Ägarlägenheter för juridiska personer
En ny bostadsform och dess påverkan på bostadsmarknaden
Av Tilda Sandin och Emil Olsson
Företagsekonomi GR C, Kandidatuppsats Huvudområde: Företagsekonomi, Redovisning Högskolepoäng: 15 hp
Termin/ År: VT 2021
Handledare: Anna-Karin Stockenstrand Examinator: Lars-Anders Byberg Kurskod: FÖ020G
Förord
Denna studie har genomförts på kandidatnivå på institutionen för ekonomi, geografi, juridik och turism vid Mittuniversitetet i Östersund från Mars 2021 till Juni 2021. Den här studien hade inte kunnat genomföras utan hjälp av ett antal företag och personer som förtjänar ett stort tack.
Först vill författarna tacka handledare Anna-Karin Stockenstrand för hennes närvaro,
hjälpsamhet och vägledning. Hennes positiva och stöttande attityd har varit en viktig resurs i arbetet och har verkligen hjälpt utveckla studien till vad den är.
Författarna vill även tacka de respondenter som medverkade i intervjustudien för deras tid och intressanta synpunkter. Att få diskutera studien med dessa experter inom sina fält var väldigt viktigt för att få ett resultat grundat i verkliga observationer, och har ökat studiens trovärdighet. Tack för att ni tog er tid att lyssna, förklara och berätta om era erfarenheter med ägarlägenheter!
Tilda Sandin & Emil Olsson
2
Sammanfattning
Den här studien utgår ifrån den lagförändring 2009 som tillät lägenheter med äganderätt (ägarlägenheter) i Sverige. Lagen medförde två betydande skillnader gentemot bostadsrätten och de föreningsstadgar samt lagstiftning som ligger till grund för den, dels att juridiska personer inte kan nekas köpa och dels att lägenheten inte har reglerad uthyrning. Syftet till införandet var att bredda och tillåta mer flexibilitet på bostadsmarknaden. Det fanns även förhoppningar om att de ökade möjligheterna för uthyrning skulle skapa en alternativ hyresmarknad. Dock har det inte byggts så många ägarlägenheter som det först var tänkt.
I den här studien beskrivs och analyseras juridiska personers möjligheter vid ägande av ägarlägenheter och hur de kan påverka bostadsmarknaden. Studien är gjord med kvalitativ metod med en induktiv ansats och gjordes främst genom intervju- och litteraturstudier. Dess påverkan analyserades med hjälp av tre redovisningsteorier som diskuterar vem som påverkar lagar samt regler och vem som gynnas av förändringarna.
Resultatet visade på att ägarlägenheter innebär goda möjligheter för juridiska personer genom extra inkomster via uthyrning och spekulation samt vid användande som personalförmån.
Resultatet visade även på att uthyrningen skulle kunna bli mer gynnsam för ägare av
ägarlägenheter om prissättningen gick efter marknadspriser istället för bruksvärdesprincipen.
Dock skulle detta vara på bekostnad av redan utsatta grupper på bostadsmarknaden, och regleringen kan därför sägas gynna redan kapitalstarka individer. Studien visar på att ägarlägenheter håller på att få en starkare ställning på marknaden och att en långsam startsträcka inte beror på ointresse utan att det finns för lite planerad mark att bygga på.
Nyckelord: Ägarlägenhet, bostadsrätt, juridisk person, bostadsmarknad, reglering, hyresmarknad
Abstract
This study starts off from an amendment in the law that allows apartments with full ownership (condominiums ) to be built in Sweden. The adjustment allowed for two major changes from tenant owned apartments and the bylaws that control them. Firstly the regulation that allows for legal entities to be denied purchases of tenant owned apartments and secondly that there are no restrictions on who, why and how long they can be rented out for. The original purpose for changing the regulation was to widen and allow for more flexibility on the Swedish housing market. There were also hopes for an alternative rental market because of the increased opportunities regarding renting them out. However there has been a lack of construction from what was initially expected.
In this study the opportunities for legal entities possible ownership for condominiums and their effect on the housing market is discussed and analyzed. The study is made with a qualitative method and inductive approach. The data collection was made through studies of relevant literature and interviews. The effect on the housing market is analyzed with three theories of accounting regulation. These theories discuss who the regulation-making-process gets influenced by and who gets to enjoy the benefits by the change.
The results showed that condominiums can offer possibilities for legal entities through extra income from renting them out, speculation and usage within the companies as employee benefits. The results also show that renting the apartments out could be even more beneficial if the pricing was adjusted to reflect the market instead of the user-cost-principle. Although such an adjustment would be at expense of social groups that are already prone to
experiencing difficulties on the housing market. Thus concludes this study that condominiums benefit financially strong individuals. The study also shows that
condominiums are increasing in popularity and amount, and that the reason for a slow start wasn’t that buyers weren’t interested but that there isn’t enough being built.
Key words: Condominium, tenant owned apartment, legal entity, housing market, regulation, rental market
4
Förkortningar
BrL Bostadsrättslag (1991:614)
FBL Fastighetsbildningslag (1970:988)
IL Inkomstskattelag (1999:1229)
JB Jordabalken (1970:994)
Samfällighetslagen Lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter SOU Statens Offentliga Utredningar
Stämpelskattelagen Lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter UEB-lagen Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad
ÅRL Årsredovisningslag (1995:1554)
Innehållsförteckning
1. Inledning 7
1.1 Problembakgrund 8
1.2 Problemformulering 8
1.3 Syfte 9
1.4 Forskningsfrågor 9
1.5 Begrepp 9
1.6 Disposition 9
2. Teori 11
2.1 Tidigare forskning om ägarlägenheter och redovisningsteorier 11
2.1.1 Redovisningsteori 12
2.1.1.1 Public interest theory 12
2.1.1.2 Capture theory 12
2.1.1.3 Private interest theory 13
2.1.1.4 Kritisk redovisningsteori 13
2.2 Analysmodell 14
3. Metod 17
3.1 Val av metod 17
3.2 Forskningsansats 17
3.3 Litteraturgenomgång 17
3.4 Intervjufas 18
3.4.1 Semistrukturerade intervjuer 18
3.4.2 Urval 18
3.4.3 Intervjufrågor 20
3.4.4 Test av intervjuguide 21
3.5 Övrig datainsamling 21
3.6 Dataanalys 21
3.7 Arbetsmodell 22
3.8 Trovärdighet och äkthet 23
3.9 Etiska aspekter 24
3.10 Metodkritik 24
4. Empiri & Resultat 26
4.1 Regleringens utformning 26
4.1.1 Bakgrund 26
4.1.1.1 Ägarlägenhetens uppkomst i Sverige 26
4.1.1.2 Regelverk 26
4.1.2 Inköpet 27
4.1.2.1 Bostadsrätt 27
6
4.1.2.2 Ägarlägenhet 27
4.1.3 Ägandet 28
4.1.3.1 Bostadsrätt 28
4.1.3.2 Ägarlägenhet 28
4.1.4 Intäktsmöjligheter 30
4.1.4.1 Uthyrning av bostadsrätt 30
4.1.4.2 Uthyrning av ägarlägenhet 30
4.1.4.3 Bruksvärdesprincipen 30
4.1.4.4 Generella bestämmelser för uthyrning 31
4.1.4.5 Avyttring av lägenheter 32
4.1.5 Intäktsredovisning för bostadsutvecklare 32
4.2 Svensk bostadsmarknad 33
4.3 Marknaden för ägarlägenheter 34
4.4 Intervjudata 35
4.4.1 Bakgrundsinformation om respondenterna 35
4.4.2 Bostadsmarknaden 36
4.4.3 Inköpsfasen 38
4.4.4 Ägandefasen 39
4.4.5 Framtiden för ägarlägenheter 41
4.5 Resultat 42
4.5.1 Regleringens utformning 43
4.5.2 Marknaden för ägarlägenheter 43
4.5.3 Intervjudata 44
4.5.3.1 Bostadsmarknaden 44
4.5.3.2 Inköpsfasen 44
4.5.3.3 Ägandefasen & framtiden för ägarlägenheter 44
5. Analys & diskussion 46
6. Slutsatser 49
6.1 Implikationer av studien 51
6.2 Förslag till vidare forskning 52
Referenslista 53
Bilagor 58
Bilaga 1: Intervjuguide 58
Bilaga 2: Informationsbrev 59
1. Inledning
Möjligheterna för ägande av bostäder förändrades under 2009 när bostadsformen ägarlägenheter infördes. Det grundläggande motivet till varför bostadsformen röstades igenom efter nästan ett decennium av diskussioner och nedröstningar var att bredda bostadsmarknaden och genom nyproduktion av dessa bostadslägenheter minska
bostadsbristen (Prop. 2008/09:91). Att införa en ny boendeform kan vara i allmänhetens intresse eftersom det skulle kunna vara en del av lösningen på en långtgående
socioekonomisk problematik. Enligt samma proposition (Prop. 2008/09:91) diskuteras även nya möjligheter där ägarlägenheten kan bli ett alternativ på hyresmarknaden eftersom rätten att hyra ut lägenheten skulle vara oinskränkt. Även detta tas upp som ett bidrag till
bostadsmarknaden och exempelvis så uttalade sig dåvarande justitieminister Beatrice Ask i Sveriges Radio inför införandet (Furtenbach, 2008) med en förhoppning om att
ägarlägenheter skulle bidra till att minska trycket på hyreslägenheter. Tidigare hade bostadsformerna äganderätt, hyresrätt, bostadsrätt samt kooperativ hyresrätt funnits, där äganderätten inte innefattade äganderätt av lägenheter (Boverketa, 2019). Den nya
bostadsformen ägarlägenhet brukar lite förenklat beskrivas som ett radhus, fast på höjden, och innebär att det går att dela upp och äga fastigheter i ett flerbostadshus. Lagändringarna syns i 1 kap 1a§, 3 kap. 1-1a§§ samt i en ny paragraf i fastighetsbildningslagen (1970:988) 3 kap 1b§.
