C AS TELL UM ÅRSRED O V ISNING 20 17
ÅRSREDOVISNING 2017
N ÅG R A O R D O M Å R E T 2 0 1 7 :
Fortsatt tillväxt, rekordmånga nya kontrakt, växande andel projekt, rätt positionerad portfölj i en stark marknad, innovationslabbet Castellum Next20, branschledande hållbarhet,
vässad organisation och höjd utdelning
På omslaget
Omslaget till Castellums Årsredovisning 2017 är hämtat från bolagets varumärkesbyggande kampanj som syntes digitalt, i print och utomhus under våren och hösten 2017. Kampanjens budskap var att Castellum är ett fastighetsbolag som hjälper företag att utvecklas och människor att växa. Kampanjbilder återfinns även på sidan 2 respektive 10.
Detta är Castellum 3
Castellum 2017 5
Vd-ord 8
VERKSAMHET
Castellums strategiska hus 11 Mål, affärsmodell, strategier
och värdeskapande 12
Marknadskommentarer 20 Castellums fastighetsbestånd
och resultat 2017 24
Kunder 30
Castellums regioner 34
Investeringar 44 Hållbarhet och ansvarsfulla affärer 54 Organisation och medarbetare 60
Effektiv resursanvändning 66
Finansiering 70 Castellumaktien 76
Värdering fastigheter 82
Skatt 86
Risker och riskhantering 88
Bolagsstyrningsrapport 96 Styrelse 103 Koncernledning 107 Kvartals- och flerårsöversikt 112
Finansiella nyckeltal 114
FINANSIELLA RAPPORTER
Totalresultat för koncernen 117 Balansräkning för koncernen 118 Resultaträkning för moderbolaget 119 Totalresultat för moderbolaget 119 Balansräkning för moderbolaget 120 Förändring av eget kapital 121 Kassaflödesanalys 122 Redovisningsprinciper och noter 123 Förslag till vinstdisposition 138 Styrelsens yttrande avseende föreslagen
vinstutdelning 139 Årsredovisningens undertecknande 140 Revisionsberättelse 141
CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND 146
Definitioner 175 GRI 176 Aktieägarinformation och kontaktuppgifter 177
Årsredovisning 2017
Foto: Christoffer Edling, Mikael Göthage, Dan Hersan, Sofia Sabel och SE360.
Hänvisning till förvaltningsberättelse, hållbarhetsredovisning och GRI Den legala årsredovisningen, som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter, omfattar sidorna 11–140. Jämförelser angivna inom paren tes avser motsvarande belopp föregående år. EPRAs nyckeltal (European Public Real Estate Association) redovisas under avsnittet Castellumaktien. Castellum redovisar i enlighet med GRI Standarder, nivå core.
Castellums lagstadgade hållbarhetsrapport återfinns på följande sidor:
affärsmodell sidorna 11–15 och 57–58, miljöfrågor sidorna 14–15, 24–25, 46, 55–59 och 94, sociala förhållanden och personalrelaterade frågor sidorna 15, 55–59, 60–63 och 95, respekt för mänskliga rättigheter sidorna 14–15, 55–58 och 94, antikorruption sidorna 57, 94 och 108–109 samt mångfald i styrelsen sidorna 100–101.
Hållbarhetsredovisningen som har översiktligt granskats av revisorer framgår av sidhänvisningar i GRI-index på sidan 176. De refererar till Castellums hållbarhetsdata 2017 inklusive EPRA och GRI-bilaga som finns tillgänglig på bolagets hemsida i februari 2018 och i denna redo- visas bolagets hållbarhets arbete i detalj.
Vad vi än gör,
är människan i centrum
och fastigheten runt om.
Detta är Castellum
CASTELLUM ÄR EN
av Sveriges största fastighetsägare. Castellum är även en av Sveriges största fastighetsutvecklare och ett av Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag – varje dag går 250 000 människor till jobbet i våra lokaler.
Castellum finns lokalt i ett 20-tal städer från Köpenhamn i söder till Sundsvall i norr och vi är kundnära på riktigt, samtidigt som vi har hela koncernens samlade resurser i ryggen.
Vi har 676 kommersiella fastigheter för näringsliv och myndigheter och för oss är hållbarhet och innovation viktiga drivkrafter i verksamheten. Allt till lågt risktagande.
Som en aktiv fastighetsägare är vi med och utvecklar de städer och samhällen där vi är
verksamma – både genom hållbar utveckling av fastighetsbeståndet och olika typer av
samhällsinsatser som att exempelvis ge ungdomar möjlighet att pröva på arbetslivet.
Castellums fastighetsvärde och förvaltningsresultat sedan börsnoteringen 1997
Mdr kr 81
Castellums fastighetsvärde 2017 Interiörbild från Castellums Göteborgskontor.
Ett av de mest hållbara fastighetsbolagen
i världen.
2017 PER KVARTAL
Castellum 2017
•
HYRESINTÄKTERNA2017 uppgick till 5 182 Mkr (4 533 Mkr föregående år).
•
FÖRVALTNINGSRESULTATETuppgick till 2 530 Mkr (2 065), motsvarande 9,26 kronor (8,80) per aktie. En ökning i absoluta tal om 23% och i kr per aktie, 5%.
•
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR PÅ FASTIGHETERuppgick till 4 540 Mkr (4 085) och på derivat till 247 Mkr (82).
•
ÅRETS RESULTAT EFTER SKATTuppgick till 5 876 Mkr (4 972), motsvarande 21,51 kronor (21,20) per aktie.
•
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDEuppgick till 153 kr (133) per aktie. En ökning med 15%.
•
NETTOINVESTERINGARNAuppgick till 5 613 Mkr (24 737) varav 3 595 Mkr (29 372) avsåg förvärv, 2 893 Mkr (2 119) ny-, till- och ombyggnationer och 875 Mkr (6 754) försäljningar.
•
NETTOUTHYRNINGENunder året uppgick till 310 Mkr (178).
•
STYRELSEN FÖRESLÅR EN HÖJD UTDELNING FÖR 20:E ÅRET I RADom 5,30 kr (5,00) per aktie, motsvarande en ökning om 6% att utbetalas vid två tillfällen med vardera 2,65 kr.
jan–mars 17 april–juni 17 juli–sept 17 okt–dec 17 jan–dec 17
Hyresintäkter, Mkr 1 304 1 259 1 303 1 316 5 182
Driftöverskott, Mkr 862 915 954 846 3 577
Förvaltningsresultat, Mkr 592 656 708 574 2 530
D:o kr/aktie* 2,17 2,40 2,59 2,10 9,26
D:o tillväxt + 9% + 9% + 5% 0% +5%
Resultat efter skatt, Mkr 1 426 1 221 777 2 452 5 876
Nettoinvestering, Mkr 2 360 1 489 711 1 053 5 613
Utdelning, kr/aktie (föreslagen) - - - - 5,30
D:o tillväxt - - - - 6%
Nettouthyrning, Mkr 103 96 52 59 310
Belåningsgrad 48% 48% 49% 47% 47%
Räntetäckningsgrad 361% 400% 429% 356% 386%
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/aktie 133 138 142 153 153
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr/aktie 119 124 127 138 138
Antal kunder 6 200 6 100 6 200 6 200 6 200
Antal aktieägare 36 000 36 000 37 500 38 000 38 000
*) Omräkning har skett av historiskt antal aktier med hänsyn till fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission.
JANUARI
CASTELLUMS TIDIGARE FEM regioner sam- la des i fyra. Detta innebär att tidigare region Norr numera är en del av Region Stockholm.
