Linköpings universitet | Institutionen för ekonomisk och industriell utveckling Kandidatuppsats i affärsrätt, 15 hp | Affärsjuridiska programmet | Affärsjuridiska programmet med Europainriktning Vårterminen 2018 |
LIU-IEI-FIL-G--18/01961--SE
Ren förmögenhetsskada i
utomobligatoriska förhållanden
– förhållandet mellan en besiktningsman och köpare av fast
egendom
Pure economic loss in non-contractual relations
– the relationship between an inspector and a buyer of
property
Amer Zelic Adela Duhera
Handledare: Johan Wessén Examinator: Johannes Lerm
Linköpings universitet SE-581 83 Linköping, Sverige 013-28 10 00, www.liu.se
Sammanfattning
Inom skadeståndsrätten finns det huvudsakligen tre olika skadetyper: personskada, sakskada och ren förmögenhetsskada. Ren förmögenhetsskada är en ekonomisk skada som uppkommer utan samband med person- och sakskada, enligt 1:2 SkL. Enligt huvudregeln 2:2 SkL ska en brottslig gärning ha gjorts, för att skadeståndsersättning för ren förmögenhetsskada ska utgå. Huvudregeln stämmer dock inte överens med hur HD har dömt i flera rättsfall, och flera skadeståndsersättningar har utgått när någon brottslig gärning inte har ägt rum. Uppsatsen tydliggör vid vilka tillfällen samt vilka faktorer som har varit avgörande, för att
skadeståndsersättning för ren förmögenhetsskada har utgått. Det tas fram genom ett antal rättsfall som redogörs i uppsatsen. Det gemensamma för alla rättsfall, har varit att HD gått ifrån huvudregeln samt att det har varit utomobligatoriska förhållanden.
Vidare behandlas huruvida köpare och en besiktningsmans förhållande ska tolkas, när de inte har haft ett avtalsförhållande. Besiktningsmannens ansvar och möjligheten till att friskriva sig från ansvar kommer att undersökas.
Uppsatsen tydliggör vilka rekvisit som är viktiga gällande skadeståndsersättning för ren förmögenhetsskada vid utomobligatoriska förhållanden. Det ges även ett förslag på hur dagens 2:2 SkL skulle kunna revideras.
Innehållsförteckning
FÖRKORTNINGAR ... 5 1. INLEDNING ... 6 1.1 PROBLEMBAKGRUND ... 6 1.2 PROBLEMFORMULERING ... 7 1.3 SYFTE ... 7 1.4 AVGRÄNSNINGAR ... 7 1.5 METOD ... 8 1.6 DISPOSITION ... 82. SKADESTÅNDSRÄTT - REN FÖRMÖGENHETSSKADA ... 10
2.1 GRUNDLÄGGANDE BEGREPP ... 10
2.1.1 Culpa ... 10
2.1.2 Adekvat kausalitet ... 10
2.2 UTOMOBLIGATORISKA SKADESTÅNDSANSVAR ... 11
2.3 ALLMÄNT OM REN FÖRMÖGENHETSSKADA ... 11
2.4 KRITIK GENTEMOT 2:2 SKL ... 12
2.5 MOTIVEN BAKOM REGLERINGEN AV REN FÖRMÖGENHETSSKADA ... 12
2.6 TILLÄMPNINGSOMRÅDET FÖR REN FÖRMÖGENHETSSKADA ... 12
3. BESIKTNINGSMANNENS ANSVAR ... 14 3.1 BESIKTNINGSMANNENS UPPDRAG ... 14 3.2 BESIKTNINGSMANNENS ANSVAR ... 14 4. KÖPARENS UNDERSÖKNINGSPLIKT ... 16 4.1 KÖPARENS UNDERSÖKNINGSPLIKT, 4:19 2 ST. JB ... 16 4.2 NJA 2007 S. 86 ... 17 4.2.1 BAKGRUND ... 17 5. AVTALSLAGEN ... 18
5.1 LAG OM AVTAL OCH ANDRA RÄTTSHANDLINGAR PÅ FÖRMÖGENHETSRÄTTENS OMRÅDE ... 18
5.2 ALLMÄNT OM GOD OCH OND TRO ... 18
5.3 ALLMÄNT OM TILLITSGRUNDSATSEN ... 19
6. RÄTTSPRAXIS ... 20
6.1 SKADESTÅNDSGRUND - BEFOGAD TILLIT ... 20
6.2 SKADESTÅNDSGRUND - OTILLBÖRLIGT HANDLANDE ... 22
6.3 UPPDRAGSTAGARENS VÅRDSLÖSHET ... 25
7. BEGREPP UTVECKLADE AV HD:S PRAXIS ... 28
7.1 BEFOGAD TILLIT ... 28
7.2 OTILLBÖRLIGT HANDLANDE ... 28
8. ANALYS ... 30
8.1 INLEDNING ... 30
8.2 HD:S PRAXIS ... 30
8.2.1 Otillbörligt handlande ... 31
8.3 BESIKTNINGSMANNENS ANSVAR MOT KÖPAREN I UTOMOBLIGATORISKA FÖRHÅLLANDEN SAMT KÖPARENS UNDERSÖKNINGSPLIKT ... 31
8.5 AVSLUTNING ... 34
Förkortningar
AvtL – Lag (1918:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område Fd. – Föredetta
HD – Högsta Domstol JB – Jordabalk (1970:994) KL – Konkurrenslag (2008:579) NJA – Nytt Juridisk Arkiv Prop. – Proposition
RISE Certifiering – Certifierad kontrollansvarig vid byggnationer SBR – Husbesiktning av Svenska Byggingenjörernas Riksförbund SkL – Skadeståndslagen (1972:207)
St. – Stycke
1.
Inledning
1.1 Problembakgrund
Ett av de stora och viktiga köpen som en människa gör under sitt liv är köp av fast egendom. Ett köp som kan bli väldigt dyrt ifall det visar sig att huset har skador som inte har upptäckts vid en besiktning.
Köparen har alltid en undersökningsplikt vid köp av fast egendom, enligt 4:19 i JB där följande står: "som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en
sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheter vid köpet”. Denna
bestämmelse stipulerar att det är köparen som ansvarar för fel som borde ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten.
En av anledningarna till att köparen inte fullgör sin undersökningsplikt, kan vara för att säljaren innan säljuppdraget har gjort en besiktning med hjälp av en besiktningsman. Besiktningsprotokollet kan lämnas över till köparen, som förlitar sig på uppgifterna om fastighetens skick.
Det kan förekomma att besiktningsmannen har varit vårdslös i sitt uppdrag, vilket leder till att köparen lider en ekonomisk skada. I skadeståndslagens mening innebär det en ren
förmögenhetsskada, enligt 1:2 SkL. Huvudregeln för att skadeståndsersättning för ren förmögenhetsskada stipuleras i 2:2 SkL, kravet är att skadan ska ha orsakats genom brott. Dock har praxis gått ifrån denna huvudregel, som redovisas i den här uppsatsen.
Om köparen i exemplet ovan, läser ordalydelsen i 2:2 SkL, krävs det att ett brott har begåtts för att köparen ska få ut ett skadestånd från besiktningsmannen. Det ger en felaktig bild av hur rättsläget ser ut i dagsläget, vilket också eventuellt ger en möjlighet för att 2:2 i SkL inom en snar framtid behöver revideras.
Genombrottet för denna typ av situation kom genom rättsfallet NJA 1987 s. 692, som gällde
en värderingssituation av fast egendom, som också har diskuterats bland annat av Schultz1 i
en artikel där han menar att " HD:s formulering öppnar upp den principiella
argumentationen i 1987 års dom för en vidare tillämpning än bara för
fastighetsvärderingssituationer. Samtidigt görs en begränsning genom att det krävs att tilliten
1
SvJT, Skadestånd för ren förmögenhetsskada utan lagstöd, 2017. http://svjt.se/svjt/2017/820.
är kvalificerad". Samtidigt skriver han även "att den nya tillitskategorin eventuellt komma till rätta med svårigheterna med ansvarsfrågor i gränslandet mellan kontraktsrätten och den utomobligatoriska skadeståndsrätten".
1.2 Problemformulering
Under vilka förutsättningar har köpare av fast egendom rätt till skadeståndsersättning, för ren förmögenhetsskada vållat av besiktningsmannens vårdslöshet då denne är anlitad av säljaren?
1.3 Syfte
Syftet med denna uppsats är att identifiera vilka principer som har utvecklats genom HD:s praxis. En utredning av principerna kommer att göras, för att avgöra om principerna kan tillämpas på besiktningsmannens ansvar mot en köpare av en bostadsfastighet. Vidare kommer vi även undersöka om HD:s praxis fram till idag ger anledning till en revidering av 2:2 SkL.
1.4 Avgränsningar
I denna här uppsatsen kommer vi endast att behandla skadestånd för ren förmögenhetsskada, där besiktningsmannen har varit oaktsam eller vårdslös i sitt agerande som har drabbat tredje man. Skador som har orsakats genom en straffbar handling eller uppsåt, kommer inte att behandlas i uppsatsen. De rättsfall där det har funnits ett kontraktsförhållande mellan köpare och besiktningsman kommer ej att behandlas i denna uppsats. Mäklarens ansvar gentemot köparen kommer inte att tas upp i uppsatsen.
