Malmömodellen - Hyresrätt på rätt sätt?

Malmömodellen – Hyresrätt på rätt sätt?

En kvalitativ studie om hyresmodellers inverkan på segregation

Malmömodellen – The right way for

rental housing?

A qualitative study of rental models’ impact on segregation

Teodor Baagøe & Filip Johnsson

Sammanfattning

Denna kandidatuppsats undersöker svensk hyressättning, med ett särskilt fokus på Malmömodellen. Vi beskriver vad ett hyressättningssystem utifrån alltmer liberala reformer har för inverkan på segregationen. Malmömodellen har utökat attraktivitetens betydelse när det kommer till hyressättning, därför diskuterar vi begreppet attraktivitet inom ramarna för just hyressättning. För att få fram en bild av den svenska hyresmarknaden, som har beskrivits som mjukt reglerad, jämför vi en reglerad marknads sociala konsekvenser med marknadshyrors sociala påverkan. En jämförelse som blir relevant då Malmömodellen kan ses som en utveckling av det nuvarande svenska hyressystemet med tydligare marknadstendenser. En inblick i aktörernas syn på den svenska hyresmarknaden förankrar vår studie i verkligheten, och bidrar till en nyanserad diskussion kring Malmömodellen. Vår sammanfattande slutsats får oss att tro att hyressystemets utformning är en av de bakomliggande orsakerna för segregation, oberoende på hur den utformas kommer den alltid bidra till en viss ojämlikhet. Det övergripande sociala målet för utformningen, borde enligt vår uppfattning vara att minimera dessa olikheter som riskerar att leda till en segregerad stad.

Abstract

This bachelor thesis explores the swedish rental system, with a particular focus on Malmömodellen. We describe what kind of impact a rental system based on liberal reforms has on segregation. Malmömodellen has expanded the significance that attractivity plays when it comes to rents, therefore we discuss the concept of attractivity within the frames of rent setting. To paint a picture of the swedish rental market, often described as soft rent-control, we compare the social consequences of a regulated market with market rents’ social effects. This comparison becomes relevant since Malmömodellen can be viewed as a development of the current swedish rental system but with more distinguishable market tendencies. An insight on the actors view on the swedish rental market establishes our study in the real world, and contributes to a nuanced discussion surrounding Malmömodellen. Our summarized conclusion leads us to believe that the configuration of the rental system is one of the underlying reasons for segregation, independently of its modelling it will always contribute to some sort of inequality. The overall social aim for the modelling, should in our opinion be to minimize these inequalities which risks to result in a segregated city.

Förord

Vi vill först och främst rikta ett stort tack till vår handledare Martin Grander för all hjälp på vägen. För tre år sen hade vi aldrig kunnat tänka oss att vi skulle skriva en kandidatuppsats om hyressättning och segregation, din passion för ämnet har smittat av sig på oss och för det är vi djupt tacksamma.

Vi vill dessutom passa på att tacka Susanna Höglund på SABO, Joakim Lund på Hyresgästföreningen, Christina Lundby på MKB och Anna Wiking på Fastighetsägarna Syd, utan er hade den här studien inte gått att genomföra. Tack för att ni tog er tid och för ert tålamod med vår oerfarenhet av intervjuer.

Tack!

Innehållsförteckning

1.1. Syfte och forskningsfrågor ... 7

2. METOD ... 8

2.1. Dokument- & Litteraturstudie ... 8

2.2. Intervjustudie ... 9 2.3. Metodreflektion ... 12 3. BAKGRUND ... 13 3.1. BOSTADSPOLITIKENS SKEDEN ... 13 3.1.1. Tidigt 1900-tal ... 13 3.1.2. 1960-1980 ... 14 3.1.3. 1990-talet ... 15

3.1.4. 2000-talet & framåt ... 16

4. TEORETISKT RAMVERK ... 18 4.1. HYRESSÄTTNING ... 18 4.1.1. Neoklassisk nationalekonomi ... 18 4.1.2. Hyresreglering ... 19 4.1.3. Bruksvärdesprincipen ... 20 4.1.4. Marknadshyra ... 22 4.1.5. Presumtionshyra ... 22 4.1.6. Malmömodellen ... 23

4.1.7. Halvt reglerat eller Helt fritt? ... 24

4.2. SEGREGATION ... 25

4.2.1. Svensk historik kring segregationen ... 26

4.2.2. Bostadssegmentering ... 26

4.2.3. Analytiskt ramverk ... 27

5. RESULTAT ... 27

5.1. KUNSKAPSÖVERSIKT ... 27

5.1.1. Forskning kring segregation & hyressättning i Sverige idag ... 27

5.1.2. Forskning kring tilldelningsmekanismen & segregation ... 28

5.1.3. Forskning kring mobilitet på hyresmarknaden & segregation ... 29

5.1.4. Forskning kring renovering & segregation ... 30

5.1.5. Forskning kring nyproduktion & segregation ... 31

5.1.6. Forskning kring ombildning & segregation ... 31

5.1.7. Summering av kunskapsöversikt ... 32

5.2. INTERVJUSTUDIE ... 32

5.2.1. Syftet med Malmömodellen ... 33

5.2.2. Aktörernas syn på Malmömodellens sociala konsekvenser ... 33

5.2.3. Vad är attraktivitet? ... 34

5.2.4. Vem bär det sociala ansvaret? ... 36

5.2.5. Hyresförhandlingen ... 38

5.2.6. Marknaden som fri eller reglerad? ... 39

5.2.7. Social housing ... 41

5.2.9. Framtiden ... 44

5.2.10. Summering av intervjustudie ... 45

6. ANALYS ... 46

6.1. HYRESMODELLER & SEGREGATION ... 46

6.1.1. Dualistiskt eller Integrerat ... 46

6.1.2. Tilldelningsmekanismen ... 47

6.1.3. Reglering & Avreglering ... 48

6.2. MALMÖMODELLEN SOM MARKNADSNÄRMANDE ... 50

6.2.1. Historiska tendenser ... 50

6.2.2. Attraktivitetens inverkan på hyran ... 51

6.3. MALMÖMODELLEN & SEGREGATION ... 52

6.3.1. Malmömodellens syfte ... 52

6.3.2. Attraktivitetens betydelse för segregationen ... 53

6.3.3. Förvaltningsproblematik ... 55

6.3.4. Ett syfte väl uppnått? ... 55

7. SAMMANFATTNING & AVSLUTANDE REFLEKTIONER ... 56

7.1. Hyresmodellers inverkan på segregationen ... 56

7.2. Malmömodellen som marknadsnärmande ... 57

7.3. Malmömodellens inverkan på segregation ... 57

7.4. Framtida forskning ... 58 8. REFERENSLISTA ... 59 9. BILAGOR ... 63 9.1. Intervjuguide ... 63 9.2. Attraktivitetsområden ... 66

1. Inledning

1.1 Syfte & forskningsfrågor

Den svenska bostadspolitiken har präglats av kraftiga svängningar sedan dess begynnelse. Vi befinner oss nu i en situation där debatten om en fri hyresmarknad återigen hettat upp. Samtidigt ökar städernas sociala problem; vi kan urskilja en allt starkare segregation,

tydligare polarisering och ökade klasskillnader, vilket aktualiserar Glaesers (2003) forskning om hyressättningens inverkan på segregation. Därav blir också vikten av att definiera och förstå begreppet segregation som relationellt (Grander, Rasmusson, Salonen, 2019; Stigendal, 2007) betydande. Utöver det befinner vi oss i efterdyningarna av en flyktingkris som ställer ytterligare krav på en robust bostadsmarknad, och därutöver en social bostadspolitik som kan vägleda bostadsmarknaden. Vi ser hur den “svenska modellen” för hyressättning utformas olika från stad till stad.

En stor del av detta arbete kommer därav rikta in sig på Malmömodellen, det vill säga den hyressättningsmodell som Malmö stad använder sig av. Där läget har fått ta större plats i hyressättningen, och vi ser en stad som blir uppdelad i attraktivitetsområden. Hur kan man förstå den gradvisa förskjutning som skett, där hyressättning rört sig mot mer

marknadsanpassade principer? Vilka sociala konsekvenser har detta haft på socioekonomiskt svaga grupper, som även är den samhällsgrupp som i störst utsträckning bor i hyresrätt. Vad har hyresrätten för roll att spela när de kommer till segregation och bostadssegmentering av upplåtelseformer? Forskningen som har bedrivits för att påvisa sambandet mellan

hyressättningens inverkan på segregation är till sitt omfång ganska liten, där majoriteten av studierna är utformade för att framförallt visa på en hyresreglerad marknad kontra en fri bostadsmarknad förmåga att verka mot segregation.

