EXAMENSARBETE FASTIGHET OCH FINANS FASTIGHETSEKONOMI GRUNDNIVÅ, 15 HP
STOCKHOLM, SVERIGE 2018
Ett subventionerat bosparande för unga
En jämförelse mellan Norge och Sverige
Matilda Angermund & Jennifer Ring
Sammanfattning
Titel Ett subventionerat bosparande för unga Författare Matilda Angermund och Jennifer Ring Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande TRITA nummer TRITA-ABE-MBT-18159
Handledare Stellan Lundström
Nyckelord Bostadsmarknad, Bosparsystem, Subventionerat sparande
Den svenska bostadsmarknaden har de senaste åren haft en växande trend och trycket på bostäder har under en längre period varit högt. Priserna har stadigt ökat, framför allt i Stockholmsregionen. Flera faktorer har medverkat till de stigande bostadspriserna och allt fler regleringar har införts för att dämpa prisutvecklingen. Dessa regleringar har satt högre krav på bolånetagare och det är numera svårare att få ett bostadslån beviljat med statens och bankernas nya kriterier. Redan innan införandet av mer utvidgade regleringar var möjligheten för ungdomar att ta sig in på bostadsmarknaden svår. De nya regleringarna har försvårat situationen ytterligare då de främst omfattar nya låntagare, vilket i många fall är ungdomar som vill köpa sin första bostad.
I en jämförelse mellan Sverige och Norge avseende den yngre målgruppen visar statistik på att fler unga äger sitt boende i Norge jämfört med i Sverige. Vid en närmare analys av de olika marknaderna finns flertalet anledningar till varför statistiken skiljer sig åt. Den utmärkande och högst intressanta skillnaden är att det i Norge finns ett speciellt utformat bosparsystem, Boligsparing for ungdom, för just ungdomar med avsikt att främja bosparande hos unga. I detta arbete har en mer ingående analys gjorts av det norska Boligsparing for ungdom och vidare undersökning på hur den svenska bostadsmarknaden, inriktat på den yngre målgruppen, skulle komma att påverkas genoms ett införande av motsvarande bosparssystem i Sverige. Dessutom har en analys gjorts över hur ungas möjlighet att finansiera en bostad kan komma att förändras genom att införa ett subventionerat bosparsystem. Vidare innehåller arbetet hur den svenska bostadsmarknaden kan bli mer lättillgänglig för unga och vilka åtgärder som behövs för att ungdomar ska få möjlighet att välja den boendeform de vill ha.
Abstract
Title A subsidized saving system for youths Authors Matilda Angermund and Jennifer Ring
Department Department for Real Estate and Construction Management TRITA number TRITA-ABE-MBT-18159
Supervisor Stellan Lundström
Keywords Housing market, saving system, subsidized saving
The Swedish housing market has grown during the past few years and the demand for properties has been high for quite some time. The prices have steadily increased, especially in the Stockholm region. Several factors have contributed to the increased house prices and regulations have been introduced to dampen price developments. These regulations have put higher demands on mortgage lenders. And it is now more difficult to get a mortgage loan granted with the new criteria set by the state and the banks. Even before the introduction of more extended regulations, youths’ possibility to enter the housing market was difficult. The opportunity for youths has been further aggravated as a result of the regulations that mainly target new lenders, which in many cases are young adults wanting to buy their first property. In a comparison between Sweden and Norway regarding youths’ ability to enter the housing market, statistics show that more young adults have bought their own properties by a younger age in Norway than in Sweden. When analyzing the countries’ different housing markets, we have found several reasons for the statistics to differ. One distinct and very interesting difference is that there is a specially developed saving system for youths in Norway called Boligsparing for ungdom, with the intention of promoting youths’ saving.
In this study, a closer analysis has been made of the Norwegian saving system and further investigation into how the Swedish housing market, targeting youths, would be affected by the introduction of the corresponding saving system in Sweden. In addition, an analysis has been made regarding if Swedish youths’ opportunity to finance a housing will be affected by introducing a subsidized saving system. Furthermore, this study will focus on how the Swedish housing market could become more accessible to young adults and needed measures to enable youths to choose the type of housing they want.
Förord
Detta kandidatexamensarbete genomfördes under våren 2018 på Kungliga Tekniska Högskolans utbildningsprogram Fastighet och Finans och utgör det avslutande momentet för att erhålla kandidatexamen.
Först och främst vill vi tacka fastighetsbolaget Stena Fastigheter som tagit fram förslaget på ämnet. Vidare vill vi tacka vår kontaktperson på Stena fastigheter, Ebbe Tjäder, som varit till stor hjälp med vägledning och synpunkter genom hela arbetet.
Vi vill också tacka vår handledare på KTH, Stellan Lundström, som hjälpt oss under arbetets gång och varit ett bra stöd genom hela processen.
Under april 2018 intervjuades också Arturo Arques, Elin Eliasson, Hans Lind, Linda Jonsson Linda Lövgren, Linn Matic och Ulf Nolén. Stort tack till er och ert medverkande, era svar har varit till stor användning för oss.
Tack till alla er som varit till hjälp för skapandet av detta kandidatexamensarbete.
Stockholm, maj 2018.
Innehållsförteckning
1. Inledning ... 1
1.1 Bakgrund ... 1
1.2 Syfte och frågeställning ... 1
1.3 Avgränsning ... 2 1.4 Definitioner ... 2 1.5 Disposition ... 2 2. Metod ... 4 2.1 Val av metod ... 4 2.2 Val av respondenter ... 4 2.3 Genomförande av intervjuer ... 5 2.4 Källkritik ... 5 3. Teori ... 6
3.1 Utbud och efterfrågan ... 6
3.1.1 Marknadsteori ... 6 3.1.2 Konsumtionsteori ... 8 3.2 Sveriges bostadspolitik ... 8 3.2.1 Bolånetaket ... 10 3.2.2 Amorteringskrav ... 10 3.2.3 Sveriges hyresmarknad ... 10 3.3 Norges bostadspolitik ... 11
3.3.1 Boligsparing for ungdom ... 11
3.3.2 Grundlån ... 12
3.3.3 Startlån ... 13
3.3.4 Bostadsbidrag ... 13
3.3.5 Norges hyresmarknad ... 13
3.4 Befintliga bosparsystem i Sverige ... 14
3.4.1 HSB:s bosparande ... 14
3.4.2 Bospararna ... 14
3.4.3 Riksbyggen Förtur ... 15
4. Empiri ... 16
4.1 Presentation av intervjuer ... 16
4.1.1 Arturo Arques, Swedbank ... 16
4.1.2 Elin Eliasson, Regeringskansliet ... 17
4.1.3 Hans Lind, Professor i fastighetsekonomi ... 18
4.1.4 Linda Jonsson, Veidekke ... 19
4.1.5 Linda Lövgren, WSP ... 20
4.1.6 Linn Matic & Ulf Nolén ... 21
5. Analys ... 22
5.1 Befintlig bostadsmarknad ... 22
5.2 Subventionerat bosparande ... 24
5.3 Diskussion om åtgärder samt kombinationer ... 25
6. Slutsats ... 27 7. Källförteckning ... 29 7.1 Webbsidor/elektroniska källor ... 29 7.2 Tryckta källor ... 31 7.3 Personlig kommunikation ... 31 7.4 Figurer ... 31
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Den svenska bostadsmarknaden har ökat betydligt de senaste åren och bostadspriserna är högre än någonsin tidigare, inte minst i Stockholm. Flera faktorer har varit bidragande till de stigande bostadspriserna, däribland har marknaden dominerats av låga räntor vilket gjort lånat kapital mer tillgängligt i Sverige. På senare år har flera regleringar införts för att dämpa prisutvecklingen, vilket har ställt högre krav på låntagare. Ungdomar har sedan tidigare haft svårt att finansiera ett bostadsköp och med de nya regleringarna har detta försvårats ytterligare. I Norge existerar inte samma problematik kring ungdomars situation på bostadsmarknaden, vilket till stor del beror på den norska bostadspolitiken. I Norge har det sedan lång tid tillbaka fokuserats på det ägda boendet och regleringar som underlättar finansiering av bostäder. Statistik visar på att fler unga äger sitt boende i Norge jämfört med i Sverige, vilket det finns flera anledningar till. En intressant faktor är att Norge har ett specifikt system för att främja bosparande hos ungdomar. Bosparsystemet heter Boligsparing for ungdom, förkortat BSU, och utgörs av ett mer förmånligt sparkonto än ett vanligt sparkonto. Sparandet är skattemässigt motiverat och får endast nyttjas av ungdomar för ändamålet köp eller avbetalning av en bostad I detta arbete kommer vi att utreda hur motsvarande bosparsystem skulle få effekt på den svenska bostadsmarknaden, med inriktning på Stockholms län, samt om det skulle bidra till några lättnader för ungdomar att finansiera sin första bostad i ett tidigare skede.
