Bostadsprojekt i Årsta,
arkitekten som byggherre
Titel: Bostadsprojekt i Årsta, arkitekten som byggherre Utgivare: Boverket mars 2009
Upplaga: 1:1
ISBN pdf: 978-91-86045-86-9
Sökord: Bostadsbyggande, byggherrar, arkitekter, byggprocessen, fastighetsförvaltning, ekonomi, kostnadseffektivitet, Årsta Dnr: 504-2020/2004
Rapporten finns som pdf på Boverkets webbplats.
Rapporten kan också tas fram i alternativt format på begäran. ©Boverket 2009
Förord
Denna rapport är en sammanställning och redovisning av projektet Bostadsprojekt i Årsta. Rapporten tittar på möjligheterna att i
arkitektrollen förena rollerna som byggherre, arkitekt och förvaltare i byggprocessen.
Projektet är en fallstudie där arkitekter i rollen som byggherrar, aktivt arbetar med att kunna bidra till förnyelse genom att påverka kostnader och kvalitet.
Projektet är en del i Boverkets Byggkostnadsforum och har finansierats till viss del med hjälp av Boverket. Rapporten är sammanställd av Praktiserande Arkitekter AB, som även svarar för sakinnehållet.
Karlskrona mars 2009 Ulf Troedson
Överdirektör Boverket
Innehåll
Sammanfattning ... 7
Bakgrund ... 11
PAR – 27 arkitektkontor i samverkan... 11
PAR – Arbetsmetodik, ledningssystem... 15
PAR – samarbete med Stockholms stad ... 17
PAR – Fastighetsbolag, fastighet, markanvisning ... 17
Ansökan till Boverket ... 21
Formulering av bostadsprojekt Årsta... 25
Förutsättningar för markanvisning... 25
Tävlingsprogram... 27
Miljöprogram, daterat 2004 08 20 ... 32
Arkitekttävling ... 38
Utbildning och studier under projektet ... 49
Tidiga kalkyler ... 49
Bullerutredningar, rekommendationer... 50
Detaljplanen... 51
Detaljplaneprocessen... 51
Loggbok för den formella hanteringen och projektets utveckling... 53
Arbete med exploateringsavtal ... 61
Processen ... 61 Loggbok... 61 Projektet ... 63 Projektprogram... 63 Kalkyler... 75 Alternativa upplåtelseformer ... 78 Garage ... 80
Byggnadssätt, material och konstruktion ... 81
Energiförbrukning I driftsskedet ... 84
Fuktsäkring... 87
Miljöpåverkan i byggskedet... 87
Innemiljö och tillgänglighet ... 88
Yttre gestaltning ... 88
Slutsatser... 93
Utveckling av ledningssystem ... 93
Värdebaserad miljöstyrning... 94
Arkitekten som byggherre ... 96
Utbildningsplan för PAR ... 99
Sammanfattning
Under de 14 år som PAR nu haft sin verksamhet har antalet delägareföretag nästan fördubblats och ambitionerna avseende utvecklingsprojekt, seminarier, studieresor mm har successivt förverkligats och stadigt ökat.
En möjlighet som under en längre tid har diskuterats och som nu konkretiserats att i arkitektrollen förena rollerna som byggherre, arkitekt och förvaltare i byggprocessen.
Vi skulle på så sätt kunna bidra till förnyelse genom att aktivt påverka kostnader och kvalitet. Vi skulle också ekonomiskt på sikt få ytterligare ett ben för att stå på. Dessutom skulle delägarna tillföras nya erfarenheter och kompetens.
De mål som formulerats i denna fallstudie är att;
• Bli förknippade och tillhöra den grupp initiativtagare som pekar ut och konkret visar hur ett framtida bostadsbyggande kan gestaltas. En ny inriktning på bostadsbyggandet baserat på egna tidigare erfarenheter och ett visionärare synsätt.
• Lära oss mer om processen och dess förutsättningar genom att agera i alla skeden av ett byggprojekt.
• Förstå och bearbeta brister i process och förutsättningar (även de politiskt beslutade) i ett bostadsprojekts tillblivelse och förvaltning. • Följa upp och utvärdera kvalitets- och miljöprogram, planering och
process i samtliga skeden för att därigenom kunna tillföra vårt ledningssystem vitala erfarenheter.
• Visa att det går att bygga bättre bostäder till hög kvalitet och till rimliga kostnader genom att arkitekter tar ett större ansvar i plan- och byggprocessen.
• Redan genom det första bostadsprojektet visa att det går att bygga bättre bostäder till lägre kostnader genom bättre samverkan i byggprocessen för att därmed nå bättre lönsamhet än
Det resultat vi kan se är:
Vid en återblick på de ambitioner som uttrycktes inför projektstarten beträffande arkitektens roll som byggherre är det lätt att konstatera att dessa var mycket högt ställda. Först kan konstateras att byggherrerollen aldrig fullföljts av PAR i och med att projektet övertagits av SKB inför färdigprojektering och byggande. Byggherrerollen i dessa skeden kommer PAR enligt avtal med SKB ändå att följa genom sin programgrupp.
Förhoppningar om förnyelse genom att aktivt påverka kostnader och kvalitet är knappast felaktigt formulerade men rimligen alldeles för optimistiska att uppnås vid första projektet. Generellt sett var nog vår uppfattning om genomförandetiden den största felbedömningen.
Tillsammans med insikten av betydelsen att ha ekonomiska resurser och ekonomisk uthållighet bakom sig ledde detta till att mycket av
spjutspetsambitionerna ersattes av ett mer gängse projektgenomförande. För PAR innebär det inte att projektet skulle ha misslyckats. De
pedagogiska vinsterna har tvärtom varit stora och erfarenheterna kanske rent av ännu mer värdefulla än om ambitionsnivån varit lägre från starten.
En anledning till tidsutdräkten kan ligga just i avsaknaden av egen finansiering och därmed också avsaknaden av risktagandet som incitament och pådrivande kraft. Planprocessen tog ofta formen av en kollegial diskussion med kommunens handläggare utan strikta
tidsgränser. En erfarenhet som kan dras av detta är att när arkitekter är byggherrar kan det understödja en yrkeslojalitet med planhandläggarna som kanske kan vara till men för projektets ur strikt
exploateringssynpunkt.
Att PAR med detta projekt kommer att förknippas med den grupp initiativtagare som konkret pekar ut hur ett framtida bostadsbyggande gestaltas kan nog ses som en förhoppning, vilken endast till en mindre del hunnit förverkligas. Ur vår synvinkel har ändå ett stort steg tagits i och med att vi klivit över en tröskel och vidgat vår yrkesroll. Inte minst har turerna kring exploateringsavtalet och förhandlingarna kring
projektekonomin med presumtiva övertagare av projektet bidragit till kunskaperna om hur starkt ekonomin styr i projekt. PAR kan utan tvekan hänvisa till viktiga erfarenheter av projektinitiativ och
byggherreerfarenhet inför framtida projekt.
Under projektets framskridande har också marknadens utveckling och ändrade politiska beslut kring bostadsbyggandets bidragsformer haft stor inverkan. Det har bidragit till osäkerhet i kalkylerna och en utdragen process. Det har samtidigt understrukit vikten av att vara beslutsmässig, det gäller även stadens handläggare, och behovet av snabba
beslutsgångar, vilket kan vara en svårighet när ett företag som PAR skall uppträda som den ena parten.
PAR har inte lyckats uppnå förhoppningarna att redan i det första bostadsprojektet visa att det går att bygga bättre bostäder till högre kvalitet och till lägre kostnader och bättre lönsamhet än
branschgenomsnittet. Men i Årsta har PAR utmanat de i sektorn gängse arbetssätten och dragit erfarenheter som är väl värda att föra ut och studera inom PAR för att tillföra delägarna nya erfarenheter och
kompetens. PAR-företagen kommer på sikt att ekonomiskt få ytterligare ett ben att stå på.
Bakgrund
PAR – 27 arkitektkontor i samverkan
PAR skall vara en källa till kunskap och inspiration och skall, genom kvalificerad utbildning, gemensamma utvecklingsprojekt, studieresor, seminarier mm, medverka till delägarföretagens utveckling. Genom samarbetet inom PAR utnyttjas företagens samlade resurser och alla medarbetares kunskap.
PAR bildades 1995 av 14 arkitektkontor i Stockholmsregionen. Idag ägs PAR av 27 företag, med ca 200 medarbetare.
Samverkan inom PAR ger bland mycket annat:
• det stora företagets resurser och det mindre företagets flexibilitet • en kontinuerlig kompetensuppbyggnad
• en gemensam omvärldsbevakning
• ett professionellt agerande mot kunder och medarbetare genom en gemensam hållning vad avser kvalitet, miljö, informationssäkerhet
Mål
PARs mål är att utgöra en kvalitativ resurs för PAR-företagen så att de blir bättre rustade att möta marknadens krav och samtidigt förmår att hävda betydelsen av god arkitektur. Resultatet av denna målsättning skall kunna avläsas i höjd kompetens, stärkta kundrelationer, bättre ekonomi och ett professionellt ledarskap hos företagen.
