K O S T N A D S K A L K Y L F Ö R
B O S T A D S R Ä T T S F Ö R E N I N G E N
T R Ä D G Å R D S H O L M E N
K A R L S T A D K O M M U N
ORG NR: 769637-2122
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR ______________________________________________________________ 2
B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV ____________________________ 3
C. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS KOSTNADER ÅR 1 __________ 4
D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS INTÄKTER ÅR 1 SAMT TABELL MED LÄGENHETSREDOVISNING______5-6
E. NYCKELTAL________________________________________________________________________________7
F. EKONOMISK PROGNOS____________________________________________________________________ __8
G. KÄNSLIGHETSANALYS___________________________________________________________________ ___9
H. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN________________________________________________________________10
ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN FÖRESKRIVET INTYG____________________________________________
A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR
Bostadsrättsföreningen Trädgårdsholmen, Karlstad kommun, som registrerats hos Bolagsverket den 12 februari 2019, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och/eller lokaler till nyttjande utan tidsbegränsning.
Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal.
Bostadsrättsföreningen avser att genom nybyggnad uppföra en byggnad med 51 bostadsrättslägenheter och fem lokaler i flerbostadshus samt garage på del av fastigheten Viken 2:1 i Karlstads kommun.
Bostadsrättsföreningen kommer att förvärva fastigheten (tomträtten) via köpekontrakt.
Bostadsrättsföreningen kommer att ingå i Tullarens samfällighetsförening med totalt tre planerade gemensamhetsanläggningar för samtliga etapper inom området där föreningen kommer att ingå i minst två utav dessa. Anläggningarna innefattar/kommer att innefatta gemensamma kommunikationsytor i underjordiskt garage, elinstallationer, fläktar för garage, dagvattenanslutningar, gemensam gårdsmiljö, soprum m.m.
För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med bostadsrättslagens 5 kap 3 § har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens framtida verksamhet. Skanska AB garanterar i särskild borgensförbindelse en säkerhet för inbetalda förskott. Byggstarten beräknas ske i december månad 2019.
Upplåtelse av bostadsrätterna beräknas ske under maj 2021. Inflyttning beräknas ske under november 2021.
Skanska Sverige AB svarar under sex månader efter entreprenadtidens utgång för de kostnader som belöper på lägenheter som ej upplåtits med bostadsrätt eller hyresrätt. Därefter förvärvar Skanska Sverige AB de lägenheter som inte är upplåtna.
Fastigheten kommer att vara försäkrad till fullvärde och är under entreprenadtiden försäkrad genom Skanskas entreprenadförsäkring.
Förhandsavtalen villkoras av ett totalt försäljningsvärde om 24 586 500 kronor dvs. att cirka 8 lägenheter av olika bostadstyper har förhandstecknats senast den 2020-02-29.
Sida 2
B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV
Kostnad för uppdraget innefattande entreprenaden och tomträtten m.m. inklusive
mervärdesskatt, fastighetsskatt för bostäder t o m värdeåret samt byggherrekostnader 201 600 000 kr
Likviditetsreserv 100 000 kr
Återbetalning av mervärdesskatt
1-1 000 000 kr
BERÄKNAD ANSKAFFNINGSKOSTNAD 2 200 700 000 kr
1
Vid fastställandet av uppdragsavtalets kontraktssumma har det beslutats att återbetalning av investeringsmoms, avseende hyreslokaler, om 1 000 000 kronor skall tillfalla föreningen. Om verkligt avlyft momsbelopp
blir högre än 1 000 000 kronor skall föreningen erlägga mellanskillnaden till Skanska Sverige AB som en ökning av kontraktssumman inklusive mervärdesskatt. Om verkligt avlyft momsbelopp blir lägre än 1 000 000 kronor skall kontraktssumman reduceras med mellanskillnaden inklusive mervärdesskatt.