1.2 Syfte och frågeställning
Syftet med detta arbete är att undersöka hur den svenska bostadsmarknaden skulle påverkas genom ett införande av ett statligt subventionerat bosparsystem motsvarande norska Boligsparing for ungdom. Utgångspunkten i arbetet är att undersöka om och i vilken mån bosparsystemet skulle medföra lättnader för ungdomar att spara eget kapital till sin första bostad. Vidare ska det i arbetet analyseras i vilken utsträckning systemet gynnar ungas möjligheter att ta sig in på bostadsmarknaden.
Kandidatexamensarbetet kommer att ha sin utgångspunkt i följande frågeställningar:
- Kommer ett skattesubventionerat bosparsystem påverka ungdomars förmåga att finansiera sin första bostad?
- Skulle ett skattesubventionerat bosparsystem göra bostadsmarknaden mindre svårtillgänglig för unga?
- Skulle ett införande av motsvarande Boligsparing for ungdom få samma positiva effekt i Sverige som det fått i Norge?
1.3 Avgränsning
Arbetet kommer att utgå från antagandet att bosparsystemet är fullt möjligt att införa i Sverige utan hinder av eventuella regleringar och lagar. Vidare analyseras vad motsvarande system skulle ge för eventuella effekter på den svenska bostadsmarknaden, med fokus på den yngre målgruppen. Arbetet avser att utreda huruvida bosparssystemet kan skapa lättnader för ungdomar att finansiera sin första bostad. En avgränsning kommer att göras till boendeformen bostadsrätter, då det är den vanligaste upplåtelseformen för förstagångsköpare. Viss jämförelse mellan bostadsrättsmarknaden och hyresmarknaden kommer att göras för att skapa förståelse för tillgängligheten på bostadsmarknaden i stort. Vidare är arbetet avgränsat till ungdomar i åldern 18–30 år och geografiskt avgränsat till Stockholms län.
Angående de kreditrestriktioner som framställs i arbetet tas enbart hänsyn till statens regleringar och inte bankernas egna villkor.
1.4 Definitioner
Skattesubventioner: Ett undantag från att betala skatt på en vara eller tjänst.
Skattepliktig inkomst: Den inkomst som omfattas av skattskyldighet för privatpersoner. En privatperson är skatteskyldig för de kapitalinkomster som finns uppräknade i Inkomstskattelagen (1999:1229) och Kupongskattelagen (1970:624).
Disponibel inkomst: Den inkomst som finns att förfoga över efter avdrag för skatt. Disponibel inkomst innefattar alla inkomster efter skatt samt alla eventuella bidrag som exempelvis barnbidrag eller sjukpenning.
Kreditrestriktioner: Ett samlat ord för regeringen, riksdagen och centralbankens kreditpolitiska åtgärder.
1.5 Disposition
I det första kapitlet presenteras en bakgrundsbeskrivning av arbetet för att ge läsaren förståelse av ämnet. Här presenteras också arbetets syfte samt de frågeställningar som uppsatsen är baserade på.
I kapitel två redogörs för de metodval som gjorts i arbetet. Här förklaras av vilka anledningar respondenterna har valts samt källkritiska synpunkter.
I kapitel tre behandlas de teoretiska utgångspunkter som ligger till grund för arbetet. De fakta som återfinns i tidigare litteraturstudier samt statistiska diagram.
I kapitel fyra redovisas den empiriska information som erhållits via intervjuer och de svar som respondenter har delgivit.
I kapitel sex görs en sammanfattning av all information. Här presenteras också arbetets slutsats med återkoppling till de inledande frågeställningarna.
2. Metod
2.1 Val av metod
Viss del av arbetet omfattar ett relativt outforskat ämnesområde; hur och vilka effekter ett bosparsystem motsvarande Boligsparing for ungdom skulle få i Sverige. Vikt lades därför i att hitta bra grundläggande information för att få förståelse för hur både den svenska och den norska bostadsmarknaden fungerar samt att hitta kunniga intervjupersoner till den kvalitativa analysen.
Arbetet inleddes med att samla in data och statistik från relevanta källor i form av statliga myndigheter, tidigare forskning och akademiska rapporter. För att få en djup förståelse har denna information analyserats och undersökts. För vidare fördjupning i ämnet har en kvalitativ analys bestående av flertalet intervjuer genomförts. Det skall tilläggas att det inte gjorts någon enkätundersökning eller annan kvantitativ forskningsinsats med anledning av att det redan finns statistik som omfattade det ämnet vi tänkt undersöka.
2.2 Val av respondenter
Valet av respondenter gjordes med intentionen att få en mångsidig bild av
undersökningsområdet och en så bred förståelse för ämnet som möjligt. Därför intervjuades personer från olika yrkesområden med skilda intressen. Stor vikt lades även i att finna kunniga respondenter med viss inblick i det norska bosparsystemet.
De som intervjuades var följande personer:
• Arturo Arques, Privatekonom på Swedbank • Elin Eliasson, Sakkunnig på Finansdepartementet • Hans Lind, Professor inom fastighetsekonomi • Linda Jonsson, Analytiker på Veidekke • Linda Lövgren, Bostadsanalytiker på WSP • Linn Matic, Samhällspolitisk chef på HSB • Ulf Nolén, Tillförordnad finanschef på HSB
2.3 Genomförande av intervjuer
Intervjuerna har genomförts på tre olika sätt; genom personliga möten, via Skype eller genom mail. Personliga möten har varit den mest förekommande intervjumetoden och vid samtliga tillfällen har intervjuerna skett på respondenternas arbetsplatser.
Intervjuerna genomfördes under april 2018 och i de flesta fall varade de i cirka 30 minuter. Efteråt har intervjuerna transkriberats och de mest intressanta samt relevanta delarna har tagits upp i uppsatsens empirikapitel.
2.4 Källkritik
Något som bör poängteras gällande de sekundära källorna är att det finns risk för ett missvisande informationsunderlag vid analysering av rapporter. För att minimera denna risk har flera källor från samma område använts.
Gällande intervjuerna kan viss kritik ges åt att antalet respondenter tillhörande samma yrkesområde är för få. För att med större säkerhet kunna avgöra hur olika organisationer förhåller sig till det diskuterade ämnet kunde fler intervjuer ha genomförts.
3. Teori
3.1 Utbud och efterfrågan
För att få förståelse för hur bostadsmarknaden fungerar och vad det är som påverkar prisförändringar på marknaden följer en grundläggande förklaring om teorin bakom utbud och efterfrågan, samt hur teorin kan appliceras på bostadsmarknaden.
3.1.1 Marknadsteori
För att en marknad ska uppstå krävs som grund att det finns ett utbud och en efterfrågan på varor eller tjänster. Enklast brukar detta illustreras genom ett diagram, där efterfrågekurvan har en negativ lutning och utbudskurvan har en positiv lutning, se figur 3.1. Priset hänger ihop med utbud och efterfrågan och om det råder full konkurrens kan det förväntade priset definieras som skärningspunkten mellan utbud och efterfrågan. Efterfrågan av en produkt på marknaden kommer påverkas av konsumenternas köpkraft vilket i sin tur påverkas av en mängd olika faktorer.
Denna marknadsdefinition går naturligtvis att applicera även på bostadsmarknaden. Det som skiljer bostadsmarknaden från många andra marknader är att den har ett trögrörligt utbud, vilket betyder att ändringar i utbudet tar lång tid då bostadsbyggande ofta är en lång process. På kort sikt kommer därmed utbudet vara relativt konstant medan efterfrågan kan variera stort. Prisförändringen hör med andra ord ihop med konsumenternas efterfrågan på kort sikt. Denna relation illustreras i figur 3.1.
Bostadsmarknaden på kort sikt Bostadsmarknaden på lång sikt
När avsevärda förändringar sker på bostadsmarknaden innebär det att efterfrågan förskjuts vilket resulterar i antingen ökad eller minskad efterfrågan. Som ett resultat av att efterfrågan förskjuts kommer även prisnivån att förändras, se figur 3.2. Det finns flertalet bakomliggande faktorer till förändrad efterfrågan men de främsta är förändring i konsumenters disponibla inkomst eller förväntade förändringar i disponibla inkomsten i framtiden. Andra orsaker till förändrade prisnivåer är befintliga räntenivåer, tillgång till alternativa bostäder och spekulationer. På samma sätt kommer det ske förändringar i prisnivån när utbudet ändras. En marknad med lågt utbud och hög efterfrågan innebär ett högt pris, något vi kan referera till dagens bostadsmarknad (Institutet för värdering av fastigheter, Samfundet för fastighetsekonomi, 2008. ss. 239-243).