Organisation
PAR drivs som aktiebolag med en styrelse på 6 ledamöter med personliga suppleanter. Företaget har en VD anställd på deltid. Varje höst hålls ett tvådagars delägarmöte där kommande års verksamhet och prioriteringar diskuteras och en verksamhetsplan fastställs. Vid bolagsstämman, som äger rum på våren, avhandlas i första hand bolagets ekonomi.
Samarbetet inom PAR
Utveckling av kunskap sker som regel i arbetsgrupper, vilka vid behov tillsätts av delägarmötet eller styrelsen. Dessa grupper arbetar efter
uppdragsbeskrivningar, mot preciserade mål och inom bestämda tids- och kostnadsramar. De kan vara permanenta eller knutna till ett visst projekt. Exempel på sådana grupper är: Arkitekturutvecklingsgruppen, Gruppen för ledningssystem, och Rekryteringsgruppen.
Genom detta arbete skapas en gemensam kunskapsbank ur vilken PAR-företagen kan ta för sig efter behov och intresse. Avsevärda resurser avsätts varje år för detta ändamål.
PAR kan också, genom att företagen delar på utgifterna, till rimliga kostnader anlita specialister inom olika områden. Detta sker bland annat i vår omfattande utbildningsverksamhet.
En viktig grund för samarbetet inom PAR är också att företagen i sina uppdrag kan nyttja de gemensamma resurserna och varandras kompetenser. Genom samarbete, olika företagskulturer och en mångfald av erfarenheter gynnas de kreativa processerna. De sammanlagda resurserna ger också företagen eller PAR möjlighet genomföra större projekt.
Verksamhetsområden
PAR arbetar i första hand inom följande tre verksamhetsområden. Arkitektur
PAR anordnar, föreläsningar och workshops med framstående arkitekter från hela världen. Vi gör studieresor och anordnar visningar av
intressanta projekt. Vid de månatliga företagsträffarna tas ofta, ibland genom inbjudna gästföreläsare, upp ämnen med anknytning till aktuella arkitekturfrågor.
Process
PAR arbetar med alla typer av projekteringsrutiner och vi har på vårt intranät utvecklat ett digitalt miljölednings- och kvalitetssystem. Gemensamma erfarenheter och kunskaper tas härigenom till vara i syfte att minimera risken för projekteringsfel. Systemen innehåller även rutiner skedena före och efter själva projekteringen – det kan gälla
programskrivning, uppföljning, erfarenhetsåterföring och dylikt. Vår strävan är också att involvera våra kunder i projekteringens olika processer. Genom Formas har PAR gett ut Miljöriktig projektering – handledning för byggherrar. En liknande handbok för projektörer är under utarbetande. Genom stöd från NUTEK har PAR tagit fram ett antal dokument för miljöriktig projektering:
• Inspirationsguide för miljöriktig projektering
Ett litet häfte med inspirerande exempel på projekt som genomförts med särskilda miljöhänsyn.
http://www.byggmiljo.se/pdf/Insp.guide 050509SM.pdf • Vägledning för miljöriktig projektering för Byggherrar och
Projektörer
En skrift om ca 30 sidor med kortfattad beskrivningar av teorier och systematik för miljöriktig projektering.
http://www.byggmiljo.se/pdf/Vagledning 040811-HG.pdf • Handbok för Miljöriktig projektering
En skrift om ca 135 sidor innehållande både grundläggande fakta om byggandets miljöpåverkan och exempel över systematik för
miljöriktig projektering. Handboken är ursprungligen producerad av Danska PBS-center och har översatts, tolkats och omarbetats efter svenska förhållanden och med grund i övriga resultat från våra delprojekt. Handboken används lämpligen för utbildning och som uppslagsbok.
http://www.byggmiljo.se/pdf/Handbok 040811-HG.pdf • Miljöprogram
Det miljöprogram som ligger som del av programhandlingarna för Årsta/Largen. Tanken är att miljöprogrammet i omarbetade former ska användas även i andra PAR-projekt.
http://www.byggmiljo.se/pdf/PAR-Arsta-miljoprogram040528.pdf • Total kontrollplan
För säkring av miljökraven används metodiken enligt "Total
Kontrollplan". Metodiken är ursprungligen framtagen i ett samarbete mellan KTH, Stockholms Stadsbyggnadskontor, Stockholms
Byggmästareförening m.fl. Metodiken grundar sig på Plan och Bygglagens krav på kontrollplan. Tanken är att alla de kontroller som utförs i ett byggprojekt skall samlas i en kontrollplan.
Företagande
Här arbetar vi med i stort sett alla frågor från företagsekonomi, affärsmannaskap, organisationsfrågor och ledarskap till utveckling av tids- och redovisningssystem. Här ingår också juridik både avseende konsultansvar, uppdragsavtal och anställningsförhållanden.
PAR-företagen är idag;
– Albatross Team Ann Westerman – arc Lars Pålsson Arkitektkontor – ARGO Arkitekter AB
– Arkitekt Stensson AB
– Arkitekter Engstrand och Speek – HMXW arkitekter
– Fokus Arkitektur
– byggnadskonst, arkitektur & konst – Fidjeland Arkitektkontor
– Fram Arkitekter
– Glockgruppen Arkitekter
– Harald Schmalensee Arkitektkontor – Jonsson & Arnell Arkitektkontor – Klemming arkitektkontor
– Landskapslaget AB – Ljungh arkitekter
– Lund & Valentin i Stockholm – METRIX
– Nils Smedmark Arkitekter – Olle Rex Arkitektbyrå – Stadion Arkitekter – Studio 1.11 Arkitekter
– Tallius Myhrman Arkitekter – W:A:K Arkitekter
– Wåhlin arkitekter – Zenit arkitekter – zuez Arkitekter
I de ursprungliga bolagshandlingarna skrev vi att PAR skulle utgöra ett ”kvalitetsmärke”. Detta innebär att PAR ska driva frågor som gör att PAR-företagen förknippas med kompetens och kvalitet.
• PAR ska stödja och utveckla delägarföretagen och deras verksamhet på ett sådant sätt att de vinner respekt och förtroende på marknaden. Detta arbete bör även leda till en förbättrad lönsamhet, som säkrar företagens utveckling och fortbestånd.
• PAR:s vision är att delägarna genom sin kompetens skall få ett ökat inflytande i uppdragen och därigenom möjlighet att skapa god arkitektur och att bidra till en bra miljö.
• PAR skall kunna agera fritt för att kunna skapa så bra förutsättningar som möjligt för PAR-företagen. Ett sätt är att medverka i debatter och seminarier som förespråkare för de värden vi gemensamt står bakom. • PAR skall också utveckla företagens villkor genom att initiera en aktiv
och offensiv dialog med företagens kunder genom seminarier och utställningar m.m.
• PAR kan också vara ett stöd för enskilda PAR-företag då problem uppstår i förhållandet till myndigheter, beställare m fl.
• Hemsidan skall spegla aktuella aktiviteter och delägarnas framgångar. Den skall också vara en del av varumärkesbyggandet.
• PAR skall genom styrelse, vd, arbetsgrupper och enskilda agera i olika frågor där vi kan härleda en direkt nytta för delägarföretagen.
• PAR skall med hög kompetens söka att: ge en god marknadsöversikt vad gäller utveckling och strukturer på vår marknad och nära följa de branschförändringar som sker i bygg- och fastighetssektorn.
• PAR skall kunna bidra med relevant rådgivning i upphandlings- och företagsfrågor.
• PAR skall arbeta för ett ökat samarbete mellan PAR-företagen. • PAR skall för respektive år ha ett antal arbetsgrupper relaterade till
den för året aktuella verksamhetsplanen.
• PAR skall ta fram viktig utbildning för delägarna och initiera olika utvecklingsprojekt.
• PAR skall verka för stimulerande umgängesformer mellan delägarna så att man lär känna varandra och skapar en ”PAR-anda”.
• PAR skall genom styrelsen behandla olika strategiska frågor som ligger i linje med den av aktieägarmötet beslutade utvecklingen. • PAR skall genom vd och/eller styrelse ha en beredskap för att hjälpa
till vid skrivande av samarbetsavtal och för medling vid eventuella tvister mellan PAR-företagen.