Vidare kommer vi att avgränsa oss till fysiska fel enligt 4:19 JB. Konkreta fel behandlas inte då det framgår i kontraktet, diskussion om vad som är ett abstrakt fel kommer inte att tas upp, eftersom det är konstaterat att ett abstrakt fel föreligger.
Uppsatsen kommer endast att behandla köp av bostadsfastighet.
Inom vissa lagar som till exempel i arbetsrätten, associationsrätten och immaterialrätten,
finns det reglering om skadeståndsskyldighet för ren förmögenhetsskada,2 som inte
kommer att behandlas i den här uppsatsen. Vi kommer att avgränsa oss till svensk rätt, tyngdpunkten kommer ligga på praxis. Genom denna praxis har det utvecklats två begrepp som har legat till grund för när rättstillämparen har gått ifrån huvudregeln i 2:2 SkL. De två begreppen är kvalificerad tillitssituation och kvalificerat otillbörligt handlande.
1.5 Metod
Uppsatsen utgår från en rättsdogmatisk metod, där existerande källmaterial inom
skadeståndsrätten såsom lagar, rättspraxis, doktrin analyserats och granskats. Utgångspunkten kommer att vara svensk rätt, där lag om avtal och andra rättshandlingar på
förmögenhetsrättens områden, skadeståndslagen och jordabalken kommer att tillämpas. De rättsfall vi utgår ifrån är: NJA 1987 s. 692, NJA 1996 s. 700, NJA 1998 s. 520, NJA 2001 s. 878, NJA 2005 s.608, NJA 2007 s. 86 och NJA 2015 s. 899. Praxisen beskrivs djupare i uppsatsen. Praxisen är relativt ny, där det äldsta rättsfallet är från år 1987. Det finns många rättsfall inom området och är kommenterad utav doktrin. Med hjälp av rättsfallen identifierar vi vilka faktorer som har varit avgörande, när ren förmögenhetsskada har utgått då skadan inte har förorsakats genom brott.
Genom HD:s praxis har vi undersökt om de finns anledning till att revidera 2:2 SkL.
1.6 Disposition
Uppsatsens disposition ser ut som följande, av anledning att vi tar upp ren
förmögenhetsskada först, där det ska ge läsaren en ökad förståelse om vad det är. I och med att vår problemformulering utgår ifrån ren förmögenhetsskada. Det i följt av kapitel efter med köparens undersökningsplikt, säljarens upplysningsplikt och avtalslagens beskrivning. Vi tar upp rättspraxis och beskrivning av principerna: otillbörligt handlade och befogad tillit, sist. Anledningen till varför principerna tas upp sist, är för de har utvecklats genom
rättspraxis och ligger till grund till vår analys. I kapitel 1 redogörs ramen för uppsatsen.
I kapitel 2 presenteras begreppet ren förmögenhetsskada. Kapitlet innehåller en beskrivning om grundläggande juridiska begrepp, som culpa och adekvat kausalitet.
I kapitel 3 beskrivs besiktningsmannens uppdrag, hur besiktningsmannen är reglerad, samt hens informationsplikt.
I kapitel 4 redogörs köparens undersökningsplikt samt en sammanfattad beskrivning av NJA 2007 s. 86 för att läsaren ska få en förståelse för hur HD resonerar vad det gäller
undersökningsplikten.
I kapitel 5 behandlas avtalslagens utformning och historia, en beskrivning av tillitsgrundsatsen och begreppen om god och ond tro.
I kapitel 6 redogörs den praxis vi valt att utgå ifrån, bakgrund och domslut presenteras samt vilka principer som utformats genom HD:s avgöranden. I diskussionen återges kommentarer från professorer som har yttrat sig i det valda rättsfallet.
I kapitel 7 beskrivs begreppen som är utvecklade utifrån HDs praxis: befogad tillit och otillbörligt handlande. Här identifierar vi vilka liknelser vi hittar från redan existerande lagrum.
I kapitel 8 görs en analys av besiktningsmannens ansvar gentemot köparen, hur principerna kan tillämpas samt om eventuell revidering av 2:2 SkL är möjlig utifrån fakta som är presenterad i referensramen.
2.
Skadeståndsrätt - Ren förmögenhetsskada
2.1 Grundläggande begrepp
2.1.1 Culpa
Culpa framgår av 2:1 SkL, och är det latinska ordet som omfattar skador som orsakats genom uppsåt (dolus) eller av vårdslöshet (culpa). För att kunna bedöma om ett visst beteende är vårdslöst, ska en culpabedömning göras. Det kräver en vägledande allmän aktsamhetsnorm, därefter tar tas en ställning till om skadegöraren i det enskilda fallet varit oaktsam. Om en skada har skett genom en olyckshändelse, utan vårdslöshet (våda) är skadegöraren inte
skadeståndsansvarig enligt culparegel.3
Ett undantag från huvudregeln, som betecknas som culpöst, är underlåtenhet. Det är i fall när tjänstemän, eller personer i särskild position som har skyldighet att ingripa men inte gör det,
till exempel läkare, lärare eller polis.4 Culpareglen skall tillämpas när skadegörare orsakat ren
förmögenhetsskada genom brott.5
2.1.2 Adekvat kausalitet
Adekvat kausalitet föreligger när det finns ett tillräckligt starkt orsakssamband (kausalitet) mellan handlingen och skadan, även kallat adekvat orsakssammanhang. Om det är bristande adekvans i orsakssambandet, på det sättet att det är alltför avlägset mellan handling och
skada, kan skadeståndsansvaret utebli då det är en slumpmässig följd av vårdslöshet.6
HD har formulerat adekvat kausalitet på följande sätt: ”En grundsats inom
skadeståndsrätten är att det skall föreligga adekvat kausalitet mellan en handling och en inträffad skada för att skadestånd skall kunna utgå. Genom kravet på adekvat kausalitet
förhindras att alltför oväntade och avlägsna skadeverkningar ersätts”7
Kravet på adekvat kausalitet framgår ej i lagtext, men anses följa oskrivna allmänna rättsgrundsatser. En allmän rättsgrundsats är bonus pater familias. Bonus pater familias är när en särskild framstående person med utnyttjande av de kunskapskällor som används i en
bedömning i efterhand, anser skadan varit uppenbar.8 Den handlingen som skadegörande har
3 Malmströms & Ramberg, Civilrätt, s. 312. 4
Malmströms & Ramberg, s. 313.
5
Kleineman, Ren förmögenhetsskada, s. 137.
6 Malmströms & Ramberg, Civilrätt, s. 326. 7
Hellner & Radetzki, Skadeståndsrätten en introduktion, s. 68.
8
gjort, ska ökat risken för skadan för den skadelidande.9 Det är den part som kräver skadestånd av motparten, som har bevisbördan för kausaliteten och ska visa på att adekvat kausalitet
föreligger.10
2.2 Utomobligatoriska skadeståndsansvar
Utomobligatoriska skadeståndsansvar är när en part blir skadeståndsskyldig för en skada som uppkommit, men skadevållaren och skadelidande har inte stått i ett kontraktsförhållande till
varandra.11 I Sverige har den ekonomiska betydelsen länge varit begränsad vid
utomobligatoriska skadestånd för ren förmögenhetsskada, då det krävts att skadan vållats
genom brott.12 Denna begränsning har motiverats av att det inte alltid är klandervärt att
försämra den ekonomiska situationen för andra och därigenom orsaka ren
förmögenhetsskada.13
Principerna för ren förmögenhetsskada är till stor del samma som person- och sakskada, även
om förutsättningar är olika. Principerna för ansvar har utvecklats vidare i rättspraxis.14
2.3 Allmänt om ren förmögenhetsskada
Ren förmögenhetsskada är en ekonomisk skada, som uppkommer utan samband med person- eller sakskada, enligt 1:2 SkL. Huvudregeln för ren förmögenhetsskada har följande lydelse: den som vållar ren förmögenhetsskada genom brott, skall ersätta skadan, enligt 2:2 SkL. En förutsättning för att en handling ska vara straffbar och medföra skadeståndsskyldighet, är att
straffbudet är till för att skydda den skadelidandes intresse.15 Vid denna typ av skada blir
skadegöraren enbart ansvarig, om det är han som orsakat skadan genom en brottslig
gärning.16 Huvudregeln är inte avsedd att tolkas e contrario.17
I rättspraxis har det tillkommit fall där personer som dömts till att betala ut skadestånd för ren
förmögenhetsskada, även om skadan inte uppkommit genom brott.18 Vi kommer att behandla
denna rättspraxis längre fram i uppsatsen.
9 Bengtsson, Skadeståndsrätt - några huvudlinjer, s. 40. 10
Ramberg, Allmän Avtalsrätt, s. 242.
11
Hellner & Radetzki, Skadeståndsrätten en introduktion, s. 15.