Figur 3.2 - Ökad efterfrågan med samma utbud
Till skillnad från andra marknader är bostadsmarknaden unik på så sätt att det finns särdrag som gör att bostadsmarknaden frångår den generella marknadsteorin. Några av de särdrag som är av stor vikt är:
• Varje fastighet är unik – Gällande fastigheter finns det inte två likadana objekt. Det
finns en skala från väldigt lika fastigheter till helt olika.
• Varje fastighet är lägesbestämd – Fastigheter har ett givet läge och det är väldigt
sällsynt att de flyttas. Omgivningen får på så sätt en stor betydelse för fastighetens värde och prissättning. Några viktiga faktorer är kommunikation, närhet till skola, butiker, kringliggande störningar och grannar.
• Trögrörligt utbud – Det är endast en begränsad andel av fastighetsbeståndet som
omsätts årligen, ca 3–5 procent.
• Utdragen överlåtelseprocess – Processen vid överlåtelse av fastigheter är ofta en
utdragen process. Det krävs två transaktioner, en vid köp och en vid försäljning, vilket innebär dubbla förhandlingar.
• Samhällskontroll – Krav som redovisningsskyldighet och formkrav är av mer
omfattande karaktär vid fastighetsöverlåtelse jämfört vid de flesta andra marknadsprodukter. Fastighetsöverlåtelser präglas av omfattande legala regler.
3.1.2 Konsumtionsteori
Marknadsteori är användbart för att analysera ekonomiska frågor om marknaden. Däremot kan inte utbud- och efterfrågemodellen användas för att besvara frågor rörande individer och dess preferenser. Därför kommer konsumtionsteori och människors beteende studeras samt val utifrån preferenser.
Det finns en uppsjö av produkter att investera i och en konsument kommer utifrån sina preferenser och behov rangordna dessa utifrån den nytta de genererar. Med andra ord innebär konsumtionsteorin att en individ alltid vill uppnå nyttomaximering. Den traditionella konsumtionsteorin är baserad på tre antaganden med en grundtanke i att människan kommer agera rationellt och fatta beslut som ger en så hög nytta som möjligt. Det första antagandet är att konsumenten har tydliga preferenser. Det andra är att det vid beslut finns budgetrestriktioner som gör att konsumenten har en begränsad mängd kapital. Det sista antagandet är att en konsument kommer förvärva en kombination av varor som både maximerar nyttan men också ger den högsta möjliga tillfredsställelsen. Med kunskap om denna teori ökar förståelsen för hur förändringar i inkomster och kapital påverkar beteendet hos konsumenter och vidare även förståelsen för marknaden i sin helhet (Frank & Cartwright, 2013).
3.2 Sveriges bostadspolitik
De allra flesta bostadsköpare behöver ta ett bolån för att finansiera sin bostad. Det har de senaste åren förekommit en växande trend på den svenska bostadsmarknaden med ökade bostadspriser och hög efterfrågan hos köpare, se figur 3.5 nedan. Några faktorer som fått priserna att stiga är ökad befolkningstillväxt, stigande disponibla inkomster och att marknaden under en längre tid har dominerats av låga räntor (Veidekke, 2017). Marknadens låga räntor har medfört att fler fått tillgång till kapital. Det låga ränteläget har också stimulerat en större köpkraft hos hushållen vilket har bidragit till en positiv tillväxt och konsumtion. Vidare har ränteläget motiverat en större efterfrågan på lån vilket inneburit en hög belåningsgrad hos hushållen. Belåningsgraden beräknas och görs jämförbar genom att sätta hushållets lån på bostaden i förhållande till bostadens marknadsvärde. På så sätt visar belåningsgraden hur stor del av bostadens värde som finansierats genom eget kapital och hur stor del som utgörs av lån (Finansinspektionen, 2018. s. 8).
Figur 3.5. Prisutveckling (pris/kvm) på bostadsrätter i Stockholms län.
Om det skulle ske ett prisfall på bostadsmarknaden och att hushållets belåningsgrad därigenom skulle understiga bostadens marknadsvärde, försätts bolånetagaren i en riskfylld ekonomisk situation. Således är skuldsättningsgraden en variabel som visar hushållens känslighet för eventuella prisfall på bostadsmarknaden. Ett annat sätt att mäta skulderna hos ett hushåll är genom att beräkna skuldkvoten för hushållet, det vill säga dess skulder i förhållande till inkomst. Skuldkvoten visar den känslighet ett hushåll har för eventuella ränteförändringar eller förändrad storlek på inkomst. Vid inkomstbortfall eller högre ränteutgifter skulle skuldkvoten öka, vilket innebär att hushållet får mindre kapital kvar att konsumera efter betalda utgifter (Finansinspektionen, 2018. s. 8).
Ett hushålls ekonomiska sårbarhet är som störst när hushållet både har en hög belåningsgrad och en hög skuldkvot. Det är alltså kombinationen av dem som gör situationen mest sårbar. Däremot innebär det inte att ett hushåll med en hög belåningsgrad nödvändigtvis också har en hög skuldkvot (Finansinspektionen, 2018. s. 11).
Trots att de disponibla inkomsterna hos hushållen har ökat de senaste åren har skuldsättningen haft en ännu högre procentuell utveckling. För att dämpa belåningsgraden har staten infört flera olika regleringar i syfte att successivt minska skuldsättningen hos hushållen och samtidigt försöka motverka fortsatt prisuppgång på bostäder. Regleringar som införts för detta syfte är sänkt bolånetak samt införande av amorteringskrav, som det senaste året har kommit att skärpas ytterligare. Med dessa regleringar är förhoppningen att minska sårbarheten hos hushållen för eventuella prisfall samt dämpa prisutvecklingen på bostadsmarknaden (Finansinspektionen, 2018).
3.2.1 Bolånetaket
År 2010 infördes bolånetaket som innebär att köpare får låna upp till 85 procent av köpesumman för bostaden, men att återstående del behöver finansieras med eget kapital. Bolånetaket innebär även att låntagare inte heller kan utöka sina befintliga lån mer än till maxgränsen på 85 procent av marknadsvärdet för sin bostad. Denna reglering har som syfte att motverka för hög skuldsättning hos hushållen och därmed minska risken för långivare (Boupplysningen, u.å.).
3.2.2 Amorteringskrav
I juni 2016 infördes amorteringskrav i syftet att hushållen successivt ska minska sin belåning genom att amortera månadsvis. Storleken på amorteringen baseras på hushållets belåningsgrad och är satt för att betala en viss summa av boendets skuld per år. Det amorteringskrav som trädde i kraft 1 juni 2016 innebär att bolån ska amorteras med 2 procent per år ned till 70 procent av det totala lånebeloppet. Därefter ska 1 procent per år amorteras ned till 50 procent av lånebeloppet. Detta amorteringskrav gäller för alla nytagna och utökade lån efter införandet. (Finansinspektionen, 2016)
Den 1 mars 2018 infördes ett ännu mer utvidgat amorteringskrav som innefattar de befintliga amorteringsreglerna, men med tillkommande regleringar som sätts i förhållande till inkomst. Kravet innebär att de bolånetagare som vill ta lån som överstiger 4,5 gånger sin årliga bruttoinkomst ska amortera 1 procentenhet mer per år än vad som behövts vid det tidigare amorteringskravet (Finansinspektionen, 2017).
Genom att amortera månatligen minskar hushållen sin belåningsgrad och skuldkvot. Således innebär amorteringskravet ett sparande och inte en kostnad för låntagaren. (Boupplysningen, 2018). Dessutom är amorteringskravet en viktig funktion för såväl långivare som låntagare. Genom att hushållen betalar av sina skulder minskar dess sårbarhet för makroekonomiska förändringar och därigenom minskar även bankernas risker (Finansinspektionen, 2018. s. 13). En följd av amorteringskravet är att det påverkar måttet KALP, kvar att leva på. Inför varje kreditgivning gör banken en KALP-kalkyl för att redovisa om låntagaren har möjlighet att betala de kostnader som lånet innebär (BlueStep Bank. 2018).
3.2.3 Sveriges hyresmarknad
I Sverige fokuseras bostadsbyggandet på utbudet av hyresrätter och har gjort det under en längre tid. Tidigare omfattades bostadsbyggandet av statligt stöd innan det infördes marknadsvillkor på den finansiella sidan. Förutom marknadsvillkoren infördes också det bruksvärdessystem som finns än idag. Kombinationen av marknadsvillkoren och bruksvärdessystemet bidrar till att uthyrningsbolag inte ges skäl för att bygga tillräckligt mycket för att täcka bostadsbehovet. Samtidigt bildas det inlåsningseffekter då hushållen inte motiveras av att byta bostad då de genom att bo kvar kan behålla en låg reglerad hyra.
Rörligheten på marknaden begränsas också av faktorer som ROT-avdrag, avsaknad av incitament för bosparande och låg fastighetsskatt som resulterar i att efterfrågan på nyproducerade bostäder blir för låg då hushållens betalningsförmåga inte är tillräcklig (Hagson, 2015. ss. 3–7).
