SBB I NORDEN. Väder och EO tyngde i Q1 Startskott för renoveringar Mindre estimatrevideringar KURS (SEK): 8,80 ##### REMIUM EQUITY RESEARCH

Full text

(1)

Important information: Please see the attached disclaimer at the end of this document

#####

NYCKELDATA KURSUTVECKLING

Marknadsvärde (MSEK) 6 494 1 mån (%) 4,8

Nettoskuld (MSEK) * 14 448 3 mån (%) 38,6

Enterprise Value (MSEK) ** 21 847 12 mån (%) 26,6

Soliditet (%)* 33,3 YTD (%) 41,9

Antal aktier f. utsp. (m)* 737,9 52-V Högst 8,8 Antal aktier e. utsp. (m)* 738,1 52-V Lägst 4,8

Free Float (%) 73,6 Kortnamn SBB B

2016A 2017A 2018E 2019E

Hyresintäkter (MSEK) 187 1 339 1 629 1 682

Driftnetto (MSEK) 91,3 877 1 097 1 149

Förv.res (MSEK) 5,6 338 516 607

EBT (MSEK) 1 224 3 131 593 607

EPS (förv.res. SEK)** N/A 0,38 0,62 0,74

EPS SEK** N/A 3,21 0,54 0,56

Tillväxt hyresint (%) N/A 616,3 21,7 3,3

EPS förv.res. tillväxt (%) N/A N/A 63,7 19,8

Driftnettomarg. (%) 48,8 65,5 67,4 68,3

EV/Hyresintäkter (x) ** N/A 14,5 13,4 12,9

EV/Driftnetto (x) ** N/A 22,1 19,9 18,9

P/E (förv.resultat.) (x) ** N/A 16,4 14,2 11,8

P/E (x) ** N/A 1,9 16,2 15,6

P/BV (x) *** N/A 0,76 0,99 0,94

ROE (%) nmf 51,7 5,7 5,5

Dir. avkastning (%) N/A 1,6 1,7 2,3

KURSUTVECKLING

,

HUVUDÄGARE KAPITAL

Ilija Batljan 14,9% 0,1493 40,5%

Meteva AS 11,5% 0,115 3,2%

Arvid Svensson Invest 7,1% 0 10,6%

Sven-Olof Johansson 6,4% 0 9,1%

LEDNING FINANSIELL KALENDER

Ordf. Lennart Schuss Q2-rapport

VD Ilija Batljan

CFO Rosel Ragnarsson

* Justerat för förvärv och emission. ** Justerat för

preferensaktieutbetalningar samt emissionskurs. *** Justerat för preferensaktiernas inlösenkurs.

Analytiker: Markus Henriksson

markus.henriksson@remium.com, 08 454 32 11

Samhällsbyggnadsbolagets strategi är att äga, förvalta och utveckla bostads- och samhällsfastigheter samt driva planprocesser för främst bostäder. Fokus avseende förvärv är fastigheter i städer med underliggande tillväxt i Sverige och Norge.

Väder och EO tyngde i Q1. För det första kvartalet redovisade Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) hyresintäkter om 390 MSEK (236), vilket var 2,4% lägre än vårt estimat om 400 MSEK.

Driftnettot ökade till 233 MSEK (131) där vi hade räknat med 257 MSEK. Således var överskottsgraden 59,6% (55,3), en förbättring med 430 bps y/y men 460 bps under vår prognos om 64,2%. SBB lyfter fram högre vinterrelaterade kostnader (snöröjning, värme och el) som översteg ett normaliserat Q1 med cirka 11 MSEK. Justerad överskottsgrad blev således 62,6%.

Förvaltningsresultatet uppgick till 73 MSEK (35), cirka 34%

sämre än vår förväntan om 111 MSEK. SBB har dock förtidsinlöst lån samt upptagit nya lån vilket lett till extraordinära kostnader om cirka 16 MSEK under kvartalet. Därutöver ingår cirka 3 MSEK av engångskaraktär i central administration (CA).

Justerar vi för de snörelaterade kostnaderna, de finansiella extraordinära posterna samt 3 MSEK EO i CA så uppgick förvaltningsresultatet till 103 MSEK, cirka 7% sämre än förväntat.

