EXAMENSARBETE FASTIGHET OCH FINANS FASTIGHETSEKONOMI GRUNDNIVÅ, 15 HP
STOCKHOLM, SVERIGE 2020
Coliving -
en analys av affärsmöjligheter i Stockholm
Erik Eckerström Mörtsjö & Odilon Tilly Sardou
KTH
Bachelor of Science thesis
Title Author(s) Department TRITA number Supervisor Keywords
Coliving - an analysis of business opportunities in Stockholm Erik Eckerström Mörtsjö, Odilon Tilly Sardou
Real Estate and Construction Management TRITA-ABE-MBT-20339
Agnieszka Zalejska Jonsson
Coliving, shared living, forms of contracts, costs, rent
Abstract
Coliving is a new shared housing form that has seen strong growth internationally in recent years.
What distinguishes coliving from other forms of shared housing is mainly that the operator offers services. One of the main advantages of this housing model is that it reduces the resident's costs, as a result of less private space, without limiting the quality of life, due to larger shared spaces. The arrangement offers potential for higher profits for both the operator and the property owner, due to higher rent per square meter. Coliving has been explored in previous research, but a more in-depth study of this model on the Stockholm market was lacking. Hence, this is the aim of this thesis.
The thesis explored various aspects of the coliving model to study the business potential, specifically in Stockholm. First, the legal situation in Sweden was mapped out, through an analysis of the legal text and building regulations, and through interviews of specialists. Issues that were explored were contractual forms linked to: fire protection, security of tenure and rent. Individual traditional contracts and block rentals were concluded as solutions to the legal problems that coliving can encounter. Rents are likely to follow “bruksvärdesprincipen”, meaning that the rent is set given rents on comparable properties. Properties to compare are few though; however, these can be existing coliving homes, student housing or senior housing. The negotiation on this matter with
“Hyresnämnden” will vary depending on the property and the coliving operator's service offers. High rents per square meter were noted for the comparable properties that were studied - one student house and three coliving houses. Operation and maintenance costs were also studied, and it was estimated that they would most likely increase in the coliving model. It is unclear by how much, as these costs depend a lot on the chosen building and the level of service that is offered.
Students were selected as the target group, based on interviews and literature. To find colivings’ niche in Stockholm, surveys were sent out to respondents, mainly young students, who were asked to rank different service options and indicate how willing they were to pay for these services. There is a demand in Stockholm mainly for low level of service, with a packaged offering with wi-fi, gym,
laundry of sheets and cleaning. It should be emphasized that low service levels also facilitate lower rents. In summary, there is a bright future for coliving in Stockholm, the target group is broad and shows interest, and potential revenues are high.
Acknowledgments
This thesis concludes our bachelor’s studies in Real Estate and Finance at KTH. We would like to thank our institution, teachers and classmates for three educative years, that went by so fast.
Additionally, our special thanks goes to:
Richard Lustigman who was very generous with his time and answered a lot of our questions.
Professor Kent Eriksson who helped us get in contact with Hyresgästföreningen and Stefan Björk who answered a lot of our questions.
Pontus Meilink who early on in our thesis answered questions concerning law.
Lotta Wersäll who porvided us with interestings ideas.
Assar Lindén who answered our questions on BBR.
We would also like to thank Linnea Rollenhagen Tilly, Alexander Tilly, Clara Andrae, Stig Mörtsjö, Marita Westin and Ida Eckerström Mörtsjö who took their time to read our thesis and provided us with feedback.
Examensarbete
Titel Författare Institution TRITA nummer Handledare Nyckelord
Coliving - en analys av affärsmöjligheter i Stockholm Erik Eckerström Mörtsjö, Odilon Tilly Sardou Fastigheter och Byggande
TRITA-ABE-MBT-20339 Agnieszka Zalejska Jonsson
Coliving, deltat boende, avtalsformer, kostnader, hyressättning
Sammanfattning
Coliving är en ny delad boendeform som har haft en stark utveckling internationellt de senaste åren.
Det som särskiljer coliving är främst att operatören erbjuder tjänster. En av de främsta fördelarna med denna boendemodell är att den minskar den boendes kostnader, tack vara mindre privat yta, utan att begränsa levnadskvaliteten tack vare större delade utrymmen. Upplägget ger potential för högre vinster både för operatör och fastighetsägare, på grund av högre kvadratmeterhyror. Coliving har utforskats tidigare men en mer djupgående studie av denna modell på Stockholmsmarknaden saknades.
Uppsatsen utforskade olika aspekter av colivingmodellen för att se hur stor affärspotential denna erbjuder, specifikt i Stockholm. Först kartlades det juridiska läget i Sverige, genom en analys av lagtexten samt byggregler, och med intervjuer av specialister. Frågor som särskilt utforskades var kontraktsformer kopplat till brandskydd, besittningsskydd och hyressättning. Enskilt traditionellt kontrakt och blockuthyrning togs fram som lösningar till de problem som coliving kan stöta på.
Hyressättningen kommer sannolikt ske efter bruksvärdesprincipen men jämförelseobjekt är få; dessa kan dock vara existerande colivingbostäder, studentboenden eller äldreboenden. Förhandlingen kommer att bli väldigt individuell beroende på fastigheten och på colivingoperatörens
serviceerbjudande. Höga kvadratmeterhyror konstaterades för de som granskades, nämligen ett studentboende och tre colivingboenden i Stockolm. Kostnader granskades även, och dessa
uppskattades öka med colivingmodellen. Det är dock oklart med hur mycket dessa skulle öka, då dem beror främst på den valda fastigheten och servicenivån som erbjuds.
För att hitta colivings nisch i Stockholm togs studenter fram som målgrupp, utifrån intervjuer och litteratur. Detta användes för att skicka ut en enkät där respondenterna, som främst var unga studenter, fick ranka olika servicealternativ samt ange hur villiga de var att betala för dessa tjänster. Det som efterfrågas i Stockholm är främst låg servicenivå, med ett paketerat erbjudande med wi-fi, gym, tvätt av lakan och städning. Det bör understrykas att låg servicegrad även underlättar sänkning av hyror.
Sammanfattningsvis ses en ljus framtid för coliving i Stockholm, då målgruppen är bred och intresserad, och potentiella intäkter är höga.
Förord
Det här examensarbetet avslutar våra kandidatstudier inom Fastighet och Finans. Vi vill tacka institutionen, våra lärare och våra klasskamratet för en lärorik tid, som gick så fort. Vi vill även speciellt tacka:
Richard Lustigman som var generös med sin tid och besvarade många av våra frågor.
Professor Kent Eriksson som hjälpte oss att komma i kontakt med Hyresgästföreningen och Stefan Björk som gav oss många svar.
Pontus Meilink som tidigt i arbetet besvarade våra juridiska frågor.
Lotta Wersäll som gav oss värdefulla idéer.
Assar Lindén som redde ut frågor om BBR.
Vi vill även tacka Linnea Rollenhagen Tilly, Alexander Tilly, Midan, Clara Andrae, Stig Mörtsjö, Marita Westin och Ida Eckerström Mörtsjö som tog sig tiden att läsa arbetet samt gav feedback.