Enligt statistik från bostadsförmedlingen stod närmare 600 000 personer i bostadskön vid årsskiftet 2017/2018 och den genomsnittliga kötiden för att få en bostad var under 2017 10,3 år. Vidare förmedlades 1033 ungdomsbostäder och 2507 studentbostäder under året (Bostadsförmedlingen, 2018).
3.3 Norges bostadspolitik
Sveriges och Norges bostadspolitik skiljer sig åt på flera sätt. Skillnaderna grundar sig främst i att det i Norge har lagts störst fokus på det ägda boendet och den privata finansieringen. Ägarkulturen har vuxit fram genom en kombination av statligt stöd, skatteavdrag och låga fastighetsskatter (Veidekke, 2014. s. 18). Vidare är ägarlägenheter den huvudsakliga upplåtelseformen i Norge och marknaden för hyresrätter är relativt liten. De hyresrätter som finns på den norska marknaden är vanligtvis delar av privatbostäder. En konsekvens av att ha en bostadsmarknad som till största del består av ägda bostäder är att det kräver att konsumenterna skaffar sig eget kapital för att ta sig in på marknaden. Detta är något den norska staten fått anpassa sig till för att öppna upp möjligheterna för konsumenter att köpa sig en bostad (Veidekke, 2014. s. 19).
Husbanken är en av landets viktigaste myndigheter och har som syfte att tillsammans med staten driva bostadsfrågor och arbeten. Husbankens uppgift är att skapa trygghet och bistå dem med ekonomiska svårigheter. Myndigheten levererar grundlån till förmånliga villkor, bostadsbidrag samt erbjuder startlån till de med sämre ekonomisk förmåga (Husbanken, 2017). Vidare erbjuder den norska staten ett skattesubventionerat bosparsystem kallat Boligsparing for ungdom till de ungdomar som sparar till en bostad (Veidekke, 2014. s. 5). Dessa regleringar och system kommer att behandlas närmare nedan.
3.3.1 Boligsparing for ungdom
Boligsparing for ungdom, förkortat BSU, är en sparmodell som är tillgänglig för ungdomar i Norge och erbjuder förmåner och villkor för bostadssparande. Systemet syftar till att motivera unga att spara till en första bostad och kan användas av ungdomar i åldrarna 13–33 år och som har en skattepliktig inkomst. Ett BSU-konto kan öppnas från fyllda 13 års ålder, men för en person under 18 år behöver detta göras tillsammans med målsman. Endast ett konto kan skapas per person och det är därmed inte möjligt att ha flera konton samtidigt på olika banker (Nordea, u.å.).
De förmåner som BSU erbjuder är bättre räntor än vanliga sparkonton, samt ett årligt skatteavdrag på 20 procent. Skatteavdraget får göras på det sparande som gjorts under året, förutsatt att pengarna finns tillgängliga på kontot innan året är slut (Nordea, u.å.).
BSU utgörs av villkoret att de sparade pengarna endast får användas till bostadsköp eller till avbetalning av ett befintligt bostadslån. Det innebär att om pengarna tas ut från kontot i syfte att användas till något annat än relaterat till bostad, blir den sparande skyldig att återbetala de skatteavdrag som gjorts på kontot (Nordea, 2018).
Det årliga sparandet på BSU-kontot får maximalt uppgå till 25 000 norska kronor (NOK) och den totala summan som får sparas på kontot är 300 000 NOK. Skatteavdrag får göras med 20 procent på det sparade beloppet, alltså högst 5 000 NOK per år (Skatteetaten, u.å.). Eftersom ett sparande på BSU-konto också innebär förmånligare räntor från bankerna kommer det innebära att den sparande som fyller kontot till maxbeloppet på 300 000 NOK under en period på 12 år kommer att ha fått 60 000 NOK i skatteavdrag, samt cirka 60 000 NOK i avkastning. Avkastningens storlek beror på vilken bank den sparande använder för sitt BSU-konto. Den sparande har genom detta exempel fått in ca 120 000 NOK utöver sina egna besparingar genom att använda ett BSU-konto (Sparebank1, u.å.).
I figur 3.6 visas ett exempel på hur Boligsparing for ungdom fungerar som HSB publicerat via en undersökning gjord av Prognoscentret.
Figur 3.6 Så fungerar bosparkonto i Norge (Prognoscentret, 2018. s. 6)
3.3.2 Grundlån
Syftet med grundlån är att gynna viktiga egenskaper i boendet, några exempel är tillgänglighet och miljöeffektivisering. Grundlånet är främst till för dem som ska uppgradera befintligt bestånd men det finns även möjlighet till grundlån för de som ska bygga nya bostäder. Husbanken har specifika krav som projekten måste möta och ansökan görs av den boende. Lånebeloppet baseras bland annat på eventuellt försäljningspris, de projektkostnader som finns samt säkerheten för lånet efter att boendet tagits i bruk. Grundlånet kan utgöra upp till 80 procent av projektkostnaderna vid byggande av en ny bostad, förutsättningarna är att det föreligger nödvändig säkerhet och operativ förmåga för grundlånet (Husbanken, 2017). För uppgradering av befintliga bostäder kan lånet utgöra upp till 100 procent av projektkostnaderna (Husbanken, 2014).
3.3.3 Startlån
Startlån erbjuds till de som har den ekonomiska förmågan att täcka de kostnader ett ägt boende innebär, men som saknar eget kapital för att finansiera en bostad. Startlån erbjuds därmed för att underlätta för dem som inte når upp till de krav som bankerna ställer på låntagare som vill köpa en bostad. För att bli erbjuden startlån krävs inget eget kapital, däremot är kravet att låntagare ska ha förmågan att betala kostnaden för lånet under en längre tidsperiod. Detta innefattar ränta, amortering och övriga kostnader för lånet. Startlån finansieras av staten men delas ut av kommunerna och kan ses som en form av statlig subvention. Det anses som en statlig subvention då bidraget går till att öka möjligheten för ekonomiskt svaga att inneha en lägre boendekostnad och därmed förbättra deras ekonomiska förutsättningar. (Veidekke, 2014. s 20). Förutom hjälp med finansiering vid köp av bostäder är det också möjligt att få hjälp med finansiering för exempelvis sanering av bostaden, bo kvar i det befintliga hemmet eller refinansiering av ett dyrt lån för att inte riskera att förlora sitt boende (Husbanken. 2010).
3.3.4 Bostadsbidrag
Bostadsbidrag är ett statsstödsprogram för personer med låga inkomster och höga levnadsutgifter. För att vara berättigad att söka om bostadsbidrag har Husbanken specifika krav som bland annat innefattar att den sökande ska ha fyllt 18 år, ha en fristående bostad med egen ingång, samt en låg inkomst. Det finns undantag från kraven, exempelvis gäller inte ålderskravet om personen har barn (Husbanken, 2018).
Både bostadsbidraget och Boligsparing for ungdom utgör system där statliga subventioner gynnar konsumenterna och som skapar lättnader för personer att ta sig in på den norska bostadsmarknaden.
3.3.5 Norges hyresmarknad
I mitten på 90-talet valde många västeuropeiska länder att upprätta offentliga hyresrättssektorer, något Norge avstod ifrån. Norge valde istället en bostadsmarknad med ägande- och bostadsrätter som huvudsakliga upplåtelseform. Det har funnits ett fåtal ideella organisationer och kommuner som genomfört en del lokala insatser på hyresmarknaden men till största del är det privata aktörer som hanterar hyresrätter i Norge. Det finns en begränsning i mängden hyresrätter i landet och de allra flesta utgörs av privatbostäder. Till väldigt hög grad ses hyresboendet som en tillfällig lösning där kontrakten ofta är korta. Hyresmarknaden används till största del av de personer som till en början inte har råd att finansiera en bostad själv, ofta ungdomar. Eftersom att många strävar efter att äga sitt boende anses hyresrätter som ett relativt kortsiktigt boendealternativ i Norge (Veidekke.2014. s.18).
3.4 Befintliga bosparsystem i Sverige
Det finns idag några varianter av bosparsystem som tillhandahålls av olika aktörer. Vi kommer i detta kapitel presentera de olika systemen.
3.4.1 HSB:s bosparande
Genom att bospara hos HSB ger det dig förtur både till deras hyresrätter och deras nyproducerade bostäder i Sverige. För att ta del av HSB:s bosparande krävs att du är medlem i en av deras HSB-föreningar samt att du har ett bosparkonto i ett av deras sparsystem. De erbjuder tre olika sparsystem: bosparkonto, fasträntekonto och fondkonto.
