Delårsrapport januari-mars 1998

(1)

Delårsrapport

januari-mars 1998

(2)

• Resultatet efter skatt för första kvartalet 1998 uppgår till 99 Mkr jämfört med 56 Mkr första kvartalet 1997.

• Resultatet motsvarar en vinst per aktie om 1,98 kronor jämfört med 1,12 kronor motsvarande period föregående år.

• Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgår till 7,7 % jämfört med 6,8 % första kvartalet 1997.

• Den ekonomiska uthyrningsgraden har ökat med en procentenhet till 90 % sedan årsskiftet.

Verksamhet

Castellum är ett av de större renodlade fastighetsbola- gen i Sverige. Fastighetsbeståndet innehåller enbart svenska fastigheter och är geografiskt koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Tyngdpunkten i beståndet finns i de tre storstadsområdena.

Fastighetsbeståndet, vilket innehåller såväl kommersi- ella lokaler som bostäder, ägs och förvaltas av sex lokala dotterbolag med egna identiteter.

Castellums strategi är dels att fokusera verksamheten på ökad uthyrning och kostnadseffektiv förvaltning, dels att genomföra förvärv som tillför ny tillväxtpoten- tial och försäljningar som realiserar skapade mervärden.

Castellumaktien är noterad på Stockholms Fondbörs O-lista.

Intäkter och resultat

Periodens resultat uppgick till 99 Mkr (56), vilket ger ett resultat per aktie om 1,98 kronor (1,12). Resultatet har påverkats av såväl realisationsvinster om 50 Mkr (23) som minskade räntebidrag om 7 Mkr. Resultatet per aktie efter justering för fastighetsförsäljningar och jämförelsestöran- de poster uppgick till 1,04 kronor (0,80). Periodens kassa- flöde uppgick till 80 Mkr (63) motsvarande 1,59 kronor per aktie (1,27).

Koncernens hyresintäkter uppgick under perioden till 299 Mkr (279). Den ekonomiska uthyrningsgraden under perioden var 90 % (88). Ökningen av uthyrningsgraden har uppnåtts trots försäljningen av bostadsbeståndet i Malmö med hög uthyrningsgrad.

De fastighetsrelaterade kostnaderna är högre under det kallare första kvartalet än under året i övrigt, även om för- sta kvartalet 1998 har varit relativt sett mildare än normalt.

Driftsöverskottet före avskrivningar uppgick till 162 Mkr (138). Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration var 7,7 % (6,8). Efter avskrivningar var resultatet från fastighetsförvaltningen 131 Mkr (108). De centrala administrationskostnaderna uppgick till 11 Mkr (12).

Under perioden har fastigheter sålts med ett sammanlagt försäljningspris, efter avdrag för omkostnader, om 289 Mkr (60), vilket innebar en realisationsvinst om 50 Mkr (23).

Periodens resultat innehåller jämförelsestörande poster i form av avsättning för aktierelaterat incitamentsprogram för företagsledningen om 3 Mkr. Reserveringen har gjorts med hänsyn till såväl aktiekursen vid periodens utgång som upplupen tid av den tvååriga bonusperioden.

Periodens rörelseresultat före finansnetto uppgick till 167 Mkr (111). Finansnettot var – 68 Mkr (– 55). För- ändringen av finansnettot beror huvudsakligen på lägre räntebidrag. På grund av underskottsavdrag uppstår ingen skattekostnad.

Investeringar och försäljningar

Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedanstående uppställning.

Bokfört värde Mkr Antal

Bokfört värde 1998.01.01 8 586 583

+ Förvärv + 7 + 1

+ Investeringar i befintliga fastigheter + 60 –

- Försäljningar – 239 – 29

- Avskrivningar – 30 –

Bokfört värde 1998.03.31 8 384 555

Under perioden har en fastighet i Öresundsområdet förvär- vats för totalt 7 Mkr (5).

Investeringarna i befintliga fastigheter har under perioden uppgått till 60 Mkr (13). I beloppet ingår såväl ett antal mindre ny- och tillbyggnader som ombyggnader och fär- digställanden. Merparten av beloppet avser nyproduktion av en butiksfastighet i Uppsala, en större tillbyggnad av en lagerfastighet i Örebro samt slutligt färdigställande av kontorsfastigheten Kristallen i Uppsala.

Delårsrapport januari-mars 1998

(Om annat ej anges avser jämförelser angivna inom parentes motsvarande period föregående år.)

92 % 90 % 88 % 86 % 84 % 82 %

Ekonomisk uthyrningsgrad

1995 1996 1997 1998

(3)

Under perioden har 29 fastigheter bokförda till 239 Mkr (37) avyttrats med en realisationsvinst om 50 Mkr (23).