PAR – Arbetsmetodik, ledningssystem
PAR startade redan tidigt med att ta fram ett kvalitetssystem som sedermera integrerades med miljöledningssystemDet s.k. verksamhetssystemet är under ständig utveckling och den senaste versionen 2008 är nu under arbete. Där har bl.a. erfarenheter från vårt Årstaprojekt kommit till stor nytta. Systemet består av följande;
Generella G1 4.2.2 Manual VD Alla G2 4.2.1 Dokumentförteckning KS Alla G3 5.4.2 Verksamhetsbeskrivning KS Alla G4 3 Definitioner KS Alla G5 5.5.1 Befattningsbeskrivningar VD Alla
G6 6.2 Utbildning VD/UBA UBA
G7 4.2.3 Byggnadslagstiftning-
förteckning KS Alla G8 4.2.3 Miljölagstiftning –
förteckning MS Alla
G9 6.3 CAD-manual CADA Alla
G10 7.3.1 Dokumenthantering KS Alla G11 7.4 Inköpslista – miljövänliga alternativ MS - G12 - Tidsredovisning Alla G13 7.5.4 Säkerhet KS Alla Kontraktsskede K1 6.1 Resursplan – kontoret VD UA K2 7.2.2 Arkitektuppdragets omfattning KS UA K3 7.2.2 Anbud KS UA K4 7.2.2 Uppdragsbekräftelse KS UA K5 7.2.2 Kontraktsgenomgång KS UA K6 7.2.2 Ändring av överenskommelse KS UA K7 7.4.1 Bedömning av underkonsult K8 7.4 Lista underkonsulter KS UA K9 7.3.2 Specificerande dokument KS Alla Projektuppläggning
PU1 7.3.1 Projektpärmsregister KS HL PU2 7.3.1 Resursplanering/
budgetuppföljning
KS UA/HL PU3 7.3.1 Projekteringstidsplan KS UA/HL PU4 7.3.1 Gränsdragningslista –
konsulter
KS Alla PU5 7.3.1 Kvalitetsplan – arkitekt KS Alla
PU6 7.3.1 Kvalitetsplan – konsultgrupp KS Alla PU7 7.3.5 Kontrollplan KS Alla PU8 7.3.5 Kontrollplan – litet projekt KS Alla
PU9 7.2.2 Miljödialog med kund MS UA PU10 7.3.1 Miljöprogram – mall MS HL
PU11 7.3.5 Miljöplan – mall MS Alla PU12 7.3.1 CAD-manual för projekt CADA Alla Projektering
P1 7.3.3 Ritnings- och
ändringshantering KS Alla P2 7.5.4 Hantering handlingar &
tjänster från kund KS Alla P3 7.3.4 Protokoll och
sammanträdesteknik KS UA/HL P4 7.3.1 Programskede – checklista KS UA/HL P5 7.3.1 Bygglov – checklista KS UA/HL
P6 7.3.5 Tillgänglighet KS HL P7 7.3.1 Samordning – Installationer KS HL
P8 7.3.1 Samordning –tele/data i
dörrar o dyl KS HL Arkivering & Erfarenhetsåterföring
AE1 8.4 Genomgång med entreprenörer
KS UA
AE2 8.2.1 Kundtillfredsställelse KS UA/VD AE3 8.4 Erfarenhetsåterföring KS UA
AE4 4.2.4 Arkivering AA HL
Förbättring av Kvalitets- och Miljöledningssystemet
KM1 5.4.1 Kvalitets- och miljömål VD Alla KM2 8.2.3 Övervakning och mätning KS KS
KM3 8.5.2 Avvikelsehantering KS HL/KS KM4 7.2.3 Synpunkter från externa intressenter - KM5 4.1 Miljöutredning MS MS KM6 8.2.2 Internrevision KS Internrevi sor KM7 5.6.1 Ledningens genomgång VD Ledninge
n Bilagor G6a 6.2 G6b 6.2 G8a 4.2.3 K4a 7.2.2 K6a 7.2.2 PU1a 7.3.1 PU2a 7.3.1 PU2b 7.3.1 PU3a 7.3.1 PU11a 7.3.5 P3a 7.3.4 P3b 7.3.4 KM6a 8.2.2 KM6b 8.2.2
PAR – samarbete med Stockholms stad
PAR sökte i början av år 2000 samarbete med staden för att finna former för olika idéer i stadsbyggandet
Exempel på sådana aktiviteter är
• Gemensam tävling bland PAR företagen om kreativt utnyttjande av nya boendeformer. Ett 20-tal förslag bedömdes av en jury.
• Anordnande av en gemensam utställning ”staden.nu” Arrangörer var PAR Stockholms stad och Malmö stad. Har visades nya sätt att hanterar stadsplaneringsprocesser, nya projekt i Stockholm samt idéer kring stadsplaneringsprocessen som ledde till seminarier och debatter. • Inventering av mark för bebyggelse Årsta och Vantör. Uppdrag till
PAR.
• PAR får markanvisning för att utveckla sin kunskap från tidig planprocess till färdigt byggprojekt
PAR – Fastighetsbolag, fastighet,
markanvisning
PAR förhandlade under 2003 och 2004 med Stockholm stad om markanvisning någonstans i Storstockholmsområdet. För att praktiskt kunna hantera denna fråga bildade PAR AB under 2004 PAR Fastighets AB och när markanvisningsavtal trädde i kraft i juni 2004 tillföll detta det nybildade fastighetsbolaget.
PAR AB har under hösten 2004 och första halvan av 2005 genomfört en projekttävling, varefter sommaren 2005 utsågs ett vinnande förslag, avsett för bearbetning till detaljplan och genomförande.
Rämenprojektet
Kv Rämenprojektet ingår i en idéutveckling inom PAR AB, där en mångårig diskussion pågått för hur ett nytänkande skall kunna tillfogas bostadsbyggandet, där många frågar efter utveckling av process och metod.
Boverket beviljade under 2005 PAR AB ett utvecklingsstöd (om sammanlagt högst 2.1 MKr) för att i en fallstudie omfattande planering, projektering, upphandling och uppförande försöka skapa nya
utgångspunkter för en byggprocess, där arkitekten i en ny mening är initiativtagare och tar huvudansvar för ekonomi, organisation, samordning, metodutveckling och kontinuitet i processen.
Fyra områden är valda att särskilt behandlas inom Boverksprojektet: • Organisation
• Ekonomi
• Modulbyggande • Energihushållning
Tanken är att ett parallellt utvecklingsarbete med Boverksprojektet inom PAR AB skall stödja och påverka det praktiska arbetet med planering,
projektering och uppförande som är fastighetsbolagets ansvar och verksamhet beträffande Kv Rämen.
Förutom att skapa en för fastighetsutveckling lämplig juridisk person, är syftet med bildandet av PAR Fastighets AB att skapa en
byggherreorganisation med ett införlivat arkitektperspektiv, viket också verkar åt motsatt håll: ”Vi är som arkitekter tvungna att på allvar ta till oss byggherreperspektivet.”
Målbeskrivning för PAR Fastighets AB
Målet för PAR Fastighets AB är att, i samverkan med influenser från PAR AB:s arbete med Boverksprojektet, ansvara för, organisera och genomföra planering, projektering och uppförande av
flerbostadsbebyggelse i Kv Rämen på ett tekniskt och ekonomiskt ansvarsfullt sätt med ett starkt arkitektperspektiv.
Syftet ä också att erfarenheter och lärdomar skall ackumuleras inom PAR Fastigheter AB och komma PAR AB till godo, dvs. i första hand skall vår kompetensnivå höjas och vår förmåga att ta ekonomiskt och organisatoriskt ansvar stärkas.
Alltså, PAR AB skall som arkitektorganisation utveckla ett starkt byggherreperspektiv och på motsvarande sätt skall PAR Fastighets AB som byggherreorganisation.
Viktiga ursprungliga villkor för markanvisningen
• Planerade bostäder skall upplåtas som hyresrätter • Statliga subventioner kan utnyttjas
• Tomträttsavgälden de första 10 åren sätts till 0 kronor. • Parkeringsbehovet skall lösas i huvudsak med garage.
PAR – miljöarbete
Miljöfrågorna har väckt stort intresse sedan PAR:s start och ett inte ringa projekt och aktiviteter har drivits internt:
• Miljökurs för PAR AB *, 10 seminarietillfällen på 4 tim vardera, 1998 – 99.
• Utvecklingsarbetet med "Miljömanual" för PAR AB, 1998 – 99. • ”Kvalitets- och miljörutiner” samt ”Miljöguide” för PAR AB 1999 –
2000, i samarbete Institutet för Byggekologi. • Projekt "Miljöstyrning I Byggprojekt", Nutek 2000.
• Utgivning av "Vägledning För Byggherrar I Miljöriktig Projektering", Byggforskningsrådet 2000.
• Översättning av "Håndbog I miljöriktig projektering" BPS i Danmark, Formas 2001 - 2003.
• Nutekprojekt "Affärsdriven Miljöstyrning" med bl.a. kvalitets- och miljöstyrning av arbete med markanvisning i Årsta, Kv Rämen (Largen), flerbostadshus c:a 50 lgh för hyresboende, 2004 -.
• Publicering av ”Inspirationsguide i Miljöriktig Projektering” PAR AB – eget förlag, 2005.