Det bakomliggande syftet med vår uppsats blir att finna svar på vilka konsekvenser en marknadsnärmande hyressättning utifrån ett segregationsperspektiv kan tänkas ha på en stad. Utifrån dessa premisser har vi formulerat tre forskningsfrågor:

• Hur bidrar olika hyresmodeller till segregation?

• Hur har Malmömodellen som hyressättningsmodell haft en inverkan på stadens segregation?

2. Metod

För att besvara våra frågeställningar kommer vår undersökning utgöras av två huvuddelar. Där den första utgörs av en dokument- och litteraturstudie som utmynnar i en kunskapsöversikt om vad som finns skrivet om hyressättningens inverkan på segregationen, i vilken vi sammanfattar forskningen och lägger fram den för att se var forskningen befinner sig i dagsläget. Den andra huvuddelen utgörs av en intervjustudie med aktörer som idag befinner sig på den svenska hyresmarknaden, denna gjordes för att få fram aktörernas syn på hur den svenska hyresmarknaden fungerar och vilken inverkan den har på de sociala konsekvenserna vi kan se i en stad.

Vår studie är av kvalitativ karaktär och utgår från den socialkonstruktivistiska forskningstraditionen. Frågorna som den här uppsatsen menar att förklara är komplexa och någon objektiv sanning om dem finns inte. Socialkonstruktivisten anser att samhälleliga abstrakta problem är en produkt av mellanmänsklig interaktion i en värld som är socialt konstruerad (Creswell, 2003). Därför blir den socialkonstruktivistiska forskarens arbetsuppgift att sammanställa relevanta parters subjektiva sanningar om ämnet (ibid.). Uppsatsen kommer att präglas av hermeneutikens syn på läran om kunskap och vi kommer därför att lägga fokus på hur problemet tolkas i samtida diskurser. Hermeneutiken ställer höga krav på forskarens kunskap inom ämnet för att kunna skapa egna relevanta och trovärdiga tolkningar och teorier (Ödman, 2004). Forskarens tolkning av det insamlade materialet blir därav ytterst väsentligt.

2.1 Dokument- och litteraturstudie

I sökandet av relevant material har vi fått stor hjälp av vår handledare som besitter en stor kunskap om ämnets forskningsbestånd. Vi har spenderat mycket tid i olika databaser, bland annat Google Scholar, med sökord som till exempel rent control, market rents, economic

segregation och bostadssegmentering. Denna metod användes som ett första steg mot ett brett

inte var relevant för vår studie, vilket lämnade oss med ett relativt kompakt och kärnfullt material. Vi studerade dessa texter noggrant och deras referenser härledde oss till de ursprungliga teorier som materialet grundade sig på. Denna forskning kom att bli den centrala kunskapskällan och utgångspunkten för vår tolkning av problemet.

En del av det material som vi använder oss av är rapporter som författats och tagits fram av olika organisationer eller myndigheter till exempel Hyresgästföreningen och Boverket. Under arbetets gång har vi försökt att hålla oss kritiska till dessa då det finns en risk att sådana rapporter kan ha en viss vinkling sett utifrån bakomliggande intresse. Eftersom vi inte alltid har kunnat bistå arbetet med en rapport från en motpart har vi framförallt utgått från detta material vid framställningen av den historiska redogörelsen och beskrivningen av olika hyressättningssystem, inte som teoretiska grundpelare i uppsatsen.

Forskningen är däremot mer varierad där forskarna utgår från olika grundantaganden och värderingar och blir därmed mer nyanserad och trovärdig. Därför utgår vi från just forskningen i kunskapsöversikten och som utgångspunkter i analysen.

Den historiska genomgången av bostadspolitiken i svensk kontext inleder vår uppsats och ska fungera som en bakgrund. Vi anser att denna är av vikt för att ge en överskådlig blick, och förståelse för hyresrättens betydelse och utveckling som lett till vart den befinner sig idag. Den har en betydande roll för vår slutgiltiga analys gällande på hur man kan se Malmömodellen som ett marknadsnärmande. För att se hur detta går i linje med bostadspolitiska tendenser. Vi har även med en övergripande beskrivning av den neoklassiska nationalekonomins grunder, detta för att redovisa för marknadshyrans utgångspunkt.

2.2 Intervjustudie

Intervjuerna som har genomförts har gjorts i enlighet med det som brukar kallas semi-strukturerade kvalitativa intervjuer (Kvale & Brinkmann, 2009, s.146). Vi konstruerade en intervjuguide med på förhand bestämda teman som intervjun ska kretsa kring och förslag på frågor som har legat till grund när vi sedan väl gått in och genomfört intervjuerna med respondenterna. Vi har valt att ställa våra frågor någorlunda likartat och i liknande följd till våra respondenter för att lättare kunna genomföra analys i senare skede. Då intervjupersonerna är professionellt verksamma inom företag och organisationer som är kopplade till hyresrätter och hyressättning har vikten på att frågorna skulle omarbetas från forskningsfrågor till

intervjufrågor inte varit av lika stor vikt, som annars kan vara fallet med kvalitativa intervjuer (Kvale & Brinkmann, 2009). En stor del av frågorna har vi medvetet ställt så öppna som möjligt för att låta respondenten själv få fundera och problematisera, utan att vi på något sätt påverkar svaret. På så sätt kan vi få fram ett svar som i större utsträckning speglar organisationens subjektiva ståndpunkt (Creswell, 2003). Det här innebär däremot att vi kanske inte nått lika uttömmande diskussioner om alla parametrar eller ämnen som ingår i kunskapsöversikten.

Då Kvale & Brinkmann (2009, s.19) beskriver den semi-strukturerade intervjun mer som ett sätt för att få fram individers värderingar har vi använt intervjuerna på det sättet som de beskriver, men också för att få fram en organisationsbild av den problemformulering vi har ställt. I och med fokus på det kvalitativa i intervjuerna fokuserar vi mer på kvalitativa beskrivningar av begrepp och termer inom den svenska hyresmarknaden, och söker inte efter att få fram ett mätbart resultat (Kvale & Brinkmann, 2009, s.45-46). Vi har fått ha i åtanke att många av respondenterna har sinsemellan skilda befattningar och arbetsuppdrag inom de olika organisationerna. Vilket gör att en respondent kan svara väldigt ingående i en fråga där segregation kopplas till det sociala och en annan svara där det kopplar an mer till ett samhällsekonomiskt perspektiv.

Då många av studierna som presenteras i vår kunskapsöversikt är från andra geografiska platser, såsom U.S.A. eller annan ort i Sverige än Malmö, utgör intervjuerna en bra plattform för oss att upptäcka eventuella egna feltolkningar som gjorts från vår sida om det svenska hyressystemet i praktiken. Eftersom tre av de fyra aktörerna som vi intervjuat har befunnit sig i Malmö har vi också fått en lokal förankring till vårt syfte som i mångt och mycket har fått begränsa sig till Malmös variant av att sätta och förhandla hyror.

Respondenterna som deltagit har som beskrivits ovan varit olika personer från olika organisationer. Respondenterna har varit Joakim Lund, Anna Wiking, Susanna Höglund och Christina Lundby. Joakim Lund är förhandlingschef för Hyresgästföreningens region södra Skåne. Anna Wiking är näringspolitisk chef för Fastighetsägarna Syd. Susanna Höglund är enhetschef för enheten ekonomi och juridik på SABO. Christina Lundby är administrativ chef för MKB, med bland annat ansvar för hyresförhandlingar. För att kunna kontextualisera respondenternas svar och sedermera analysera dessa korrekt behövs en bakgrund till de företag och organisationer som intervjupersonerna representerar.

Hyresgästföreningen är en medlemsorganisation för hyresgäster som styrs av deras medlemmar och är partipolitiskt obunden. Hyresgästföreningen förhandlar fram hyran med hyresvärden och ska därigenom representera hyresgästernas intresse. Organisationen bedriver också opinionsbildning för att förbättra hyresgästernas villkor.

Fastighetsägarna är en branschorganisation som jobbar för en hållbar och fungerande fastighetsmarknad för att förbättra villkoren för fastighetsföretagandet och syftar till att utveckla bostads- och lokalmarknaden. Fastighetsägarna Syd är den delen av organisationen som är belägen i Skåne, Blekinge och Kronobergs län. De jobbar med opinionsbildning rörande fastighetsägares villkor, medlemsservice, juridiska frågor och hyresförhandling.

Sveriges Allmännytta (f.d. SABO) är en bransch- och intresseorganisation för allmännyttiga bostadsbolag över hela Sverige. De hjälper sina medlemmar att vara långsiktiga och konkurrenskraftiga på bostadsmarknaden. “Sveriges allmännytta stödjer och stärker medlemmarna genom att aktivt fånga upp, förädla, driva och dela allmännyttans kunnande, behov och utmaningar” (SABO, 2019).

