ALM Equity AB (publ): Halvårsrapport januari-juni 2007

E

AB

ALM Equity AB (publ): Halvårsrapport januari-juni 2007

Stockholm 2007-08-22

Januari-Juni 2007

• Omsättning 107,0 Mkr

• Resultat 16,5 Mkr motsvarande 1,34 kr/aktie

• Balansomslutningen 298 Mkr

• Eget kapital 80 Mkr motsvarande 7,87 kr/aktie

• 41 bostadsrätter sålda under första halvåret

April-Juni 2007

• Omsättningen 71,5 Mkr

• Resultat 10,7 Mkr motsvarande 0,92 kr/aktie

• 20 bostadsrätter sålda under kvartalet

• Stort intresse för Midsommarkransprojektet, Stockholm

• Värmdöprojektet strukturerat för försäljning under hösten

• Mezzaninfinansiering ordnad i ytterligare två projekt

• ALM Equity satsar på utveckling av äldreomsorgsfastigheter

• Sammanläggning av ALM Equity aktien, 10 gamla aktier lades ihop till 1 ny aktie

Väsentliga händelser efter periodens utgång

• Förvärv av fastighet i Eskilstuna

• Förvärv av minoriteter i Oaxenprojektet

• Midsommarkransprojektet slutsålt

E

AB

ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (eng: Real Estate Developer). Bolaget analyserar tänkbara förvärv samt strukturerar, finansierar, leder och säljer framförallt bostadsprojekt. Projekten är i regel avslutade inom två år från start.

VERKSAMHETEN

Aktiviteten på bostadsrättsmarknaden har under första halvåret 2007 varit fortsatt hög med generellt stigande prisnivåer. Inflyttning har skett i tre av ALM Equitys projekt och parallellt har säljstart skett i två projekt: BRF Penseldraget, Midsommarkransen samt BRF Repet, Visby. Under andra kvartalet har ett nyförvärv skett, Smögenbaden med en möjlig byggarea om 3.100 kvm. Inga nya projekt har byggstartats under andra kvartalet.

Beträffande de befintliga bostadsprojekten där byggnation igångsatts så har i maj och juni de 23 bostadsrätterna i BRF Bohusbryggan, Orust, de 10 bostadsrätterna i BRF Kalk Palais, Oaxen och 9 bostadsrätter i etapp 1 i BRF Stadshotellet, Enköping överlämnats till köparna. Till följd av den överhettade byggmarknaden, forceringskostnader på grund av pressade tidplaner med mera har merkostnader utöver prognos uppstått i dessa projekt vilket belastar andra kvartalets resultat. Planerat tillträde för bostadsrätterna i etapp 2 i BRF Stadshotellet är som tidigare augusti/september 2007. I BRF Körgossen, Fruängen, har stommonteringen påbörjats.

I slutet av april säljstartades ALM Equitys projekt i Midsommarkransen. En fastighet på 1 100 kvm skall uppföras och upplåtas med 14 stycken bostadsrätter i Brf Penseldraget. Första dagen såldes 6 bostadsrätter och per den 30 juni 2007 var 11 av de 14 bostadsrätterna sålda. Projektering inför upphandling av byggnationen har påbörjats.

Renovering av lägenheterna i BRF Repet, Visby har genomförts enligt plan och bostadsrätterna började säljas i juni. Per den 30 juni 2007 hade fyra av sju bostadsrätter sålts.

I projektet Seaside på Värmdö i sydöstra Storstockholm har den legala strukturen för projektet etablerats. Den för ändamålet bildade bostadsrättsföreningen, BRF Seaside, Värmdö har fått sin ekonomiska plan godkänd. Säljstart planeras ske i september 2007.

Beträffande Oaxenprojektets senare etapper kan ett laga kraftvunnet planbeslut erhållas tidigast i slutet av september 2007.

Projektet Kv. Församlingshemmet i Norrtälje har erhållit godkänt rivningslov från kommunen.

Tillträde till fastigheten kommer att ske i månadsskiftet augusti/september 2007.

