DIÖS. Överskottsgraden snöade bort Positivt i jämförbart bestånd Estimaten hålls intakt KURS (SEK): 57,70 REMIUM EQUITY RESEARCH

Full text

(1)

NYCKELDATA KURSUTVECKLING

Marknadsvärde (MSEK) 7 761 1 mån (%) 2,4

Nettoskuld (MSEK) 11 072 3 mån (%) 0,0

Enterprise Value (MSEK) 18 833 12 mån (%) 28,2

Soliditet (%) 35,2 YTD (%) 3,5

Antal aktier f. utsp. (m) 134,5 52-V Högst 59,8 Antal aktier e. utsp. (m) 134,5 52-V Lägst 44,2

Free Float (%) 63,9 Kortnamn DIOS

2016A 2017A 2018E 2019E

Hyresintäkter (MSEK) 1 323 1 700 1 817 1 910

Driftnetto (MSEK) 806 1 080 1 150 1 235

Förv.res (MSEK) 539 822 900 982

EBT (MSEK) 957 1 261 1 239 1 259

EPS (förv.res.) (SEK) 7,21 6,11 6,69 7,30

DPS (SEK) 2,00 2,90 3,20 3,50

Tillväxt hyresint (%) 2,2 28,5 6,9 5,1

Just. EPS tillväxt (%) 6,1 -15,3 9,4 9,1

Just. Driftnettomarg. (%) 60,1 62,8 62,6 64,0

2016A 2017A 2018E 2019E

EV/Hyresintäkter (x) 9,3 10,8 10,1 9,7

EV/Driftnetto 15,5 17,2 16,2 15,1

P/E (förv.resultat.) (x) 8,3 9,1 8,6 7,9

P/NAV (x) 0,8 0,9 0,8 0,8

P/CEPS(x) 8,3 10,0 8,9 8,2

Dir. avkastning (%) 3,3 5,2 5,5 6,1

KURSUTVECKLING

HUVUDÄGARE KAPITAL

AB Persson Invest 15,5% 0,155 15,5%

Backahill Inter AB 10,5% 0,1048 10,5%

Bengtssons Tidnings AB 10,1% 0,1009 10,1%

Pensionskassan SHB Förs.förening 6,0% 6,0%

LEDNING FINANSIELL KALENDER

Ordf. Bob Persson 2Q-rapport

VD Knut Rost 3Q-rapport

CFO Rolf Larsson

IR Johan Dernmar

Analytiker: Markus Henriksson

markus.henriksson@remium.com, 08 454 32 11

Diös är ett fastighetsbolag med inriktning att förvärva, förädla, förvalta och försälja fastigheter norr om Dalälven. Bolaget äger främst centralt belägna kommersiella lokaler i huvudorterna Borlänge, Falun, Umeå, Gävle, Sundsvall, Östersund och Luleå.

BOLAGSBESKRIVNING

2018-07-06 2018-10-25

NASDAQ OMX Mid Cap Fastigheter

• Överskottsgraden snöade bort

• Positivt i jämförbart bestånd

• Estimaten hålls intakt

Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings

Överskottsgraden snöade bort. I Q1 uppvisade Diös intäkter om 450 MSEK (405) som med en överskottsgrad om 55,6%

(59,5) resulterade i ett driftöverskott om 250 MSEK (241). Vi hade räknat med 451 MSEK avseende intäkter medan driftnettot kom in cirka 8% sämre än förväntat då vår prognos var 271 MSEK. Inför rapporten sänkte vi överskottsgraden något till följd av den bistra norrländska vintern, men det räckte ändå inte. Vinterrelaterade kostnader var cirka 22 MSEK högre än förra året och justerar vi för dessa var rapporten i linje med förväntan då central administration och finansnettot kom in enligt prognos. Förvaltningsresultatet stärktes till 187 MSEK (179), motsvarande en marginal om 41,6% (44,2).

