Beslutet/domen har överklagats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

(1)

Beslutet/domen har överklagats.

Saken

Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring.

Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av tre förmedlingsobjekt har utgjort lockpriser.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 31 maj 2016 att inleda ett tematiskt tillsynsprojekt om fastighetsmäklarnas priser i marknadsföringen. I tillsynsprojektet har inspektionen initierat 21 tillsynsärenden mot lika många mäklare.

NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet.

Han har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätter som han hade avslutat under perioden den 1 september 2015 – 29 februari 2016.

Beträffande varje förmedlingsuppdrag i förteckningen har NN förelagts att redovisa följande uppgifter.

Förmedlingsobjektets beteckning

•

Datumet när uppdragsavtalet ingicks

•

(2)

Datumet när överlåtelseavtalet undertecknades av parterna

•

Datumet när förmedlingsuppdraget upphörde

•

Utgångspriset, eller motsvarande prisuppgift i annonsen eller i annan marknadsföring

•

Köpeskillingen

•

NN har lämnat in en förteckning som innehåller åtta objekt och en redovisning av de begärda uppgifterna. Fastighetsmäklarinspektionen har sedan valt ut tre förmedlingsuppdrag för en närmare granskning. De utvalda objekten är belägna i Stockholms län.

För vart och ett av dessa tre förmedlingsobjekt har NN förelagts att ange det bedömda marknadsvärdet och vilken bakgrunden till priset i

marknadsföringen har varit. Föreläggandet har även innehållit en begäran om att han skulle redovisa sin uppfattning om anledningen till skillnaden mellan priset i marknadsföringen och det slutliga priset.

Fastighetsmäklarinspektionen har i föreläggandet även begärt att få kopior av följande dokument.

Uppdragsavtalet

•

Underlaget för fastighetsmäklarens bedömning av marknadsvärdet

•

Den objektsbeskrivning som mäklaren har tillhandahållit samtliga spekulanter

•

Köpeavtalet

•

Anbudsförteckningen

•

NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in de begärda handlingarna.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av fastighetsmäklarens

(3)

prissättning i marknadsföringen, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Förmedlingsuppdraget 1

I förmedlingsuppdraget 1 har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges att objektet är en bostadsrättslägenhet om 23,5 m2 på våning två av nio samt att månadsavgiften uppgår till 1 358 kr.

Objektet marknadsförs till ett utgångspris om 1 595 000 kr.

I objektsbeskrivningen anges bland annat följande om objektet.

”Hela lägenheten är i mycket gott skick helt nyrenoverad med bl.a. målade snickerier, tak och väggar i fräscht vitt, nytt ekparkettgolv samt ny köksinredning och nya garderober.”

”Rymligt och lättmöblerat vardagsrum med vitmålade väggar och ett nytt fint ekparkettgolv.”

”Härligt nytt och modernt kök med ljus smakfull inredning och gott om arbetsytor för dig som gillar att laga mat.

Skåpinredningen är ny med fräscht vita luckor, bänkskiva i solid ek, vitt kakel samt led bänkbelysning. […] Allt helt nytt och oanvänt.”

”Ljust inrett badrum med modern standard samt helkaklade väggar i fräscht vitt.”

Underlaget för bedömningen av marknadsvärdet

Underlaget för bedömningen av marknadsvärdet innehåller uppgifter om nio

(4)

objekt, vilka samtliga finns i samma bostadsrättsförening som bostadsrätten i det granskade förmedlingsuppdraget. Kontraktsdatum för dessa objekt ligger mellan den 9 januari och den 1 maj 2015.

I statistiken anges följande information om objektens storlek, vilket våningsplan objektet är beläget på, dess försäljningsdag samt slutpris.

24 m2, våning 5, såld den 9 januari 2015 för 1 760 000 kr.

•

24 m2, våning -1, såld den 29 januari 2015 för 1 475 000 kr.

•

24 m2, våning 3, såld den 3 februari 2015 för 1 600 000 kr.

•

23 m2, våning 3, såld den 3 mars 2015 för 1 670 000 kr.

•

24 m2, våning 6, såld den 27 mars 2015 för 1 800 000 kr.

•

24 m2, våning 4, såld den 23 april 2015 för 1 740 000 kr.

•

24 m2, våning 2, såld den 1 maj 2015 för 1 670 000 kr.

•

Statistik från Fastighetsmäklarinspektionen

Av det underlag som Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram framgår följande.