Innehållsförteckning
1. Introduktion... 8
1.1 Bakgrund ... 8
1.2 Syfte ... 8
1.3 Avgränsningar ... 9
2. Litteraturgenomgång ... 10
2.1 Definitioner av coliving ... 10
2.2 Juridik ... 11
2.3 Colivingmodellen ... 17
3 Kunskapsgap ... 25
4 Metod ... 26
4.1 Litteraturgenomgång ... 26
4.2 Enkät ... 26
4.3 Intervjuer ... 27
4.4 Hyresundersökning ... 27
4.5 Analys av kostnader ... 28
5 Teori ... 29
5.1 Marginalnytta ... 29
5.2 SWOT-analys ... 29
6 Resultat ... 30
6.1 Juridik ... 30
6.2 Colivingmodellen ... 34
7 Diskussion/Analys ... 40
7.1 Juridik ... 40
7.2 Colivingmodellen ... 41
7.3 Affärsmöjligheter ... 45
7.4 SWOT analys ... 47
8 Slutsats ... 47
Bilagor ... 49
Källförteckning ... 60
1. Introduktion
1.1 Bakgrund
Sverige, och Stockholm mer specifikt, går igenom en bostadskris. Unga har svårt att komma in på bostadsmarknaden, hyror är höga, och den otillåtna andrahandsmarknaden blomstrar
(Bokriskommiténs 2014). I Stockholm finns nämligen en stor efterfrågan på bostäder, och många är redo att bo ganska litet för att få ett bra läge (Karpmyr och Landkvist 2019). En av lösningarna till detta problem kan vara yteffektiva, billiga och delade bostäder - coliving. Coliving har av flera aktörer tagits fram som en möjlig lösning till Sveriges bostadskris. I denna uppsats definieras coliving som:
“ett delat boende som erbjuder ett servicepaket såsom möblering, wifi och städning med mera.”
(Bergström och Sjölund Jurado 2019 sida 1). Frågan som ställs är då: finns det intresse från
fastighetsutvecklarens- och hyresvärdens sida för denna typ av boende? Internationellt har modellen visat sig vara lönsam, men finns det affärsmöjligheter i Stockholm?
Stockholm är en stad som har ansetts ha potential för coliving av JLL (JLL European Coliving Index 2019). JLL står för Jones Lang Lasalle och är ett ledande fastighetskonsultbolag. Hittills bedömer JLL att det totalt finns 23.000 coliving-sängar i hela Europa. De har även gjort en gradering av vilka europeiska länder som har störst potential för exploatering av coliving. Stockholm hamnade på plats 7 (JLL European Coliving Index 2019). Det har visats internationellt att coliving är lönsamt och torde vara en möjlighet i Sverige också. Men ett antal olika faktorer behöver granskas för att få en idé om hur stort intresse det kan finnas på utbudssidan av marknaden.
Just nu finns det två colivingboenden i Stockholm: K9 på Kommendörsgatan, som har funnits sen 2016 och Colive LAB, på Nytorgsgatan, som har funnits sen 2019. Målgruppen i Sverige, än så länge, är främst digitala nomader, vilket är konsulter som tar arbete ad-hoc och har stort behov av smidigt men trivsamt tillfälligt boende. (Steding 2019). Det finns dock skilda åsikter om hur bred colivings målgrupp är, eller kan bli i framtiden.
1.2 Syfte
Syftet med arbetet är att utreda affärsmöjligheter i coliving. Affärsmöjligheter ska utredas genom att först utforska efterfrågan, kartlägga det juridiska läget, intäktspotential, och skillnaden i vissa utgifter mellan coliving och traditionella hyresrätter. Vilket leder till frågeställningarna:
Finns det affärspotential för coliving i Stockholm?
- Är coliving juridiskt genomförbart?
- Hur ser efterfrågan ut för coliving och vilka serviceerbjudanden kan tänkas erbjudas?
- Vilka hyresnivåer kan coliving ligga på?
- Finns det signifikanta skillnader i kostnader mellan coliving och traditionella hyresrätter?
1.3 Avgränsningar
Hyran i kooperativa hyresrätter sätts av föreningen. Vinsten i en kooperativ hyresrätt får endast fördelas mellan dess medlemmar. (Lag (2002:93) om kooperativ hyresrätt 3:6 samt 2:21). Denna avtalsform avgränsas och kommer inte att studeras i denna uppsats, då operatörens vinstintresse kan vara begränsat.
2. Litteraturgenomgång
Inledningsvis görs en litteraturgenomgång som grund för arbetet och för att identifiera mer specifika frågeställningar samt kunskapsgap. Figuren nedan “Workflow” förtydligar arbetsprocessen i
Litteraturgenomgång. Den ger en överblick över vilka delar som kommer att behandlas för respektive område.
Figur 1: Figur skapad för att ge en överblick över delarna som kommer att behandlas - Workflow
2.1 Definitioner av coliving
Ett flertal definitioner har studerats utifrån uppsatser, rapporter samt aktörers hemsidor om coliving (se Bilaga 7 Definitioner av coliving). Hur coliving definieras varierar beroende på källa. Vissa definierar det utifrån målgruppen. Den gemensamma nämnaren är att boendeformen ger tillgång till gemensamt kök och eventuellt även delat badrum. Definitionen enligt Bergström, Sjölund Jurado (2019) valdes på grund av att den är en av de bredare definitionerna, vilket ger större säkerhet i att inte begränsa arbetet i onödan. Dessutom finns belägg för att målgruppen är bredare än vad många av de andra definitionerna antyder. Exempelvis anger JLL att boendeformen inte är begränsad till en viss demografisk grupp (JLL European Coliving Index 2019 sida 2). Värt att nämna är att andra
definitioner trycker på att coliving skiljer sig från kollektiv i att serviceerbjudande och förvaltning sköts av en organisation istället för de boende (Lang 2019 I. introduction och Karpmyr, Landkvist 2019 sida. 15). I den sistnämnda boendeformen står medlemmarna vanligtvis själva för förvaltningen och städning medan de tjänster som coliving erbjuder utförs av hyresvärden mot hyra eller avgift
(jämför citat 7. i bilagan). Konkret kan man säga att coliving är en modern form av kollektiv, där hyresvärden bidrar med service.
2.2 Juridik
För att coliving överhuvudtaget skall vara en affärsmöjlighet måste det redas ut om det är tillåtet, samt vilka krav och fördelar de olika möjliga juridiska uppläggen har. En grundfråga när det kommer till coliving är hur man kan definiera termen eller konceptet juridiskt. Då coliving ofta förknippas med kortare boendetider (några månader), för digitala nomader exempelvis, är en fråga om verksamheten faller inom samma kategori som hotell eller är det som en annorlunda form av hyresbostad? Hur fungerar besittningsskydd, korttidskontrakt, efterföljandet av brandskyddsregler, BBR, varaktigt boende, moms samt hyressättning? Dessa aspekter beror på val av avtalsform - enskild traditionell hyresavtal, samhyresgäst, blockuthyrning, inneboende, hotell eller partiella hyresavtal.