Den nya regionen Stockholm-Norr har sitt region huvudkontor i Stockholm.
FEBRUARI
I BÖRJAN AV månaden var byggnaden på Torsplan 2 i Stockholm färdigställd. Fastigheten är miljöcertifierad enligt BREEAM Outstanding som är den högsta miljöcertifieringsnivån i världen. Byggnaden var nominerad till SGBC Awards 2017. Fastigheten är centralt belägen i det expansiva området Hagastaden och erbjuder träningsmöjligheter som en velodromliknande löparbana och utegym på taket.
CASTELLUM OFFENTLIGGJORDE planerna att förvärva Stockholm Vattens tidigare huvud- kontor beläget på Torsgatan 26 i centrala Stockholm. Överlåtelsen skedde i april och Castellum har inlett arbetet med att utveckla och omvandla byggnaden. Fastigheten ritades av Ferdinand Boberg i början av 1900-talet och 13 tkvm uthyrningsbar yta.
UNDER FEBRUARI GENOMFÖRDESen affär med Klövern som innebar förvärv av fjor ton fastigheter i Borås och försäljning av nio fastig heter i Mölndal och Partille. Efter affären är Castellum den största privata ägaren av kommersiella fastigheter i Borås. Förvärvet omfattade en sammanlagd yta om ca 81 tkvm och består av lokaler för kontor och lager/
logistik. Affären medförde även att Region Väst i Castellum kunde välkomna nya kollegor i form av Klöverns tidigare medarbetare.
MARS
I MARS TOGS FÖRSTA spadtaget till den första delen av Hisingen Logistikpark i Göteborgs- området. Byggnaden som omfattar 26 tkvm beräknas vara färdigställd under andra kvartalet 2018 och kommer miljöcertifieras enligt miljö- byggnad nivå Silver. Efterfrågan på lager- och logistiklokaler är stort i området inte minst för e-handelsbolag.
I SLUTET AV MÅNADEN genomfördes en affär med Wallenstam där Castellum förvärvade två fastigheter i Göteborg och sålde två fastighet- er i Kallebäck och Mölnlycke. Affären kan ses som ett led i den pågående koncentrationen av fastig hetsportföljen.
Året som gått – en tillbakablick på Castellum 2017
JUNI
I JUNI PRESENTERADES bolagets satsning på teknologibaserad affärsutveckling, genom det nya innova- tionslabbet Castellum Next20 som är en testarena för digital transformation och innovation. Ny tek nik innebär möjligheter och utmaningar för Castellums verksamhet och huvuduppgiften är att utveckla de affärsstrategiska möjligheter som erbjuds inom digitalisering. Målsättningen är även att bli bransch- ledande inom digitalisering till 2020. Under hösten 2017 presenterades de första delprojekten från innovationslabbet. Bland annat förvaringstjänsten Beambox som
underlättar för privatpersoner samt Handly, en tjänst som innebär att hyresgäster smidigt kan hämta sina e-handels- leveranser på sina kontor och Oraklet, ett koncept för smarta fastigheter.
I SLUTET AV MÅNADENpåbörjade Castellum bygg- na tionen av en av de första fastigheterna i Norden som kommer certifieras enligt WELL, en ny internationell byggstandard som även inkluderar människors väl- befinnande i arbetslivet. Byggnationen sker i Hyllie strax utanför Malmö. Investeringen beräknas uppgå till ca 350 Mkr inklusive markför värv. Byggnaden kommer ha namnet Eminent och omfatta 9,6 tkvm uthyrningsbar yta och vara inflyttningsbar under andra kvartalet 2019.
MAJ
BLENDA PÅ LINDHOLMENi Göteborg var i och med färdigställandet i maj fullt uthyrt. Kontorsbyggnaden ligger belägen vid kajkanten mitt i ett av Göteborgs mest kunskapsintensiva och expansiva områden.
Blenda kommer miljöcertifieras enligt BREEAM med ambitionen att nå nivå Excellent.
Lansering av fastighetsbranschens första utvecklingslabb
Castellum Next20.
Skiss Eminent, Hyllie, Malmö.
I denna årsredovisning redovisas Region Stockholm-Norr uppdelat, då marknads- förhållandena väsentligt skiljer sig åt.
Ny hållbarhets- strategi antagen till 2030 som följer
FN:s globala mål.
AUGUSTI
EFTER SOMMARENPÅBÖRJADESnybygg- nationen av en bilhall samt andra verksamhets- lokaler i Smista Allé, Huddinge, Stockholms främsta bilhandelskluster. Byggnaden be räknas vara färdigställd under första kvartalet 2019 och investe ringen beräknas uppgå till 334 Mkr.
Området ligger strategiskt beläget vid kom- mande Förbi fart Stockholm och utgör ett av Castellums största utvecklingsområden i Stockholmsregionen.
SEPTEMBER
UNDER MÅNADEN MOTTOG Castellum ett flertal priser som visar att bolaget behåller sin ställning som ett av världens mest hållbara fastighetsbolag. Castellum är det enda nordiska fastighetsbolaget som kvalificerat sig till Dow Jones Sustainability Index vars syfte är att guida investerare mot mer hållbara investeringar. Bolaget rankades även för första gången som den mest hållbara fastighets- utvecklaren i världen samt för andra året i rad som global sektorledare av GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). Castellum har även erhållit nivå guld för bolagets hållbarhetsrapportering från EPRA (European Public Real Estate).
CASTELLUM HAR GENOMFÖRT en arkitekttävling om gestaltningen av ett nytt kontorshus i stads- delen Krokslätt i Göteborg. Wingårdh Arkitektkontor utsågs under månaden till vinnare. Projektering pågår nu för den nya byggnaden som skall uppfylla kraven på Miljöbyggnad nivå Guld.
OKTOBER
TILLSAMMANS MED PEABstartades projektet Samspelet i Örebro. Projektets syfte är att skapa nya förutsättningar för integration och att främja intresset för att arbeta inom bygg- och fastighetsbranschen.
Projektet löper under byggprocessen av Citypassagen och aktivitetsprogrammet består bl a av idrotts- aktiviteter, möjligheter till praktik och gemensamma träffar. Sedan 2012 har Castellum haft ett program för lärlingar som fallit väl ut där tre fjärdedelar har anställts efter lärlingstiden.
NOVEMBER
CASTELLUM VANN I SLUTET av månaden Stockholms stads markanvisningstävling inom Söderstaden, Stockholm. Tillsammans med ett konsortium med två andra fastighetsbolag kommer Castellum att ut- veckla området vid Globen, söder om Stockholms centrum. Förslaget omfattar totalt ca 100 tkvm varav Castellums del är 30 tkvm kommersiella fastigheter som kontor, hotell och restauranger.
S e c t o r L e a d e r 2 0 1 7
VOX-Games ägde rum under jullovet 2017 som en del av projektet Samspelet.
Barn och ungdomar fick möjlighet att testa pingis,
boxning och dans.
Under hösten genomfördes en obligatorisk utbildning för alla medarbetare och styrelse i hållbarhet och
uppförandekod.
VOX-Games i Örebro, december 2017.
Nettouthyrningen har legat på en rekordnivå. Vi har sannolikt tecknat flest antal kommersiella kontrakt i Sverige under det gångna året, 930 stycken till ett värde av 600 Mkr. Nettouthyr- ningen, som ger resultatgenomslag inom 9–18 månader uppgick därmed till 310 Mkr.
