Beslutet/domen har överklagats.
Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om sidoverksamhet, omsorgsplikt och opartiskhet .
Prövning av om fastighetsmäklarens utförande av ett värderingsuppdrag beträffande en fastighet inför ett arvskifte uppfyller kravet på att en mäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och vara opartisk inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer. En eventuell avstyckning av tomter har ingått i värderingen utan att det har ingått i mäklarens uppdrag.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.
Ärendet
Fastighetsmäklarinspektionen har tagit emot en anmälan från flera personer, som har riktat kritik mot hur NN har utfört ett uppdrag att värdera en fastighet. Anmälarna har skickat in kopior av en korrespondens mellan två advokater, marknadsvärderingar daterade den 8 april 2015 och den 2 mars 2015, ett utdrag från en webbplats med marknadsföring av ett företag samt en karta över den aktuella fastigheten. Därefter har de kompletterat sin anmälan och bland annat skickat in ett protokoll från byggnadsnämnden.
NN har lämnat in fyra yttranden.
Anmälan
Anmälarna är tre av totalt fyra dödsbodelägare. I dödsboet fanns en fastighet, som inför arvsskiftet skulle värderas. Dödsbodelägarna kom överens om att var och en skulle värdera fastigheten. Avsikten var att utifrån värderingarna kunna finna ett genomsnittsvärde, som kunde ligga till grund för arvskiftet.
Tre av dödsbodelägarna skulle behålla fastigheten gemensamt, medan den fjärde skulle bli utlöst.
I mars och april 2015 genomfördes värderingarna. En av värderingarna var på 2 500 000 kronor +/- 5 %. Den värdering som NN gjorde angav ett värde på 2 600 000 +/- 100 000 kronor. Därutöver har NN i sin värdering angett:
”Ev. går fastigheten att stycka till 3 - 4 tomter och inbringar då ca 1,5 MSEK/tomt”.
Om fastigheten skulle kunna styckas upp i fler tomter skulle detta vara förenligt med stora kostnader för att färdigställa byggfärdiga tomter.
Fastigheten består till stora delar av skog och det finns ett stort behov av dränering. Det finns även berg som inte kan bebyggas i det nuvarande skicket.
Såsom uppdragsgivare på NNs värdering står den avlidnas namn antecknat och inte den dödsbodelägare som beställde värderingen. NNs ”spekulation och antaganden har fått stora konsekvenser då [den beställande
dödsbodelägarens namn] sporrad av hans skriftliga och muntliga antaganden hävdar att beloppet som skall ingå i arvskiftet skall spegla värdet av flertalet fastigheter”. Denna dödsbodelägare anlitade ett juridiskt ombud, som uppmanade anmälarna att göra detsamma.
Den aktuella fastigheten har ett utökat strandskydd. Enligt kommunen ligger fastigheten utanför detaljplanelagt område och i ett område där kommunen har en restriktiv hållning till nylokalisering av enbostadshus utom plan.
Kommunen har den 24 november 2015 formellt avslagit en ansökan om strandskyddsdispens för nybyggnad av fyra enbostadshus på fastigheten.
Detta innebär att fastigheten ”är en tomt som inte kan styckas”.
Handlingarna
Fastighetsmäklarinspektionen har bland annat noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna.
NNs marknadsvärdering
Värderingen är daterad den 8 april 2015 och undertecknad av NN.
Som ”Säljare” står den avlidnes förnamn, efternamn och personnummer antecknat.
Marknadsvärdet är angivet till 2 600 000 kronor med en spridning om +/- 100 000 kronor.
Under ”Övriga upplysningar som kan påverka värdet” är följande angivet.
Fastigheten hr ett trevligt läge med utsikt över [X-viken] samt ut mot [Y]. Tomten ligger som en egen avstyckning, utan någon direkt fastighetsgräns mot granne. Huset är ett rent fritidshus i dåligt skick. Någon renovering förutom viss målning har ej skett på många år. Ev. går fastigheten att stycka till 3 - 4 tomter och inbringar då ca 1,5 MSEK/tomt.
