Markanvisningstävling för bostäder vid Guldmyntsgatan FRÅGOR OCH SVAR
Uppdaterat 2013-09-17 Fråga 1
1.1 Kan flera exploatörer gå ihop och lämna i på/till markanvisningstävlingen?
Svar: Exploatörer kan gå samman men det gäller att skriva ett samarbetsavtal som redovisas vid inlämning. Det ska framgå vem som är huvudansvarig och tecknar avtal gentemot kommunen.
1.2 Kan man öka exploateringen, alltså utöka från föreslagna 250-300 st till 400-600 st lägenheter?
Svar: Det är viktigt att Ni noterar att tävlingsområdet inte omfattar hela kvarteret utan en del i kvarterets mitt som bedömts rymma ca 100-125 lägenheter.
Stadsbyggnadskontoret som har ansvar för planarbetet har i samrådshandlingen bedömt att kvarteret som helhet rymmer ca 300-350 lägenheter. Samrådsförslaget ger möjlighet till många olika lösningar och i huvudsak ska man hålla sig till samrådshandlingen. Kan förslagsställare visa att det går in fler lägenheter och med goda boende kvaliteter är det intressant.
Fråga 2
2.1 Är arrendetiden och avgiftsperioden för tomträttsavtalet lika långa?
Svar: Marken för hyresrätterna kommer att upplåtas med tomträtt. Tomträttsavtalet i sig är inte tidsbegränsat. Kommunen kan tidigast säga upp avtalet 60 år efter upplåtelsedagen. Därefter vart 40:e år. Det som anges i tävlingsprogrammet är att den första avgiftsperioden sträcker sig över 10 år. Därefter kan avgiften komma att regleras.
2.2 Vad gäller för det eventuella parkeringsgaragets infart? På illustrationskartan är två platser markerade för infart, men i texten står ”med infart från Örtugsgatans östra del”. Vad gäller?
Svar: Hur garageinfarten ska placeras beror delvis på hur bebyggelsens utformas. Infart från Örtugsgatan till parkering under förskolegården visas i samrådsillustrationen. Det kan visa sig att det även behövs en infart från Guldmyntsgatan till ett garage under husen som ligger utmed Guldmyntsgatans sydöstra del men detta är en fråga som ska behandlas när detaljplanen upprättas. Något utfartsförbud finns inte i nuläget.
Fråga 3
3.1 Räknas förråd, tekniska utrymmen in inom respektive max bruttoarea? Eller kan det om det förläggs på vind tillkomma utöver 3300 resp 6600?
Svar: Det räknas in i max bruttoarea. Ett förtydligande kan i detta sammanhang vara
betydelsefullt. Detaljplanen är endast ett samrådsförslag. Som framgår av tävlingsprogrammet ska detta vara utgångspunkt för tävlingsförslaget och avvikelser ska motiveras. Avvikelser, t ex vad gäller bruttoarea kommer därför inte att innebära att tävlingsförslaget diskvalificeras.
Redovisa dock gärna motivet till avvikelsen. Detaljplanen kan komma justeras utifrån tävlingens resultat.
3.2 Om källare anordnas en halv våning ned från entréplan räknas denna då bort då den inte är helt ovan mark?
Svar: Enligt SiS räknas källaren in.
3.3 Cykelförråd, utrymmen för sophantering förlagda på mark som egna byggnader – räknas de in i 3300 resp 6600 kvm bruttoarea?
Svar: Ja de räknas in.
3.4 Loftgångar – de räknas inte in i bruttoarean?
Svar: Loftgångar som inte är helt inglasade räknas inte in i bruttoarean.
3.5 Går det att få detaljplanekartan i dwg-format.
Svar: Ja det går men notera att den är endast en samrådshandling. Kontakta tävlingsfunktionär Kerstin Säfblad på kerstin@kvarnstromark.se för att erhålla detta.
Fråga 4
4.1 Räcker det att redovisa principfasader?
Svar: Ja men det måste gå att bedöma helheten.
4.2 Vad avses med parkeringskostnad? Är det kostnad per månad för hyresgäst eller kostnad att bygga per plats?
Svar: Den genomsnittliga hyran får överstiga 1 400 kr/kvm BOA med ett belopp som är rimligt med hänsyn till byggherrens bedömda investeringskostnad för del i parkeringsanläggning beräknat utifrån rekommenderat parkeringstal (7,4 platser/1000 kvm BTA). Detta ska dock redovisas separat. Investeringskostnaden kan antingen bestå av andel för utförande av parkeringsgarage som inrättas som gemensamhetsanläggning eller motsvarande belopp som betalas i enlighet med avtal om parkeringsköp. Hyresgäster som hyr parkeringsplatser i anläggningen förutsätts betala en p-platshyra som är normal för nyproduktion.
Som redovisas i tävlingsprogrammet under rubriken tävlingsuppgiften kan tävlingsförslag utgå ifrån ett lägre parkeringstal om det kan påvisas att behovet av parkeringsplatser är betydligt lägre än gällande (rekommenderat) parkeringstal. Hyresnivån för bostäderna kan härigenom bli lägre.
