Vid vilket skede anses lojalitetsplikten kunna utgöra en
skadeståndsgrund vid prekontraktuella förhållanden
inom fastighetsköp?
At what phase is the duty of loyalty considered to constitute a
ground for damages in the case of pre-contractual conditions
within purchases regarding real estate?
Sara Göransson
Julia Jörgensen Kristensson
Examensarbete inom fastighetsvetenskap Kandidatnivå, 15 hp
Abstract
Within Swedish tort law, liability for damages is regulated within both contractual and non-contractual relationships. Furthermore, a culpable act must have taken place for a liability for indemnity to be possibly/probable presented. Furthermore, it is the principle culpa in
contrahendo that imposes liability for culpable acts that take place in the pre-contractual stage. Culpa in contrahendo is, however, a principle that is not found in statutory law, but instead in several legal systems.
The principle was applied for the first time in the case NJA 1963 p.105. The case concerned negotiations that never led to a final contractual relationship, which resulted in an adjudged indemnity. Although the indemnity was limited with regard for the negative contractual interests, they still became a support for a pre-contractual liability for indemnity based on the principle culpa in contrahendo. However, implementing the principle in contractual issues concerning property purchases, turns out to involve a number of contradictions; on the one hand, the negative freedom of contract and the formal requirements weigh heavily, on the other hand, the duty of loyalty and its pre-contractual responsibility prevail. In a balance of interests, at what point does one aspect weigh more heavily than the other? How far advanced should the contract negotiations be before the duty of loyalty outweighs the formal
requirements and the negative contractual interest, which, among other things, must mean security and freedom of contract? Is the principle even possible to implement in matters concerning property purchases?
The investigation states that culpa in contrahendo can possibly be applied even to property purchases, as the principle may be considered accepted within Swedish law. However, the formal requirements and the negative contractual interest may limit any indemnity. The time when the duty of loyalty arises seems to be when one party makes another party believe that an agreement will be finalized, when the intention to execute an agreement does not in fact exist. It is also required that adequate causality is established, between the party’s culpable actions and the other party’s costs as well as financial damage in connection with the belief that an agreement should be executed. However, it is also required that other circumstances speak in favor of, or rather do not argue against, an adjudged
Sammanfattning
Inom den svenska skadeståndsrätten regleras skadeståndsansvaret inom såväl kontraktuella som utomkontraktuella avtalsförhållanden. Vidare ska bland annat ett culpöst agerande ha ägt rum för att ett skadeståndsansvar ska vara möjligt att utdömas. Fortsatt är det principen culpa in contrahendo som utdömer skadeståndsansvar för culpösa ageranden som sker i det
prekontraktuella stadiet. Culpa in contrahendo är dock en princip som inte återfinns i den svenska lagtexten. Principen har istället internationellt vuxit fram och återfinns i flera rättsordningar.
Sett till en implementering av principen i svensk domstol tillämpades principen för första gången i rättsfallet NJA 1963 s.105. Rättsfallet berörde förhandlingar som aldrig ledde till ett slutligt avtalsförhållande, vilket resulterade i ett utdömt skadestånd. Visserligen begränsades skadeståndet, med hänsyn till de negativa kontraktsintresset, men det lade ändock en grund för möjligheten att tillämpa principen om culpa in contrahendo i svensk rätt. Men att däremot implementera principen i avtalsfrågor berörande fastighetsköp, visar sig dock innebära ett flertal motstridigheter; å ena sidan väger den negativa avtalsfriheten och formkraven tungt, å andra sidan råder lojalitetsplikten och dess prekontraktuella ansvar. Vid en intresseavvägning, vid vilken tidpunkt väger den ena aspekten tyngre än den andra? Hur långt framskridna bör avtalsförhandlingarna vara innan lojalitetsplikten väger tyngre än formkraven och det negativa kontraktsintresset, som bland annat ska innebära trygghet och avtalsfrihet? Är principen ens möjlig att implementera i frågor gällande fastighetsköp?
Undersökningen visar att culpa in contrahendo inte omöjligen kan appliceras även vid
fastighetsköp, då principen får anses vara accepterad inom svensk rätt. Dock, kan formkraven och det negativa kontraktsintresset komma att begränsa ett eventuellt skadestånd. Tidpunkten för då lojalitetsplikten inträder tycks vara då en av parterna låter motparten tro att avtal kommer att ingås, när avsikten att ingå avtal i själva verket inte finns. Det krävs även att adekvat kausalitet råder, mellan parts culpösa agerande och motpartens kostnader samt ekonomiska skada i samband med tron om att avtal ska ingås. Dock, krävs det även att övriga omständigheter talar för, eller snarare inte talar emot, att ett skadestånd ska utdömas.
Förkortningslista
AvtL - Avtalslagen BrL - Bostadsrättslagen HD - Högsta Domstolen JB - Jordabalken
NJA - Nytt Juridiskt Arkiv avd. 1 SkstL - Skadeståndslagen
Innehållsförteckning
Abstract 1 Sammanfattning 2 Förkortningslista 3 1. Inledning 5 1.1. Bakgrund 51.2. Syfte och frågeställningar 5
1.3. Avgränsning 6
1.4. Metod 6
1.5 Disposition 7
2. Avtalsrättsliga utgångspunkter 8
2.1 Grundläggande principer 8
2.2 Formkrav vid fastighetsköp 9
2.3 Lojalitetsplikten 10
3. Culpa in contrahendo 12
3.1 Skadeståndsrätten 12
3.2 Principens ursprung 13
3.3 Lojalitetsplikt i prekontraktuella förhållanden 14 3.4 Kritisk punkt och Letter of intent 16
4. Rättsfall 18 4.1 NJA 1963 s. 105 18 4.2 NJA 1973 s. 175 18 4.3 NJA 1974 s. 526 19 4.4 NJA 1978 s. 147 20 5. Analys 21
5.1 Culpa in contrahendo vid fastighetsköp 21
5.2 Hypotetiska praktikfall 23 5.3 Intresseavvägningen 26 6. Slutsats 27 Källförteckning 28 Författningar 28 Tryckta källor 28 Artiklar 28 Rättspraxis 29
1. Inledning
1.1. Bakgrund
Avtalsfrihet innebär att två parter är tillåtna att avtala fritt gällande såväl avtalets termer som valet av avtalspart.1Likaså råder negativ avtalsfrihet, där parter är fria att avstå från
inträdande av avtal. När ett avtal väl ingås kan endera part riskera att bli skadeståndsskyldig gentemot motparten, om kontraktsbrottet medför ekonomisk skada.
Vidare kan vi fiktivt föreställa oss om hur två parter förhandlar om att ingå avtal. Den ena parten väljer att hoppa av avtalshandlingarna i ett sent skede, trots att motparten ådragit sig kostnader för den tilltänkta affären. Står det parterna fritt att hoppa av på detta sätt? Kan ingendera avtalspart bli skadeståndsskyldig, innan dess att avtal slutits? Nej, inte riktigt. Inom avtalsrätten råder det en lojalitetsplikt som inträder redan i prekontraktuella förhållanden. Denna plikt innebär att parterna är skyldiga att föra avtalshandlingar på ett lojalt sätt
gentemot varandra. Dock, för att en lojalitetsplikt ska inträda förutsätts det, enligt rättspraxis och doktrinen, att förhandlingarna nått en viss kritisk punkt.2
Vad som kan anses vara problematiskt, och som detta examensarbete kommer att behandla, är just den kritiska punktens inträde vid fastighetsköp. I vilket skede har avtalsförhandlingarna nått tillräckligt långt för att en avtalspart ska bli prekontraktuellt ansvarig?