Underlaget innehåller uppgifter om sex objekt, vilka samtliga är 24 m2 och belägna i samma bostadsrättsförening som bostadsrätten i det granskade förmedlingsuppdraget. Underlaget omfattar försäljningar med

kontraktsdatum mellan den 4 maj 2015 och den 31 juli 2015.

I statistiken anges följande information om vilket våningsplan objektet är beläget på, dess försäljningsdag samt slutpris.

Våning 2, såld den 4 maj 2015 för 1 670 000 kr.

•

Våning 1, såld den 3 juni 2015 för 1 750 000 kr.

•

(5)

•

Våning 7, såld den 31 juli 2015 för 1 950 000 kr.

•

Förmedlingsuppdraget 2

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges att objektet är en bostadsrättslägenhet om 60 m2 på våning två av tre samt att månadsavgiften uppgår till 3 155 kr per månad. Objektet marknadsförs till ett utgångspris om 1 975 000 kr.

”En härligt rymlig och mysig 2:a med en trivsam planlösning i tidstypiskt 50-tal, välplanerat och charmigt och gott om förvaringsutrymmen. Lägenheten har ett lugnt grönskande läge, högt och ogenerat med fönster åt två håll samt en härlig balkong i väster med en del sol på dagen och kvällen.

Inredningen är ljus och fräsch […].”

”Härligt rymligt och fräscht kök […]. Modern skåpinredning […]. Här finns också kyl och frys från […] 2014, gasspis och kolfilterfläkt samt kallskafferi.”

”Ljust inrett duschrum med modern standard samt klinkergolv och helkaklade väggar i fräscht vitt. […] tvättmaskin från 2014 som ingår i köpet.”

”Här har man endast ca 500 m till [den aktuella ortens]

centrum […].”

Underlaget för bedömningen av marknadsvärdet

Underlaget för bedömningen av marknadsvärdet innehåller uppgifter om 37

(6)

objekt. Kontraktsdatumen för objekten ligger mellan den 13 januari och den 17 juni 2015. Objekten finns i flera olika föreningar. Storleken varierar från 57 m2 till 71 m2. Månadsavgifterna för objekten varierar från 2 998

kr/månad till 6 020 kr/månad.

Tio av objekten finns i samma bostadsrättsförening som bostadsrätten i det granskade förmedlingsuppdraget. Fastighetsmäklarinspektionen har valt att redovisa dessa tio jämförelseobjekt här nedanför. Tre av dessa objekt har NN förmedlat. Han har även redogjort för dessa i sitt yttrande. Samtliga objekt i förteckningen är tvårumslägenheter om 57 m2 med en månadskostnad om 2 998 kr.

I statistiken anges följande information om vilket våningsplan objektet är beläget på, dess försäljningsdag samt slutpris.

Våning 1, såld den 13 januari 2015 för 2 225 000 kr. Förmedlad av NN.

•

Våning 1, såld den 14 januari 2015 för 2 300 000 kr.

•

Våning 3, såld den 5 februari 2015 för 2 150 000 kr.

•

Våning 3, såld den 10 februari 2015 för 2 360 000 kr. Förmedlad av NN.

•

Våning 2, såld den 19 februari 2015 för 2 360 000 kr. Förmedlad av NN.

•

Våning 3, såld den 19 mars 2015 för 2 350 000 kr.

•

Anbudsförteckningen

I anbudsförteckningen anges två budgivare, att nio bud har lagts samt att det första budet var 2 500 000 kr.

(7)

Förmedlingsuppdraget 3

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges att objektet är en bostadsrättslägenhet om 102 m2 på våning fyra av fem samt att månadsavgiften uppgår till 4 400 kr per månad. Objektet marknadsförs till ett utgångspris om 1 995 000 kr.

”En härlig och luftig lägenhet i absolut tipp-topp, med gott om plats för hela den stora familjen. […] Lägenheten är dessutom helt nyrenoverad, ljust och smakfullt, med bl.a. fina ekgolv överallt, målade tak, väggar och nya snickerier samt nya dörrar och nytt kök. Här finns också en balkong med ett högt ogenerat läge. En mycket rofylld och stämningsfull lägenhet som det definitivt är lätt att trivas i.”