Fråga 5
5.1 Anslutningsavgifter för VA, El och Fjärrvärme: Finns någon uppgift vad kommunen tänker ta ut för kostnad för dessa? Tacksam om det finns möjlighet att få respektive specificerad.
Svar: Vad gäller anslutning till va-nätet har vi fått följande uppgift från Göteborgs stads förvaltning Kretslopp och vatten, baserat på de förutsättningar som redovisas i förslaget till detaljplan.
Anläggningsavgifterna för anslutning av ändamålen dricksvatten, spillvatten och dagvatten beräknade enligt 2013 års va-taxa bedöms totalt uppgå till ca 570 000 kr inkl. moms om hela tävlingsområdet bildar en registerfastighet. Beloppet är beräknat utifrån 1 st vattenmätare DN 50 med tidigare betald avgift samt tidigare betald tomtyteavgift (för f.d. Högsboskolan.) Göteborg Energi AB uppger att accessavgiften för fjärrvärme ligger kring 40-45 kr/kvmBOA. För att få den totala och specifika anslutningskostnaden behöver en offertföfrågan göras till
Göteborg Energi.
Eventuellt kommer vi att kunna publicera en ungefärlig kostnad för anslutning till elnätet, men har ännu inte fått denna uppskattning från Göteborg Energi Nät AB. För att få den specifika anslutningskostnaden till elnätet behöver en offertförfrågan göras till Göteborg Energi Nät AB.
5.2 Bygglovsavgifter: Tänker verkligen kommunen ta ut full avgift i detta projekt.
Svar: Som framgår av programmet kommer kostnad för bygglov att utgå enligt
Byggnadsnämndens ordinarie taxa. Uppgifter om detta kan lämnas av Bo Fagerberg eller Leila Bonnier, Stadsbyggnadskontoret, 031 -365 00 00.
5.3 Kostnad för detaljplan: Ämnar kommunen ta ut kostnaden för upprättande av detaljplan i detta projekt och om svaret är ja i så fall med hur mycket?
Svar: Stadsbyggnadskontoret kommer att teckna plankostnadsavtal med det vinnande företaget/laget. Planavgiften utgår enligt Byggnadsnämndens ordinarie taxa. Slutlig kostnad beror på vilken byggrätt detaljplanen ger och slutregleras därför vid beslut om att planen antas.
Uppgifter om hur plankostnadsavgifter beräknas, lämnas av Karin Kylander, Stadsbyggnadskontoret, 031-365 00 00.
5.4 Finns det speciella krav på energiförbrukning kWh/m2 utöver kraven i BBR?
Svar: Fastighetsnämndens program för miljöanpassat byggande ska följas vad gäller krav på energiförbrukning. Programmet finns tillgängligt på kommunens hemsida.
5.5 På flera ställen refereras till m2 BTA. Vad avser man när det gäller:
a. P-kravet 7,4 platser/1,000 m2 BTA. Menar man ”ljus m2 BTA” (ovan mark) eller alla m2 BTA?
Det verkar ju knappast rimligt att kräva p-platser för ytan i källaren.
b. Beräkningen av Tomträttsavgiften: Beräknas den på ”ljus m2 BTA” (ovan mark) eller på m2 BTA inklusive källaren?
Svar: Parkeringstalet avser m2 BTA ovan mark. Tomträttsavgälden beräknas också på BTA ovan mark och inkluderar alltså inte källare.
5.6 Under rubriken Parkering, talas om att ett alternativ är att lösa parkeringsfrågan genom s.k.
”parkeringsköp i separat parkeringsanläggning”. Vad skulle det i så fall kosta per p-plats?
Svar: Det ingår i tävlingsuppgiften att redovisa en uppskattad kostnad för parkering, därför anges inte någon uppskattning av kostnad i tävlingsprogrammet vare sig det är i form av parkeringsköp eller som del i gemensam parkeringsanläggning. Eftersom slutlig
parkeringslösning ännu ej bestämts kommer dock inte kostnad för parkering att utgöra ett bedömningskriterium för tävlingsförslagen.
För förtydligande kring hur parkeringskostnad ska redovisas i tävlingsförslaget, se vidare under svar på fråga 4.2.
5.7 Tomträttsavgälden: Tomträttsavtalet har en avgiftsperiod av 10 år. Finns det ingen möjlighet att förlänga denna tid med tanke på syftet med projektet?
Svar: Göteborgs stad tillämpar i princip alltid en avgiftsperiod på 10 år vid nyupplåtelse av tomträtt. Avgiften ligger fast under denna period för att därefter regleras vart tionde år. Det finns nackdelar med att ha en längre avgiftsperiod, bland annat genom att höjningen av avgiften riskerar att bli betydligt större vid omregleringstillfället.