Den största affären var försäljningen av bolagets samtliga bostadsfastigheter i Malmö, med tillträde 1 april 1998, som avyttrades för 281 Mkr med en realisationsvinst om 45 Mkr.

Finansiering

(Jämförelser angivna under avsnittet finansiering avser belopp per 31 december 1997.) Castellum har långfristiga kreditavtal om sammanlagt 5 284 Mkr (5 357). Per den 31 mars 1998 var 4 792 Mkr (4 795) disponerat under ovannämnda kreditavtal, innebä- rande ett kvarvarande disponibelt utrymme om 492 Mkr (562). Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 124 Mkr (116) uppgick till 4 668 Mkr (4 679).

Vid periodens utgång fanns dels en fordran avseende för- säljningen av bostadsfastigheterna i Malmö om 279 Mkr, vilken har inbetalts i början av april, dels en skuld avseende fastställd men ej utbetald aktieutdelning om 138 Mkr.

Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 mars 1998 var 6,4 % (6,4) medan den genomsnittliga räntebindnings- tiden vid samma datum uppgick till 2,5 år (2,6). Ränteför- fallostrukturen har uppnåtts dels genom långa räntebind- ningar på underliggande lån, dels genom att lån med korta räntebindningstider har förlängts i tiden via ränteswapavtal.

Ränte- och låneförfallostruktur 1998.03.31

Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Lånebelopp Medelränta Lånebelopp Varav (effektiv) inkl amort. utnyttjat

Mkr % Mkr Mkr

0 – 1 år, inkl likviditet 1 352 5,9 16 – 124

1 – 2 år 766 6,0 1 516 ¹⁾ 1 205

2 – 3 år 892 6,4 117 0

3 – 4 år 785 7,0 280 232

4 – 5 år 323 6,6 115 115

5 – 6 år 350 6,8 3 240 ²⁾ 3 240

6 – 7 år 200 6,7 – –

Totalt 4 668 6,4 5 284 4 668

1) Option att förlänga 1 392 Mkr till år 2001 2) Option att förlänga 3 125 Mkr till år 2006

Eget kapital uppgick vid periodens utgång, efter utdelning om 138 Mkr, till 3 514 Mkr (3 553) innebärande en soliditet om 40 % (40).

Moderbolaget

(Jämförelser angivna i sista stycket avser värden per 31 december 1997.)

Resultatet för moderbolaget, som innehåller endast kon- cerngemensamma funktioner, uppgick till 2 Mkr (19).

Omsättningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 2 Mkr (2).

Några investeringar förutom förändringar i internfinansie- ringen av dotterbolag har i princip inte förekommit.

Likviditeten uppgick per 31 mars 1998 till 95 Mkr (73), medan långfristiga skulder uppgick till 4 372 Mkr (4 310).

Det egna kapitalet var 3 111 Mkr (3 246) efter utdelning om 138 Mkr till aktieägarna.

Castellumaktien

Vid periodens utgång hade Castellum drygt 5 000 aktieä- gare. Andelen aktier registrerade i utlandet uppgick till drygt 45 % av det totala kapitalet. De största svenska aktieägarna per den 31 mars 1998 var Agilia Holding AB med 30 % ägarandel och Fjärde AP-fonden med 8 %.

Kursen på Castellumaktien har från första noteringsdagen den 23 maj 1997 till och med den 31 mars 1998 stigit från 56 kronor till 83,50 kronor, vilket är en uppgång med 49 %.

Därutöver har utdelning lämnats om 2,75 kronor per aktie.

Börsvärdet vid periodens utgång var 4 175 Mkr. Under första kvartalet 1998 omsattes totalt nära 6,3 miljoner aktier motsvarande i genomsnitt cirka 100 000 aktier per dag.

Kursutvecklingen till och med den 17 april 1998 framgår av nedanstående diagram.

Göteborg den 28 april 1998

Thomas Alexandersson Verkställande direktör

Ekonomiska rapporteringstillfällen

Halvårsrapport januari-juni 1998 20 augusti 1998 Delårsrapport januari-september 1998 22 oktober 1998 Bokslutskommuniké 1998 1 februari 1999

Bolagsstämma 24 mars 1999

Ytterligare information kan erhållas av bolagets ekonomi- och finansdirektör Håkan Hellström, tel 031-60 74 00.

Kronor 90 85 80 75 70 65 60

50

Castellumaktien

Stockholms Fondbörs Generalindex Carnegie Real Estate Index

Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dec. Jan. Febr. Mars April

(4)

Bostäder 22 % Kontor/butiker 48 %

Lager/industri 29 % Projekt 1 %

Storgöteborg 33 %

Mälardalen 12 %

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde per 31 mars 1998, varvid de fastigheter som förvärvats under perioden omräknats avseende intäkter och kostnader såsom de ägts under hela perioden medan fastigheter som sålts helt har exkluderats.

Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 159 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 162 Mkr förklaras i huvudsak av att driftsöverskottet i sålda fastigheter (3 Mkr) frånräknats.

Fördelning per geografiskt område

Antal Bokfört Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drift, under- Drifts- Direkt-

fastigheter värde tkvm värde uthyrn. intäkter håll m m överskott avkastning

Mkr Mkr grad % Mkr Mkr Mkr %

Storgöteborg 191 2 925 645 106 93 99 38 61 8,3

Öresundsområdet 97 1 638 398 62 88 55 22 33 8,0

Storstockholm 63 1 537 354 68 84 57 25 32 8,5

Västra Småland 105 1 183 398 50 92 46 15 31 10,3

Mälardalen 64 998 250 39 89 34 12 22 9,1

Obebyggd mark och dylikt 35 103 – – – – – – –

Totalt 555 8 384 2 045 325 90 291 112 179 8,7

Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 159 7,7

Fastighetsbestånd per 31 mars 1998

Fördelning per fastighetskategori

Antal Bokfört Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drift, under- Drifts- Direkt-

fastigheter värde tkvm värde uthyrn. intäkter håll m m överskott avkastning

Mkr Mkr grad % Mkr Mkr Mkr %

Kontor/butiker 176 4 013 760 156 88 138 54 84 8,4

Lager/industri 169 2 047 855 94 87 81 26 55 10,8

Bostäder 167 2 076 361 70 97 68 30 38 7,3

Projekt 8 145 69 5 86 4 2 2 6,6

Obebyggd mark och dylikt 35 103 – – – – – – –

Totalt 555 8 384 2 045 325 90 291 112 179 8,7

Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 159 7,7

Hyresvärde per geografiskt område Hyresvärde per fastighetskategori

Öresundsområdet 19 %

Västra Småland 15 %

Storstockholm 21 %

(5)

Resultaträkning

1998 1997 1997

Mkr jan-mars jan-mars jan-dec

Hyresintäkter 299 279 1 131

Driftskostnader – 74 – 74 – 255

Underhåll – 19 – 22 – 97

Hyresgästanpassningar – 4 – 6 – 32

Tomträttsavgäld – 4 – 4 – 15

Fastighetsskatt – 15 – 13 – 52

Uthyrning och fastighetsadm. – 21 – 22 – 79 Driftsöverskott före avskrivningar 162 138 601

Avskrivningar – 31 – 30 – 119

Resultat fastighetsförvaltning 131 108 482

Centrala adm. kostnader – 11 – 12 – 47

Försäljning fastigheter

Försäljningsintäkter netto 289 60 389

Bokfört värde – 239 – 37 – 325

Resultat fastighetsförsäljning 50 23 64

Jämförelsestörande poster – 3 – 8 – 15

Rörelseresultat 167 111 484

Räntebidrag 5 12 45

Finansiella intäkter ^— 1 2

Finansiella kostnader – 73 – 68 – 281

Resultat efter finansnetto 99 56 250

Skatt – – –

Redovisat resultat 99 56 250

Balansräkning

1998 1997 1997

Mkr 31 mars 31 mars 31 dec

Tillgångar

Förvaltningsfastigheter 8 384 8 110 8 586

Övriga anläggningstillgångar 21 24 22

Kortfristiga fordringar 334 98 59

Likvida medel 124 55 116

Summa tillgångar 8 863 8 287 8 783

Eget kapital och skulder

Eget kapital 3 514 3 358 3 553

Räntebärande skulder 4 792 4 634 4 795

Ej räntebärande skulder 557 295 435

Summa eget kapital

och skulder 8 863 8 287 8 783

Finansieringsanalys

1998 1997 1997

Mkr jan-mars jan-mars jan-dec

Rörelseresultat exkl. avskrivningar

och fastighetsförsäljning 148 118 539

Finansnetto – 68 – 55 – 234

Kassaflöde före förändring

rörelsekapital och investeringar 80 63 305 Förändring rörelsekapital – 153 – 211 – 32 Kassaflöde före investeringar – 73 – 148 273 Investeringar, fastigheter – 67 – 18 – 867

Försäljning, fastigheter 289 60 389

Investeringar, övrigt netto – – 10 – 11

Kassaflöde efter investeringar 149 – 116 – 216 Förändring långfristiga skulder – 3 46 207

Utdelning – 138 –¹⁾ –¹⁾

Förändring likvida medel 8 – 70 – 9

1) Utdelning under 1997 har kvittats mot koncernbidrag 1996

Nyckeltal

1998 1997 1997

jan-mars jan-mars jan-dec

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Ekonomisk uthyrningsgrad, ^% 90 88 89

