Beslutet/domen har vunnit laga kraft.
Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400), fråga om uppdragsavtal, medhjälpare och deposition.
Prövning av ett uppdragsavtal om förmedling av två skogsfastigheter och ett depositionsavtal som har saknat fastighetsmäklarens underskrifter. Dessutom har det förhållandet att en oregistrerad medhjälpare har utfört en stor del av uppdraget ingått i bedömningen. Mäklarens hantering av
förmedlingsuppdraget i samband med ett byte av arbetsgivare har också prövats i beslutet.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.
Ärendet
I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har säljarna av två
skogsfastigheter riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN för att han inte har undertecknat förmedlingsuppdraget. Han har inte heller undertecknat depositionsavtalet för en av fastigheterna. Anmälarna har också kritiserat att NN inte har meddelat köparen att det skulle utföras en gallring av skog på fastigheterna.
Anmälarna har lämnat in kopior av förmedlingsuppdraget, två värderingar, två objektsbeskrivningar, köpekontraktet och två depositionsaval.
Fastighetsmäklaren NN har yttrat sig i ärendet.
Anmälan
Anmälarna har uppgett bland annat följande.
De kontaktade i januari 2011 mäklarföretaget för att sälja två skogs-
fastigheter (1:1 och 1:2). NN blev deras fastighetsmäklare. Han informerades muntligen om vilka åtgärder som hade gjorts på fastigheterna och att det skulle genomföras en gallring av skogen på fastigheterna. En annan person (PP) skulle enligt förmedlingsuppdraget biträda NN vid försäljningen. De meddelade även att en del av marken skulle avstyckas. Efter mycket strul avslutades affären i januari 2012. I slutet på april 2013 blev de uppringda av köparen som undrade varför det avverkades skog på hans mark. De blev då varse att det inte fanns några uppgifter om gallringen i köpekontraktet och sa att de skulle kontakta mäklarföretaget i frågan.
De träffade NN endast en gång när han besökte dem i hemmet. I samband härmed överlämnade de en aktuell skogsbruksplan till honom. Alla övriga möten beträffande försäljningen har varit med PP. Fastigheterna skulle annonseras ut i maj 2011, men så blev inte fallet förrän i månadsskiftet augusti/september. I mitten av oktober skrev köparen på köpekontrakten. Det ena kontraktet ändrades efter deras undertecknande, eftersom frågan om avstyckning av deras bostad inte hade tagits med. Detta korrigerades direkt av PP, som ändrade första sidan och bifogade en karta över avstyckningen.
De kontaktades sedermera av köparen, som undrade om de hade fått handpenningen för köpet. Det hade de inte fått. De fick då veta att NN och PP hade slutat på mäklarföretaget. Ingen på företaget kunde svara på var pengarna fanns, men affären avslutades med hjälp av deras och köparens bank.
De kontaktade mäklarföretaget och begärde en granskning av hur uppdraget hade hanterats. Med anledning av detta kom det bland annat fram följande.
Förmedlingsuppdraget är inte undertecknat av NN. Det anges att PP ska utföra vissa delar av förmedlingsuppdraget, men det anges inte vilken titel han har eller vilka uppgifter han ska slutföra. Det saknas uppgifter om gallringen, trots att de hade lämnat information om att denna skulle
genomföras. Köparen har meddelat att han kommer att begära ersättning med
anledning av den utförda gallringen. Depositionsavtalet för en av
fastigheterna är inte undertecknat av NN. De anser att NN inte har fullgjort sin plikt som mäklare och att han har agerat på ett sätt som medfört skada för dem.
Handlingar
Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av handlingarna i ärendet.
I förmedlingsuppdraget, som har undertecknats av säljarna den 3 februari 2011, anges NN ger som fastighetsmäklare. Han har emellertid inte
undertecknat förmedlingsuppdraget. Det anges vidare att uppdragsgivaren är medveten om att förmedlingsarbetet i vissa delar kan komma att utföras av PP. Den fastighetsmäklare som har undertecknat avtalet behåller dock det fulla ansvaret för uppdraget.
I objektsbeskrivningarna för vardera fastigheten anges bland annat att NN är ansvarig mäklare.
I en skrivelse daterad den 12 oktober 2011 från NN till anmälarna framgår följande.
Översänder härmed förvärshandlingar på fastigheten 1:1, 1:2, Köpekontrakt, depositionsavtal för underskrift.
Läs igenom handlingarna och underteckna vid ditt namn.
Återsänd sedan allt i det bifogade kuvertet till mig.
Har ni några frågor är ni välkommen att ringa!