12
Hellner & Radetzki, Skadeståndsrätten en introduktion, s. 17.
13
Malmströms & Ramberg, Civilrätt, s. 325.
14
Hellner & Radetzki, Skadeståndsrätten en introduktion, s. 17.
15
Hellner & Radetzki, Skadeståndsrätt - en introduktion, s. 105.
16
Bengtsson, Skadeståndsrätt - några huvudlinjer, s. 12.
17 Prop. 1972:5 s. 568.
2.4 Kritik gentemot 2:2 SkL
Lagregeln 2:2 SkL har mött en del kritik, som uttrycks i doktrin. En av de stora kritikerna är Jan Kleineman. Han är professor i civilrätt vid Stockholms Universitet. Kleineman anser att det finns två olika sätt att gå till väga för en revidering av 2:2 SkL. Den första möjligheten är
att upphäva 2:2 SkL utan att sätta någon annan bestämmelse.19 Den andra möjligheten om att
revidera 2:2 SkL20. Kritiken kommer att behandlas ytterligare i analysen.
2.5 Motiven bakom regleringen av ren förmögenhetsskada
Motivet var att lagstiftaren ville tydliggöra och göra en allmän lagreglering av culpanormens tillämpningsområde. Kleineman antyder att lagstiftaren har valt att framställa en princip, där syftet var att enbart ge anvisning om ansvar i en speciell situation. Vilket kan betyda att lagstiftaren ska kunna specificera alla omständigheter i positiva lagbestämmelser, då ren
förmögenhetsskada kan orsakas i olikartade situationer.21
Redan vid lagbestämmelsens införande, betonades vikten av att analysera
skadeståndsansvaret utifrån den enskilda skadesituationen, mer än utifrån ett skadebegrepp. Tillkomsten av paragrafen kan tydas att lagstiftaren endast ville göra en allmän lagreglering av culpa normens helt säkra tillämpningsområde. Paragrafen är ett exempel på ett lagrum som
är ovanlig i svensk lagstiftning.22 Enligt propositionen är ren förmögenhetsskada i
utomobligatoriska förhållanden, enbart ersättningsgillt vid brottsliga handlingar och viss
speciallagstiftning.23
2.6 Tillämpningsområdet för ren förmögenhetsskada
Skadeståndslagen kan tillämpas i både inom - och utomobligatoriska förhållanden, när det föreligger avtal och när avtal inte föreligger. Bestämmelserna i lagen är dispositiva, avsteg från lagen är möjlig om parterna förhandlar fram någon annan lag, princip eller avtal som ska
användas istället.24 SkL är en ramlag. En ramlag är en lag som anger regelsystem,
rättsreglerna och principerna men överlämnar utformningen åt andra, som är huvudsakligen
överlämnat till rättspraxis att i det här fallet att utforma.25
19
Kleineman, Ren förmögenhetsskada, s. 576.
20
Kleineman, Ren förmögenhetsskada, s. 577.
21
Kleineman, Ren förmögenhetsskada, s. 573.
22
Kleineman, Ren förmögenhetsskada, s. 572.
23
Prop. 1972:5 s. 99.
24
1:1 SkL.
Lagstiftaren valde att ta en rättslig princip när det kom till att tillämpa ren
förmögenhetsskada, som medfört att domstolen analyserar möjligheten att sanktionera förmögenhetskränkningar på helt olikartade rättsområden. Analysen utgick utifrån en allmängiltig formel, av den orsaken att ansvaret utgår från en enda lagregel. Den lagregeln bildar teoretiska som praktiska möjliga utgångspunkter för att analysera en rad olika
skadesituationer. 26 De tas uttryckligen upp i propositionen, "att en särskild bestämmelse i
den nya lagen ska ta upp motsvarigheten till 6:1 p. 1 SkL till den del lagrummet avser
skadeståndsansvar för ren förmögenhetsskada orsakad genom brott".27
26
Kleineman, Ren förmögenhetsskada, s. 135.
27
3.
Besiktningsmannens ansvar
3.1 Besiktningsmannens uppdrag
Besiktningsmannen anlitas av en köpare eller säljare, för att undersöka fast egendom före köp eller vid en försäljning. En besiktningsman har större kompetens än en vanlig lekman, vilket föranleder att om inte besiktningsmannen upptäckt fel, hade inte en vanlig lekman gjort det heller. Det gör att köparen kan hävda att felet varit dolt vid köpet. Om besiktningsmannen varit vårdslös i sin besiktning och missar ett fel, som en vanlig lekman i sin tur hade kunnat upptäcka, är det inte fråga om ett dolt fel. Vid en sådan här situation kan köparen enbart
vända sig mot besiktningsmannen och göra gällande att denne varit vårdslös i sitt uppdrag.28
Besiktningsmannens uppdrag är att undersöka en fastighet och inte arbeta på den, vilket ses
som en immaterielltjänst.29 För att ingå ett avtal om tjänst krävs ingen särskild form, fördelen
är i de flesta fallen att avtalet finns nedskrivet, det är därför viktigt att uppdragstagen utför sitt uppdrag med en stor omsorg. Om besiktningsmannen utför sitt uppdrag genom sin
anställning kan uppdragsgivaren ställa högre krav på att uppdraget utförs på ett bra sätt. Besiktningsmän delas in i tre segment. Det första segmentet är de besiktningsmän som är certifierade hos RISE Certifiering (fd. SITAC), de är också även registrerade hos SBR. Det
andra segmentet är de besiktningsmän som är enbart anslutna till SBR och det tredje
segmentet är de besiktningsmän som inte är anslutna till någon av systemen. Innebörden av att vara ansluten till någon av de nämna systemen är att besiktningsmännen följer anvisningar och standardavtal upprättade av de två olika systemen. Fördelen med att använda sig av RISE
Certifiering är att konsulten har en ansvarsförsäkring. 30
3.2 Besiktningsmannens ansvar
Vid en tvist mellan parterna undersöks alltid avtalet först, där avtalsvillkoren blir en viktig del då det är fråga om avtalstolkning. Av den anledningen att det inte finns någon lagstiftning som reglerar besiktningsmän, får parterna eventuellt utgå ifrån rättspraxis. Om rättspraxis inte ger någon vägledning, förespråkar viss doktrin om att parterna ska se på fallet utifrån ett analogt resonemang. Parterna tar hjälp av allmängiltiga obligationsrättsliga principer, som
kan tillämpas på den specifika situationen.31
28 Grauers, Fastighetsrätt, s. 251.
29 Stiegler, Fel vid villaköp: [om besiktningsmannens och fastighetsmäklarens ansvar för fel i fastighet], s. 23. 30 Stiegler, Fel vid villaköp: [om besiktningsmannens och fastighetsmäklarens ansvar för fel i fastighet], s. 20. 31 Stiegler, Fel vid villaköp: [om besiktningsmannens och fastighetsmäklarens ansvar för fel i fastighet], s. 24.
Besiktningsmannens ansvar tas i uttryck i informationsplikt. Det är att den part, säljare eller besiktningsman som känner till ett förhållande som riskerar att bli ansvarig för det, på grund av sin vetskap. För att undvika ansvaret ska personen i fråga upplysa motparten angående
fel, innan köparen upptäckt det själv.32 Besiktningsmannens informationsplikt innebär att han
ska redovisa sitt resultat av uppdraget, på ett sätt som är förståeligt, där uppdragsgivaren kan
ta det av resultatet men också kunna dra egna slutsatser.33
32 Grauers, Fastighetsrätt, s. 233.
4.
Köparens undersökningsplikt
4.1 Köparens undersökningsplikt, 4:19 2 st. JB
Undersökningsplikten tas i uttryck i jordabalken som sådan att: "Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha
upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet."
Köparen har en undersökningsplikt när det är fråga om fastighetens fysiska egenskaper. 34
HD har formulerat köparens undersökningsplikt på följande sätt: "framgår att köpare av
fastighet i allmänhet har att själv bära risken för fel, som han väl inte känt till men bort upptäcka vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten. Det är således omfattningen av köparens undersökningsplikt som bildar
utgångspunkten för bedömningen av säljarens felansvar.”35
Köparens undersökningsplikt är mycket omfattande. Köparen måste undersöka alla
tillgängliga områden, även de utrymmen som är svårtillgängliga. De utrymmen som inte går
att komma åt utan ingrepp, behöver köparen inte undersöka.36
Undersökningsplikten går ut på göra en noggrann undersökning, som görs med hörsel, känsel, lukt och syn. Omständigheterna i ett särskilt fall kan påverka att
undersökningsplikten antigen minskas eller vidgas. Ett exempel på när undersökningsplikten vidgas är när köparen upptäcker att någonting är fel, till exempel dålig lukt eller fuktfläckar. Ännu en omständighet som kan utvidga undersökningsplikten, är om köparen fått sådan information från säljaren som minskar säljarens ansvar. Samtidigt kan även information från säljaren som istället är lugnande eller förringar något förhållande, minskar köparens
undersökningsplikt.37
34 Grauers, Fastighetsrätt, s. 233. 35 Grauers, Fastighetsrätt, s. 209.
36 Stiegler, Fel vid villaköp: [om besiktningsmannens och fastighetsmäklarens ansvar för fel i fastighet], s. 13. 37 Stiegler, Fel vid villaköp: [om besiktningsmannens och fastighetsmäklarens ansvar för fel i fastighet], s. 14.