2.2.1 Kontraktsformerna
Enligt ett tjänsteutlåtande från Göteborgs stad utreddes tre möjliga kontraktstyper för kollektivboende;
dessa kontraktsformer brast dock på just medlemmarnas förmåga att själva välja in hyresgäster (Göteborgs stad 2018). Detta antas dock inte vara ett problem i coliving då detta kan skötas av fastighetsägare/hyresvärd. Därför ska följande tre kontraktsformer utredas för coliving:
1. Enskilda hyresavtal tecknas mellan fastighetsägaren och varje boende kopplad till en enskild lägenhet/coliving-enhet (“enskilda traditionella hyresavtal”)
2. Lägenheten hyrs gemensamt av alla boende i respektive lägenhet (“samhyresgäster”) 3. Blockhyresavtal tecknas mellan fastighetsägaren och ett företag (hyresvärd/operatör) som
sedan hyr ut till hyresgästerna (“blockuthyrning”)
Förutom de ovannämnda avtalsformerna har även ytterligare tre former valts att utredas för coliving, eftersom det framkommit i uppsatsens intervjuer att följande tre även testats:
4. Fastighetsägare hyr ut lägenheterna till en boende per lägenhet, som i sin tur hyr ut till andrahandshyresgäster i coliving-enheterna i respektive lägenhet (“Inneboende”)
5. Colivingverksamheten utformas så, eller tolkas så, att inte Hyreslagen tillämpas utan hyrs ut som hotell (“Hotellverksamhet”)
6. Enskilda hyresavtal tecknas mellan fastighetsägaren och varje hyresgäst men kopplas inte till en enskild lägenhet utan en del av den (“Partiella hyresavtal”)
2.2.2 Besittningsskydd
Besittningsskyddet innebär bland annat att hyresgästen inte kan bli uppsagd i förtid utan relativt starka skäl och har rätt till förlängning av hyreskontraktet (JB 12:46). Hyresavtal som ingås på obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla. Om hyresavtalet är på bestämd tid upphör hyresrätten vid det avtalade datumet (JB 12:3), om kontraktet gäller för mer än tre månader krävs dock skriftlig uppsägning (JB 12:8). Uppsägningstiden för kontrakt på obestämd tid är tre månader (JB 12:4). Om kontraktet är på bestämd tid och längre än tre månader måste kontraktet sägas upp tre månader i förtid - då gäller alltså även tre månaders uppsägningstid.
Vid enskilda traditionella hyresavtal kommer besittningsskyddet att gälla för hyresgästerna (JB 12:45), då hen hyr i första hand. Likaså vid samhyresgäster. I det senare fallet får gruppen
besittningsskydd över en lägenhet som är avsedd för flera personer. Ett förtydligande exempel kan vara att det finns fyra lägenheter per våning, där varje lägenhet innehåller fyra privata rum/coliving- enheter. I exemplet skriver alltså fastighetsägaren fyra kontrakt - ett per lägenhet - men det finns 16 privata rum/coliving-enheter per våning. De har rätt att säga upp avtalet och likaså rätt till förlängning om någon säger upp avtalet (vid till exempel utflyttning eller uppsägning). Detta kan bli
problematiskt, exempelvis om någon säger upp avtalet för att bli av med en medlem, därmed urholkas besittningsskyddet. Därmed kan fastighetsägaren/operatören tappa kontrollen över kontraktskrivandet (Göteborgs stad 2018). En fråga som kan uppstå är hur många som får bo i varje lägenhet. Partiella hyreskontrakt är en form där enskilda hyreskontrakt upprättas för varje hyresgäst men kopplas inte till en specifik lägenhet, utan en del av en lägenhet. Detta kan vara av intresse främst om coliving-
enheterna utformas utifrån befintliga lägenheter, där rummen inte uppfyller brandskyddskraven som ställs på enskilda bostäder. Partiella hyreskontrakt skulle kunna vara ett alternativ vid befintliga byggnader för att bibehålla besittningsskyddet då det inte gäller en viss lägenhet utan för ex. antal kvadratmeter. (Skog och Jonsson 2019) Partiella hyreskontrakt är dock fortfarande under utredning och är inte en möjlighet idag (Partiella hyrekontrakt, Boverket). Inneboendemodellen innebär att en boende hyr ut sin egna bostad och står på hyreskontraktet, som hyresvärd för en lägenhet, och hyr i sin tur ut i andra hand till respektive hyresgäst inom lägenheten. Enligt JB 12:45 3st hyr de
inneboende en del av upplåtarens bostad. För att detta ska gå måste den som hyr ut i andra hand vara varaktigt boende där. Men är det möjligt för fastighetsägaren att i större skala hyra ut till hyresgäster som i sin tur hyr ut till inneboende i andra hand? Vad blir konsekvenserna om det är svårt att hitta hyresvärdar som varaktigt bor i lägenheten?
Något som behöver undersökas är hur kortare boendetider förhåller sig till besittningsskyddet, där uppsägningstiden inte hjälper de boende utan snarare gör det ineffektivt. Korttidskontrakt definieras i denna uppsats som att man inte vill ha besittningsskydd och uppsägningstid. Detta kan vara av
intresse om exempelvis en digital nomad bara vill bo två månader, men uppsägningstiden enligt Hyreslagens tvingande regler i normalfallet är tre månader. Besittningsskyddet och uppsägningstiden kan tas bort i två fall:
1) Besittningsskyddet och uppsägningstiden kan avtalas bort i en särskild handling efter tillstånd från Hyresnämnden (JB 12:45a) eller (utan tillstånd) efter att hyreskontraktet inletts (JB 12:45a 1p.). De avtalsformer som är aktuella då är: enskilda traditionella hyresavtal samt partiella hyresavtal.
2) Den andra möjligheten är att hyra ut i andra hand. Enligt Jordabalkens tolfte kapitel §45 anges undantag till när besittningsskyddet gäller. Detta är bland annat när lägenheten är uthyrd i andra hand (JB 12:45 1p.). De avtalsformer som är aktuella då är: samhyresgäster, inneboende samt blockuthyrning (den sista behandlas dock separat nedan).
2.2.3 Brandskydd
Flerbostadshus som är över tre våningar tillhör Br1-klassen, vilket innebär att EI 60 ska uppnås för varje brandcell - enskild lägenhet bl.a (BBR 2011:6, Boverket). Även hotell klassas som Br1 och enligt Boverkets Byggregler 12 (BBR12, Boverket) måste brandceller inom hotell hålla EI 60. EI 60 betyder att det ska ta minst 60 minuter för branden att sprida sig vidare mellan brandcellerna - hotellrummen eller de enskilda lägenheterna. Dessutom finns ytterligare regler om hotell i BFS 2014:3. Hyreskontrakten måste idag kopplas till en enskild bostadslägenhet och då ställs de ovan nämnda kraven på denna bostad. Det finns en svårighet i att omvandla befintliga lägenheter till coliving-enheter med enskilda traditionella hyreskontrakt, då de rum som ska utgöra coliving- enheterna sällan uppfyller brandskyddskraven. Med denna avtalsform måste avtalet kopplas till en brandcell och respektive hyresgäst. I dessa fall måste antingen lägenheten renoveras utefter detta, eller lagen ändras. (Partiella hyrekontrakt, Boverket). Om man vill omvandla äldre större befintliga
lägenheter och göra rummen inom denna lägenhet till coliving-enheter utan att renovera, måste man skapa ett hyreskontrakt för hela lägenheten som fler bor i. Detta via samhyresgäster,
inneboendemodellen eller partiella hyresavtal. Då kontrakten avser en lägenhet (brandcell) respektive, förutom vid partiella hyresavtal då kontraktsformen möjliggör koppling till delar av en lägenhet, är brandskyddet inget problem. Uppfyller dock colivinglägenheterna dessa brandkrav (efter renovering eller nyproduktion) torde det vara juridiskt möjligt utifrån denna aspekt att colivingverksamheten upprättar enskilda traditionella hyreskontrakt mellan hyresgäster samt ägare och har därmed besittningsskydd.