MKB fastighets AB är Malmös kommunala allmännyttiga bostadsbolag och är ett av Sveriges största. De äger och förvaltar knappt 24 000 lägenheter. De arbetar för att stärka stadens attraktionskraft och utveckling genom nyproduktion och hyressättning. MKB ägs av kommunen och företagets styrelse nomineras av kommunfullmäktige och ska spegla den partipolitiska sammansättningen.

Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna Syd och SABO är alla en typ av medlemsorganisation som representerar olika delar av hyresmarknaden och har alla ett stort inflytande vid hyresförhandlingarna. MKB och Hyresgästföreningen valdes speciellt ut då de har varit med och utformat Malmömodellen, även Fastighetsägarna Syd deltog i en revidering av modellen. MKB, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna Syd är dessutom lokalt förankrade och har huvudkontor i Malmö. SABO ger en mer övergripande blick på svensk hyressättning och då framförallt från ett allmännyttigt perspektiv.

Med undantaget SABO, där intervjun utfördes via telefon, har samtliga intervjuer utförts på respektive organisations arbetsplats. Detta har varit viktig utifrån ett trygghetsperspektiv, då

intervjupersoner generellt sett känner sig både tryggare och bekvämare i en miljö som de känner till.

2.3 Metodreflektion

Metoderna har begränsningar i det att de är kvalitativa och i slutändan handlar om olika syner på forskningsproblemet. Detta leder till att resultatet knappast kommer att kunna upprepas av liknande studier och generella slutsatser blir svåra att åstadkomma. Men det är heller inte målet för den här studien, utan vi vill nå själva essensen av diskursen rörande detta komplicerade problem. En kvantitativ studie hade å ena sidan tydligare kunnat peka på eventuella samband mellan utformning av hyresmodell och segregation, men å andra sidan inte kunnat ge en lika övergripande bild över hyressystemet och de olika aktörernas ståndpunkter. Det ska dock sägas att en del av den forskning vi tagit del av, och till stor del utgått från i kunskapsöversikten, varit av kvantitativ karaktär vilket har balanserat upp uppsatsen.

Eftersom intervjustudien handlar om de olika aktörernas samspel och syn på segregation kopplat till hyressättningssystemet är det viktigt för oss att kunna erbjuda en så nyanserad bild som möjligt. De företag och organisationer som vi intervjuat kan sägas representera stora delar av hyresmarknaden. Vi saknar dock ett perspektiv på frågan: Vår ursprungliga tanke var att utföra en ytterligare intervju, utöver de vi genomfört, med ett privat fastighetsföretag. På grund av vår snäva tidsram, uteblivna svar och tidsbrist från företagarnas sida har en sådan intervju tyvärr inte varit möjlig att realisera. Vi ser trots detta att en tillräckligt nyanserad bild kan presenteras eftersom Fastighetsägarna kan sägas representera de enskilda bolagens intressen.

Kunskapsöversikten grundar sig i en jämförelse mellan en reglerad och en fri hyresmarknads påverkan på segregationen. Denna jämförelse är ett måste för att kunna undersöka om hyressättningen överhuvudtaget har något samband med sociala konsekvenser och för att kunna härleda synliga problem till just hyressättningssystemet. Detta utgör i sig ett problem eftersom fokus i denna studie ligger på Malmömodellen som i princip kan klassificeras som en mjukt reglerad hyresmarknad. I diskussionen har vi därför benat ut de delar av Malmömodellen som står närmast en marknadshyresmodell och de som mer liknar en reglerad marknad. En helt fullständig analys av Malmömodellens påverkan på segregationen blir därmed svår att uppnå.

Forskning kring sociala problem som konsekvenser av olika hyresmodeller är knapp, vilket ökar relevansen för en sådan här typ av studie, men kan också påverka nyanseringen av

analysen. En del av befintlig forskning utgår dessutom från hyressättningssystemet i New York (Glaeser, 2003) och San Francisco (Diamond, McQuade & Qian, 2019) där systemet skiljer sig från det svenska i det att marknaderna är uppdelade i två segment: en marknadsstyrd och en reglerad. Därför behöver resultaten som dessa forskare kommit fram till nödvändigtvis inte vara helt generaliserbara för den svenska marknaden.

3. Bakgrund

3.1 Bostadspolitikens skeden

3.1.1. Tidigt 1900-tal

Bostadsbeståndet led under början av 1900-talet av bristfällig stadsplanering och undermålig bostadspolitik detta tog sig uttryck i hyresrätter med otillräcklig kvalitet och utrustning (Hyreskommissionen, 2018). Första världskriget kom att innebära höjda produktionskostnader, således infördes 1917 en hyresreglering som skulle hejda den stegrande prisutvecklingen (Fastighetsägarna, 2018). I samband med detta tog riksdagen beslut om statliga och kommunala bidrag och subventioner för att underlätta nybyggnationen av temporära bostäder för att råda bot på bostadsbristen (Fastighetsägarna, 2018; Hyreskommissionen, 2018). Marknadshyror återinfördes 1923 med förhoppning om att öka nyproduktionen av hyresrätter (Sandberg, 2002). Under 30-talet byggdes de så kallade barnrikehusen som inriktade sig på resurssvaga familjer och som namnet åsyftar var dessa till för barnrika familjer med speciella svårigheter att ta sig in på hyresmarknaden (ibid.).

1933 skapades den bostadssociala utredningen och 1945 presenterade den sitt slutbetänkande (Fastighetsägarna, 2018; Bengtsson, 2015). Denna utgjorde grunden för den ambitiösa statliga bostadspolitiken som syftade till att kunna påverka produktionsmängd, prissättning och bostadsstandard (Fastighetsägarna, 2018). De stigmatiserad barnrikehusen avskaffades och ersattes av de allmänna kommunala bostadsbolagen som istället riktade sig till alla (Hyreskommissionen, 2018). Bostadspolitiken kom alltså att bli en del av det svenska välfärdssystemet och de allmännyttiga bostadsföretagen etablerades på bostadsmarknaden (Fastighetsägarna, 2018; Bengtsson, 2015).

Efterkrigstiden präglades fortsatt av ett bostadsbestånd med otillräcklig standard, trångboddhet och bostadsbrist i stora delar av landet (Boverket, 2007). De befintliga bostäderna var dels alldeles för få för att kunna tillgodose det behov som den ökade urbaniseringen utgjorde, dels var modernitetsgraden i det befintliga beståndet förhållandevis lågt och krävde därför gedigna saneringsarbeten (ibid.). Nyproduktion och sanering (rivning och centrumförnyelse) blev alltså de huvudsakliga verktyg som skulle bekämpa bostadsbristen (ibid.).

Byggbranschen, som inte var speciellt utvecklad, var i stor utsträckning ovillig att investera långsiktigt och hade heller inget socialt ansvar (ibid.). Företagen kunde därför utnyttja bostadsbristen för att sälja mark och hyra ut bostäder dyrt (ibid.). På grund av detta uppstod markanta skillnader i hyresavgift mellan nyproducerade lägenheter och det äldre beståndet vilket innebar att vem som helst inte kunde efterfråga nyproducerade bostäder och segregation baserat på socioekonomiska förutsättningar var ett faktum (ibid.).

I slutet av 50-talet började man planera goda bostäder för samhällets mer utsatta grupper till exempel pensionärer och funktionsvarierade, men också för minoritetsgrupper såsom samer och romer (ibid.). Bostäderna höll vid den här tidpunkten generellt sett en hög standard med modern utrustning, trångboddhet var inte längre ett stort samhällsproblem, men urbaniseringen fortsatte och efterfrågan på hyreslägenheter var fortsatt hög (ibid.). Trots att byggbranschen hade lyckats producera bostäder och råda bot på de problem som präglat bostadsmarknaden under lång tid så sågs branschen som omodern. Bostadspolitikens främsta mål blev därför att försöka modernisera, rationalisera men även reglera byggsektorn (ibid.).

3.1.2. 1960 – 1980

60- och 70-talets bostadspolitik kom till stor del att präglas av miljonprogrammet. Den massiva invandringen från landsbygden betydde att Sverige under början av 60-talet återigen stod inför en bostadsbrist. I ett försök att balansera bostadsmarknaden initierade staten ett nytt bostadsfinansieringssystem (Fastighetsägarna, 2018). Statliga medel investerades i projektet vars mål var att producera en miljon nya bostäder mellan åren 1965 och 1975 (ibid.). Miljonprogrammet lyckades på så sätt ”bygga bort” bostadsbristen och redan i slutet av 60-talet rådde ett överskott på bostäder (Boverket, 2007; Bengtsson, 2015). Olika subventioner och finansieringssystem för såväl allmännyttan som privata aktörer var även det en del av den nya bostadspolitiken (Fastighetsägarna, 2018).