Positivt i jämförbart bestånd. Den starka hyrestillväxten drevs delvis av att Castellum-förvärvet inte bidrog fullt ut under Q1 (17) samt en i övrigt god utveckling i Diös fastighetsbestånd. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 3,9% y/y och får anses vara en stark siffra. Nettouthyrningen var relativt hela 2017 svag och uppgick till -1 MSEK (18). Uthyrningsgraden ökade sekventiellt med en procentenhet till 92,0 procent (90,0) – en så hög siffra har vi inte sett sedan det fjärde kvartalet 2007 enligt våra beräkningar. Värdeförändringarna kom in högre än prognos och uppgick till 106 MSEK (210) där vi hade räknat med 50 MSEK. Förbättrade driftnetton och lägre avkastningskrav förklarar värdeförändringarna och sekventiellt minskade värderingsyielden 4 bps till 6,04 procent (6,13).

Värdeförändringen motsvarade 0,6% (1,1) av marknadsvärdet på Diös fastighetsbestånd.

Estimaten hålls intakt. Justerat för säsongsmässigt höga kostnader levererade Diös ett stabilt kvartal i linje med estimat.

Utvecklingen på Diös prioriterade orter är fortsatt god och vi bibehåller våra prognoser. Med en nettobelåningsgrad om 56,0%, som väntas falla till 49,8 procent vid slutet av 2020 trots en relativt hög förväntad investeringstakt, ser vi goda möjligheter för en hög projektutvecklings- och förvärvstakt framgent. För 2018e räknar vi med att utdelningen ökar med 10% till 3,20 SEK (2,90), motsvarande en direktavkastning på 5,6%.

RÖSTER 40

45 50 55 60

2017-04-19 2017-07-18 2017-10-10 2018-01-05 2018-04-03

DIOS OMXSPI (ombaserad)

(2)

1Q17A 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18E 3Q18E 4Q18E 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E

Hyresintäkter 405 435 436 443 450 457 464 466 1 315 1 340 1 719 1 837 1 930 1 967

Driftkostnader -164 -149 -149 -177 -200 -154 -154 -179 -539 -534 -639 -687 -695 -698

Driftnetto 241 286 287 266 250 303 310 286 776 806 1 080 1 150 1 235 1 269

Central admin. -21 -15 -16 -21 -17 -16 -16 -20 -58 -63 -73 -69 -71 -73

EBIT 430 365 314 310 339 337 344 393 718 743 1 007 1 081 1 164 1 196

Finansnetto -41 -47 -49 -48 -46 -45 -45 -45 -210 -204 -185 -181 -182 -192

Förvaltningsresultat 179 224 222 197 187 242 249 221 508 539 822 900 982 1 003

Värdeförändring fastigheter 210 94 43 65 106 50 50 127 273 327 412 333 277 -

Värdeförändring derivatinstr. 9 5 7 6 6 - - - 64 91 27 6 - -

EBT 398 323 272 268 299 292 299 348 845 957 1 261 1 239 1 259 1 003

Skatter -72 -68 -80 -12 -70 -64 -66 -77 -303 -125 -232 -277 -277 -221

Nettoresultat 326 255 192 256 229 228 233 272 542 832 1 029 962 982 783

EPS e. utsp. (SEK) 2,42 1,90 1,43 1,90 1,70 1,69 1,73 2,02 7,25 11,13 7,65 7,15 7,30 5,82

EPS (förv.res.) 1,33 1,67 1,65 1,46 1,39 1,80 1,85 1,65 6,80 7,21 6,11 6,69 7,30 7,46

Tillväxt hyresintäkter Q/Q 20,5% 8,0% -0,2% 1,4% 1,8% 1,7% 1,4% 0,2% N/A N/A N/A N/A N/A N/A

Tillväxt hyresintäkter Y/Y 20,8% 30,9% 30,2% 31,6% 11,3% 4,8% 6,5% 5,2% 0,3% 2,2% 28,5% 6,9% 5,1% 1,9%

Överskottsgrad 59,5% 65,7% 65,8% 60,0% 55,6% 66,4% 66,8% 61,5% 59,0% 60,1% 62,8% 62,6% 64,0% 64,5%

Förv.res.marginal 44,8% 51,9% 51,5% 45,1% 42,0% 53,5% 54,2% 48,1% 39,2% 40,7% 48,4% 49,5% 51,4% 51,6%