En av skillnaderna med att köpa en ägarlägenhet i jämförelse med en bostadsrätt är att ägarlägenheter har bostadsrättsföreningar och därmed inte styrs av föreningens stadgar (Svensk fastighetsförmedlinga, u.å.). Det gör att upplåtelseformen passar sig bättre för
juridiska personer vilka vanligtvis inte är önskade i bostadsrättsföreningar. En juridisk person är en verksamhet, organisation eller företag som precis som en fysisk person kan inneha krediter och tillgångar samt ingå avtal. Som nämnt i stycket ovan så är en annan konsekvens av att inte ingå i en bostadsrättsförening att ägare till ägarlägenheter inte behöver föreningens godkännande innan lägenheten hyrs ut. Dessa två förändringar öppnar för en ny typ av hyresmarknad där ägarlägenheter ägda av juridiska personer kan både kan användas som investeringsobjekt och som källor för passiva inkomster (Grossman, 2019).
Internationellt är upplåtelseformen ingen nyhet, men på den svenska marknaden har intresset varit ganska svalt sedan introduktionen, och det har inte alls byggts eller sålts så många lägenheter som det var förutspått. Tabell 1 visar att endast 1 % av de påbörjade bostäderna i flerbostadshus var ägarlägenheter 2019 enligt Byggföretagen (2021), och detta är inget unikt för 2019 utan har byggandet har legat på liknande nivåer sedan införandet 2009.
Tabell 1: Påbörjade bostäder i flerbostadshus efter upplåtelseform från Byggföretagen (2021)
8 Denna studie fokuserar på den juridiska personen som köpare av ägarlägenheter och hur detta ägande kan innebära inkomster utanför den vanliga verksamheten. De flesta juridiska
personer räknas som näringsverksamheter och drivs därmed helt eller delvis av ett vinstsyfte (Skatteverketa, 2021), så därmed blir det i hög grad de ekonomiska incitamenten som
juridiska personer kommer basera besluten till sina köp på. Juridiska personer finns även i andra former, men denna studie baseras på de som presenterats ovan.
1.1 Problembakgrund
Förändringar i lagstiftning är något som påverkar väldigt många och det kan skapa
kedjereaktioner som inte alltid kan förutses. De juridiska personer som nämns i denna studie är avgränsade till vinstdrivande organisationer och studien utgår därför från att dessa har för avsikt att vinstmaximera sin verksamhet. I och med den förändrade lagstiftningen har dessa organisationers förutsättningar att äga en viss typ av tillgång förbättrats. På grund av tidigare nämnda antagande så är det rimligt att de då även vill undersöka vilka ekonomiska
möjligheter ägande av ägarlägenheter kan innebära.
Men syftet av införandet av upplåtelseformen är inte att juridiska personer ska ha bättre förutsättningar för att äga bostadslägenheter, utan att bredda bostadsmarknaden. Har juridiska personer som ägare av bostadslägenheter då direkta eller indirekta incitament att bli en del av lägenhetsmarknaden så kommer det innebära att de också blir parter som påverkar
bostadsmarknaden. Ägarlägenheter i Sverige har forskats på tidigare, både från en köpares perspektiv (fysisk person) (Paulsson, 2017) och ett byggbolags perspektiv (Elowsson &
Häggblad, 2017). Den svenska marknaden har även jämförts internationellt (Paulsson, 2017;
Magnusson, 2010) och det finns tidigare forskning på ägarlägenheters påverkan på bostadsmarknaden (Malagic & Nisser, 2020). Juridiska personers möjligheter att köpa lägenheterna är något som nämns genomgående inom tidigare forskning, men en djupare analys av detta har inte tidigare gjorts.
1.2 Problemformulering
Denna studie ska fylla forskningsgapet gällande juridiska personers ägande av ägarlägenheter som bostadslägenhet och dess påverkan på bostadsmarknaden. Juridiska personers
möjligheter och begränsningar regleras av rättslig och redovisningsmässig lagstadgning samt praxis, så en viktig grund till studien blir således förstå hur regleringen är utformad. Att även löpande jämföra ägarlägenheter med bostadsrätten, som i skrivande stund är det primära alternativet vid ägande av bostadslägenheter, skapar en komparativ grund vid beslutsfattande.
Enligt Roslander (2005) är kritisk redovisningsteori ett forskningssätt inom
redovisningsforskning som kan användas för att beskriva hur något är och analysera vad det kan utvecklas till. Genom att applicera detta synsätt på juridiska personers ägande av ägarlägenheter ämnar studien därmed att belysa de konsekvenser och möjligheter som lagändringen kan medföra i ett större perspektiv. Inom redovisningsteori finns det tre förklaringsmodeller till hur redovisningsreglering påverkas och vem som gynnas av förändringar som görs. Dessa är public interest theory, private interest theory samt capture theory och används i studien som verktyg för att kritiskt analysera juridiska personers påverkan på bostadsmarknaden. Då de är teorier bör de inte ses som absoluta sanningar utan just förklaringsmodeller till hur och varför reglering har påverkats på ett visst sätt. Därför går det också att likt Mizutani & Nakamura (2017) undersöka vilken teori som kan förklara lagar och regleringar till störst grad.
1.3 Syfte
Syftet är att beskriva och analysera inköpet, ägandet, intäktsmöjligheter samt regleringens utformning för juridiska personer som ägare av ägarlägenheter, och hur detta påverkar bostadsmarknaden.
1.4 Forskningsfrågor
- På vilket sätt skiljer sig ägandet av ägarlägenheter och bostadsrätter för juridiska personer?
- Hur ser utvecklingen av juridiska personers ägande av ägarlägenheter ut i Sverige?
- Varför ser utvecklingen av juridiska personers ägande av ägarlägenheter ut som den gör?
- Kan juridiska personers ägande av ägarlägenheter hjälpa till att uppfylla avsikten med införandet av den nya regleringen kring ägarlägenheter?
- Vem gynnas i slutändan av ägarlägenheter som ett alternativ på hyresmarknaden?
1.5 Begrepp
Ägarlägenhet Bostadsrätt Juridisk person Bostadsmarknad Reglering Hyresmarknad
1.6 Disposition
Kapitel 1 & 2: Studien startar med en genomgång av teori och bakgrundsinformation till de problemområden som studien behandlar. Den information som läsaren kan inhämta här kommer genomsyra samtliga kapitel, men återbesöks specifikt i kapitel 5, analys och
10 diskussion. Analysmodellen i slutet av kapitlet visualiserar studiens röda tråd och vilka steg den slutgiltiga analysen baseras på.
Kapitel 3: I metodkapitlet diskuteras studiens tillvägagångssätt och ger motiveringar samt ifrågasätter hur författarna har genomfört arbetet. Här diskuteras viktiga begrepp som
reliabilitet och validitet, och hur författarna har arbetat för att säkerställa god kvalitet löpande under arbetets gång.
Kapitel 4: Empirikapitlet innefattar den omfattande datainsamling som utförts under arbetets gång. Den första och andra delen, regleringens utformning och intäktsredovisning för
bostadsutvecklare, redogör för relevanta juridiska och redovisningsmässiga regleringar som påverkar ägandet samt byggandet av bostadsrätter och ägarlägenheter. Dessa har specifikt fokus på juridiska personers ägande av dessa tillgångar, men i vissa fall diskuteras även fysiska personers ägande för komparativa skäl.