Konsekvenserna av det explosionsartade bebyggandet blev snabbt tydliga. Miljonprogrammet hade medfört en slags social och spatial segregation (Boverket, 2007). De bostadsområden som idag förknippas med miljonprogrammet ansågs även då som oattraktiva bland annat på grund av dålig tillgänglighet till kommunikationer och service (ibid.). Den valmöjlighet projektet kom att erbjuda innebar i realiteten att individens eller familjens ekonomiska kapital i stor mån avgjorde var man hade möjlighet att bosätta sig (ibid.). Det betydde att medelklassens barnfamiljer kunde förflytta sig från flerbostadshusen till villaförorten samtidigt som de resurssvaga hushållen i stor utsträckning blev hänvisade till hyresrätter i flerbostadshusen (ibid.).

Parallellt med miljonprogrammet fasades nya lagstiftningar in. 1968 infördes hyreslagen och 1978 lanserades hyresförhandlingslagen (Bengtsson, 2015). Dessa lade grunden för bruksvärdesprincipen som syftar till att balansera den tidigare motsättningen mellan besittningsskyddet och avtalsfriheten (ibid.). Bruksvärdessystemet aktualiserade de allmännyttiga bostadsbolagen ytterligare genom att ge dem en normerande roll när det kom till jämförelser gällande skäliga hyror (ibid.). Allmännyttan kom därmed att spela en större roll även för den privata sektorn av bostadsmarknaden.

I slutet av 80-talet började diskussioner, om huruvida bostaden skulle ses som en del av det svenska välfärdspaketet, att blossa upp (Clark, 2013). Nyliberalismen tog ett starkare grepp om bostadspolitiken med privatisering och varufiering som utgångspunkt (ibid.).

3.1.3. 1990-talet

I början av 1990-talet ändrar den svenska bostadspolitiken riktning i och med den ekonomiska kris som också infinner sig i början av årtiondet. Bostadsdepartementet försvann. De som så länge varit den svenska bostadspolitikens frågor anses blivit lösta, såsom omoderna lägenheter, och trångboddhet. Dessutom rådde det inte bostadsbrist i landet längre, tvärtom lägenheter stod tomma (Hyreskommissionen, 2018). Konsumtionsstöden innebar att de privata fastighetsägarna inte tog några risker, statliga utgifter för bostadsbyggande såsom räntebidrag leder till ett budgetunderskott i statskassan (Boverket, 2007). Statliga subventioner och finansiering av bostadsbyggandet i Sverige tas bort, där ansvaret för bostadsmarknaden förflyttades från staten och det bostadspolitiska ansvaret hamnade på marknadsmekanismerna (Fastighetsägarna, 2018). Det är även nu på 90-talet som frågan om etnisk segregation börjar

lyftas upp, även om det inte anses vara ett tydligt bostadspolitiskt problem. Utan mer ligga utanför bostadspolitiken som ett diskrimineringsproblem (Boverket, 2007). 1994 trädde EBO-lagen (1994:137) i kraft vilket innebar att asylsökande erbjöds bostadsersättning om de valde att inte utnyttja det boende som Migrationsverket tillhandagav.

Målet med bostadspolitiken i och med skattereformen -91 blir därmed att minska statens inblandning i bostadsbyggande i stor mån (Boverket, 2007). Bostadspolitiken skulle i och med den borgerliga regeringen uppmana till neutralitet mellan upplåtelseformer, den familjepolitiska roll som svensk bostadspolitik har haft tar nu på sig en mindre roll (ibid.). Bostadsförsörjningslagen från 1947 upphävs också år 1993, och därmed får kommuner själva bestämma sin roll som kommunal bostadsförsörjare (ibid.). Bostadsbidragen blir alltmer selektiva och riktar sig till framförallt ensamstående föräldrar och studerande (ibid.). 90-talets bostadspolitik präglas alltså av en rörelse mot en alltmer avreglerad bostadsmarknad, en avreglering som motiverades av behovet att sänka byggnadskostnader och att kostnadshöjande effekter som en reglerad marknad kan ha var en nackdel gentemot den avreglerade bostadsmarknaden (Boverket, 2007).

3.1.4. 2000-talet & framåt

Om det i början av 1990-talet ansågs att frågan om omoderna lägenheter hade blivit löst kommer utveckling och framförallt förvaltning av bostäder vid millennieskiftet återigen upp på tapeten (Boverket, 2007). Behovet av underhåll i miljonprogramsområdena och dess lägenheters brist på tillgänglighet kommer upp i bostadspolitikens problembild på 2000-talet (ibid.). Den etniska boendesegregationen får även större uppmärksamhet men anses även då vara mer ett problem som står utanför bostadspolitikens område (ibid.). Om vi rör oss lite längre in på 2000-talet börjar vi återigen se kvantitativa mål för bostadsförsörjningen, vi ser mål som syftar till vikten att hålla ner byggnads- och boendekostnader, nu skrivs även integration och social hållbarhet in som bostadspolitiska mål. Nu får även etnisk segregation till slut en plats även i den svenska bostadspolitiken. Vi ser hur social hållbarhet från och med 2003 får en tydligare plats i bostadspolitiska målformuleringar satta av riksdagen (ibid.). Det är inte bara den sociala hållbarheten som tas upp i och med det ökade politiska trycket av förvaltning av bostäder. Vi ser att ekologisk hållbarhet och regional balans också gör intåg på den bostadspolitiska agendan, vilket man kan märka av då kriterier för statliga bidrag börjar innehålla krav på att exempelvis ekologiska aspekter ska tas i beaktning vid bostadsbyggande (ibid.).

Bostadsförsörjningslagen som upphävdes 1993 hade lett till en snabb minskning av kommunalt ägda bostadsbolag, 2001 träder således en ny bostadsförsörjningslag i kraft (Boverket, 2007). Därmed återinträder kommunernas skyldighet att förse sina invånare med förutsättningar för att leva i ”goda bostäder” (ibid.). För att råda bot på bostadsbristen i de stora tillväxtregionerna vid millennieskiftet införs ett statligt investeringsbidrag för att mana på ”byggande av mindre hyresbostäder i tillväxtområden med bostadsbrist samt studentbostäder” (Boverket, 2007, s.121).

År 2011 träder en lag i kraft som behandlar hur de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen ska bedrivas. Enligt lagen ska allmännyttiga bostadsbolagen från och med nu bedrivas på ett sådant sätt att de går med vinst (Grander, 2015). Även om bolagen ska bedrivas affärsmässigt klargör lagen att de allmännyttiga bolagen har ett fortsatt samhällsansvar i och med bland annat bostadsförsörjningslagen (ibid.). En framväxt av en alltmer marknadsanpassad bostadsmarknad som kan ses som framväxten av en ny ”svensk modell”. Till skillnad från den ”svenska modellen” som på 1960-talet hade sin grund i en investerings- och fördelningspolitik, har numera fått en utformning av en alltmer marknadsmässig modell. Allmännyttan som fram till denna punkt i svensk bostadspolitik haft en hyresnormerande roll, menas i princip att hyror i allmännyttiga bolag skulle vara vägledande för hyressättning i övrigt svenskt hyresbestånd, försvinner i och med den nya lagen (Boverket, 2017; Hyreskommissionen, 2018). Vi ser fram tills idag hur ny lagstiftning och hyressättningsmodeller gjort intåg på den svenska bostadsmarknaden såsom presumtionshyror och Malmömodellen. Båda två är något som kommer presenteras mer ingående längre fram i texten.

4. Teoretiskt ramverk

4.1 Hyressättning

4.1.1. Neoklassisk nationalekonomi

Eftersom just marknadsprinciper, och som vi redan nämnt, marknadshyror ingår i detta arbete behöver vi grundläggande redogöra för den fria marknadens principer.

Enligt neoklassisk nationalekonomi utgår man från konceptet om utbud och efterfrågan och om människans rationella handlande (Nationalencyklopedin, 2019a). Det är också från denna neoklassiska inriktning av ekonomisk teori som förespråkare för mindre hyresregleringar och en rörelse mot marknadshyror kommer ifrån. Själva grunden ligger i att på en fri marknad finns det ett jämviktsläge där utbud och efterfrågan möts, och bildar ett rättvist prisläge sett utifrån en fri marknads principer (O’Sullivan, 2012). O’Sullivan visar i nedanstående graf (figur 1) hur en fri marknad skulle verka för utbudet och efterfrågan för en cirkus-verksamhet. Vid ett inträdespris av $8 möts både efterfrågan och utbudet och är ett jämviktspris, där cirkusen täcker sina kostnader och kundernas betalningsvilja (efterfrågan) stämmer överens (O’Sullivan, 2012). Om inträdespriset istället skulle ligga på $5 skulle det finnas ett överskott på efterfrågan, fler personer skulle vilja gå på cirkus än vad det finns platser som cirkusen kan erbjuda (O’Sullivan, 2012). Vid ett högre pris som $10 skulle det då tvärtom finnas ett utbudsöverskott, kostnaden för cirkusen att erbjuda detta utbud skulle “tvinga” dem att ta ut för högt pris sett till efterfrågan. Betalningsviljan, eller marginalnyttan, hos besökarna är för låg (O’Sullivan, 2012).