• Web-publicering på PAR:s intranät av slutresultatet av bearbetningen av de tre delarna i verket ”Miljöriktig Projektering -
Inspirationsguide” (se bilaga), ”Vägledning för Byggherrar” och ”Handbok”, 2005.
• Pågående uppdatering och förbättring av gemensamt kvalitets- och miljöledningssystem för PAR-företagen, ny utgåva hösten 2008 (se kap 9).
Miljö- och energiaspekter har studerats i tre studieresor till Schweiz – Österrike, 2003, 2005 och 2008, se bilagor.
Ett miljöprogram infogades följaktligen i tävlings- och
projektprogram, formulerade enligt de principer som formulerats i ”Affärsdriven Miljöstyrning”.
Ansökan till Boverket
PAR – företagen har infört ett gemensamt ledningssystem för process-, miljö-, och kvalitetsstyrning. Detta ledningssystem är under ständig utveckling. PAR anordnar också omfattande utbildning internt inom ramen för detta arbete. Företagen satsar ca 3 miljoner gemensamt varje år på utveckling och utbildning. Samtliga PAR-företag deltar i arbetet genom sitt gemensamt ägda bolag Praktiserande Arkitekter i Samverkan, PAR AB.
Fallstudien som beskrivs i detta dokument har en gemensam
värdegrund med projektet: Värdebaserad miljöstyrning i byggprojekt med Nutek som huvudfinansiär (avrapporteras augusti 2004). I projektet har vi, utifrån brukarens krav och nationella miljömål definierat fem kravområden som projektören skall ta särskild hänsyn till under projekteringen:
• Energiprestanda, • Fuktsäkring, • Innemiljösäkring,
• Material och konstruktion och • Yttre gestaltning.
Utifrån dessa har verifierbara krav och uppföljningssystematik
formulerats. Resultatet av detta arbete är sammanfattat i ett miljöprogram som blir en del av PAR-företagens ledningssystem och också en del av programmet för fallstudien i Årsta.
I fallstudien i Årsta vill vi titta på nya möjligheter både med avseende på miljöanpassat och prispressat byggande. Flera av de av
Byggkommissionen uppmärksammade bristerna (ur "Skärpning gubbar! Om konkurrensen, kvaliteten, kostnaderna och kompetensen i
byggsektorn") i byggsektorn hamnar inom projektets ramar. Vi vill i projektet utmana de i sektorn gängse arbetssätten. Exempel på problem, identifierade av Byggkommissionen, som vi vill arbeta med är:
• Byggfel och ansvaret för dem: Byggkommissionen skriver "Enligt de standardvillkor som tillämpas i byggsektorn har entreprenörer och konsulter ett i jämförelse med många andra produktområden begränsat ansvar för fel i prestationen. (...) De beskrivna förhållandena leder till brister i konsulters och entreprenörers incitament att rita, beräkna, konstruera och bygga med en hög kvalitet." I detta projekt
medverkande projektörer vill ta ett större ansvar för slutprodukten och letar i projektet efter möjligheter till detta.
• Byggkostnaderna: En viktig del av denna fallstudie är att bygga prispressat med hjälp av tidigare erfarenheter från pilotprojekt
finansierade av Boverkets Byggkostnadsforum. Vi kommer i projektet att utgå från erfarenheterna från dessa projekt och använda de
ekonomiska erfarenheterna som ram. Detta innebär att vi bland annat utgår från att följande sanning ska gälla även i vårt projekt: (utdrag ur Sonny Modigh:s text ”Det går att bygga bra och billigt... om man vill!”) ”Boverkets Byggkostnadsforum har visat att det går att bygga funktionella, sunda, estetiskt tilltalande och långsiktigt hållbara bostäder för en produktionskostnad på mindre än 13 000 kronor/m2 BOA. (…) Boverkets Byggkostnadsforum har i en lång rad exempel från hela landet visat att sådana bostäder går att producera till en total produktionskostnad (inklusive mervärdesskatt och alla byggherrens omkostnader) på mellan ca 10 500- 16 400 kr/m2 BOA. I samtliga fall har bostäderna kunnat hyras ut till en inflyttningshyra lägre än 1 100 kr/m2 BOA och år. I flera fall har bostäderna så sent som våren 2003 upplåtits med så låga inflyttningshyror kring 900 kr/m2 BOA och år.” • Byggandets miljöpåverkan: Byggkommissionen efterlyser " (...)
modeller och hjälpmedel för upphandling och förvaltning av
byggnader baserat på livscykelbedömningar." Dessa skulle användas som stöd vid offentlig upphandling. Vi kommer i projektet att använda oss av de verktyg som tagits fram i projektet ”Värdebaserad
Miljöstyrning i Byggprojekt”, "Inspirationsguide för Byggherrar och Projektörer – för miljöriktig projektering", "Vägledning för
Byggherrar och Projektörer – för miljöriktig projektering" och "Handbok för Byggherrar och Projektörer – för miljöriktig projektering".
Sammanfattning
Under de nio år som PAR nu haft sin verksamhet har antalet delägareföretag nästan fördubblats och ambitionerna avseende utvecklingsprojekt, seminarier, studieresor mm har successivt förverkligats och stadigt ökat.
Diskussionerna inom styrelsen och mellan delägarna gäller nu också hur PAR:s upparbetade goodwill och förtroende i byggbranschen - hos såväl byggföretag, myndigheter.
För delägarföretagen inom PAR framstår möjligheten att planera, bygga och förvalta bostäder som en alltmer intressant möjlighet.
Projektidé
En möjlighet som under en längre tid diskuterats och som nu har
konkretiseras är att arkitekten förenar rollen som byggherre, arkitekt och förvaltare i byggprocessen.
Vi skulle på så sätt kunna bidra till förnyelse genom att aktivt påverka kostnader och kvalitet. Vi skulle också ekonomiskt - på sikt få ytterligare ett ben för att stå på. Dessutom skulle delägarna tillföras nya erfarenheter och kompetens.
Motiv
Att bli förknippade och tillhöra den grupp initiativtagare som pekar ut och konkret visar hur ett framtida bostadsbyggande kan gestaltas. En ny inriktning på bostadsbyggandet baserat på egna tidigare erfarenheter och ett visionärare synsätt.
Mål
Lära oss mer om processen och dess förutsättningar genom att agera i alla skeden av ett byggprojekt.
Förstå och bearbeta brister i process och förutsättningar (även de politiskt beslutade) i ett bostadsprojekts tillblivelse och förvaltning.
Följa upp och utvärdera kvalitets- och miljöprogram, planering och process i samtliga skeden för att därigenom kunna tillföra vårt
ledningssystem vitala erfarenheter.
Visa att det går att bygga bättre bostäder till hög kvalitet och till rimliga kostnader genom att arkitekter tar ett större ansvar i plan- och byggprocessen.
Redan genom det första bostadsprojektet visa att det går att bygga bättre bostäder till lägre kostnader genom bättre samverkan i
byggprocessen för att därmed nå bättre lönsamhet än branschgenomsnittet.
Affärsidé
Stärka arkitektens roll och position under hela byggprocessen genom ett, av arkitekterna själva ägt, aktiebolag som också utvecklar, äger och förvaltar bostadsfastigheter.
Formulering av bostadsprojekt
Årsta
Förutsättningar för markanvisning
Fram till tävlingens genomförande
PAR förhandlade under 2003 och 2004 med Stockholm stad om markanvisning någonstans i Storstockholmsområdet. För att praktiskt kunna hantera denna fråga bildade PAR AB under 2004 PAR Fastigheter AB som fick markanvisning för kv Rämen i Årsta av Gfk i juni 2004.
PAR AB genomförde under hösten 2004 och första halvan av 2005 en projekttävling bland PAR-företagen i två steg. Sommaren 2005 utsågs vinnande förslag, utfört av Arkitekt Nils Smedmark, avsett för
bearbetning till detaljplan och genomförande.
Fram till markanvisningsavtalet 04 06 07
En möjlighet som under en längre tid diskuterats inom PAR är att arkitekten förenar rollen som byggherre, arkitekt och förvaltare i byggprocessen.
Vi skulle på så sätt kunna bidra till förnyelse genom att aktivt påverka kostnader och kvalitet. Vi skulle också ekonomiskt - på sikt få ytterligare ett ben för PAR att stå på. Dessutom skulle delägarna tillföras nya erfarenheter och kompetens.
Med detta mål förhandlade PAR 2003 och 2004 med Stockholm stad om markanvisning någonstans i Storstockholmsområdet. Under hösten 2004 söktes markanvisning i kv Rämen vid Åmänningevägen i Årsta. Området hade i stadsbyggnadskontorets utredning ”Årstastråket” från juni 2003 angetts som lämpligt för bostadsbebyggelse. SBK och GFK ställde sig positiva till att anvisa marken till PAR och ett beslut med denna innebörd togs i gatu- och fastighetsnämnden den 4 maj 2004.