Startskott för renoveringar. Det mest intressanta i rapporten var att renovering av hyresrätter har kommit igång. Under perioden påbörjades renovering av 91 lägenheter, varav 50 av dessa var färdiga under Q1. Takten är för närvarande låg men SBB har förberett renovering av ytterligare 360 lägenheter under innevarande år. Vi har reviderat upp estimaten då vi tidigare räknade med 300 renoverade lägenheter. Under 2019e har bolaget guidat marknaden att 600 lägenhetsrenoveringar ska påbörjas. I renoveringsprojekten räknar vi med att SBB har en ”yield on cost” på 8,0%. I övrigt ställer vi oss positiva till att SBB har fortsatt återköpa obligationer med högre ränta, flera ägarlån och samtliga mezzaninelån. Bolagets finansiella struktur blir därmed renare för varje kvartal som går och därmed sjunker även den finansiella risken. Framgent räknar vi med successivt lägre räntekostnader.

Mindre estimatrevideringar. Vi har reviderat in SBBs senaste förvärv i Stockholm om 135 lägenheter och i övrigt justerat ned överskottsgraden något.

2018-07-16 BOLAGSBESKRIVNING

RÖSTER

• Väder och EO tyngde i Q1

• Startskott för renoveringar

• Mindre estimatrevideringar

Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium, Holdings

NASDAQ OMX First North Fastigheter

4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 7,5 8,0 8,5 9,0 9,5

2017-09-20 2017-11-08 2017-12-29 2018-02-19 2018-04-11

SBB B OMXSPI (ombaserad)

(2)

1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A 1Q18A 2Q18E 3Q18E 4Q18E 2016P* 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E

Hyresintäkter 236 348 370 384 390 405 416 418 1 174 187 1 339 1 629 1 682 1 714

Driftkostnader -105 -122 -107 -127 -158 -118 -119 -138 -460 -95,6 -461 -532 -534 -540

Varav EO -15,0 -6,0 0,0 0,0 -11,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -21,0 -11,0 0,0 0,0

Driftnetto 131 226 263 257 233 287 297 280 713 91,3 877 1 097 1 149 1 175

Central administration -22,2 -19,9 -16,5 -17,2 -21,2 -16,5 -15,0 -15,0 -57,0 -19,4 -75,8 -67,7 -64,0 -67,0

Varav EO -12,0 -6,0 0,0 0,0 -3,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -18,0 -3,0 0,0 0,0

Finansnetto -73,4 -104 -134 -152 -138 -131 -123 -122 -473 -66,2 -464 -514 -478 -471

Förvaltningsresultat 35,1 103 112 87,5 73 140 159 143 184 5,6 338 516 607 636

Värdeförändring fastigheter 811 1 191 385 410 72 - - - 1 215 1 219 2 797 72 - -

EBT 846 1 294 497 493 150 140 159 143 1 399 1 224 3 131 593 607 636

Skatt -198 -256 -136 -112 -38 -31 -35 -32 -247 -217 -702 -135 -133 -140

Nettoresultat 648 1 038 362 381 113 109 124 112 1 152 1 007 2 429 459 473 496

EPS e. utsp. (SEK) 0,92 1,41 0,49 0,52 0,15 0,15 0,17 0,15 N/A N/A 3,29 0,62 0,64 0,67

EPS (förv.resultat) 0,05 0,14 0,15 0,12 0,10 0,19 0,22 0,19 N/A N/A 0,46 0,70 0,82 0,86

Just. EPS (förv.resultat) 0,08 0,17 0,15 0,12 0,10 0,19 0,22 0,19 N/A N/A 0,51 0,70 0,82 0,86

EPS (förv.resultat. exkl. PREF) 0,03 0,12 0,13 0,10 0,08 0,17 0,20 0,17 N/A N/A 0,38 0,62 0,74 0,78

Tillväxt hyresintäkter Q/Q 63,7% 47,5% 6,1% 4,0% 1,6% 3,7% 2,9% 0,3% N/A N/A N/A N/A N/A N/A

Tillväxt hyresintäkter Y/Y N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A 616% 22% 3% 2%

Överskottsgrad 55% 65% 71% 67% 60% 71% 71% 67% 61% 49% 66% 67% 68% 69%

Förv.res.marginal 15% 30% 30% 23% 19% 35% 38% 34% 16% 3% 28% 32% 36% 37%

EBT marginal 358% 371% 135% 128% 38% 35% 38% 34% 119% 655% 237% 37% 36% 37%

* Proforma.