På en fri hyresmarknad skulle det därmed finnas en sådan sak som en ”jämviktshyra”, där utbudet av hyreslägenheter skulle matcha den efterfrågan som ställdes. Vi kan ganska lätt göra O’Sullivans figur (figur 1) till en förenklad variant av en fri bostadsmarknad. Axeln där inträdespris för cirkusen (y-axeln) visas skulle istället utgöras av priset på hyran i en lägenhet, och istället för “circus attendance” (x-axeln) skulle den axeln utgöras av antal hyreslägenheter som skulle finnas på marknaden. En sådan här bostadsmarknad som är helt fri skulle på detta sätt följa ekonomins konjunktursvängningar till en högre grad.

En modell för hur en fri hyresmarknad skulle fungera är Alonsos (1964) “bid-rent theory”. Som kort beskrivet utgår ifrån att ju längre från en stads centrum (Central business district) en lägenhet befinner sig desto mindre blir hyran. Då framförallt transportkostnader in till centrum ökar i och med avståndet från centrum (Alonso, 1964).

4.1.2. Hyresreglering

Hyresreglering betyder att det är staten som bestämmer och sätter hyrorna, det är inte så det fungerar i Sveriges hyresbestånd idag. Sveriges hyressättningssystem skulle man idag kunna beskriva som att det befinner sig emellan den fria marknaden och den reglerade marknaden. Något som har beskrivits som en “mjuk hyresreglering” (Enström Öst, Söderberg, Wilhelmsson, 2014), och speglar av den svenska hyresmarknaden är uppbyggnad. Några viktiga beståndsdelar är hyresförhandlingar, allmännyttiga bostadsbolag och hyresnämnden som avgör tvister i hyresrättsfrågor (ibid.), att dessa “spelare” på bostadsmarknadens spelplan gör att den varken blir helt fri eller helt reglerad.

En form av hyresregleringar återfinns dock inom något segment av de flesta länders bostadsbestånd. Om en fri bostadsmarknad råder är det vanligt att man istället separerar en del av bostadsmarknaden som då selektivt riktar sig mot socioekonomiskt svaga grupper som har svårt att ta sig in på marknaden, så kallad social housing. Denna form av uppdelning av marknaden kan benämnas som en dualistisk hyresmarknad, och något vi har sett i Sveriges grannländer såsom Finland och Norge (Kemeny, 2006). Där hyrorna inom social housing då är reglerade och subventionerade och hålls under marknadsvärdet samtidigt som det på den resterande marknaden råder en fri marknads principer. Sverige övergav sin version av social housing, de så kallade “barnrikehusen”, i och med den bostadssociala utredningen 1945. Då “barnrikehusen” hade lett till ett stigmatiserande av de socioekonomiskt svaga familjer som bostäderna riktade sig åt (Grander, 2018). Sveriges inriktning för bostadspolitiken blev

hädanefter mer allmänt riktad och ledde till en integrerad bostadsmarknad (Grander, 2018; Kemeny, 2006).

De allmännyttiga företagens roll på bostadsmarknaden kan se olika ut beroende på hur bostadsmarknaden är utformad. De svenska kommunala bostadsbolagen har sedan deras inträde konkurrerat med de privata aktörerna på den svenska bostadsmarknaden. Detta beskriver Kemeny (2006) som en integrerad hyresmarknad. Motsatsen till det integrerade systemet är det dualistiska hyressystemet som innebär att marknaden är delad (Kemeny, 2006). Där består den ena delen av den privata sektorn som ska bistå den stora massan med hyresbostäder (ibid.). Den andra delen innefattar de, för landet, motsvarande kommunala företagen (särnyttan) som ska erbjuda bostäder till det mest utsatta samhällsskiktet (ibid.).

Den integrerade hyresmarknaden i Sverige tillkom under efterkrigstiden med målet att försöka bli kvitt den då rådande bostadsbristen (Borg & Lind, 2006). Allmännyttans roll har sedan dess haft som uppgift att erbjuda boende med rimliga kostnader för en bred kundkrets samt att utgöra konkurrens gentemot de privata aktörerna och på så sätt pressa priserna (Borg & Lind, 2006; Kemeny, 2006). Allmännyttan är utöver detta även de som i hög grad sätter normen för bostadsstandarden och modernitetsgraden av bostäderna i samhället (Kemeny, 2006).

Det dualistiska hyressystemet har, i kontrast till den integrerade hyresmarknaden, inget verktyg för att kontrollera den fria marknaden. Här riktar sig de icke-vinstdrivande företagen mot de svagaste socioekonomiska grupperna i samhället (Borg & Lind, 2006; Kemeny, 2006). Det dualistiska hyressystemet är globalt sett det vanligast förekommande och tillämpas bland annat som sagt i Norge och Finland (Kemeny, 2006; Hyreskommissionen, 2018).

4.1.3. Bruksvärdesprincipen

Den svenska bostadsmarknaden har alltså historiskt sett behandlats något annorlunda än marknaden för andra tjänster och varor.

Den svenska bostadsmarknadens generella regelverk går som sagt att finna i Jordabalkens 12 kapitel (1970:994) samt Hyresförhandlingslagen (SFS 1978:304). Regelverken skapar tillsammans med hyresnämndens prövningsförfarande ett förhandlingssystem angående hyressättning som kallas för bruksvärdessystemet (Hyreskommissionen, 2018). Detta betyder att hyresgästen och hyresvärden tillsammans får förhandla om hyran för att nå en rimlig

hyresavgift. Principen handlar om att kontrollera marknaden på ett sätt som skyddar hyresgästen mot oskälig hyressättning eller drastiskt höjda hyror. Den ska också se till att bostäder med liknande utformning ska vara likvärdigt värderade sett till hyressättningen (ibid.). När bostadsbrist råder syftar systemet till att balansera marknaden för att undvika de prisstegringar som efterfrågan stimulerar och istället se till den sociala aspekten och framförallt hyresgästens trygghet (Hyreskommissionen, 2018).

Bruksvärdessystemet är en typ av systematisk hyresmodell där hyresgästkollektivets generella värderingar av hyrans beståndsdelar samlas in och skapar normerande underlag för hyressättningen i området (Hyreskommissionen, 2018). Systemet ger då möjlighet för fastighetsägarna att skapa ett diversifierat utbud av bostäder med olika hyresnivåer och på så sätt nå ut till en heterogen målgrupp (ibid). Bruksvärdet baseras på en rad olika faktorer dessa inkluderar bland annat: bostadens storlek, antal rum, läge inom huset, planlösning, balkong, reparationsstandard och ljudisolering (Svahn, 2012, s.37; Hyreskommissionen, 2018 s.21-22). Dessutom tas förekomsten av förmåner knutna till lägenheten i beaktning vid bestämmelsen av bruksvärdet, till exempel: förekomsten av hiss, avfallshantering, förvaringsutrymmen, lekplats, fritidslokal och parkeringsplats (ibid.) Därutöver spelar bostadens allmänna läge, närhet till allmänna kommunikationer samt miljön i närområdet roll för värderandet (ibid.).

Om hyresgästen och hyresvärden inte kan komma överens rörande hyreskontraktet kan tvisten komma att avgöras i hyresnämnden, som har det yttersta ansvaret att bestämma vilket belopp som anses vara skäligt i varje enskilt fall (Bergsten & Josefson, 2006). Bruksvärdet är det värde hyresnämnden ser som skäligt jämfört med likvärdiga hyresrätter, det ska alltså inte baseras på individuell subjektivitet, utan från generella bedömningar av hyresgästkollektivet (Hyreskommissionen, 2018). Fram till och med 2010 jämfördes hyran med en liknande bostad från det allmännyttiga beståndet, men från och med 1 januari 2011 utgår man från andra förhandlingsöverenskommelser utifrån hyresförhandlingslagen oavsett privat eller offentligt ägandeskap eller förvaltning (Svahn, 2012). Således förlorade allmännyttan sin hyresnormerande roll. I de fall en jämförelselägenhet inte går att finna tvingas hyresnämnden att utföra en allmän skälighetsbedömning, hur detta går till beskrivs enligt Svahn (2012) som otydligt, men baseras till störst del på hyresnämndens kännedom om den generella hyressättningen i området.

4.1.4. Marknadshyra

Marknadshyror, är som namnet syftar till, en hyresmarknad där hyressättningen ska sättas enligt en fri marknads principer. Därav bestäms en hyresrätts avgift av det utbud och efterfrågan som finns under en viss tidsperiod. Dagens bruksvärdessystem och kollektiva förhandlingsavtal skulle försvinna i och med införandet av marknadshyror och skulle ersättas med fria kontraktsvillkor, fri hyressättning och individuella förhandlingar mellan hyresgäst och hyresvärd (Ramböll, 2015).