2
Varav avskrivningsunderlag beräknas till: 201 600 000 kr K2-regelverket används, avskrivningstid 100 år.
Den slutliga anskaffningskostnaden kommer att ökas med beställda tillval utöver grundstandard. Detta skall
finansieras med upplåtelseavgifter, som tas ut av bostadsrättshavarna.
C. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS KOSTNADER ÅR 1
Specifikation över lån som har upptagits och beräknas kunna upptagas för fastighetens finansiering. Årliga Årsavgift för hushållsel preliminärdebiteras. Avräkningen sker därefter mot verklig förbrukning.
avsättningar avser år 1 efter tillträdesdag.
Avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan på 100 år. Årsavgifter tas
inte ut för att till fullo täcka avskrivningarna, varför det bokföringsmässiga resultatet kommer sannolikt att bli negativt.
Lån
1Belopp Bindnings- Räntesats
3Ränte- Amortering
4Summa
tid
2kostnad
(kr) (%) (kr) (kr) (kr)
Lån 1 36 790 000 3 mån - 5 år 2,80 1 030 120 331 110 1 361 230
Summa 36 790 000 1 030 120 331 110 1 361 230
Insatser 163 910 000
Summa Finansiering 200 700 000
Avsättningar för föreningens framtida fastighetsunderhåll,
i enlighet med föreningens stadgar, 40 kr/BOA 177 560
Driftkostnader exklusive TV, bredband, telefoni & hushållsel 1 263 784
TV, bredband och telefoni 103 428
Driftskostnad lokaler 22 550
Tomträttsavgäld 633 885
Hushållsel 232 200
Fastighetsavgift, bostäder
50
Fastighetsskatt hyreslokaler 23 160
Fastighetsskatt garage 27 550
Summa beräknade kostnader år 1 exkl. avskrivningar, men 3 845 347 kr inkl. amorteringar och avsättningar
1
Säkerhet för lån är pantbrev.
2
Vid tid för slutfinansiering kan annan bindningstid och uppdelning av lån bli aktuell.
3 Räntor för lån är högre än den verkliga räntenivån vid tidpunkten för kostnadskalkylens upprättande.
Överskott till följd av lägre räntekostnader bör användas till ökad amortering för att säkerställa föreningens
långsiktiga ekonomi.
4 Rak amortering de första 16 åren.
Beräknad amortering år 1 i procent av lånebeloppet: 0,9 %
5
För bostäder ingår eventuell fastighetsskatt till och med värdeåret i kontraktssumman. Enligt nuvarande regler utgår ingen kommunal fastighetsavgift för bostäder under år 1-15 efter fastställt värdeår.
Sida 4
D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS INTÄKTER ÅR 1
I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens löpande verksamhet, inkluderande amorteringar och avsättningar, täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal. Årsavgift för TV, telefoni och bredband erlägges lika för varje bostadsrättslägenhet.
Årsavgift för hushållsel preliminärdebiteras. Avräkningen sker därefter mot verklig förbrukning.
Beslut kan komma att fattas att istället debitera årsavgift för varmvatten och hushållsel i efterskott mot verklig förbrukning.
Årsavgifter 2 827 559
Årsavgifter TV, bredband och telefoni 1 103 428
Årsavgifter hushållsel 2 232 200
Hyresintäkter garageplatser 3 410 400
Hyresintäkter lokaler 248 600
Hyresintäkter lokaler motsvarande fastighetsskatt 23 160
Summa beräknade intäkter år 1 3 845 347 kr
1 TV och bredband kommer bli gruppanslutet och avgiften är 169 kronor per lägenhet och månad. Kostnad för eventuell TV utöver basutbud, eventuell fast avgift och samtalsavgifter för telefoni tillkommer och betalas av bostadsrättshavaren direkt till respektive leverantör.