2.2.4 Sammanföring av de gemensamma utrymmena
En annan fråga som kan uppstå handlar om de gemensamma utrymmena. Före 2016 var det inte möjligt för enskilda lägenheter att dela utrymmen, annat än vid studentboende. Efter en ändring kan numera även andra bostäder dela gemensamma utrymmen. Enligt Boverkets hemsida får högst tolv enskilda lägenheter dela kök och högst tre dela badrum, om boendeformen avser enskilda lägenheter avsedda för en person styck. Skulle dock fler bo i en enskild coliving-enhet (familj ex.) gäller reglerna att köket endast delvis för sammanföras och enheten måste ha ett badrum (Bostäder med
gemensamma utrymmen, Boverket). Likaså vid samhyresgäster, inneboende samt partiella hyresavtal, då fler personer bor i varje lägenhet: “Andra bostäder med gemensamma utrymmen”, som
exemplifierar kollektivboenden, får inte ha gemensamma hygienrum och kök får endast till viss del sammanföras med andra lägenheter till ett gemensamt utrymme. (Bostäder med gemensamma
utrymmen, Boverket). Det krävs alltså en kokvrå eller dylikt inom varje lägenhet samt ett badrum. Det får finnas ett stort kök som alla lägenheter delar på som kompletterar de enskilda lägenhetens kokvrår i respektive lägenhet. Vid hotellverksamhet lär den befintliga planlösningen utnyttjas och andra regler gäller. Utformningsreglerna för hotell kommer dock inte undersökas djupare utan författarna
förutsätter att den befitnliga planlösningen kan anpassas till coliving.
2.2.5 Blockuthyrning
Blockuthyrning ges ett särskilt stycke då speciella regler gäller. Ett annat sätt att möjliggöra
andrahandsuthyrning för fastighetsägaren är blockuthyrning. Här kan fastighetsägaren hyra ut fler än tre lägenheter i andra hand, genom att hyra ut till ett företag (operatören), som i sin tur hyr ut
lägenheterna i andra hand. Vid blockuthyrning lägger man ut ansvaret på förstahandshyresgästen - operatören. Enligt JB 12:1 6st. får fastighetsägaren, efter tillstånd från Hyresnämnden, nyttja
blockuthyrning och även avstå från vissa tvingande regler i Hyreslagen - förutom rätt till förlängning av hyreskontraktet samt hyressättning vid en sådan förlängning. Trots att besittningsskyddet är mycket begränsat i andrahandskontrakt, anger JB 12:45 2st att andrahandshyresgäster vid
blockuthyrning har rätt till besittningsskydd. Om parterna, fastighetsägaren och operatören, är överens lämnas nästan alltid godkännande. (Blockuthyrningar en växande trend, Fastighetstidningen).
Problemet med uppsägningstider vid korttidskontrakt kvarstår dock då uppsägningstiden är tre månader, vilket får avtalas bort i varje enskilt fall. Den främsta fördelen verkar vara att
fastighetsägaren lägger över underhållsansvaret på förstahandshyresgästen, vilket är attraktivt vid hög omflyttning. Det finns dock ytterligare fördelar mellan parterna men detta får inte påverka
andrahandshyresgästen vad gäller besittningsskydd och hyressättning. Exempelvis får
fastighetsägaren ta ut en något högre hyra av operatören (8%) som kompensation för slitaget, om så avtalas. (Widmark, S (2016)).
Hur förstahandhyresgästen/operatören i sin tur väljer att hyra ut beror på lägenheternas/coliving- enheternas förhållande till brandskyddsreglerna. Om hyresvärden hyr ut enskilda
lägenheter/brandceller kan denne nyttja enskilda traditionella hyresavtal alternativt hotellverksamhet (se nedan). Om det handlar om rum inom lägenheter får operatören välja samhyresgäst eller
inneboende-modellen (se nedan). Det finns således fyra möjligheter för operatören att i sin tur hyra ut:
- med enskilda traditionella hyreskontrakt (i andra hand) för enskilda coliving-enheter som uppnår brandskydd,
- som samhyresgäster med ett hyreskontrakt per lägenhet (brandcell) där alla de boenden i respektive rum står på kontraktet, alternativt
- via inneboende, där en hyresgäst per lägenhet (brandcell) hyr ut till de som delar dennes bostad. Vid blockuthyrning, för de inneboende (hyresgästerna) sett ett tredjehandskontrakt.
- som hotellverksamhet
2.2.6 Hotell, varaktigt boende samt moms
Hotellrum måste följa särskild brandskyddskrav. Dessutom krävs särskilda tillstånd för att bedriva hotellverksamhet. Frågan är om den här typen av verksamhet kan gå under Hyreslagen. Om verksamheten inte gör det, är hyressättningen inte reglerad. För att Hyreslagen ska vara tillämplig, måste det handla om en bostad (JB 12:1 3st.). I Boverkets allmänna råd står det att bostaden ska vara av “varaktigt boende”, vilket hotell inte är. (B Bostäder, Boverket) Därmed bör hotell inte gå under Hyreslagen och inte medge besittningsskydd - korttidsavtal bör således inte vara något problem i detta fall. Diskussionen nedan om moms kan ge klarhet i frågan.
Hyran vid uthyrning av bostäder är inte momspliktig (Uthyrning av fastighet och frivillig
skattskyldighet, Skatteverket). En diskussion som har förts är om coliving kan bli momspliktigt då det liknar hotellverksamhet (Stelting, Törnberg, Vad menas med co-living? 2019). I HFD 2019 not. 15 diskuterades om ett asylboende som även erbjöd kost skulle vara att betrakta som hotellverksamhet.
Högsta Förvaltningsdomstolen avgjorde att man skulle betrakta detta som två olika aktiviteter: en momspliktig när det gäller erbjudandet av kost och en helt vanlig icke-momspliktig verksamhet när det kommer till logierbjudandet. Asylboendet skulle inte betraktas som hotellverksamhet eftersom hyrestiderna ansågs vara långa (sex månader), men detta utgör inte någon absolut gräns. En fråga som då uppstår är när varaktigt boende uppnås? Ett annat argument som användes var att asylboendet valde vem som fick vara hyresgäst (vilket ofta colivingföretag gör). Om coliving utgör
hotellverksamhet skulle det bli moms på 12% av hela hyresbeloppet (med service) (Momssats på varor och tjänster, Skatteverket). Hotell har inte reglerad hyra, men en avgift som man betalar för att tillfälligt bo där. Skulle boendeformen inte anses vara varaktig, utan hotellverksamhet, ansvarar inte
de boende för vården av bostaden, hela hyran inklusive servicedelen/avgiften blir momsbelagd, samt ytterligare regleringar och tillstånd krävs.
2.2.7 Hyressättning
En viktig fråga är hur man kan sätta hyror på dessa fastigheter. I Sverige kan man pröva hyran på sin bostad för att se om den är skälig. Man använder då likvärdiga lägenheter för att jämföra bruksvärdet, det vill säga hur mycket värde bostaden tillför den boende. Detta system kallas för bruksvärdeshyra (JB 12:55). Frågor som då uppstår är hur man ska jämföra en colivingbostad med andra bostäder. Det finns inte tillräckligt många sådana jämförelseobjekt i Stockholm för att kunna hitta en likvärdig fastighet i varje enskilt fall (med liknande läge till exempel).
Den andra frågeställningen handlar om hur man kan mäta en colivinglägenhets bruksvärde. I en colivinglägenhet ingår ett privat rum och gemensamma utrymmen som kan användas av alla boenden.
Ska man då endast räkna in det privata rummet i bruksvärdet, ska man ta med gemensamma utrymmen som om de vore en del av colivinglägenheten eller ska man ta med med någon form av minskning (där gemensamma utrymmen inte är lika mycket värda som det privata rummet)? Detta är mycket viktiga frågor då de avgör hur låga eller höga hyror kan sättas och därmed hur lönsam colivingmodellen kan vara för fastighetsägare/operatörer.
Vid nyproduktion gäller annorlunda regler. Hyran får sättas på ett friare sätt, utan jämförelse. Vilket kallas för presumtionshyra, och innebär att hyran ska täcka byggkostnader och ge en rimlig vinst.