Just. EBT marginal 98,3% 74,3% 62,4% 60,5% 66,4% 64,0% 64,4% 74,8% 64,3% 71,4% 73,4% 67,4% 65,2% 51,0%

MSEK 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E SEK 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E

Kassaflöde från rörelsen 389 539 751 872 944 973 EPS 7,25 11,13 7,65 7,15 7,30 5,82

Förändring rörelsekapital -42 -57 -60 -83 -10 6 EPS (förv.res.) 6,80 7,21 6,11 6,69 7,30 7,46

Kassaflöde löpande verksamheten 347 482 691 790 934 980 BVPS 49,4 57,7 51,2 58,4 62,5 64,8

Kassaflöde investeringar -888 27 -2843 -514 -535 -535 CEPS 5,21 7,21 5,58 6,49 7,02 7,24

Fritt kassaflöde -541 509 -2152 276 399 445 DPS 2,85 2,00 2,90 3,20 3,50 3,70

Kassaflöde fin. verksamheten 462 -509 2184 57 -430 -471 ROE 15% 21% 18% 13% 12% 9%

Nettokassaflöde -79 0 32 333 -32 -26 Just. ROE 15% 21% 18% 13% 12% 9%

Soliditet 27% 31% 35% 37% 38% 39%

AKTIESTRUKTUR 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E

Fastigheter 13 381 13 683 19 457 20 368 21 180 21 715 Antal A-aktier (m) -

Totala tillgångar 13 505 13 920 19 708 21 058 21 843 22 357 Antal B-aktier (m) 134,5

Eget kapital 3 694 4 313 6 887 7 849 8 400 8 712 Totalt antal aktier (m) 134,5 +46 (0)770 33 22 00

Kassa och bank 0 0 32 365 333 307 www.dios.se

Nettoskuld 8 348 8 037 11 081 10 830 10 862 10 888

Sysselsatt kapital

Soliditet

12 042 12 350 18 000 19 044 19 595 19 907

28% 28% 23% 25% 27% 27%

MSEK Utfall Förr Nu Förr Nu

451 450 1 841 1 837 1 936 1 930

Driftnetto 271 250 1 173 1 150 1 242 1 235

1,56 1,39 6,89 6,69 7,36 7,30

-1%

-1%

ESTIMATFÖRÄNDRINGAR

0%

-8%

-11%

0%

-2%

-3%

EPS (förv res) (SEK)

Estimat RESULTATRÄKNING

MSEK

BALANSRÄKNING BOLAGSKONTAKT

KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL

MSEK

Fritzhemsgatan 1A 831 22 Östersund

Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic

Totala Intäkter

Förändring Förändring

Skillnad

1Q 2018A 2018E 2019E

0%

(3)

RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL

HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRVALTN.RESULTAT (MSEK)

TILLVÄXT & BALANSRÄKNING

HYRESINTÄKTSTILLVÄXT, Y/Y BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO

ROE & CAPEX

RETURN ON EQUITY NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12)

0 200 400 600 800 1000 1200 1400

0 500 1000 1500 2000 2500

2009A2010A2011A2012A2013A2014A2015A2016A2017A 2018E 2019E 2020E

Hyresintäkter Driftnetto

5%

7%

9%

11%

13%

15%

17%

19%

21%

23%

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2E Q4E

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

ROE

-100%

0%

100%

200%

300%

400%

500%

600%

700%

800%

900%

Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 Q2E Q4E

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Net CapEx/Förvaltningsfastigheter

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2E Q4E

2014 2015 2016 2017 2018

Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal

0X 5X 10X 15X 20X 25X 30X

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

2009A 2010A 2011A 2012A 2013A 2014A 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E

Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto -5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2E Q4E

2013 2014 2015 2016 2017 2018

(4)

Diös är det största privata fastighetsbolaget i norra Sverige, men bara en medelstor aktör i jämförelse med andra svenska fastighetsbolag. Företaget definierar sin marknad från Borlänge i söder till Luleå i norr. Fastighetsportföljen består av cirka 340 fastigheter, eller 1550 tusen kvm uthyrbar yta, belägna i sju affärsområden: Retail, Dalarna, Gävleborg, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten och Norrbotten. De sex län som utgör affärsområdena har cirka 1,4 miljoner invånare.