2 Årsavgift för hushållsel debiteras med 250, 400 eller 500 kronor per månad beroende på lägenhetsstorlek. Retroaktiv reglering
med anledning av faktisk förbrukning kommer att ske. Beslut kan komma att fattas att istället debitera årsavgift för hushållsel i efterskott mot verklig förbrukning.
3 38 garageplatser à 900 kronor samt två platser för bilpool.
I nedanstående tabell lämnas en specifikation över samtliga lägenheters beräknade insatser, andelstal, årsavgifter etc.
Tabell, lägenhetsredovisning
Lgh Bostads- Antal Balkong/ Insats Andels- Lån i förhållande Årsavgift Årsavgift Månads- Beräknad nr area, ca rum 4Terrass/ tal 6 till andelstal för TV, bred- avgift 7 årsavgift
Förråd 5 årsavgifter band och hushållsel
telefoni
(m2) (kr) (%) (kr) (kr) (kr) (kr) (kr)
D1001 53,5 2 RoK B,F 1 495 000 1,296 476 798 36 645 2 028 3 223 3 000
D1002 35,5 1 RoK B,F 1 295 000 0,939 345 458 26 551 2 028 2 382 3 000
D1101 92,5 4 RoK B,F 3 095 000 2,069 761 185 58 502 2 028 5 044 4 800
D1102 51,0 2 RoK B,F 1 695 000 1,246 458 403 35 231 2 028 3 105 3 000
D1103 80,5 3 RoK B,F 2 495 000 1,831 673 625 51 773 2 028 4 483 4 800
D1201 92,5 4 RoK B,F 3 195 000 2,069 761 185 58 502 2 028 5 044 4 800
D1202 51,0 2 RoK B,F 1 725 000 1,246 458 403 35 231 2 028 3 105 3 000
D1203 80,5 3 RoK B,F 2 550 000 1,831 673 625 51 773 2 028 4 483 4 800
D1301 92,5 4 RoK B,F 3 250 000 2,069 761 185 58 502 2 028 5 044 4 800
D1302 51,0 2 RoK B,F 1 750 000 1,246 458 403 35 231 2 028 3 105 3 000
D1303 80,5 3 RoK B,F 2 595 000 1,831 673 625 51 773 2 028 4 483 4 800
D1401 120,5 5 RoK B,F 4 295 000 2,624 965 370 74 195 2 028 6 352 6 000
D1402 96,0 3 RoK B,F 3 095 000 2,138 786 570 60 453 2 028 5 207 4 800
D1501 120,5 5 RoK B,F 4 450 000 2,624 965 370 74 195 2 028 6 352 6 000
D1502 96,0 3 RoK B,F 3 195 000 2,138 786 570 60 453 2 028 5 207 4 800
D1601 120,5 5 RoK B,F 4 550 000 2,624 965 370 74 195 2 028 6 352 6 000
D1602 96,0 3 RoK B,F 3 295 000 2,138 786 570 60 453 2 028 5 207 4 800
D1701 103,5 3 RoK T,F 4 795 000 2,287 841 387 64 666 2 028 5 558 4 800
G1101 87,0 3 RoK B,F 3 295 000 1,960 721 084 55 420 2 028 4 787 4 800
G1102 87,0 3 RoK B,F 3 295 000 1,960 721 084 55 420 2 028 4 787 4 800
G1201 87,0 3 RoK B,F 3 395 000 1,960 721 084 55 420 2 028 4 787 4 800
G1202 87,0 3 RoK B,F 3 395 000 1,960 721 084 55 420 2 028 4 787 4 800
G1301 87,0 3 RoK B,F 3 495 000 1,960 721 084 55 420 2 028 4 787 4 800
G1302 87,0 3 RoK B,F 3 495 000 1,960 721 084 55 420 2 028 4 787 4 800
G1401 99,5 4 RoK B,F 3 995 000 2,208 812 323 62 433 2 028 5 372 4 800
G1402 99,5 4 RoK B,F 3 995 000 2,208 812 323 62 433 2 028 5 372 4 800