Denna hyra får gälla i 15 år innan man återgår till bruksvärdeshyra (Jordabalken 12:55c). Detta kallas för presumtionshyra. Hur en rimlig vinst/avkastning bedöms är en fråga som bör utredas. Då dessa två system för hyressättning nu finns i Sverige bör vilken av möjligheterna som är mer lönsam utforskas, när det kommer till utvecklandet av coliving.
2.2.8 Sammanfattning
*kopplas kontraktet direkt till en enskild bostad/brandcell?
Tabell 1: Kontraktsformerna och dess konsekvenser samt frågetecken som representerar juridiska frågor, som besvaras i resultatet
Partiella hyresavtal är ingen möjlighet under rådande juridiska omständigheter och frågan om hur varaktigt boende förhåller sig till bedömningen av hotellverksamhet kvarstår. Besittningsskydd för de gemensamma utrymmena togs upp som en fråga. Hur brandceller kopplas till avtalsformerna är en viktigt aspekt. Blockuthyrning innebär att fastighetsägaren lägger ut uthyrningen på en hyresvärd (operatör), som sedan hyr ut via någon av de andra fyra kontraktsformerna. Hur förhåller sig hyressättningen och besittningsskyddet till bruksvärdessystemet samt de gemensamma utrymmena?
Problemet är svårt när det endast finns ett fåtal jämförelseobjekt i Stockholm. Hur bedöms rimlig avkastnings vid presumtionshyra?
2.3 Colivingmodellen
2.3.1 Colivings fördelar och risker
Coliving som bostadstyp har en rad olika fördelar och konsekvenser. Då coliving möjliggör ett större antal boende per kvadratmeter anser Bergström, Sjölund Jurado (2019) att dess implementering skulle kunna vara positiv för bostadsmarknaden, eftersom det är möjligt att det skapar prisvärda boenden åt grupper som har svårt att komma in på bostadsmarknaden, utan att använda alldeles för mycket yta.
Coliving är helt enkelt en effektiv boendeform som skulle kunna bidra med att lätta trycket på
bostadsmarknaden. Ett annat stort problem i Stockholm är otillåten andrahandsuthyrning. Detta beror på hur sällsynta förstahandskontrakt är. Otillåten andrahandsuthyrning är mycket svårt i
colivingfastigheter (Bergström & Sjölund Jurado, 2019), då delade utrymmen gör alla mer medvetna om vem som bor var och folk skulle reagera på att en av grannen hyr ut svart. Det skulle märkas om en hyresgäst ersattes med en ny.
Ur ett miljöperspektiv, kan man påpeka att städer med högre densitet bidrar mindre till koldioxidutsläpp i jämförelse med förorter. Förorter har fler småhus som kräver individuell uppvärmning för färre personer och har associerade utsläpp som är högre i jämförelse med
flerfamiljshus. Däremot är det viktigt att utforma colivingboendet så att de boende bidrar till en kultur som främjar hållbarhet, som återvinning och minskning av avfall. Coliving kan även ses som en delningsekonomi då resursen bostadsyta delas och utnyttjas mer effektivt (Lang 2019).
När det kommer till coliving finns det, som förväntat i alla nya produkter, ett antal risker. Först och främst skiljer sig förvaltningen markant från traditionella hyresrätter och kan innebära oväntade kostnader (Bergström & Sjölund Jurado, 2019). Compound nämner risken för oväntade kostnader och ökat slitage på grund av en högre grad av användning. Coliving är en komplex operation som enligt författaren inte erbjuder höga marginaler. Författaren jämför coliving med hotellverksamhet, med högre operativa kostnader än det som kan förväntas (Compound). Andra risker är kopplade till efterfrågan och målgruppen. Efterfrågan, enligt Compound är säsongspåverkad. Då många operatörer har månadshyror finns det en risk för hålmånader.
En till risk är att kunderna är priskänsliga. Den målgruppen som ska nås kommer att påverkas starkt av priset, och det finns en risk att många väljer mindre kvalitativa och ännu billigare alternativ. Vidare finns det en könsrelaterad risk. Compound förklarar att det är svårt för colivingbostäder att attrahera kvinnliga boende. Detta kan begränsa målgruppen och intäkterna. Då coliving inte är en etablerad modell i Sverige än kan det bli svårare att sälja colivingfastigheter, vilket innebär lägre restvärde (Bergström & Sjölund Jurado, 2019). Regleringar är inte anpassade för coliving i Sverige än, i alla fall i fråga om omvandling av befintliga lägenheter, flexibla korttidsboenden samt hyressättningen. Det finns några juridiska frågeställningar som inte är helt utredda än. Praxis kommer att avgöra. Denna uppsats syftar dessutom delvis till att klargöra detta genom att kartlägga juridiska frågor. Vidare anger Bergström, Sjölund Jurado (2019) en risk vad gäller besittningsskyddet; vad händer om det skulle flytta in någon icke önskvärd, som en brottsling. En annan risk som anges är vad som händer med besittningsskyddet om fastighetsägaren hyr ut till en operatör (som i sin tur hyr ut till hyresgästerna) som drar sig ur. En annan risk som kan komma upp är kontraktslängden. Det är oklart än hur länge folk vill bo i coliving (Bergström, Sjölund Jurado 2019). Detta kan även starkt bero på hur mycket folk trivs i colivingboenden.
2.3.2 Målgrupper
Det finns olika meningar om vad Colivings målgrupp är. Colive, en av de få aktörerna i Sverige, beskriver sin målgrupp främst som unga vuxna (20-35 år), men tror att boendeformen kan passa alla (Colives hemsida). Som nämnts ovan anger Steding i sin uppsats (2019) att målgruppen är främst digitala nomader. Enligt Bergström, Sjölund Jurado (2019) är målgruppen i Sverige “människor som bor i studentbostad, hemmaboende, andra hand samt kategorin “annat”, vilket representerar 59 procent av unga vuxna mellan 20 och 27 års ålder i Stockholmsregionen. Fortfarande enligt Bergström och Sjölund Jurado har Qasa visat att genomsnittshushållet spenderar 42 procent av sin disponibla inkomst på boendekostnader. Detta stärks av att uppsatsen av Karpmyr och Landkvist (2019) anger att 45% av sina respondenter (unga stockholmare) kan leva i mindre än 25 kvm för att få ett bra läge och 35% är positivt inställda till att dela gemensamma ytor. Detta visar att det finns en stor marknad för billigare former av boenden i Sverige, speciellt i Stockholm. Det torde betyda att målgruppen även är personer som söker prisvärda boenden. En annan målgrupp som det kan finnas belägg för är seniorer som känner sig ensamma. I en rapport som utgavs av SPF Seniorerna,
konstaterades det att 300.000 personer över 65 år ålder känner sig ensamma relativt ofta, utifrån data från SCB (Så kan vi minska ensamheten bland äldre, SPF Seniorerna).
2.3.3 Coliving som investering
Bergström och Sjölund Jurado (2019) påpekar även att investerare ser coliving som en bra
diversifieringsmöjlighet. Fastigheter är en tillgång som ingår i många investerares portfölj, och dessa ser coliving som ett bra sätt att sprida ut risken samt öka avkastningen på summan av tillgångarna.
Enligt JLL har investeringar inom colivingsektorn i Europa ökat med 210 procent per år sen 2015 (Why investors are signing up for coliving?, JLL). Det verkar finnas ett tydligt intresse för coliving på den internationella och på den svenska marknaden, då flera aktörer skulle kunna tjäna på denna modell. Finansiering verkar även vara en möjlighet. Frågan är då om det är genomförbart i Sverige.
2.3.4 Serviceerbjudande
En fråga som är viktig för att lyckas med coliving är vilket segment företaget ska sikta in sig mot.