MSEK 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E SEK 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E

Kassaflöde från rörelsen 28 360 385 473 496 EPS N/A 3,29 0,62 0,64 0,67

Förändring rörelsekapital 508 150 183 -14 1 EPS (förv.res) N/A 0,46 0,70 0,82 0,86

Kassaflöde löpande verksamheten 536 510 567 459 497 BVPS exkl. pref N/A 8,2 8,9 9,4 9,8

Kassaflöde investeringar -6502 -12973 -408 -220 -220 CEPS exkl. pref N/A 0,61 0,69 0,54 0,60

Fritt kassaflöde -5966 -12463 160 239 277 DPS 0,00 0,10 0,15 0,20 0,25

Kassaflöde fin. verksamheten 6473 12049 517 -311 -348 ROE nmf 52% 6% 5% 6%

Nettokassaflöde 506 -414 677 -72 -70 Just. ROE nmf 52% 6% 5% 6%

Soliditet 21% 32% 34% 35% 36%

AKTIESTRUKTUR 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E

Fastigheter 7 572 23 001 23 914 24 134 24 354 Antal A-aktier (m) 217,6

Totala tillgångar 8 368 23 569 25 041 25 190 25 344 Antal B-aktier (m) 520,4

Eget kapital 1 767 7 636 8 453 8 816 9 165 Totalt antal aktier (m) 737,9 +4670 674 44 42

Likvida medel 506 93 773 701 630 www.sbbnorden.se

Nettoskuld 4 315 13 781 13 707 13 579 13 449

Nettoskuld exkl. hybridobligation

Soliditet

4 315 13 781 13 707 13 579 13 449

Estimat Utfall Förr Nu Förr Nu

400 390 1627 1 629 1670 1 682

257 233 1116 1 097 1142 1 149

0,15 0,10 0,76 0,70 0,81 0,82

MSEK

Strandvägen 3A 114 51 Stockholm

Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic

Hyresintäkter

Förändring Förändring

Skillnad

Q1 2018A 2018E 2019E

1%

RESULTATRÄKNING MSEK

BALANSRÄKNING BOLAGSKONTAKT

KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL

1%

1%

ESTIMATFÖRÄNDRINGAR

-2%

-9%

-31%

0%

-2%

-8%

EPS (förv.res) Driftnetto

(3)

RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL

HYRESINTÄKER & DRIFTNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRV.RES.MARGINAL (MSEK)

CAPEX & BALANSRÄKNING

NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO

RETURN ON EQUITY & GEOGRAFISK FÖRDELNING (MARKNADSVÄRDE)

RETURN ON EQUITY GEOGRAFISK FÖRDELNING (MARKNADSVÄRDE, Q118)

0 200 400 600 800 1000 1200 1400

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800

2016A 2017A 2018E 2019E 2020E

Hyresintäkter Driftnetto

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2E Q3E Q4E

2017 2018

ROE -10%

10%

30%

50%

70%

90%

110%

130%

Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2E Q3E Q4E

2 016 2017 2018

Net CapEx/Förvaltningsfastigheter

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450

Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2E Q3E Q4E

2 016 2017 2018

Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal

0X 10X 20X 30X 40X 50X

51%

54%

57%

60%

63%

2016A 2017A 2018E 2019E 2020E

Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto

27%

18%

16%

11%

10%

18%

Oslo

Mellan-Sverige

Stor-Stockholm

Dalarna

Stor-Malmö

Övrigt

(4)

Hyresintäkter (MSEK) & NOI-marginal (%)

Källa: Remium, bolagsrapporter Källa: Remium, bolagsrapporter

Hyresintäkter (MSEK) & NOI-marginal (%)

Källa: Remium, bolagsrapporter

Hyresintäkter (MSEK) & NOI-marginal (%)

Källa: Remium, bolagsrapporter Hyresintäkter (MSEK) & NOI-marginal (%)

TRE FASTIGHETSSEGMENT

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB) är ett relativt nybildat fastighetsbolag med fokus på samhällsfastigheter i Norden, bostadsfastigheter i Sverige och utveckling av bostadsbyggrätter via detaljplaneprocesser. Även organisationen och bolagets finansiella rapportering är indelad i dessa tre kategorier: Samhällsfastigheter, Bostäder och Övrigt. Sedan bolaget grundades i mars 2016 har förvärvs- och konsolideringstempot varit högt och från i stort sett ingenting har SBB på kort tid blivit ett medelstort fastighetsbolag.