G1501 99,5 4 RoK B,F 4 095 000 2,208 812 323 62 433 2 028 5 372 4 800
G1502 99,5 4 RoK B,F 4 095 000 2,208 812 323 62 433 2 028 5 372 4 800
G1601 99,5 4 RoK B,F 4 195 000 2,208 812 323 62 433 2 028 5 372 4 800
G1602 99,5 4 RoK B,F 4 195 000 2,208 812 323 62 433 2 028 5 372 4 800
G1701 64,5 2 RoK T,F 2 950 000 1,514 557 001 42 809 2 028 3 736 3 000
G1702 147,0 4 RoK T,F 6 895 000 3,149 1 158 517 89 040 2 028 7 589 4 800
4 Rum & kök
5 B= Balkong, T=Terrass, F=Externt förråd. Samtliga lägenheter har ett externt förråd.
som ingår i bostadsrätten.
6 Cirka 88 % av andelstalet är propotionellt mot bostadsarean, medan resterande del är lika för varje lägenhet.
7 Månadsavgift inklusive TV och bredband, men exklusive hushållsel.
fortsättning tabell, lägenhetsredovisning
Lgh Bostads- Antal Balkong/ Insats Andels- Lån i förhållande Årsavgift Årsavgift Månads- Beräknad nr area, ca rum 4Terrass/ tal 6 till andelstal för TV, bred- avgift 7 årsavgift
Förråd 5 årsavgifter band och hushållsel
telefoni
(m2) (kr) (%) (kr) (kr) (kr) (kr) (kr)
K1001 35,5 1 RoK B,F 1 195 000 0,939 345 458 26 551 2 028 2 382 3 000
K1002 53,5 2 RoK B,F 1 495 000 1,296 476 798 36 645 2 028 3 223 3 000
K1101 80,5 3 RoK B,F 2 495 000 1,831 673 625 51 773 2 028 4 483 4 800
K1102 51,0 2 RoK B,F 1 695 000 1,246 458 403 35 231 2 028 3 105 3 000
K1103 92,5 4 RoK B,F 3 095 000 2,069 761 185 58 502 2 028 5 044 4 800
K1201 80,5 3 RoK B,F 2 550 000 1,831 673 625 51 773 2 028 4 483 4 800
K1202 51,0 2 RoK B,F 1 725 000 1,246 458 403 35 231 2 028 3 105 3 000
K1203 92,5 4 RoK B,F 3 195 000 2,069 761 185 58 502 2 028 5 044 4 800
K1301 80,5 3 RoK B,F 2 595 000 1,831 673 625 51 773 2 028 4 483 4 800
K1302 51,0 2 RoK B,F 1 750 000 1,246 458 403 35 231 2 028 3 105 3 000
K1303 92,5 4 RoK B,F 3 250 000 2,069 761 185 58 502 2 028 5 044 4 800
K1401 96,0 3 RoK B,F 3 095 000 2,138 786 570 60 453 2 028 5 207 4 800
K1402 120,5 5 RoK B,F 4 295 000 2,624 965 370 74 195 2 028 6 352 6 000
K1501 96,0 3 RoK B,F 3 195 000 2,138 786 570 60 453 2 028 5 207 4 800
K1502 120,5 5 RoK B,F 4 450 000 2,624 965 370 74 195 2 028 6 352 6 000
K1601 96,0 3 RoK B,F 3 295 000 2,138 786 570 60 453 2 028 5 207 4 800
K1602 120,5 5 RoK B,F 4 550 000 2,624 965 370 74 195 2 028 6 352 6 000
K1701 103,5 3 RoK T,F 4 695 000 2,287 841 387 64 666 2 028 5 558 4 800
K1702 80,5 3 RoK T,F 3 695 000 1,831 673 625 51 773 2 028 4 483 4 800
diff. 0,006 2 211 171
SUMMA 4 439,0 163 910 000 100,000 36 790 000 2 827 559 103 428 232 200
4 Rum & kök
5 B= Balkong, T=Terrass, F=Externt förråd. Samtliga lägenheter har ett externt förråd.
som ingår i bostadsrätten.