För att spara i HSB krävs ett grundkonto där bosparandet startar, detta utgörs av bosparkontot. På detta konto inkommer även eventuellt ränta och avkastning som de andra sparformerna kan generera. Fasträntekonto innebär att du binder upp till sparande under en bestämd löptid och blir då garanterad en fast ränta under denna tid. Den sista sparformen är etiska aktiefonder i Swedbank, ett sparande av högre risk men även möjlighet till högre avkastning. Det finns inget hinder att spara i flera sparformer och därmed även flytta pengar mellan de olika sparformerna (HSB, 2015).
Det finns ingen begränsning i hur mycket du kan spara i HSB bosparkonto, däremot är det bara ett visst belopp som är poänggrundande. En bosparpoäng delas ut för varje 100 kronor du sparar på kontot och du kan maximalt samla fem bosparpoäng per månad. Det är också möjligt att sätta in ett engångsbelopp på kontot och överskottet kommer då, precis på samma sätt som när du sätter av mer än 500 kronor per månad, skapa bosparpoäng under kommande månader (HSB, 2015).
Vid köp av HSB:s nyproducerade bostäder och HSB:s hyresrätter ger bosparpoängen dig förtur. När det kommer till användandet av bosparpoängen är det väldigt enkelt, den med flest poäng har möjlighet att välja först. Om det finns flera sparare med samma bosparpoäng kommer förturen i första hand fördelas till den som varit medlem längst och i andra hand genom lottning. Om du med hjälp av dina bosparpoäng tilldelas en bostad kommer poängen att nollställas i samband med att avtalet tecknas (HSB, 2017).
3.4.2 Bospararna
Handelsbanken och organisationen Bostadsrätterna har ett samarbete som tillsammans utgör Bospararna. De erbjuder ett bosparssystem där kunder hos dem får förtur till nybyggda bostadsrätter genom sitt sparande. Organisationen Bostadsrätterna har flera partners i form av byggbolag som producerar bostadsrätter. När nya byggprojekt är klara för försäljning erbjuds kunder hos Bospararna med högst sparpoäng att köpa objekten först. Objekten annonseras på deras hemsida samt via post till användare (Bospararna, 2018).
Användare kan spara så mycket eller så lite som önskas, men maxgränsen för att bli tilldelad sparpoäng dras vid 12 000 sparade kronor per år. Sparade pengar utöver maxgränsen tilldelas inga ytterligare sparpoäng. Hundra kronor innebär en poäng och därmed kan kunder få upp till 120 sparpoäng per år. Om flera användare har lika stort antal sparpoäng och ansöker om att köpa samma bostad ska tilldelningen ske till den som har längst medlemstid och vidare genom lottning om medlemstiden är lika. Undantag från turordningen kan göras om förmedling av vissa bostadsrätter begärs av berörd kommun eller samarbetspartners såsom byggbolag (Bospararna 2018).
För att kunna ta del av förmånerna hos Bospararna krävs medlemskap i organisationen Bostadsrätterna och därefter vidare kontakt med Handelsbanken. Detta görs genom att skapa ett bosparkonto eller en bosparfond. Bosparkontot innebär ett vanligt sparkonto med låg risk och omfattas av statlig insättningsgaranti. Bosparfonden innebär en aktiefond som placerar i svenska aktier och passar den användare som vill ta aningen större risk med möjlighet till en större avkastning än genomsnittet. Det går också att kombinera dessa sparformer om så önskas av användaren (Bospararna, 2018).
3.4.3 Riksbyggen Förtur
Riksbyggen Förtur ger användare förtur till Riksbyggens nyproducerade bostäder genom att användare blir erbjudna Riksbyggens bostadsprojekt innan de kommer ut till försäljning för allmänheten. Bostäderna utgörs främst av bostadsrätter men också av äganderätter såsom villor och radhus. Likt ovanstående sparsystem består Riksbyggen Förtur av ett poängsystem, men i detta fall motsvaras poängen av tidsperioden i kön och inte av de sparade pengarna. För medlemskap betalas en årsavgift på 200 kronor och vid utesluten betalning förloras kötiden (Riksbyggen, 2018).
4. Empiri
4.1 Presentation av intervjuer
4.1.1 Arturo Arques, Swedbank
Intervjun har skett via personligt möte på respondentens arbetsplats.
Arturo Arques arbetar som privatekonom på Swedbank. Hans arbetsuppgifter omfattar bland annat att förmedla kunskap och information gällande privatekonomiska frågor, till stor del riktat mot unga och unga vuxna.
Få länder subventionerar det ägda boendet så mycket som Sverige gör. Detta tillsammans med en fantastisk realinkomstutveckling de senaste 20 åren menar Arques är anledningen till de höga priserna på bostadsmarknaden. De som hamnar i kläm är just ungdomar eftersom att de inte varit med på bostädernas prisutveckling. Därmed löper de som köper en bostad nu när priserna är som högst en risk att gå miste om pengar om priserna senare går ner.
För att få en förståelse för vad det är som gjort det svårare att finansiera sin första bostad idag och därmed ta sig in på bostadsmarknaden visar Arques en analys som Swedbank gjorde 2016. Syftet med analysen var att påvisa att priser på bostäder inte följt den prisutveckling som andra varor haft. Det gjordes en jämförelse av priser på varorna; Bostad i Vallentuna, Volvo V70, Levis Jeans samt en Big Mac mellan åren 1986 och 2015. Volvon, Levis jeansen och Big Macen har de senaste 30 åren ökat årligen med KPI medan bostaden har ökat med 4 gånger KPI varje år. Det innebär att för 30 år sedan kunde hela bostaden i Vallentuna köpas för en halv industriarbetares årslön medan det idag inte räcker med en hel årslön för att betala kontantinsatsen på 15 procent, för samma bostad. Med detta utlåtande vill Arques visa på att prisnivån på bostäder är alldeles för hög idag och att prisutvecklingen inte har varit lik de andra varorna på marknaden.
Figur 4.1 - Jämförelse av varor mellan 1986 och 2015. (Swedbank, 2016)
Arques menar att det främst är de höga priserna som är problemet på bostadsmarknaden och han tror inte att ett införande av subventionerat sparande skulle vara lösningen, dock vill han poängtera att systemet inte skulle göra det sämre. Han tror att de ungdomar som har råd att spara redan gör det, problemet föreligger för de ungdomar som inte har möjlighet att spara och där kommer inte heller ett subventionerat bosparande vara lösningen. Han tror att det finns mer
Några exempel han ger är att sänka kravet på kontantinsats för ungdomar. För att undvika att unga tar en för hög finansiell risk i samband med detta krävs det att kravet kombineras med exempelvis att staten garanterar topplån, liknande dagens CSN-lån. Arques betonar dock att det skulle krävas restriktioner kring ett sådant typ av system då det finns risker för utnyttjande, exempelvis att föräldrar köper bostäder i sina barns namn eftersom att det är mer förmånligt. Avslutningsvis vill Arques sammanfatta det som att ett subventionerat bosparande för ungdomar skulle hjälpa marginellt och han tror att det istället finns mer effektiva åtgärder att vidta som skulle ge större effekter. Han vill också betona risken med att ett subventionerat bosparande kan vara prisdrivande på marknaden och att det istället krävs åtgärder som långsiktigt dämpar prisutvecklingen.
4.1.2 Elin Eliasson, Regeringskansliet
Intervjun har skett via mail.
Elin Eliasson är politiskt sakkunnig åt finansministern, Magdalena Andersson, och ansvarar för ekonomisk politik och bostadsfrågor.
Eliasson inleder med att berätta att en av regeringens mest prioriterade frågor är att ungdomar ska ha möjlighet att äga sin bostad. Idag är det alldeles för svårt att ta sig in på bostadsmarknaden, särskilt för unga.
Om ett subventionerat bosparsystem skulle bidra till en förändrad inställning till bosparande hos unga svarar Eliasson att det inte är omöjligt. Hon menar dock att det norska systemet har sina problem. Utvärderingar av systemet har visat att skattesubventionen främst går till de ungdomar som har föräldrar med den ekonomiska förmågan att hjälpa sina barn att spara. På ett sätt skulle ett subventionerat sparande främst riktas till ungdomar vars föräldrar har en relativt hög inkomst. En annan konsekvens som systemet skulle medföra är ökade kostnader för staten. Som Eliasson förstått det kostar Boligsparing den norska staten ungefär 1,3 miljarder kronor. Därmed är det inte helt otroligt att systemet skulle kosta dubbelt så mycket i Sverige, givet att vår befolkning är dubbelt så stor. Vidare tror hon att vi skulle se liknande effekter som utvärderingar av Boligsparing for ungdom visar på.
På frågan om det finns något annat aktuellt förslag som skulle skapa lättnader för unga att finansiera sin bostad svarar Eliasson att regeringens investeringsstöd till byggandet av 10 000 lägenheter riktade till ungdomar beviljades, vilket ungefär motsvarar 15 procent av det totala bostadsbyggandet.
4.1.3 Hans Lind, Professor i fastighetsekonomi
Intervjun har skett via Skype.
