• No results found

Humlegården Fastigheter AB Årsredovisning 1998

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2022

Share "Humlegården Fastigheter AB Årsredovisning 1998"

Copied!
45
0
0

Loading.... (view fulltext now)

Full text

(1)

H u m l e g å rd e n Fa s t i g h e t e r A B Å r s r e d o v i s n i n g 1 9 9 8

Engelbrektsplan 1

(2)

1 9 9 8 I S A M M A N D R A G 3

V D - K O M M E N TA R 4

A K T I E N 6

A F F Ä R S I D È , M Å L O C H S T R AT E G I E R 8

S T O C K H O L M S U T V E C K L I N G 1 0

S T O C K H O L M S H Y R E S M A R K N A D 1 2

S T O C K H O L M S I N V E S T E R I N G S M A R K N A D 1 4

F A S T I G H E T S U T V E C K L I N G 1 6

F A S T I G H E T S F Ö R V A LT N I N G 2 1

F A S T I G H E T S F Ö R T E C K N I N G 2 7

F I N A N S I E L L Ö V E R S I K T 2 8

K Ä N S L I G H E T S A N A LY S 2 8

F Ö R V A LT N I N G S B E R Ä T T E L S E 2 9

R E S U LTAT R Ä K N I N G A R 3 1

B A L A N S R Ä K N I N G A R 3 2

K A S S A F L Ö D E S A N A LY S E R 3 4

R E D O V I S N I N G S P R I N C I P E R 3 5

N O T E R 3 6

V I N S T D I S P O S I T I O N 4 0

R E V I S I O N S B E R Ä T T E L S E 4 1

S T Y R E L S E , R E V I S O R 4 2

L E D A N D E B E FAT T N I N G S H A V A R E 4 3

D E F I N I T I O N E R 4 4

B O L A G S S T Ä M M A 4 5

I n n e h å l l

E K O N O M I S K I N F O R M A T I O N

D E L Å R S R A P P O R T J A N U A R I - M A R S 1 9 9 9 2 8 A P R I L 1 9 9 9 D E L Å R S R A P P O R T J A N U A R I - J U N I 1 9 9 9 A U G U S T I 1 9 9 9 D E L Å R S R A P P O R T J A N U A R I - S E P T E M B E R 1 9 9 9 N O V E M B E R 1 9 9 9

B O K S L U T S K O M M U N I K É 1 9 9 9 F E B R U A R I 2 0 0 0

(3)

1 9 9 8 i s a m m a n d r a g

A

rkitekt- och teknikkonsultverksamheten delas ut till bolagets aktieägare och noteras på O-listan vid Stockholms Fondbörs i september 1998.

S

tark hyresmarknad och framgångsrika fastighetsutvecklingsprojekt bidrar till positiv värdeutveckling.

Substansvärdet uppgår till 83 kronor (66) per aktie vid årsskiftet, en ökning med 26 procent.

I

nvesteringar på 381 miljoner kronor i Stockholmsfastigheter och avyttring av fastigheter i övriga Sverige och Bryssel för sammantaget 166 miljoner.

R

esultatet uppgår till 14,6 miljoner kronor före skatt.

S

tyrelsen föreslår utdelning med 1:00 kronor per aktie.

S

tyrelsen föreslår vidare aktieinlösen på totalt 205 miljoner kronor.

F

ör verksamhetsåret 1999 beräknas hyresintäkterna öka till drygt 150 miljoner kronor med ett väsentligt förbättrat resultat efter finansnetto.

N Y C K E LTA L

MKR 1998 1997

HYRESINTÄKTER, MKR 93,8 110,2

DRIFTNETTO, MKR 57,0 68,5

MARKNADSVÄRDE FASTIGHETER, MKR 2.020 1.514

ÖVERVÄRDE FASTIGHETER, MKR 637 365

DIREKTAVKASTNINGSKRAV ENLIGT VÄRDERING, % 6,2 6,7

SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE, KR 83 66

VINST PER AKTIE, KR 0,25 1,60

UTDELNING PER AKTIE, KR(1998; FÖRESLAGEN UTDELNING) 1,00 1,50

ANTAL AKTIER, 1000-TAL 14.804 14.804

F ö r d e f i n i t i o n e r s e s i d 4 4 . Uppgifterna för 1997 är proforma.

(4)

H

umlegården Fastigheter är resultatet av en successiv ut- veckling av arkitektföretaget FFNS, inom vilket en fastighetsrörelse byggts upp under tre decennier. Ett viktigt steg togs i samband med fusionen mellan FFNS och teknikkonsultföretaget VBB under 1997. De båda bolagen omfattade utöver konsultrörelse även ett betydande fastighetsinnehav. Efter samgåendet fick den utökade fastighetsrörelsen en storlek som möjliggjorde en uppdelning av koncernen i två separata bolag.

Uppdelningen har genomförts under 1998 genom att moderbolaget i koncernen bytt namn till Humlegården Fastigheter AB och blivit ett renodlat fastighetsbolag.