6 Cirka 88 % av andelstalet är propotionellt mot bostadsarean, medan resterande del är lika för varje lägenhet.
7 Månadsavgift inklusive TV och bredband, men exklusive hushållsel.
Följande lokaler finns för uthyrning.
Lokal Lokalarea nr (m2)
1 44,5
2 55,5
3 47,5
4 38,0
5 40,0
225,5
Sida 6
E. NYCKELTAL
Anskaffningskostnad per kvadratmeter bostadsarea (BOA): 45 213 kr
Insatser och upplåtelseavgifter per kvadratmeter bostadsarea (BOA): 36 925 kr
Belåning per kvadratmeter bostadsarea (BOA+ LOA), år 1: 7 887 kr
Årsavgift per kvadratmeter bostadsarea (BOA), år 1: 637 kr
(exkl TV, bredband, telefoni och hushållsel)
Årsavgift TV, bredband, telefoni och hushållsel 76 kr
per kvadratmeter bostadsarea (BOA), år 1:
Total årsavgift per kvadratmeter bostadsarea (BOA), år 1: 713 kr
Driftskostnader per kvadratmeter bostadsarea (BOA), år 1: 360 kr
(inkl TV, bredband, telefoni och hushållsel).
Belåningsgrad i förhållande till beräknad anskaffningskostnad, år 1: 18 %
Hyresintäkter per kvadratmeter lokalarea (LOA), år 1: 1 102 kr
Garage ej inkluderat.
Kassaflöde per kvadratmeter bostadsarea (BOA), år 1: 63 kr
Avsättning till underhållsfond och avskrivningar per kvadratmeter bostadsarea (BOA), 494 kr år 1:
Amortering per kvadratmeter bostadsarea (BOA), år 1: 75 kr
Amortering och avsättning till underhållsfond per kvadratmeter bostadsarea (BOA), 132 kr
i snitt per år under år 1-16:
F. EKONOMISK PROGNOS
År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16
Årsavgifter efter schablon 2 827 559 2 884 110 2 941 792 3 000 628 3 060 641 3 121 854 3 446 779 3 805 522 Årsavgifter efter förbrukning och lika belopp per lgh 335 628 342 341 349 187 356 171 363 295 370 560 409 129 451 711
Årsavgift kr/m² 713 727 741 756 771 787 869 959
Övriga intäkter
Hyresintäkter 682 160 695 803 709 719 723 914 738 392 753 160 831 549 918 098
Räntor 0 2 776 5 106 7 996 11 460 15 512 32 828 67 234
Summa intäkter 3 845 347 3 925 030 4 005 805 4 088 709 4 173 787 4 261 085 4 720 285 5 242 565
Driftskostnader 1 621 962 1 654 401 1 687 489 1 721 239 1 755 664 1 790 777 1 977 163 2 182 947
Arrende av mark 633 885 633 885 633 885 633 885 633 885 633 885 633 885 633 885
Inkomstskatt 0 0 0 0 0 0 0 0
Övriga kostnader
Kommunal fastighetsavgift bostäder 0 0 0 0 0 0 0 100 282
Fastighetsskatt garagelokaler 27 550 28 101 28 663 29 236 29 821 30 417 33 583 37 079
Fastighetsskatt uthyrningslokaler 23 160 23 623 24 096 24 578 25 069 25 571 28 232 31 170
Summa 50 710 51 724 52 759 53 814 54 890 55 988 61 815 168 531
Kapitalkostnader
Räntor 1 030 120 1 020 849 1 011 578 1 002 307 993 036 1 229 706 1 171 762 1 113 817
Avskrivningar 2 016 000 2 016 000 2 016 000 2 016 000 2 016 000 2 016 000 2 016 000 2 016 000
Summa kostnader 5 352 677 5 376 859 5 401 711 5 427 245 5 453 475 5 726 356 5 860 624 6 115 181
Årets resultat 1 -1 507 330 -1 451 830 -1 395 906 -1 338 536 -1 279 688 -1 465 270 -1 140 340 -872 616