I juni 2004 bildades ett helägt dotterbolag till PAR, PAR Fastighets AB, för att ta hand om markanvisning och genomföra projektet. Markanvisningsavtalet med staden skrevs den 7 juni 2004.
Boverksprojektet och förhållandet PAR – PAR Fastigheter AB
Kv Rämenprojektet ingår i en idéutveckling inom PAR AB, där en mångårig diskussion pågått för hur ett nytänkande skall kunna tillfogas bostadsbyggandet, där många frågar efter utveckling av process och metod.
Boverket beviljade under 2005 PAR AB ett utvecklingsstöd (om sammanlagt högst 2.1 MKr) för att i en fallstudie omfattande planering, projektering, upphandling och uppförande försöka skapa nya
utgångspunkter för en byggprocess, där arkitekten i en ny mening är initiativtagare och tar huvudansvar för ekonomi, organisation, samordning, metodutveckling och kontinuitet i processen.
Förutom att skapa en för fastighetsutveckling lämplig juridisk person, är syftet med bildandet av PAR Fastighets AB att skapa en
byggherreorganisation med ett införlivat arkitektperspektiv, viket också verkar åt motsatt håll: Vi är som arkitekter tvungna att på allvar ta till oss byggherreperspektivet.
Målet för PAR Fastighets AB är att, i samverkan med influenser från PAR AB:s arbete med Boverksprojektet, ansvara för, organisera och genomföra planering, projektering och uppförande av
flerbostadsbebyggelse i Kv Rämen på ett tekniskt och ekonomiskt ansvarsfullt sätt med ett starkt arkitektperspektiv.
Syftet är också att erfarenheter och lärdomar skall ackumuleras inom PAR Fastigheter AB och komma PAR AB till godo, dvs. i första hand skall vår kompetensnivå höjas och vår förmåga att ta ekonomiskt och organisatoriskt ansvar stärkas.
Alltså, PAR AB skall som arkitektorganisation utveckla ett starkt byggherreperspektiv och på motsvarande sätt skall PAR Fastighets AB som byggherreorganisation ha ett starkt arkitektperspektiv.
Byggherreperspektivet skall ha samma utgångspunkter som de bästa bostadsbyggherrarna i landet utan att lönsamhetskraven sätts ned. Fyra områden är valda att särskilt behandlas inom Boverksprojektet: • Organisation
• Ekonomi
• Modulbyggande • Energihushållning
Tanken är att ett parallellt utvecklingsarbete med Boverksprojektet inom PAR AB skall stödja och påverka det praktiska arbetet med planering, projektering och uppförande som är fastighetsbolagets ansvar och verksamhet beträffande Kv Rämen.
Tävlingsprogram
PAR och PAR Fastighets AB inbjöd i augusti 2004 medlemsföretagen till en projekttävling om kv Rämen. Tävlingen syftade till att formulera den mest intressanta visionen för detaljplan, bebyggelse, och markanvändning som samtidigt skulle ge den bästa möjliga fastighetsavkastning.
Målsättningen hade utvecklats redan i PAR:s projektplan 031010. Vi ville visa:
• att arkitekter är bra beställare
• att god ekonomi och god arkitektur går hand i hand • att arkitektförslaget kan respekteras under hela processen • att PAR tillhör de ledande arkitektgrupperna
Det tävlingsprogram som till slut kom att gälla hade formen av en inbjudan. I denna beskrevs bakgrunden, tävlingsformen, innehåll, bebyggelse och karaktär, parkeringsnorm, mark och sanering, miljö och säkerhet, upplåtelseform och därutöver inlämningskraven.
PAR hade valt att tävlingsformen skulle benämnas projekttävling för att markera att processen som helhet är ny, projekt därför att det gäller annat än vid en traditionell arkitekttävling. Tävling och inte parallella
uppdrag därför att vi blir många förslagsställare och ingen utom de belönade får någon ekonomisk ersättning för arbetet.
Uppdraget är ändå i första fasen ganska lik en traditionell tävling eller parallella uppdrag, det gäller att forma en bostadsbebyggelse på den anvisade tomten och att redovisa den på traditionellt sätt. Ett nytt inslag var att juryn skulle välja minst två och högst tre förslag som lika goda vinnare. Därefter följde en ny process där förslagen skulle utvecklas och utredas – arkitektoniskt, tekniskt och ekonomiskt. Först därefter hade byggherrenatt ta beslut om vilket förslag som skulle genomföras. Detta förfarande avsåg att garantera genomförbarheten på ett mycket mer markant sätt än vid traditionella tävlingar.
Tävlingens innehåll var i programmet inte låst rörande lägenhetsfördelning eller bestämda målgrupper för bostäderna.
Arrangören överlät åt de tävlande att analysera platsen och att skapa sig ett eget program för innehållet. Detta skulle också redovisas.
• Tävlingsinbjudan påpekade särskilt att bebyggelse och karaktär var inte bunden till den illustration som SBK hade tagit fram till sin programhandling.
• Miljöfrågorna behandlandes i ett eget miljöprogram för projektet 040820. Miljöprogrammet var en tävlingshandling.
• Minst 75% av bostäderna skulle upplåtas som hyresrätt övriga som bostadsrätter eller möjligen äganderätt.
Inbjudan hade följande formulering:
PAR BJUDER IN TILL PROJEKTÄVLING
Bostäder på PAR:s markanvisade tomt i Årsta
BAKGRUND
SBK´s utredning kring ”Årstastråket” har varit föremål för
programsamråd och beslut har tagits i Gfk att dela ut inbjudan hade ett antal markanvisningar. Alla har gått till traditionella processer med bostadsföretag och entreprenörer som mottagare utom ett som PAR har fått.
Bostadsbyggandet i Stockholm har de senaste åren gått på sparlåga samtidigt som behovet av nya bostäder är stort. Tillgången på bostäder är viktig för utveckling och tillväxt i regionen och effekten av
bostadsbristen har redan börjat märkas på flera områden. Här behövs ett nytänkande gällande utformning, kvalitet,
planeringsprocess, produktion mm. När PAR sökte denna markanvisning var avsikten att härigenom engagera PAR-företagen i detta.
INBJUDAN
PAR inbjuder samtliga PAR-företag att delta i denna projekttävling.
UPPDRAGET
Tävlingsform
Vi har valt benämningen projekttävling för att markera att processen som helhet är ny, projekt därför att det gäller annat än vid en traditionell arkitekttävling. Tävling och inte parallella uppdrag därför att vi blir
många förslagsställare och ingen utom de belönade får någon ekonomisk ersättning för arbetet.
Uppdraget är ändå i första fasen ganska lik en traditionell tävling eller parallella uppdrag, det gäller att forma en bostadsbebyggelse på den anvisade tomten och att redovisa den på traditionellt sätt enligt spec. nedan. Ett nytt inslag är att juryn kommer att välja minst två och högst tre förslag som lika goda vinnare. Därefter vidtar en ny process där förslagen utvecklas och utreds – arkitektoniskt, tekniskt och ekonomiskt. Först därefter tar byggherren beslut om vilket förslag som kommer att
genomföras. Detta förfarande innebär att genomförbarheten garanteras på ett mycket mer markant sätt än vid traditionella tävlingar. Detta är prövat i Danmark på hög projektnivå och erfarenheterna verkar goda, det verkar som om spännande idéförslag kan få en bra genomlysning och därmed ges en rejäl chans till genomförande.
Innehåll
Vi vill inte låsa innehållet i form av en lägenhetsfördelning eller bestämda målgrupper för bostäderna. Det ingår som ett tävlingsmoment att analysera platsen och tiden och att skapa sig ett eget program för innehållet. Detta ska också redovisas.
Bebyggelse och karaktär
I SBK:s programhandling finns en illustration och beskrivning av förslag till bostadsbebyggelse på tomten (bifogas). Avsikten är inte att bedöma förslagen med detta som mall utan förslagen ska bedömas på sina egna meriter. Vi hoppas på många och olika infallsvinklar.
Parkering
Löses inom tomten med 0,18 bilplatser per rumsenhet (kök räknas i detta sammanhang som rumsenhet)
Mark och sanering
Enligt markanvisningsavtal sköts detta av staden. Undersökning är tänkt att utföras under hösten. Ledningar i mark, se bifogad redovisning. Flyttas av staden.
Miljö och tillgänglighet
Stadens program för ekologiskt byggande gäller (bifogas). Uppvärmning förutsätts ske med fjärrvärme. Stadens krav på tillgänglighet gäller (bifogas).