5.8 I vilket skick kommer tomten av avlämnas vinnaren av tävlingen? Idag är tomten uppfylld med relativt grova rivningsmassor. Skall den lämnas så eller skall dessa bort? Finns det någon +- höjdsangivelse på den nivå som avlämnandet skall ske på?
Svar: Efter det att sanering genomförts kommer marken att vid behov planas av och sedan överlämnas i befintligt skick. Vilken marknivå tomten kommer att ha vid överlämnandet avgörs av hur förhållandena är när rivningen och saneringen är avslutade.
5.9 Skall kostnaden för parkeringsdäcket beräknas och prissättas i form av hyra per plats inom ramen för denna tävlan eller blir det en separat uppgörelse eftersom det tydligen skall bli en separat fastighet alternativt utföras som gemensamhetsanläggning?
Svar: Kostnaden för fastighetens del i parkeringsanläggningen ska beräknas överslagsmässigt och redovisas i tävlingsförslaget men detta kommer inte att ingå i bedömningen av
tävlingsförslagen. När slutlig parkeringslösning bestämts kommer detta att omfattas en separat uppgörelse.
Fråga 6
6.1 Redovisning av hyresnivåer. Tävlingsprogrammet efterfrågar förslag med en genomsnittlig hyresnivå för bostäderna inom tävlingsområdet på högst 1 400 kr/kvm BOA.
Programmet medger en variation i storleksfördelning men påtalar behovet av små och stora lägenheter samtidigt som önskemålet om yteffektivitet pekar mot små lägenhetsytor.
För att nå jämförbarhet mellan förslag med stora skillnader i storleksfördelning, kan ett annat jämförelsemått vara mera rättvisande än den föreslagna genomsnittliga hyresnivån för samtliga bostäder. Ett alternativ kan istället vara att förslagets snitthyror för resp. lägenhetsstorlek 1,2,3,4 rok summeras och vägs samman till genomsnittshyra som inte överstiger detta belopp.
Ett sådant jämförelsetal skulle inte diskvalificera förslag som eftersträvar en stor andel små lägenheter.
Svar: Detta hade varit ett möjligt alternativt sätt att ange genomsnittlig hyresnivå. Vår bedömning är dock att genomsnittlig hyra för samtliga lägenheter som det är beskrivet i
tävlingsprogrammet ger en god bild av vad projektet som helhet kommer att hamna på för hyresnivå.
6.2 Spannet för accepterade hyresnivåer. Det är svårt för unga bostadssökande och för studenter att hyra en bostad. Nyligen redovisade GP hyresnivån på en nybyggd etta på Johanneberg på 28 kvm till drygt 4800 kr, d.v.s. 2000 kr/kvm. För att eftersträva små lägenheter med en rimlig månadshyra kan det finnas skäl att krympa ytorna men då behöver spannet i tävlingen öka till en högre nivå, t.ex. Kan hyresspannet justeras?
Svar: Det är det i programmet angivna spannet 1000-1800 kr/kvm som gäller.
6.3 Bostadsgårdar: Tävlingsområdet innehåller en för hela projektet viktig grön miljö i de bostadsgårdar som ligger redovisade som kvartersmark. I dagsläget förefaller stora delar av denna mark bestå av utjämnade rivningsmassor. Finns avsikten att gårdarna skall genomföras som gemensamhetsanläggningar för i området ingående projekt oavsett upplåtelseform eller bekostar av hyresrätterna?
Svar: Detaljplanen möjliggör gemensamhetsanläggningar men den slutliga lösningen beror på hur bebyggelsen utformas.
6.4 Parkering: Programhandling och planförslag pekar mot en gemensam parkeringslösning i anslutning till förskolan eller bostadsrättsprojekten. Genomförandeförutsättningarna för ett gemensamt garage är oklara. Planförslaget indikerar att bostadsrättsbyggnaderna kan bygga eget garage under hus. Hur skall hyreskostnaden för en parkeringsplats kunna uppskattas i detta skede.
Svar: Se svar på fråga 4.2 och 5.6
Fråga 7
I tävlingsprogrammet står att ”slutlig lösning för genomförandet av parkeringsanläggning är inte bestämd”. Detta väcker ett antal frågor:
7.1 Ska vi redovisa en lösning på gemensam underjordisk parkeringsanläggning?
Svar: Nej, det är inget krav. Parkeringskostnad ska dock redovisas i tävlingsförslaget, se vidare under svar på fråga 4.2.
7.2 Ska i så fall parkering för tävlingsområdets bostäder rymmas inom tävlingsområdet?
Svar: Se ovan
7.3 Ska vi redovisa kostnad för parkering, även om vi inte redovisar en lösning?
Svar: Ja, se vidare svar på fråga 4.2 och 5.6
Fråga 8
8.1 Är det möjligt att föreslå byggrätt utanför den i detaljplanen föreslagna byggrätten utan att förslaget diskvalificeras?
Svar: Eftersom det endast är samrådsförslag för detaljplanen är mindre avsteg från byggrätten och. Större avsteg ska motiveras.