1.2. Syfte och frågeställningar
I denna uppsats analyseras och diskuteras gällande rätt kring begreppet culpa in contrahendo vad gäller fastighetsköp. Det huvudsakliga syftet är att rättsligt fastställa tidpunkten när en prekontraktuell lojalitetsplikt inträder. För att få en uppfattning om hur detta kan se ut i praktiken, appliceras principen exempelvis på olika hypotetiska praktikfall för att se potentiella utfall. Dessa hypotetiska praktikfall grundar sig i verkliga rättsfall där vissa förutsättningar förändrats.
2Jingryd, O. Culpa in contrahendo vid uteblivet fastighetsköp – en problematisering, 2018, s. 116. 1Jan & Christina Ramberg, Allmän avtalsrätt, s. 82.
Mer specifikt kommer uppsatsen att besvara följande frågeställningar:
● Vilken roll har lojalitetsplikten i prekontraktuella förhållanden vid fastighetsköp? ● Vid vilken kritisk tidpunkt inträder lojalitetspliktens prekontraktuella ansvar? ● Vilka kriterier krävs för att ett ansvar ska utdömas?
1.3. Avgränsning
Denna uppsats fokuserar främst på gällande rätt i prekontraktuella ansvar gällande fastighetsköp, med fokus på inträdande av kritisk punkt och dess något konturlösa
problematik som medföljer. Vi är medvetna om att det prekontraktuella ansvaret och dess lojalitetsplikt, i senare följd, kan aktualisera ett köprättsligt ansvar. Ett eventuellt felansvar eller köprättsligt ansvar kopplat till lojalitetsplikten är dock ett ämne som inte belyses något djupare i denna uppsats, då endast situationer där inget avtal kommer till stånd behandlas. Avgränsning har därför gjorts med fokus på den kritiska punkten, en avgränsning motiverad av författarnas egna intresse. Följaktligen behandlas endast svensk rätt, då rättsläget kan se annorlunda ut i utomliggande länder. Uppsatsen berör de avtalsparter som kan inleda en fastighetsaffär och därmed bli möjligt delaktiga i ett prekontraktuellt ansvar. Därmed avgränsas uppsatsen till att inte beröra ett mäklarrättsligt perspektiv. Slutligen avgränsas uppsatsen från att ta hänsyn till ond och god tro, då rättsläget förklarande nog kan få andra utfall.
1.4. Metod
Detta examensarbete är av rättsvetenskaplig karaktär, varför en juridisk metod har tillämpats för att besvara gällande frågeställningar. Då uppsatsens syfte bygger på gällande rätt, anses vald metod vara mest tillämpbar på det valda ämnet.3Metoden bygger på rättskälleläran, som
anger vilka källor som är relevanta för att fastställa gällande rätt. Det vill säga lagtext, förarbeten, domstolspraxis och juridisk litteratur.4
Litteraturen är framtagen av jurister inom det aktuella ämnet, såsom Erika P Björkdahl, Jan Kleineman och Ola Jingryd. På så sätt berörs olika infallsvinklar, både från vad gällande rätt
4Ibid s. 36-39.
säger, men även hur jurister har valt att tolka rättsläget. De rättsfall som uppsatsen berör är utvalda för att, inom ramen för avgränsningarna, uppfylla det huvudsakliga syftet och dess frågeställningar.
1.5 Disposition
I uppsatsens andra kapitel ges en översiktlig redovisning kring de grundläggande principerna i den allmänna avtalsrätten samt en redogörelse kring lojalitetsplikten. Här utreds även de formkrav som aktualiseras vid fastighetsköp.Det tredje kapitlet behandlar i huvudsak principen culpa in contrahendo och dess ursprung i skadeståndsrätten. Här redovisas även lojalitetsplikten som aktualiseras i prekontraktuella förhållanden, kritisk punkt och letter of intent. I uppsatsens fjärde kapitel presenteras relevanta rättsfall vars avgörande speglats av gällande principer. Uppsatsens femte kapitel innefattar en analysdel baserad på uppsatsens tidigare avsnitt.
2. Avtalsrättsliga utgångspunkter
2.1 Grundläggande principer
Avtalsrätten är en rätt grundad på flera principer. En grundläggande princip som
inledningsvis är relevant att presentera är den allmänna avtalsfriheten; friheten att förhandla och avtala fritt. Utifrån denna princip finner vi regleringar inom svensk rätt som ska skydda och ogiltigförklara avtal som tillkommit i strid mot denna avtalsfrihet.5Vad som vidare utgör
en central rättsgrundsats inom avtalsrättens regelverk är pacta sunt servanda, med en innebörd om att avtal ska hållas. Denna grundläggande princip är en trygghetsingivande faktor inom avtalssituationer, med utgångspunkt att avtal ska hållas - förutsatt att ett giltigt avtal föreligger mellan två parter.
För att konstatera att ett avtal föreligger, utgör vilja, förklaring och tillit relevanta
utgångspunkter. När dessa tre begrepp inte överensstämmer, uppstår juridisk problematik.6
Avtalet grundas av en gemensam överenskommelse där parterna uttrycker sin vilja, följt av att en tillit skapas och en viljeförklaring avläggs som avtalet sedan vilar på. Vad som fortsättningsvis avgör huruvida ett avtal föreligger eller fastställandet av den exakta tidpunkten när avtal träffades, kan innebära svårigheter i praktiken. Avtal kan återfinnas i olika former, såsom konsensualavtal, realavtal och formalavtal, där tidpunkter och giltighet därmed kan inträda i olika skeenden. Det är avtalslagen som reglerar och är tillämpbar på konsensualavtal, vars giltighet inträder oberoende av formkrav, samt realavtal, där giltighet först blir aktuellt genom att ena parten fullgör en prestation. Därutöver finns även
formalavtal, varvid avtal måste ingås via formkrav för att uppnå giltighet.7
Vad som sedan gör ett giltigt avtal bindande avgörs av formen av avtalsslut. En enkel form av avtalsslut består av att bundenhet inträder genom anbud och accept.8Detta avtasslut kallas för
löftesprincipen och innebär att anbud och accept är var för sig bindande, vilket därmed innebär att bådadera parter blir bundna genom deras viljeförklaring.9Löftesprincipen är
således inte aktuell gällande fastighetsköp, då bud på fastigheter inte är bindande. Ett annat avtalsslut där ett accepterat anbud leder till en bundenhet, det vill säga att anbudet först blir
9Adlercreutz, Gorton, s.58. 81 § 1 st AvtL.
7Adlercreutz, Gorton, Avtalsrätt I, s. 50.
6Jan & Christina Ramberg, Allmän avtalsrätt, s. 26. 528 § AvtL.
bindande i samband med accepten, kallas för kontraktsprincipen. De rådande formkravet vid fastighetsköp utgör dock ett avsteg från denna princip. Formkravet innebär att båda parter måste skriva under köpekontraktet för att avtal ska ingås och innan dess att bundenhet uppstår. För att ett köpekontrakt ska vara giltigt krävs även att ett antal formkrav uppfylls.10
Rimligen betraktas detta istället som det gemensamma avtalsslutet, där parterna förenat utformar och skriver under avtalet.11
Som tidigare nämnt utgör den gemensamma partsviljan, även benämnd viljeförklaringen, en enligt lagen förutsättning för att ett avtal ska föreligga. Skulle det däremot visa sig att en gemensam partsvilja saknas, praktiseras en avtalstolkning för att kunna fastslå avtalets omfattning. I de situationer där parterna varit omedvetna kring deras skilda uppfattningar och bristande partsvilja föreligger dold dissens, medan i de situationer där båda parter varit medvetna deras meningsskiljaktigheter föreligger öppen dissens.12Även om det då saknas en
giltigt avtal i det öppna fallet, brukar det precis som med det dolda fallet, tillämpas en avtalstolkning för att fastställa avtalets lydelse. En dissens kan även uppstå innan dess att ett avtal har kommit till stånd.