Effektiviseringen innefattar att vi har slagit samman sju olika bolag och bildat en ny effektiv organisation, vilket blir alltmer synligt i kostnads- utvecklingen och fastighetskostnaderna har mins- kat med 10 kr/kvm jämfört med 2016. Dessutom har synergieffekterna av Norrportenförvärvet till större del realiserats och vi kommer nå målet om 120 Mkr i besparingar vid halvårsskiftet i år.
Några av de nya projekten är Eminent i Malmö, Torsgatan 26 i Stockholm och vårt nya logistik- center i Göteborgs Hamn. Totalt under året uppgick projektvolymen till 2,9 miljarder kr, vilket mot- svarar cirka hälften av de totala investeringarna.
Inom ramen för Castellums satsning på digitalisering, Castellum Next20, har tre initiativ lanserats: Beambox, Handly och Oraklet. Dessa syftar till att förenkla människors livspussel och öka möjligheterna att effektivisera kundernas lokal användning.
När det gäller hållbarhet har vi behållit vår i nternationellt ledande position, vilket bevisas av att Castellum är det enda nordiska bygg- och fastighetsbolaget som accepterats i Dow Jones Sustainability Index. Vi är också global sektorle- dare och högst rankade i Norra Europa av GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) i vår sektor.
Tudelad marknad
Marknaden för kommersiella lokaler (kontor och logistik) skiljer sig nu åt från bostadsmarknaden mer än på många år. Det beror på att det råder
brist på effektiva lokaler i de bästa lägena i våra största städer till skillnad från bostadssidan, där det på kort tid producerats ett överskott inom vissa segment. Brist på effektiva lokaler ledde i sin tur till att värdeuppgången fortsatte under slutet av året för den kommersiella sidan i motsats till bostadsmarknaden. För Castellums del innebär det en värdetillväxt på ca 4,5 miljarder kr vilket bidrar till att det långsiktiga substansvärdet nu når 153 kr per aktie och att belåningsgraden håller sig stabil på 47%, trots stora investeringar.
Ser vi till framtidsutsikterna för svensk industri och tjänsteproduktion så indikerar de fortsatt till- växt, vilket i sin tur kommer att innebära växande lokalbehov och därmed stärkta kassaflöden för Castellum.
Fokus på kontor och logistik – två växande segment Castellums två fokusområden är kontor och logi- stik. Vi känner oss mer osäkra inför den framtida utvecklingen inom butikssegmentet och har där- för medvetet och successivt minskat andelen butiks ytor. Det tål att upprepas att butiker (inklu- sive vårt enda köpcentrum i Uppsala) idag står för endast ca 10% av Castellums totala hyresintäkter.
Logistiken är värd ett eget kapitel. Det kanske är mindre känt att Castellum är Sveriges största ägare och utvecklare av logistikfastigheter. Den totala ytan uppgår till 1 470 tkvm, hyresvärdet till 1,2 miljarder kr och fastighetsvärdet till 13,7 miljarder kr. Driftöverskottet från denna del utgör ca 900 Mkr.
HUIs (Handelns utredningsinstitut) senaste rapport visar på en mycket kraftig ökning av e-handeln i Sverige under 2017. E-handeln beräk- nas nu utgöra ca 35% av julhandeln och ökade varje månad med 15 till 20% jämfört med föregående år.
Denna utveckling innebär en stark påverkan på
Dessutom har vi på Castellum lyckats befästa vår ledande roll i fastighets- branschen inom hållbarhet och driver även på vad gäller digitalisering.
2017 har varit mycket
intensivt med satsningar på uthyrning, effektivisering och nya egna projekt.
Vd-ord
lokalbehovet i hela leveranskedjan fram till slut- kund. I e-handelns logistikkedja är Castellum perfekt positionerat för att ta en ledande roll med välplacerade byggnader och mark, från Göteborgs hamn och runt de växande städerna fram till den sista metern till konsumenten, som kan nås via vår nya digitala satsning Handly.
När det gäller kontor handlar det mesta om hur vi skall kunna tillfredsställa behoven i de växan- de två städerna Stockholm och Göteborg. Den samlade produktionen av kontorsyta är fortfa- rande mindre än vad tillväxten i dessa städer kräver, vilket leder till ökade hyror och fokus på att effektivisera lokalutnyttjandet. I en fortsatt växande ekonomi kommer ökad effektivitet att bli en nödvändighet och den processen kommer att drivas av oss i samarbete med våra kunder där vi gemensamt kan utnyttja ny teknik.
Fortsatt tillväxt 2018
I fjol ökade förvaltningsresultatet med 5%, en ök- ning som påverkades av de stora försäljningarna under slutet av 2016. Som Castellum står och går idag är jag övertygad om att vi för 2018 har goda
möjligheter att nå vårt mål om 10% tillväxt i för- valtningsresultatet. Vi avser fortsätta på inslagen väg att öka kvaliteten och densiteten i portföljen, vilket innebär att vi hela tiden måste vara öppna för såväl förvärv som försäljningar vid sidan av vårt omfattande investeringsprogram.
Utdelningstraditionen fortsätter
Avslutningsvis är jag stolt över att Castellums utdelningstradition fortsätter och att styrelsen föreslår höjd utdelning för tjugonde året i rad om 5,30 kr per aktie, motsvarande en ökning om 6%.
Göteborg 25 januari 2018
Henrik Saxborn Verkställande direktör
Som Castellum står och går idag är jag övertygad om att vi för 2018 har goda möjligheter att nå vårt mål om 10% tillväxt i förvaltningsresultatet.
”
En värd bortom
det förväntade.
AFFÄRSIDÉ
Genom verklig närhet till kund, innovation och kompetens, skapar vi framgångsrika och hållbara arbetsplatser i nordiska tillväxtregioner.
VISION
En värd bortom det förväntade.
MISSION
Skapa arbetsplatser där människor och organisationer utvecklas.
CASTELLUMANDAN Personliga • Passionerade • Proaktiva • Pålitliga
AFFÄRSMODELL
Investering och utveckling av kommersiella lokaler som förvaltas i en decentraliserad och kundfokuserad organisation. Castellum har fokus på
kassaflöde och bedriver all verksamhet till låg finansiell risk.
STRATEGIER
• PRODUKTSTRATEGI • KUNDSTRATEGI• PORTFÖLJSTRATEGI
• TILLVÄXTSTRATEGI• FINANSIERINGSSTRATEGI
R&D
EXEMPEL PÅ PROJEKT: • DIGITALISERING • FRAMGÅNGSRIKA ARBETSPLATSER
STRATEGISKA VERKTYG
• VERKSAMHET • FINANSIERING• HÅLLBARHET
Castellums strategier, mål och värdeskapande
Castellums strategiska hus
Samtliga delar av Castellums strategiska hus är inkluderade i bolagets strategi- plan. Strategiplanen är Castellums centrala styrdokument för bolagets strate- giska riktning, strategier, prioriteringar och mål. Den löper över en treårsperiod, är antagen av bolagets styrelse och revideras årligen av koncernledningen.
Utgångspunkten är Castellumandan som sammanfattar hur vi bemöter kunder, varandra och omvärlden. Därefter följer bolagets vision, ledstjärnan som Castellum styr emot. Missionen beskriver bolagets uppgift och den mening Castellums medarbetare ska känna när de går till jobbet och affärsidén beskri- ver vad Castellum gör, för vem och på vilket sätt. Affärsmodellen sammanfattar
hur bolagets erbjudande matchar kundernas behov på ett resurseffektivt sätt.