Underlaget för bedömningen av marknadsvärdet

Underlaget för bedömningen av marknadsvärdet innehåller uppgifter om 15 objekt. Objekten finns i flera olika föreningar. Kontraktsdatumen för objekten ligger mellan den 7 januari och 1 oktober 2015. Storleken varierar från 83 m2 till 133 m2. Månadsavgifterna för objekten varierar från 3 945 kr/månad till 6 631 kr/månad.

Inget av objekten ingår i samma bostadsrättsförening som bostadsrätten i det granskade förmedlingsuppdraget. Fastighetsmäklarinspektionen har valt att redovisa uppgifter om de objekt som inspektionen har bedömt som

jämförbara vad avser boarea och månadsavgift. Samtliga redovisade objekt här nedanför består av fyra rum. I den redovisade statistiken anges följande information om objektens storlek, månadsavgift, försäljningsdag samt

(8)

slutpris.

98 m2, avgift 4 252 kr/månad, såld den 5 mars 2015 för 1 990 000 kr.

•

91 m2, avgift 4 611 kr/månad, såld den 13 april 2015 för 2 500 000 kr.

•

110 m2, avgift 4 831 kr/månad, såld den 9 juni 2015 för 2 400 000 kr.

•

96 m2, avgift 4 186 kr/månad, såld den 23 juli 2015 för 2 170 000 kr.

•

103 m2, avgift 4 572 kr/månad, såld den 14 augusti 2015 för 2 500 000 kr.

•

103 m2, avgift 4 649 kr/månad, såld den 1 oktober 2015 för 2 360 000 kr.

•

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har i huvudsak angett följande.

Priserna på bostadsmarknaden steg generellt mycket under perioden mellan den 1 september 2015 och den 29 februari 2016. Bostadsmarknaden var ojämn och svårtolkad. Detta ledde till en marknad med svårbedömda värden.

Vid många försäljningar blev slutpriserna häpnadsväckande höga, samtidigt som de andra gånger kunde bli märkligt låga. Dessa stora prisspann syns inte i statistiken, där endast genomsnittspriser framgår. Detta försvårar

bedömningen av marknadsvärdet på en specifik lägenhet.

Det rådde rusch på bostadsmarknaden under den första halvan av år 2015 med anledning av förslaget om att införa amorteringskrav på bolån under sommaren. Marknadspriserna förväntades därför generellt bli lägre efter sommaren 2015. I stället ökade efterfrågan. Någon generell dämpning märktes inte.

Flertalet av de objekt som han förmedlade under perioden fanns i nybildade bostadsrättsföreningar. Sådana lägenheter säljs normalt till lägre priser än

(9)

motsvarande lägenheter i äldre etablerade föreningar. Spekulanter är generellt osäkra på att köpa i nybildade föreningar. Till detta kom att vissa bolåneföretag inte lånade ut till köp i så nya bostadsrättsföreningar, vilket tog bort ett stort antal köpare. Till nybildade föreningar räknas de som inte kan uppvisa ett årsbokslut som omfattar tolv månader. Priser i nybildade bostadsrättsföreningar kan vara mycket ojämna. Ibland blir de lägre än utgångspriset, ibland högre.

Förmedlingsobjektet 1

Uppdragsavtalet ingicks den 19 maj 2015. Marknadsföringen inleddes i början av augusti 2015. Det marknadsförda priset var 1 595 000 kr.

Slutpriset blev 2 200 000 kr. Överlåtelseavtalet undertecknades den 18 augusti 2015.

Han hade tidigare förmedlat två bostadsrätter om 23,5 m2 i samma förening.

Den första såldes den 25 november 2014. Den var renoverad, låg åtta trappor upp och hade en milsvid utsikt. Köpeskillingen var 1 700 000 kr. Den andra såldes den 27 mars 2015. Den var renoverad, låg sex trappor upp och hade även den en milsvid utsikt. Köpeskillingen var 1 800 000 kr.

Marknadsvärdet för förmedlingsobjektet 1 bedömdes utifrån statistik för likvärdiga objekt från perioden den 1 januari 2015 – 18 maj 2015, dvs. dagen innan uppdragsdatumet. NN bedömde marknadsvärdet till 1 595 000 kr.

Utgångspriset är bland annat utifrån denna statistik en försiktig bedömning av marknadsvärdet. Genomsnittspriset vid försäljningar av lägenheter i jämförbar storlek inom den aktuella föreningen var då cirka 1 700 000 kr.

Denna lägenhet hade ett eftersatt underhåll. Den ligger direkt mot en motorväg och är belägen på plan två av nio. De lägenheter som är belägna högt upp i byggnaden har en fantastisk fri utsikt, vilket ger ett betydligt högre pris.