Sedan 2006 har portföljen ökat med en CAGR (06-17) om 22% och under de senaste två åren (15- 17) har den ökat med en CAGR om 21%. Under 2011 förvärvade Diös "Norrvidden" för 5,8 miljarder SEK och i början av 2017 förvärvades "Norrporten" från Castellum för 4,5 miljarder SEK. Under 2011-2016 hade Diös en CAGR om ca 3,4%.

I slutet av första kvartalet (18) och efter förvärvet från Castellum kom cirka 51% av Diös hyresvärde från kontor, 22% från detaljhandel, 5% från lager/logistik, 7% från bostadsfastigheter och 15% övrigt.

Diös fokuserar på tio stycken städer med underliggande tillväxt och bolagets fastigheter återfinns i städernas stadskärnor (CBD). Med tanke på portföljens storlek har bolaget en mycket dominerande marknadsposition i bland annat Östersund, Umeå, Luleå och Sundsvall.

DOMINERANDE POSITION I NORRA SVERIGE

Källa: Bolaget

Borlänge i söder till Luleå i norr

Fastighetsvärde (MSEK)

Källa: Remium, bolagsrapporter

Regional fördelning (%)

Källa: Remium, bolagsrapporter

Borlänge i söder till Luleå i norr

Genomfört två väldigt stora portföljaffärer

0 5000 10000 15000 20000 25000

Fastighetsvärde

0%

5%

10%

15%

20%

25%

V-botten Jämtland Retail N-botten Dalarna V-norrland Gävleborg

Driftnetto Uthyrningsbar yta Fastighetsvärde

(5)

Källa: Remium, bolagsrapporter, SCB

Hyresvärde per geografisk marknad (%)

TYDLYG URBANISERINGSTREND I SVERIGE

Befolkningstillväxt (basår 2000) Avkastningskrav kontorsfastigheter (%) Demografin har länge varit svagare i Norrland än i Sverige i allmänhet, dock är samma

urbaniseringstrend synlig i norr. Vi tror att den så kallade avfolkningen fortsätter, men trenden kommer inte bara att gynna Stockholm. Istället tror vi att de största städerna i Norrland, såsom Umeå, Östersund och Sundsvall, kommer att fortsätta att gynnas av urbaniseringen. Som framgår av diagrammet nedan stöds vår tro av positiv befolkningstillväxt de senaste åren och vi bedömer att utvecklingen kommer att fortsätta hädanefter. Naturligtvis är Diös också fullt medveten om aktuella trender. Under de senaste åren har bolaget bland annat avyttrat i Timrå, Ånge, Lycksele samt Härnösand och förvärvat fastigheter i Umeå, Skellefteå, Luleå etc. Bolagets koncentration till större enheter i städer med underliggande tillväxt, universitet och flygplatser är en strategi som vi uppskattar.

Marknaderna som Diös verkar på kännetecknas av relativt låga hyresnivåer och hög direktavkastning. Historiskt sett har nybyggnation inte motiverats, vilket i sin tur har bidragit till marknadsstabilitet. Vidare har Diös en stor spridning mellan olika kommersiella hyresgäster, med en betydande andel inom den offentliga sektorn (till exempel Trafikverket, Arbetsförmedlingen och Polismyndigheten), vilket bidrar till att sänka bolagsrisken. Med de senaste årens högkonjunktur har vi fått se minskade avkastningskrav, framförallt i Stockholm men även i städer som Umeå, Luleå och Östersund. Den ökade efterfrågan skapar nya möjligheter och vi har sett positiva tecken.

När det gäller nybyggnation eller hyresgästanpassningar förhandlar Diös numera om kontorshyror mellan 2 000-2 400 per kvm, jämfört med 1 100-1 200 kronor per kvm några år tillbaka.

I allmänhet ökar efterfrågan på effektiva och flexibla kontor, med bra läge och goda kommunikationsmöjligheter. Kontor utgör cirka 50% av Diös hyresvärde.