ALM Equity AB har förvärvat 67 procent av Smögenbaden i Sotenäs kommun. Projektet består av fem fastigheter med bästa läge på Smögen intill Smögenbryggan. Smögenbaden uppfördes ursprungligen 1933 och var under 65 år Bohusläns mest välkända restaurang- och hotellanläggning.

Efter en totalbrand 1998 har ändamålet i stadsplanen ändrats till bostäder. Totalt finns på de fem fastigheterna en byggrätt på 3 100 kvm bostäder.

E

AB

Projektportföljen

Projektportföljen exklusive levererade projekt innehåller per den 30 juni 2007 10 bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om 18.300 kvm. Antalet planerade bostadsrätter är beräknat till 225 varav 79 var sålda den 30 juni 2007, Under första halvåret 2007 såldes 41 stycken bostadsrätter varav 20 stycken under andra kvartalet. Försäljning av bostadsrätter sker stötvis vid projektlanseringar.

Antalet produktionsstartade ej levererade bostadsrätter var den 30 juni 2007 18 varav 15 är sålda.

Antal levererade projekt uppgår till tre (inklusive etapp 1 i BRF Stadshotellet, Enköping) och innefattar 42 bostadsrätter med en sammanlagd byggarea om 3.300 kvm.

Mezzaninfinansiering

I det fortsatta arbetet att höja avkastningen på eget kapital i vissa projekt samt stärka koncernens likviditet och finansiella ställning har avtal tecknats om mezzaninfinansiering i projekten kv.

Församlingshemmet, Norrtälje och i juli 2007 Projektet Smögenbaden, Smögen. Ägarandelen uppgår därefter till 80 (tidigare 100) procent i Kv. Församligshemmet och 53 (67) procent i Smögenbaden.

Tidigare har avtal tecknats om mezzaninfinansiering i projekten Wollbratts Byggnadsfirma AB, Uddevalla, BRF Penseldraget, Midsommarkransen, Stockholm och Guldkaggen, Burgsvik, Gotland.

Detta innebär att ALM Equity AB numera direkt och indirekt äger 64 (tidigare 80) procent av Wollbratts Byggnadsfirma AB samt 80 (100) procent av vardera projekten BRF Penseldraget och Guldkaggen.

Närmare presentation av projekten finns på ALM Equitys hemsida:

.

AFFÄRSUTVECKLING

ALM Equity satsar på utveckling av äldrevårdsfastigheter i Sverige

Hälsovårdsföretaget Global Health Partner (”GHP”) och Sture Ericsson, tidigare ansvarig för Capios äldrevård, har tillsammans med ALM Equity startat ett nytt bolag, Elutera. Tillsammans har parterna den kombination av kompetens som krävs för att kunna skapa nya spännande alternativ inom

äldrevård. Planen är både att bygga nya äldrevårdsfastigheter, förvärva existerande anläggningar och driva äldrevård i andras anläggningar.

ALM Equity kommer att vara aktiva i Elutera Property AB, där ALM Equity äger 47 procent och ansvarar för fastighetsutvecklingen. I det operativa driftsbolaget, Elutera Consulting AB, äger ALM Equity endast en mindre del.

Global Health Partner är listat på London Stock Exchange och grundades i början av 2006 av Per Båtelson, tidigare VD på Capio, och Johan Wachtmeister, tidigare VD på Ledstiernan och nuvarande ledamot av ALM Equitys styrelse. Affärsidén är att bedriva hälsovård inom ett begränsat antal utvalda hälsoområden.

E

AB

Sammanläggning av ALM Equity-aktien

Vid ALM Equity ABs årsstämma den 8 maj 2007 beslutades att sammanläggnin g skulle ske av bolagets aktier. Sammanläggningen gick till så att 10 gamla aktier sammanlades till en ny aktie. Efter sammanläggningen, som genomfördes i början av juni, finns det totalt 10.154.530 A-aktier utgivna.