Bolagets marknadspositionering med fokus på samhällsfastigheter är historiskt sett en relativt orörd del inom den svenska fastighetsmarknaden. Segmentet inkluderar ålderdomshem, skolor, LSS- bostäder (Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade) samt kommunal och statlig verksamhet. Inom samhällsfastigheter fokuserar SBB på Norden, offentligt finansierade hyresgäster, låg hyresgästomsättning och långa kontrakt. Därutöver löper kontrakten med årlig indexering av hyror och efterfrågan på LSS-bostäder understöds bland annat av den strukturella trenden med åldrande befolkning. Justitiedepartementet samt DNBs huvudkontor i Oslo hör till de mer välkända fastigheterna inom segmentet.

SBBs bostadsbestånd består främst av hyresrätter i flerbostadshus, men även av hyresrätter i radhus. Bostadsportföljen fokuserar på Sverige, med låg hyresgästrisk och en låg vakans till följd av den bostadsbrist som råder på många orter i Sverige. Bolaget äger hyresrätter på närmare 30 orter i Sverige, från Malmö i söder till Sundsvall i norr. Majoriteten av bostadsbeståndet återfinns i Stockholmsregionen, Sundsvall, Oskarshamn, Karlstad, Borlänge och Motala.

Segmentet Övrigt består av kassaflödesfastigheter där SBB ser fastighetsutvecklingsmöjligheter.

Målsättningen är att realisera intäkter om 250-400 MSEK i genomsnitt per år från projektportföljen. Av bolagets totala fastighetsbestånd är cirka 70% lokaliserat i Sverige och 30% i Norge.

Samhällsfastigheter, Bostäder och Övrigt

Långa kontrakt inom segmentet samhällsfastigheter

Fokus på Sverige avseende bostäder

Utvecklingsmöjligheter i fastighetsbeståndet

65%

75%

85%

0 50 100 150 200 250

1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A 1Q18A

Intäkter samhällsfastigheter Överskottsgrad samhällsfastigheter

35%

45%

55%

65%

0 25 50 75 100 125 150

1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A 1Q18A

Intäkter bostäder Överskottsgrad bostäder

40%

50%

60%

70%

80%

0 100 200 300 400 500

1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A 1Q18A 2Q18E 3Q18E 4Q18E

Intäkter (Koncern) Överskottsgrad (Koncern)

35%

45%

55%

65%

75%

85%

0 10 20 30 40

1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A 1Q18A

Intäkter Övrigt Överskottsgrad Övrigt

(5)

Källa: Remium, bolagsrapporter Källa: Remium, bolagsrapporter Förvaltningsfastigheter (miljarder SEK) Belåningsgrad netto (%)

Källa: Remium, bolagsrapporter Källa: Remium, bolagsrapporter

Finansieringsstruktur, Q1 2018 (%) Kapitalbindningsstruktur, Q1 2018 (%)

FOKUS PÅ FINANSIERING

Nå ett fastighetsbestånd om 25 miljarder SEK före

2021

Har historiskt använt sig av flera olika typer av finansieringsinstrument

SBB har en relativt jämn kapitalbindningsstruktur SBB har en målsättning att nå ett fastighetsbestånd om 25 miljarder SEK innan utgången av 2020.

Utifrån värdet på bolagets förvaltningsfastigheter per Q1 2018 om 23,8 miljarder SEK implicerar det en CAGR om 1,6%. Bolaget har varit aggressiva på förvärvsfronten under 2016 samt 2017 och den snabba och kraftiga expansionen har medfört att SBB har en hög genomsnittlig räntekostnad relativt övriga bolag i fastighetssektorn. Under den närmaste tiden kommer därmed fokus att ligga på att förbättra finansieringssituationen för att stärka kassaflödet.