2.2 Formkrav vid fastighetsköp
Inom fastighetsrätten ser rättsläget som sagt något annorlunda ut. I samma paragraf i
avtalslagen som berör bundenhet vid anbud och accept, framgår det i följande stycke “I fråga om avtal, för vars giltighet enligt lag fordras iakttagande av viss form, gälle vad särskilt är stadgat.”13
Vidare betyder detta att bundenhet vid fastighetsköp först uppstår när formkraven för avtalen är uppfyllda, vars formföreskrifter finns presenterade i jordabalken och bostadsrättslagen. För att ett bindande avtal ska komma till stånd ska därmed avtalet vara skriftligt och undertecknat av bådadera parter. Vidare ska avtalet innehålla uppgifter om köpeskilling, vilken fastighet som berörs samt en följande överlåtelseförklaring.14Fram tills dess att ett
sådant avtal har inletts, råder den fria avtalsrätten att både få inleda avtal och avstå avtal.
144 kap 1 § JB; 6 kap 4 § BrL. 131 kap 1 § 3 st AvtL.
12Jan & Christina Ramberg, s. 136-137. 11Adlercreutz, Gorton, s. 50-52. 104 kap 1 § JB; 6 kap 4 § BrL.
Sedermera resulterar detta i att löfte om köp eller försäljning av fastighet, samt bud, inte är juridiskt bindande. Vad som motiverar formkraven och dess existens framgår av
propositionen av jordabalken: I den hänvisar man till att fast egendom historiskt sett har utgjort ett förmögenhetsobjekt av särskild tyngd, och att den därför bör hanteras därefter.15
Trots att lös egendom redan då, när propositionen skrevs, kunde utgöra ett betydligt större värde än fast egendom. I huvudsak anses dock motiveringarna till formkraven grunda sig på två pelare: tydlighet och tröghet. Tydligheten som formkraven innebär bekräftar och
fastställer parternas överenskommelse, samtidigt som trögheten låter vardera part ta ett välgrundat och icke förhastat beslut.16
2.3 Lojalitetsplikten
En annan princip inom avtalsrätten är lojalitetsplikten. Principens innebörd är att vardera part har ett ansvar gentemot motparten och dennes intressen. Denna lojalitetsplikt träder i kraft redan i förhandlingen inför ett avtalsslutande, och syftar till att det åligger båda parter att även motparten ska gynnas av att ingå avtal.17 Denna grundläggande avtalsprincip innebär
alltså att det åligger bådadera part att föra förhandlingar på ett lojalt sätt gentemot varandra.18
Lojalitetsplikten aktualiseras i rättsfallet NJA 2007 s 86. Fallet berörde en
fastighetsöverlåtelse av en bostad, jämte en motocrossbana som medförde störande buller. Säljaren var väl medveten om omständigheterna, men lät bli att informera köparen om nackdelarna kring lokationen. HD bedömde att säljaren genom sitt förtigande agerat illojalt, då säljaren haft anledning att förstå att en viss omständighet var av vikt för köparen.19
I RH 1995:147, som gällde överlåtelse av bostadsrätt, fanns en låneklausul med i kontraktet: “Köpet gäller under förutsättning att köparna erhåller erforderliga lån”. Enligt köparen erhölls inte dessa lån. Förutom att Hovrätten ansåg att klausulen var oskälig, då ingen tidsfrist fanns angiven, menade Hovrätten på att både köpare och säljare är bundna av en lojalitetsplikt, trots att detta inte står uttryckligen. Detta innebär att parterna är skyldiga att, på ett lojalt sätt, medverka till köpet. I detta fall ansåg inte hovrätten att köparen medverkat till köpet, då
1933 § AvtL.
18P. Björkdahl, E. Lojalitet och kontraktsliknande förhållanden, 2007, s. 296. 17Norlén, Oskälighet och 36§ avtalslagen s. 212 ff.
16Jingryd, O. 2018, s. 91
denne inte ansträngt sig nog. Köparen blev därmed bunden till köpet. Ett rättsfall med liknande situation, RH 2005:47, fick motsatt utfall. Skillnaden här var att ett slutdatum för klausulen fanns angivet. I detta fall ansåg Hovrätten att köparen agerat lojalt, varför denne inte blev bunden av köpet.
3. Culpa in contrahendo
3.1 Skadeståndsrätten
Skadeståndsrätten med bestämmelser kring skadeståndsansvar regleras i skadeståndslagen. Denna rätt kan delas in i två parter; en kontraktuell och en utomkontraktuell. Den
kontraktuella parten berör skadeståndsansvar på grund av avtalsbrott inom ett
kontraktsförhållande, medan den utomkontraktuella parten berör skadeståndsansvar när ett avtal inte finns. Vidare är alltså skadeståndslagen tillämplig på skadeståndsfrågor gällande avtalsförhållanden, förutsatt att det inte finns någon annan lag, princip eller avtal som säger något annat.20Att särskilja de utomkontraktuella och de kontraktuella områdena kan dock
innebära svårigheter i praktiken. Dock torde skadeståndslagen därigenom även beröra skadeståndsansvar i prekontraktuella sammanhang.
För att kunna fastställa om ett skadeståndsansvar föreligger, måste dock ett antal rekvisit beaktas; en faktiskt skada måste kunna uppvisas, som i sin tur kan kopplas till ett agerande hos skadevållaren, varvid det ska föreligga ett orsakssamband mellan agerandet och skadan som uppfyller kriterierna för adekvat kausalitet.21Detta agerande måste i sin tur ha skett
genom uppsåt eller oaktsamhet.22Är samtliga rekvisit uppfyllda, kan alltså ett culpöst
agerande utgöra en skadeståndsrättslig grund enligt lag.
För att fortsättningsvis kunna fastställa om ett culpöst agerande har ägt rum, även i ett prekontraktuellt sammanhang, krävs en culpabedömning. Först och främst är det uttryckliga stödet i rättskällorna svagt gällande culpa in contrahendo kring fastighetsköp.23Att avgöra
sannolikheten för skadan och huruvida skadevållaren har haft möjlighet att inse risken för skadan, blir därmed ett viktigt steg. Med utgångspunkt i dessa aspekter görs en avvägning om skadevållaren agerat culpöst eller inte.
23Se kapitel 4. Rättsfall. 222 kap 1 § SkstL.
21Adekvat kausalitet innebär ett rättsligt relevant orsakssamband mellan skadan och skadevållarens agerande 201 kap 1 § SkstL (1972:207).