Olika colivingaktörer erbjuder idag olika grad av service. Nedan är en sammanfattning av vilken service olika aktörer idag erbjuder. Information hittades på aktörernas hemsidor.
Företag Städer Tjänster
Common New York, San Francisco, Los
Angeles, Chicago, Washington D.C, Seattle, Philadelphia
Centraliserat datasystem för tjänster
Tvättmaskin, torktumlare Städning en gång i veckan Wi-fi
Anskaffning av vardagsvaror såsom tvål, toalettpapper och köksutrustning
Coworking Lounge
Ollie New York, Pittsburgh Wi-fi
Veckovis städning
Lakan och handduksservice Coworkingområden
Regelbundna evenemang
Roam Miami, San Francisco, London,
Tokyo, Bali
Wi-fi
Daglig städning Lakan och handdukar
WeLive New York, Virginia Delad TV
Färsk kaffe och vatten dagligen Lounge
Städning Delad TV
Quarters Berlin, New York, Chicago Wi-fi
Veckovis städning Tvätt 24/7
Veckovisa evenemang
Outpost Club New York, San Francisco Wi-fi
Regelbunden städning
StarCity San Francisco, Los Angeles Wi-fi
Veckovis städning Evenemang
Old Oak London 24/7 concierge
Tvättmaskin och torktumlare Rumsstädning
Wi-fi Gym
Coworkingområden Loungeområden Delade områden Kulturella evenemang Biograf
K9 Stockholm Zen Room
Biograf
Coworkingområden Green house
Colive LAB Stockholm Wi-fi
Veckovis städning av gemensamma ytor Fullt utrustat kök
El, värme och vatten enligt normal förbrukning
Colive U25 Stockholm Wi-fi
Veckovis städning av gemensamma ytor Fullt utrustat kök
El, värme och vatten enligt normal förbrukning
Colive Parkstråket Haninge Lounge
Meditationsrum Grillplats Wi-fi
Veckovis städning av gemensamma ytor Fullt utrustat kök
El, värme och vatten enligt normal förbrukning Tabell 2: Serviceerbjundanden av aktuella colivingaktörer (internationellt och i Sverige)(Yoh, C (2019), Old Oak, Community.Colive, K9Coliving)
2.3.5 Förvaltningsmodell
Efter att ha bestämt nischen så måste det bestämmas hur coliving ska drivas rent strukturellt. Det finns flera sätt att driva coliving idag. Bergström, Sjölund Jurado (2019) nämner två olika typer av
förvaltning. Den ena är att colivingbolaget kan hyra av fastighetsägaren och förvalta. Detta innebär att en tredje part (sett från hyresgästerna) äger fastigheten, men att ett specialiserat colivingbolag hanterar uthyrningen (förstahandshyresgästen). Detta kan utvecklas på olika sätt. Colivingbolaget kan ta en byggnad och renovera den, eller så kan det samarbeta med fastighetsbolaget för att ta fram en byggnad som från grunden är anpassad för coliving. Detta är fallet i Stockholm för Colive. Colives VD Jonas Hägg beskriver systemet som att Colives affärsidé går ut på att få fastighetsbolag att bygga bostadshus med delningslägenheter. Sedan tecknar bolaget långa kontrakt med fastighetsägarna, hittar hyresgäster samt agerar hyresvärd. Denna modell kan även blandas ut något, om själva coliving-idén anses vara för riskfylld. I en artikel i Inc.com berättar Commons VD, Brad Hargreaves, att bolaget planerar att bygga fastigheter som består av både vanliga hyresrätter och coliving-enheter. Detta då risken anses dämpas och fastighetsutvecklare blir mer lättövertalade, enligt Hargreaves (Henry, 2016).
En annan modell är att colivingbolaget utvecklar projektet och huset själv. Detta görs bland annat i Kalifornien av företag som Treehouse och Starcity, och kräver mer kapital och ett större risktagande.
Enligt Starcitys VD John Dishotsky handlar det om en annan riskaptit. (Weinbertg, C 2017). Det kräver även ett längre tidsperspektiv.
2.3.6 Planlösning
Efter strukturella frågor kommer praktiska frågor om hur man faktiskt kan bygga coliving. En fråga som kan ställas är, hur små lägenheter får man egentligen bygga i Sverige? Det finns regler om hur stora olika rum får vara på grund av tillgänglighet. Målet är att personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga ska kunna använda alla bostäder. Det kan handla om att man ska kunna använda toalett eller dusch med rullstol, eller kunna nå alla delar av lägenheten (till exempel komma runt sängen). Dessa regler finns i Boverkets Plan-och Bygglag, Plan-och Byggförordningen och Boverkets Byggregler (Tillgänglighet, Boverket). Bygglovalliansen tog fram ett dokument i 2010 där dessa regler användes för att rita upp planlösningar på olika typer av lägenheter. I detta dokument ritar man upp det minsta möjliga badrummet, med toalett och dusch. Resultatet är på 190cm x 170 cm, vilket gav en yta på 3,23 kvadratmeter. Författaren räknar även upp minimala ytan på ett sovrum, med minimal inredning (säng, skrivbord och garderob). Resultatet är på 280 cm x 250 cm, vilket ledde till en yta på 7 kvadratmeter (Bygglovalliansen 2010). En optimalt byggd enskild lägenhet, utan entré eller korridorer, men med toalett och dusch kan därför ha en yta på 10,23 kvadratmeter, om den ska respektera tillgänglighetsreglerna. Man kan även ha en lägenhet utan enskilt badrum, men detta får delas av max 3 personer (se även 2.2.4 Sammanföring av de gemensamma utrymmena).
2.3.7 Intäkter
När det konstaterats att man kan bo mycket litet är frågan vilka hyresnivåer dessa mindre lägenheter kan tänkas ligga på. Ofta har mindre lägenheter en högre kvadratmetershyra. Resonemanget är att de första kvadratmetrarna har ett högre bruksvärde än ytterligare. I en lägenhet på 15 eller 20
kvadratmeter är dessa 15/20 kvadratmeter skillnaden mellan att ha en bostad och att inte ha en bostad.
Om man lägger på 20 kvadratmeter blir bruksvärdet större, men inte i samma proportion. En annan anledning är att i mindre lägenheter representerar badrum och WC, som kostar mer att bygga och underhålla, en större del av lägenheten (Boverket 2017). Mönstret av högre kvadratmeterhyror för mindre bostäder visas i följande tabell, som sammanställer genomsnittshyror för lägenheter i Stockholm, uppdelat i antal rum:
Stor-Stockholm månadshyra per kvm
2016 2017 2018 2019
Lägenhet 1 rum 123 127 128 132
Lägenhet 2 rum 104 106 108 112
Lägenhet 3 rum 94 98 100 104
Tabell 3: Hyra/kvm traditionella hyresrätter Stor-Stockholm (SCB)
Vad gäller coliving kan man se att dessa objekt brukar ha högre kvadratmeterhyror än traditionella hyreslägenheter utomlands. Enligt Drobnis (2018) i en studie från USA beskrivs att hyresgästerna betalar en extremt hög hyra per kvadratmeter men bor mindre. Det är fortfarande attraktivt eftersom hyresgästen fokuserar på att få ned den totala hyran. Detta är även ett incitament för fastighetsägaren då hyresintäkterna ökar per kvadratmeter, medan hyresgästen betalar totalt sett mindre på grund av att lägenheten är mindre.