Inga B-aktier finns utgivna. Efterföljande aktierelaterade data är korrigerade med hänsyn till sammanläggningen.

Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång

Förvärv av fastighet i Eskilstuna

ALM Equity har tecknat avtal om att förvärva fastigheten Nilhästen 8 med adress Storgatan 16 i centrala Eskilstuna. Fastigheten utgörs av 1.367 kvm bostäder och 2.423 kvm lokaler. Detaljplanen medger en ombyggnation av lokalerna till bostäder. Vid en ombyggnation av lokalerna kan 2.300 kvm bostäder tillskapas.

Efter förvärvet ökar ALM Equitys möjliga bostadsbyggarea från 18.300 kvm till 20.600 kvm.

Förvärv av utestående minoriteter i Oaxenprojekten

Avtal har tecknats med minoritetsägarna i BX Holding AB, innehållande det markområde som utgör Oaxenprojektets senare etapper, att förvärva deras totalt 20 procent av aktierna i BX Holding AB.

ALM Equity kommer därefter att vara ensam ägare till projektet. Dessutom har minoritetens innehav (20 %) i BX Utvecklings AB, tidigare innehållande projektet BRF Kalk Palais, förvärvats.

Midsommarkransprojektet slutsålt, endast en lokalbostadsrätt kvar osåld i BRF Repet, Visby De tre per halvårsskiftet osålda bostadsrätterna i BRF Penseldraget såldes under juli månad. I BRF Repet såldes ytterligare två bostadsrätter i juli varefter endast en lokalbostadsrätt kvarstår osåld i projektet.

EKONOMI

Resultat för perioden april - juni 2007 (3 månader)

Nettoomsättningen uppgick till 71,5 (januari-mars 35,5) Mkr varav fastighetsutveckling svarade för 70,1 (33,9) Mkr och fastighetsförvaltning 1,4 (1,5) Mkr. Rörelseresultatet 14,2 Mkr gav en rörelsemarginal på 20 (23) %. Av periodens resultat 10,7 Mkr tillföll 9,3 Mkr moderbolagets aktieägare och 1,4 Mkr minoriteten.

Resultat för perioden januari - juni 2007

Nettoomsättningen uppgick till 107,0 Mkr varav fastighetsutveckling svarade för 104,1 Mkr och fastighetsförvaltning 2,9 Mkr. Rörelseresultatet 22,3 Mkr gav en rörelsemarginal på 21 %. Av periodens resultat 16,5 Mkr tillföll 13,6 Mkr moderbolagets aktieägare och 2,9 Mkr minoriteten.

Balansräkningen per den 30 juni 2007

Balansomslutningen har ökat från 276 Mkr till 298 Mkr trots att BRF Bohusbryggan och BRF Kalk Palais inte konsolideras per halvårsskiftet då de behandlats som avlämnade till slutanvändarna.

Orsaken till ökningen av balansomslutningen står att finna i förvärv av projekt och fortsatt upparbetning i igångsatta projekt. Av tillgångarna utgör exploateringsfastigheter, 196 Mkr, och förvaltningsfastigheter, 61 Mkr, de största posterna. På skuldsidan uppgår lång- och kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut till 123 Mkr och efterställda reverslån till 48 Mkr. Det egna

E

AB

kapitalet uppgår till 80 Mkr och soliditeten till 27 %. Justerad soliditet (inklusive övervärde på förvaltningsfastighet) uppgår till 30 %.

Likviditet och kassaflöde

Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 21,2 Mkr. Första halvårets kassaflöde uppgick till 9,2 Mkr.

Moderbolaget

Det juridiska moderbolaget ALM Equity ABs resultat uppgick till 6,7 Mkr för perioden januari-juni 2007 och likvida medel uppgick till 11,0 Mkr på balansdagen jämfört med 5,9 Mkr vid årsskiftet.

Moderbolagets egna kapital uppgår till 184,6 Mkr. Soliditeten uppgick på balansdagen till 94,0 % . Redovisnings- och värderingsprinciper

Successiv vinstavräkning

Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt enligt IAS 11 entreprenadavtal.

