Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring.
Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort så kallade lockpris.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.
Ärendet
I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren anser att NN använder sig av lockpriser vid marknadsföringen av de objekt som hon förmedlar.
NN har gett in en förteckning över de förmedlingsuppdrag avseende
bostadsrätter som hon avslutade under perioden den 1 januari till den 30 juni 2016.
Anmälan
Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.
Han anser att NN använder sig av lockpriser när hon förmedlar objekt. NN lägger ut sina objekt cirka 400 000 - 500 000 kronor lägre än de övriga mäklarna som förmedlar bostäder i samma områden.
Det kan vara en slump men NN lägger ut sina objekt efter övriga mäklare och mycket nära inpå visningen. Hon har lyckats lägga sina visningar samtidigt eller i nära anslutning till när andra mäklare förmedlar motsvarande objekt till högre pris än vad hon själv gör.
Handlingarna
Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har inte ingått i granskningen.
Av förteckningen över de förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätter som NN hade avslutade under perioden den 1 januari – 30 juni 2016 framgår förmedlingsobjektets beteckning, datumet för när uppdragsavtalet ingicks, datumet för när överlåtelseavtalet undertecknats av parterna, utgångspriset eller motsvarande prisuppgift i annonsen eller i annan marknadsföring samt köpeskillingen.
NN har förelagts att svara på hur och till vilket värde hon hade bedömt marknadsvärdet för nio objekt. Hon skulle också ange sin uppfattning om varför försäljningspriset har skiljt sig från priset i marknadsföringen för respektive objekt.
Objekt nr Priset i marknadsföring (kronor) Överlåtelsepriset (kronor)
1 1 625 000 2 050 000
2 2 395 000 3 150 000
3 1 695 000 2 200 000
4 1 890 000 2 500 000
5 1 895 000 2 500 000
6 1 850 000 2 380 000
7 2 000 000 2 650 000
8 1 775 000 2 410 000
9 1 550 000 1 950 000
Fastighetsmäklarens yttrande
NN har i sitt yttrande anfört huvudsakligen följande.
Förmedlingsobjektet 1
Hon värderade lägenheten till cirka 1 550 000 – 1 850 000 kronor.
Lägenheten har två rum. Det är sällan som tvåor kommer ut på marknaden och därför kan värderingen och slutpriset variera baserat på utbudet, efterfrågan, skicket, marknaden etc. Det var en lägenhet i äldre skick med många originaldetaljer. År 2015 såldes liknande lägenheter för mellan 1 550 000 – 1 950 000 kronor. Därför är det ett stort spann på hennes värdering.
Lägenheten lades ut i mellandagarna efter jul. Det var ett extremt lågt utbud vid tidpunkten. Tre unga budgivare som var i behov av ett boende i A-stad på grund av studier och jobb lade bud på lägenheten. De två budgivare som var kvar i slutet var desperata att hitta ett boende snabbt. Slutpriset hamnade på 2 050 000 kronor med ett krav på snabb inflyttning. Tillträdet skedde en knapp månad efter kontraktsskrivningen. Under denna period var utbudet relativt lågt. Efterfrågan varierade beroende på objekttyp.
Förmedlingsobjektet 2
Hon värderade lägenheten till 2 400 000 kronor. Hon anser egentligen att det
att få sämre betalt eftersom ingen liknande lägenhet hade sålts för 2 400 000 kronor tidigare.
Hon hade tidigare förmedlat lägenheten i februari 2015 för 2 150 000 kronor.
Lägenheten var då i ett dåligt skick. Köparen hade därefter renoverat lägenheten och försökt sälja den själv för 2 500 000 kr, men utan att ha lyckats med det. Efter att ha avvaktat i några månader kontaktade säljaren henne för att hon skulle förmedla lägenheten.
Det var få spekulanter på visningarna av lägenheten. Ett äldre par som hade sålt sin villa lade ett bud på 2 450 000 kronor. De ville köpa en trea nära city, i toppskick och med hiss. Även en annan spekulant, en ung man, var
intresserad av lägenheten. De budade mot varandra. Slutligen vann den unga mannen budgivningen och köpte bostaden. Slutpriset på 3 150 000 kronor blev ett rekordpris. Även i dag är det svårt att sälja lägenheter i samma skick för 3 150 000 kronor.
Cirka en månad efter försäljningen hörde en granne i huset bredvid av sig till henne och ville sälja sin lägenhet. Det var en likadan lägenhet som den som nyss hade sålts, men den hade ett sämre läge. Hon visade lägenheten för ett äldre par. De köpte lägenheten för 3 100 000 kronor innan den lades ut på marknaden.
Båda dessa lägenheter ligger i ett höghus med hiss. Det är endast tre höghus i området med hiss. Resterande hus i föreningen är trevåningshus utan hiss.
Det är många äldre människor som bor i dessa höghus. Försäljningar sker endast när någon boende avlider eller flyttar till ett äldreboende. Det gör också att de flesta lägenheterna inte är renoverade, utan i ett mycket dåligt skick. Efterfrågan på dessa lägenheter är väldigt stor.