Den tredje delen behandlar en datainsamling från Lantmäteriet och SCB gällande de två bostadsformernas försäljningar mellan 2009 och 2021. Denna används senare för att diskutera ägarlägenheters faktiska omfattning på bostadsmarknaden.
Del fyra är en intervjustudie med fem respondenter som alla har arbetat med ägarlägenheter på ett eller annat sätt. Denna intervjustudie gjordes för att få insikt i hur ägarlägenheters mottagande i samhället har varit och vilka aspekter som nu, nästan 12 år efter införandet, diskuteras kring upplåtelseformen.
Detta kapitel avslutas med ett sammanfattande resultat som visar studiens empiriska fynd.
Kapitel 5: I analys- och diskussionskapitlet kommer resultatet diskuteras utifrån den teori och bakgrundsinformation som presenterades i kapitel 2, teori. Diskussionen utgår ifrån och svara på de forskningsfrågor som presenterades i 1.3.
Kapitel 6: I det avslutande kapitlet, slutsatser, kommer hela studien att summeras. Här presenteras även förslag på vidare forskning.
2. Teori
Kapitlet inleds med genomgång av tidigare forskning för att undersöka vilken problematik som finns inom området och ifall det finns några kunskapsluckor. Eftersom ägarlägenheten antogs som ett alternativ på en bostadsmarknad i obalans har även den nuvarande
bostadsmarknaden i Sverige behandlats översiktligt. Detta är högintressant för att kunna undersöka ifall den nya bostadsformen kommer kunna uppfylla sitt syfte. För att kunna analysera vem som drar nytta av de förändringar av reglering som skett kommer även tre redovisningsteorier att presenteras. Dessa teorier behandlar i vems intresse reglering utformas och bör kunna ge perspektiv på juridiska personers incitament att köpa ägarlägenheter.
2.1 Tidigare forskning om ägarlägenheter och redovisningsteorier
Enligt Elowson & Häggblad (2017) har byggandet av ägarlägenheter ansetts mer riskfyllt att bygga för bostadsutvecklare än bostadsrätter. Detta beror på att vid nybyggnation av
bostadsrätter så är bostadsrättsföreningen både beställare och köpare, och ifall de skulle bygga ägarlägenheter så har de istället en mängd olika köpare. De menar att det på grund av detta har saknats incitament för att bostadsutvecklare att satsa på ägarlägenheter före
bostadsrätter. Vidare menar de att det är bostadsutvecklare som styr utbudet så deras åsikt spelar en avgörande roll för hur många som byggs och efterfrågar incitament som kommer från politik eller ökad efterfrågan från köparna. Ägarlägenheter har ett högt anseende hos bostadsutvecklare och banker som sköter finansiering, men de har en del trösklar att övervinna för att slå sig in på marknaden som i nuläget domineras av bostadsrätter.
Paulsson (2017) har jämfört ägarlägenheter i olika länder i världen. Sverige har varit relativt sen med att införa ägarlägenheter som boendeform (2009) jämfört med till exempel Danmark där den direkta formen av ägarlägenhet uppkom redan 1966. Även Magnusson (2010)
nämner att ägarlägenhet är den vanligaste bostadsformen i Danmark och detta kan bero på att den har existerat längre och är en väletablerad boendeform. Ägarlägenheter i Norge och Danmark liknar i stor utsträckning den svenska regleringen där ägarna fritt kan förfoga över bostaden genom till exempel andrahandsuthyrning. I dessa länder finns dock möjlighet att inskränka möjlighet för uthyrning genom stadgar. Paulsson (2017) berättar vidare om att en väsentlig skillnad är att i Sverige råder inte fri hyressättning utan hyran utgår från
bruksvärdesprincipen. Investerare i Danmark och Norge ser ägandet som en långsiktig investering i syfte att hyra ut och där kan utbud och efterfrågan styra hyresnivå. Paulsson (2017) skriver om JM:s dåvarande presschef Tomas Eriksson som menar att en frikoppling från bruksvärdessystemet kunna innebära att ägarlägenheter blir ett intressant alternativ för kapitalplacering, eftersom det då finns möjlighet att ta ut en hyra som motsvarar
avkastningskravet som investerare har.
Malagic & Nisser (2020) beskriver hur ägarlägenheter inte kommer att bli lösning på bostadsbristen i Sverige men det kommer att vara en faktor som bidrar till lösningen.
Ägarlägenheter kommer att fylla sin roll som ett komplement på hyresmarknaden genom att bidra till väl fungerande flyttkedjor som kan hjälpa till att minska efterfrågeöverskottet.
12
2.1.1 Redovisningsteori
För att kunna diskutera redovisningsreglering är det viktigt att förstå varför regleringen finns och vem den är menad att gynna. I följande del kommer därför tre olika perspektiv att behandlas som alla har olika slutsatser om vilka aktörer som faktiskt kan ha inflytande över och i slutändan gynnas av reglering. Alla baseras på perspektivet att reglering av
redovisningsinformation som är gratis och tillgängligt för alla är bra för samhället, eftersom det demokratiserar den finansiella marknaden.
2.1.1.1 Public interest theory
Public interest theory, eller regleringsteorin och allmänintresse, menar att reglering av finansiell information ska vara ett direkt svar på allmänhetens krav på korrekt
marknadspraxis. Reglering blir därför, förutsatt att existensen av en kapitalistisk ekonomi accepteras, allmänhetens skydd mot felaktig och ineffektiv information. Teorin menar därmed att reglering skapar tillit och ämnar till att gynna allmänheten i stort (Deegan &
Unerman, 2011). Denna teori baseras i hög grad på förutsättningen att människor inte handlar i egenintresse, utan i allmänhetens intresse. Eftersom införandet av ägarlägenheter som bostadsform 2009 syftade till att lösa ett problem för allmänheten kan public interest theory vid första anblick därför anses stötta regleringen. Dock talar den långsamma tillväxten av ägarlägenheter för att regleringen i praktiken hittills inte har gynnat allmänheten, vilket, enligt public interest theory, ifrågasätter om regleringen verkligen är fulländad. Det finns dock kritik kring public interest theory där det anses vara en förenklad samt orealistisk bild av verkligheten, och det menas att i praktiken är det omöjligt för regleraren att inte handla i egenintresse (Pelzman, 1976; Posner, 1974; Stigler, 1971). Posner (1974) menar även att det finns de som argumenterar för att anledningen till att public interest theory inte fungerar i praktiken beror på inkompetens från myndigheter, dåligt ledarskap och brist på pengar. Detta är dock inte något som han håller med om, utan anser att det finns mycket bevis som pekar på att utformning av reglering påverkas av olika typer av egenintresse. Förslag på hur detta sker förklaras nedan genom capture theory och private interest theory.
2.1.1.2 Capture theory
Denna teori utgår från, precis som public interest theory, att all redovisningsreglering i grund och botten är menad att gynna allmänheten, men hävdar att det inte är ett reellt utfall. Detta beror på att de som faktiskt utformar regleringen är under inflytande av de aktörer som kommer omfattas av regleringen och därmed påverkas i dessa aktörers intresse. Det kallas att regleringen “fångas” av aktören. Anledningen till att detta sker är för att de som omfattas av regleringen vill att den ska vara gynnande och aktörerna kommer därför göra vad de kan för att påverka utformningen (Deegan & Unerman, 2011). På en bostadsmarknad skulle detta kunna se ut som att större utvecklare och branschorganisationer får inflytande över
regleraren. Mitnick (1980) menar att det finns minst fem olika sätt där en industri kan “fånga”
en normgivare. Exempelvis, om det är mer lönsamt för utvecklare att bygga ägarlägenheter än bostadsrätter om en viss förändring sker så kan utvecklare försöka påverka regleraren att göra den specifika förändringen. Det kan exempelvis ske genom informationsassymmetri, där regleraren får tillräckligt med information för att ta ett beslut från aktören, men kan inte se hela bilden eller genom direkta mutor. Detta blir en typ av politisk korruption, men det
behöver inte alltid vara direkt från aktörernas sida. Regleraren kan även enligt Mitnick (1980) bli påverkad av konsumentgrupper, media eller politik, och vilja handla enligt sina egna åsikter. Capture theory går även enligt Estache & Martimort (1999) i cykler. När en reglering eller ny reglerare instiftas är det stort fokus på den, men med tiden skiftas fokus från
allmänheten och politiken till något annat. Det är då det finns utrymme att bygga upp
relationer och påverka regleringen/ regleraren i den riktning man vill. Om man utgår ifrån denna teori om att fångst av reglerare underlättas med tiden bör det alltså vara lättare för aktörer att påverka lagstiftningen kring ägarlägenheter nu än när de infördes för tolv år sedan.