Hans Lind är professor i fastighetsekonomi och arbetade på Kungliga Tekniska Högskolan mellan 1992 och 2016. Han har arbetat med många av de områden bostäder omfattar, såsom hyresreglering, bostadsbyggande och fastighetsbeskattning.
Utgångspunkten är att det i dagsläget är för höga priser på bostadsmarknaden, framför allt i Stockholm, och det är ett stort dilemma. I grunden handlar det också om olika gruppers ekonomiska förmåga i samhället. Det finns grupper som har den nettoförmögenhet att behovet av ett subventionerat bosparsystem inte är nödvändigt. Sedan finns gruppen under den föregående med förmågan att spara, men resultatet blir att de får avstå från annat istället. Vid den senare målgruppen skulle systemet kunna motivera sparandet mer. Slutligen finns det grupper som har väldigt liten förmåga eller ingen alls till att spara undan pengar som på så vis inte gynnas av systemet.
Vi vill att människor ska kunna äga sitt boende, men i och med utgångspunkten att bostäder är för dyra innebär det att vi kommer hjälpa människor in på en marknad som egentligen inte är rationell. Vad som behöver göras för att få en välfungerande bostadsmarknad och som är tillgänglig för alla grupper är något som idag diskuteras flitigt. Det finns förslag från flera håll, men något Lind betonar är att enbart en åtgärd inte kommer lösa problemen. Snarare krävs flera gemensamma åtgärder för att skapa förändring på bostadsmarknaden. En kompletterande åtgärd skulle kunna vara att staten kan garantera topplån. Det gynnar dem som exempelvis har råd att betala en hög månadskostnad, men som saknar kapital att finansiera en bostad. Att hyra i andra hand innebär ofta höga kostnader och därav skulle ett ägande troligen också kunna finansieras med samma inkomst, givet att den köpta lägenheten inte är av den högsta prisklassen.
En annan tanke Lind har kring subventionerat bosparande är att det skulle kunna läggas in någon sorts försäkring, exempelvis genom att erbjuda en säljoption. Innebörden av säljoptionen är att vid köp av en bostadsrätt, som inte är av den högsta prisklassen, följer rätten till möjlig försäljning av bostaden till staten. Ytterligare begränsning i detta skulle kunna vara att bostadsköparen inte kan förlora mer än exempelvis 100 000 kronor per år. I praktiken skulle detta innebära att köparens risk näst intill elimineras genom möjligheten att kunna sälja bostadsrätten till staten med en maximal förlust på 100 000 kronor per ägt år. Vid en krasch på bostadsmarknaden skulle köparen på så sätt vara försäkrad.
På frågan vilka konsekvenser ett subventionerat bosparsystem skulle medföra svarar Lind att motsvarande Boligsparing for ungdom inte skulle innebära någon svindlande kostnad för staten. Han menar att genom de begränsningar som ålderrestriktioner, årligt maximalt sparande, samt regleringar kring användandet av pengarna visar en enkel kalkyl på att de kostnader som systemet innebär för staten inte är orimliga. Vidare menar han också att begränsningarna kan ökas ytterligare, exempelvis att sparandet på kontot inte får användas till vilken typ av bostad som helst. På så vis kan sparandet riktas och prisdrivande effekter undvikas.
Lind anser också att det föreligger en kulturell faktor och att människor följer varandras beteende. Det handlar mycket om att etablera en inställning, i det här fallet att bospara, så att det skapas en slags norm om att man ska bospara som ung. Genom att skapa den inställningen hos unga kommer det bli lättare att nå framgång i frågan. Linds intryck är visserligen att många unga redan sparar pengar, men för att fler ska bospara tror han att ett skattesubventionerat sparande skulle vara ett bra incitament för de som i nuläget inte gör det.
”För att alla ska ha en rimlig chans att äga så måste vi göra någonting och kan vi inte få ner huspriserna snabbt, vilket kanske inte är rimlig åtgärd, så är de norska modellerna vettiga.”
4.1.4 Linda Jonsson, Veidekke
Intervjun har skett via personligt möte på respondentens arbetsplats.
Linda Jonsson arbetar som analytiker på Veidekke Sverige, vilket är ett dotterbolag till det norska bygg- och fastighetsföretaget Veidekke ASA. I Jonssons arbete ingår bland annat ansvaret för Veidekkes marknadsanalyser men hon arbetar också mycket med samhällskontakter.
De senaste åren har flera kreditrestriktioner införts som påverkar oss när vi ska köpa en bostad. Något förenklat innebär det att vi blir allt mer beroende av vårt egna kapital eller i många fall våra föräldrars kapital. I Sverige belyser vi idag problemet att många unga har svårt att köpa sin första bostad, samtidigt som det är billigare att äga en bostad jämfört med att hyra en bostad, framförallt i Stockholmsregionen. Jonsson anser att man som ung och nyinflyttad i Stockholm har två alternativ; hyra marknadsprissatt nyproduktion eller hyra i andra hand. Att hyra i andra hand är också väldigt dyrt i just Stockholmsregionen och därmed är det två väldigt dyra boendealternativ som kvarstår om man inte har kapital för att köpa sig en bostad.
I Veidekkes senaste rapport framgår att den genomsnittliga ettan i Stockholms kommun kostade 3 miljoner kronor under 2017. Genom att göra en kalkyl utefter de kreditrestriktioner vi har idag samt med bankernas egna krav beräknar bankerna att boendeutgiften uppgår till cirka 24 000 kronor i månaden, trots att den faktiska boendekostnaden är ca 6 000 kronor i månaden. Enligt Jonsson leder detta till att bostadsköpare inte beviljas lån för att de inte klarar den fiktiva boendeutgiften, som är cirka 4 gånger högre än den faktiska kostnaden. Jonsson tror att problemet kan ses på två olika sätt; att de befintliga kreditrestriktionerna är för hårda och att de behöver luckras upp, eller att kreditrestriktionerna är befogade men att det då krävs någon form av kompenserande åtgärd för att undvika att unga hamnar i kläm. Ett subventionerat bosparande skulle här kunna vara en rimlig samt realistisk åtgärd som politikerna borde kunna enas om, menar Jonsson.
En positiv effekt av att införa ett skattesubventionerat bosparsystem är att fler unga kan spara större mängd eget kapital. En ytterligare positiv effekt är att ungas möjlighet att välja den boendeform de vill ha också ökar. Då det är dyrt att bo i hyresrätt anser Jonsson att den valmöjligheten är viktig, men påpekar att den riskerar att elimineras genom dagens
kreditrestriktioner. Därmed tvingas ungdomar att bo i dyra hyresrätter trots att många skulle vilja bo i ett ägt boende.
Avslutningsvis tror Jonsson att ett subventionerat bosparande skulle bidra till en förändrad inställning till att bospara som ung. Många unga sparar pengar, men hur många som faktiskt sparar för det enskilda ändamålet att köpa en bostad är enligt Jonsson svårbedömt. Hon tror att en tydlig signalpolitik att spara pengar till en bostad skulle leda till normen att ungdomar börjar bospara tidigt.
4.1.5 Linda Lövgren, WSP
Intervjun har skett via personligt möte på respondentens arbetsplats.
Linda Lövgren arbetar som bostadsanalytiker på analys- och teknikkonsultföretaget WSP. Hon arbetar i gruppen fastighetsanalys inom affärsområdet analys och strategi.
Lövgren anser att ett införande av subventionerat bosparande i Sverige skulle vara bra främst för att det skulle gynna sparande istället för lånande. Hon tycker det är bra att skapa en tydlig sparkultur hos unga men också att ge unga en långsiktig möjlighet att äga sitt boende samtidigt som det kan leda till en bättre ekonomi för den sparande. För att få samma effekt i Sverige som i Norge tror Lövgren att de begränsade summorna som Boligsparing for ungdom innebär är för låga. Hon menar att summorna som kan sparas på kontot behöver ökas för att systemet ska få önskad effekt i Sverige. Hon poängterar däremot att det finns geografiska skillnader och att det inte är helt rimligt att anpassa systemet efter de summor som krävs i Stockholms innerstad. WSP gjorde i höstas en undersökning åt Bofrämjandet i syfte att se hur mycket ungdomar faktiskt sparar. Enligt Lövgren var resultatet förvånande då det visade att många unga sparar mer än 1 000 kronor i månaden, trots att månadsinkomsterna inte var särskilt höga. Det tyder därmed på att det finns ett sparmedvetande hos många unga. Dock blir det allt svårare för ungdomar att få ihop tillräckligt med eget kapital.
En negativ effekt med ett subventionerat bosparsystem tror Lövgren är att det främst gynnar de ungdomar som har det bättre ställt, eller snarare de familjer som har det bättre ställt. Det är också den kritik som riktats mot Norge och deras bosparsystem. Däremot ser hon positivt på att om fler ungdomar, oavsett ekonomisk förmåga, tar sig in på bostadsmarknaden kommer det öppnas upp fler platser på hyresmarknaden för övriga ungdomar.