3.2 Principens ursprung
Att handla culpöst i prekotrantuella sammanhang, ett agerande som enligt principen culpa in contrahendo kan leda till skadeståndsskyldighet, framgår som tidigare nämnt inte i svensk lagtext. Principen återfinns däremot i flera rättsordningar.24Principen omnämns bland annat i
modellagarna “Principles of European Contract Law (PECL) och International Commercial Contracts (UNIDROIT Principles)”.25
Culpa in contrahendo får ändock anses vara etablerad i den svenska rättsordningen då
principen använts i tidigare avgöranden.26Ett obiter dictum i NJA 2012 s. 1095, uttalade HD;
“Har en köpare av oaktsamhet skapat en befogad men i sak oriktig tillit hos säljaren om att ett bindande avtal om fastighetsköp har ingåtts eller kommer att ingås och har säljaren drabbats av kostnader eller annan skada därför att han har handlat på grundval av denna tillit, så bör det - beroende på de närmare omständigheterna - kunna medföra skyldighet att utge skadestånd enligt tillitsintresset. Motsvarande ansvar bör en säljare ha.”27
Culpa in contrahendo kan sägas utgå från två olika perspektiv; det skadeståndsrättsliga och det avtalsrättsliga. Det skadeståndsrättsliga perspektivet är inriktat på huruvida en part agerar culpöst, medan det avtalsrättsliga perspektivet fokuserar på parternas inbördes lojalitetsplikt. Följaktligen, vid en bedömning kring om huruvida principen culpa in contrahendo ska tillämpas eller inte, bör bådadera perspektiv tas till hänsyn. Sedermera bör dels ett culpöst agerande kunna fastslås som kan ligga till grund för ett skadeståndsansvar, dels råda en viss lojalitetsplikt parterna emellan, med hänseende på varandras intressen i kontraktuella och prekontraktuella sammanhang.28
Som tidigare nämnt är culpa in contrahendo en princip som inte framgår av svensk lagtext, men återfinns i flera rättsordningar. Vidare får det anses finnas få vägledande avgöranden i svensk rätt där principen har tillämpats fullt ut.29Detta resulterar i att
skadeståndsskyldigheten inom prekontraktuella sammanhang, kan innebära ett oklart och
29Kleineman, J. JT 93—94, Avtalsrättsliga formföreskrifter och allmänna skadeståndsrättsliga ansvarsprinciper s. 441.
28Jingryd, O. 2018, s. 95.
27Grauers, F. Fastighetsköp, 2016, s. 69. 26Se även NJA 1974 s. 526; NJA 1963 s. 105. 25 P. Björkdahl, E. 2007, s. 40.
24Kleineman, J. JT 93—94, Avtalsrättsliga formföreskrifter och allmänna skadeståndsrättsliga ansvarsprinciper s. 435
problematisk rättsläge med avsaknad av rättslig vägledning. Kleineman menar att denna problematik kring principens inlemmande i den svenska rättsordningen, just beror på dess svaga stöd i lagstiftningen.30Vidare hänvisar Kleineman till att principen endast har
tillämpats fullt ut i ett enda rättsfall, NJA 1963 s. 105. Rättsfallet berörde förhandlingar som aldrig ledde till ett slutligt avtalsförhållande, vilket resulterade i ett skadeståndsyrkande. Skadeståndet bifölls, men begränsades till det negativa kontraktsintresset. Genom denna dom kan det därigenom uttolkas att culpa in contrahendo kan utlösa ett prekontraktuellt
skadeståndsansvar.31Trots Kleinemans utsaga, kan det dock uttolkas att principen tillämpats
fullt ut även i NJA 1974 s. 526.32
Även om det återfinns ett visst stöd för en prekontraktuell lojalitetsplikt i svensk rätt och en medföljande skadeståndsskyldighet vid brott mot denna, återfinns trots detta en problematik i fråga om situationer av uteblivet fastighetsköp, som just denna uppsats kommer att belysa.33
Kleineman menar att nämnda rättsläge är “i hög grad otillfredsställande” och Jingryd att det råder “stora frågetecken” kring de närmare förutsättningarna för ansvarsutkrävande vid uteblivet fastighetsköp.34
3.3 Lojalitetsplikt i prekontraktuella förhållanden
Då inblandade parters förhandlingsprocess nått en viss grad kan deras relation betraktas som kontraktsliknande. Denna kontraktsliknande relation medför att parterna har skyldighet att, i viss omfattning, tillvarata varandras intressen, vilket får anses synonymt med
lojalitetspliktens inträdelse.35Det sagda innebär alltså att parterna endast är helt oförpliktade i
ett inledande stadie. Detta ämne diskuteras av Björkdahl i hennes avhandling om “Lojalitet och kontraktsliknande förhållanden”. I samband med diskussionen om lojalitetsplikten menar Björkdahl själv att när förhandlingarna “ger uttryck för att det finns förutsättningar för att avtal kan komma till stånd” kan det rimligen ge en förhandlingspart anledning att, “i befogad utsträckning”, sätta sin tillit till att avtal kommer att ingås och därmed “börja ådra sig
kostnader i syfte att nå en slutlig uppgörelse”. Med anledning av detta, menar Björkdahl, får
35P. Björkdahl, E. 2007, s. 296.
34Kleineman, J., JT 93—94, s. 453; Jingryd, O., 2018, s. 97. 33Jingryd, O. 2018, s. 97.
32Se även kap 4.4. 31Ibid, s. 441. 30Ibid, s. 435.
det anses att ett skyddsvärt intresse inträtt.36Detta ställer därmed krav på de båda parternas
förhållningssätt och beteenden gentemot varandra, i form av att, i utsträckningen som anses rimlig, tillvarata varandras intressen. Detta är dock inte det enda rekvisitet för
lojalitetspliktens inträdelse enligt Björkdahl.
Då en lojalitetsplikt anses föreligga, förutsätts det, som Björkdahl själv benämner det, att det föreligger en “seriositet”. Detta innebär att det ska finnas en intention att avtal ska ingås.37
Det finns en viss perception i doktrinen som innebär att, ju längre en förhandlingsprocess fortlöper, desto strängare blir lojalitetsplikten.38Sett till grundläggande principer inom
avtalsrätten får denna perception anses rimlig, då endera part i takt med ökad “förbindelse” genom fortlöpande förhandling innebär en ökad förväntan hos motparten att avtal ska ingås. Allt eftersom ett förväntat avtalsslut närmar sig, blir det allt mer befogat och naturligt för en part att ådra sig kostnader, i den utsträckning det förväntade avtalsslutet anses kräva.39
Björkdahl beskriver detta då som förhandlingarna är “tillräckligt långt framskridna” vilket hon definierar på följande vis: “parterna har nått enighet på mer eller mindre samtliga punkter av relevans och står i begrepp att sluta avtal.”40Detta visar på att parternas skyldigheter
gentemot varandra blir strängare allt eftersom förhandlingsprocessen pågår.
Enligt Hans Nicanders tolkning, inträder lojalitetsplikten först vid den tidpunkt då en part befogat kan börja ådra sig kostnader. Hans menar följande: “Det är alltså fråga om att sluta sig till en tidpunkt då relationen mellan parterna har blivit så nära att medkontrahenten har fog för att ådra sig kostnader i tron att avtal skall komma till stånd.”41Parternas förpliktelser
är som tidigare nämnt är att ta tillvara på varandras intressen. Vad detta faktiskt innebär i praktiken är enligt Björkdahl svårt att fastställa. Det avgörs därför av “omständigheterna särskilda för den enskilda situationen” och dess sammanställda helhetsbild.42Dock, något
som står klart sedan tidigare, är att om någon av parterna inte längre vill ingå avtal, måste denne underrätta motparten utan fördröjning, då underlåtenhet kring beslut likt dessa kan läggas till grund för ansvar gentemot motparten. I dessa fall ansvarar den skadevållande parten för de kostnader som uppkommit efter den tidpunkt som beslutet togs.43
43Ibid, s. 297.
42 P. Björkdahl, E. 2007, s. 292.
41Nicander, H., JT 95—96, Lojalitetsplikt före, under och efter avtalsförhållanden s. 16. 40Ibid, s. 367.
39Ibid, s. 369. 38Ibid, s. 368. 37Ibid, s. 297. 36Ibid, s. 288.