4.2 NJA 2007 s. 86
4.2.1 Bakgrund
Tvisten gällde en fast egendom där köparen i efterhand hade upptäckt buller från en
närliggande motocrossbana som inte upptäcktes vid köparens undersökning. Enligt köparen låg motocrossbanan ca 500 meter från fastigheten men kunde inte upptäckas vid köparens undersökning, eftersom banan låg bakom ett berg och träning bedrevs endast vissa dagar. Köparen menade att det förelåg ett faktiskt fel enligt 4:19 JB, medan säljaren försvarade sig med argumenten att det fanns tydligt skyltat på vägen fram till fastigheten, att det fanns en närliggande motocrossbana.
HD konstaterade att motocrossbanan utgjorde ett abstrakt fel enligt 4:19 JB. De framförde även att köparen hade brustit i sin undersökningsplikt eftersom det fanns skyltning om att det fanns en närliggande motocrossbana. Men eftersom köparen hade frågat om "närliggande vindkraft utgjorde en hög bullernivå", ansåg HD att säljaren då hade haft möjligheten att informera om motocrossbanan. Faktorer som hade betydelse i HD:s domskäl var att
fritidshuset skulle användas mest på sommaren, samtidigt som motocrossbanan är mest aktiv under den tiden på året.
5.
Avtalslagen
5.1 Lag om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område
Avtalslagen, den juridisk korrekta benämningen: lag om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område, är mer än 100 år gammal och har ändrats under åren i takt med samhällets utveckling både vad det gäller tekniska delar men också politiska. Lagen står till grund för ett avtal, som vi människor använder dagligen där olika slags avtal
förekommer i olika situationer. Under årens gång har även ett antal principer utvecklats.38
En av principerna är tillitsgrundsatsen, även kallad tillitsprincipen som stadgas i § 32 AvtL. Till denna princip används även termen viljeförklaring, vilket i stora drag innebär att den part som ingår ett avtal ska ha den viljan eller avsikten att framkalla en viss rättsverkan. Kravet för att viljan eller avsikten har kommit till uttryck ska ha en form som erkänns av
rättsordningen, vilket också kallas avtalsfakta.39
I förarbetena till avtalslagen finns ingen skillnad mellan en viljeförklaring och rättshandling, i avtalslagens mening är rättsfakta en kombination av anbud och accept, vilket ses som två rättshandlingar. För att denna princip ska vara användbar måste det finnas två parter som
gemensamt har ett kontraktsförhållande.40
5.2 Allmänt om god och ond tro
Subjektiva rekvisit – de är hänförliga till de agerandes föreställningar om relevanta fakta. Bedömningen ska normalt göras på objektiva grunder. Avgörande är i allmänhet inte parts insikt i eller bristande realiteter, utan vad han bort inser (t.ex. 32 § 1 st. AvtL) på grund av de förhandenvarande omständigheterna, objektivt bedömda.
För att god tro ska vara möjlig, måste en tredje person, annan än parterna, ha utövat det otillbörliga förfarandet. Har part själv agerat på det här sättet, kan han aldrig vara i god tro. Det behövs en trepartskonstellation för att god tro ska kunna föreligga, och därför har god trosskyddet enligt de här reglerna en begränsad praktisk räckvidd.
Rättshandlingen blir ogiltig, när motparten varit i ond tro angående omständigheter vid dess tillkomst, som utgör ogiltighetsgrund, och frågan om ond eller god tro aktualiseras endast när tre parter är inblandade. Ond tro är här ett subjektivt rekvisit för ogiltighetspåföljden och 38 Adlercreutz & Gorton, Avtalsrätt, s. 3.
39
Adlercreutz & Gorton, Avtalsrätt, s. 25.
måste skiljas från de subjektiva rekvisit som uppställs för att själva ogiltighetsgrunden ska
föreligga.41
5.3 Allmänt om tillitsgrundsatsen
Förklaringsmisstag innebär att: till följd av felskrivning eller annat misstag än de som var tänkt, är parten inte bunden till sitt misstag om motparten insett det. Vid förklaringsmisstag gäller tillitsgrundsatsen om motparten istället varit i god tro, då blir parten bunden av avtalet. Denna typ av teori dominerar i svensk avtalsrätt och anses har blivit befäst genom AvtL. Bevisning krävs inte vid oöverensstämmelse mellan viljeförklaringens innehåll och vad den rättshandlande avsett, utan även om att denna oöverensstämmelse insetts eller bort inses av medkontrahenten.
Principen har utbildats för lösningen av de tvistefrågor som uppkommer i samband med förklaringsmisstag. Tillitsgrundsatsen kan sägas prägla de regler som tillgodoser
medkontrahentens intresse att kunna förlita sig på en rättshandling, förutsatt att han är i god
tro beträffande eventuella fel på denna.42
41
Adlercreutz & Gorton, Avtalsrätt, s. 43.
6.
Rättspraxis
6.1 Skadeståndsgrund - befogad tillit
Utöver de fall där skadeståndsersättning utgått för ren förmögenhetsskada orsakad genom brott, har genom HD:s praxis tillkommit en princip som kallas befogad tillitssituation. Den befogade tillitssituationen har utvecklats genom NJA 1987 s. 692, även kallat Kone-fallet samt NJA 2001 s. 878.
NJA 1987 s. 692 handlade om en professionell värderingsman, som fick i uppgift av en fastighetsbyrå att lämna ett värderingsintyg angående en fastighet. Det kom fram senare att värderingssintyget var vilseledande och oriktigt. Värderingsintyget hade använts till för att ansöka om ett lån, och där fastigheten togs upp som en säkerhet. Kone-invest som var kreditgivaren, tog fastigheten i anspråk eftersom fastighetsbyrån inte klarade av att betala av sina lån. Det framkom senare att värderingsintyget inte överensstämde med fastighetens riktiga värde.
HD drog slutsatsen att värderingsmannen hade varit vårdslös i sitt uppdrag. Frågan som uppkom var ifall värderingsmannens arbetsgivare kunde åläggas skadeståndsskyldighet mot kreditgivaren, eftersom värderingsmannen och kreditgivaren inte hade något
kontraktsförhållande. HD konstaterade först att Kone hade lidit av en ren förmögenhetsskada och enligt huvudregeln 2:2 SkL ska den skadelidande ersättas om skadan vållats genom brott. Att vara vårdslös är de facto inget brott vilket innebär att det inte fanns något lagstöd som Kone-invest kunde åberopa.
HD undersökte i skadeståndslagens förarbeten, där det framgick att det inte fanns några hinder för att praxis ska kunna skapa en rättsutveckling för ett utvidgat ansvar för ren förmögenhetsskada. I tidigare rättspraxis hade felaktiga vederhäftighets- och vittnesintyg godtagits, där HD fastslog att ersättning för ren förmögenhetsskada vid vårdslöshet skulle utgå, tillika rena kontraktsförhållanden inte har funnits.
Slutligen kom HD fram till att värderingsmannens uppdrag inte enbart skulle begränsas mot uppdragsgivaren, utan också den skada som har drabbat tredje man. HD:s motivering var att ett värderingsintyg kan användas till flera saker, primärt till köp och belåning där
värderingsintyget ligger till grund för sådana beslut. HD lämnade möjligheten att med hjälp av en friskrivningsklausul kunna avsäga sig sådant ansvar, vilket parten i det här fallet inte hade gjort.
Det andra rättsfallet NJA 2001 s. 878, handlade om en värderingsman som fick i uppdrag att värdera en fastighet, som sedan användes som underlag för en kredit där fastigheten användes som säkerhet av ett pantbrev.
HD gjorde bedömningen att värderingsmannen hade varit vårdslös i sitt uppdrag, genom att åsätta fastigheten med ett för högt marknadsvärde. Eftersom det inte fanns något
kontraktsförhållande, gällde tvisten ren förmögenhetsskada i ett utomobligatoriskt
förhållande. HD tydliggjorde att det inte fanns något stöd i lagen som kunde ge bolaget för skadeståndsersättning, men hänvisade till praxis och rättsfallet NJA 1987 s. 692. I
värderingsintyget stod det att intyget endast skulle användas i en pågående skiljetvist. HD angav att banken borde utrett om intyget kunde ligga till grund för kreditgivningen. HD drog
slutsatsen att banken inte hade rätt till skadeståndsersättning.59
I doktrin finns det en del kommentarer angående HD:s praxis, vad det gäller de båda ovannämnda fall. NJA 1987 s. 692 var startpunkten för att skadeståndsersättning utgick för ren förmögenhetsskada utan att skadan hade vållats genom brott, men också där tredje man inte hade haft något kontraktsförhållande med den skadevållande parten. HD har i det här fallet utgått utifrån förarbetena till SkL, och skapat en praxis som går ifrån lagregeln.