2.1.1.3 Private interest theory
Till skillnad från public interest theory så anser förespråkare för private interest theory att denna teori utgår ifrån att människor inte handlar i allmänhetens intresse, utan i sitt eget.
Posner (1974) är en särskilt stark förespråkare av private interest theory som
förklaringsmodell. Han menar att all reglering gällande finansiell information kommer ifrån en individs intresse att förbättra sin egen situation, exempelvis genom lobbying men också på individnivå. Private interest theory ser utanför organisationer, stora aktörer samt politik och anser att eftersom de regleringar som sker påverkar alla individuella människor i samhället så har även dessa incitament att vilja styra regleringen i sitt intresse (Deegan & Unerman, 2011).
För att applicera teorin på ägarlägenheter så betyder det att den nya bostadsformen infördes för att vissa individer (dessa kan finnas inom såväl som utanför påtryckande organisationer eller partier) ansåg att regleringen skulle gynna dem, inte för ett högre syfte såsom
samhällsnytta. Enligt Posner (1974) så insisterar private interest theory på att inflytande över reglering är något som kan bli köpt. Han använder politik som ett exempel där det enligt honom går att köpa sig till inflytande genom att sponsra valrörelser. Peltzman (1976) hävdar då att regleringsprocessen i grund och botten består av överföringar av tillgångar mellan olika enheter som har behov av finansiering eller inflytande. Ett resultat av detta blir att grupper som inte är kapitalstarka har det mycket svårare att påverka regleringen på samma sätt som de som har stora tillgångar.
Mizutani & Nakamura (2017) analyserar förklaringsgraden av public interest theory och private interest theory och jämför dem. Deras resultat visar att public interest theory har en högre förklaringsgrad vilket innebär att regleringar och förordningar i samhället kan förklaras till en större del genom public interest theory än private interest theory. Om man delar upp samhället i offentlig sektor och privat sektor så har private interest theory en högre
förklaringsgrad i privat sektor än public interest theory. Harney & Scialom (2015) har studerat bankförordningar genom att se dessa från ett teoretiskt perspektiv. Dessa
förordningar har utgått från ett public interest theory men någon gång under 60-talet ändrades detta och förordningar började istället ske ur ett private interest theory perspektiv. Deras slutsats är att den ekonomiska krisen 2008 underlättades av att lagstiftning och reglering hade misslyckats att ta hänsyn till den systemviktiga funktion och effekten som banker fyller på de finansiella marknaderna.
2.1.1.4 Kritisk redovisningsteori
Inom redovisningsteori så finns det även vad som kallas kritisk redovisningsteori som
används till att skapa medvetenhet genom att beskriva hur något är och vad det kan utvecklas till (Roslender, 2006). Under detta begrepp forskas det bland annat om maktfördelning i regleringsprocessen där private interest theory samt capture theory kan anses vara
förklaringsmodeller till hur privilegierade positioner uppnås och bibehålls. Roslender (2006) beskriver vidare att kritisk redovisningsteori bidrar till att använda forskningsresultat på sätt som förbättrar samhället. Istället för att stanna vid varför ett resultat blir som det blir kan kritisk redovisningsteori ge perspektiv och hjälpa till applicera resultatet på praktiska problem. Enligt Roslender (2006) så kan kritisk teori därför inte anses vara objektiv, något som ofta är ett krav på traditionell redovisningsforskning. Vid användandet av kritisk redovisningsteori tar alltså forskaren ett aktivt ställningstagande där denne anser att något är
14 fel eller inte optimerat. I denna studien används kritisk redovisningsteori eftersom den utgår från att en obalans på bostadsmarknaden inte är ett optimalt utfall och att denna obalans grundar sig i val som gjorts gällande olika typer av reglering. Studiens resultat kommer därför att beskriva och analysera vad som är eller kan bli en problematik med syfte att förbättra förbättra samhället.
2.2 Analysmodell
Analysmodellen startar i problemet att bostadsmarknaden enligt Boverketb 2020 missgynnar specifika grupper enligt sektion 2.2. Speciellt fokus tas här på städer och orter med
säsongskaraktär, samt individer med begränsade betalningsförmågor. Denna grupp valdes då små inkomster är den huvudsakliga bakomliggande orsaken till varför hushåll inte kan betala sin hyra och därmed vräks i Sverige (Boverketb, 2020). Ägarlägenheter infördes 2009 som ett svar på en bostadsmarknad i obalans, med syfte att bredda denna och eventuellt bidra till hyresmarknaden genom generösare lagstiftning gällande uthyrning. Syftet med införandet var alltså inte att gynna en specifik grupp, men kanske är det möjligt för ägarlägenheten att bidra till att tidigare nämnda missgynnade grupper kan få bättre förutsättningar på
bostadsmarknaden. Detta syns i de tre första stegen av analysmodellen då dessa ligger till grund för att skapa en problematisering.
Den juridiska personen blir intressant då dessa tidigare har haft hårda restriktioner för att kunna bli ägare till enstaka bostadslägenheter. Eftersom detta är på grund av
bostadsrättsföreningarnas stadgar ger ägarlägenheten dem nu ett alternativ och gör att de kan bli nya aktörer på lägenhetsmarknaden (Furtenbach, 2008). Genom att analysera ägandet, inköpet, inkomstmöjligheter och regleringens generella utformning mellan ägarlägenheter och bostadsrätter är det möjligt dra slutsatser om vilken ägandeform som ger juridiska personer som ägare av enstaka bostadslägenheter bästa ekonomiska incitament för ägande.
Med dessa slutsatser kan man vidare analysera om ägarlägenheten skulle kunna gynna individer med begränsade betalningsförmågor på bostadsmarknaden, och om juridiska personers förenklade ägande kan vara en bidragande faktor.
Modell 1: Analysmodell.
Den första forskningsfrågan “På vilket sätt skiljer sig ägandet av ägarlägenheter och bostadsrätter för juridiska personer?” besvaras genom jämförandet av ägarlägenheter och bostadsrätter. Genom denna jämförelse går det att utröna vilket alternativ som är bäst för juridiska personer och ifall de har ekonomiska incitament att bli ägare av enstaka
bostadslägenheter. Den andra frågan “Hur ser utvecklingen av juridiska personers ägande av ägarlägenheter ut i Sverige?” ger bakgrund till hur läget ser ut idag. Genom att även ställa frågan “Varför ser utvecklingen av juridiska personers ägande av ägarlägenheter ut som den gör?” går det att utröna vilka motiv som driver juridiska personer i sina investeringsbeslut eller om det finns några problemområden i dagsläget. Dessa kan hjälpa till att underbygga de sista två frågeställningarna eftersom de kräver ett visst mått av förståelse av i vilken riktning marknaden är på väg. “Kan juridiska personers ägande av ägarlägenheter hjälpa till att uppfylla avsikten med införandet av den nya regleringen kring ägarlägenheter?” och “Vem gynnas i slutändan av ägarlägenheter som ett alternativ på hyresmarknaden?” är mer teoretiska frågeställningar. Dessa kommer att diskuteras med hjälp av tre redovisningsteorier vilka var och en ger förklaringsmodeller till vem ägarlägenheter som ägs av juridiska
personer gynnar. Teorierna används i kapitlen analys och slutsats där var och en kan
appliceras på den empiri som studien samlat in. Eftersom teorierna bygger på olika scenarion om vem som påverkat regleringen och vems ställning blir stärkt av förändringen så bör de
16 kunna användas för att förklara i vilket ekonomiskt syfte som regleringen kring
ägarlägenheter uppstått. Exempelvis så utgår public interest theory från att reglering skapas för att gynna allmänheten. Är det då allmänhetens ekonomiska ställning som stärks av
lagändringen kan slutsatsen dras att lagändringen inte är menad för en specifik grupp utan för samhällets bästa. Teorierna kan även appliceras på teoretiska situationer och för att analysera konsekvenser av reformer och förändringar. Beroende på vad som upptäcks i den
lagstadgning som undersöks och de intervjuer som redogörs för i avsnittet om empiri kan redovisningsteorierna även skapa ramverk för hur eventuella förändringar skulle påverka samhället.
3. Metod
Det här kapitlet redogör för och diskuterar studiens metodik. Detta sker genom kritisk granskning av hur författarna valt att genomföra arbetet samt motiveringar till de val som gjorts.