Utmanande demografi i Norrland

Generellt hög direktavkastning där Diös

verkar

Källa: Remium, NaiSvefa

Hyresvärde per fastighetstyp (%)

3,5%

4,0%

4,5%

5,0%

5,5%

6,0%

6,5%

7,0%

7,5%

H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2

2012 2013 2014 2015 2016 2017

Umeå (A-läge) Stockholm (AA-läge) Luleå (A-läge) Östersund (A-läge) 80

90 100 110 120 130

Dorotea Göteborg Härnösand

Luleå Stockholm Sundsvall

Umeå Östersund Sverige

18,4%

16,8%

16,7%

12,2%

12,7%

12,6%

10,6%

Västerbotten Retail Jämtland Norrbotten Västernorrland Dalarna Gävleborg

51%

22%

15%

7% 5%

Kontor

Butik

Övrigt

Bostäder

Industri/Lager

(6)

Kurs (SEK)

2017A 2018E 2019E 2017A 2018E 2019E 2017A 2018E 2019E 2017A 2018E 2019E

0,0 3,0 7,1 9,6 11,7 11,4 9,5 0,69 0,78 0,74 17,2 7,1 8,1

Catena

0,0 13,4 18,8 5,2 12,8 11,8 10,9 0,97 1,05 0,98 13,5 9,0 9,2

0,0 6,2 11,2 3,1 13,2 11,5 10,9 1,06 0,95 0,92 21,1 12,8 7,3

0,0 28,5 6,9 5,1 9,1 8,6 7,9 0,93 0,84 0,77 18,4 13,1 12,1

0,0 11,3 -1,5 3,1 39,2 27,6 15,5 0,81 0,88 0,85 2,0 1,0 1,4

0,0 nmf 21,6 2,6 16,4 12,0 11,1 0,66 0,82 0,79 51,7 5,6 5,7

Medel 12,5 10,7 4,8 17,1 13,8 11,0 0,85 0,89 0,84 20,6 8,1 7,3

Median 11,3 9,2 4,1 13,0 11,7 10,9 0,87 0,86 0,82 17,8 8,1 7,7

Diös Stendörren FastPartner*

PEERTABELL

Hyrestillväxt (%) P/förvaltn.res. (x) P/NAV (x) ROE (%)

SBB i Norden*

Amasten*

* Preferensaktiejusterade nyckeltal Källa: Capital IQ, Remium Nordic

(7)

2009A 2010A 2011A 2012A 2013A 2014A 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E CAGR L3Y L5Y

477 499 601 1331 1307 1312 1315 1340 1719 1837 1930 1967 9,4% 5,2%

273 286 327 766 738 762 776 806 1080 1150 1235 1269 12,3% 7,1%

131 132 132 340 354 421 508 539 822 900 982 1003 25,0% 19,3%

AVG. L3Y L5Y

7,3 10,0 8,6 7,7 9,6 10,3 9,0 8,3 9,1 8,6 7,9 7,7 8,8 9,3

7,3 10,0 8,6 7,7 9,6 10,3 9,0 8,3 9,1 8,6 7,9 7,7 8,8 9,3

6,4 11,4 10,3 7,0 10,0 10,5 11,8 8,3 10,0 8,9 8,2 8,0 10,0 10,1

0,8 0,9 0,3 0,7 0,9 1,1 1,0 0,8 0,9 0,8 0,8 0,7 0,9 0,9

7,1 9,8 15,0 7,8 8,4 9,1 9,8 9,3 10,8 10,1 9,7 9,5 10,0 9,5

12,4 17,2 27,6 13,6 14,8 15,6 16,7 15,5 17,2 16,2 15,1 14,7 16,5 16,0

14,3 19,3 32,7 15,5 16,7 16,9 18,0 16,8 18,5 17,2 16,0 15,6 17,8 17,4

ROA (%) 2,6% 5,0% 2,1% 3,6% 2,6% 2,5% 4,2% 6,1% 6,1% 4,7% 4,6% 3,5% 5,5% 4,3%

ROE (%) 9,4% 17,8% 8,4% 14,9% 10,2% 9,2% 15,4% 20,8% 18,4% 13,1% 12,1% 9,1% 18,2% 14,8%

6,6% 5,8% 3,5% 6,2% 6,0% 6,4% 6,2% 6,1% 6,6% 5,8% 6,0% 6,1% 6,3% 6,3%

ROC (%) 6,6% 5,8% 3,4% 5,9% 5,7% 6,0% 5,8% 5,7% 6,2% 5,5% 5,6% 5,6% 5,9% 5,9%

4,0% -37,8% -37,0% 7,9% 9,3% 2,9% -12,5% 11,4% -28,7% 3,6% 5,1% 5,7% -10,0% -3,5%