Med vänlig hälsning Mäklarföretaget NN genom YY
Av köpekontraktet för de båda fastigheterna, undertecknat den 26 oktober 2011, framgår bland annat följande i § 7 avseende avverkning av skog.
Säljaren garanterar att det inte finns några avverkningsrätter som belastar Fastigheten.
Säljaren får inte avverka skog eller upplåta avverkningsrätter på Fastigheten från denna dag.
Säljaren garanterar att inga avverkningar skett efter det att
skogsinventeringen, som ligger till grund för lämnade uppgifter i objektsbeskrivningen, utförts.
Av objektsbeskrivningarna framgår bland annat att de båda fastigheterna är samtaxerade.
Taxeringsvärden
Totalt 385 000 kr fördelat på tomtmark 8000 kr, bostadsbyggnad 91 000 kr, skogsmark 276 000 kr, åkermark 10 000 kr. Taxeringsvärdet är fastställt avseende år 2010. Typkod 120, Bebyggd lantbruksenhet. Fastigheten är samtaxerad med (1:1).
Fastighetsmäklarens yttrande
NN har sammanfattningsvis anfört bland annat följande.
Vid mötet hemma hos säljarna kom det fram att de var osäkra på om båda fastigheterna skulle säljas eller om de skulle göra en avstyckning och behålla huset. Han lämnade över ett utkast till uppdragsavtal och bad dem att komma in till kontoret när de hade bestämt sig. Efter denna träff har han inte något minne av att de träffats. Anmälarna nämner ofta kontakter med PP, som var en kollega men inte fastighetsmäklare. PP brukade hjälpa till med frågor om skog i samband med försäljningar. PP hade även utfört en värdering åt anmälarna. De såg PP som en naturlig kontakt för det fortsatta arbetet.
Beträffande hanteringen av handpenningen så är kritiken fullt berättigad och det är tråkigt att det inte fungerat efter det att han slutade. Vid tiden för uppdraget under våren och sommaren 2011 genomfördes två organisations- förändringar på mäklarföretaget. Han slutade på företaget den 1 november samma år. Företrädarna för företaget ansåg att han då skulle lämna kontoret omedelbart och att han inte fick ha kontakt med några kunder. Han fick emellertid förståelse för att hans förmedlingsuppdrag skulle överlämnas till en kollega för att avslutas och att kunderna skulle informeras. Han skickade även ut ett meddelande till alla uppdragsgivare om att han slutade på företaget, som anmälarna tydligen inte fått. Det beslutades att chefen vid mäklarföretaget skulle hålla kontakten med uppdragsgivarna och att han även skulle sköta utbetalningarna från klientmedelskontot, vilket inte har fungerat.
Frågan beträffande gallringen av skogen känner han inte till.
Medhjälparen PP är skogsutbildad och har titeln skogsekonom. Anmälarna har haft kontakt med honom under hela försäljningen i tron att det var korrekt. PP har inte hållit honom underrättad om hur uppdraget har hanterats.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Vid bedömningen av NN:s agerande i samband med det aktuella förmedlingsuppdraget är den numera upphävda fastighetsmäklarlagen (1995:400) tillämplig, eftersom uppdragsavtalet har ingåtts innan den nu gällande fastighetsmäklarlagen (2011:666) trädde i kraft.
Fastighetsmäklaren ska enligt 12 § gamla fastighetsmäklarlagen utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse.
Enligt 19 § samma lag ska mäklaren verka för att parterna träffar överens- kommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Båda parter har ett intresse av att en tvist inte uppstår i efterhand. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.
Bestämmelsen har i stort sett överförts oförändrad från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Av förarbetena till lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parterna.
Mäklaren ansvarar för att klargöra köpevillkorets innebörd och se till att det blir tydligt utformat i köpehandlingen för att undvika en framtida tvist om dess tolkning.
Uppdragsavtalet
I 4 § fastighetsmäklarlagen anges att avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för en konsument är utan verkan mot honom eller henne, om inget annat anges i lagen.
I andra stycket anges att med konsument avses en fysisk person som handlar huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet.
Uppdragsavtalet är daterat den 3 februari 2011, men har inte undertecknats av NN. Mot bakgrund av att de aktuella fastigheterna är taxerade med taxeringskod 120 (bebyggd lantbruksenhet) finner Fastighetsmäklar- inspektionen att förmedlingen får anses ha ägt rum inom ramen för näringsverksamhet (jämför Fastighetsmäklarinspektionen beslut den 12 december 2012 i ett ärende med diarienummer 4-579-12). Vid detta förhållande krävs inte att förmedlingsuppdraget ingås i skriftlig form.