3.1 Val av metod
Enligt Bryman & Bell (2017) fokuserar den kvalitativa forskningsmetoden på att undersöka relationen mellan teori och empiri. Kvalitativ forskning undersöker löpande text och icke- numerisk data, vilket lämpar sig bra för en studie som framför allt kommer diskutera lagar och reglers utformning. Det möjliggör tolkningar och undersökningar kring de valda
kategorierna inköp, ägande, intäktsmöjligheter och regleringens utformning. Bryman & Bell (2017) menade vidare att en kvalitativ utformning tillåter forskarna att arbeta enligt en processtyrd metod, vilket innebär att studien utvecklas och anpassas under arbetets gång. Det passade den här studien bra då ämnet ägarlägenheter för juridiska personer blev
utgångspunkten i hela processen och sedan utvecklades syfte och frågeställningar allt eftersom författarna lärde sig mer om ämnet.
3.2 Forskningsansats
Denna studie har en induktiv ansats, vilket innebär att studien utgår från empiri och syftar till att generera teorier och beskriva konsekvenserna av resultaten (Patel & Davidson, 2011).
Ordet teori inom induktiv forskning bör användas med försiktighet eftersom det finns ett tolkningsutrymme i begreppet, där slutresutatet, teorin, kan sträcka sig från empiriska generaliseringar till faktiska teorier. Det är alltså inte säkert vilken teoretisk betydelse
resultatet får, utan det kan mer liknas vid empiri i vissa fall (Bryman & Bell, 2017). Ansatsen syns tydligt i analysmodellen där studien, istället för att ägna sig åt hypotesprövning, öppnar för en mer grävande metodik där slutsatsen blir en summering och analys av de samband som hittats längs vägen.
3.3 Litteraturgenomgång
Arbetet inleddes genom en undersökning av det nuvarande forskningsläget på området ägarlägenheter för att kunna se om det fanns något område som inte fokuserats på. Detta gjordes främst genom digitala vetenskapliga arkivet (DIVA), Universitetsbiblioteket på Mittuniversitetet och Business Source Complete (EBSCO), men även genom att leta i andra vetenskapliga, referensgranskade artiklars referenslistor. Sökord som användes var bland annat “ägarlägenhet”, “condominium”, “bostadsrätt”, “ownership” och “ägande”, “3D- property” och “bostadskris”. Under denna process märkte författarna att juridiska personers intresse i ägarlägenheter var något som främst skrevs om i marknadsföring utgiven av byggbolag, exempelvis JM, men att samtida forskning främst fokuserade på lagstiftningen kring ämnet från fysiska personers och byggbolagens perspektiv. Det lades även märke till att införandet av ägarlägenheter var ett svar på en ansträngd bostadsmarknad, att undersöka hur och på vilket sätt detta yttrade sig var ett naturligt steg att ta i samband med arbetet med den teoretiska bakgrunden.
18 Efter det började ett arbete med att gå igenom aktuell lagstiftning och redovisningsmässig reglering gällande juridiska personers ägande av ägarlägenheter och bostadsrätter.
Jämförelsen används för att se vilka skillnader den nya regleringen gällande ägarlägenheter fört med sig. Detta syns i avsnittet för empiri. För att kunna konceptualisera kring och
analysera de empiriska fynd litteraturgenomgången gav undersöktes även redovisningsteorier som diskuterar hur redovisningen påverkar användare. Detta gjordes främst genom att läsa tidigare kurslitteratur. Även efter den initiala undersökningen av forskningsläget har sökningar efter forskningsartiklar gjorts löpande för att se om denna studie tangerar med andra, så att det kanske går att upptäcka andra synvinklar eller information som är viktiga att ha i åtanke.
3.4 Intervjufas
I början av arbetet togs ganska snabbt ett beslut om att utföra intervjuer, och det för att få reell information marknadens inställning till ägarlägenheter. Att endast genomföra en
litteraturstudie skulle inte kunna fånga de åsikter som olika aktörer faktiskt har till ämnet. Att genomföra semistrukturerade intervjuer ansågs vara det mest effektiva sättet att undersöka de mer subjektiva delarna av studien. Syftet med kvalitativa intervjustudier är enligt Patel &
Davidson (2011) att upptäcka och identifiera uttryck och egenskaper hos något, vilket passade den här delen av studien bra.
3.4.1 Semistrukturerade intervjuer
Intervjuformen semistrukturerade intervjuer valdes eftersom syftet med intervjuerna var tydligt, men det behövdes även en del frihet och flexibilitet under intervjun för att verkligen få en ärlig bild av respondenternas åsikter om ägarlägenheter (Bryman & Bell, 2017). Först utvecklades en intervjuguide med frågor att utgå ifrån (Bilaga 1) och då respondenterna kommer från olika branscher krävdes det flexibilitet från författarna av uppsatsens sida för att löpande anpassa frågorna till respektive respondent (Lantz, 2013). Det fanns även enligt intervjuguiden en möjlighet att ställa följdfrågor utifrån vad som hände i samtalet samt en fråga om respondenten ville vara anonym eller inte. Frågorna baserades på den tidigare forskning och empiri som hittats och syftade till att få ett perspektiv från aktiva i branschen.
Frågorna utformades som diskussionsfrågor och av beskrivande karaktär där respondenten uppmuntrades att se varje fråga som ett tema, då detta kan leda till att information som författarna inte tänkt på enklare kommer fram (Patel & Davidsson, 2011). Vid intervjuer finns det alltid risk för en intervjuareffekt, där intervjuaren och frågeställningen påverkar respondenten och dess svar (Lantz, 2013). För att undvika detta har intervjuguiden formulerats med icke-normativa frågor och testats inför användning.
3.4.2 Urval
I den här studien har ett målstyrt urval använts. Det betyder att valet av respondenter är systematiskt och har valts ut baserats på ett antal faktorer som var förutbestämda (Bryman &
Bell, 2017). I det här fallet var erfarenheter av ägarlägenheter på olika sätt det viktigaste kriteriet, och det gjordes försök till att få spridning på geografisk placering samt i vilket syfte respondenter byggde, sålde eller hanterade ägarlägenheter. Respondenterna var strategiskt utvalda för att representera olika delar i samhällsdebatten. Ägarlägenhet är en liten företeelse i Sverige och det finns en begränsad grupp som arbetat med dem, men målet var att uppnå en god diversifiering av respondenterna. Representanter från både privata och kommunala fastighetsbolag valdes ut, jämte en statlig myndighet och en partipolitiskt oberoende
intresseorganisation. Dessutom intervjuades en representant som jobbar nära kund, nämligen
en fastighetsmäklare. En sammanställning av respondenterna syns i tabell 2 på nästa sida.
Dessa bedömdes vara experter på marknaden för ägarlägenheter och kunna ge adekvata svar ur olika infallsvinklar då införskaffande av ägarlägenhet är en komplicerad fråga. Syftet är att analysera ägarlägenheter ur en juridisk persons synvinkel som köpare av ägarlägenhet.
Bedömningen var att detta kunde uppnås på ett bättre sätt genom att intervjua experter och på så vis skapa en helhetsbild istället för att fokusera på enskilda köpare och deras unika motiv till att förvärva ägarlägenheter.
Efter arbetet med intervjuguiden och formulerandet av intervjufrågor skickades förfrågningar om intervjuer ut. Cirka 15 förfrågningar skickades totalt ut, dock antogs det att vissa inte skulle vara intresserade eller vilja vara med, det räknades med ett visst bortfall. Målet var att få ihop minst 5 intervjuer totalt då detta ansågs ge studien tillräcklig relevans.
Respondenterna kontaktades per email som först riktades till officiella kanaler såsom
kundtjänst eller växeln, för att sedan slussas vidare till rätt person inom bolaget. På grund av coronapandemin och respondenternas utspridning över landet skedde intervjuerna som videosamtal. Det fanns även möjlighet för respondenterna att få göra en telefonintervju, men enligt Bryman & Bell (2017) är telefonintervjuer mindre personliga och då studien är ämnad att undersöka vissa subjektiva ämnen kändes videointervjuer som det närmaste alternativet till en intervju ansikte mot ansikte. Samtliga intervjuer spelades in med ljud och bild för att sedan transkriberas. Detta minskar risken för missförstånd eller att författarna minns fel.