(10)

Den aktuella bostadsrättsföreningen hade ombildats från hyresrätter till bostadsrätter i november 2014. Utifrån det som NN har angett tidigare om nybildade föreningar bedömde han marknadsvärdet som lägre än det angivna genomsnittet.

Lägenheten såldes för det högsta priset någonsin dittills av likvärdiga lägenheter i föreningen. Såväl föreningens styrelse som grannar och säljare häpnade över det höga slutpriset. Denna prisnivå var överraskande och omöjlig att förutse. Den såldes precis efter sommarlovet, inför skolstarten.

Detta kan ha bidragit till en högre efterfrågan än vanligt bland studenter på grund av lägenhetens storlek.

Den statistik som Fastighetsmäklarinspektionen har hänvisat till är

huvudsakligen från en period efter uppdragsdatumet. NN såg inget behov av att inhämta statistik från ytterligare en period.

Förmedlingsobjektet 2

Uppdragsavtalet ingicks den 20 augusti 2015. Marknadsföringen inleddes i början av september 2015. Det marknadsförda priset var 1 975 000 kr.

Slutpriset blev 2 660 000 kr. Överlåtelseavtalet undertecknades den 24 september 2015.

Han hade tidigare förmedlat fyra bostadsrätter, samtliga om 57 m2, i samma förening. Alla dessa fyra objekt hade en avsevärt bättre planlösning än förmedlingsobjektet 2. Den första såldes den 13 januari 2015 för 2 225 000 kr, den andra såldes den 10 februari 2015 för 2 360 000 kr, den tredje såldes den 19 februari 2015 för 2 360 000 kr och den fjärde såldes den 31 juli 2015 för 2 300 000 kr.

Marknadsvärdet för förmedlingsobjektet 2 bedömdes utifrån

försäljningsstatistik avseende likvärdiga objekt från första halvan av år 2015.

Han bedömde marknadsvärdet till 1 975 000 kr, vilket utgör en försiktig

(11)

bedömning av marknadsvärdet. Snittpriset vid försäljningar av lägenheter i jämförbar storlek inom området låg på cirka 2 100 000 kr. Denna lägenhet hade ett mycket eftersatt underhåll, sämre planlösning än genomsnittet, lågt läge i byggnaden med insyn samt låg långt från centrum och tunnelbanan.

Planlösningen är en av de viktigaste faktorerna vid en värdebedömning. De fyra objekt om 57 m2 i samma förening som han hade sålt tidigare hade en betydligt mer attraktiv planlösning än förmedlingsobjektet 2, med kök och vardagsrum intill varandra och med en öppning emellan.

Förmedlingsobjektet 2, som inte är 57 m2, har en betydligt sämre

planlösning, med kök och sovrum intill varandra och med vardagsrummet i en annan del av lägenheten. Detta tog han stor hänsyn till vid bedömningen av marknadsvärdet.

Den aktuella bostadsrättsföreningen hade ombildats från hyresrätter till bostadsrätter i december 2014. Utifrån det som NN har angett tidigare om nybildade föreningar bedömde han marknadsvärdet såsom lägre än det angivna genomsnittet.

Lägenheten såldes för det högsta priset någonsin dittills av likvärdiga lägenheter i föreningen. Såväl föreningens styrelse som grannar och säljare häpnade över det höga slutpriset. Denna prisnivå var överraskande och omöjlig att förutse.

Förmedlingsobjektet 3

Marknadsföringen inleddes i början av januari 2016. Det marknadsförda priset uppgick till 1 995 000 kr. Slutpriset uppgick till 2 650 000 kr.

Överlåtelseavtalet undertecknades den 20 januari 2016.

Marknadsvärdet bedömdes utifrån försäljningsstatistik för likvärdiga objekt från perioden den 1 januari – 30 november 2015. NN bedömde

marknadsvärdet till 1 995 000 kr. Snittpriset vid försäljningar av lägenheter i

(12)

jämförbar storlek inom området var cirka 2 170 000 kr.

Denna lägenhet hade ett mycket eftersatt underhåll och låg avsevärt längre från centrum och kommunikationer än objekten i försäljningsstatistiken.

Lägenheten är också belägen närmare en stor motorväg och är därför mer trafikstörd. Detta tog han stor hänsyn till vid bedömningen av

marknadsvärdet.