Jan Kleineman anser att det var här HD grundade fasta principer, då oaktsamhet orsakade ren förmögenhetsskada genom att värderingsmannen har varit vilseledande. Vidare uttrycker Kleineman att HD fokuserade på relevanskriterierna för skadeståndsansvar när det gäller de utomobligatoriska och inte ansvarsfrågan genom kontraktsfiktioner, vilket har använts tidigare som förklaringsmodeller. Han säger att det här rättsfallet skapar en ny
skadeståndsrättslig princip genom att HD tittar på den befogade tillitens relevans.43
Håkan Andersson, professor i civilrätt vid Uppsala universitet, menar att i den här
situationen var avsikten med värderingsintyget ett underlag för beslut, och kan komma att användas av flera personer för flera olika ändamål. Det är av den anledningen som skadan inte bör begränsas till avtalsparten, utan även till tredje man. HD åsyftar till att det är möjligt för intygsgivaren att genom friskrivningsklausul begränsa sitt ansvar genom att uttryckligen skriva: ”i utlåtandet uttryckligen hänvisa till det ändamål som föranlett
utlåtandets utfärdande”. 44
43
I NJA 2001 s. 878 finns en liknelse med rättsfallet NJA 1987 s. 692, som öppnade upp möjligheten till att HD gick ifrån huvudregeln i 2:2 SkL. Det var där principen om den befogade tillitens relevans kom till. Kleineman anser att i det här rättsfallet förtydligades tillitsprincipen.
Andersson hade en annan åsikt och undrade om HD hade backat med sin princip eftersom omständigheterna var liknande i rättsfallet från 1987. Här hade HD varit tydligt med att värderingsmannen varit vårdslös, dock hade det i intyget stått en friskrivningsklausul: ”avsett
att ligga till grund för tvist” och att HD tyckte att den formuleringen räckte för att banken
skulle utreda ifall intyget även kunde ligga till grund för krediten.45
Andersson menar att de här två liknande fall visar principernas omfång och det visar på ett visst besked för analogierna samt ” utvidgande respektive inskränkande rekvisit”. De likheter som han finner i de här rättsfallen är att båda var professionella i sitt yrke, att culpa förelåg, intyget innehöll felaktiga uppgifter och att intyget användes i låneärenden. Skillnaderna i fallen var att det ena intyget gjordes på beställning och det andra hade användningsområdet anmärkt i intyget. Andersson anser att friskrivningsklausulen är avgörande till varför det blir olika domslut, i det senare fallet fanns det utrymme för att ifrågasätta om intyget kunde ligga till grund för mer än bara det som stod på intyget, medan det första intyget grundades på tillit.46
HD:s argumentation här är således att det finns uttryck för förbehåll vilket anses som en friskrivningsklausul, vilket gör att motparten får granska intyget vidare för att använda det i andra ändamål.
6.2 Skadeståndsgrund - Otillbörligt handlande
Utöver befogade tilliten, har även principen otillbörligt handlande utvecklats genom rättsfallet NJA 2005.s 608 samt NJA 2015 s. 899.
NJA 2005 s. 608 handlade om Frasse Bar i Luleå AB (vidare benämnt som Frasse) som hade övertagit en hyresrätt från Lotsbåten, Lotsbåtens hade i sin tur övertagit hyresrätten som tidigare hade drivits av Max Hamburgarresturanger AB (vidare benämnt som Max) som valde att byta lokal. Ett sätt att försäkra sig om att en konkurrerande verksamhet inte skulle öppna i den tidigare lokalen, ingick Max ett avtal med hyresvärden, om att hyresvärden inte
45
Andersson, Trepartsrelationer, s. 264.
skulle ta emot en hyresgäst som bedrev konkurrerande verksamhet. Den nya hyresgästen informerade om att deras avsikt var att bedriva ett konstgalleri i lokalen och i avtalet bestämdes att hyreskontraktet inte fick överlåtas utan att först fråga ifall Max ville ta över lokalen på nytt.
Kort efter att avtalet upprättats fick Frasse hyreskontraktet, som skulle bedriva konkurrerande verksamhet och att de genom aktieförvärv tagit kontroll av hyresvärden.
Max bestämde att stämma Frasse och åberopade att de har gjort ett kontraktsbrott samt att kedjan hade bättre rätt till lokalen, samt att få skadeståndsersättning för inkomstbortfall. HD tydliggör först att Max och Frasse inte har haft något kontraktsförhållande och dessutom har inte skadan orsakats genom brott, vilket är ett krav enligt 2:2 i SkL. HD anser även att denna regel inte bör tolkas motsatsvis, vilket inte gör det möjligt att utdöma ren
förmögenhetsskada då brott inte har begåtts och där det inte finns något avtalsförhållande. Dock hänvisar HD återigen till prop. 1972:5 s. 568 där prop. har gett möjligheten till rättsutveckling genom praxis. HD hänvisar även till tidigare avgöranden b.la. NJA 1987 s. 692, NJA 2001 s. 878 och NJA 1996 s. 700.
HD framförde i sitt domskäl att i svensk lagstiftning är utgångspunkten att en avtalspart som drabbats av en skada som motparten har orsakat genom avtalsbrott, får vända sig till
motparten för att få ersättning. HD menar att svensk rätt inte hindrar i allvarliga fall att det föreligger ett skadeståndsansvar för tredje man som på ett kvalificerat otillbörligt sätt ingriper i andras avtalsförhållanden. Det innebär att en part som står utanför ett kontraktsförhållande, men som genom sitt handlande blir skadeståndsskyldig till någon av de som har ett
kontraktsförhållande.
HD:s domslut blev att Frasses skulle betala skadestånd med 2 600 000 jämte ränta till Max. I rättsfallet NJA 2015 s. 899 handlade det om H.G som drev byggföretaget HGS, som inte hade tecknat kollektivavtal. Byggnad hade under våren 2006 inlett förhandlingar för att förmå HGS att teckna kollektivavtal. Frågan blev om det kan ses att Byggnads vidtagit stridsåtgärder mot HGS med krav på HGS att teckna kollektivavtal i strid med Europakonventionen.
HD menade att byggnads stridsåtgärder skulle kunna vara oförenliga med artikel 11 i
Europakonventionen, men att det inte innebär att förbundet är skyldigt att betala ersättning till H.G. för de skador som kan ha orsakats till följd av stridsåtgärderna.
HD ansåg att ren förmögenhetsskada kan skadestånd utgå men att det aktualiseras med bestämmelsen i 2:14 RF. Där föreskrivs att en förening av arbetstagare samt arbetsgivare och en förening av arbetstagare har rätt att vidta stridsåtgärder på arbetsmarknaden, om inte annat följer av lag eller avtal. HD:s domslut blev att stridsåtgärderna skulle kunna vara oförenliga med artikel 11 i Europakonventionen, men att det inte innebär att förbundet är skyldigt att betala ersättning till H.G. Inget skadestånd utgår.
De två rättsfallen har också diskuterats i doktrin. I NJA 2005 s. 608 anser Kleineman att HD utvecklade principen om otillbörligt ingrepp i andras avtalsförhållande och skulle ha gjort det långt innan det här rättsfallet. Han antyder att genom denna dom sätter HD måttstockar om hur konkurrenter får uppträda mot varandra och där skadliga handlingar inte ska vara okej. I det här fallet ansåg HD att handlandet varit kvalificerat otillbörligt vilket gav en större
vidgning vad det gäller ren förmögenhetsskada.47
Andersson menar att huvudprincipen är om en avtalspart drabbas av skada som är orsakad av motparten, är den parten hen vända sig till. Dock har HD sagt att ”det här hindrar inte att det
även enligt svensk rätt, åtminstone i särskilt allvarliga fall bör föreligga skadeståndsansvar för en tredje man som på ett kvalificerat otillbörligt sätt ingriper i andras avtalsförhållanden, så att den ena avtalsparten vidtar avtalsstridiga åtgärder till skada för den andra
avtalsparten".48
Vidare anser Andersson att HD använder sig av två uttryck som blir avgörande för rättsfallet, det första är ”kvalificerat otillbörlig” samt ”fallet är allvarligt” vilket motiverar till att
motparten bör ersätta restaurangkedjan för skadan. Han menar att de två uttrycken kan ses som en dubbel argumentation, där HD vill betona något extra starkt. Han menar att det oftast är en upprepning av samma idéinnehåll och används som retoriskt hjälpmedel. Författaren anser att de två uttrycken är också liknande, och att HD antigen medvetet eller omedvetet använder sig av citat som inte kommer att ge ett prejudikatvärde och inte avser frågan om ren
förmögenhetsskada.49
I NJA 2015 s. 899 uttalar sig Bengtsson om att Kone-fallet tas upp som ett exempel, och att det är specifikt den särskilda tilliten som den skadelidande hade i de fallet. Samtidigt antyder Bengtsson att HD gör en begränsning av ansvaret, vilket är att det krävs att tilliten är
47 Kleineman, Kontrakts- och skadeståndsrätt, s. 704 48 Andersson, Gränsproblem i skadeståndsrätten, s. 274.
kvalificerad. Det minimerar risken för en ”Floodgatesutveckling” som ansetts vara ett
motargument, i frågan att utveckla ersättningsmöjligheten vid ren förmögenhetsskada.50
Michele Fara, advokat på Advokatfirman Vinge, anser att HD:s domskäl i NJA 2005 s. 608
är att uppfattas som en skärpning av skadestånds för ren förmögenhetsskada och att det är en utveckling av det utomobligatoriska skadeståndsansvaret för kvalificerat otillbörligt
handlande. HD slår fast i det här rättsfallet, NJA 2015 s. 899, att ett kvalificerat otillbörligt handlande till och med kan avse utövandet av en grundlagsskyddad arbetsrättslig
stridsåtgärd.