Varje respondent fick även möjlighetet av välja om de ville vara anonyma, om de fick nämnas vid namn eller bara som företagsrepresentant. Att nämnas vid namn var okej för samtliga respondenter, likaså var det okej att intervjun spelades in. Varje respondent fick även ta del av transkriberingen i efterhand för att ha möjlighet att korrigera eller dra tillbaka uttalanden. De informerades även inför intervjun att hela transkriberingen inte skulle bifogas i uppsatsen och att deras svar inte skulle citeras utan tolkas i den löpande texten. Samtliga respondenter kommer även då ta del av studien i sin helhet efteråt och fick ett preliminärt datum om när den kommer skickas ut till dem. Intervjuerna tog mellan 30-45 minuter.
20 Tabell 2: Respondentbeskrivning
Företag Bransch Namn Nuvarande roll Datum för
intervju JM Fastighetsutvecklare
/ Privat
Olof Pettersson Herold
Konceptansvarig för ägarlägenheter
2021-05-05
Öckerö Fastighets AB
Fastighetsutvecklare / Kommunalt
Hans Andreasson VD 2021-05-06
Hyresgäst- föreningen
Intresseförening Martin Hofverberg
Ekonomichef 2021-05-10
Bjurfors Åre/
Vemdalen
Mäklare Joakim
Westerlind Wiklund
VD 2021-05-11
Boverket Förvaltnings- myndighet
Roger Gustafsson
Nationalekonom 2021-05-20
3.4.3 Intervjufrågor
Intervjuprocessen baserades på de sju olika steg som beskrivs av Kvale et al (2017).
Dessa är tematisering, planering, intervju, utskrift, analys, verifiering och rapportering.
Tematisering innebär att studiens syfte och forskningsfrågor arbetades fram. Planering innebär att intervjuguiden arbetades fram som baserades på uppsatsens syfte. Här kartlades även möjliga respondenter till intervjun. En intervjuguide utfärdades med totalt 17 frågor (Bilaga 1). Guiden bestod av frågor som rörde bakgrundsinformation om respondenten, inköp, ägande, bostadsmarknad och framtiden för ägarlägenheter. Respondenten fick även möjlighet att tillägga något efter de hade fått höra alla frågor.
Intervjun inleddes med bakgrundsfrågor om respondenten och dennes erfarenheter från ägarlägenheter. Dessa frågor grundar sig i litteraturen från Intervjumetod av Lantz (2013) som menar att öppna intervjuformer kommer bidra till förståelse kring det sammanhang och den situation som intervjupersonen befinner sig i. Det är viktigt att börja med enkla frågor som relevant bakgrundsinformation vilket kan hjälpa intervjupersonen att bli mer avslappnad (Lantz, 2013). Intervjun fortsatte sedan med inköp för att ta reda på respondentens åsikter kring inköpsfasen angående ägarlägenheter samt en jämförelse med andra länder. Detta är frågor som baserats på tidigare forskning som används i studien (Elowson & Häggblad, 2017;
Paulsson, 2017). Under temat ägandefas fanns fyra frågor som lade fokus på teori om fördelar med ägarlägenheter över andra bostadsformer samt respondenternas egna erfarenheter kring regelverk. Frågorna ger en möjlighet till jämförelse med tidigare forskning som används i studien (Paulsson, 2017; Harney & Scialom, 2015; Posner, 1974). Frågor kring
bostadsmarknad ställdes för att undersöka respondentens syn på begreppet bostadsbrist samt dennes förslag på åtgärder för att motverka detta. Utgångspunkten till frågorna återfinns i teoriavsnittet gällande bostadsmarknad och baseras på en rapport från Boverketb (2020).
Slutligen ställdes en öppen fråga om ägarlägenheters framtid i Sverige.
Utskrift innebar som nämndes tidigare att intervjuerna transkriberades och förbereddes för
analys. Analys innebar att det insamlade intervjumaterialet sorterades i olika kategorier.
Verifiering analyserade intervjuns validitet, reliabilitet och generaliseringsmöjligheter.
Rapportering skedde i resultatkapitlet
3.4.4 Test av intervjuguide
Innan intervjuer genomfördes så utfördes pilotintervjuer. Detta för att säkerställa
intervjuguidens kvalité och upptäcka eventuella oklarheter och problem som kan uppstå med den semistrukturerade intervjuformen (Bryman & Bell, 2017). Pilotintervjun gav en god uppskattning till tidsåtgång samt gav utrymme för mindre korrigeringar av frågor för att säkerställa att intentionen nådde fram. Inga större förändringar gjordes, och eftersom intervjuerna var semistrukturerade ansågs inte detaljerade formuleringar vara relevanta eftersom frågorna inte skulle läsas innantill av respondenterna. I pilotintervjun deltog respondenter som valdes genom bekvämlighetsurval och som ej ansågs vara experter inom områdena ägarlägenheter och bostadsmarknad. Data som inhämtades i pilotintervjun
användes ej i studiens datainsamling för analys utan endast i syfte att upptäcka och korrigera eventuella oklarheter i intervjuguiden för att undvika dessa i intervju med respondenterna.
3.5 Övrig datainsamling
Utöver informationen som gavs av respondenterna gjordes valet att undersöka statistik över ägarlägenheter och hämtat information från Lantmäteriet. Lantmäteriet är en statlig
organisation som går under finansdepartementet och har som uppgift att ansvara för
fastighetsbildning, fastighetsinskrivning och geodata (Lantmäterieta, 2021). Eftersom det är Lantmäteriet som utfärdar lagfart samt pantsättning av ägarlägenheter var det lämpligt att använda information om försäljningar av ägarlägenheter från införandet av upplåtelseformen 2009, till dagens datum som stöd för att genomföra analys samt för att styrka trovärdigheten.
3.6 Dataanalys
Kvalitativa studier genererar ofta stora mängder ostrukturerad data och det finns inga självklara regler för hur analysen ska gå till (Bryman & Bell, 2017). I denna studie har en tematisk analys använts, där strategin är att leta efter teman i den data som har samlats ihop.
Dessa teman kan även tolkas som mönster som bör kunna ge svar på forskningsfrågorna och kan vara exempelvis upprepningar, likheter och skillnader. Denna metod har använts både i litteraturanalysen och i intervjustudien. Tematisk analys är ett brett begrepp och tillåter den som utför analysen att själv sätta prägel på hur tematiseringen ska gå till, men en gemensam nämnare är alltid att gruppera information för att få översikt (Braun & Clarke, 2013).
Vid insamlingen av det litterära materialet utgicks det först från de fyra kategorier som utgör studiens syfte: inköp, ägande, intäktsmöjligheter och regleringens utformning. Det betyder att först inhämtades data för både ägarlägenheter, bostadsrätter och till viss del
bostadsutvecklare. Dessa sammanställdes och så jämfördes ägarlägenheter och bostadsrätter för att hitta just likheter och skillnader. Likheter kodifierades i en grön färg och skillnader i en röd färg, och när det var gjort bearbetades hela texten sedan om för att bli läsbar. I empirikapitlet har ofta likheterna skrivits ihop och skillnaderna delats upp i separata kapitel beroende på kategori.
Intervjudatan var redan uppdelad i överkategorier eftersom intervjuerna utformats på det sättet, efter transkribering kodifierades informationen på liknande sätt som för
22 litteraturanalysen. Transkribering skapar en enklare överblick över materialet och säkerställer att inget glöms bort eller misstolkas. Genom detta tillvägagångssätt kan nyanser samt teman lättare kartläggas och det minskar risken för fel (Patel & Davidson, 2011). Transkriberingarna sammanställdes och så skedde den tematiska analysen per fråga så att alla respondenter jämfördes löpande. Samtliga teman, likheter eller skillnader markerades i texten och det var allt ifrån något ord till ett par meningar, vilka sedan sammanställdes under 4.3 i
empirikapitlet.
En liten andel deskriptiv statistik har också använts i analysen av datan från Lantmäteriet och SCB och syns i kapitel 4.3. Denna statistik syftar till att belysa forskningsproblemet genom kvantifiering och bör ses som ett komplement till de kvalitativa analyser som gjorts med tematisk analys.
I resultatet har de viktigaste fynden efter den tematiska analysen summerats. I resultatet finns det fortfarande en uppdelning mellan litteratur- och intervjustudien, vilken sedan fasas samman i kapitel 5: analys & diskussion.
3.7 Arbetsmodell
För att få struktur på själva arbetet och för att hjälpa till med utvecklingen skapades en arbetsmodell (Modell 2). Detta kan ses som en guide till hur arbetet har lagts upp och hur författarna har kommit fram till sitt forskningsområde och utgörs av tre nivåer.