Bostadsrättsföreningen hade ombildats från hyresrätter till bostadsrätter i december 2015. Utifrån det som NN har angett tidigare om nybildade föreningar bedömde han marknadsvärdet såsom lägre än det angivna genomsnittet.

Denna lägenhet var en av de första som såldes i föreningen. Mäklaren hade inte förmedlat några bostadsrätter i området tidigare. Den såldes för ett av de högsta priserna dittills av likvärdiga lägenheter i området. Vid försäljningar av de första lägenheterna i en nybildad förening är det mycket svårt att bedöma marknadsvärdet.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta

uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Priset i marknadsföringen

Enligt 5 § marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § samma lag att en marknadsföring som strider mot god fastighetsmäklarsed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar

(13)

mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar som rör produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till

fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger

fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg

fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12).

Det marknadsförda utgångspriset för objekten har understigit det slutliga försäljningspriset med 605 000 kr, 685 000 kr respektive 655 000 kr. Detta innebär en avvikelse om cirka 28, 26 respektive 25 procent mellan det marknadsförda priser och slutpriset. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det marknadsförda priset i dessa förmedlingsuppdrag

(14)

väsentligt har understigit försäljningspriset.

Förmedlingsobjektet 1

NN har anfört att han bedömde marknadsvärdet till 1 595 000 kr utifrån statistik från första halvan av 2015 fram till dagen innan uppdragsavtalet undertecknades i maj månad. Objektet marknadsfördes emellertid först i början av augusti 2015. NN borde därför – särskilt med tanke på hur

marknaden utvecklades under perioden – ha tagit hänsyn till statistik fram till den tidpunkt då marknadsföringen av objektet påbörjades.

Av den statistik som Fastighetsmäklarinspektionen har redogjort för framgår det att slutpriserna för jämförbara objekt i samma bostadsrättsförening under hela perioden från slutet av maj 2015 och fram tills dess att

marknadsföringen inleddes i augusti 2015 inte har legat under 1 670 000 kr.

Statistiken visar också på en tydligt ökande trend för priserna under sommaren och sensommaren 2015, där de senare försäljningarna innan marknadsföringen av förmedlingsobjektet 1 påbörjades, låg runt 1 900 000 kr. Slutpriserna vid försäljningar av jämförbara objekt i samma förening vid marknadsföringstillfället talar därför för ett väsentligt högre marknadsvärde än det som NN har använt som utgångspris vid marknadsföringen av objektet.

Som skäl för en försiktig marknadsvärdering av objektet har NN anfört att lägenheten hade ett eftersatt underhåll. I den objektsbeskrivning som NN har gett in anges emellertid att det har varit fråga om ett objekt som haft ett mycket gott skick. NNs påståenden i denna del saknar därför helt

trovärdighet. Det skick som framgår av objektsbeskrivningen talar snarare för ett högre marknadsvärde än för ett marknadsvärde som skulle vara lägre än genomsnittet.

NN har även anfört att objektets värde skulle ha påverkats av dess läge vid en större, hårt trafikerad väg. Detta motsägs av att de relevanta

(15)

jämförelseobjekten ligger på samma adress och alltså har samma förutsättningar som förmedlingsobjektet 1 i detta avseende. Samma sak gäller för påståendet om att marknadsvärdet skulle ha påverkats av att objektet fanns i en nybildad bostadsrättsförening.

Förmedlingsobjektet 2

NN har anfört att han bedömde marknadsvärdet till 1 975 000 kr utifrån statistik från den första halvan av år 2015. De jämförelseobjekt som inspektionen har redovisat har sålts för mellan 2 150 000 och 2 400 000 kr.

Inget av objekten har sålts för under 2 miljoner kr. Statistiken sträcker sig fram till maj 2015, medan objektet marknadsfördes först i början av september 2015. NN hade själv förmedlat fyra jämförbara objekt samma förening under perioden den 13 januari – den 31 juli 2015. Inget av dessa objekt såldes för mindre än 2 225 000 kr. Med hänsyn till detta och till utvecklingen på bostadsmarknaden, som en mäklare förväntas känna till och beakta vid sin bedömning av marknadsvärdet, borde förmedlingsobjektet 2 ha bedömts till ett betydligt högre marknadsvärde än det som NN har åsatt objektet. Detta stöds även av den omständigheten att budgivningen startade på 2 500 000 kr, dvs. mer än en halv miljon kronor över utgångspriset.