6,3% 4,5% 3,9% 6,6% 5,0% 4,9% 4,6% 3,3% 5,2% 5,5% 6,1% 6,4% 4,4% 4,6%

34,0 34,1 39,8 74,7 74,7 74,7 74,7 74,7 134,5 134,5 134,5 134,5 951 1318 1133 2616 3408 4319 4581 4482 7498 7761 7761 7761 3 375 4 912 9 043 10 390 10 953 11 913 12 929 12 519 18 579 18 591 18 623 18 649

P/NAVPS (x) P/EAFI (x)

*Medelvärdet baseras på historiska nyckeltal No. of shares (m)

Market Cap (MSEK) EV (MSEK)

*Medel = 0,8 *Medel = 8,9

HISTORISKA NYCKELTAL

EV/RENT (x) Hyresintäkter Driftnetto Förvaltningsresultat

P/EAFI (x) P/CEPS (x) P/NAVPS (x) Adj. P/E (x)

DIV. YIELD (%) EV/NOI (x) EV/EBIT (x)

ROCE (%)

FCF YIELD (%)

0 5 10 15 20 25 30

Average

0 0,5 1 1,5 2 2,5

Average

0,0

0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2

P/NAVPS (x) Medel

0 2 4 6 8 10 12

2009A2010A2011A2012A2013A2014A2015A2016A2017A2018E 2019E2020E

P/EAFI (x) Medel

(8)

Värderar sitt fastighetsbestånd externt

Diös är ett av norra Sveriges ledande privata fastighetsbolag och bolaget definierar sin marknad från Borlänge i söder till Luleå i norr. Målsättningen är att skapa värden genom att förvärva, förädla, förvalta och avyttra fastigheter. Faktorer som gör att bolaget anser att Norrland är intressant är i huvudsak en stabil basindustri, ett ökande antal högskolor och en stark turism.

Historiskt har Diös vuxit i en lagom takt, med två tydliga undantag. 2011 förvärvades Norrvidden för 5,8 miljarder SEK och i början av 2017 förvärvades Norrporten från fastighetsbolaget Castellum för 4,5 miljarder SEK. Merparten av beståndet består av centralt belägna kommersiella lokaler med fokus på så kallade attraktiva A-lägen.

Strategin att äga centrala fastigheter och det faktum att Diös fastighetsbestånd ökat betydligt under senare år har medfört att de har fått en dominerande position på flera orter.

Diös fastighetsbestånd består främst av kontor och butiker, men även industrilokaler och en mindre del bostäder. Fastigheterna är indelade i sju marknadsområden: Gävleborg, Dalarna, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten, Retail och Norrbotten. De städer som står för den största andelen av fastighetsbeståndets värde är Umeå, Luleå, Sundsvall och Östersund. Diös präglas av en decentraliserad förvaltningsorganisation med en stark lokal förankring.

I enlighet med IFRS (International Financial Reporting Standards) måste de noterade fastighetsbolagen marknadsvärdera sina fastigheter varje kvartal. Om värdeförändring har uppstått behöver fastighetsvärdena skrivas upp eller ned, vilket direkt påverkar resultatet. Trots ett starkt driftnetto från uthyrningen kan resultatet således påverkas negativt vid sjunkande marknadspriser på fastigheter. De svenska fastighetsbolagen genomför värderingen på olika sätt där vissa gör den internt och andra externt via oberoende värderingsinstitut. Diös externvärderar 25 % av sitt fastighetsbestånd varje kvartal medan resterande fastigheter, som inte är föremål för stora förändringar, internvärderas. De fastigheter som är föremål för större förändringar, exempelvis omfattande om- eller nybyggnationer, liksom nytecknade eller uppsagda hyresavtal, internvärderas med extern hjälp.