Nivå 1: För att kunna bekanta sig med ämnet krävdes initialt en omfattande insamling av teori i form av lagar och redovisningsmässig reglering, vilket löpande jämfördes för att kunna utröna skillnaderna mellan bostadsformerna. Detta fokus på skillnader är mycket viktig för arbetet eftersom de är utgångspunkter för den första forskningsfrågan i studien. Dessa skillnader kommer också att ligga till grund för analyserna i ett senare skede av forskningen, men själva insamlandet av teorin och fakta ingår i nivå 1. Nivån fokuserar främst på hur det är och har varit för att skapa en grund till det fortsatta arbetet och har döpts till sekundärdata, då det framför allt var denna typ av data inom inhämtats genom artiklar, litteratur och
liknande informationskanaler.
Nivå 2: Denna nivå kallas primärdata då det var i detta skede som data skapades genom empiri i form av intervju- och marknadsdata. Denna nivå skapar utrymme för dels hård fakta som sifferdata på försäljningar, och dels för annan, mjukare, information såsom åsikter och samhällsfenomen. Här används empirin i kombination med faktan från nivå 1 för att
undersöka den andra och tredje forskningsfrågan om hur utvecklingen ser ut och varför den ser ut som den gör.
Nivå 3: Den avslutande nivån utgörs av analyser och diskussioner av den information och frågeställningar som uppkommit i de tidigare nivåerna. Syftet med nivå 3 är att utveckla en kritisk och teoretisk debatt om möjligheterna och konsekvenserna med ägarlägenheter och specifikt den roll som juridiska personer kan spela som större aktörer på lägenhetsmarknaden.
Nivån är menad att svara på de två sista forskningsfrågorna om avsikten med införandet av ägarlägenheten kan uppfyllas och vem som egentligen gynnas av förändringen av
regleringen. Detta görs med hjälp av redovisningsteorierna från kapitel 2.3.
Modell 2: Arbetsmodell.
3.8 Trovärdighet och äkthet
Inom kvalitativ forskning är reliabilitet, validitet och replikerbarhet tre begrepp som är centrala för att diskutera en studies kvalitet. Reliabilitetsbegreppet frågar sig hur något mäts, validitetsbegreppet om det som avses mätas faktiskt mäts och replikerbarhetsbegreppet om studien kan återskapas med samma resultat (Bryman & Bell, 2017). Inom kvalitativ forskning är det mycket svårare att mäta ifall studiens trovärdighet stärks och det finns därmed
diskussioner om de över huvud taget kan användas i den omfattningen. Istället kan enligt Bryman & Bell (2017) begreppen trovärdighet och äkthet användas, vilka har underbegrepp som passar till studier av kvalitativ natur.
För trovärdighet är begreppen tillförlitlighet (Hur sannolika är resultaten?), överförbarhet (kan resultaten appliceras på andra situationer?), pålitlighet (Hur har forskarna säkerställt att allt stämmer?) och konfirmering (Är studien objektiv?). För att applicera dessa på denna studie stärks trovärdigheten genom att kritiskt granska källorna. Detta genom att till stor del använda litteratur och forskningsartiklar som är referentgranskade eller utgivna från
myndigheter. Den data som använts kommer från Lantmäteriet och är offentlig enligt
offentlighetsprincipen, det är alltså möjligt för vem som helst att få samma data som använts i studien. Lantmäteriet är den myndighet som bland annat hanterar fastighetsregistreringar, och är därför att klassas som en mycket stark källa. Information om redovisningsregler och andra lagar är hämtad från FAR’s kvalitetssäkrade databas samt från Riksdagens sökmotor för dokument och lagar. Till viss del har debattartiklar och tidningsartiklar använts som stöd för att kunna ta tempen på samhällsdebatter, men om data från dessa har använts har det krävts en säker andrahandskälla, såsom Lantmäteriet eller SCB. Intervjuguiden har testats inför användning för att minimera intervjuareffekt och intervjuerna har transkriberats för att kunna återges på korrekt sätt. Eftersom intervjustudier har genomförts så finns det alltid risk att respondenterna kan ha en egen agenda, alltså bias, samt att författarna kan ha en
24 intervjuareffekt på respondenterna (Bryman & Bell, 2017). Det finns även en risk vid
transkribering och tolkning att fel sak läses in i det som sagts i efterhand, och för att undvika detta har objektivitet både från författarnas och respondenternas håll diskuterats samt
analyserats löpande (Patel & Davidson, 2013).
Äkthet innebär enligt Bryman & Bell (2017) att studien ska erhålla en rättvis bild av det som studeras och de källor som använts. Den här studien ämnar att uppfylla detta är genom transparens, där exempelvis bilagor kan användas för att tydligt visa exempelvis vilka frågor som ställts under intervjuer. För att kunna säkerställa att redovisningsinformation och tolkningar av denna är korrekt har ämnet diskuterats med sakkunniga i intervjuer.
3.9 Etiska aspekter
För att upprätthålla god etik inom forskning har denna studie baserats på Humanistisk-
Samhällsvetenskapliga rådets fyra etiska krav. Dessa är informationskravet, samtyckeskravet, konfidentialitetskravet och nyttjandekravet (Vetenskapsrådet, 2002). Informationskravet innebär att de respondenter som används i studien ska få tillräcklig information om studien, dess syfte och hur presentation av deras insats kommer ske. Samtyckeskravet fokuserar på att respondenterna måste ha utrymme att själva bestämma i vilken utsträckning de vill medverka.
Båda dessa krav har kommunicerats vid första kontakt med respondenterna så att de kunnat göra en bedömning om de vill vara med i studien och är bekväma med den presentation som kommer att framställas. Även under intervjun har frågor ställts till respondenter om vilken omfattning de vill vara synliga, där det finns en valmöjlighet att vara helt anonym. Detta är även en del av konfidentialitetskravet då varje respondent ska kunna kräva anonymitet samt att personuppgifter ska behandlas på ett säkert sätt. Samtliga respondenter i denna studie önskade att benämnas vid namn. Nyttjandekravet innebär att den insamlade datan endast får användas till den studie som respondenten aktivt gått med på, och eventuellt annat
användande måste få godkännande från respektive respondent på nytt. Respondenterna hade även möjligheten att inte bli inspelade samt att få ta del av transkribering som skedde efteråt innan informationen användes till studien. Dessa åtgärder syns i bilaga 1 och 2, vilka är intervjufrågorna samt intervjuguiden.
3.10 Metodkritik
Oberoende av vilken metod som väljs till en studie så finns det alltid begränsningar. En nackdel med kvalitativ metod är enligt Bryman och Bell (2017) att det är svårt att replikera studien. Den kvalitativa forskningen består av ett öppet arbetssätt där frågeställningar definieras allt eftersom, och studien kan då påverkas av forskarnas egna intryck om vad som är viktigt för studien samt forskarnas egna idérikedom.
De metodval som använts är semistrukturerade intervjuer och litteraturstudier. Enligt Bryman
& Bell (2017) finns det en risk att intervjuareffekt uppstår, och detta innebär att respondenten påverkas av den som utför intervjun i någon riktning. Detta har funnits i åtanke under
studiens gång och intervjuerna är utformad för att undvika ledande frågor samt ge
respondenterna möjlighet att svara efter deras eget tycke (Patel & Davidson, 2013). De har fått ta del av intervjuguiden i förväg för att ge möjlighet till mer genomtänkta och utförliga svar. Intervjuerna skedde genom videolänk eftersom fysiska intervjuer inte var ett alternativ på grund av den pågående epidemin. Intervjuerna hade kunnat kompletteras med
observationer och detta hade kunnat skapa ytterligare en grund för analys, nämligen den icke verbala kommunikationen.
Bryman & Bell (2017) anser även att resultatet från en kvalitativ studie är svår att
generalisera eftersom intervjuerna oftast sker med endast ett fåtal personer. Problemet uppstår när detta resultat ska överföras till andra i populationen. För att erhålla en djupare förståelse och en högre överförbarhet hade arbetet kunnats göra större, främst genom fler intervjuer.
Detta hade inneburit en mer omfattande studie och valdes bort på grund av den angivna kursomfattningen.
Denna studie byggde delvis på intervjudata från fem respondenter i olika yrkesroller men som alla är experter inom sitt fält och har arbetat med ägarlägenheter. Respondenternas grundinställning till ägarlägenheter var skiftande, men de argument de lade fram i de olika intervjufrågorna vara ofta faktuellt liknande, med deras yrkesroller påverkade vart betoningen hamnade. Exempelvis är det Petterson Herolds från JM och Westerling Wiklund från
Bjurfors Åres arbete att sälja samt utveckla ägarlägenheter och därför var deras
grundinställning positiv. Hofverberg på Hyresgästföreningen var däremot mer skeptisk eftersom hans arbetsgivare ska tillvarata hyresgästers intressen. I analysen har författarna ständigt haft detta i åtanke och i urvalet eftersträvade författarna att få representation från olika delar i samhällsdebatten för att få en nyanserad bild.