NN har anfört att det aktuella objektet hade en sämre planlösning än jämförelseobjekten i samma bostadsrättsförening, att det hade ett eftersatt underhåll samt ett lågt läge i byggnaden med insyn. I objektsbeskrivningen anges emellertid att objektet är ”välplanerat” och att ”planlösningen är trivsam”. Det anges även att inredningen är ljus och fräsch samt att lägenheten, som är belägen på våning två av tre, har ett ogenerat läge. Vad som anges i objektsbeskrivningen stämmer inte överens med vad NN har uppgett om skälet till att han gjorde en ”försiktig” värdering av objektet i förhållande till den tillgängliga jämförelsestatistiken.

NN har även anfört att den omständigheten att objektet fanns i en nybildad förening skulle ha haft betydelse för marknadsvärdet. Det har emellertid

(16)

funnits relevanta jämförelseobjekt i samma förening, vilket innebär att denna omständighet inte är något som specifikt borde påverka bedömningen av marknadsvärdet för förmedlingsobjektet 2.

NN har slutligen uppgett att objektet ligger långt ifrån tunnelbana och centrum. I objektsbeskrivningen har NN emellertid lyft fram den

omständigheten att objektet endast ligger 500 meter från närmaste centrum.

Förmedlingsobjektet 3

NN har anfört att han bedömde marknadsvärdet till 1 995 000 kr utifrån statistik från januari till och med november 2015. De relevanta

jämförelseobjekt som inspektionen har redogjort för har sålts för mellan 1 990 000 och 2 500 000 kr. I förhållande till denna statistik ligger NNs marknadsvärdering för förmedlingsobjektet 3 i underkant.

Som skäl för sin marknadsvärdering har NN bland annat uppgett att objektet hade ett mycket eftersatt underhåll. Av objektsbeskrivningen framgår det emellertid att objektet har marknadsförts som en helt nyrenoverad lägenhet och en bostad i toppskick. Tvärtemot vad NN har anfört i sitt yttrande talar detta snarare för ett högre marknadsvärde än det som NN har bedömt att objektet hade. Även situationen på bostadsmarknaden efter hösten 2015, som av NN själv har beskrivits som en period på bostadsmarknaden då priserna generellt steg mycket, borde ha föranlett ett betydligt högre utgångspris vid marknadsföringen i januari 2016. Det slutliga priset talar även för att

objektets läge inte borde ha haft någon avgörande betydelse vid värderingen.

Sammanfattning

NN har uppgett att de tre förmedlingsobjekten bland annat har haft ett eftersatt underhåll, vilket har påverkat hans bedömningar av

marknadsvärdena. Han har även redogjort för de andra omständigheter som har legat till grund för värderingarna. De omständigheter som NN har

(17)

uppgett som grund för sina bedömningar avseende de aktuella objektens värde motsägs emellertid av uppgifterna i objektsbeskrivningarna. Objektens skick beskrivs i dessa såsom direkt motsatt de uppgifter som NN har lämnat i sina yttranden till Fastighetsmäklarinspektionen. Det finns alltså betydande avvikelser mellan uppgifterna i objektsbeskrivningarna och de uppgifter som har lämnats i NNs yttranden i ärendet. Enligt inspektionens uppfattning innebär dessa avvikelser att NNs uppgifter om grunderna för hans bedömningar av marknadsvärdena saknar trovärdighet.

NN har även anfört att marknaden har varit svårbedömd under den aktuella perioden. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det ingår i en

fastighetsmäklares profession att kunna väga in aktuella

marknadsförhållanden i sin bedömning av ett förmedlingsobjekts värde.

Sådana aspekter kan inte generellt anses medföra att mäklaren har saknat möjlighet att bedöma marknadsvärdet för ett specifikt objekt på ett mer korrekt sätt.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning utgör de förklaringar som NN har hänvisat till inte i något av de granskade fallen sådana

omständigheter att han kan anses ha saknat möjlighet att ange en mer korrekt prisuppgift vid marknadsföringen av de förmedlade objekten. Det är i samtliga tre förmedlingsuppdrag fråga om en sådan väsentlig avvikelse mellan priset i marknadsföringen och en sakkunnig bedömning av de aktuella bostadsrätternas marknadsvärde att det är fråga om lockpris.

Utredningen visar alltså att NN genom vilseledande marknadsföring har åsidosatt sin omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed på ett sätt som är varningsgrundande.