4.1.5. Presumtionshyra

Presumtionshyra är en relativ ny företeelse i svensk hyreslagstiftning. Detta som ett led i att försöka råda bot på bostadsbristen, presumtionsregeln tillkom 1 juli 2006 (Hyresgästföreningen, 2013). Regleringen tillåter hyresvärden och hyresgästen att förhandla fram en hyra som ligger över snittet för bruksvärdesnivåerna av likvärdiga lägenheter (ibid.). Det belopp som överskrider bruksvärdet är tänkt att täcka hyresvärdens produktionskostnader, således påverkar bara regeln nyproducerade lägenheter (ibid.). Detta betyder dock inte att hyresavgiften behöver överskrida bruksvärdet (SOU 2017:65). Om hyresvärden täcker sina kostnader på annat sätt, till exempel genom investeringsstöd, kan hyran komma att vara lägre än hyressättningen enligt bruksvärdesprincipen (ibid.). Resonemanget kring införandet av presumtionshyran grundar sig i att det inte sågs som rimligt att riskera att inte täcka sina kostnader vid en prövning av hyran (Hyresgästföreningen, 2013). Efter förhandling så ses hyran vara skälig under en viss tid framöver, även detta lagstiftat (Hyreskommissionen, 2018). Lagstiftningen säger att presumtionshyran har verkningskraft i 15 år efter hyran fastställts, hyresnämnden har under den perioden inte möjlighet att pröva hyran efter bruksvärdesprincipen (Hyresgästföreningen, 2013; Hyreskommissionen, 2018). Detta innebär en säkerhet för hyresvärden såväl som hyresgästen, då man kan säkerställa en god förutsägbarhet om hyresavgiften (Hyresgästföreningen, 2013). Däremot riskerar hyresvärden att få svårare att hyra ut dessa bostäder (SOU 2017:65). Bostaden kan under denna 15-års period inte användas som jämförelseobjekt i andra prövningar av hyresnämnden, då den inte ses som prissatt utifrån sitt bruksvärde (Hyreskommissionen, 2018).

Enligt statistik från 2013 återfinns 75 % av all presumtionshyra som förekommer i områdena runt Stockholm, Göteborg och Malmö (Hyresgästföreningen, 2013).

4.1.6. Malmömodellen

I Malmö används idag något som refereras till som Malmömodellen när det kommer till hyressättningen. Malmömodellen togs gemensamt fram mellan Hyresgästföreningen och MKB 2005, men används inte enbart av MKB utan även av privata fastighetsägare i Malmö (Boverket, 2017). Malmömodellen avviker lite från den lagstadgade bruksvärdesprincipen (Bergsten, Josefson, 2006), just hur den gör det kommer förklaras mer ingående framöver. Modellen använder sig av så kallad systematisk hyressättning (Mendoza, 2017), vilket betyder att hyreslägenheter poängsätts efter på förhand bestämda parametrar för att avgöra dess standard. Efter detta tillskrivs lägenheten ett värde som ska efterlikna hyresgästens egna värderingar om standard och läge. Just den systematiska hyressättningen är inte något som är unikt för Malmö, då systematisk hyressättning används över stora delar av det svenska hyresbeståndet (Boverket, 2017)

I Malmömodellens ögon är varje lägenhet unik utifrån dessa flertal parametrar såsom standard och läge, och har därmed sin egna individuella hyra (Bergsten & Josefson, 2006). Just i vilket område i staden som lägenheten är belägen i har fått ta en större plats i och med Malmömodellen (ibid.). Förenklat sagt har hyresgästföreningen tillsammans med MKB delat upp Malmö i tio attraktivitetsområden (1-10) där 1 är det mest attraktiva. En lägenhet i område 1 har således en skälig anledning, enligt Malmömodellen, att få en högre hyressättning sett utifrån sitt läge (Boverket, 2017). Något som beskrivs som Mikroläge tas också med i bedömningen av en lägenhets geografiska plats (Bergsten & Josefson, 2006). Det som räknas in under mikroläget är sådant som befinner sig i den närmaste omgivningen till lägenheten. Poäng dras av (skäl för lägre hyra) om det förekommer buller från en närliggande trafikerad gata, poäng kan istället läggas till (skäl för högre hyra) om exempelvis en vacker park är belägen i närheten till bostaden (ibid.). Bedömningar i avseende till mikroläget blir högst subjektiva och är därmed mera av en förhandlingsfråga mellan Hyresgästföreningen och fastighetsägaren. I själva lägesbegreppet ingår också vilket våningsläge som bostaden ligger på, kort sagt ju högre upp lägenheten befinner sig desto bättre läge anses den ha (ibid.).

Det är Malmömodellens fokus på läget som gör att flera författare menar att modellen är ett närmande mot marknadshyror. Lägesaspekten utgår inte lika mycket från den genomsnittlige brukarens (hyresgästens) värde som det skulle gjort ur en ren bruksvärdesprincip, utan mer utifrån det lägespris som skulle råda på den fria hyresmarknaden (ibid.). Det geografiska läget får således en stor inverkan på hyressättningen. Det flera författare pekar på är att dessa hyror,

satta utifrån Malmömodellen, är mindre reglerade och mer marknadsanpassade (Bergsten & Josefson, 2006; Hyreskommissionen, 2018). Men att det skulle vara fråga om rena marknadshyror är det inte, då hyresförhandlingar med hyresgästföreningen genomförs i enlighet med rådande lagstiftning (Bergsten & Josefson, 2006; SFS 1978:304). Men att modellen rör sig mot ett mer marknadsanpassat sätt genom att bedöma hyran utifrån lägenhetens belägenhet i staden råder det inga tvivel om. Beroende på lägesfaktorn som ett boende har kan det påverka hyran med tusentals kronor varje månad.

4.1.7. Halvt reglerat eller Helt fritt

Den form av hyresreglering som förekommer i Sverige idag är till för att framförallt skydda hyresgästen mot osäkra villkor som en fri marknad med fri hyressättning och fria kontraktsvillkor för med sig (Boverket, 2014). Besittningsskyddet försäkrar hyresgästen om att oskäliga hyreshöjningar inte kan uppstå. De årliga hyreshöjningar som förekommer på en reglerad marknad är marginella och ska spegla utvecklingen av konsumentprisindex (Glaeser, 2003). Enligt en scenarioanalys utförd av Ramböll (2015) skulle införandet av marknadshyror i det svenska hyresbeståndet få negativa konsekvenser för framförallt hyresgästerna. Där de menade att de som skulle vinna på en sådan hyresreformering framförallt var fastighetsägare, både privata och allmännyttiga, då hyresgästernas betalning till fastighetsägare skulle öka med 67 miljarder SEK (Ramböll, 2015). Ett införande av marknadshyror skulle kunna bidra till att företag som investerar kortsiktigt skulle ta större plats på bostadsmarknaden, och att fokusen på vinstmaximering skulle kunna leda till att underhåll av fastigheterna blir eftersatt (Ramböll, 2015).

Förespråkare för en friare hyresmarknad åberopar oftast mobiliteten som en av de största anledningar till att avskaffa det system som det svenska hyressättningssystemet med sitt besittningsskydd idag vilar på (Donner, Englund & Persson, 2017). Förespråkarna syftar till att mobiliteten är för liten på dagens hyresmarknad, och ger inte exempelvis pensionärer med utflyttade barn möjlighet att flytta och på detta viset frigöra lägenheter för marknaden (ibid.). Det finns även de som menar att välfärdsvinster skulle kunna komma från införandet av fri hyressättning, genom att incitament för att bygga nya hyreslägenheter skulle komma ifrån högre marknadshyror och en omfördelning av hyresgäster (Andersson & Söderberg, 2013).

4.2 Segregation

Ordet segregation associeras ofta med stigmatiserande områden, det som många väljer att lite endimensionellt kalla ”förorten” (Andersson et al. 2017). Forskare inom segregationsfrågan pekar snarare på vikten att förstå segregationsbegreppet som relationellt (Grander, Rasmusson, Salonen, 2019). Den faktiska definitionen beskrivs enligt nationalencyklopedin som det ”rumsliga åtskiljandet av befolkningsgrupper” (Nationalencyklopedin, 2019b). I enlighet med denna definition måste alltså ett segregerat samhälle bestå av två motpoler (Grander, Rasmusson, Salonen, 2019; Stigendal, 2007). Den pekar även på att dessa motpoler även skulle vara spatialt separerade. Koncentrationen av en viss befolkningsgrupp på en och samma geografiska plats är det som fastställer segregationen, alltså inte bara klasskillnader, andelen resurssvaga eller andelen invandrare (Stigendal, 2007). Därför måste man utvidga den endimensionella synen på segregation även till attraktiva områden med en homogen befolkningskoncentration (ibid.). De attraktiva områdena med höginkomsttagare är de facto mer segregerade då de ofta har en mer koncentrerad och homogen befolkningssammansättning (Andersson et al. 2007). Segregation kan ses som en konsekvens av ett misslyckat ”samhällsbygge”, samtidigt vet vi att människor med liknande bakgrunder, intressen och kultur oftast dras till varandra (Hyresgästföreningen, 2018; Stigendal, 2007). Begreppet segregation är i sig självt inget problem utan ett naturligt fenomen, det är när konsekvenserna påverkar individernas livsmiljö som det skapar samhälleliga komplikationer (Grander, Rasmusson, Salonen, 2019).