Protokollet från byggnadsnämnden
Sammanträdesprotokollet från byggnadsnämnden är daterat den 17 december 2015. Av beslutet framgår det att nämnden med stöd av 7 kap 18 c §
miljöbalken avslår ansökan om strandskyddsdispens för nybyggnation av fyra enbostadshus på den aktuella fastigheten.
Fastighetsmäklarens yttrande
NN har genom sitt ombud framfört bland annat följande.
Han har gjort den aktuella värderingen, men nekar till att han skulle ha angett att det sannolikt skulle gå att avstycka fastigheten. Han har redovisat att det eventuellt skulle finnas sådana möjligheter. Detta är ingen ”garanti eller utfästelse” från hans sida. Han har inte inom ramen för sitt uppdrag vidtagit några ”omfattande kontroller med kommunen m.m. då sådana kontroller inte låg inom ramen för det som hade avtalats mellan parterna”.
Uppgiften har varit med i bedömningen, men uppgiften är inte säkerställd då
den redovisas som ”framtida eventuella avstyckningar”. Han anser vidare att uppgiften har haft relevans och att redovisningen har skett korrekt. I
närområdet har han förmedlat tomter till en köpeskilling om 1 600 000 kronor respektive 2 000 000 kronor.
NN har noterat att det finns ett beslut från den aktuella kommunen, men att bedömningen kan överklagas och att frågan inte slutligen är avgjord.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska tillgodose både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta
uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Värderingsuppdraget
Skyldigheten att agera i enlighet med god fastighetsmäklarsed har mäklaren inte bara då han fullgör ett enskilt fastighetsmäklaruppdrag, utan även i andra sammanhang då han uppträder i sin yrkesroll (prop. 1994/95:14 s. 76).
Om en mäklare åtar sig att utföra en värdering sker det i hans utövning som fastighetsmäklare (jämför beslutet 2012-10-24: 4 i
Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2012).
Mäklaren ska beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen inom ramen för god fastighetsmäklarsed. Genom att ”beakta” används markeras att
tillvaratagandet av uppdragsgivarens ekonomiska intressen inte får strida mot den grundläggande skyldigheten att ta till vara båda parters intressen (prop. 2010/11:15 s. 49).
Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att det är något som hindrar att en fastighetsmäklare åtar sig att utföra en marknadsvärdering av ett objekt inför ett arvskifte. Även om mäklaren endast har ett uppdrag att utföra en
värdering har mäklaren en omsorgsplikt och en viss handlingsskyldighet vid utförandet. Mäklaren måste iaktta kravet på opartiskhet i förhållande till alla intressenter av värderingen.
Den aktuella värderingen avser en fritidsfastighet med en stor tomt i ett område som inte är detaljplanelagt. Av det värderingsintyg som NN har upprättat framgår det att fastigheten eventuellt kunde avstyckas till flera tomter och att varje tomt kunde inbringa ett värde som tillsammans översteg värdet av fastigheten i sin befintliga storlek. Av utredningen i ärendet framgår det att NN inte har kontrollerat med kommunen om det varit möjligt att avstycka tomterna, eftersom det inte fanns något avtal om detta.
Inspektionen tolkar detta som att det inte har ingått i värderingsuppdraget att värdera fastigheten för avstyckning, utan detta har NN gjort på eget initiativ.
NN har genom att på eget initiativ lämna ett uppskattat värde för tomter, som eventuellt skulle kunna skiljas av från fastigheten genom avstyckningar, skapat en risk för oklarhet om den aktuella fastighetens faktiska värde. Detta har i lett till tvist mellan dödsbodelägarna på grund av att de har tolkat värderingsintyget på olika sätt.
Sammanfattningsvis anser inspektionen att det inte är förenligt med den allmänna omsorgsplikten och kravet på opartiskhet inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer, att NN har gått utöver det uppdrag som har fått från sin uppdragsgivare genom att ange ett specificerat cirka-värde på tomter. Förseelsen är varningsgrundande.
Övrigt
Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.