I Sverige är resonemanget likadant. Hyresgästerna prioriterar bättre läge framför storlek (Karpmyr, Landkvist (2019), som hänvisar till United Minds (2014)) och fokuserar på att få ned den totala hyran;
trots att hyran per kvadratmeter är hög. Vidare sägs i Bergström, Sjölund Jurado (2019) att den USA- baserade colivingoperatören Common har 44% högre hyra per sq.ft. samt 30% högre driftnetto än traditionella hyresrätter, trots de extra kostnaderna som coliving innebär (städning och service exempelvis) (Bledsloe 2019).
Detta är något som bör attrahera byggherrar då hyresintäkterna per kvadratmeter ökar trots att den uthyrningsbara arean minskar (då man måste få plats med ett gemensamt kök som istället hade kunnat vara en uthyrbar lägenhet). I USA ökar byggkostnaderna kraftigt medan lönen ökar i en mer rimlig takt (Drobnis 2018). Samma princip bör även gälla i Sverige med tanke på byggkostnaderna ökat med 49% sedan 2008 till 2018 (Byggnadsprisindex, SCB) och löneindex endast med 28% till 2018
(Löneutveckling, SCB). Graf 1 nedan kan användas för att illustrera gapet. Graften är skapad utifrån data från SCB och har indexerats. Det finns därför helt enkelt ett flertal intressen av att maximera intäkter per kvadratmeter, dels för att motverka den problematiska ökningen av byggkostnader och för att bistå samhället med prisvärda bostäder.
Graf 1: Byggnadsprisindex (röd) och Löneutvecklingsindex (blå) för samtliga sektorer (SCB)
2.3.8 Utbetalningar och kostnader
Då coliving är en ny form av boende kommer kostnader sannolikt att avvika från vad som är vanligt i traditionella hyreslägenheter. I Bilaga 2 Kostnadsposter presenteras poster i drift och underhåll från Repab Fakta 2019 - Nyckeltal för kostnader och förbrukningar, som kommer att användas för en analys av skillnaderna i resultatet.
3 Kunskapsgap
Ett flertal tidigare studier har antingen fokuserat mer på coliving ur ett internationellt perspektiv, eller specifikt i andra länder. I Sverige har en studie fokuserat på att ge begreppet en bra definition (Steding 2019). En annan studie har fokuserat på att kartlägga coliving i Sverige, identifiera den huvudsakliga målgruppen, samt undersöka investerares intresse i boendeformen (Bergström, Sjölund Jurado 2019).
Båda dessa studier har haft ett mer generellt fokus. Det finns inga studier som har tagit reda på hur coliving konkret skulle kunna utvecklas i Sverige. Det finns ett behov av att djupare undersöka praktiska frågor relaterade till coliving specifikt i Sverige. Detta innebär att reda ut det juridiska läget, kartlägga efterfrågan för tjänster och som Bergstöm och Sjölund Jurados uppsats även anger:
kvantifiera kostnader och intäkter till viss del. Följande frågor behöver besvaras för att fylla kunskapsgapet:
- Vilket juridiskt upplägg passar bäst för coliving i Sverige?
- Vilken servicegrad ska erbjudas på den svenska marknaden?
- Hur ska hyrorna bestämmas och skiljer de sig från traditionella hyresrätter?
- Vilka kostnader kommer att skilja coliving från traditionella hyresrätter?
- Kommer dessa att vara högre än för traditionella hyresrätter?
4 Metod
4.1 Litteraturgenomgång
Som sett ovan genomfördes arbetet även genom en litteraturgenomgång. Både svenska och utländska källor studerades, som rapporter samt aktörers hemsidor. Trots fokuset på Stockholm är utländska källor av stort intresse eftersom trenden växer över hela världen samt att utländska specialister har studerat just marknaden för coliving i Stockholm. Att inte se hur trenden utvecklas globalt vore att blunda för utvecklingen som även kommer till Stockholm (se 2.0 Litteraturgenomgång).
4.2 Enkät
I undersökningen skapades en enkät för att kartlägga efterfrågan av olika tjänster kopplat till coliving.
Detta för att ta reda på hur coliving skulle kunna utformas för att möta efterfrågan. De inledande frågorna var ålder, sysselsättning samt hemort och följdes sedan av att respondenterna fick rangordna elva olika tjänster med 1. som viktigast (se Bilaga 5 Frågor enkät). Tjänsterna identifierades utifrån litteraturgenomgången, genom att studera vilka colivingtjänster som idag erbjuds samt intervjuer med aktörer. Sedan fick respondenter gradera hur villiga de var att betala för respektive tjänst (“mycket, delvis, lite, inte alls”) och avslutningsvis kom en fråga om hur villiga de svarande var att dela kök om det “sköts professionellt och ger en lägre hyra”. Då unga vuxna och studenter nämndes i litteraturen som en potentiell målgrupp riktades enkäten främst mot dessa. Denna skickades därför ut genom olika sociala medier, i privata meddelanden, samt i allmänna och privata grupper, under uppsatsens gång.
Instagram och Facebook valdes för att nå en ung målgrupp. Enkäten fylldes i av 174 personer. 90% av respondenterna var mellan 18 och 27, 8,5% mellan 27 och 35 och 1,5% över 35. 79% av
respondenterna bodde i Stockholm, 3,5% i Göteborg, 0,5% i Malmö och 17% i en annan stad. 75% av respondenterna var studerande, 5% var nyexaminerade, 1% jobbsökande och 19% var arbetande.
4.3 Intervjuer
Följande personer/specialister intervjuades via telefon under uppsatsens gång. Både specifika och öppna frågor ställdes:
Pontus Meilink: advokat på INTER, för att förtydliga juridiska frågor om hyressättning och kontraktsformer
Richard Lustigman: director-Living Capital Markets-Coliving-JLL London, för att hjälpa oss förstå investerings-och lönsamhetsmöjligheter i coliving, samt besvara praktiska frågor
Boende på K9: professional coliver, boende på K9 och colivingforskare, för att ställa frågor om boendet på K9 samt besvara frågor om coliving på den svenska marknaden. Författarna valde att inte nämna hen vid namn.
Bostadsutvecklare: på Akademiska Hus för att besvara konkreta frågor om colivings utformning i Sverige. Författarna valde att inte nämna hen vid namn.
Stefan Björk: nationell förhandlare/utredare på Hyresgästföreningen för att besvara frågor om hyressättning, förhandlingar samt besittningsskydd
Assar Lindén: jurist på Boverket, för att besvara frågor om byggregler samt juridiska kontraktsfrågor Lotta Wersäll: arkitekt på Landskapslaget, för att besvara frågor om problemställningar vid
byggande av colivingfastigheter
4.4 Hyresundersökning
Ett antal jämförelseobjekts kvadratmeterhyror granskades. Detta då dessa något liknande objekts hyresnivåer kommer att användas för att förhandla om hyran, eller för att pröva denna (se Bilaga 6 Hyresundersökning Forum). Colives hyror hittades på Colives hemsida (i inloggat läge). K9s hyror hämtades från en intervju. Tio studenter boende på studentboendet Forum, Körsbärsvägen i Stockholm tillfrågades även om deras hyra. Då fokuset ligger på lönsamhet för fastighetsägaren handlar undersökningen om hyresintäkter per kvadratmeter. Hyran måste då delas med boytan men även med ytan för de gemensamma utrymmena, delat med antal boenden som delar på dessa. Detta då fastighetsägaren eller hyresvärden måste bedöma om hyresintäkterna för privatrummen kan
kompensera för hyresförlusterna för gemensamma utrymmen. Hyresintäkter per kvadratmeter - detta är inte en bruksvärdeshyra utifrån hyresgästens perspektiv, utan en beräkning som används för att mäta lönsamheten från fastighetsägarens perspektiv.