Castellums strategier bidrar till att optimera verksamheten och skapar rätt prio- riteringar internt. För att tillvarata tillväxtmöjligheter inom prioriterade utveck- lingsområden stöttar Castellums R&D-funktion. Därtill har Castellum definierat ett antal vägval inom områdena verksamhet, finansiering och hållbarhet vilka fungerar som strategiska verktyg. Vidare summeras huset med de huvudsakliga värden som Castellum skapar för sina intressentgrupper och sammanfattnings- vis beskrivs hur Castellum under 2017 levererat på bolagets övergripande till- växtmål. På följande sidor presenteras innehållet i Castellums strategiska hus.
Delningsekonomi Delningsekonomin grundar
sig på att effektivt utnyttja befintlig kapacitet. Nya produkter och tjänster har på kort tid introducerats
och digitaliseringen möjliggör en hög förändringstakt och stor spridning
med hjälp av ny teknik.
Urbanisering Just nu pågår en kraftig urbanisering och varje vecka beräknas en miljon människor flytta till en storstad. Den kraftiga urbaniseringen ställer stora krav på städers
infrastruktur, utbildningsväsende, service, bostäder och arbetsplatser.
Globalisering Världens länder och ekonomier knyts närmare varandra genom den
ökade rörligheten av människor, kapital, varor och tjänster.
Digitalisering Den nya digitala tekniken
förändrar människors beteende, affärsmodeller, kommunikation och tillgång till information. Artificiell intelligens (AI) har redan börjat och kommer även framöver
att förändra vårt sätt att leva och arbeta.
ÖVERGRIPANDE MÅL 10% årlig tillväxt av förvaltningsresultatet.
I molnen beskrivs de viktigaste omvärldsfaktorerna som påverkar
Castellums verksamhet.
VÄRDE FÖR INTRESSENTER
MISSION
Investering och uas- tellum har fokus på kassaflöde och bedri- ver all verksamhet till låg finansiell risk.
Skapa
arbets platser där människor och organisationer utvecklas.
Vi bidrar.
Vi har kraft att påverka andra.
Våra arbetsredskap är utveck- ling, innovation, förvaltning och service. Med dessa kan vi skapa arbetsplatser som fungerar så bra och är så inspirerande att de hjälper människor och före- tag att utvecklas och bli bättre.
Vi skapar framgångsrika arbetsplatser.
Vi vet vad som ger en arbets- plats de absolut bästa förut- sättningarna. Vi vet att en bra arbetsplats möjliggör utveck- ling, framgång och välbefinnan- de. Med vår kunskap får våra kunder bättre förutsättningar.
Och vi blir en affärspartner som är delaktig i deras utveckling.
Vi erbjuder nya sätt att arbeta.
Den traditionella arbetsplatsen har börjat få nya former. Var och hur vi arbetar kan förändras ännu mer i framtiden, oavsett om det handlar om kontor, handel eller logistik. Det är inte längre givet att företag behöver hyra en traditionell lokal. När arbetet är en uppgift snarare än en fysisk plats, görs jobbet kanske i ett nätverk.
AFFÄRSIDÉ
Genom verklig närhet till kund, innovation och kompetens, skapar vi framgångsrika och hållbara arbets
platser i nor diska tillväxt regioner.
Kund betyder många saker.
Kunder är både befintliga och potentiella. Och både människor och organisa- tioner. Vi bygger relationer genom omsorg, lyhördhet och snabbhet.
Vi har satt fingret på vår styrka.
Våra främsta förmågor är all den kraft och dynamik som finns i att vi är lokalt närvaran- de och beslutsmässiga samti- digt som vi har uppbackning av Castellums samlade resurser och kompetens.
Vi gör nytta.
Med framgångsrika menas att Castellum hjälper människor att växa och organisationer att utvecklas.
Vi tänker hållbarhet.
Hållbarhet är ett fundament i allt vi gör; ekonomiskt, socialt och miljömässigt.
VISION
En värd bortom det förväntade.
Vi går ett steg till.
Vi är en värd som erbjuder mer än vad traditionella fastighets- värdar brukar göra. Vi tänker längre. Vi tänker inte bara på ytor och kvadratmeter. Vi tän- ker lika mycket på service och arbetsmiljö. Vi ser människor istället för hus.
Vi tänker nyare.
Vi ligger i framkant och rör oss hela tiden längre framåt. Vi utvecklar innovativa lösningar, överraskar med nya saker och levererar mer än vad kunderna både kräver och förväntar sig.
Vi är unika.
Vi tänker långsiktigt och har nära relationer med våra kunder. Vi överraskar också med vår höga servicegrad. Vi finns lokalt och är kundnära på riktigt, samtidigt som vi har hela koncernens samlade resurser i ryggen.
Vi driver på.
Castellum är en samhällsbyg- gare och framtida kravställare, både mot stat och kommun.
Vi har möjlighet att driva utvecklingen åt rätt håll.
På följande sidor presenteras samtliga delar som ingår i Castellums strategiska hus. Inlednings
vis presenteras Castellumandan, vision, mission och affärsidé. Därefter beskrivs bolagets affärsmodell, strategier, R&Dfunktion och strategiska verktyg. Vidare presenteras det värde som Castellum skapar för bolagets intressenter, dels utifrån intressentperspektiv, dels utifrån direkt skapat ekonomiskt värde enligt GRIstandarder 2011. Avslutningsvis beskrivs utfall på bolagets övergripande tillväxtmål.
Från strategi till värdeskapande för Castellums intressenter
Personliga Passionerade Proaktiva Pålitliga
Personliga
Våra medarbetare avgör hur saker ska göras – för att det ska bli bra och gå snabbare.
Relationer skapas mellan människor – inte mellan före tag. Alla medarbetare är Castellums ambassadörer och har också mandat att agera.
Mångfald gör oss bättre efter- som det hjälper oss att se saker från olika håll.
Passionerade
Att vara passionerad är att sträva efter att göra saker lite bättre. Varje gång.
Proaktiva
Att vara proaktiv är att kunna se behoven och lösa dem, innan problemen uppstår. Det är också att våga ifrågasätta och förändra – för att förbättra.
Proaktivitet är att vara nyfiken och framåtlutad.
Pålitliga
Att vara pålitlig innebär att man håller sina löften, säger sin mening, lyssnar och respekte- rar andras åsikter. Man är även tydlig med negativa besked och har kloka råd, alternativ och lösningar.
CASTELLUMANDAN
AFFÄRSMODELL
Investering och utveckling av kom mer siella lokaler som för
valtas i en decent raliserad och kund fokuserad organisation.
Castellum har fokus på kassa
flöde och bedriver all verksam het till låg finansiell risk.
FINANSIELLA PRODUKTSTRATEGI
Castellum erbjuder produkter inom segmenten:
kontor, logistik, samhällsfastigheter samt butik/handel.
KUNDSTRATEGI
Castellum ska erbjuda befintliga och potentiella kunder de ändamålsmässigt bästa lokalerna och positionera sig som en innovativ aktör. Ett tydligt kundfokus uppnås genom långsiktiga relationer, lokal närvaro och en högre service som överträffar kundernas förväntningar. Kundernas behov förändras och Castellum ska vara det fastighetsbolag som erbjuder effektiva, flexibla och hållbara lokaler och nya lösningar. Castellum ska även ha en väl diversifierad kund- stock som ger god riskspridning avseende såväl bransch, löptid som enskild kund. Kunderna återfinns bland näringsliv och myndigheter och ska vara fördelade på följande kund- segment: offentliga myndigheter och verk, handel samt kommersiella tjänster och finans.