Upplåtelseform
Minst 75% av bostäderna ska upplåtas som hyresrätt, övriga bostadsrätt eller möjligen äganderätt. Tomten kommer att upplåtas som tomträtt. Inlämningshandlingar
– Situationsplan skala 1:500
– Normalplan och entréplan, skala 1:200 – Fasader och sektioner, exempel, skala 1:200 – Perspektiv
– Planlösningar, möblerade, exempel, skala 1:100 – Redovisas på format A1, max 2 st planscher – En beskrivning i ord om max 4st A4-sidor Underlag
PAR:s målsättning med detta arbete. Se bilaga Grundkarta
Översiktlig trafikbullerutredning kommer att ske under tävlingsperioden Karta visande ledningar i mark, se bifogad handling
Tidsplan
25 augusti klockan 11.30 start tävling, se separat inbjudan. Bedömning och äganderätt
Förslagen kommer att bedömas av en jury bestående av följande ledamöter: Viss ändring kan förekomma.
– Fredrik von Platen, Boverket – Stellan Lundström, KTH – Kaj Vartiainen, KTH
– Mårten Hansén fd VD Besqab
– Gun-Britt Solberg Hyresgästföreningen Riksförbundet samt BQR – Lars Hallin PAR
Vid bedömningen kommer särskilt goda helhetslösningar och spännande idéinnehåll att premieras.
Som nämnts ovan kommer minst två och högst tre förslag att utses till lika goda vinnare. Dessa kommer att premieras med en summa på upp till 200 000 kronor som juryn fördelar. Av premiesumman kan juryn också premiera andra förslag som har intressanta delar eller på annat sätt är värda uppmärksamhet.
Väsentliga bedömningsparametrar:
– Arkitektur och förstärkning platsen med omgivande bebyggelse – Innehåll i form av exploatering och blandning av sort av bebyggelse – Funktion i form av värde för de tilltänkta hyresgästerna
– Nytänkande – produktion, teknik
– Ekonomi- genomförbarhet och förvaltningsbarhet samt hyresnivå
Ersättning
Ingen ersättning utgår för lämnade förslag. De förslag som väljs får efter juryns bedömning dela på en summa på upp till 200 000 kronor.
Uppdrag efter tävlingen
När vinnare är utsedda två eller tre stycken startar ett arbete med att detaljstudera förslagen för att välja det förslag som skall utföras. Tanken är att det företag som slutligen väljs kommer att få ett
projekteringsuppdrag om villkor mm kan överenskommas med PAR fastighets AB.
Tävlingsfrågor
Frågor under tävlingsperioden ska ställas skriftligt till
tävlingssekreteraren. Svar sänds till alla deltagande företag. Inlämning
Till tävlingssekreteraren senast 12 november klockan 24.00
Tävlingen är anonym och förslagen ska märkas i nedre högra hörnet med motto. I ett slutet kuvert skall motto skrivas utanpå och företagets namn i kuvertet.
Tävlingssekreterare
Tävlingssekreterare är Lars Hallin, Runborgsvägen 5, 187 72 Täby, 08-510 116 76 eller 070 589 54 54, mail lars.hallin@pararkitekter.se Praktiserande Arkitekter i Samverkan, PAR Fastigheter AB En särskild hemsida kommer att upprättas www.parfastigheter.se
Jury och bedömning
Under våren 2004 arbetade PAR:s styrelse med att hitta en jury för den kommande tävlingen. Juryns sammansättning skulle spegla olika intresseområden för ett allsidigt studerat bostadsprojekt:
• Stellan Lundström professor fastighetsekonomi KTH (samhälle, marknad, finansiering, byggbarhet)
• Kai Wartianinen, professor stadsbyggnad KTH (arkitektur, stadsbyggnad)
• Gun Britt Solberg, Hyregästföreningen i Stockholm (planlösningar, inomhusklimat, material, sophantering)
• Fredrik von Platen, Boverket (byggteknik, byggekonomi, produktionsprocess, energifrågor)
• Lars Hallin vd PAR, styrleseordförande i PAR Fastighets AB (PAR:s intressen, sekreterare i juryn).
Juryns arbete började med ett studium av programmet. Detta var formulerat som en inbjudan och mycket löst hållet i fråga om
lägenhetsantal, bebyggelsekaraktär osv. De tävlande uppmanades i stort att göra sina egna program utifrån platsens förutsättningar och sina egna arkitektoniska prioriteringar. Dessa utgångspunkter skulle också
redovisas i förslagen.
Juryns sammanträdde X antal gånger och upprättade
bedömningsmatriser för en mängd kriterier som stadsbild, formspråk, ekonomi, kundnytta, planering av tomtytan, utemiljö, helhetsbedömning. Alla förslagen kostnadsberäknades och bedömdes av Ingemansson Technology AB med hänsyn till ljudkvalitet. Förslagens mätbara kom-ponenter jämfördes i tabellform och slutligen skrevs omdömen om samtliga förslag, mer utförligt om de tre som rekommenderades till fortsatt bearbetning.
Miljöprogram, daterat 2004 08 20
Texten ingår i serien “Värdebaserad Miljöstyrning i Byggprojekt”. Byggherren
Byggherre i projektet är PAR Fastigheter AB (kallat PAR Fastigheter i följande text). PAR Fastigheter är ett dotterföretag till PAR AB (Praktiserande arkitekter i samverkan AB).
Projektet
PAR Fastigheter har erhållit en markanvisning i kvarteret Largen vid Åmänningevägen i Årsta. Tomten ger utrymme för varierande typer av byggnader och olika former av boende och verksamhet, bostäderna ska bestå av flerfamiljshus och ska huvudsakligen utgöras av hyresrätter (för detaljer kring ekonomiska och praktiska förutsättningar hänvisas till Tävlingsprogrammet).
Projektet kommer troligtvis att bedrivas som ett partneringprojekt vilket kräver ett nära samarbete mellan alla medverkande i projektet. Tidplan
Markanvisningen delades ut till PAR Fastigheter i maj 2004.
Juni 2004 Tävlingsprogram tas fram. Augusti-november 2004 Projekttävlingen genomförs November-december 2004 Tävlingen bedöms och ställs ut Januari 2005 Start - PM för detaljplanearbetet Kvartal 2 2005 Detaljplanen arbetas fram
Kvartal 3 2005 Detaljplan fastställs och projektering kan påbörjas Kvartal 1 2006 Produktionsstart
Juni 2004 Tävlingsprogram tas fram. Augusti-november 2004 Projekttävlingen genomförs November-december 2004 Tävlingen bedöms och ställs ut Januari 2005 Start - PM för detaljplanearbetet Kvartal 2 2005 Detaljplanen arbetas fram
Kvartal 3 2005 Detaljplan fastställs och projektering kan påbörjas Kvartal 1 2006 Produktionsstart
Övergripande miljökrav
Förutom miljökraven formulerade i detta miljöprogram gäller
Internationella, nationella och lokala lagar och förordningar. Lokala krav framgår bäst i Stockholms program för ekologiskt byggande. PAR Fastigheters miljökrav i projektet framgår av följande kapitel. Ansvarfördelning
Övergripande ansvar för projektet har PAR Fastigheter. Varje inblandad aktör ansvarar för de miljöaspekter som utgår från det arbete denne åtagit sig. Hur detta ansvar ser ut regleras i detalj i avtal. Ansvarsfördelningen sammanställs i projektets Totala Kontrollplan.
Planering, kontroll och uppföljning
I projektet kommer PAR Fastigheters Kvalitetssystem att följas. Detta innehåller ett kontrollsystem där varje ny fas i byggprocessen inleds med en avstämning av hur kvalitetskrav (inklusive miljökrav) efterlevts i föregående fas. Om avsteg gjorts från Byggherrens krav tas här beslut om hur detta ska hanteras varefter ny kontrollplan för nästa fas tas fram.
Miljöpolicy, mål och krav
PAR Fastigheters kvalitets- och miljöpolicy:
PAR:s målsättning är att vi ska uppfylla kunders krav och förväntningar beträffande avtalat innehåll och leveranstid samt att genom kunskap och engagemang medverka till en hållbar utveckling genom konkreta miljöåtgärder i alla led av vår verksamhet.
Vår kvalitetspolicy innebär därför att vi:
• Ska definiera och uppfylla kundens och samhällets krav i alla projekt • Kontinuerligt ska följa forskning och utveckling inom vår bransch och
genom utbildning utveckla vår kompetens
• Ska ha klara ansvars- och samarbetsformer såväl internt som med kunder, leverantörer, brukare och myndigheter
• Genom utbildning se till att alla på kontoret förstår och tillämpar kvalitets- och miljöledningssystemet
• Utifrån erfarenhetsåterföring, kundtillfredsställelse, nya krav och behov kontinuerligt granska och förbättra kvalitets- och
miljöledningssystemet
Baserat på utförd värdering av de miljöaspekter som verksamheten ger upphov till (Miljöutredning 2007-08) bör vi i första hand inrikta vårt miljöarbete på att erhålla och använda den kunskap som behövs med hänsyn till vår verksamhet (våra uppdrag).
Vår miljöpolicy innebär därför att vi ska:
• Med miljölagstiftning och tillgänglig kunskap som grund utarbeta riktlinjer och rutiner för företagets miljöarbete. Ständigt arbeta med förbättringar i vårt miljöarbete och vårt kvalitets- och
miljöledningssystem.