Sammanfattningsvis tror Lövgren att bosparsystemet skulle bidra till en positiv sparkultur hos ungdomar och även göra ungdomar medvetna om den svåra bostadsmarknad som väntar. Lövgren anser att det vore en bra signal från staten att införa ett subventionerat bosparsystem, men att det kan behöva kombineras med flera förändringar för att få önskad effekt, såsom lättare amorteringskrav eller någon form av statligt stöd för unga.
4.1.6 Linn Matic & Ulf Nolén
Intervjun har skett via mail.
Linn Matic är samhällspolitisk chef på HSB riksförbund, enheten hållbarhet och samhällspåverkan. Ulf Nolén är tillförordnad finanschef på HSB.
Matic anser att ett stöd till bosparande skulle vara bra att framföra i bostadspolitiken. Bosparsystemet skulle vara en välbehövlig balans mot bolånetak och amorteringskrav och hjälpa ungdomar att spara det kapital som behövs för att kunna finansiera en bostad. En rapport som analysföretaget Prognoscentret har gjort på uppdrag av HSB Riksförbund visar att ett stöd till bosparande skulle öka sparandet bland unga med 20 procent och att de med lägre inkomst relativt skulle spara mest, i förhållande till inkomst. Vidare skulle tiden att samla ihop det kapital som krävs minska med i genomsnitt två år i Sveriges 20 större städer.
Genom ett utdrag från ovan nämnda rapport menar Matic på att intresset för ett subventionerat bosparsystem är stort, där både de med högre och lägre inkomster skulle nyttja systemet. Rapporten visar att de med en lägre nettoförmögenhet skulle omfördela mer av sitt sparande till ett bosparkonto. De ungdomar som redan är engagerade i sitt sparande samt är medvetna om vikten av att spara är de som också tenderar att spara mest via systemet. Vidare tror hon, med hänvisning till rapporten, att ett skattesubventionerat bosparsystem skulle bidra till en förändrad inställning till bosparande och därigenom ett ökat sparande hos unga.
I rapporten har beräkningar gjorts för de kostnader ett subventionerat bosparande skulle innebära för den svenska staten. Enligt rapporten skulle kostnaden uppgå till cirka 2,1 miljarder kronor i rena subventioner och över en 20-årsperiod skulle kostnaden öka till cirka 2,4 miljarder kronor. Dessa kostnader ligger i linje med det som Boligsparing for ungdom kostar den norska staten. Detta kan även sättas i relation till svenska statens anslag för bostadsinvesteringar 2017 på 6,1 miljarder kronor.
Idag erbjuder HSB ett eget bosparsystem kopplat till deras bostäder. Den respons som systemet fått är enligt Nolén positivt och har de senaste åren haft en stark utveckling. Sparerbjudandet har fått stort intresse från kunder och systemet tyder på ett ökat sparmedvetande hos flera användare. Inom HSB har även en modell för hyrköp provats vid några projekt och erfarenheterna från det har mestadels varit positiva.
På frågan om det finns något annat aktuellt förslag på marknaden just nu svarar Matic att hyrköp drivs av flera aktörer och eventuellt är något som ytterligare skulle kunna hjälpa ungdomar in på bostadsmarknaden. Bosparsystemet kan med fördel även kombineras med andra förslag, exempelvis startlån.
5. Analys
5.1 Befintlig bostadsmarknad
I och med den växande trenden på bostadsmarknaden har även priserna på bostäder ökat de senaste åren. En korrelation mellan prisutvecklingen och bostadsbristen anses kunna göras med bakgrund från den information om utbud och efterfrågan som tagits upp i arbetets teoridel. Förklaringen bakom den höga efterfrågan på bostäder anses vara ett samband mellan dagens låga räntor, hushållens ökade disponibla inkomster och det faktum att Sveriges befolkningsmängd också blivit större. För att vidare bredda förståelsen för prisutvecklingen på bostadsmarknaden anses den undersökning, genomförd av Swedbank som redovisats i arbetets empiridel, vara en bra parameter. Den visar på olika varors prisutveckling de senaste 30 åren. Enligt undersökningen har priset på bostäder ökat betydligt mer än övriga varor och tjänster, som enskilda har ökat årligen med KPI medan bostäder ökat med 4 gånger KPI varje år. Detta förklarar tydligt att prisutvecklingen på bostäder är osund och att de höga priserna är grundproblemet på bostadsmarknaden.
En konsekvens av ökade bostadspriser är att hushållen behöver uppta lån för att finansiera sin bostad, något som idag blivit en naturlig del i processen. För att försöka dämpa prisuppgången på bostäder och samtidigt minska skuldsättningen hos hushållen har flera kreditrestriktioner införts de senaste åren. Några av dessa är bolånetak, skärpta amorteringskrav och ökade krav från banker. Efter intervjuer med respondenter kan det konstateras att de senaste restriktionerna direkt har drabbat unga och ungas förmåga att finansiera sin första bostad. Således har restriktionerna inneburit högre krav på låntagare och därmed har konsumenterna blivit allt mer beroende av det egna kapitalet. Med utgångspunkt i respondenternas svar tillsammans med teori från tidigare skrivna rapporter krävs det idag betydligt mer kapital för att ha möjlighet att finansiera sin bostad än det behövts tidigare, vilket är en konsekvens av de ökade priserna. Detta gör att bostadsmarknaden blivit mer svåråtkomlig, särskilt för förstagångsköpare vilket ofta innebär ungdomar som vill ta sig in på marknaden. För att hjälpa unga att spara ihop till en större mängd eget kapital och således förbättra möjligheten för ungdomar att finansiera sin första bostad har förslaget om subventionerat bosparande kommit på tal. För att kunna göra en analys av vilka effekter ett bosparsystem motsvarande norska Boligsparing for ungdom skulle få på den svenska marknaden behövs en grundläggande diskussion föras kring Sveriges och Norges bostadspolitik.
Sveriges och Norges bostadspolitik är olika på flera sätt. I Sverige har det under en längre period varit stort fokus på att dämpa den rådande prisutvecklingen på bostäder. I och med bolånetakets införande 2010 krävs en kontantinsats som motsvarar minst 15 procent av köpeskillingen. Det innebär att det krävs mer kapital från köparen för att ha möjlighet att finansiera sin bostad. Vidare har skärpta amorteringskrav och skuldkvotstak också försvårat situationen för köpare att bli beviljade lån, vilket respondenterna menar gör bostadsmarknaden svåråtkomlig för unga. I Sverige finns visst utbud av bosparsystem men som kommer från privata aktörer, vilket presenterades i arbetets teoridel. Dessa sparsystem ger användare förtur i byggbolagens egna bostadsköer genom deras sparande eller via längden kötid, vilket i sig är
av nyproduktioner samt att antalet bostäder är färre. Vidare har inte de befintliga systemen lika bra förmåner som gör att det sparade kapitalet successivt ökar, vilket det gör via det norska bosparsystemet.
Något som skulle behöva tillkomma i den svenska bostadspolitiken är en reglering som gynnar unga i den mån att de lättare kan finansiera en bostad och på så sätt ta sig in på bostadsmarknaden. I Norge har det lagts stort fokus på just ägandet av bostäder, vilket har gjort att den norska staten fått anpassa regleringar för att möjliggöra att konsumenterna kan ta sig in på marknaden. I Norge finns regleringar som startlån och grundlån, vilka båda är till fördel för de med en lägre ekonomisk inkomst. Vidare blir man som ungdom och bosatt i Norge erbjuden Boligsparing for ungdom, vilket ger ungdomar bättre möjlighet att spara till en bostad. Vid en jämförelse mellan den norska och svenska bostadsmarknaden sett till statistik på ägandet av bostäder hos den yngre målgruppen, äger en betydligt större del sin bostad som ung i Norge jämfört med i Sverige. Detta kan, med teorin som bakgrund, visa på att den norska bostadspolitiken är mer förmånlig än den svenska och man erbjuds fler möjligheter som bosatt i Norge.