(…) som fokuserar på A- lägen och har en dominerande position

Främst kontor och butiker i fastighetsbeståndet Ett av norra Sveriges

ledande privata fastighetsbolag(…)

Fastigheter värderas till verkligt värde Diös är ett fastighetsbolag som fokuserar på tillväxtorter i norra Sverige. Mer exakt

definierar bolaget sin marknad från Borlänge i söder till Luleå i norr. Målsättningen är att skapa värden genom att förvärva, förädla, förvalta och sälja fastigheter.

Från Borlänge i söder till Luleå i norr

Fastigheter i norra Sverige

(9)

Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic Holding AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium.

Då i princip alla fastighetsbolag arbetar med betydande skuldsättning blir den finansiella ställningen i högsta grad relevant. Vissa väljer att ingå långa låneavtal och binder lånen med olika löptider. En del kompletterar även detta med derivat för att säkra vissa räntesatser under vissa perioder. Även värdeutvecklingen på derivaten påverkar resultatet. Diös arbetar med en medellång räntestrategi med målsättningen att den genomsnittliga återstående löptiden på räntebärande skulder skall uppgå till mellan två och fyra år samt att lånens förfallostruktur skall vara jämnt fördelad över tid. Därutöver äger Diös, tillsammans med Catena, Fabege, Platzer och Wihlborgs, 20% av finansbolaget Svensk FastighetsFinansiering AB med ett säkerställt MTN-program (medium term note) för att bredda basen för ägarbolagens upplåningsstruktur.

Bolagets finansiella målsättning är en långsiktig avkastning på eget kapital (ROE) som överstiger riskfri ränta plus sex procentenheter. Vidare ska soliditeten uppgå till minst 25% på kort sikt och 30% på lång sikt, en ränteteckningsgrad om minst 1,8 ggr och en belåningsgrad om högst 65%.

ROE överstigande riskfri ränta plus sex procentenheter Delägare i Svensk FastighetsFinansiering En fastighet kan inte värderas på samma sätt som andra tillgångar eftersom varje

fastighet är unik, till skillnad från exempelvis en aktie. Har det dessutom skett få transaktioner i ett område blir det ännu svårare att få fram ett rättvist verkligt värde.

Istället för att titta på resultatet är det av intresse att se till kassaflödet, vilket inte påverkas av icke realiserade värdeförändringar. Detta förklarar att fastighetsbolagen, till skillnad från många andra bolag, även i tider med förlust i många fall kan erbjuda aktieägarna kontinuerliga utdelningar.

Medellång räntestrategi

Den norrländska fastighetsmarknaden

Viktigt att både titta på nettoresultatet och

kassaflödet

Diös är ett kassaflödesorienterat

fastighetsbolag (…)

(…) som ser stora investeringsmöjligheter

framgent Den norrländska fastighetsmarknaden och orterna som Diös verkar på kännetecknas av

relativt låga hyresnivåer jämfört med andra delar av Sverige, men även av en högre

direktavkastning. I och med den höga direktavkastningen definierar Diös sig som ett

kassaflödesorienterat bolag där utdelningen till aktieägare ska vara god över tid. En låg

nybyggnationstakt och en stark underliggande ekonomisk utveckling i framförallt Umeå,

Luleå, Sundsvall och Östersund har dock medfört att hyresnivåerna under senare år ökat

betydligt snabbare än vad de gjort historiskt. I allmänhet ökar efterfrågan på effektiva

och flexibla kontor, med utmärkt läge och goda kommunikationsmöjligheter. Det har

lett till att Diös under kommande år ser möjligheter att investera upp till 500 MSEK per

år i befintligt bestånd, samt ytterligare 700-1 000 MSEK per år i nybyggnationsprojekt.

(10)

Report completed:

Legally responsible publisher: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic Holding AB (“Remium”) Research performed by: Markus Henriksson, analyst, Remium.