Segregation brukar inom forskning delas upp i tre kategorier: socioekonomisk, demografisk och etnisk (Andersson et al. 2017). Den socioekonomiska segregationen syftar till skillnader i ekonomiska resurser och samhällsklass mellan geografiskt åtskilda grupper (Grander, Rasmusson, Salonen, 2019). Demografisk segregation syftar istället till en faktiskt boendesegregation, sett till den geografiska uppdelningen av upplåtelseformer och hushållstyp (ibid.). Den demografiska aspekten berör även uppdelningen av ålder och kön (ibid.). Etnisk segregation avser rumsliga skillnader och koncentrationen av människor med liknande etnisk och kulturell bakgrund (ibid.).

4.2.1. Svensk historik kring segregationen

Fram till 60-talet var begreppet segregation inte relevant när det gällde svenskars bostadsförhållanden, den stora problembilden var bostadsbrist, omoderna lägenheter och trångboddhet. Miljonprogrammet sågs som lösningen på dessa problem (Stigendal, 2007; Andersson et al. 2017). 70-talets bostadsöverskott, i och med oljekrisen 1974 ökade valfriheten av boende för resursstarka hushåll medans de med en svagare socioekonomisk ställning var hänvisade till miljonprogrammets flerbostadsområden. På så sätt befästes socioekonomiska skillnader samt socioekonomisk segregation (Andersson et al. 2017; Stigendal, 2007). I och med att många av lägenheterna i miljonprogrammets flerbostadsområden stod tomma fann nyanlända flyktingar en bostad i dessa områden som arbetar- och medelklassfamiljer flytt (Andersson et al. 2017). Därmed blir miljonprogrammets boendesegregation också en del av en etnisk segregation, även den bostadsegmentering vi ser idag har sitt ursprung i miljonprogrammets tendens att förbise vikten av blandade upplåtelseformer (Andersson et al. 2017; Grander, Rasmusson, Salonen, 2019). Redan här börjar man urskilja hur hyresbostäderna blir ett boendealternativ för de resurssvaga (Grander, Rasmusson, Salonen, 2019).

4.2.2. Bostadssegmentering

Den svenska bostadspolitiken har genomgående strävat efter en neutralitet mellan upplåtelseformerna (Grander, Rasmusson, Salonen, 2019). De senaste 30 åren har vi kunnat urskilja en ökad skiktning när det kommer till vem som bor i vilken typ av bostad, som ett resultat av 1990-talets nya bostadspolitik (Andersson, Bråmå & Hogdal, 2007; Grander, Rasmusson, Salonen, 2019; Grander, 2018). Den allmännyttiga hyresrätten har på senare år kommit att alltmer förknippas med låginkomsttagare (Andersson, Bråmå & Hogdal, 2007; Grander, Rasmusson, Salonen, 2019). Den här utvecklingen har spätt på den ekonomiska ojämlikheten, då hyresrätten kommit att bli den dyraste upplåtelseformen sett till disponibel inkomst (Grander, 2018; Grander, Rasmusson, Salonen, 2019). Före detta bostadsministern Stefan Attefall instämmer i sin krönika (Attefall, 2018, 25 oktober) om att hyresrätten blivit ett “andra klassens” boende. På så sätt kan vi se hur bostadssegmenteringen bidragit till en socioekonomisk segregation på bostadsmarknaden. Segmenteringen av bostäder tydliggör även den etniska segregationen, då vi kan se att allmännyttiga bostadsaktiebolag huserar en högre andel utlandsfödda (Hyreskommissionen, 2018). Svensk och internationell forskning pekar på att den segregering som uppstår riskerar att påverka livsmöjligheter sett till utbildning, möjligheter på arbetsmarknad och den generella hälsan (Andersson et al. 2017). Detta påverkar

i större utsträckning i och med boendesegmenteringen vissa specifika grupper i samhället mer än andra (ibid.).

4.2.3. Analytiskt ramverk

Det teoretiska ramverket är framförallt till för att förstå hur en hyresmarknad kan ta sig uttryck, detta helhetsperspektiv kommer vara det fundament som utgör vår analys. Det är av vikt att begreppet segregation är väl definierat, vi måste ha en djup förståelse kring segregation för att kunna dra rimliga slutsatser kring deras relation till hyressättning. Ett redogörande för de bakomliggande affärsmässiga principer till marknadshyror, som ett neoklassiskt nationalekonomiskt system utgör, måste förstås för att resultat som kan ses förespråka en förändring av den svenska hyresmarknaden ska kunna analyseras.

5. Resultat

5.1. Kunskapsöversikt

I vår kunskapsöversikt kommer vi presentera den befintliga forskningen som finns om hyressättning och hyresmarknader kopplat till segregation. Vi kommer presentera forskningen under utvalda teman.

5.1.1. Forskning kring segregation och hyressättning i Sverige idag

Den effekt som det svenska systemet med sin “soft rent-control” (Enström Öst et al. 2014) har på segregationen i Sveriges städer kan se olika ut beroende på vilken typ av segregation man tittar på. Enligt en studie gjord på hyresbeståndet i Stockholm, jämförde man segregationen i nuvarande reglerat bestånd med en tänkt marknad med friare hyressättning (ibid.). Den tänkta fria marknadens hyressättning fick de till genom att jämföra inkomster i hyresrätt respektive bostadsrätt. De tittar på olika typer av segregation såsom inkomst, utbildning, hushållens ålder och ursprung (ibid.).

I det mjukt reglerade beståndet fann de att inkomstsegregationen var mindre än om man jämför med en friare marknad och friare hyressättning (Enström Öst et al. 2014, s.364). När studien undersökte segregation sett till de andra aspekterna fann de att en friare marknad och nuvarande hyresmarknad var någorlunda jämlika när man jämförde utbildningssegregation, etnisk

segregation och segregation sett till antal barn (Enström Öst et al. 2014). Det studien dock visade på angående dessa typer av segregation var att det privatägda hyressystemet var något mer segregerat än både det kommunalt ägda hyresbeståndet och det som är sett som det tänkta fria hyresbeståndet (ibid.). Utbildningssegregation kunde man se ökade, i alla undersökta segment, ju längre ifrån en stads centrum man rör sig (ibid.). Det författarna lägger fram som sin slutsats är att studien skulle kunna ses som ett motbevis mot nollhypotesen att hyresreglering motverkar segregation (Enström Öst et al. 2014).

5.1.2. Forskning kring tilldelningsmekanismen & segregation

Glaeser (2003) menar att på grund av att priserna hålls under ett jämviktspris i ett reglerat hyressystem, kommer detta leda till att olika tilldelningsmekanismer kommer spela roll om man får en lägenhet eller inte (ibid.). Ett exempel på en sådan tilldelningsmekanism är enligt Glaeser (2003) det han väljer att kalla för standardiserad bostadskö. En bostadskö riskerar enligt hans forskningsstudie att leda till framförallt ålders- och ursprungssegregation, vilket leder till att de som har minst alternativkostnad sett till tiden man behöver stå i kön vinner på ett sådant system (Glaeser, 2003). Det forskningsstudien vidare menar på sett till bostadsköer är att detta också leder till att ekonomiskt svaga hushåll tenderar att stanna i reglerat bestånd. Vilket å ena sidan kan leda till ökad integration i ekonomiskt starka områden och å andra sidan till ökad segregation i ekonomiskt svaga områden. Något som skulle kunna säga stödjas av undersökningsresultatet i “Household allocation and spatial distribution” (Enström Öst et al. 2014) som visade att äldre hushåll var överrepresenterade i det reglerade hyresbeståndet i centrala delar av Stockholm (Enström Öst et al. 2014, s.367). Ett liknande argument görs även med hänsyn till ursprungssegregation, då nyanlända i behov av bostad missgynnas av bostadsköernas poängsystem över hur länge man har stått i dem (Glaeser, 2003; Enström Öst et al. 2014).