Förmedlingsobjektet 3
Hon värderade lägenheten till 1 700 000 – 1 900 000 kronor. Lägenheten ligger på bottenvåningen och har en uteplats. Hon förmedlade lägenheten under vintertid, vilket inte är optimalt för en lägenhet med en liten uteplats.
Huset som lägenheten ligger i byggdes år 2006 och lägenheten är därför i ett mycket gott skick. Det är relativt tätbebyggt i området. Det är mycket insyn i lägenheterna, särskilt i lägenheterna på bottenvåningen. Området har haft ett dåligt rykte, vilket gör att spekulanterna inte vill köpa bostäder på markplan.
Det var inte mer än fyra spekulanter på lägenheten. Några av spekulanterna var ett par som snabbt behövde hitta en bostad till ett rimligt pris. De hade blivit uppsagda från en trea, som de hade hyrt i andra hand. Den andra spekulanten var en nyligen separerad och ensamstående kvinna som även hon hade en stram budget. Dessa budade mot varandra och slutligen hamnade priset på 2 200 000 kronor. Under den här perioden var utbudet mycket lågt och efterfrågan ”normal”. Trots detta såldes lägenheten till ett rekordpris.
Förmedlingsobjektet 4
Lägenheten är en tvårumslägenhet på 57 kvm som har byggts om till en trerumslägenhet. Det är små rum. Detta är inte optimalt för en barnfamilj, men perfekt för den som behöver ett extra rum och låg månadskostnad.
Lägenheten har en unik planlösning och var en av de första lägenheterna att säljas med denna planlösning. Den var därför mycket svårvärderad. Säljaren hade dessutom renoverat allt själv. Att säljaren själv hade dragit om rör m.m.
skapade en osäkerhet hos spekulanterna.
Hon gjorde två värderingar och förklarade att antingen kunde denna lägenhet komma att säljas till ett mycket bra pris eller så kunde det bli tvärtom. Hon gjorde en värdering på 1 900 000 – 2 200 000 kronor vid en sämre
försäljning och en värdering om 2 200 000 – 2 350 000 vid en riktigt bra försäljning.
Lägenheten såldes före visningen för 2 500 000 kronor. Det var ett så bra pris att säljaren sålde den direkt utan vare sig allmän visning eller budgivning.
Förmedlingsobjektet 5
Lägenheten är en tvårumslägenhet på 71 kvm belägen på markplan med en uteplats/altan. Lägenheten, som tidigare hade varit fuktskadad, var helt renoverad. Planlösningen var också ändrad. Lägenheten var väldigt annorlunda renoverad på grund av de materialval som hade gjorts. Altanen var belägen mittemot grannhuset med mycket insyn, men med ett bra solläge. Vid denna tidpunkt hade det börjat talas om att införa ett amorteringskrav. Många liknande lägenheter hade plockats bort efter visningarna, eftersom de inte hade blivit sålda på grund av en mycket liten efterfrågan. Hon vägde självklart in marknadsläget i sin värdering och gav säljaren två olika värderingar baserade på efterfrågan och marknaden. Om marknadsläget skulle kvarstå skulle slutpriset kunna bli 1 900 000 - 2 200 000 kronor. Skulle marknadsläget ändrades positivt skulle slutpriset kunna bli en bra bit över 2 200 000 kronor.
När denna bostad lades ut på internet låg redan en annan tvårumslägenhet i samma storlek ute till försäljning. Den lägenheten var i ett mycket gott skick, helt nyrenoverad och högst upp i grannhuset (samma förening). Båda
lägenheterna skulle visas samma dag och marknadsfördes med samma pris.
Hon hade kännedom om att ägaren till den andra lägenheten var tvungen att sälja snabbt. Så var även fallet för hennes säljare. Det kom sex till åtta sällskap på visningen. Flera av dem var bara nyfikna grannar. Budgivningen startade och det var fyra budgivare som budade upp till 2 325 000 kronor.
Den andra lägenheten, som hade ett mycket bättre läge, fick inte ett enda bud.
Det var till slut två budgivare kvar som verkligen ville ha lägenheten.
Budgivningen stannade på 2 442 000 kronor. Budgivaren som vann
budgivningen ville köpa alla möbler och låta möblerna ingå i köpet. Säljaren och köparen kom överens om ett överlåtelsepris på 2 500 000 kronor med alla möbler inkluderade i köpet.
Den andra lägenheten såldes senare för 2 300 000 kronor.
Förmedlingsobjektet 6
Hon värderade lägenheten till 1 850 000 - 2 000 000 kronor. Det var en trerumslägenhet i gott skick högst upp i ett hus utan hiss. Den här typen av trerumslägenheter som är belägna högst upp är svårast att sälja. Lägenheten har dock ett bra läge med en balkong mot en trevlig park.
Lägenheten såldes för 2 380 000 kronor efter en öppen förhandsvisning. Den person som köpte lägenheten hade jämfört lägenheten med en annan
lägenhet på första våningen som också låg ute till försäljning vid samma tidpunkt.