Fara antyder att domen skulle kunna innebära att gränsen för kvalificerat tillbörligt handlande reduceras, och medföra att fler typer av handlingar kan komma upp till prövning för sådant ansvar. HD framför även att det i allmänhet krävs ett uppsåtligt handlande för att ansvar ska
anses föreligga, för att bevara konstruktionens undantagskaraktär.51
6.3 Uppdragstagarens vårdslöshet
De kommande två rättsfallen är ett typexempel på när skadevållaren har varit vårdslös och inte haft ett kontraktsförhållande med den skadelidandeparten.
NJA 1996 s. 700 handlade om en konkursförvaltare som hade fått ett förvaltningsuppdrag, där hen sålde egendom som tillhörde tredje man. HD angav i sina domskäl att
s
kadeståndsskyldighet gällande att ren förmögenhetsskada har fastställts, även fast skadaninte har åsamkats genom brott.
HD ansåg att konkursförvaltaren varit vårdslös i sitt uppdrag, eftersom han inte har sett till vilken egendom som tillhörde konkursboet. Där det också finns reglering i 17:1 KL där en förvaltare ska ersätta de skador som hen har åsamkat vid fullgörandet av sitt uppdrag, dock finns det inget i lagen som reglerar skador som åsamkat tredje man. Dock ger prop.
1986/87:90 s. 413 f. möjligheten till ersättningsskyldighet även i de här fallet. Vad det gäller SkL har prop. 1972:5 s. 568 gett möjligheten att brott inte måste föreligga för att
ersättningsskyldighet ska utgå för ren förmögenhetsskada.
NJA 1998 s. 520 handlade det om att en bank (Sparbanken) hade pantsatta aktier, i
enlighet med Lag (1936:88) om pantsättning av lös egendom som innehavs av tredje man, och hade utan
50
SvJT, Skadestånd för ren förmögenhetsskada utan lagstöd, 2017.
Eurocredit godkännande lämnat ut pantsatta aktier till Morgongåva. Eurocredit fick inte betalt för sin säkrade fordran på Morgongåva.
Huvudfrågan i det här fallet var om banken var skyldig att ersätta Eurocredit för skada bestående i att Eurocredits fordran på Morgongåva blivit värdelös. Efter 1936 års lag
ändrades rättsreglerna, att pantsättningen inte längre är beroende av att tredje man åtar sig att tillhandahålla panthavaren godset eller dess värde. Att tredje man iakttar sin skyldighet att inte lämna ut det pantsatta godset till ägaren är av central betydelse för att den sakrättsliga verkan av pantsättningen skall bestå.
Banken lämnade ut de pantsatta aktierna till ägaren Morgongåva,, utan Eurocredits
godkännande. Eurocredit fick inte betalt för sin fordran på Morgongåva. Banken blev skyldig att ersätta Eurocredit för dess förlust, oberoende om huruvida banken ska anses ha stått i något avtalsförhållande med Eurocredit.
HD angav i sina domskäl att det var adekvat kausalitet kring den skadan som Eurocredit fått i och med att den säkrade fordran gick förlorad. Skadan uppkom genom att panten av misstag lämnades ut och skingrades vilket anses utgöra ett typiskt följd av handlandet.. HD kom fram i sitt domslut att banken är skyldig att ersätta Eurocredit för den ekonomisk förlusten. Trots att inget avtalsförhållande förelåg mellan banken och Eurocredit samt att inget brott har begåtts.
De två rättsfallen har kommenterats en del i doktrin. I NJA 1996 s. 700 drog man slutsatsen i och med att konkursförvaltaren var vårdslös i sitt uppdrag och det inte finns någon uttrycklig lagregel i konkurslagen om sådant ansvar, har det enligt Kleineman varit intressant i hur HD har dömt utfallet. HD konstaterade att 3:3 i KL säger att en konkursförvaltares uppgift är att realisera egendom som ingår i konkursboet, vilket innebär att det åligger förvaltaren att tillse att egendom som tillhör tredje man inte säljs vidare. Något som flera professorer har tyckt varit intressant i fallet, är att frågan om att talan skulle istället riktats mot konkursboet men som aldrig kom på tal. Kleineman menar att det skulle ha varit vägledande för domen och att
konkursförvaltaren ska ha svarat för skadan.52
I NJA 1998 s. 520 har Bengtsson kommenterar fallet, som att HD ger ännu ett exempel på när ansvar för ren förmögenhetsskada utanför kontraktsförhållanden utgår, och att det hade fått
samma utfall i en avtalslikande situation om fallet varit sådant.53 Här förelåg det även skyddsföreskrift om att parten inte fick lämna ut de pantsatta aktierna till någon annan än ägaren.
7.
Begrepp utvecklade av HD:s praxis
7.1 Befogad tillit
Befogad tillit är en princip som utvecklats genom HD:s praxis, främst genom två rättsfall NJA 1987 s. 692 och NJA 2001 s. 878. Tilliten har stärkts genom de senaste nämnda
rättsfallen och utgångspunkten ligger i om personen som har lidit ren förmögenhetsskada har haft tillit till en viss information också då har rätt till skadeståndsersättningen, medan den
som inte har haft tillit till informationen inte har rätt till skadestånd.54
Praxisen har grundats sig utifrån tillitsteorin inom avtalsrätten, där utgångspunkten är att inom viljeteorin och tillitsteorin grundas det på personer som har fäst sin tillit till något. I många av rättsfallen som är nämnda i uppsatsen har HD diskuterat att tilliten ska vara
befogad vilket innebär att prövningen sker utifrån en objektiv syn.55 Principerna kan också
hittas i tex 32 § i avtalslagen där analysen ska ske på objektivt sätt, "med fog kunnat
förutsätta”, "bort inse" eller "haft anledning räkna med". Det finns även en motsvarighet i
JB där 4:19 stadgar tex "haft anledningen räkna med".56
Principerna har använts i HD:s praxis då det inte har funnits något kontraktsförhållande mellan parterna, men eftersom situationerna har varit avtalsliknande vilket har gjort att principer inom avtalsrätten har löst olika problem. Att använda denna tillämpning kallas också kvasikontrakutellt, som betyder att det nästan föreligger ett avtal. Om vi återgår till rättsfallet NJA 1987 s. 692, har HD i det här fallet tittat på fallet utifrån en objektiv syn och
även markerat att det krävs mellan parterna en tydlig anknytning till ett avtal. 57
7.2 Otillbörligt handlande
Begreppet otillbörligt handlande har främst utryckts i rättsfallet NJA 2005 s. 608. Enligt HD har en av parterna i det här fallet gjort en tydlig avvikelse från det som annars krävs utav en kommersiell aktör. Principen liknar en svensk rättslig grundsats som liknar otillbörligt handlande är kollusion. Kollusion innebär att någon har haft ett otillbörligt beteende som har
med uppsåt medverkat till att avtalsparter har fått en skada.58 Kollusion är ett typexempel där
en avtalspart driver konkurrerande förhandlingar med en tredje part trots att parten har en 54 SvJT, Ren förmögenhetsskada, 1988. http://svjt.se/svjt/1988/51.
55 Ramberg, Allmän avtalsrätt, s. 42. 56 Ramberg, Allmän avtalsrätt, s. 43. 57 Ramberg, Allmän avtalsrätt, s. 264.
58 Björkdahl, Lojalitet och kontraktsliknande förhållanden: en civilrättslig studie av förutsättningarna för ansvar
lojalitetsplikt med sin avtalspart. 59 Otillbörligt handlande har således ursprung ur de nämnda rättsliga principerna som användes i HD argumentation vad det gäller NJA 2005 s.
608 där beteendet har utgjort en skada som har lett till rättsliga följder.60
59 Björkdahl, Lojalitet och kontraktsliknande förhållanden: en civilrättslig studie av förutsättningarna för ansvar
vid förhandlingar eller andra kontakter mellan avtalsmässigt obundna parter, s. 337.
60 Björkdahl, Lojalitet och kontraktsliknande förhållanden: en civilrättslig studie av förutsättningarna för ansvar
8.
Analys
8.1 Inledning
Det som står i fokus i den här analysen är, när skadeståndsersättning för ren
förmögenhetsskada vid köp av fast egendom där besiktningsman varit vårdslös i sitt uppdrag, utgår.