Detta innebär att vinstavräkningen sker i två steg:

Vinstavräkningen i steg 1 sker när exploateringsfastigheten erhållit alla erforderliga tillstånd för den planerade exploateringen, den juridiska strukturen för projektet etablerats och målbostadsrättsförening bildats och fått sin ekonomiska plan godkänd hos myndighet. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln:

(Initialt inköpsvärde / prognosticerat totalt försäljningsvärde) * prognosticerad projektvinst

Exempel vinstavräkning steg 1:

Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1 vinstavräkningen: (5/25) * 10 = 2

I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet, i enlighet med Sveriges Byggindustriers rekommendation ”Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning”, av enligt formeln:

(Försäljningsgrad av projekt * upparbetningsgrad i byggentreprenaden) * prognosticerad projektvinst

(Exempel vinstavräkning steg 2:

Om 16 av 20 bostadsrätter sålts samt 50 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetas blir, med förra exemplets värden ,steg 2 avräkningen: (16/20) * (0,5 ) * (10-2)=3,2

Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultat- påverkande händelser. Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens räntekostnader.

I resultaträkningen redovisas intäkterna från projekten brutto d.v.s till nedlagda kostnader plus den successiva vinstavräkningen.

Koncernkonsolideringen –Omvänt förvärv

Bolaget förvärvade 2006, via två apportemissioner, aktier, andelar och fordringar i pågående fastighetsprojekt samt en förvaltningsfastighet. Tillträdet till de förvärvade tillgångarna var den 3 juli 2006. Bolaget har därför konstaterat att den nya koncernen uppstått genom ett så kallat omvänt förvärv. De tidigare ägarna till de inapporterade tillgångarna erhöll över 90 % av ägandet i den nya koncernen, tillsatte ny styrelse och kontrollerade därigenom rätten att utforma koncernens finansiella

E

AB

och operativa strategier. Detta innebär att juridiskt sett är fortfarande ALM Equity AB (tidigare TBook Holding AB) moderbolag men vid konsolidering av den per den 3 juli 2006 nybildade koncernen är dotterbolaget ALM Equity Management det koncernredovisningsmässiga moderbolaget som förvärvat TBook Holding AB (numera ALM Equity AB).

Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer.

Kommande rapportdatum:

15 november 2007 Delårsrapport, januari-september 2007 Stockholm den 22 augusti 2007

Joakim Alm, VD

För mer information kontakta:

Joakim Alm, tel 0733 – 96 97 27

Om ALM Equity

ALM Equity-aktien (tidigare TBook) handlas inofficiellt sedan april 2000 på HQ Tech Market.

Mer information finns på www.almequity.se samt på www.bequoted.com

E

AB

RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

Belopp i tkr

2007 2007 2007 2006

(3 mån) (3 mån) (6 mån) (6 mån)