Utöver bankfinansiering och obligationslån, som står för merparten av bolagets finansiering, använder sig SBB även av ”eget kapital-instrument” såsom hybridobligationer och preferensaktier (en noterad och två i dotterbolag). Hybridlånet har en evig löptid och löper med en rörlig kupongränta om STIBOR 3m + 7% fram till första inlösendag som infaller 5,5 år efter emissionsdagen. Bolagets hybridobligationer emitterades under juli och september 2017 samt under mars 2018. SBBs tre preferensaktier består dels av en noterad (ticker:SBB PREF), en som härrör från förvärvet av DNB fastigheten i Oslo samt en kopplad till de preferensaktier i Högkullen som inte accepterade budet SBB lade på bolaget.

Cirka 900 miljoner SEK förfaller inom ett år, varav cirka 350 MSEK avser den icke säkerställda obligation som emitterades i slutet av 2016 med slutförfall 2018-06-23. SBB har under en tid återköpt delar av obligationen och vi räknar med att SBB kan refinansiera till betydligt bättre villkor än vad som gällde då obligationen emitterades. Exempelvis har SBB under Q1 2018 emitterat en icke säkerställd obligation som löper med 235 bps lägre ränta. Övriga lån med förfall inom ett år utgör lån som ska förlängas. Överlag har SBB en relativt jämn kapitalbindningsstruktur och över 30% har en kapitalbindning längre än fem år. Bolaget har guidat att finansieringskostnaderna under de kommande två åren med stor sannolikhet kommer att sänkas, vilket även är vår bedömning.

33%

28%

32%

4% 3%

Eget kapital

Skulder till kreditinstitut Obligationslån Uppskjuten skatt Övrigt

6% 9%

28%

18%

6%

34%

0%

10%

20%

30%

40%

< 1 år < 2år < 3 år < 4 år < 5 år > 5 år

Kapitalbindningsstruktur

0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000

3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A 1Q18A

Förvaltningsfastigheter

58%

60%

62%

64%

66%

68%

4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A 1Q18A

Belåningsgrad netto

(6)

360 70 5000 750 1150 8,0%

25200 10,08 126

VÄRDESKAPANDE FASTTIGHETSUTVECKLING

Utöver förvaltning av samhällsfastigheter och hyresrätter arbetar SBB även aktivt med fastighetsutveckling. Strategin är att 10-20% av fastighetsbeståndet ska bestå av segmentet

”Övrigt”, innebärandes kassaflödesfastigheter med utvecklingspotential. Bolaget förvärvar aldrig råmark, utan utvecklar enbart detaljplan från kassaflödesgenererande fastigheter. Kommunicerad målsättning är att segmentet ska leverera ett resultat om 250-400 MSEK per år i genomsnitt över en konjunkturcykel.

I samråd med kommuner förs en dialog för att säkerställa att de fastigheter med närområde som avses att exploateras är prioriterade för stadsutveckling. SBBs huvudfokus är själva exploateringsfasen, dvs. att driva detaljplanearbete med målet att detaljplanen ska bli lagakraftvunnen. Det är en tidskrävande process, men som i sin tur är kapitaleffektivt. Om och när en detaljplan vinner lagakraft uppkommer en värdetillväxt och då väljer bolaget att avyttra byggrätten. Affärsutvecklingsteamet arbetar aktivt för att ta fram olika typer av byggrätter (hyresrätter, bostadsrätter och samhällsfastigheter) och har hitintills avyttrat till välkända företag, bland annat: Ikano, HSB och Riksbyggen. I och med att försäljning sker före eller i samband med lagakraftvunnen detaljplan, tar bolaget varken någon byggnations- eller försäljningsrisk. Se nedan graf till vänster för illustration av utvecklingsprocessen.

Bolaget har vid tidigare försäljningar avyttrat till ett något lägre pris och istället erhållit en joint venture-andel i ett framtida värdeskapande. Ett bra exempel är försäljningen av fastigheten Falkenberg Bacchus 1 där SBB sålde 18 000 kvm till ett lokalt konsortium där SBB äger 10%

samt 40 000 kvm som avyttrades till ett joint venture mellan SBB och bostadsutvecklaren HSB.