Analysen kommer att delas upp i 3 faser, där HD:s praxis är första fasen. Nedan följer en analys av vilka faktorer som haft betydelse, för vilket utfall domslutet fått i rättspraxis. Den andra fasen är en analys om köparens undersökningsplikt, säljarens informationsplikt och besiktningsmannens ansvar. Där granskas hur långt köparens undersökningsplikt respektive besiktningsmannens informationsplikt sträcker sig och vilka faktorer som vidgar och minskar köparens undersökningsplikt.
I slutet och tredje fasen av vår analys, diskuteras problematiken med en snäv lagregel som ren förmögenhetsskada är, och om det är aktuellt med eventuell revidering av den lagregeln och på vilka sätt lagstiftaren kan gå till väga för att lösa det här problemet.
8.2 HD:s praxis
De rättsfall som har använts i uppsatsen har gett en vägledning hur HD har resonerat, vid utomobligatoriska förhållanden vad det gäller ren förmögenhetsskada. Med hjälp av skadeståndslagens proposition har HD haft möjligheten att gå ifrån huvudregeln i 2:2 SkL. Inledningsvis kan vi konstanterna utifrån de ovan nämnda rättsfallen, att
skadeståndsersättning för ren förmögenhetsskada har fastställts vid dels huvudregeln i 2:2 SkL då en brottsling handling har ägt rum, vid otillbörligt handlande samt vid befogad tillit. Enligt vår mening har de här två principerna blivit allt mer tydligare genom HD:s praxis. För att befogad tillit ska anses föreligga, har vi konstaterat att det är två faktorer som är avgörande:
• Vilka uppgifter parten har haft sin tillit till. • Vad informationen kan användas till.
De här två faktorerna torde vara avgörande för den skadelidandeparten för att eventuellt ha möjlighet till att få skadeståndsersättning vad det gäller ren
förmögenhetsskada. Utifrån rättsfallen har informationen alltid emanerat från en professionell uppdragstagare, det föranleder att
motparten tillsätter sin tillit på den informationen hen får. Samtidigt kan den skadelidande parten anta att uppdragstagaren har den kännedom om att informationen även kan användas till andra situationer som inblandar tredjeman. Den här omständigheten borde också vara tillitsgrundande.
Vidare har vi även identifierat genom HD:s praxis att uppdragstagaren kan friskriva sig från ansvar. Genom att ange vad syftet är med underlaget vilket gör att hen begränsar sitt ansvar mot tredje man. Friskrivningsklasulerna behöver inte vara allt för omfattande för att de ska gälla. I NJA 2001 s. 878 räckte det med att skriva vad intyget ska användas till, med hjälp av två ord.
8.2.1 Otillbörligt handlande
Vi kan konstatera att principen otillbörligt handlande har kommit till genom relativt nya rättsfall. Kraven för att det ska anses som ett otillbörligt handlande, kommer till genom att en tredjeman förmår en part att göra ett kontraktsbrott. Den liknelse som vi har hittat om denna princip är att uttrycket kan tolkas som ett "klandervärt agerande". Agerandet är ett uttryck för att tydliggöra att beteendet inte är accepterat. Exempel på när ett beteende inte är acceptera är då någon har lämnat felaktiga/vilseledande uppgifter eller underlåtit att lämna ut en viss information.
8.3 Besiktningsmannens ansvar mot köparen i utomobligatoriska förhållanden
samt köparens undersökningsplikt
Om vi utgår från vår problemformulering och tittar på besiktningsmannens ansvar mot köparen av fast egendom, blir flera faktorer avgörande ifall besiktningsmannen har något ansvar mot köparen för ett eventuellt skadeståndsanspråk vad det gäller ren
förmögenhetsskada.
Inledningsvis kan vi konstatera utifrån vårt typexempel i problemformuleringen, att det är besiktningsmannen och säljaren av den fasta egendomen som har ett avtalsförhållande. Således har inte besiktningsmannen och köparen av den fasta egendomen ett
kontraktsförhållande, vilket innebär att det föreligger ett utomobligatorisk förhållande. Vidare har köparen fått besiktningsunderlaget i sin besittning, som har granskat uppgifterna och fäst en tillit till, eftersom uppgifterna kommer från en professionell besiktningsman. Följderna av tilliten är att köparen inte har fullgjort sin undersökningsplikt noggrant, men som vid tillträdet upptäckte flera abstrakta fel. Som tidigare nämnt står det stadgat i 4:19 JB
att köparen har en undersökningsplikt och att hen inte kan åberopa felen i efterhand som kunde ha upptäckts vid en undersökning. Eftersom denna lagregel är dispositiv, innebär det att köparen inte är tvungen till att göra undersökningen. Som tidigare nämnt kan en köpares undersökningsplikt antigen vidgas eller minskas. I det här fallet har undersökningsplikten minskat eftersom köparen fick lugnande uppgifter. Här kan man även göra en liknelse med NJA 2007 s. 86 där säljaren inte informerade om att det låg en närliggande motocrossbana som orsakade en stor bullerstörning. Den här information hade istället utvidgad
undersökningsplikten för köparen om hen hade fått ta del av den.
Det är också viktigt att kontrollera om besiktningsuppdraget har gjorts rätt. Argument som kan väckas här är att köparen har upptäck fel i efterhand men som inte har upptäckts av besiktningsmannen. Ett argument som HD har använts sig av är att uppdragstagaren har varit vårdslös, som har kunnat konstateras ur rättsfallen NJA 1987 s. 692, NJA 1996 s. 700 och NJA 2001 s. 878. Argumenten kan också tillämpas på besiktningsmannen, om han varit vårdslös.
Vidare bör vi även titta på den befogade tilliten som har tillämpats av HD. Här är en del faktorer avgörande för att det ska föreligga en tillit men också en utredning om syftet med besiktningsunderlaget och om den innehåller någon friskrivningsklausul. Utifrån NJA 1987 s. 692 och NJA 2001 s. 878 har vi dragit slutsatsen, att besiktningsmannen kan avgränsa sig endast mot säljaren av den fasta egendomen, genom att skriva att besiktningsunderlaget endast är avsedd till säljaren. Om fallet är sådant att det inte finns någon friskrivning i besiktningsunderlaget, bör parten även titta vidare på andra faktorer.
Den andra avgörande faktorn som går att läsa ur HD:s praxis är vad själva intyget kan användas till och vad huvudsakliga ändamålet är. I tidigare praxis har HD tittat på om
underlaget kan användas till flera ändamål men också och att det kan hamna i andra händer. I NJA 1987 s. 692 handlade det om ett värderingsintyg, som ofta också användas som
pantsäkerhet. I vårt fall kan ett besiktningsunderlag dels användas till en värderingssituation av fasta egendomen, men också som en försäkran till en köpare om i vilket skick den fasta egendomen är i.
Det nya i fallet som inte har nämnts i tidigare praxis, är att köparen har en undersökningsplikt enligt 4:19 JB och fel som då kunde upptäckts får inte åberopas i efterhand. En annan
omständighet som man måste ta ställning till är att vi samtidigt har tillitsprincipen där
inte genomfördes noggrant eftersom besiktningsprotokollet inte gav några indikationer på att fel förelåg vilket har bidragit till att köparens undersökningsplikt har minskas.
Genom de ovan nämnda omständigheterna kan man dra slutsatsen att köparen kan ha rätt till skadeståndsersättning för ren förmögenhetsskada i utomobligatoriska förhållanden om:
• Besiktningsmannen har varit vårdslös
• Köparen haft befogad tillit till besiktningsprotokollet
• Besiktningsprotokollet inte innehåller någon friskrivningsklausul • Om besiktningsprotokollet kan antydas ha användning för fler ändamål De ovan nämnda punkterna är således de faktorer som blir avgörande ifall
skadeståndsersättning för ren förmögenhetsskada ska utgå vid utomobligatoriska förhållanden och då skadan inte har orsakats genom brott. Vidare kan vi också konstatera att de tre
sistnämnda punkterna är beroende utav varandra, vilket innebär att de måste vara uppfyllda för att den skadelidande ska ha rätt till skadeståndsersättningen.
Tidigare i uppsatsen har vi framfört hur besiktningsmän är reglerade, där vi kom fram till att en besiktningsmans uppdrag inte finns reglerad i lag. En besiktningsman har valet att
certifiera sig genom ett system och följa standardavtal eller att avstå helt från det. Vi anser att det bör finnas tydligare reglering för besiktningsmän för att undvika eventuella tvister.
8.4 Diskussion om en eventuell revidering av 2:2 SkL
Som tidigare har nämnts är ordalydelsen i dagens 2:2 SkL "den som vållar ren
förmögenhetsskada genom brott ska ersätta skadan".Utifrån ovan nämnd fakta och rättsfall har domstolen gått ifrån lagregeln i 2:2 SkL vilket ger utrymme för en eventuell revidering av paragrafen. En revidering skulle bidra till en tydligare och säkrare rättsregel där
lagstiftaren tydliggör att det endast inte måste föreligga en brottsliggärning för skadeståndsersättning vad det gäller ren förmögenhetsskada.