3.4 Kritisk punkt och Letter of intent
Efter att ha redogjort för lojalitetspliktens betydelse i prekontraktuella förhållanden i avsnitt 3.2 kvarstår fortfarande en hel del frågetecken. Lojalitetsplikten inträder vid en viss kritiskt punkt, då förhandlingarna nått “en viss grad”, då parternas relation blivit “så nära” att motparten med fog kan ådra sig kostnader eller då det finns en “befogad förväntan” att avtal ska ingås. Detta, i samband med det enskilda fallets särskilda omständigheter, medför alltså den kritiska punktens inträdelse. Hur vet man då i praktiken när förhandlingsprocessen kommit tillräckligt långt? Det är i dagens rättsläge en mycket komplex fråga som inte konkret kan besvaras. Det är endast de, något diffusa, riktlinjerna ovan som kan vägleda. Det är, som Björkdahl själv uttrycker det, “inte helt lätt att avgöra när förhandlingar har nått tillräckligt långt”.44
Sett till praxis kan dock ett typ av föravtal utgöra den kritiska punkt som krävs.45 Detta
föravtal kan liknas med en avsiktsförklaring, även kallat Letter of intent, och innehåller principer och riktlinjer för hur förhandlingarna ska fortskrida, innan dess att man når ett definitivt och slutgiltigt avtal. Här kommer man överens om de principer som ska gälla för ett framtida avtal.46I NJA 1974 s. 526 hade parterna ingått ett föravtal angående köp av
fastighet, där de presumtiva köparna ångrat sig, efter att ha erlagt handpenning.
Utgångspunkten vad gäller köp av fast egendom är, som tidigare nämnt, att löfte om köp inte kan göras gällande. Detta enligt formkraven i 4:1 JB. Vad som utgjorde komplikation i detta fall var själva handpenningsavtalet. HD menade att genom upprättandet av detta avtal, och därmed erlagd handpenning, hade en skadeståndsskyldighet avtalats fram. Således fick säljaren behålla en del av handpenningen.47Folke Grauers har diskuterat handpenningavtal
och dess rättsverkan, och menar att om handpenningsavtalet aldrig ingåtts “och köparen inte heller på annat sätt åtagit sig att betala skadestånd”, hade köparen “utan sanktioner” kunnat dra sig ur. I samband med detta hänvisar han till ovan diskuterade rättsfall, NJA 1973 s. 175. Här blev den presumtiva köparen inte skadeståndsskyldig, då hon inte åtagit sig att stå för kostnaderna.48
48Ibid, s. 68.
47Se även kap. 4.3 för redogörelse om fallet. 46P. Björkdahl, E. 2007, s. 745.
45Jingryd, O. 2018, s. 116. 44Ibid, s. 294.
Detta visar på, som tidigare nämnts, att föravtal alltså kan utgöra en sådan kritiskt punkt som krävs för skadeståndsskyldighet i prekontraktuella förhållanden. Just handpenningavtal är dock något som används oerhört sällan. Jingryd diskuterar olika scenarier kring culpa in contrahendo i sin artikel “Culpa in contrahendo vid uteblivet fastighetsköp - en
problematisering”. För att konkretisera rättsläget diskuterar han utifrån att en inbokad
kontraktsskrivning kan utgöra en kritisk punkt, likt ett föravtal, med hänvisning till NJA 1974 s. 526. Jingryd understryker dock att detta är en generös utgångspunkt och att “Det förefaller långsökt att tillerkänna en inbokad kontraktsskrivning samma verkan som ett uttryckligt föravtal.”49Detta på grund av den negativa avtalsfriheten. Dock, menar Jingryd, ska man inte
helt utestänga en inbokad kontraktsskrivning som en möjlig kritisk punkt, då detta i samband med de omständigheter som föreligger, kan resultera i lojalitetspliktens inträdande.50
50Jingryd, O. 2018, s. 116. 49 Jingryd, O. 2018, s. 112.
4. Rättsfall
4.1 NJA 1963 s. 105
Rättsfallet NJA 1963 s. 105 berörde kortfattat förhandlingar kring ett anställningsavtal. A bedrev affärsverksamhet i Venezuela, medan B företrädde ett bolag i Colombia. Ett kontrakt om anställning upprättades mellan parterna, med syfte att A skulle bli anställd som VD för bolaget i Colombia. Till följd av detta flyttade A till Colombia och påbörjade sin anställning. Vad båda parter var medvetna om, var att det endast var den aktuella bolagsstämman som kunde besluta om anställning av VD. Vidare valde bolagsstämman att inte anställa A som VD. Följaktligen skulle det därmed utredas om huruvida B kunde bli skadeståndsskyldig för den förmögenhetsskada som A har lidit till följd av en utebliven anställning. HD fastslog att avtalet inte kunde göras gällande. Med tanke på att B saknade befogenhet att ingå ett
bindande anställningsavtal, vilket A också var medveten om, blev resultatet att skadestånd på grund av avtalsbrott inte kunde utgå. Istället riktades fokus på huruvida parternas kontrakt skulle tolkas i frågan. HD fastslog att på grund av detta avtal, och i samband med Bs uppmaningar om att A bör inställa sig i Colombia, hade A uppfattat stämmans beviljande som en ren formalitet. Därpå framgick det även att B var tveksam till huruvida
bolagsstämman skulle godkänna As anställning. HD valde att fastslå, med hänsyn till nämnda omständigheter, att B hade agerat för att vilseleda A. Vidare konstaterade HD att på grund av Bs handlingar och uppmaningar, valde A att flytta till Colombia, en flytt som annars inte skulle ha genomförts. Slutligen fastslog HD att på grund av sin vårdslöshet, ådrog sig B ett skadeståndsansvar. Vidare blev A ersatt för flyttkostnader och förluster som uppkom i samband med den affärsverksamhet som fick avslutas i Venezuela. Ett resultat som tidigare presenterades: ett bifallande skadestånd, men begränsat med hänsyn till det negativa
kontraktsintresset.
4.2 NJA 1973 s. 175
Rättsfallet NJA 1973 s. 175 berörde just en överlåtelsehandling av en fastighet vars formkrav aldrig uppfylls. De inblandade parterna var säljaren A som var byggmästare, samt en
potentiell köpare B som var läkare till yrket. Intressenten B riktade önskemål om hur bostaden skulle anpassas utefter dennes personliga preferenser, vilket A vidtog åtgärder för innan den potentiella överlåtelsen. Slutligen valde dock B att dra sig ur affären, varvid inga
avtalshandlingar hade kommit till stånd skriftligen. Byggmästaren A, som hade vidtagit sig kostnader för den anpassade renoveringen, valde att rikta skadeståndsanspråk mot den presumtiva köparen. Fallet togs till Högsta Domstol, som lade stor vikt på formkraven gällande fastighetsköp vid avgörandet. HD menade alltså att fastighetsköp kräver skriftlig form, varav muntliga överenskommelser ej är bindande. HD menade vidare att parterna hade utgått från att köpeskilling, inkluderarande renoveringskostnaderna inför försäljningen, skulle ske i anknytning till fastighetsköpet. Därmed kunde inte den B, med hänsyn till att bindande köp aldrig kom till stånd, bli betalningsskyldig för de utlagda renoveringskostnaderna. De prekontraktuella kostnaderna ansågs därmed vara kostnader som lades ut på egen risk, vilket därför inte utgjorde någon grund för att kunna förvänta sig att slutliga avtal skulle ingås. Kleineman menar dock att det var valet av kärandets formulering som bidrog till att HD aldrig tog ställning till huruvida eventuellt vårdslöst vilseledande framgick eller inte. Kleineman menar vidare att, med hänsyn till osäkerheten i såväl As uttalande som HDs formulering kring domskälet, kan det därmed inte fastställas att HD faktiskt tog ställning till ansvar gällande culpa in contrahendo, då förekomsten av culpa aldrig blev bekräftad.51
Kleineman diskuterar vidare att As formulering mynnade ut i följande slutsats: en uttryckt vilja om att köpa en fastighet, kan inte på något sätt ge fastighetsägaren rätt att åsamka sig kostnader som sedan ska utkrävas av den presumtiva köparen om denne återkallar sin tidigare uttryckliga vilja.52As formulering i detta hänseende försakade att det därmed inte drogs
vidare slutsatser huruvida B agerat culpöst eller inte. Följaktligen är Kleinemans
huvudsakliga poängtering, att trots rättsfallets utfall, ska det inte anses vara uteslutet med prekontraktuella skadestånd vid fastighetsköp.