DISCLAIMER Content and sources

This document was prepared by Remium for general distribution. The content is based on judgements, recommendations and estimates prepared by Remium’s analysts; generally available and public information that has been deemed reliable; or other specified sources. Judgements, recommendations and estimates pertaining to the valuation of financial instruments or companies named in this analysis are based on one or more valuation methods, such as cash flow analysis, key figures analysis, or technical analysis of price movements. Assumptions that are the basis for forecasts, target prices and estimates quoted or reproduced herein are found in the research material from the specified sources. Remium cannot guarantee the accuracy or completeness of external information. The content of the document is based on information that was current as of the date the document was published. Circumstances upon which this document was based may be affected by subsequent events, which naturally cannot be taken into account in this document. Judgements, recommendations and estimates may also change without prior notice. Please see www.introduce.se/analys/disclaimer/ for an explanation of the implications of the recommendations [“buy”, “sell” and “hold”].

The document has not been reviewed prior to publication by any company mentioned in this analysis. Unless otherwise stated herein, Remium has not entered into an agreement with any of the companies mentioned to produce the recommendations in this analysis.

Remium’s investment recommendations are based on the analyst’s opinion as to how the share should be valued when the recommendation is finalized.

Remium’s analysts normally update an investment recommendation only if a significant event has occurred that in the considered opinion of the analyst affects the value of the share.

Risks

The information herein must not be construed as a solicitation or recommendation to enter into any transaction. The information is not geared to the individualrecipient’s knowledge about or experience with investments or his or her financial situation or investment objectives. The information therefore does not constitute a personal recommendation or investment advice. The information must not be regarded as advice concerning the tax consequences of investment decisions. Investors are urged to augment the information provided herein with additional relevant material and to consult a financial adviser before making investment decisions. Remium disclaims any and all liability for direct or indirect losses that may be based on this document. Investments in financial instruments are associated with financial risk. Investments may increase or decrease in value or become worthless. Forecasts of future performance are based on assumptions and there is no guarantee that forecasts will prove to be accurate. Furthermore, historical performance does not guarantee future returns.

Conflicts of interest

Remium has established ethical guidelines and internal rules (policies and procedures) to identify, monitor and manage conflicts of interest. These are intended to prevent, preclude and, where applicable, manage conflicts of interest between the research department and other departments within the company and are based on restrictions (Chinese walls) imposed upon interdepartmental communications. Remium has also established internal rules that govern when trading is permitted in a financial instrument that is the subject of investment research. For more information aboutRemium’s actions to prevent, preclude and manage conflicts of interest, please see www.introduce.se/Remium.

Remium is a market leader in corporate services related to listed small and medium cap companies, within Introduce, Liquidity Provider and Certified Adviser, and may perform commissioned and paid research on behalf of the companies that are covered in the research product Remium Review.

For company-specific information on what services Remium provide each company, please visit this link:

https://remiumanalys.blob.core.windows.net/analyser/remium_affarsrelationer.pdf

The reader of this document may assume that Remium has received or will receive payment from the small and medium cap companies covered in the research in exchange for the performance of corporate financial services, which may lead to conflicts of interest between Remium and clients who read and act upon the research. The remuneration is agreed in advance and is not contingent upon the content of the research.

Companies in the Remium Group, their clients, management, or employees normally own or have positions in securities named herein. The analyst who has prepared this analysis and his or her family/close associates have no financial interest in the financial instruments and recommendations to which the document refers and do not own or have positions in these financial instruments.Remium’s analysts do not receive any remuneration directly connected to any corporate finance services provided by Remium or any ofRemium’s mandates within Introduce, Liquidity Provider and Certified Adviser.

Please see https://remiumanalys.blob.core.windows.net/analyser/rem_rek.pdf for information about our historical investment recommendations.

Please see http://www.introduce.se/analys/disclaimer for recommendations from the research department during the last twelve months

Distribution of this document

The document is not intended for natural or legal persons that are citizens of or domiciled in a country where distribution, announcement, publication, or participation requires a further prospectus, registration, or measures other than those required under Swedish law and regulations. Such countries include the United States of America, Canada, Australia, Hong Kong, South Africa, New Zealand and Japan. No measures have or will be taken by Remium to permit distribution, announcement and publication in the aforementioned countries.

DISCLAIMER

2018-04-25 08:11:52

Figur

Updating...

Referenser

Updating...

Relaterade ämnen :