• Kontinuerligt följa upp forskning och utveckling inom vår bransch och genom utbildning utveckla vår kompetens och förståelse i miljöfrågor.
• Aktivt verka för att våra kunder och vi gemensamt lever upp till Sveriges miljömål.
• Verka för att våra kunder väljer lösningar som är bättre ur ett
miljöperspektiv, dvs. välja förnyelsebara material/ resurser som inte är skadliga för hälsa och miljö, välja kretsloppsanpassade system med så liten negativ miljöpåverkan som möjligt och välja energilösningar som ger bättre energihushållning.
• Medverka till att miljöprogram finns och att miljömål upprättas i projekt.
• Anlita underkonsulter som tillhandahåller tjänster i överensstämmelse med vår miljöpolicy.
Vi lever upp till denna policy genom att:
• I varje projekt tas miljöhänsyn. Miljömål och miljörelaterade krav formuleras. I större projekt görs alltid Total Kontrollplan där versifierbara krav för att uppnå miljömålen läggs in. Denna
Kontrollplan följs alltid upp. Avvikelser åtgärdas i möjligaste mån och dokumenteras.
Kartläggning av miljöpåverkande faktorer
För att PAR Fastigheter ska kunna formulera miljömål för det konkreta projektet, har en överordnad miljövärdering genomförts med bakgrund av projektets livscykel och relevanta och väsentliga miljöpåverkande
faktorer och effekter.
Prioritering av miljöpåverkande faktorer och effekter Kartläggningen i programfasen har utmynnat i en förteckning av
väsentliga, prioriterade miljöpåverkande faktorer och effekter, mot vilka PAR Fastigheter vill göra en särskild insats.
Miljöinsatsen skall bygga på helhetsvärderingar. Vid värdering av olika lösningar skall ett totalekonomiskt betraktelsesätt användas, där anläggningskostnad värderas i förhållande till möjliga driftsekonomiska besparingar, därefter slitstyrka och livslängd för valda lösningar. Driftskostnader som följer av stigande miljöavgifter skall beaktas
totalekonomiskt. I planering, uppförande och drift skall miljöhänsyn ingå med samma vikt som arkitektoniska, funktionella och byggtekniska faktorer.
Miljömål
Fem väsentliga miljöpåverkande faktorer har valts, där en miljöinsats prioriterats, ett antal operationella miljömål och krav har uppställts för vidare projektering och uppförande av byggnaden. Prioritering av miljöinsatsen baseras på kartläggningen, miljöfackliga värderingar och byggherrens generella miljöpolicy:
– Låg förbrukning av energi och resurser i driftsskedet, som t ex el och vatten, mm. Hit hör även byggnadens disposition, konstruktioners och installationers påverkan på totalförbrukning av energi.
– God fuktsäkring under projektering och produktion.
– Låg yttre miljöpåverkan av byggmaterial och konstruktioner, som t ex emissioner till luft (drivhuseffekt), emissioner till vatten (försurning), energiförbrukning, mm för råvaruframställning, produktion, transport, användning, rivning och eventuell återanvändning, mm.
– Goda kemiska och fysiska förhållanden i innemiljö, som t.ex.
eliminering eller minimering av allergiframkallande emissioner, luft-, ljud- och ljusförhållanden, mm
– Miljöhänsyn vid yttre gestaltning, som t ex placering beträffande mikroklimat, reducering av grönska, mm.
Utöver de fem, av PAR Fastigheter, prioriterade områdena krävs att alla deltagande aktörer tar hänsyn till alla de lagar och andra krav som rör deras verksamhet.
Miljökrav
För valda miljöpåverkande faktorer och effekter har följande verifierbara krav formulerats uppställts för den efterföljande projekterings- och produktionsinsatsen. Kraven gäller alltid där det inte är tekniskt och ekonomiskt oförsvarbart. PAR Fastigheter ska godkänna alla avsteg från kraven. Miljömål Krav Låg förbrukning av energi och resurser i driftsskedet
Energiförbrukningen i driftsfasen skall reduceras med 20 % i förhållande till den samlade genomsnittliga
energiförbrukningen i bostäder enligt SCB och Boverkets modellbostad, eller högst 100 kwh/kvm BRA och år, varav max 50 kwh/kvm BRA utgörs av el. Låg vattenförbrukning skall möjliggöras
God fuktsäkring under projektering och produktion
Principerna för Fuktsäker Projektering, Byggande och Förvaltning, risknivå 2, får ej underskridas.
Låg yttre miljöpåverkan av byggmaterial och konstruktioner
Till byggets väsentliga delar skall användas
återanvändbara material som tegel, natursten, trä, stål, glas osv.
Möjligheten att använda återvunnet material, fritt från miljö- och hälsofarliga material, skall övervägas.
Utifrån möjliga alternativ skall, där så är tekniskt och ekonomiskt försvarbart, byggmaterial, inredning, utrustning och installationsmaterial väljas, som inte innehåller eller för montage kräver kemiska substanser och preparat, som förekommer på listor över farliga ämnen eller oönskade material (Kemikalieinspektionens OBS- och
Begräsningslistor). Goda kemiska och
fysiska förhållanden i innemiljö
Byggmaterial och ytskikt skall väljas, som i driftsskedet inte avger organiska lösningsmedel, mjukgörare (ftalater) eller andra hälsoskadliga ämnen, substanser eller partiklar. Valda ytskikt skall kunna rengöras med produkter, som maximalt är klassade som ”lokalt irriterande” och som inte får innehålla ämnen och substanser som är registrerade som cancerogena.
Vid val av ytskikt skall hänsyn tas till produktens tendens att samla damm och till rengörings- och städvänlighet. Värmeväxlare får inte överföra gaser, fukt och lukt. Där tilluftsanläggning är aktuell får anläggningen inte blåsa in farliga substanser, som t ex bakterier och kvalsterrester från filter, mm.
Förekomst av radon i mark skall undersökas och spridning av radondöttrar förhindras.
Ljudklass B enligt svensk standard skall eftersträvas beträffande lägenhetsskiljande konstruktioner och ljudnivå inomhus från installationer.
5-ledarsystem för kraftförsörjning, skärmade ledningar och dosor. Vagabondiserande strömmar skall förhindras,
elektriska och magnetiska fält minimeras. Miljöhänsyn vid
yttre gestaltning Arean, som påverkas negativt av byggnadens uppförande, skall minimeras. Byggnaden skall placeras och disponeras så, att
mikroklimatiska fördelar optimeras, t ex beträffande sol/skugga, dagsljus, vindförhållanden, buller, fukt och övriga klimatförhållanden.
Uppföljning av miljöprogram
Hur ställda miljömål uppnås och krav efterlevs kan ske på olika sätt. Det står varje inblandad part i projektet fritt att presentera de konkreta lösningar de kommer att utnyttja för att göra detta. Dessa åtgärder presenteras för PAR Fastigheter i form av en Miljöplan (i integrerad Kvalitets-, Miljö- och arbetsmiljöplan eller i annan form) innan dennes arbete i projektet påbörjas. PAR Fastigheter gör då alltid en egen bedömning av om de föreslagna åtgärderna är adekvata.
I de fall vägledning önskas kan detta ordnas genom PAR Fastigheter. Prioriteringar av miljöåtgärder i senare skeden
För att PAR Fastigheter skall kunna säkra miljömålens uppfyllelse och göra relevanta prioriteringar och godkännanden av miljöåtgärder skall, efter varje fas i byggprocessen, en beskrivning av miljöarbetets status göras, med föreskrifter riktade till nästa skede och det fortsatta projekteringsarbetet. Beskrivningen bör sammanfatta:
– Hur de uppsatta miljömålen och kraven har uppfyllt. – Eventuella avvikelser från mål och krav.
– Kostnader relaterade till avvikelser mm.
Vid övergången från projektering till utförande och senare vid övergången till drift ändrar sig byggherrens organisation och skyldigheter, ansvar och kompetens läggs på andra parter än i den föregående fasen. Miljöstyrning och uppföljning skall genomföras i övergångarna mellan faserna för att inte viktiga delar av uppnådda resultat skall gå förlorade.
I alla projekt kan ändringar ske i utförandefasen. Vid godkännande av ändringar och alternativa lösningar skall nya värderingar av alternativa förslag göras. Byggherren skall godkänna val av åtgärder.
Prioriteringsprocessen skall dokumenteras, så att projektets
efterföljande deltagare kan förstå bakgrunden av gjorda till- och frånval. Förutsättningar för projektering Ska redovisa mål och krav,
uppföljning, ändringar och avvikelser, redovisning mm. Arkitektur
Ges under fas 2. Konstruktion Ges under fas 2. El
VVS
Ges under fas 2. Brand
Ges under fas 2. Xx
Ges under fas 2.