Koncernen April-juni Jan-mars Jan-juni Juli-dec

Nettoomsättning (Not 1) 71 528 35 498 107 026 57 849

Rörelsens kostnader -57 067 -27 058 -84 125 -40 687

Avskrivningar -280 -335 -615 -202

Rörelseresultat (Not 2) 14 181 8 105 22 286 16 960

Finansnetto -1 715 -2 073 -3 788 -3 455

Resultat före skatt 12 466 6 032 18 498 13 505

Skatt -1 736 -244 -1 980 -1 018

Periodens resultat 10 730 5 788 16 518 12 487

Hänförligt till moderbolagets aktieägare 9 298 4 286 13 584 9 049

Hänförligt till minoriteten 1 432 1 502 2 934 3 438

Resultat per aktie (kr) 0,92 0,42 1,34 0,89

Resultat per aktie (kr) efter utspädning 0,89 0,41 1,30 0,87

Antalet aktier (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155

D:o genomsnitt (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155

D:o genomsnitt (tusental) efter utspädning 10 455 10 455 10 455 10 455

NYCKELTAL OCH AKTIEDATA

2007 2007 2007 2006

Koncernen April-juni Jan-mars Jan-juni Juli-dec

Rörelsemarginal (%) 20 23 21 29

Avkastning på eget kapital (%) 12 6 19 15

Avkastning på sysselsatt kapital (%) 6 4 10 9

Soliditet (%) 27 26 27 27

Eget kapital per aktie (kr) 7,87 6,95 7,87 6,53

Antal produktionsstartade lägenheter 0 0 0 72

Antal sålda lägenheter 20 21 41 50

Möjlig byggarea vid periodens utgång (kvm)* 18.300 18 500 18 300 18.500

* Möjlig byggarea definieras som planbeslutad area där bygglov inte kan nekas.

E

AB

BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

Belopp i tkr

Koncernen 2007-06-30 2006-12-31 2006-07-03

TILLGÅNGAR

Förvaltningsfastigheter 60 711 61 197 34 777

Finansiella anläggningstillgångar 5 020 5 020 7 304

Summa anläggningstillgångar 65 731 66 217 42 081

Exploateringsfastigheter 195 836 154 633 90 236

Kortfristiga fordringar m.m. 15 120 12 585 10 821

Kortfristiga placeringstillgångar 49 49 8 838

Likvida medel 21 245 12 042 6 296

Summa omsättningstillgångar 232 250 179 309 116 191

SUMMA TILLGÅNGAR 297 981 245 526 158 272

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 79 874 66 290 57 241

Minoritetens andel 9 699 6 666 3 188

Långfristiga räntebärande skulder 44 875 44 875 45 025

Uppskjuten skatteskuld 560 560 508

Summa långfristiga skulder 45 435 45 435 45 533

Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut 77 673 77 770 21 406

Efterställda räntebärande reverslån 48 065 17 627 27 880

Inbetalt insatskapital 16 052 15 138 125

Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder 21 183 16 600 2 899 Summa kortfristiga skulder 162 973 127 135 52 310

SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 297 981 245 526 158 272

Räntebärande skulder 170 613 140 272 94 311

FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL 2007-06-30 2006-12-31 2006-07-03

Belopp vid periodens ingång 66 290 0 0

Genomförda nyemissioner: omvänt förvärv - 57 241 57 241

Periodens resultat 13 584 9 049 -

Belopp vid periodens utgång 79 874 66 290 57 241

E

AB

KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG

Belopp i tkr

2007 2007 2006

(3 mån) (6 mån) (6 mån)

Koncernen April-juni Jan-juni Juli-dec

Resultat före skatt 12 466 18 498 13 505

Ej kassapåverkande poster 345 714 242

Skatter -1 736 -1 980 -682

Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 11 075 17 232 13 065

Förändring i rörelsekapital -10 466 -39155 -41 671

Kassaflöde från löpande verksamhet 609 -21 923 -28 606

Investeringar i materiella anläggningstillgångar -135 -129 -26 622 Kassaflöde från investeringsverksamhet -135 -129 -26 622

Inbetalt insatskapital i BRF 914 914 15 013

Upptagna lån 3 081 30 341 45 961

Kassaflöde från finansieringsverksamhet 3 995 31 255 60 974

Periodens kassaflöde 4 469 9 203 5 746

Likvida medel vid periodens början 16 776 12 042 6 296

Likvida medel vid periodens slut 21 245 21 245 12 042

(Not1)

Nettoomsättning per segment 2007 2007 2006

April-juni Jan-juni Juli-dec (3 mån) (6 mån) (6 mån)

Fastighetsutveckling 70 161 104 075 55 708

Fastighetsförvaltning 1 367 2 951 2 141

Summa: 71 528 107 026 57 849

(Not2)

Rörelseresultat per segment 2007 2007 2006

April-juni Jan-juni Juli-dec (3 mån) (6 mån) (6 mån)

Fastighetsutveckling 13 529 21 237 16 246

Fastighetsförvaltning 652 1 049 714

Summa: 14 181 22 286 16 960