SBB planerar även att renovera 600 lägenheter per år från och med sommaren 2018. Fram tills dess förväntas renovering av 360 lägenheter där vi estimerar en yield on cost om 8% i snitt. Vi räknar med investeringar om 5 000 SEK/kvm och att de renoverade objekten successivt ökar driftnettot med ~400 SEK/kvm. Längre fram under prognosperioden räknar vi med att SBB renoverar 600 lägenheter per år, motsvarande ~17 MSEK i ökade hyresintäkter. Se nedan till höger för estimat.

Fastighetsutveckling ska leverera 250-400 MSEK per år i genomsnitt över en

konjunkturcykel

Nära dialog med kommuner

Avyttringar har skett till välkända företag

Vi räknar med att SBB renoverar 600 lägenheter

per år

Källa: Remium, Samhällsbyggnadsbolaget Källa: Remium, Samhällsbyggnadsbolaget Projektutvecklingsstadier byggrätter Förädlingspotential via renovering

Total investering (MSEK) Antal lägenheter

Snittyta (kvm) Investering per kvm

Hyresvärde före investering per kvm Hyresvärde efter investering per kvm Yield on cost (%)

Total renoverad yta (kvm) Hyresintäktsbidrag (MSEK)

8 % yield on cost Huvudfokus

Exploatering Försäljningsrisk Prod.risk Tid

1 2

Värdetillväxt Finansiell risk

3

Affärsidé Start detalj- plan

Konsul- tation

Fram- läggande

Godkänd

detaljplan Försäljning Byggnation

(7)

Kurs (SEK)

2017A 2018E 2019E 2017A 2018E 2019E 2017A 2018E 2019E 2017A 2018E 2019E

86,0 3,0 7,1 9,6 11,7 12,4 10,3 0,69 0,84 0,81 17,2 7,1 8,1

Catena

181,6 13,4 21,1 5,8 12,8 11,3 10,4 0,97 1,03 0,97 13,5 10,9 9,6

153,0 6,2 8,6 4,2 13,4 13,3 12,5 1,06 1,00 0,97 21,1 15,2 7,1

55,6 28,5 6,9 5,1 9,1 8,3 7,6 0,93 0,81 0,74 18,4 13,1 12,1

8,8 nmf 21,7 3,3 16,4 14,2 11,8 0,66 0,87 0,83 51,7 5,7 5,5

Medel 12,8 13,1 5,6 12,7 11,9 10,5 0,86 0,91 0,86 24,4 10,4 8,5

Median 9,8 13,1 5,6 12,7 11,9 10,5 0,86 0,91 0,86 24,4 10,4 8,5

Diös

SBB i Norden*

Stendörren FastPartner*

* Preferensaktiejusterade nyckeltal.

Källa: Remium

PEERTABELL

Hyrestillväxt (%) P/förvaltn.res. (x) P/NAV (x) ROE (%)

Bolag

(8)

Bostäder och samhällsfastigheter i fokus

Handlingskraft och expansion

Samhällsbyggnadsbolaget grundades av Ilija Batljan i mars 2016 med målsättningen att bygga upp det främsta nordiska fastighetsbolaget för bostäder och samhällsfastigheter.

Därefter följde flera fastighetsförvärv som kulminerade i januari 2017 då bolaget tillträdde Högkullen, Gimmel Fastigheter, Kuststaden Holding samt Sörmlandsporten.

Därmed skapades det nya Samhällsbyggnadsbolaget i Norden som på kort tid har blivit en stor aktör inom bostäder och samhällsfastigheter. Efter förvärven har bolaget över 700 fastigheter och en portfölj uppgående till cirka 1 300 000 kvm uthyrbar yta.

Samhällsbyggnadsbolagets strategi är att äga, förvalta och utveckla bostads- och samhällsfastigheter samt driva detaljplaneprocesser för främst bostadsfastigheter.

Fokus avseende förvärv är fastigheter i attraktiva städer med underliggande tillväxt i Sverige och Norge.

Bostäder och samhällsfastigheter i fokus

Samhällsbyggnadsbolaget fokuserar främst på fastigheter inom två segment:

samhällsfastigheter och bostadsfastigheter. Portföljen innehåller även till viss del andra typer av fastigheter där avsikten primärt är att driva detaljplaneprocess för att utveckla bostadsfastigheter. Strategin är att 10-20% av fastighetsbeståndet ska bestå av kassaflödesfastigheter med utvecklingspotential. Bolaget förvärvar aldrig råmark, utan utvecklar enbart detaljplan från kassaflödesgenererande fastigheter. Kommunicerad målsättning är att segmentet ska leverera ett resultat om 250-400 MSEK per år i genomsnitt över en konjunkturcykel.