Förmedlingsobjektet 7
Hon värderade lägenheten till 2 000 000 - 2 300 000 kronor. Det är en fyrarumslägenhet i en bostadsrättsförening med mycket höga
månadsavgifter. Säljaren hade jämfört sin lägenhet med andra fyror i området och hade därför väldigt höga förväntningar på värderingen och slutpriset. Skillnaden på månadsavgiften mot de andra lägenheterna var cirka 1 500 kronor per månad till lägenhetens nackdel. Därför var efterfrågan på en lägenhet i denna förening inte lika stor som för lägenheter i andra föreningar. Säljaren hade ändå hopp och tro om att lägenheten skulle kunna säljas för i vart fall 2 500 000 kronor.
Det kom totalt åtta sällskap på visningarna. Lägenheten visades två gånger, den 17 och den 18 april 2016. Det första budet på 2 025 000 kronor lades den 20 april 2016. Den 22 april 2016 lades ett bud på 2 080 000 kronor. Samma dag visade hon lägenheten för en granne som själv bodde i en tvåa på 71 kvm och som ville köpa en större lägenhet. Han lade ett bud på 2 650 000 kronor. Säljaren accepterade budet och avslutade affären. Hon fick även förmedla köparens bostad, som såldes för samma pris som han själv hade förvärvat lägenheten för året innan.
Förmedlingsobjektet 8
Uppdragsgivaren vid denna förmedling var ett dödsbo. Lägenheten var i
skulle behöva renovera allt. Liknande lägenheter som var renoverade kunde säljas för ungefär 2 150 000 – 2 250 000 kronor. Många skulle inte gå att sälja alls. Att renovera lägenheten skulle motsvara vad de andra lägenheterna skulle kunna säljas för. Hon värderade lägenheten till 1 775 000 – 2 000 000 kronor.
När lägenheten annonserades ut fanns det väldigt många andra treor som var i både sämre och bättre skick på marknaden. Det var svårt att förmedla lägenheterna. De fick plockas bort ur marknadsföringen på internet för att senare läggas ut på nytt. Det fick man göra både en och två gånger.
Uppdragsgivaren ville få bostaden såld så fort som möjligt och ville även att tillträdet skulle ske omgående. Priset var inte det viktigaste eftersom de flesta dödsbodelägarna inte bodde i Sverige. Hennes uppdragsgivare hade accepterat att sälja lägenheten till utgångspriset. Säljarna hade sett andra osålda lägenheter och förstått att de inte kunde få mer än utgångspriset för en lägenhet i ett så dåligt skick.
I budgivningen deltog flera hantverkare som ville köpa ett
renoveringsobjekt. De budade mot varandra och lägenheten såldes slutligen för 2 410 000 kronor. Den slutlige köparen var en hantverkare som skulle renovera allt i lägenheten själv.
Försäljningen var unik. Ingen liknande lägenhet i samma dåliga skick har sålts i närheten av det nu aktuella priset.
Förmedlingsobjektet 9
Lägenheten är en enrumslägenhet på 33 kvm i [stadsdel]. Hon värderade lägenheten till 1 650 000 – 1 850 000 kronor. När lägenheten senare lades ut till försäljning hade många liknande lägenheter sålts till ett lägre pris. Hon sänkte därför värderingen till 1 550 000 - 1 750 000 kronor. I detta område var de mindre lägenheterna mycket populära och hade högst omsättning.
Eftersom det hade lagts ut många ettor i området sänkte hon sin värdering.
Lägenheten såldes innan visningen till en spekulant som erbjöd 1 950 000
kronor.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Mäklarens allmänna omsorgspliktEnligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta
uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Priset i marknadsföringen
Enligt 5 § marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.
I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.
I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till
fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.
Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se
ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger
fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg
fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12).
Det marknadsförda utgångspriset för de nu aktuella objekten har understigit det slutliga försäljningspriset med 425 000 kronor, 755 000 kronor, 505 000 kronor, 610 000 kronor, 605 000 kronor, 530 000 kronor, 650 000 kronor, 635 000 kronor och 400 000 kronor. Detta innebär en avvikelse om 20, 24, 23, 24, 24, 22, 24, 26 och 20 procent mellan det marknadsförda priset och slutpriset. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det marknadsförda priset i respektive granskat förmedlingsuppdrag väsentligt har understigit försäljningspriset.
Inspektionen anser att de omständigheter som NN har hänvisat till
beträffande de granskade förmedlingsuppdragen inte visar att hon har saknat möjligheter att bedöma det slutliga marknadsvärdet på ett mer korrekt sätt.
Fastighetsmäklarinspektionen finner att det förhållandet att det
marknadsförda priset i så pass många fall väsentligt har understigit slutpriset inte kan förklaras på något annat sätt än att NN systematiskt har lämnat vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen av de förmedlade objekten.
Hon har därmed åsidosatt sin omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed på ett sätt som är varningsgrundande.