PORTFÖLJSTRATEGI
Castellum ska skapa och förvalta en portfölj som stödjer uppsatt mål om tillväxt i förvaltningsresultat och på så sätt skapa aktieägarvärde över tid, vilket kräver en långsiktig portföljstrategi. Castellums fastighetsportfölj är väl diver- sifierad vad gäller geografisk närvaro och lokalanvändning.
Fastig heterna är belägna i städer i Sverige och Danmark.
Castellum ska fortsatt sträva mot att anpassa sin geo- grafiska spridning för att möjliggöra tillväxt i förvaltningsre- sultat och värdetillväxt. Omsättningen i portföljen ska vara aktiv med en nettoinvesteringsvolym på 5%.
Castellum ska först och främst investera i befintliga städer och delmarknader, men även kontinuerligt utreda och eventuellt investera i nya städer. Castellums portföljförflytt- ning ska ständigt förstärkas med högre kvalitet och densitet på utvalda tillväxtmarknader.
TILLVÄXTSTRATEGI
I syfte att nå målet om 10% tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie skall årligen nettoinvesteras för cirka 5% av fastig- hetsvärdet. Tillväxt ska ske kontinuerligt via höjd uthyr- ningsgrad, ökade hyror, kostnadseffektiviseringar och ny-, till- och ombygg nation, som ger bra avkastning och höjer kvalitén på fastig heterna.
FINANSIERINGSSTRATEGI
Castellum ska ha låg finansiell risk. De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Castellums strategi för finansiering ska stödja verksamheten och hantera koncer- nens finansiella risker, samtidigt som den ska verka för ett öppet och transparent klimat. Strategin ska återspeglas i finans- policyn för att säkerställa riskhantering genom god kontroll.
Castellums finansstrategi kan sammanfattas i fem hörnstenar; diversi fiering, likviditet, styrka, transparens och flexibilitet.
STRATEGIER
Under året har Castellums projektdrivna funktion för R&D tagit form. Den ansvarar för att driva koncernens strategiska utvecklingsinitiativ. Ambitionen är att nya projekt inom R&D adderas löpande beroende på trenders påverkan och för att kontinuerligt ha möjligheten att utveckla och utvärdera idéer.
Nedan listas några exempel på initiativ som R&D-funktionen har ansvarat för under 2017:
DIGITALISERING Castellum ska profileras som ett innovativt företag som följer den digitala utvecklingen och anpassar utbudet av tjänster efter förändrade förutsättningar.
Under året har branschens för- sta innovationslabb etablerats, Castellum Next20. Bolaget ska öka sin attraktivitet genom att nyttja tekniken för att skapa effektiva processer och verktyg för såväl medarbetare som kunder och kundernas medarbetare och därmed bidra till kundernas affärsutveck- ling. Ambitionen är att vara branschledande inom digitali- sering 2020.
FRAMGÅNGSRIKA ARBETSPLATSER Förväntningar och krav på moderna kontorslokaler förändras i takt med exempelvis digitalisering, nya hållbarhets- och arbetsmiljökrav. Denna satsning syftar till att Castellum ska ligga i framkant gällande erbjudandet av kontorslokaler.
Projektgruppen bevakar och utvärderar trender i omvärlden samt ger förslag på relevanta områden för Castellum att utveckla erbjudanden till kund.
R&D
Strategiskt verktyg
VERKSAMHET
Investering och uas- tellum har fokus på kassaflöde och bedri- ver all verksamhet till låg finansiell risk.
Vi ska vara det självklara valet för svenska kommuner och näringsliv.
Hög NKI UTFALL
78 NKI i senaste mätningen.
Vi ska vara Sveriges främsta förvaltare.
• Ett av de större börsnote rade fastig- hetsbolagen i Sverige
• 1:a till 3:e största fastighetsbolag i respektive stad
UTFALL
• Fastighetsvärdet uppgick till 81 miljarder kr vid utgången 2017 vilket innebär att Castellum är ett av de största svenska börsnoterade fastighetsbolagen.
• Castellum är det största, näst störs- ta eller det tredje största fastighets- bolaget i 14 av 17 städer.
Vi ska vara en av de främsta utvecklarna av kontors- och logistik byggnader.
Minst 5% av fastighetsvärdet i netto- investeringar per år motsvarande ca 4 miljarder kr.
UTFALL
5 613 Mkr i nettoinvest e ringar varav 3 595 Mkr avsåg förvärv, 2 893 Mkr i ny-, till- och ombyggnationer och 875 Mkr försäljningar.
Vi ska vara både attraktiv och ledande som arbetsgivare.
Högt förtroendeindex UTFALL
81% i förtroendeindex i den senaste mätningen.*
* Castellum har under året bytt leverantör av medarbetarundersökningar och mäter numera med arbetarnas nöjdhet med ett förtroendeindex på en skala från 0 till 100%.
Strategiskt verktyg
FINANSIERING
Investering och uas- tellum har fokus på kassaflöde och bedri- ver all verksamhet till låg finansiell risk.
Belåningsgrad Ej varaktigt över 55%
UTFALL
Belåningsgraden per 31 december 2017 uppgick till 47%.
Räntetäckningsgrad Minst 200%
UTFALL
Räntetäckningsgraden 2017 uppgick till 386%.
Utdelning
Minst 50% av förvaltningsresultat före skatt i utdelning.
UTFALL
5,30 kr per aktie i förslagen utdelning för 2017 motsvarande en utdelnings- andel om 57%.
Framtidssäkring
50% av fastighetsbeståndet i kvm ska vara miljö- certifierat 2025.
UTFALL
29% av fastighetsbeståndet i kvm är miljö certifierat och certifiering pågår av ytterligare 7%. Castellum äger flest miljöcertifierade fastigheter av de svenska börsnoterade fastighetsbolagen.
Planeten
• 15% energibesparing per kvm jmf med 2015
• Netto-noll koldioxidutsläpp till 2030
• 100% fossiloberoende fordon till 2020
• 1% vattenbesparing per år
• 100% icke fossil energi till 2030 UTFALL
• 6% energibesparing jmf med 2016
• 78% minskning av CO2-utsläpp jmf med 2007
• 34% fossiloberoende fordon
• 4% vattenbesparing
• 95% förnybar energi
Uppförande
Minst 4% lärlingar i organisationen och incitamentsutfall ska erbjudas entreprenörer i större projekt som skapar arbetstillfällen för ungdomar.
UTFALL
Totalt har 57 ungdomar gjort praktik eller feriearbetat i Castellum 2017. Av dessa var 14 st lärlingar motsvarande ca 4% av Castellums anställda, varav 5 stycken i projekt.
Välbefinnande
Jämställt i samtliga yrkeskategorier till 2025.
• <2% kortidssjukfrånvaro
• <3% långtidssjukfrånvaro UTFALL
Kartläggning har skett under året av samtliga yrkes- kategorier avseende jämställdhet och kommer redovisas under 2018.
• 1,2% kortidssjukfrånvaro
• 0,8% långtidssjukfrånvaro
FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL
Vid FN:s toppmöte i september 2015 antogs 17 globala mål som fram till 2030 ska leda världen mot en hållbar och rättvis framtid. En mappning har genomförts mot FN:s globala hållbarhetsmål för att analysera relevanta mål för Castellums verksamhet, vilka återges nedan. Under 2017 har målen arbetats in i Castellums nya hållbarhets trategi:
Castellums agenda för den hållbara staden 2030.
Strategiskt verktyg
HÅLLBARHETM
5 182 Mkr
Intäkter (100%)
1 419 Mkr
Drift (27%)
1 366 Mkr
Utdelning (26%)
353 Mkr
Anställda (7%)
1 063 Mkr
Behållet ekonomiskt värde(21%)
96 Mkr
Skatt (2%)
885 Mkr
Räntor (17%) ÄGARE
Konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risk.