NN anges som fastighetsmäklare på ett flertal dokument i ärendet. Han har den 12 oktober 2011 till anmälarna översänt köpekontraktet och
depositionshandlingar för underskrift. NN har undertecknat ett depositionsavtal den 26 oktober 2011 för fastigheten 1:1.
Fastighetsmäklarinspektionen finner att utredningen i ärendet visar att NN har varit ansvarig fastighetsmäklare för det aktuella förmedlingsuppdraget, trots att han inte har undertecknat det skriftliga förmedlingsuppdraget.
Medverkan av en mäklarassistent
Av propositionen 1994/95:14 s. 43 – 45 framgår att det endast är arbetsuppgifter som inte är centrala för förmedlingsuppdraget som kan överlämnas till en oregistrerad medhjälpare. NN har själv anfört att
uppdragsgivarna har varit i kontakt med PP i samband med förmedlingen av fastigheterna och att PP inte har hållit honom underrättad om hur
förmedlingsuppdraget har fortskridit. Fastighetsmäklarinspektionen tolkar detta som att NN har överlämnat till PP att genomföra stora delar av det aktuella förmedlingsuppdraget. Ett förmedlingsuppdrag förutsätter att det är den registrerade fastighetsmäklaren som ansvarar för uppdraget och har kontroll över hur uppdraget utförs. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har överlämnat ett alltför stort ansvar på PP i egenskap av oregistrerad medhjälpare. Detta är varningsgrundande.
Uppsägning av uppdragsavtalet
Enligt 11 § fastighetsmäklarlagen ska ett förmedlingsuppdrag upprättas skriftligen. Förmedlingsuppdraget är ett personligt uppdrag för mäklaren.
När en mäklare åtar sig ett uppdrag har han eller hon ett ansvar för att det kan fullföljas. Uppdragsgivaren har rätt att vänta sig att uppdraget utförs utan
komplikationer. Att mäklarens anställning upphör medför inte att hans åtagande gentemot uppdragsgivaren också upphör.
Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att för den som anlitar en mäklare kan det vara av betydelse i vilket företag mäklaren arbetar (se beslutet 2011-11-23:12 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2011). Valet av mäklare kan baseras på det renommé ett visst företag har eller det koncept under vilket mäklarna vid ett visst företag arbetar. En fastighetsmäklare ska därför enligt god fastighetsmäklarsed underrätta uppdragsgivaren om att han eller hon slutar vid det företag som denna arbetade vid när uppdraget ingicks.
Fastighetsmäklarinspektionen har även uttalat att en mäklare som säger upp sitt förmedlingsuppdrag ska bekräfta sin uppsägning skriftligen och i samband med detta ange vilka krav på ersättning som mäklaren eventuellt kan komma att ställa.
NN har uppgett att han har skickat ut ett meddelande till alla uppdragsgivare om att han slutade på företaget, som anmälarna tydligen inte fått. Han har även verkat för att hans uppdrag skulle överlämnas till en kollega på företaget och att kunderna skulle informeras om detta. Vidare skulle hans chef hålla kontakten med uppdragsgivarna.
Fastighetsmäklarinspektionen finner att detta inte kan anses vara tillräckligt för att NN ska anses ha lämnat ett tydligt besked till anmälarna om att han har sagt upp förmedlingsuppdraget. Det har inte kommit fram något annat i ärendet än att NN har haft möjlighet att själv informera anmälarna om detta.
Inspektionen anser att NN ska kritiseras för denna underlåtenhet och att förseelsen motiverar en varning.
Information om gallring av skog
Av § 7 i köpekontraktet framgår bland annat att säljaren inte får avverka skog från kontraktsdagen. Enligt anmälarna har de lämnat muntlig
information till NN om att det skulle genomföras en gallring av skogen på fastigheterna. NN har angett att han inte känner till något om gallringen av skogen. Omständigheter som är graverande för en mäklare får läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (RÅ 1996 ref. 83). Mot bakgrund av att ord står mot ord i denna fråga finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte finns tillräcklig grund för att vidta
någon åtgärd mot mäklaren i denna del.
Depositionsavtal
Det framgår av utredningen att depositionsavtalet för en av fastigheterna inte har undertecknats av NN. Hanteringen av handpenningen är av stor vikt i samband med ett förmedlingsuppdrag och parterna måste kunna förutsätta att depositionsavtalet upprättas på ett korrekt sätt. Att detta inte har skett är en allvarlig förseelse och motiverar i sig varning.
Övrigt
Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.
Påföljd
NN varnas för att han inte har sagt upp uppdragsavtalet på ett tydligt sätt, att han har låtit en oregistrerad medhjälpare medverka i för stor utsträckning vid utförandet av förmedlingsuppdraget och att han inte har undertecknat ett depositionsavtal.