Avsättning för underhåll (yttre fond)
Avsättning till underhållsfond 177 560 184 662 192 049 199 731 207 720 216 029 262 832 319 776
Ackumulerad avsättning till underhållsfond 177 560 362 222 554 271 754 002 961 722 1 177 751 2 394 637 3 875 164
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Årets resultat -1 507 330 -1 451 830 -1 395 906 -1 338 536 -1 279 688 -1 465 270 -1 140 340 -872 616
Årets avskrivning 2 016 000 2 016 000 2 016 000 2 016 000 2 016 000 2 016 000 2 016 000 2 016 000
Kassaflöde före finansieringsverksamheten 508 670 564 170 620 094 677 464 736 312 550 730 875 660 1 143 384
Likviditetsreserv 100 000 0 0 0 0 0 0 0
Amorteringar -331 110 -331 110 -331 110 -331 110 -331 110 -331 110 -331 110 -331 110
Årets kassaflöde 277 560 233 060 288 984 346 354 405 202 219 620 544 550 812 274
År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16
Kassabehållning inkl. fondavsättning 277 560 510 620 799 605 1 145 959 1 551 161 1 770 781 3 827 369 7 535 673
Taxeringsvärde garagelokaler 2 755 000 2 810 100 2 866 302 2 923 628 2 982 101 3 041 743 3 358 330 3 707 867
Taxeringsvärde uthyrningslokaler 2 316 000 2 362 320 2 409 566 2 457 758 2 506 913 2 557 051 2 823 191 3 117 031
Låneskuld 36 790 000 36 458 890 36 127 780 35 796 670 35 465 560 35 134 450 33 478 900 31 823 350
Förutsättningar
Årsavgifterna och hyrorna höjs med 2,0 % per år.
Driftskostnaderna höjs med 2,0 % per år.
Räntan på kassan har satts till 1,0 % från och med år 2.
Avsättning till underhållsfond höjs med 4,0% per år.
Antagen inflation 2,0 %.
Rak amortering 331 110 kronor motsvarande 0,9 % av ursprunglig kapitalskuld.
Medelränta år 1-5 är 2,8 % och år 6-16 är 3,5 %.
Den ökade amorteringen skapar utrymme för att ta upp lån, som används till underhåll, om tillgänglig likviditet inte skulle räcka för erforderligt underhåll.
1 Årets resultat
Eftersom avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan förväntas det bokföringsmässiga resultatet bli negativt. Bostadsrättsföreningens likviditet påverkas dock inte, se "Årets kassaflöde" ovan.
Sida 8
G. KÄNSLIGHETSANALYS
År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16
Genomsnittlig årsavgift per m² om:
Antagen inflationsnivå och
Antagen räntenivå 713 727 742 757 772 787 869 960
Antagen räntenivå + 1% 796 809 823 837 852 866 945 1031
Antagen räntenivå + 2% 879 892 905 918 932 946 1020 1103
Antagen räntenivå - 1% 630 645 660 676 692 708 794 888
Antagen räntenivå och
Antagen inflationsnivå + 1% 713 731 750 770 790 810 922 1054
Antagen inflationsnivå + 2% 713 736 759 783 808 835 980 1163
Antagen inflationsnivå - 1 % 713 723 733 744 754 765 821 877
I årsavgiften ingår kostnad för TV, telefoni och bredband, preliminär kostnad för hushållsel.
Antagen räntenivå år 1-5 är 2,80% och år 6-16 är 3,5 %.
Antagen inflationsnivå 2,0 %.
Sida 10