Ytmässig uthyrningsgrad, % 86 85 86

Direktavkastning, ^%

Exkl. uthyrning och fast.adm. 8,7 7,9 8,4 Inkl. uthyrning och fast.adm. 7,7 6,8 7,5

Hyresvärde, kr/kvm och år 636 639 630

Drift, underhåll m m, kr/kvm och år 219 239 219 Driftsöverskott före uthyrning och

fastighetsadm., kr/kvm och år 351 322 339 Bokfört värde (exkl. mark), ^kr/kvm 4 050 4 058 4 029 Uthyrningsbar yta, tkvm 2 045 1 986 2 106 Finansiella nyckeltal

Kassaflöde, ^Mkr 80 63 305

Investeringar i fastigheter, Mkr 67 18 867

Räntetäckningsgrad, ^% 246 201 207

Belåningsgrad, % 57 57 56

Soliditet, ^% 40 41 40

Avkastning eget kapital, % 7,2 5,4 7,3

Avkastning totalt kapital, ^% 6,0 4,8 5,7

Data per aktie(50 000 000 aktier)

Resultat efter skatt, ^kr 1,98 1,12 5,00 Resultat efter skatt med justering

för fastighetsförsäljningar och

jämförelsestörande poster, kr 1,04 0,80 4,03

Kassaflöde, ^kr 1,59 1,27 6,11

Eget kapital, kr 70,28 67,17 71,05

Fastigheternas bokförda värde, ^kr 167,67 162,20 171,72

(6)

Definitioner

Avkastning på eget kapital

Resultat efter finansnetto minus betald skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Avkastningen har omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten och med undantag för realisationsvinster och jämförelsestörande poster.

Avkastning på totalt kapital

Rörelseresultat minus betald skatt i procent av genomsnittliga tillgångar. Avkastningen har omräknats till helårsbasis utan hän- syn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten och med undantag för realisationsvinster och jämförelsestöran- de poster.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder i procent av fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.

Direktavkastning

Driftsöverskottet på fastigheter ägda vid periodens utgång (under perioden förvärvade fastigheter har uppräknats såsom de hade ägts under hela perioden) i procent av bokförda värdet vid bokslutstillfället. Bokfört värde på obebyggd mark och dylikt har exkluderats. Direktavkastningen har omräknats till helårsba- sis utan hänsyn till säsongvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Direktavkastningen redovisas dels på fastighets- nivå, exkl ej fastighetsspecifika kostnader för uthyrning och fastighetsadministration, dels på portföljnivå, inkl sådana kostnader.

Drift, underhåll m m

I posten ingår direkta fastighetskostnader d v s driftskostnader, underhåll, hyresgästanpassningar, tomrättsavgäld och fastighetsskatt.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Hyresintäkter i procent av hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade fastigheter har uppräknats såsom de hade ägts under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats.

Fastighetskategori

Fastighetens huvudsakliga ytmässiga användning med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan därför förekomma mindre ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen.

Hyresintäkter

Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt.

Hyresvärde

Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.

Kassaflöde

Kassaflöde före förändring av rörelsekapital och före investeringar.

Kronor/kvm

Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, base- ras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under perioden förvärvade fastigheter har uppräknats såsom de hade ägts under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats.

Kronor per kvm har omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Räntetäckningsgrad Rörelseresultat i procent av finansnetto.

Soliditet

Eget kapital i procent av totala tillgångar vid periodens utgång.

Ytmässig uthyrningsgrad

Kontrakterade ej uppsagda ytor i procent av totalt uthyrbar yta vid periodens utgång.

Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-Mail info@castellum.se

Org nr 556475-5550 Lokala fastighetsbolag

Aspholmen Fastigheter AB Fastighets AB Briggen Fastighets AB Brostaden Fastighets AB Corallen Eklandia Fastighets AB Harry Sjögren AB

Elementvägen 14 Fredriksbergsgatan 1 Veterinärgränd 6 Flanaden 3 Ringögatan 12 Flöjelbergsgatan 7 B

702 27 Örebro Box 3158 Box 5013 Box 148 Box 8725 431 37 Mölndal

Telefon 019-27 86 10 200 22 Malmö 121 05 Johanneshov 331 21 Värnamo 402 75 Göteborg Telefon 031-706 65 00

Telefax 019-27 42 50 Telefon 040-38 37 20 Telefon 08-602 33 00 Telefon 0370-69 49 00 Telefon 031 23 38 00 Telefax 031-706 65 29 orebro@aspholmenfastigheter.se Telefax 040-29 28 92 Telefax 08-602 33 30 Telefax 0370-475 90 Telefax 031-51 88 08 info@harry-sjoegren.se

fastighets.ab@briggen.se info@brostaden.se varnamo@corallen.se info@eklandia.se