Förutsättningar för produktion
Ska redovisa mål och krav, uppföljning, ändringar och avvikelser, redovisning mm.
Mark och Bottenplatta Xx Stomme Xx Yttertak Xx Ytterväggar Xx Stomkompletteringar Xx
Invändiga ytskikt och rumskompletteringar Xx El Xx VVS Xx Brand Xx Förvaltning
Ska redovisa mål och krav, uppföljning, ändringar och avvikelser, redovisning mm.
Drift och skötsel Xx
Om och tillbyggnad Xx
Förekomst av farliga kemiska ämnen Xx
Arkitekttävling
Tävlingsresultat
Tävlingens första steg avgjorde vi jurymöte den 7 februari 2005 utan att tävlingsdeltagarnas anonymitet brutits. Samtliga PAR företag inbjöds därefter till ett vernissage den 24 februari där alla förslag ställts ut, juryn utslag offentliggjordes och namnsedlarna bröts under festliga former. 14 förslag hade inkommit.
Tävlingens behandling i PAR´s Fastigheters styrelse
På fastighetsbolagets första styrelsemöte den 14 mars 2005 rapporterade Lars Hallin från juryn bedömningsarbete. Kalkyler hade gjorts på de tre förslagen. Juryn fick av styrelsen i uppdrag att särskilt beakta
utvecklingsbarhet, nytänkande och vikten av att kunna visa upp något som skapade uppmärksamhet. Därutöver skulle bygg-teknik och ekonomi skärskådas. Helena Tallius Myhrman och Olle Dahlkild som båda
kvalificerat sig till nästa fas fick inte delta i de möten där förslagen diskuterades.
Vid möte nr 2 den 12 maj 2005 beslöts att juryn skulle slutföra sitta arbete och utifrån tävlingsprogrammet välja ut ett förslag att bearbeta till genomförande. Vikten av att hålla isär PAR:s och PARFAB:s olika roller underströks och att avrapporteringen fungerar bra.
På styrelsemöte nr 3 den 22 juni 2005 redovisades juryns beslut om att utse ett vinnande förslag: ”Några pusselbitar” av Nils Smedmark
Utbildning och studier under projektet
Följande kurser har hållits med Årstaprojektet som utgångspunkt:– Kvalitetsansvarig enligt PBL (K) - Anders Nilsson och Stina Möller, 8 heldagar, 25 deltagare.
– Fukt i byggnader - Anders Nilsson, 2 heldagar, 16 deltagare.
– Kalkylering av bostadshus (Årstahuset), kostnadsanalys, årskostnader – Bygganalys, 1 heldag, 21 deltagare.
– Buller, byggnadsakustik, grundutbildning – Ingemansson, 1 heldag, 23 deltagare.
– Buller, trafik, analys av 14 tävlingsförslag – Ingemansson, 1 heldag, 18 deltagare.
– Kooperativ hyresrätt – Lars Malmgren, 2 eftermiddagar, 20 deltagare. – Uppdragsansvarig – Lars Hallin, Per jacobsson, 20 deltagare, 6
heldagar
– Handläggare – Lars Hallin, Åke Wilén, 16 deltagare, 4 heldagar. – Värdebaserad Miljöstyrning i Byggprojekt – Stina Möller, 25
deltagare
Följande studieresor har under denna tid fullföljts med ämnesinriktning, förutom att studera ny arkitektur, på bostäder, miljö och
energihushållning och byggteknik:
– 2004 Österrike och Schweiz – Miljö, energihushållning, 30 deltagare, 3 heldagar
– 2005 Oslo – Bostäder, 45 deltagare, 3 heldagar
– 2006 Österrike och Schweiz – Miljö, energihushållning, 25 deltagare, 3 heldagar
– 2006 Piteå – Lindbecks Bygg – modulbygge, 15 deltagare, 1 heldag – 2006 Wien och Graz – Bostäder, 56 deltagare, 3 heldagar
– 2008 Österrike och Schweiz – Miljö, energihushållning, äldreboende, 25 deltagare, 3 heldagar.
Tidiga kalkyler
Investerings-, finansierings- och boendekalkyl i ”baklängesräkning” av Johan Eriksson efter möte och samråd med Lars Malmgren, (en av Sveriges främsta experter på kooperativ hyresrätt, deltar f.n. i 15 projekt):
Malmgrens erfarenhet är att om ett projekt med upplåtelseformen kooperativ hyresrätt skall bli ekonomiskt genomförbart så måste det utformas så att maximalt stimulerings- och investeringsbidrag erhålls. Tillsammans uppgår dessa idag till maximalt 250 000 kr för en lgh om 60 kvm.
Mot bakgrund av hur marknaden för kooperativa hyresrätter ser ut (med ”hyresgästögon”) så är en realistisk boendeinsats 200 000 kr till 250 000 kr för en 60 kvm lägenhet i Stockholm (motsvarande belopp ute i ”landet” är 100 000 kr till 150 000 kr) samt en hyra om maximalt 1 200 kr/kvm (detta är dessutom ett villkor för berörda bidrag).
Kalkyl
Ovanstående ger följande förutsättningar för en kalkyl för 60 kvm-lgh (BOA):
Hyresgästinsats: 250 000 kr Bidrag: 250 000 kr Hyra: 1 200 kr/kvm
Om vi antar att en långsiktig låneränta är 5,4 % så blir kalkylen: Hyresintäkt: 60 kvm x 1 200 kr = 72 000 kr Avgår: Värme = 90 kr/kvm El = 25 kr/kvm Va = 20 kr/kvm Sop. = 10 kr/kvm Försäkr. = 5 kr/kvm Und./rep. = 50 kr/kvm Övrigt =40 kr/kvm = 270 kr x 60 kvm = 16 200 kr Tomtavg. =150 kr/kvm = 150 kr x 60 kvm = 9 000 kr Rest. till ränta (5,4 %) + amortering (1,6 %) = 7,0 % = 46 800 kr Detta förräntar alltså ett kapital om 668 571 kr (46 800 kr/0,07). Lägger vi så till boendeinsatsen 250 000 kr + bidragen 250 000 kr så ger detta en möjlig investering om 668 571 kr + 500 00 kr = 1 168 571 kr eller för 60 kvm = 19 476 kr/kvm (BOA) eller 16 555 kr/kvm (BTA).
Bullerutredningar, rekommendationer
Bullerutredningar har tidigare utarbetats där uppmätta värden 1998 visade trafikflöden på 7 000 – 10 000 fordon per dygn.
En ny bullerutredning utfördes av Ingemanssons på uppdrag av PAR, daterad 2006 08 31, där värden i tidigare undersökning uppräknades till 8000 fordon/dygn för Åmänningevägen och 12000 fordon/dygn på Årstavägen.
En trafikbullerutredning som genomfördes på de inlämnade
tävlingsförslagen visade att inga andra husformer än en vinkelbyggnad klarade kraven enligt BBR på lägsta ljudnivåer i utemiljön och för minst hälften av boningsrummen inomhus.
Detaljplanen
Detaljplaneprocessen
Detaljplaners syfte är att reglera byggandet av allmän och privat mark så att helheten blir till nytta för både samhället i stort och för den enskilda fastighetsägaren.
I detta fall föregicks detaljplanearbetet av ett programarbete som berörde en stor del av Årsta och benämndes ”Årstastråket ”. Den aktuella tomten föreslogs där innehålla två byggnader med totalt ca 40 lägenheter och ett parkstråk mellan tillkommande och befintlig bebyggelse.
Underlaget för detaljplanen var också det vinnande tävlingsförslaget (Nils Smedmark Arkitekter juni 2005) och den markanvisning som PAR Fastigheter fick i juni 2004.
Tävlingsförslaget var en smäcker vinkelbyggnad med gård i sydost och markparkering i norr mot Årstavägen. Uttrycket var modernt och byggmetoden industriell. Förslaget innehöll ca 40 bostäder av hög klass med enbart genomgående lägenheter
Redan vid de tidigaste kontakterna med SBK och innan det egentliga planarbetet hade börjat bestämdes i samråd med PAR-Fastigheter att byggnaderna ska ha en direkt relation till gatan och att parkeringen därför måste flyttas in på gårdssidan.
Vid startmötet framkom att parkeringen måste ligga under mark och NS utarbetade under sommaren 2006 det förslag som blev underlag för samrådshandlingen. Förslaget bestod av en vinkelbyggnad i 4-5 våningar med souterräng, pulpettak, strama stiliga fasader i vit puts och garage under gården. Som en eftergift åt SBK lades det till en kulör över hörnet. Fortfarande var tanken att bygga industriellt levande. Den ökade
byggkostnaden för garagelösningen skulle kompenseras med 10 års frihet från tomträttsavgälden.
Plansamrådet ägde rum under hösten 2006 och vid ett möte den 30/11 redogjorde SBK`s handläggare Katrin Berkefelt för de synpunkter som framkommit och som vi måste ta hänsyn till.