Samhällsfastigheter inkluderar bland annat skolor, äldreomsorg, statliga och kommunala verk samt myndigheter. Majoriteten av hyresgästerna i bolagets samhällsfastigheter är direkt eller indirekt skattefinansierade och fastigheter inom detta segment kännetecknas generellt sett av låg risk givet bland annat låg hyresomsättning och hög kreditvärdighet.

Bolagets bostadsfastigheter består främst av lägenheter i hyreshus men inkluderar även radhus och strategin är att fokusera på bostadsfastigheter i städer med en underliggande befolkningstillväxt och en attraktiv avkastning. Överlag har Samhällsbyggnadsbolaget god geografisk spridning, med fastigheter från Malmö i syd, till Sundsvall i norr.

Majoriteten av fastigheterna ligger i storstadsregionerna, framförallt i Oslo och i Storstockholm, medan resterande cirka 40 procent ligger i små och mellanstora städer i Sverige och Norge med befolkningstillväxt.

SBB grundades i början av 2016

Samhällsfastigheter, bostadsfastigheter och

fastighetsutveckling

Segmentet samhällsfastigheter kännetecknas av låg risk

God geografisk spridning i

bostadsbeståndet

(9)

SBB har erhållit kreditrating från Moody's

och S&P Sverige kommer att vara bolagets huvudsakliga fokus framöver, men

Samhällsbyggnadsbolaget ser även över möjligheterna att expandera inom segmentet samhällsfastigheter till de övriga nordiska länderna. Kan de framgent diversifiera sitt fastighetsbestånd till övriga nordiska länder sjunker även risken i bolaget eftersom olika drivkrafter styr ländernas ekonomiska tillväxt. Segmentet bostadsfastigheter kommer däremot uteslutande att vara koncentrerat till den svenska marknaden. Bolaget har satt upp ett mål att innan 2020 inneha ett fastighetsbestånd till ett värde av 25 miljarder SEK och Samhällsbyggnadsbolaget har nått en bra bit på vägen.

Fokus avseende förvärv är fastigheter i attraktiva städer med underliggande tillväxt i Sverige och Norge. Utöver att växa genom förvärv och utveckling av byggrätter genomförs även ombyggnationer och renoveringar i befintliga fastigheter för att skapa hyres- och substanstillväxt.

Hög tillväxttakt väntas framgent

Diversifierad kapitalstruktur

Samhällsbyggnadsbolaget har en diversifierad finansieringsstruktur och använder sig av flera olika typer av finansiella instrument. Framförallt består finansieringen av stamaktier, bankfinansiering, obligationslån, men även preferensaktier och hybridobligationer. Genom Moody’s och S&P har SBB erhållit två kreditbetyg för att på sikt ha möjligheten att finansiera verksamheten till mer förmånliga villkor. Senast vid utgången av 2018 siktar bolaget på att uppfylla villkoren för en investment grade-rating.

Bolag som når detta betyg anses ha en relativt låg konkursrisk och brukar anses vara en magisk gräns inom kreditinvestering.

Bolagets finansiella målsättning är att ha en belåningsgrad om högst 60 procent, en soliditet om lägst 30 procent och en räntetäckningsgrad om lägst 1,8 gånger. Det långsiktiga utdelningsmålet är att dela ut 40 procent av det utdelningsgrundande resultatet, inklusive utdelning på preferensaktier. Kortsiktigt kommer dock fokus att ligga på expansion och att bygga upp en stark finansiell grund. Därutöver ska SBB generera en tillväxt i substansvärdet per stamaktie om minst 12 procent per år i genomsnitt över en femårsperiod, exklusive utdelning på stamaktier.

God geografisk spridning i bostadsbeståndet

Substansvärdet per stamaktie ska växa minst

12% per år över en

femårsperiod

(10)

Report completed:

Legally responsible publisher: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic Holding AB (“Remium”) Research performed by: Markus Henriksson, analyst, Remium.