Samtidigt finns det även ett motargument för en utveckling angående ersättningsmöjligheter när det gäller ren förmögenhetsskada. Floodgatesargumentet är främst motiverat till där skadeståndsanspråket kan bli tillämpligt på en obegränsad krets av de som lider ren
förmögenhetsskada. Motargumentet kan vara med anledning av att skadeståndsersättningen inte ska vara i betydande utsträckning, vad det gäller ansvar för tredjemansskador. Ett exempel är någon som arbetar som revisor. Om revisorn har varit vårdslös i sitt uppdrag och inte sköter bokföringen på rätt sätt, kan hen då bli skadeståndsskyldig för ren
har revisorer flera uppdragsgivare, vilket i sin tur leder till omfattande skadeståndsanspråk om hen varit vårdslös mot flera uppdragsgivare. Samtidigt kan man även motsätta sig argumentet genom att ifrågasätta hur ofta det skulle bli aktuellt.
Jan Kleineman är en av dem som anser att dagens 2:2 är i behov av en revidering. Han har framfört två alternativ på hur lagstiftaren kan lösa problemet. Antigen att 2:2 SkL upphävs helt, och att de inte ersätter denna regel med någon annan regel. Det här skulle enligt honom bidra till att domstolarna får större frihet för att lägga ansvar vilket ger domstolen möjligheten att inte behöva motivera sitt domslut med dagens ordalydelse i 2:2 SkL.
Den andra lösningen som Kleineman föreslår, är att behålla 2:2 SkL men med en något förändrad formulering, eller att genom ett tillägg vidga bestämmelsen. Det skulle kunna vidga bestämmelsen genom att räkna upp ett antal omständigheter och även med att avsluta
lagbestämmelsen med "omständigheter i övrigt" Dock lämnar han över omständigheterna till lagstiftaren utan att ange vad han själv tycker borde nämnas i förändringen.
Vissa av de ovan nämnda rättsfallen har gett tydlig bild på vilka omständigheter som krävs för att skadeståndsersättning för ren förmögenhetsskada ska föreligga då brott inte har begåtts, och som vi tidigare har nämnt har två principer utvecklats, kvalificerat otillbörligt handlade och befogad tillit. Otillbörligt handlande har inte varit tillämplig på vår
problemformulering, därför väljer vi att inte föreslå denna princip som ett förslag till revidering, eftersom den först bör tillämpas på flera fall för att kunna redogöra ifall den är tillräckligt tydlig.
Av det ovan anförda anser vi att ett förslag på en revidering av 2:2 SkL skulle kunna vara så som Jan Kleineman beskriver, att dagens 2:2 i SkL utvidgas, där en ordalydelse som: " den som vållar ren förmögenhetsskada genom brott, eller den som har angett uppgifter som personen haft befogad tillit till samt omständigheter i övrigt, skall ersätta skadan"
8.5 Avslutning
Avslutningsvis kan vi konstatera att HD:s rättspraxis angående skadeståndsersättning gällande ren förmögenhetsskada ska ersättas vid brott, befogad tillit och otillbörligt handlande.
Enligt vår problemformulering kan vi konstatera att den befogade tilliten har fått tydliga rekvisit genom HD praxis för att principen ska bli tillämplig. Det innebär också att principen
kan användas vid flera tvister gällande skadeståndsersättning för ren förmögenhetsskada i utomobligatoriska förhållanden.
Vad det gäller otillbörligt handlande, har denna princip inte varit tillämplig på vår
problemformulering då kravet är att en tredjeman ska genom sin handling påverka att en part gör ett kontraktsbrott. Därför har vi inte kunnat få något svar om denna princip är tillämplig på andra fall.
Angående Schultzs kommentar om att den nya tillitskategorin kan lösa svårigheter med ansvarsfrågor och vad som gäller vid gränslandet mellan kontrakträtten och den
utomobligatoriska skadeståndsrätten, har vår problemformulering gett svar på att den kommentaren stämmer.
Slutligen kan vi även konstatera att en revidering av 2:2 SkL är möjlig vad det gäller principen om befogad tillit.
Käll-och litteraturförteckning:
Offentliga tryck
Proposition:
Prop. 1972:5 Förslag till skadeståndslag m. m Prop. 1986/87:90 Ny konkurslag
SFS 1915:218, Lag om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område, Stockholm: Justitiedepartementet
SFS 1970:994, Jordabalk, Stockholm: Justitiedepartementet
SFS 1972:207, Skadeståndslagen, Stockholm: Justitiedepartementet
Betänkanden:
SOU 1963:33 - Skadeståndslagen
SOU 1950:16 - Förberedande utredning angående lagstiftning på skadeståndsrättens område
Litteratur:
Adlercreutz, Axel & Gordon, Lars, Avtalsrätt I, 13:e upplagan, Juristförlaget i Lund, Lund, 2011.
Andersson, Håkan, Ansvarsproblem i skadeståndsrätten, 1:a upplagan, Iustus Förlag, Uppsala 2013
Andersson, Håkan, Trepartsrelationer i skadeståndsrätten, 1:a upplagan, Iustus Förlag, Uppsala, 1997
Bengtsson, Bertil, Skadeståndsrätt - några huvudlinjer, 1: a upplagan, CE Fritzes AB, Stockholm, 1994.
Bengtsson, Bertil & Ullman, Harald & Unger, Sven, Allehanda om skadestånd i
avtalsförhållanden, Jure, Stockholm, 2013.
Björkdahl, Erika P. (2007). Lojalitet och kontraktsliknande förhållanden: en civilrättslig
studie av förutsättningarna för ansvar vid förhandlingar eller andra kontakter mellan avtalsmässigt obundna parter. Diss. Uppsala : Uppsala universitet
Grauers, Folke, Fastighetsköp, 20:e upplagan, Juristförlaget i Lund, Lund, 2012. Hellner, Jan & Radetzki, Marcus, Skadeståndsrätt, 9:e upplagan, Nordstedts Juridik, Stockholm, 2014.
Hellner, Jan & Radetzki, Marcus, Skadeståndsrätten - En introduktion, 4:e upplagan, Nordstedts Juridik, Stockholm, 2014.
Hellner, Jan, Speciell avtalsrätt II Kontraktsrätt, 2 uppl., Stockholm, 1993.
Jensen, Ulf & Rylander, Staffan & Lindblom, Per Henrik, Att skriva juridik – regler och råd, Iustus förlag, Uppsala, 2018.
Kleineman, Jan, Studier i kontrakts- och skadeståndsrätt, Jure, Stockholm, 2011. Kleineman, Jan, Ren förmögenhetsskada: särskilt vid vilseledande av annan än
kontraktspart, Juristförlaget, Stockholm, 1987.
Kleineman, Jan, Utomkontraktuellt ansvar med kontraktsrättsliga begränsningar, Iustus förlag, Uppsala, 2011.
Kleineman, Jan, Festskrift till Getrud Lennander: Ren förmögenhetsskada - den fortsatta
rättsutvecklingen, Jure AB, Stockholm, 2010.
Persson, Frida, Något om ersättning för ren förmögenhetsskada. Kandidatuppsats. Lund: Lund Universitet/ Juridiska fakulteten/. 2003.
http://lup.lub.lu.se/luur/download?func=downloadFile&recordOId=1561162&fileOId=15655
46 (hämtad 2018-04-10)
Ramberg, Christina, Civilrätt, 24:e upplagan, Liber AB, Stockholm, 2016.
Ramberg, Jan & Ramberg, Christina, Allmän avtalsrätt. 10., omarb. och utök. uppl. Stockholm: Wolters Kluwer, 2016
Stiegler, Anders, Fel vid villaköp, 1:a upplagan, Elanders Svensk Tryck, Stockholm, 2000
Rättsfallsförteckning:
NJA 1987 s. 692 NJA 1996 s. 700
NJA 1998 s. 520 NJA 2001 s. 878 NJA 2005 s. 608 NJA 2007 s. 86 NJA 2015 s. 899
Tidskrifter:
Bengtsson, Bertil, Skadestånd utom kontraktsförhållanden 1997 - 2000, SvJT, 2002 s. 33 – 51. http://svjt.se/svjt/2002/40 (hämtad 2018 – 04 – 29)
Bengtsson, Bertil, svensk rättspraxis: Skadestånd utom kontraktsförhållanden 2007 – 2009,
SvJT, 2010 s. 753 – 770. http://svjt.se/svjt/2010/762 (hämtad 2018 – 04 – 29)
Fara, Michele, HD skärper skadeståndsansvaret för ren förmögenhetsskada, Dagens Juridik,
2016 – 04 – 22. http://www.dagensjuridik.se/2016/04/highlights-fran-hd-8, (hämtad 2018 –
05 – 01)
Kleineman, Jan, Ren förmögenhetsskada. Särskilt vid vilseledande av annan än kontraktspart,
SvJT, 1988 s. 43 - 52. http://svjt.se/svjt/1988/51 (hämtad 2018 – 05 – 01)
Schultz, Mårten, Skadestånd för ren förmögenhetsskada utan lagstöd, SvJT, 2017 s. 820 –