• + 904 Mkr årets resultat (jmf 2016)
• + 3 688 Mkr i börsvärde (jmf 2016)
• Tillväxten i förvaltningsresultatet per aktie har uppgått till 5%
(jmf 2016)
• 5,30 kr i utdelning per aktie, föreslagen 2017 (6% ökning jmf 2016)
• Långsiktigt substansvärde uppgick till 153 kr per aktie en ökning med 15% (jmf 2016)
KUNDER
Innovativa och flexibla lokaler där kunderna kan utveckla sin verksamhet.
• 78 NKI
• 5,6 miljarder kr i nettoinvesteringar
MEDARBETARE
En attraktiv och ledande arbetsgivare.
• 81 i förtroendeindex (motsvarande NMI)
• 15 utbildningstimmar per medarbetare
• 1,2% korttidssjukfrånvaro
• 0,8% långtidssjukfrånvaro
SAMHÄLLET
En ansvarstagande aktör som bidrar till lokalsamhället.
• 57 ungdomar har gjort praktik eller feriearbetat i Castellum under 2017 varav 14 st lärlingar
• 10,8 Mkr i bidrag till lokalsamhället genom 309 samarbeten och sociala initiativ tillsammans med andra aktörer
MILJÖ
Det mest hållbara fastighetsbolaget som aktivt bidrar till en hållbar utveckling.
• 46% lägre energianvändning än branschgenomsnittet
• 6% energieffektivisering per kvm jmf 2016
• 29% av fastighetsbeståndet miljöcertifierat
• Energiförbrukningen har minskat med 6% jmf med 2016 och koldioxidutsläppen har minskat med 78% sedan 2007
DIREKT SKAPAT EKONOMISKT VÄRDE (GRI 201-1) VÄRDE FÖR INTRESSENTER
ÖVERGRIPANDE MÅL
10 %
årlig tillväxt av förvaltningsresultat i kr/aktie
MÅLUPPFYLLELSE
Under 2017 har tillväxten i förvaltningsresultatet/aktie uppgått till 5%.
Kreativ miljö ovanför Stockholms takåsar
För byggföretaget Lindbäcks var det läget, men framförallt möjligheten att kunna utforma en kreativ och unik miljö som fick styra valet av lokal när det var dags att expandera till något större. Högst upp i Castellums fastighet Torsplan 2, med fantastisk utsikt över Stockholms hustak trivs de perfekt.
– Här kände vi direkt att vi kunde skapa en inspirerande arbetsplats som passade vårt projektbaserade sätt att arbeta.
Dessutom med snabba anknytningar till både vägnät och kollektivtrafik, säger Roger Roos entreprenad och kontors
chef på Lindbäcks.
Lindbäcks är ett familjeföretag i fjärde generationen från Piteå i Norrbotten. Hjärtat i verksamheten är att bygga bostäder i trä från de norrländska skogarna. I affärsidén ingår allt från projektutveckling till produktion och bygge.
Fabrik och tillverkning ligger i Piteå och i Stockholm har Lindbäcks fokus på projektutveckling.
På 500 kvm har de skapat en spektakulär arbetsmiljö.
Som besökare är det lätt att imponeras av de ljusa ytorna,
den varma inredningen och den storslagna utsikten över Stockholm. Det är enkelt att förstå att Lindbäcks nya kontor blev nominerade till Sveriges snyggaste kontor 2017.
– För oss var det viktigt att bevara den norrländska käns
lan och även vår koppling till trämaterial när vi utformade vårt nya kontor. Därför har vi jobbat mycket med jordnära färger och lyft fram trä i inredningen, berättar Roger Roos.
Lindbäcks tog tidigt beslut om att det skulle ha ett aktivitetsbaserat kontor där alla väljer sin arbetsplats för dagen. De har många besökare och ville göra det enklare att erbjuda dem en tillfällig arbetsplats.
– Vårt aktivitetsbaserade kontor har gett oss en flexibili
tet vi saknade i våra tidigare lokaler och vi nyttjar våra ytor mycket mer effektivt nu. Det har blivit smidigare för alla och är en enorm fördel att kunna välja plats efter behov. Här i Castellums lokaler har vi fått en inspirerande arbetsmiljö som uppmuntrar till kreativitet. Jag tror det bidrar till att vi kan skapa ännu bättre projekt för våra kunder, säger Roger Roos.
Torsplan 2, Stockholm Fastigheten omfattar 23 000 kvm flexibla ytor, varav 18 000 kvm kontor.
I entréplan finns affärer, restauranger och ett gym med löparbana på taket.
Torsplan 2 har den högsta miljöklassningen en kontorsbyggnad kan uppnå och har vunnit utmärkelser som BREEAM Awards
samt Betonggalans Miljöpris. 2017 var byggnaden finalist i Sweden Green
Building Awards.
Målsättning:
Branschledande inom
digitalisering
2020.
Innovation och mod för att skapa framtidens Castellum
I innovationslabbet samarbetar Castellum med externa affärsutvecklare men även med startups som bidrar med såväl resurser som ny kompetens. Målet med Castellum Next20 är att utveckla Castellum genom digitala innova
tioner som sätter människan i centrum. Fokus är utveck
ling av innovativa lösningar som ger underlag till såväl projektutvecklingsprocessen som löpande förvaltning och drift. Därigenom kan Castellum tidigt identifiera nya idéer och skapa praktiskt genomförbara lösningar som sprids inom hela bolaget.
Castellum Next20 har utvecklat flera spännande pilot
projekt som testas i verksamheten.
Ett av pilotprojekten heter Handly och det dockar an till den stora trenden med ökad ehandel. Tjänsten Handly underlättar vardagspusslet för de som arbetar i någon av Castellums fastigheter genom att alla ehandelsleveranser skickas direkt till ett smart skåp på arbetsplatsen. Man slipper åka runt till utlämningsställen och hämta varor – kort sagt ett modernt digitalt sätt att slippa vardagens tidstjuvar. Handly testas nu i Stockholm och Göteborg.
Ett annat intressant pilotprojekt som testas är kopplat
till trenden att aktivera överkapacitet. Projektet heter Beambox och kombinerar storstadsbors behov av förvaring med Castellums lediga lagerytor och resurser i logistik
kedjan. Beambox är en förvaringstjänst där saker hämtas hemma hos användaren. Användaren väljer sedan när man vill att sakerna ska returneras igen. Det finns även möjlig
het för användarna av Beambox att välja att sälja, slänga eller skänka det man förvarar om man inte vill ha det hem
levererat. Allt som förvaras via Beambox kan följas upp och hanteras via ett digitalt gränssnitt. Tjänsten har fokus på det hållbara, cirkulära samhället genom att outnyttjade resurser används i form av redan byggd yta. Tjänsten testas nu i Stockholm och har ännu inte lanserats på marknaden.
Castellum testar även konceptet Oraklet för smarta fastig heter genom att sätta upp sensorer i lokaler för att öka kunskapen om hur ytor används och varför. Syftet är att fortsätta erbjuda våra kunder välfungerande och funk
tionella lokaler men också utveckla kunderbjudandet i fram tiden. Projektet bygger på analys av stora datamäng
der och är ett första steg för att öka kunskapen om och testa Artificiell intelligens (AI).