4.3 NJA 1974 s. 526
I NJA 1974 s. 526 hade parterna ingått ett föravtal angående köp av fastighet, där de presumtiva köparna även erlagt handpenning. Det rörde sig alltså om ett handpenningavtal, som innebär att ingå “ett avtal om att senare ingå ett avtal om köp”.53 De presumtiva köparna
drog sig senare ur och ville inte längre köpa fastigheten, varav säljaren då ville kvarhålla erlagd handpenning. Utfallet i detta blev att säljaren fick rätt, dock enbart till en del av
53Grauers, F. 2016, s. 70. 52Ibid, s. 443.
handpenningen. Vad som kan tolkas av HDs bedömning, är att upprättandet av handpenningavtalet och erläggande av handpenning, var det som var avgörande i
bedömningen. En skadeståndsskyldighet som inte tidigare funnits hade avtalats fram mellan parterna. Att säljaren enbart fick behålla en del av handpenningen berodde på att skadan som orsakats inte utgjort hela beloppet.54
4.4 NJA 1978 s. 147
Rättsfall NJA 1978 s. 147 berörde en fastighetsägare A, samt en potentiell hyresgäst B, som också var en stor företagskedja. Parterna inledde långa förhandlingar, varav det bland annat genomfördes anpassningar i fastigheten utifrån Bs önskemål. Även här valde B slutligen att dra sig ur avtalsförhandlingarna. Likaså i detta fall ansåg HD att förhandlingarna hade skett på egen risk, varav den presumtiva köparen inte kunde försättas som skadeståndsskyldig. Domstolen menade att det bör ha varit tydligt för parterna att deras möjliga framtida upplåtelseavtal baserades på osäkra faktorer och att vidtagande av bland annat
renoveringsåtgärder därmed innebar ett risktagande. Vidare belös även HD det negativa kontraktsintresset, där den ingångna överenskommelsen inte skulle medföra någon skyldighet att vidta ett upplåtelseavtal.
Sedermera blir inte någon av de svarande parterna i de två nämnda rättsfallen, rörande fastigheter, skadeståndsskyldiga enligt culpa in contrahendo. Kleineman menar att en skadeståndsbedömning snarare grundas på parternas förhållningssätt gentemot varandra, än på parternas relation. Vad som spelar desto mer roll är alltså hur parterna väljer att agera utifrån varandras beteenden, desto mindre hur väletablerad deras relation är. Kleineman menar att ångra sig ur en långt framskriden förhandling, kan inte i sig anses vara culpöst. Dock kan valet av handlingar och sättet den ångrande parten agerar på, kunna utgöra en skadeståndsgrund.55
55Kleineman, J. JT 93—94, s. 457. 54Ibid, s. 67.
5. Analys
5.1 Culpa in contrahendo vid fastighetsköp
Utifrån vad som redogjorts, kan vi ställa oss frågan när den kritiska punkten och lojalitetsplikten inträder vid fastighetsköp. Vid vilken tidpunkt kan parterna bli
prekontraktuellt ansvariga och vad anses vara culpöst agerande i dessa prekontraktuella sammanhang?
I rättsfallet NJA 1974 s. 526 var det handpenningavtalet som var den avgörande faktorn, det var den som låg till grund för säljarens ersättning. Här fick säljaren, som tidigare nämnt, erhålla en del av erlagd handpenning för den skada som köparna orsakat genom att inte fullfölja fastighetsköpet. Detta rättsfall visar på att principen om ett prekontraktuellt ansvar är möjligt att applicera vid fastighetsköp, trots de stränga formkraven.Dock visar även detta på att handpenningen fungerar som ett tak, och att skadeståndet därmed inte kan överstiga detta belopp, oberoende av säljarens utlagda kostnader.
Efter avgörandet kan det konstateras att ett handpenningavtal fungerar som en
avsiktsförklaring, vilket tillika innebär lojalitetspliktens inträdande. Handpenningavtalet kan därigenom skydda part, i detta fall säljaren, mot motpartens culpösa agerande under
förhandlingen. Detta garanterar ersättning för eventuell ekonomisk skada som kan uppstå då en köpare drar sig ur. Det är givetvis betryggande för en säljare, men ska det verkligen behöva upprättas ett föravtal för att principen ska aktualiseras när det kommer till fastighetsköp? Detta har bland andra diskuterats av Kleineman. För honom är det inte godtagbart att en sådan handling ska utgöra det kritiska momentet för att principen ska aktualiseras, vilket rättsfallet NJA 1974 s. 526 indirekt ger sken av.56
Om vi ser till ett annat fall, NJA 1978 s. 147, berörande fastighetsägare A och företagskedjan B, avslogs kärandets skadeståndsanspråk mot företagskedjan. Trots parternas långa
avtalsförhandlingar, menade HD att samtliga åtgärder och förhandlingar vidtagna av bådadera parter innebar ett eget risktagande. Här hade inget förhandsavtal upprättats. HD valde att belysa det negativa kontraktsintresset, där överenskommelsen inte kunde medföra en
skyldighet att ingå ett upplåtelseavtal. Således resulterar avgörandet i att svarande part inte blir skadeståndsskyldig enligt culpa in contrahendo.
Kleineman kommenterar detta rättsfall med att belysa att avgörandet kring huruvida parten ska bli skadeståndsskyldig enligt denna princip, snarare grundas på parternas förhållningssätt gentemot varandra, än på parternas relation. Trots att parterna i detta rättsfall inlett långa avtalsförhandlingar, kan inte förhandlingarna i sig utgöra en skadeståndsgrund. Vad som spelar större roll kring skadeståndsbedömningen, är hur den ångrande parten väljer att agera. Vidare kan detta uttalande tillämpas på rättsfallet NJA 1963 s. 105, varvid det utreddes om B kunde bli skadeståndsskyldig för den förmögenhetsskada som A har lidit till följd av en utebliven anställning. Till skillnad mot föregående rättsfall, mynnade kärandets
skadeståndsanspråk ut i ett, om än något begränsat, bifall. Även detta rättsfall berörde långa avtalsförhandlingar mellan parterna, utan att ett typ av förhandsavtal upprättats. HD valde dock att projicera sitt huvudsakliga fokus på hur svarande part valt att agera gentemot sin avtalspart. HD fastslog att på grund av B’s uppmaningar, handlingar och agerande,
genomförde A åtgärder som aldrig annars skulle vidtagits. Vidare menade HD på att B agerat för att vilseleda A, samt därigenom agerat vårdslöst. Vid bedömningen av det bifallande skadeståndet, togs det dock hänsyn till det negativa kontraktsintresse, varvid skadeståndet begränsades.