4.5 Analys av kostnader
Med Repab Fakta 2019 - Nyckeltal för kostnader och förbrukningar (Repab) kunde kostnader granskas för att studera hur dessa skulle kunna skiljas åt mellan coliving och traditionella hyresrätter.
I boken anges genomsnittsvärden för drift- och underhållskostnader inom olika kategorier beroende på fastighetstyp (skick, byggår, osv.). Boken användes även för att beräkna hur stor proportion av totala kostnader varje post representerar, för att se vilka poster som är av signifikant skillnad. Detta gjordes genom att summera alla olika kostnader per kvadratmeter i olika kategorier (från sämre skick till bättre skick, enligt Repabs egna kategorisering) och att sedan dela varje post med den totala summan - då får man proportionen mellan enskilda posten och totala drift & underhåll. Nedan kommer att diskuteras hur kostnader skulle påverkas om man jämförde coliving och traditionella modellen inom samma fastighet (endast egenskaper relaterade till colivingmodellen förändrades).
Angående kostnaderna från Repab antas det i coliving jämförelsevis med traditionella
hyreslägenheter: mindre hushåll (en per coliving-enhet), tätare boende, yngre befolkning, högre servicegrad samt högre omflyttning.
Avslutningsvis inhämtades data från HSB Living Lab, en fastighet i Göteborg som har över 2000 sensorer för bland annat förbrukning av vatten och energi för värmeproduktion. Andra och fjärde våningen består av coliving medan tredje våningen består av traditionella hyreslägenheter. Detta användes för att ta fram procentuella skillnader i förbrukning av vatten och värmeenergi mellan traditionella hyresgäster och coliving-boenden. Begränsningar var följande: boendet är utformat på ett speciellt sätt (alla traditionella hyresrätter var olika utformade) och tre små barn bodde i traditionella lägenheterna. Analysen bestod av att helt enkelt ta den totala konsumtionen av vatten, och värme, och dela den med antalet boende, samt ytan, i kvadratmeter, för att sedan jämföra skillnaderna.
Användning av tvättmaskiner fick dras av från vattenanvändningen i traditionella lägenheter, då dessa inte fanns i colivingboenden. 23 boenden delade på colivingbostäderna, och 13 delade på traditionella lägenheterna.
5 Teori
5.1 Marginalnytta
En indifferenskurva är en kurva som illustrerar vilket förhållande mellan två varor man behöver för att alltid uppleva samma nytta. Om man har mycket av ena varan, men lite av den andra, är man, enligt teorin, villig att ersätta ett flertal av den överflödiga varan för en av de som man har färre av. Detta kallas Marginal Rate of Substitution. Hur många av den överflödiga varan man är villig att ersätta mot en av de färre beror på hur mycket mer nytta en av dessa färre tillför - detta kallas Marginal Utility.
Alltså ju fler av en vara man har desto fler behöver man av samma vara för att öka nyttan lika mycket.
Detta kallas Diminishing Marginal Rate of Substitution. Ju mer man har av en enhet ju mindre ökar nyttan för nästa tillförd enhet av samma vara (Perloff, M 2014).
5.2 SWOT-analys
SWOT-analys står för Strengths, Weaknesses, Opportunities samt Threats och är en
företagsekonomisk modell för att kartlägga företags plats på marknaden. Det står inte helt klart vem uppfinnaren av denna modell är: vissa hänvisar till George Albert Smith Jr. och Kenneth Andrews, andra till Albert S. Humphrey. Modellen används till att bygga konkreta mål och strategier, genom att dela upp positiva och negativa faktorer i styrkor, svagheter, möjligheter och hot. Styrkor och
svagheter representerar interna faktorer medan möjligheter och hot representerar externa faktorer (Humphrey 2005). Styrkor och svagheter ska då vara relaterade till organisationen, dess tillgångar och människor. Möjligheter och hot ska vara relaterade till externa faktorer, som marknaden,
konkurrensen och ekonomin generellt. Styrkor kan vara saker som den specifika organisationen gör särskilt bra, jämfört med konkurrensen. Man kan se det som organisationens fördelar. Exempel på styrkor kan vara: ett starkt varumärke, en lojal kundgrupp, bra ekonomiska förutsättningar, unik teknologi etc. Motsatsen gäller för svagheter, dessa är saker som är specifikt sämre jämfört med andra aktörer. Exempel på svagheter kan vara ett svagt varumärke, hög skuldsättning, en dålig
leverantörskedja, eller för lite kapital. Möjligheter baseras på omvärldsfaktorer och kan upptäckas fram efter omvärldsanalyser, för att försöka förutse nya chanser eller potentiella affärsmöjligheter.
Exempel kan vara en nyöppnad marknad eller en trend som kan utnyttjas. Hot uppstår även på grund av omvärldsfaktorer, och kan bygga på framtidsprognoser eller aktuella händelser. Exempel på hot är en ny tull, en ny stark aktör eller ändrad lagstiftning (Grant, M 2020). En SWOT-analys presenteras i form av en 2x2 matris.
6 Resultat
Enligt Figur 1 Workflow kommer ungefär samma upplägg användas för att besvara frågeställningarna och frågorna från litteraturen. Då begreppet coliving redan har konstaterats för denna uppsats i litteraturen, inleds resultatet med juridikdelen följt av colivingmodellen, med dess delar. Utifrån frågeställningarna som uppstod efter litteraturgenomgången, besvarades de i juridikdelen med intervjuer och frågorna i colivingmodellen besvarades med intervjuer, enkäten samt analysen av nyckeltal.
6.1 Juridik
6.1.1 Hyressättning
Pontus Meilink, advokat på Advokatfirman INTER, förklarar att bruksvärdet bestäms utifrån det praktiska värdet från hyresgästens synvinkel. Hyran bestäms efter förhandlingar. Man räknar in läge, skick, planlösning och alla övriga faktorer som kan bidra till bostadens värde och som hyresgästen betalar för. Värt att tillägga är att bruksvärdet bygger på nyttan för hyresgästen, vilket betyder att hyran inte ska baseras på kostnader (ex. vakanser) för fastighetsägaren. Detta skiljer sig från presumtionshyra och bostadsrätters avgift.
Det är ganska tydligt att mindre lägenheter kan ha högre kvadratmeterpris. Enligt Meilink kan
argumentet för att ett delat kök ökar varje enskilde hyresgästs bruksvärde hålla, men det kommer bero mycket på individuella förhandlingar, och vilka hyresobjekt man använder som jämförelseobjekt.
Studentbostäder borde kunna användas som jämförelse, men då måste man också ta hänsyn till skick, läge och besittningsskydd (man kan bara bo i studentboenden under en begränsad tid). I fallet med samhyresgäster avser som sagt kontraktet en lägenhet som en hyresvärd står på, vilket innebär att hyran bedöms utifrån hela dess bruksvärde. Detta betyder även att hyran per inneboende och dennes rum inte har någon inverkan - utan den vanliga hyran för hela lägenheten skulle helt enkelt delas på de som bor i lägenheten/de inneboende. Stefan Björk, utredare på Hyresgästföreningen, förklarade att hyran skulle bedömas utifrån hela lägenheten och inte ge högre hyra per kvadratmeter för de enskilda rummen hyresgästerna har i dessa två upplägg.
Björk förklarade även svårigheten med jämförelseobjekt. Då nämnde han att de eventuellt skulle jämföras med äldreboenden och studentkorridorer som ofta har tilläggstjänster samt gemensamma ytor; grovt i alla fall för att få ett max/min intervall på hyran. Studentboenden skulle ligga på den låga delen av skalan (närmre minimum). Björk jämförde detta med mindre lägenheter som är utformade för en person, som till exempel har eget badrum (studentbostäder togs upp som exempel) där högre