Med Castellums storlek finns utrymme och möjlighet att driva, experimentera och vara modig i utvecklingsfrågor. Castellum har därför etablerat Sveriges första utvecklingslabb inom fastig
hetsbranschen, Castellum Next20. Genom att ständigt utmana oss själva kan Castellum till varata
de innovationsmöjligheter som erbjuds för fastighetsbolag, vilket även skapar förutsättningar
för förbättrad effektivitet och lönsamhet. Castellums målsättning är att vara bransch ledande
inom digitalisering till 2020.
Marknad, kunder och regioner
Välkommen till oss på Castellum. Vi är ett av Sveriges största fastighetsbolag
med närvaro i städer från Köpenhamn i söder till Sundsvall i norr. Varje dag
arbetar vi med att tillgodose de önskemål och förväntningar våra kunder har
på oss som hyresvärd. Vi vet att affärer görs mellan människor och i dialog
med kunderna skapas anpassade lösningar som ökar trivsel, effektivitet,
lön samhet och arbetsglädje. Detta kräver lyhördhet och korta beslutsvägar,
något som möjliggörs med Castellums platta organisation. På så vis får vi
städer, utvecklingsområden och hyresgäster att växa – alltid med fokus på
människan i centrum.
Marknadskommentarer
Svensk och dansk ekonomi
Sverige, med cirka 10 miljoner invånare, är ett land med öppen och stark ekonomi, vilket bl a hänförs till ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög pro- duktivitet. Sverige har lång och stor erfarenhet av internationell handel och internationella relatio- ner, vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner. Svensk industris stora exportberoende bidrar till att Sverige histo riskt uppvisat god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar.
Svensk ekonomi utvecklas väl med relativt god tillväxt i BNP. Tillväxten har på senare tid drivits av investeringar, främst bygg- och infrastruktur- investeringar, samt privat konsumtion. Under hös- ten 2017 har dock utsikterna för bostadsbyggandet påverkats negativt vilket kan komma att bidra till något lägre tillväxttakt i BNP framöver. Hushål- lens optimism har dock inte påverkats märkbart, än så länge, vilket kan bidra till fortsatt positivt bidrag från privat konsumtion framöver. Även öka- de investeringar i infrastruktur kan motverka en dämpning i bostadsbyggandet. Exporten bedöms också utvecklas relativt starkt. Den geopolitiska oron fortsätter dock alltjämt att dämpa stämningen och effekterna på sikt är svåra att överblicka.
Den svenska arbetsmarknaden påverkas positivt av den goda konjunkturen och arbetslös- heten ligger nu på den lägsta nivån sedan 2007.
Arbetslöshetsnivån förväntas endast påverkas mar- ginellt mot bakgrund av ökande arbetskraftsutbud och matchningsproblem. Inflationen har börjat visa tecken till att stiga, och ligger nu omkring Riksbankens målnivå om + 2%. Utvecklingen av kronkursen spelar en nyckelroll för inflationen i Sverige, eftersom en svag kronkurs normalt bidrar till högre inflation. Kronan försvagades (TWC- index) successivt under slutet av 2017, men var relativt oförändrad jämfört med slutet av 2016.
Dansk BNP-tillväxt utvecklas väl likt den svenska.
Enligt Danmarks Nationalbanks (Sept 2017) prog- noser förväntas BNP växa med ca 2,3% under 2017 för att sedan falla tillbaka något till omkring 1,8%
under 2018–2019. Främst är det ökande privat
konsumtion mot bakgrund av stigande sysselsätt- ning som väntas bidra positivt, men även gynn- sammare exportutsikter och investeringar bidrar.
Inflationen i Danmark uttryckt som KPI väntas ligga omkring 1% under 2017 för att sedan stiga till 1,4% respektive 1,7% under 2018 och 2019.
Ränte- och kreditmarknad
Svenska Riksbanken har under 2017 fortsatt såväl sitt fokus på KPI-målet om 2%, som sin extremt expansiva penningpolitik. Sedan februari 2016, då reporäntan sänktes till ny historisk lägstanivå om - 0,5%, har reporäntan varit oförändrad även om repo räntebanan successivt justerats ned och höj- ningar skjutits fram. Riksbanken har köpt stora voly- mer av statsobligationer och aviserat fortsatta köp under första halvåret 2018. Först under andra halv- året 2018 förväntas reporäntan börja stiga långsamt.
Den för Castellum viktiga Stibor-räntan (3 mån) har rört sig inom intervallet - 0,65% till - 0,4%
under året med bottennoteringar kring årsskiftet vilket bl a påverkas av marknadstekniska faktorer.
Den femåriga swapräntan i SEK har handlats inom intervallet 0,2% till 0,5% och avslutade 2017 på en nivå om 0,5%. Ränteskillnaden mellan svensk kort och lång ränta har ökat under året även om långräntorna är fortsatt historiskt låga.
Utvecklingen har under senare delen av året främst drivits av något högre långräntor bl a som en konsekvens av aviserad kraftig finanspolitisk stimulans i USA från den sittande presidenten.
Tillgången till bankfinansiering och finansiering på den svenska kapitalmarknaden bedöms som god. Kreditmarginalerna har efter en successiv nedgång under merparten av året tenderat att stabiliseras under slutet av 2017.
I Danmark har Cibor-räntan (3 mån) handlats inom intervallet - 0,05% till - 0,25% och avslutade året på en nivå om knappt - 0,25%.
Makroindikatorer, Sverige Arbetslöshet 5,8% (december 2017)
Inflationstakt 1,9% (december 2017 jämfört med december 2016) BNP-tillväxt 0,8% (kv 3 2017 jämfört med kv 2 2017)
Export Totalt 1 076 mdr kr
Tyskland 119
Norge 108
Finland 75
USA 74
Danmark 73
Storbritannien 67
Import Totalt 1 079 mdr kr
Tyskland 202
Nederländerna 94
Norge 89
Danmark 78
Storbritannien 56
Belgien 53
Källa: SCB
SVERIGES UTRIKESHANDEL JAN–OKT 2017 (10 MÅN)
Makroindikatorer Sverige
MARKNAD, KUNDER OCH REGIONER
Källa: Konjunkturinstitutet Källa: Konjunkturinstitutet Källa: SCB
Makroindikatorer Danmark
Källa: Konjunkturinstitutet, Danmarks Nationalbank, Statistics Denmark BNP tillväxt per år
Castellums marknadsandel
Castellum äger en total uthyrbar area om ca 4,4 miljoner kvm med ett samlat fastighetsvärde om ca 81 miljarder kr. Vid årsskiftet uppgick Castel- lums börsvärde till ca 37,8 miljarder kr, vilket vid den tidpunkten placerade bolaget som det 11:e största noterade fastighetsbolaget på europeisk fastighetsmarknad och som det näst största fastig- hetsbolaget i Norden sett till börsvärde.
De 200 största fastighetsägarna i Sverige äger sammanlagt en taxerad yta om ca 92 miljoner kvm uppdelat på kontor, butiker samt lager-, logistik- och industrifastigheter varav Castellums mark- nadsandel uppgår till ca 4–5%.
De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt svenska och utländska institutionella inves- terare. Därutöver finns en mängd mindre fastig- hetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner.
Europeisk fastighetsmarknad
Transaktionsvolymen på den europeiska fastig- hetsmarknaden uppgick till ca EUR 157 miljarder (133) för segmenten kontor samt lager och logistik, vilket motsvarar en ökning om ca 16% jämfört mot föregående år.