Trots att fallet ovan inte gäller ett fastighetsköp kan det ge en viss vägledning i fråga om culpöst agerande i prekontraktuella sammanhang. Då förhandlingen gett A “uttryck för att det finns förutsättningar för att avtal kan komma till stånd” har A fått anledning att, “i befogad utsträckning”, sätta sin tillit till att avtal kommer att ingås och därmed “börja ådra sig kostnader i syfte att nå en slutlig uppgörelse”. Enligt Erika P Björkdahl, är det i just dessa sammanhang som lojalitetsplikten inträder och ett prekontraktuellt ansvar kan anses
föreligga. Enligt Hans Nicanders snarlika definition handlar det som sagt om när en part kan börja ådra sig kostnader, den “tidpunkt då relationen mellan parterna har blivit så nära att medkontrahenten har fog för att ådra sig kostnader i tron att avtal skall komma till stånd.” Vad kan då tänkas gälla utifrån ovan diskussion? När inträder lojalitetsplikten i
prekontraktuella sammanhang vid fastighetsköp? När anses ett culpöst agerande föreligga? Först och främst kan det tolkas vara culpöst att dra sig ur en fastighetsaffär då det finns en
avsiktsförklaring, närmare bestämt ett typ av förhandsavtal. Genom att upprätta ett avtal likt detta, blir det tydligt för parterna att de åtar sig ansvar gentemot varandra. Vid erläggande av handpenning, ses denna handpenning dessutom som ett tak för hur mycket skadeståndet ska kunna uppgå till.
Sett till fallet om anställning, kan det även anses som ett culpöst beteende då man låter motparten tro att förhandlingarna har en viss riktning, exempelvis genom uppmaningar och agerande, när den andra parten i själva verket inte har för avsikt att ingå avtal. Samt att detta resulterar i att den vilseledda parten ådrar sig kostnader med anledning av detta, som inte annars hade utgått. Långt framskridna förhandlingar tycks alltså inte självständigt vara det avgörande för prekontraktuellt ansvar. Fokus läggs snarare på parternas agerande gentemot varandra. En viktig aspekt som inte heller får glömmas är det negativa kontraktsintresset. Detta är av stor vikt då det alltid tycks vägas in i bedömningen, vilket kan begränsa skadeståndsskyldigheten.
5.2 Hypotetiska praktikfall
Utifrån ovan analysdel och NJA 1963 s. 105, kan det tolkas som att en
skadeståndsbedömning snarare grundas på parternas förhållningssätt gentemot varandra än på parternas relation, vilket som sagt även Kleineman hävdar. Genom denna ståndpunkt kan NJA 1978 s. 147 betraktas utifrån ett fiktivt perspektiv; hur bör förutsättningarna ha sett ut för ett likaledes bifallande skadestånd även i fallet rörande fastighetsköp? Genom att tillämpa liknande förutsättningar, kan ett fiktivt utfall exemplifieras. Skulle utfallet ändrats om den fiktiva köparen B i rättsfallet NJA 1978 s. 147, medvetet agerat för att vilseleda A, som i sin tur vidtagit åtgärder utifrån dennes uppmaningar och handlingar?
Hur skulle ett sådant vilseledande då kunna att se ut? Möjligen bör det, precis som det framkommer i NJA 1963 s. 105, finnas en medvetenhet hos den vilseledande parten om de möjliga konsekvenserna. Detta skulle möjligtvis kunna vara att den presumtiva köparen i tidigt skede beslutar sig för att inte fullfölja avtalsförhandlingarna. Trots beslutet väljer den presumtiva köparen att agera utifrån att avtalshandlingarna ska fullföljas. Vidare tillåts säljaren vidta åtgärder, ådra sig kostnader och vidare handla utifrån att ett avtal ska komma att ingås, på uppmaning av den presumtiva köparen. Detta skulle möjligtvis kunna vara att
den presumtiva köparen är rullstolsbunden, och att en rullstolsanpassning av fastigheten är avgörande för köpet.
Vidare kan vi föreställa oss att säljaren råkar vara snickare och snällt erbjuder köparen att genomföra dessa anpassningar. Säljaren utrustar bostaden med ramper, byter ut trösklar och sänker köksbänken i tron om att ett avtal mellan parterna ska ingås. Köparen har dock i själva verket redan bestämt sig för att inte fullgöra avtalet, men låter säljaren fortsättningsvis vidta anpassade åtgärder. Genom detta agerande anses den presumtiva köparen agera culpöst, vilket kan utgöra en skadeståndsgrund. Därigenom skulle det hypotetiskt kunna vara möjligt att den svarande parten döms till skadestånd utifrån principen culpa in contrahendo, även gällande fastighetsköp. Skadeståndets omfattning påverkas dock som sagt av det negativa kontraktsintresset.
Om man istället ser till NJA 1974 s. 526, ser HD handpenningavtalet som den avgörande faktorn i fråga om ersättning. Genom att upprätta detta avtal, och därmed erlägga en handpenning, hade som tidigare nämnt en skadeståndsskyldighet avtalats fram. Detta resonemang kan tolkas så, att ersättning högst sannolikt inte utgått till säljaren om
handpenningavtalet inte upprättats. En intressant diskussion att föra med anledning av detta, är att om utfallet blivit det motsatta, givet att förutsättningarna för det framtida
fastighetsköpet sett annorlunda ut.
Ponera att ett handpenningavtal aldrig upprättas. Fastigheten är belägen i Sverige. Säljaren, som är bosatt i Singapore, befinner sig i en förhandlingsprocess med en framtida köpare av fastigheten. De är sedan månader tillbaka överens om att köparen ska köpa fastigheten. De har muntligen kommit överens om att köparen ska få köpa fastigheten underhand, för en köpeskilling om 12 miljoner. Köparen har besökt fastigheten ett flertal gånger, då säljaren befunnit sig i Sverige. Köparen har bland annat mätt hela huset i omgångar för att planera möblering. De har också bestämt att samtliga lampor ska ingå och att säljaren ska byta ut kylen och frysen, så de matchar med övriga vitvaror. Tillsammans med säljaren har han även fått genomgångar om hur husets avancerade smart-house system fungerar.
Säljaren och köparen bestämmer spontant via Skype att de ska träffas och skriva kontrakt 3 dagar senare, på köparens begäran, då han vill flytta in så fort som möjligt för att hinna fira påsk i huset. Säljaren, som räknat med att kontraktet skulle skrivas först om 3 månader, bokar
den sista tillgängliga biljetten, en business biljett för 35 000 kr. Väl på avsatt kontraktstid dyker inte köparen upp, varpå säljaren ringer köparen och får reda på att köparen ångrat sig, han vill inte längre köpa fastigheten. Säljaren blir arg och yrkar på skadestånd i tingsrätten. Han vill ha ersättning för vitvarorna, flygbiljetten och för utebliven inkomst då han tvingats lämna sitt jobb i Singapore för kontraktsskrivningen så plötsligt. Fallet når slutligen Högsta domstolen. I detta fall har säljaren alltså börjat ådra sig kostnader, i tron om att köpekontrakt ska upprättas.
Skulle en situation likt ovan kunna medföra ett prekontraktuellt ansvar enligt principen om culpa in contrahendo, och därmed ge säljaren ersättning? Det är givetvis en mycket komplex fråga att besvara. “Omständigheterna särskilda för den enskilda situationen” är som sagt av stor vikt vid denna bedömning, och kan tolkas på olika sätt. Troligtvis är det både en fråga om “köparens” agerande och om säljaren anses lida ekonomisk skada. Dock, som tidigare konstaterats, måste den part som ångrat sig, underrätta motparten utan fördröjning, då underlåtenhet kring beslut likt dessa kan läggas till grund för ansvar gentemot motparten. I ovan fall dök inte köparen upp på angiven tid för kontraktsskrivning. Skulle köparen redan dagen innan bestämt sig för att inte köpa fastigheten, utan att underrätta säljaren, kan detta alltså medföra ett prekontraktuellt ansvar hos köparen.