DISCLAIMER Content and sources

This document was prepared by Remium for general distribution. The content is based on judgements, recommendations and estimates prepared by Remium’s analysts; generally available and public information that has been deemed reliable; or other specified sources. Judgements, recommendations and estimates pertaining to the valuation of financial instruments or companies named in this analysis are based on one or more valuation methods, such as cash flow analysis, key figures analysis, or technical analysis of price movements. Assumptions that are the basis for forecasts, target prices and estimates quoted or reproduced herein are found in the research material from the specified sources. Remium cannot guarantee the accuracy or completeness of external information. The content of the document is based on information that was current as of the date the document was published. Circumstances upon which this document was based may be affected by subsequent events, which naturally cannot be taken into account in this document. Judgements, recommendations and estimates may also change without prior notice. Please see www.introduce.se/analys/disclaimer/ for an explanation of the implications of the recommendations [“buy”, “sell” and “hold”].

The document has not been reviewed prior to publication by any company mentioned in this analysis. Unless otherwise stated herein, Remium has not entered into an agreement with any of the companies mentioned to produce the recommendations in this analysis.

Remium’s investment recommendations are based on the analyst’s opinion as to how the share should be valued when the recommendation is finalized.

Remium’s analysts normally update an investment recommendation only if a significant event has occurred that in the considered opinion of the analyst affects the value of the share.

Risks

The information herein must not be construed as a solicitation or recommendation to enter into any transaction. The information is not geared to the individualrecipient’s knowledge about or experience with investments or his or her financial situation or investment objectives. The information therefore does not constitute a personal recommendation or investment advice. The information must not be regarded as advice concerning the tax consequences of investment decisions. Investors are urged to augment the information provided herein with additional relevant material and to consult a financial adviser before making investment decisions. Remium disclaims any and all liability for direct or indirect losses that may be based on this document. Investments in financial instruments are associated with financial risk. Investments may increase or decrease in value or become worthless. Forecasts of future performance are based on assumptions and there is no guarantee that forecasts will prove to be accurate. Furthermore, historical performance does not guarantee future returns.

Conflicts of interest

Remium has established ethical guidelines and internal rules (policies and procedures) to identify, monitor and manage conflicts of interest. These are intended to prevent, preclude and, where applicable, manage conflicts of interest between the research department and other departments within the company and are based on restrictions (Chinese walls) imposed upon interdepartmental communications. Remium has also established internal rules that govern when trading is permitted in a financial instrument that is the subject of investment research. For more information aboutRemium’s actions to prevent, preclude and manage conflicts of interest, please see www.introduce.se/Remium.

Remium is a market leader in corporate services related to listed small and medium cap companies, within Introduce, Liquidity Provider and Certified Adviser, and may perform commissioned and paid research on behalf of the companies that are covered in the research product Remium Review.

For company-specific information on what services Remium provide each company, please visit this link:

https://remiumanalys.blob.core.windows.net/analyser/remium_affarsrelationer.pdf

The reader of this document may assume that Remium has received or will receive payment from the small and medium cap companies covered in the research in exchange for the performance of corporate financial services, which may lead to conflicts of interest between Remium and clients who read and act upon the research. The remuneration is agreed in advance and is not contingent upon the content of the research.

Companies in the Remium Group, their clients, management, or employees normally own or have positions in securities named herein. The analyst who has prepared this analysis and his or her family/close associates have no financial interest in the financial instruments and recommendations to which the document refers and do not own or have positions in these financial instruments.Remium’s analysts do not receive any remuneration directly connected to any corporate finance services provided by Remium or any ofRemium’s mandates within Introduce, Liquidity Provider and Certified Adviser.

Please see https://remiumanalys.blob.core.windows.net/analyser/rem_rek.pdf for information about our historical investment recommendations.

Please see http://www.introduce.se/analys/disclaimer for recommendations from the research department during the last twelve months

Distribution of this document

The document is not intended for natural or legal persons that are citizens of or domiciled in a country where distribution, announcement, publication, or participation requires a further prospectus, registration, or measures other than those required under Swedish law and regulations. Such countries include the United States of America, Canada, Australia, Hong Kong, South Africa, New Zealand and Japan. No measures have or will be taken by Remium to permit distribution, announcement and publication in the aforementioned countries.

DISCLAIMER

2018-05-09 11:23:32

Figur

Updating...

Referenser

Updating...

Relaterade ämnen :