Främst var det segmentet för lager och logis-
tik som ökade där volymen under 2017 nådde en ny toppnotering om ca EUR 43 miljarder (+67%
jämfört med 2016 och +196% jämfört med snittet mellan 2003–2016). Den ökande e-handeln är en viktig strukturell drivkraft bakom ökning i transaktionsvolym och efterfrågan på citynära lager. Andra viktiga faktorer utgörs bland annat av den goda tillgången till institutionellt kapital, den uppåtgående europeiska konjunkturen samt ett ökat intresse från kinesiska investerare.
Sverige utgjorde ca 3% (6%) av den europeiska volymen för segmenten kontor samt lager och logi- stik. Det placerar Sverige som den sjunde största transaktionsmarknaden i Europa under 2017.
Svensk och dansk fastighetsmarknad
Transaktionsvolymen på svensk fastighetsmark- nad för 2017 bedöms till cirka 148 miljarder kr, vilket är ungefär i linje med volymen under 2015, men cirka 26% lägre än föregående års toppnote- ring. Jämfört med 2016, då Castellum förvärvade Norrporten, genomfördes under året inga stora bolagstransaktioner på den svenska marknaden.
Den största kontorstransaktionen på den svenska marknaden under 2017 uppgick till ca 2,2 miljar- der kr och genomfördes i Stockholm CBD.
Transaktionsvolymen på dansk fastighets- marknad bedöms till cirka 86 miljarder danska kr
Årlig transaktionsvolym Sverige och direktavkastning storstäderna
Transaktionsvolym/år europeisk fastighetsmarknad Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag
Nyproduktion kontor Hyresnivåer och vakansgrad storstäderna
Transaktionsvolym – geografisk fördelning
Källa: CBRE
Källa: Respektive bolags Q3 rapport 2017. Avser bolag med ett fastighetsvärde > 3 000 Mkr.
Källa: Newsec och Forum Transaktionsvolym avseende affärer > 100 Mkr
Källa: Newsec Källa: Newsec Källa: Newsec
11 :e
Vid årsskiftet var Castellum det 11:e största noterade fastighets- bolaget på europeisk fastighets- marknad sett till börsvärde.
MARKNAD, KUNDER OCH REGIONER
Befolkning Befolkningsutveckling 2008-2017/år
Befolkningsutveckling 2008-2017
snitt personer/år Befolknings-
utveckling 2017 Studerande vid
universitet/högskola Tillväxt sysselsättning
2008-2017/år Arbetslöshet 2017
Tillväxt total lönesumma
2008-2017/år Tillväxt total lönesumma 2017
Tillväxt total lönesumma prognos 2017-2026/år
Riket 10 127 000 1,0% 96 700 1,3% 402 000 1,2% 7,4% 2,9% 2,4% 2,3%
REGION VÄST
Storgöteborg 1 155 000 1,2% 13 000 1,5% 48 000 1,5% 7,3% 3,2% 2,7% 2,6%
Borås 111 000 1,0% 1 000 1,0% 7 000 1,2% 7,4% 3,0% 2,5% 2,3%
Halmstad 100 000 1,1% 1 100 1,2% 8 000 1,1% 8,4% 3,0% 2,5% 2,4%
REGION ÖRESUND
Malmö 1 172 000 1,2% 13 700 1,9% 53 000 1,4% 14,5% 3,0% 2,6% 2,4%
varav Lund 122 000 1,4% 1 600 2,8% 35 000 1,0% 6,3% 2,5% 2,2% 2,1%
varav Helsingborg 144 000 1,4% 1 900 2,1% -* 1,3% 11,0% 3,1% 2,6% 2,5%
Köpenhamn 1 823 000 1,0% 17 900 0,9% 119 000 0,4% 5,0% 0,9% 3,1% i.u
REGION STOCKHOLM
Storstockholm 2 724 000 1,6% 41 200 1,7% 90 000 2,0% 6,1% 3,6% 3,1% 3,0%
REGION MITT
Örebro 150 000 1,4% 2 000 2,5% 13 000 1,5% 7,7% 3,3% 2,8% 2,7%
Uppsala 220 000 1,6% 3 300 2,7% 37 000 1,7% 6,0% 3,4% 2,8% 2,6%
Västerås 150 000 1,2% 1 800 2,1% 14 000 1,4% 9,2% 3,0% 2,5% 2,4%
Jönköping 138 000 1,1% 1 400 1,7% 10 000 1,3% 5,3% 2,9% 2,4% 2,3%
Linköping 159 000 1,2% 1 900 1,8% 23 000 1,6% 6,3% 3,3% 2,8% 2,6%
Norrköping 141 000 1,1% 1 500 1,4% -** 1,4% 12,0% 3,2% 2,8% 2,6%
Växjö 91 000 1,3% 1 100 2,1% 26 000 0,9% 8,3% 2,5% 2,1% 2,6%
REGION NORR
Sundsvall 99 000 0,5% 400 0,6% 13 000 0,6% 8,1% 2,1% 1,6% 1,5%
Gävle 101 000 0,8% 800 1,0% 12 000 0,8% 10,6% 2,5% 2,2% 2,0%
DATA PER REGION
Källa: Evidens och SCB * Campus Helsingborg ingår i Lunds Universitet. ** Campus Norrköping ingår i Linköpings Universitet.
för 2017, vilket är drygt 30% högre än före - gående år. Svenska investerare var aktiva på den danska marknaden under 2017 och bedöms ha förvärvat fastigheter till en sammanlagd volym om cirka 24 miljarder kr, bland annat drivet av en ökande transaktionsaktivitet av bostadsfastigheter.
2017 har präglats av god transaktionsaktivitet inom de flesta segment på svensk fastighets- marknad. Som andel av den totala transaktions- volymen har kontorssegmentet minskat något jämfört med föregående år (17% av total volym jämfört med 29% 2016). Lager/logistik har ökat (15% jämfört med 8%), delvis som följd av ökad attraktivitet drivet av e-handelns expansion.
Nationella aktörer har varit mest aktiva på svensk marknad. Utländska investerare stod för drygt 23% av volymen, men genomförde under det gångna året några av de största affärerna inom såväl kontor, lager/logistik som handel. Trans- aktionsvolymen har fortsatt varit centrerad till Stockholmsområdet som stod för 38% av totala volymen i Sverige. Göteborg och Malmö mot- svarade tillsammans ca 19% av volymen.
Avkastningskraven har i de flesta av Castel lums städer fortsatt att sjunka under 2017 jäm fört med 2016. Detta beror bland an nat på en stark hyres-
marknad, sjunkande vakans grader samt ett fort- satt gynnsamt ränteläge för fastigheter.
Svensk och dansk hyresmarknad
Kontorshyresmarknaden har under 2017 varit stark och kännetecknats av hög efterfrågan i de flesta av Castellums städer. Denna utveckling drivs främst av stark svensk ekonomi, urbani- sering samt minskad vakansgrad till följd av låg nyproduktionsvolym i förhållande till efter- frågan de senaste åren. Starkast är marknaderna i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Uppsala.
Logistikhyrorna visar på en stark trend i city- nära lägen i storstäderna. Även starka logistik nav präglas av stigande hyror. Detta beror främst på förändringen inom handel där e-handelns volym- ökning medfört en större efterfrågan.
I Köpenhamnsregionen har hyrorna i CBD varit relativt stabila till svagt positiva under året, trots stark efterfrågan på moderna fastigheter samt förbättrad efterfrågan på fastigheter i sekundära lägen. Detta beror framförallt på att det finns åtskilliga byggrätter tillgängliga, vilket har bidragit till balans i utbudet och begränsat de efterfrågedrivna hyreshöjningarna. Kontors- hyresmarknaden i Köpenhamn präglas i regel av låg volatilitet.