Sett till ovan nämnda definitioner i samband med exempelfallet, kan det tyckas finnas goda chanser för en säljare att få ersättning i liknande fall. Dock, med hänvisning till NJA 1974 s. 526, menar Folke Grauers som sagt, att om ett handpenningavtal aldrig ingåtts “och köparen inte heller på annat sätt åtagit sig att betala skadestånd”, hade köparen “utan sanktioner” kunnat dra sig ur. Detta resonemang är dock grundat på de omständigheter som råder i NJA 1974 s. 526, och alltså inte i ovan exempelfall. Huruvida Grauers tagit ställning till detta exempelfall kan vi omöjligen veta. Det vi dock vet, är att grunden till hans resonemang kring handpenningavtalets betydelse, tar sats i NJA 1973 s. 175 om läkarmottagningen, som han hänvisar till i sin bok “Fastighetsköp”. Just eftersom det inte fanns ett handpenningavtal i detta rättsfall, blev den presumtiva köparen som sagt inte skadeståndsskyldig, då hon inte åtagit sig att stå för kostnaderna. Löfte om fastighetsköp gäller som sagt inte. Vad som skiljer de båda rättsfallen åt, i stora drag, är just handpenningavtalets upprättande. I övrigt är
“köparnas” culpösa agerande relativt likvärdiga. Hade ett handpenningavtal upprättas även i NJA 1973 s. 175, hade det troligtvis kunnat få ett liknande utfall som i NJA 1974 s. 526, dvs att säljaren fått rätt till ersättning.
Av avgörandet i 1973 års fall kan det uttolkas att det föreligger en viss skepsis kring
möjligheterna för culpa in contrahendo hos HD, vad gäller just fastighetsköp. Möjligen beror det på de strikta formkraven som gäller för att ett fastighetsköp ska vara giltigt, och att varken bud eller löfte om försäljning eller köp av fastighet är juridiskt bindande. Dock, vad gäller 1973 års fall, menar Kleineman att principen inte kan uteslutas, eftersom säljaren inte yrkat på detta. Genom att inkludera principen i kärandets yrkande menar alltså Kleineman att utfallet hade kunnat se annorlunda ut, då culpa in contrahendo som princip istället varit utgångspunkten. Kleinemans resonemang är inte orimligt, sett till omständigheterna i fallet, men hur HD hade dömt i det här fallet är en minst sagt komplicerad fråga.
5.3 Intresseavvägningen
Avgörandet av den kritiska punkten för att principen ska aktualiseras kring fastighetsköp präglas av en svårtolkad intresseavvägning; å ena sidan väger den negativa avtalsfriheten och formkraven tungt, å andra sidan råder lojalitetsplikten och dess prekontraktuella ansvar. I denna uppsats har vi flertalet gånger stött på vikten av det negativa kontraktsintresset, och hur detta vägts in i tidigare avgöranden. Möjligheten till skadestånd vid en eventuell tvist kan alltså komma att begränsas, trots att ett vårdslöst agerande föreligger. Detta på grund av rätten att avstå från inträdande av avtal, som kvarstår fram tills dess att formkraven uppfyllt sin bundenhet.
Vad gäller principen om culpa in contrahendo vid fastighetsköp, kan det som tidigare nämnt tyckas föreligga en viss skepsis hos HD. Sannolikt på grund av formkravens strikta syfte om bundenhet, men också på grund av att varken bud eller löfte om försäljning eller köp av fastighet är juridiskt bindande. Den problematik som råder vid tillämpning av principen culpa in contrahendo inom fastighetsköp är troligtvis just formkravet och dess betydelse för köpets bundenhet. Samtidigt som formkravet inger en trygghet kan det likaledes innebära att ett culpöst och illojalt agerande försvaras, som även kan innebära ekonomisk skada för
motparten. Sett till ovan angivna analysdelar, skymtar dock en möjlighet för att principen kan aktualiseras, trots att formkraven inte är tillgodosedda.
6. Slutsats
Vad som slutligen kan konstateras efter presenterade sakförhållanden är att en tillämpning av skadeståndsansvar enligt principen om culpa in contrahendo, vid fastighetsköp, bör vara möjlig då principen får anses accepterad i svensk rätt. Därigenom utgör lojalitetsplikten och dess prekontraktuella ansvar en tillämplig roll vid fastighetsköp, oberoende av att ett
handpenningavtal upprättats. Trots lojalitetsplikten och det prekontraktuella ansvaret, är det dock viktigt att belysa den begränsning som formkraven och det negativa kontraktsintresset medför. De övriga omständigheterna i det enskilda fallet utgör även en betydande roll i bedömningen.
Efter att ha konstaterat att skadeståndsansvar i prekontraktuella förhållanden kan tillämpas inom fastighetsköp, är nästa stora fråga vid vilken tidpunkt detta ansvar kan anses inträda. Slutsatsen tycks vara; med en förutsättning att rekvisiten för skadestånd är uppfyllda krävs det att parten anses skadevållande när denne låter motparten tro att avtal kommer att ingås, när avsikten att ingå avtal i själva verket inte finns. Vidare krävs det att den vilseledda parten ådrar sig kostnader, och lider ekonomisk skada i samband med detta, varvid det råder adekvat kausalitet. Detta gäller, som sagt, då de övriga omständigheterna inte motsätter sig att ett prekontraktuellt ansvar ska utdömas.
Källförteckning
FörfattningarBostadsrättslag (1991:614) Jordabalk (1970:994)
Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område Skadeståndslag (1972:207)
Tryckta källor
Adlercreutz, A & Gorton, L, Avtalsrätt I, 13:e uppl. Juristförlaget i Lund 2011 Grauers, Folke. Fastighetsköp. 21 uppl. Lund: Studentlitteratur AB, 2016 Norlén, Andreas: Oskälighet och 36 § avtalslagen. Linköping 2004.
Björkdahl, Erika P., Lojalitet och kontraktsliknande förhållanden: en civilrättslig studie av förutsättningarna för ansvar vid förhandlingar eller andra kontakter mellan avtalsmässigt obundna parter, Iustus, Diss. Uppsala : Uppsala universitet, 2007,Uppsala, 2007
Ramberg, Jan & Ramberg, Christina, Allmän avtalsrätt, Elfte upplagan, Norstedts juridik, Stockholm, 2019
Sandgren, Claes, Rättsvetenskap för uppsatsförfattare: ämne, material, metod och argumentation, 2. uppl., Norstedts juridik, Stockholm, 2007
UNIDROIT Principles of International Commercial Contracts, International Institute for the Unification of Private Law, 1994
Artiklar
Adlercreutz Axel, Rättsverkan av brutna avtalsförhandlingar och andra fall av ofullständiga avtal. SvJT 1987 sid. 493-514
Jingryd, O. (2018). Culpa in contrahendo vid uteblivet fastighetsköp – en problematisering. Kleineman, J. Avtalsrättsliga formföreskrifter och allmänna skadeståndsrättsliga
Rättspraxis NJA 1963 s. 105 NJA 1973 s. 175 NJA 1974 s. 526 NJA 1978 s. 147 NJA 2007 s 86 NJA 2012 s. 1095 RH 1995:147 RH 2005 s. 47