Författarna i studien anser sig vara neutrala och har drivits av en vilja att lära sig mer om ägarlägenheter, bostadsmarknaden och juridiska personer som investerare. Dock finns det alltid en risk att deras egna åsikter och tankar kan ha genomsyrat studien omedvetet. Detta har dels hanterats genom löpande diskussioner om en sådan problematik dem emellan, och dels genom att få utomstående att läsa igenom studien löpande och kommentera om något uppfattades som vinklat.
Den här studien är också förhållandevis bred, vilket kan ha för- och nackdelar. Fördelar med att utföra en bred studie skulle kunna vara att läsaren kan skaffa sig en helhetsbild över området och att författarna belysa specifika problemområden som kan utforskas vidare. Till nackdelar kan dock att slutsatserna är av mer generell och ifrågasättande natur och kanske inte är direkt användbara på specifika problem kunna tillhöra. En annan nackdel med en bred studie är att författarna initialt hade svårt att identifiera ett tydligt teoretiskt problem. För att underlätta detta skapades arbetsmodellen i 3.7 som ett hjälpmedel till att förklara författarnas tankebanor. Tanken med denna är att förklara hur många breda områden som juridiska personer, bostadsmarknaden och upplåtelseformer kan påverka varandra och avslutas i en summerande analys. Dessa samhälleliga fenomen och konstruktioner verkar inte i isolering, utan påverkas av varandra och det gör att det är enkelt att bredda en studie. Det finns alltid fler parametrar att diskutera i relation till varandra, den nuvarande omfattningen är egentligen bara essentiella fragment av en mycket större diskussion. Arbetsmodellen hjälpte då till att koncentrera de teoretiska frågeställningarna till ett arbetsområde så att arbetet med studien kunde fortlöpa.
26
4. Empiri & Resultat
Kapitlet inleds med avsnittet empiri som uppbyggt av fyra olika delar. Den inleds med en översiktlig bakgrundsbeskrivning av Sveriges bostadsmarknad och efterföljs av regleringens utformning, marknaden för ägarlägenheter och intervjustudien. Utöver dessa tre delar delas även informationen in i de resterande kategorierna inköp, ägande och intäktsmöjlighet som utöver regleringens utformning nämns som undersökningsområden i studiens syfte.
4.1 Regleringens utformning
Regleringens utformning består mest av sekundärdata inhämtad genom en litteraturstudie och är en sammanfattning av olika lagar och redovisningsregler som reglerar ägandet av
ägarlägenheter för juridiska personer. Den deskriptiva statistiken består av försäljningsdata hämtad från Lantmäteriet samt SCB, och intervjustudien är en sammanfattning av de transkriptioner som gjordes utav fem intervjuer med sakkunniga.
4.1.1 Bakgrund
Kapitlet inleds med bakgrund till ägarlägenheter i Sverige och behandlar de regelverk som gäller för juridiska personer vid redovisning av ägarlägenheter.
4.1.1.1 Ägarlägenhetens uppkomst i Sverige
Diskussioner av införandet av ägarlägenheter i Sverige är ingen nyhet, utan kan dateras tillbaka ända till 1880-talet med syftet att stärka bostadsrättshavarens rättigheter (SOU, 2002:21, s. 45). På grund av att upplåtelseformen uppskattades ha stora legala svårigheter togs inte förslaget upp igen förrän 1930. Då ansågs fördelarna för små och nackdelarna för stora med införandet av ägarlägenheter och ingen förändring skedde (1998/99:BoU7). Sedan dess och fram till och med den borgerliga regeringsperioden 91-94 har införandet
ägarlägenheter dykt upp som motioner, men har inte ansetts vara förenliga med svensk bostadspolitik eller så har det ansetts att motivationen av att införa ägarlägenheter redan kunde uppfyllas av bostadsrätter (Brattström, M, 1999). Det var först 2000 års
Ägarlägenhetsutredning (SOU, 2002:21) med en omarbetning år 2008 (Prop. 2008/09:91) som gjorde att ägarlägenheter infördes som ett alternativ på bostadsmarknaden år 2009.
4.1.1.2 Regelverk
Enligt Törning & Drefeldt (2021) finns det fyra olika regelverk som juridiska personer får använda beroende på sin omfattning och önskemål. Dessa är K1, K2, K3 samt IFRS (K4). Då K1 innebär ett förenklat bokslut är denna typ den absolut enklaste för företag att använda, men innefattar endast små enskilda näringsidkare och vissa ideella föreningar. K2 innefattar företag som enligt 1 kap 3§ ÅRL är mindre företag, men dessa har även möjlighet att redovisa enligt K3 om de önskar.
K2 är ett regelverk som riktar sig mot upprättaren och är regelbaserat. Det är meningen att K2 ska vara ett enklare alternativ till K3 men det innehåller också fler begränsningar.
K3 är ett principbaserat regelverk och fokuserar på att användaren ska få en rättvisande bild med hjälp av tillförlitlig och relevant information (Törning & Drefeldt, 2021). Detta
regelverk ska användas av alla större företag enligt 1 kap 3§ ÅRLs bestämmelser.
IFRS är en principbaserad, internationellt gångbar standard som måste användas om det rör sig om företag som är noterade på en reglerad marknad, finansiella företag under tillsyn av finansinspektionen samt bolag med noterade skuldebrev. Företag som inte uppfyller dessa specifikationer får precis som med K3 tillämpa IFRS om de vill (Törning & Drefeldt, 2021).
Implikationer av de olika regelverken som finns för juridiska personer analyseras vidare under kapitel 5 och fokuseras inte vidare på under empirin.
4.1.2 Inköpet
Detta kapitel fokuserar på att definiera vad köpet innefattar, de beslut som tas inför förvärv samt skillnad mellan de olika boendeformerna.
4.1.2.1 Bostadsrätt
En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening med syfte att upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt ur föreningens fastighet (1 kap 1§ Bostadsrättslagen, 1991:614, BrL). Som ägare av en bostadsrätt äger man en rätt att nyttja en utvald del av fastigheten som
bostadsrättsföreningen äger (1 kap 4§ BrL). Man äger alltså inte ensamt saker som betraktas som fast egendom, till exempel golv, tak och väggar, utan man har en indirekt äganderätt genom sitt medlemskap i föreningen. Ägarregister och pantsättning av bostadsrätter sköts av bostadsrättsföreningen vilket innebär att avgift vid köp och pantsättning är den som
föreningen bestämmer själv. Ägaren måste vara medlem i bostadsrättsföreningen och det bestämts av styrelsen om medlemskapet beviljas eller ej (2 kap 1-2§§ BrL).
Bostadsrätter klassas vid inköp som finansiella anläggningstillgångar, där inkluderas även avgifter för upplåtelse och inträde (anskaffningskostnader) som betalas till
bostadsrättsföreningen (Törning & Drefeldt, 2021). Detta är på grund av att det är nyttjanderätten som är tillgången, vilken inte klassas som fast egendom.
4.1.2.2 Ägarlägenhet
För att förstå vad ägarlägenheter är måste objektetet fastighet förklaras. En fastighet uppstår då fast egendom (jord) delas upp i olika delar, och denna indelning kan ske både horisontellt och vertikalt (1 kap 1§ Jordabalken, 1970:994, JB). Den vertikala uppdelningen tillåter därmed tredimensionella fastigheter. Ägarlägenhetsfastigheter är en utveckling av den tredimensionella fastigheten, men den kräver att syftet med uppdelningen är att utrymmet endast får innehålla en enda bostadslägenhet (1 kap 1a§ JB). Att äga en ägarlägenhet betyder alltså att det är fast egendom som ägs (väggar, tak, golv etc), och inte som i bostadsrätten vilket är en nyttjanderätt.
Ägarlägenhet är en fast egendom vilket innebär att ägaren har lagfart för fastigheten. Som juridisk person betalar du 4,25 % av den högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet föregående år och som privatperson 1,5 % enligt lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter 8§ 2st. Utöver detta får den som söker lagfart betala en
expeditionsavgift på 825 kr. Utgifter för att förvärva och bibehålla inkomster är avdragsgilla som kostnader i inkomstslaget näringsverksamhet, detta gäller även för finansiella
anläggningstillgångar enligt 16 kap 1§ inkomstskattelagen (1999:1229), IL.
Ägarlägenheter kan i nuläget endast skapas genom nyproduktion eller om affärs- eller kontorslokaler byggs om till bostäder (Lantmäterietb, u.å.).