Något som också skiljer Sveriges bostadsmarknad åt mot Norges är att hyresmarknaden är betydligt större i Sverige. Eftersom att det i Norge till största del har fokuserats på ägandemarknaden är deras hyresmarknad relativt liten och hyresrätter utgörs ofta av att någon hyr ut sin äganderätt i andra hand. I Sverige är hyresmarknaden mycket mer utvidgad och hyresrätter är mer vanligt förekommande än i Norge. Att hyresmarknaden är bredare i Sverige kan ses både som positivt och negativt. Positivt i den mening att svenskar i större utsträckning har möjlighet att välja den boendeform de vill ha, för vissa också den enda möjligheten rent ekonomiskt. Att ha ett förstahandskontrakt innebär oftast en ganska låg kostnad men det är däremot svårare att bli erbjuden samt tar längre tid, särskilt i Stockholms län. Det leder oss in på det negativa med Sveriges hyresmarknad, att den är svåråtkomlig om man inte har råd att lägga en större summa på att hyra i andrahand. Andrahandsuthyrning av bostäder överstiger ofta den boendekostnad samma bostad skulle kostat om personen istället haft den som äganderätt. Situationen kan efterlikna det dilemma där personer med höga boendekostnader inte har råd att spara pengar och på så sätt inte kan köpa en bostad som egentligen skulle vara billigare än det nuvarande boendet. Problemet i Stockholmsregionen är att det krävs mycket pengar för att inneha ett billigt boende, något som flera menar är irrationellt. Vidare kan en bredare hyresmarknad anses negativ då fler utesluts från möjligheten att äga och investera i sin bostad. Dessutom innebär ett större utbud av hyresrätter att bostadspolitiken inte behöver anpassas efter att fler ska kunna äga sin bostad, just på grund av att alternativ om hyresrätter finns. Eftersom att tillgängligheten på hyresrätter inte är densamma i Norge har den norska staten tvingats till att införa alternativ för att främja den privata finansieringen i landet. Detta leder oss fram till att det i Sverige skulle behövas någon form av reglering för att främja sparande eller någon annan form av åtgärd som gynnar självfinansiering hos unga. Här skulle ett motsvarande bosparsystem till norska Boligsparing for ungdom kunna ge ungdomar i Sverige en skjuts i rätt riktning för att i framtiden kunna köpa sig en bostad. Inte minst kan systemet skapa en sparkultur hos unga samt ge en uppfattning om i vilken utsträckning pengar behövs för att någon gång kunna finansiera en bostad.
5.2 Subventionerat bosparande
Det råder delade åsikter om vilka effekter ett införande av subventionerat bosparande skulle få i Sverige. Vi kommer i detta kapitel diskutera systemets positiva och negativa effekter samt de risker som systemet skulle kunna medföra till den svenska bostadsmarknaden.
Inledningsvis ska systemets fördelar diskuteras. De som ser positivt på systemet menar att ett införande av ett statligt subventionerat bosparande skulle ge tydlig signalpolitik att man som ung bör spara pengar till en bostad. Att införa ett bosparsystem med bättre förmåner för ungdomar tros kunna vara det som krävs för att skapa en bättre sparkultur bland unga och därmed öka möjligheten för fler att finansiera ett bostadsköp. Det är idag nödvändigt att sparandet ökar bland unga för att de ska ha råd att finansiera en bostad i Stockholms län. Statistik visar på att dagens ungdomar faktiskt sparar mer pengar än man tidigare trott, men den tyder inte på att pengarna just går till bosparande. Därför menar flera av respondenterna att bosparsystemet kan ge god effekt och vara ett incitament till att unga ska börja spara för det enskilda ändamålet. Förhoppningen är att införandet ska ge samma positiva effekt det fått i Norge och att fler unga ska ha råd att köpa sin bostad i ett tidigare skede.
Idag tvingas många ungdomar att bo i hyresrätter eftersom att de inte själva har råd att köpa. Det är som tidigare nämnt väldigt svårt att få ett förstahandskontrakt i Stockholm i och med att kötiderna är väldigt långa och det förmedlas alldeles för få bostäder för att hyresmarknaden ska anses som välmående. Därför anses införandet av ett bosparsystem som positivt då fler ges möjligheten att genom sitt sparande lyckas finansiera en bostad. Följden av att fler kan genomföra ett bostadsköp blir att hyresmarknaden öppnas upp, vilket i sin tur ger fler möjligheten att ta sig in på hyresmarknaden. Systemet skulle alltså förbättra situationen för unga att finansiera ett bostadsköp och samtidigt göra hyresmarknaden mer lättillgänglig för dem som inte har råd att spara till en insats. Dessutom skulle behovet av att hyra på andrahandsmarknaden inte bli lika stort vilket förhoppningsvis kan leda till mer realistiska priser även på andrahandsmarknaden.
Förutom positiva effekter har också kritik riktats mot ett införande av subventionerat bosparande i Sverige. Parter anser att systemet endast kommer ge marginell effekt om det skulle appliceras i Sverige, om ens någon. Förklaringen till detta är att Norge har en bostadspolitik med flera regleringar som kompletterar det subventionerade bosparsystemet, regleringar som Sverige i dagsläget inte har. Därmed riktas kritik mot jämförelsen mellan Sverige och Norge, då Sverige inte har förutsättningarna för att få samma effekt som bosparsystemet fått i Norge. Kritiker menar också att de utvidgade möjligheterna begränsas till de ungdomar som har en bättre ekonomisk förmåga. Alltså gynnar systemet befintligt sparande och inte möjligheten att spara. De som inte har råd att spara pengar kommer inte heller att gynnas av bosparsystemet och därmed skulle systemet enbart ge marginell effekt. Risken som flera respondenter ser med detta är att de ekonomiska klyftorna i samhället ökar, vilket är ett oönskat resultat. Vidare finns även risken att systemet utnyttjas på det sättet att föräldrar med mycket pengar hjälper sina barn att spara på det subventionerade kontot. Detta styrker argumentet om att bosparsystemet främst kommer att gynna de ungdomar som kommer från ekonomiskt starka familjer.
En samhällsekonomisk risk med att införa subventionerat bosparande för unga är att det medför en prisdrivande effekt på bostadsmarknaden. Det förklaras genom att systemets resultat är att unga uppnår en större mängd eget kapital att nyttja till sitt bostadsköp, vilket i sin tur leder till att byggbolagen kan ta ut ett högre pris på bostäder när kapaciteten hos konsumenterna finns. En prisdrivande effekt är ett oönskat resultat då det förstärker den redan befintliga problematiken med höga priser på bostadsmarknaden. Vidare har också bostadsbyggandet i Sverige fokuserats på hyresrätter under en längre tid. Om resultatet av ett subventionerat bosparande blir att flera unga har möjlighet att köpa sin bostad, behöver också utbudet möta efterfrågan. Utbudet på bostadsrätter och framförallt mindre sådana kommer därmed att behöva bli större.
Vidare har kritik givits gentemot de regler som Boligsparing for ungdom har och att Sveriges bostadsmarknad saknar de förutsättningar som krävs för att systemet ska fungera bra. Kritiker menar att det maximala sparandet på 300 000 kronor inte räcker särskilt långt i Stockholms län, än mindre i Stockholms innerstad. Därför menar kritiker till systemet att det inte kommer att ge någon avhjälpande effekt i Stockholm. Vidare kan det konstateras att det är irrationellt att införa ett system med intentionen att det ska anpassas efter de priserna som idag råder i Stockholms innerstad. Summan på 300 000 kronor räcker emellertid för att finansiera en kontantinsats i flera av Stockholms kranskommuner, vilket styrker de positiva argumenten för att införa systemet i Sverige. En avslutande diskussion kan därför föras huruvida införandet mestadels skulle hjälpa eller innebära en onödig kostnad för staten. I och med att bostadspriserna i grund och botten är alldeles för höga kan det i första hand tänkas behövas fler långsiktiga åtgärder som dämpar prisutvecklingen snarare än regleringar som gynnar sparande. Alternativt någon form av kombination för att underlätta för ungdomar att ta sig in på den svenska bostadsmarknaden.
5.3 Diskussion om åtgärder samt kombinationer
För att ungdomar i Sverige ska ha möjlighet att ta sig in på den svenska bostadsmarknaden kan andra alternativ till bosparsystem också vara lösningen. Respondenterna har delgivit flera förslag på åtgärder som kan vara gynnsamma för den yngre målgruppen. Däribland har ett förslag givet av Hans Lind varit att staten kan garantera topplån till de med en bra månadsinkomst men som saknar eget kapital att betala hela kontantinsatsen själv. Detta tros kunna vara ett bra alternativ men framför allt en bra kombination tillsammans med det norska bosparsystemet. Ett annat förslag nämnt av Arturo Arques som skulle hjälpa ungdomar in på marknaden är att staten ska sänka kontantinsatskravet för unga, vilket är en åtgärd som liknar Hans Linds förslag. Arques menar på att de som inte gynnas av ett subventionerat bosparande är dem som inte har möjlighet att spara, vilka istället skulle dra bättre nytta av ett ökat bolånetak. Därmed skulle denna åtgärd hjälpa dem som inte har en tillräckligt god ekonomi för att lägga undan den månatliga summan som krävs för att komma upp i det kapital det befintliga insatskravet omfattar. Arques betonade dock att någon form av restriktion kring detta skulle vara nödvändig för att varken bankerna eller de unga ska behöva begå alltför höga finansiella risker, vilket också anses som den största nackdelen med denna åtgärd.