Enligt Glaeser (2003) kan bostadsbolag välja att inte använda sig av bostadsköns mekanism för att tilldela sina lägenheter, utan lutar sig på en annan tilldelningsmekanism (ibid.). En tilldelningsmekanism som ökar risken för diskriminering via att en hyresvärd föredrar att välja en hyresgäst som liknar de som redan hyr, som därmed gör lägenheten mer “attraktiv”, och på sikt kan tänkas bidra till segregationen (ibid.). En risk när fastighetsägare kan välja sina hyresgäster fritt på en reglerad marknad menar Glaeser (2003) kan leda till favoritism och nepotism. Framförallt då en hyressättning på den reglerade marknaden är under en fri marknads hyressättning kommer fler människor efterfråga en sådan lägenhet vid det prisläget än vad det

faktiskt finns lägenheter, vilket då leder till att till exempel nepotism kan komma att spela roll vid tilldelning av lägenheter (Glaeser, 2003). Det är alltså det klassiska argumentet emot utbudsunderskott som återigen läggs fram.

5.1.3. Forskning kring mobilitet på hyresmarknaden & segregation

Bristen av rörelse på hyresmarknaden ses av många som en av de stora konsekvenserna av en reglerad marknad. Ständig mobilitet ses som något i grunden positivt då det öppnar upp hyresrätter för nya hyresgäster och skapar variation i den demografiska konstellationen. En reglerad marknad tillåter låga hyror för hyresrätter belägna i attraktiva centrala lägen, vilket skapar en lägre vilja hos hyresgästen att ge upp sitt kontrakt (Glaeser, 2003). Den ökade kostnaden som en flytt skulle innebära riskerar alltså att “låsa” hyresgästen till ett förmånligt kontrakt och skadar på så sätt mobiliteten och hyresmarknadens effektivitet (Glaeser, 2003; Diamond, McQuade, Qian, 2019). Motståndare till en reglerad hyresmarknad menar alltså att regleringen först och främst gynnar de som redan befinner sig på marknaden samtidigt som regleringen gör det svårare för hushåll utanför att ta sig in på den. Vissa menar även att regleringen riskerar att skapa problem för hushållet som besitter det förmånliga kontraktet. “Låsningen” kan, i takt med att de boendes livssituation förändras, försvåra hushållets möjligheter till flytt just på grund av de ökade kostnader som en flytt skulle innebära (Diamond, McQuade, Qian, 2019).

Låg mobilitet kan däremot i vissa fall stärka integrationen och minska undanträngningen av en specifik samhällsgrupp. Glaeser (2003) menar att reglering av hyresavgiften kan motverka segregation i en stad som har en positiv ekonomisk utveckling. I områden och städer som blir alltmer attraktiva och där hushållens socioekonomiska status ökar kan reglerade hyresrätter skapa en större demografisk diversitet, medan hyrorna på en fri marknad snabbt skulle skjuta i höjden och tvinga bort de resurssvaga hushållen (Glaeser, 2003; Diamond, McQuade, Qian, 2019). De reglerade hyresrätterna skulle istället ha större möjlighet att bevara det ursprungliga hushållet i det gentrifierade området (ibid.). Diamond, McQuade & Qian (2019) pekar på, med sin undersökning av San Franciscos hyresrättsbestånd, att hyresgäster inom det reglerade segmentet av lägenheter också hade större benägenhet och möjlighet att bo kvar i staden även i ett långsiktigt perspektiv.

Glaeser (2003), Diamond, McQuade & Qian (2019) lägger stor vikt på den ena segregationspolen, men eftersom vi utgår från segregationsbegreppet som relationellt måste vi

även se till förflyttningsmönster från attraktiva lägen till mindre attraktiva. Lind & Hellström (2006) genomförde en studie om hur en friare hyresmarknad kan påverka segregationen. De jämförde Stockholms reglerade marknad med Malmös något friare hyressättning i ett naturligt experiment, där de undersökte socioekonomiska förutsättningar och förflyttningsmönster inom städerna. Studien visade bland annat på att förflyttning från Malmös minst attraktiva områden till de mest attraktiva områdena, under åren 1992-2001, i regel var betydligt mer vanligt förekommande än vice versa (Lind & Hellström, 2006). Författarna pekar på en diskrepans mellan deras hypotes att marknadsmässiga hyror skulle öka utflyttningen från attraktiva områden till de minst attraktiva och det verkliga utfallet (ibid.). Resultatet från Malmö och Stockholm visar på att utformningen av hyressystemet inte påverkar förflyttningsgraden mellan de mest attraktiva och de minst attraktiva (ibid.).

5.1.4. Forskning kring renovering & segregation

Ett av problemen med den systematiska hyresmodellen handlar om fastighetsägarens möjlighet att diktera hyran och den målgrupp man riktar sig till. Malmömodellen har gett fastighetsbolagen större inflytande både i förhandlingen om hyra men speciellt när det kommer till renoveringar och modernisering av deras lägenhetsbestånd.

Renovering och upprustning är strikt reglerat och går att finna i Hyreslagen 18§. Lagen bestämmer i korthet att hyresvärden inte får utföra renovering eller upprustning som syftar till en standardhöjning utan hyresgästens tillåtande. Så länge hyresrätten är uthyrd och bebodd har alltså hyresvärden ingen realistisk chans att kunna höja hyrorna genom renovering. Hyresvärden kan däremot rusta upp lägenheten i precis vilken utsträckning som de vill när den står tom. Således har konceptrenoveringar blivit ett allt mer vanligt förekommande fenomen. Fastighetsbolag har numera affärsmodeller med målet att köpa upp hyresbostadsfastigheter i attraktiva områden med tillväxtpotential för att sedan renovera dessa (Hyresgästföreningen, i.å.). Upprustningen utförs i mellanrummet mellan ut- och inflyttning och syftar till att modernisera lägenheten, dess utrustning och fastigheten i helhet och de tillträdande hyresgästerna får därför betala full ombyggnadshyra (ibid.). När sedan vinsten maximerats finns en risk att beståndet säljs av till högstbjudande (ibid.).

Glaeser (2003) pekar däremot på att nödvändiga renoveringar kan komma att förbises vid en alltför strängt reglerad marknad. Om ursprungshyran befinner sig under rådande marknadspriser kommer renoveringar inte genomföras förrän standarden i lägenhet sjunkit och

till slut motsvarar marknadspriset (ibid.). Han menar därtill att en mjukt reglerad bostadsmarknad, såsom den svenska hyresmarknaden, där upprustning av bostaden innebär en högre hyra, inte skulle leda till särskilt många fler renoveringar (ibid.). Eftersom en förhandling mellan hyresgäst och hyresvärd alltid uppstår vid ny hyressättning kommer hyresvärden sällan kunna ta ut 100% av kostnaden som uppstår i och med upprustningen (ibid.). Därför kommer det inte att löna sig för fastighetsägaren att utföra en sådan handling från början (ibid.).

5.1.5. Forskning kring nyproduktion & segregation

Det mest klassiska argumentet mot en reglering av hyresmarknaden handlar om dess påverkan på nyproduktionen av hyresrätter. De flesta forskare menar att regleringen inte tillåter tillräckliga ekonomiska incitament för fastighetsägare att investera i nyproducerade hyreslägenheter. Nationalekonomen Edward Glaeser (2003) förklarar i sin forskning effekterna av bristen rörande nyproduktion genom att redogöra för grunderna rörande ekonomisk teori. Han menar att om utbudet inte kan motsvara den efterfrågan som ställs så kommer priserna öka över hela beståndet (ibid.).

Bergenstråhle (2008) ställer sig tveksam till Glaesers resonemang och menar att hyresmarknaden är mer komplex än så. Han refererar tillbaka till hyresmarknaden på 1930-talet i Sverige då vi hade en fri marknad för att stärka sin ståndpunkt (ibid.). Bostadsbristen var då värre än någonsin förut särskilt när det kom till hyresbeståndet, men eftersom de privata fastighetsägarna agerade utefter vinstmaximering kunde de helt enkelt vänta ut bostadsbristen tills efterfrågan var så hög att de kunde vara säkra på att nå en mycket god avkastning (ibid.). Dessa tendenser kan ses än idag och Bergenstråhle (2008) menar att förvaltningen och underhållet av fastigheten skapar oförutsägbarhet vilket kräver långsiktig planering och en säkerhet i att samtliga bostäder konstant kommer vara uthyrda. Den säkerheten går inte att nå utan ett överflöd av efterfrågan, med andra ord så kommer privata fastighetsvärdar inte kunna “bygga bort” bostadsbrist oavsett fri eller reglerad marknad (ibid.). Han påpekar att Sveriges försök att motivera nyproduktion genom presumtionshyror inte fungerat och att man inte kunde se någon tydlig ökning av nyproducerade hyreslägenheter som följd av detta (ibid.).

5.1.6. Forskning kring ombildning & segregation

Ett sätt som hyresrätter försvinner från hyresmarknaden är genom att en fastighet genomgår en ombildning, det vill säga att fastigheten konverteras till en bostadsrättsförening. En minskning