Samtidigt delades koncernens arkitekt- och teknikkonsultverksamhet ut till bolagets aktieägare och noterades på O-listan vid Stockholms Fondbörs under namnet SWECO. Syftet med uppdelningen har varit att lyfta fram och synliggöra värden som tidigare varit dolda samt att ge de båda bolagen bättre möjligheter att förädla och utveckla dessa.

Vår framtid finns i Stockholm

Humlegårdens affärsidé innebär en tydlig fokusering på fastighetsutveckling och förvaltning av kommersiella lokaler i Stockholm. Valet att koncentrera verksamheten till Stockholm grundar sig på att regionen har en stark ekonomisk tillväxt jämfört med landet i övrigt. Här har vår organisation också sin främsta marknadskunskap och här finns även de bästa förutsättningarna att vidareutveckla en professionell fastighetsförvaltning och uppnå ekonomiska skalfördelar. Det har också varit naturligt att vidareutveckla det högkvalitativa Stockholmsbeståndet som successivt byggts upp och idag utgör basen i Humlegården. Det är vidare vår övertygelse att en stark geografisk och verksamhetsmässig specialisering är bra såväl för våra kunder som ur ett aktiemarknadsperspektiv.

Stark balansräkning

Humlegården har en stark balansräkning med en soliditet, inkl bedömda övervärden, uppgående till nära 60 procent vid årsskiftet. Under 1998 har vi investerat nära 400 miljoner kronor i Stockholmsfastigheter. Värdeökningen i koncernens fastighetsinnehav har varit betydande. Övervärdet i koncernens fastighetsinnehav ökade enligt den externa värderingen med drygt 270 miljoner kronor under året.

Även om värdeökningen ännu så länge är orealiserad, är det en god indikation på att 1998 varit ett framgångsrikt år för Humlegården. Styrelsen föreslår därför bolagsstämman att besluta om aktieinlösen på totalt 205 miljoner kronor. Genom aktieinlösen får Humlegårdens ägare del av de värden som skapats i ett antal framgångsrika utvecklingsprojekt under senare år, samtidigt som verksamheten får en bättre anpassad kapitalstruktur. Efter korrigering för den föreslagna aktieinlösen uppgår bolagets soliditet, inkl övervärden fastigheter, till 48 procent vid årsskiftet 1998/99. Detta möjliggör nettoinvesteringar för cirka 500 miljoner kronor utan att soliditeten understiger 40 procent. Därutöver kan ytterligare utrymme för nyinvesteringar skapas genom försäljning av det icke prioriterade innehavet utanför Stockholm.

Värdebevarande och värdeskapande

En viktig del i Humlegårdens affärsidé är fastighetsutveckling.

Med vår bakgrund i arkitektvärlden ser vi ofta möjligheter och kvaliteter i fastigheter som andra fastighetsägare inte alltid ser.

På så vis skapar vi värden för våra kunder och aktieägare.

Exempel på framgångsrika utvecklingsprojekt är bl a den under

V D K o m m e n t a r

(5)

Olle Nordström, Verkställande direktör året förvärvade fastigheten Drottninggatan 118, som tidigare

utgjorde undervisningslokaler för Stockholms Universitet. Här har vi tillsammans med den blivande hyresgästen skapat ett modernt och yteffektivt kontor på drygt 8.000 kvm innanför den nyrenoverade fasaden från seklets början. I fastigheten Engelbrektsplan 1, som ligger i ena hörnan av parken Humlegården, har den tidigare hyresgästen flyttat ut efter 25 år i byggnaden. 6.000 kvm lokaler återfår nu mycket av sin ursprungliga karaktär och kvalitet, samtidigt som fastighetens tekniska prestanda förbättras för att möta de behov som den nya hyresgästen har för sin bank- och fondkommissionärsverksamhet.

Året avslutades med investeringar i den delägda fastigheten Sveavägen 163, vid Norrtull. Tillsammans med fastigheten Birger Jarlsgatan 25, som också förvärvades under 1998, har Humlegården inför de kommande åren därmed redan två attraktiva utvecklingsprojekt på sammanlagt nära 40.000 kvm.

Att nå uppsatta mål

Humlegårdens övergripande mål är att skapa god långsiktig lönsamhet och värdetillväxt genom utveckling av fastigheter och effektiv fastighetsförvaltning. Därigenom ska bolagets akti- eägare erhålla en totalavkastning som är högre än för andra börsnoterade fastighetsbolag.

I absoluta tal har börskursen varit oförändrat 65 kronor under 1998, men vid inledningen av 1998 ingick även arkitekt- och teknikkonsultverksamheten i den aktie som var noterad på Stockholms Fondbörs. Vid beräkning av totalavkastningen på Humlegården-aktien måste därför en justering göras för värdet av de utdelade SWECO-aktierna. Inklusive detta värde uppgick totalavkastningen till drygt 33 procent under 1998.

Genomsnittet för börsens fastighetsbolag var 3,4 procent.

Stark resultattillväxt kommande år

Det redovisade resultatet för 1998, som uppgick till 14,6 miljoner kronor före skatt, ter sig svagt i det korta perspektivet, men beror på det omfattande förändrings- och utvecklingsarbetet som genomförts och som lagt grunden för en kraftig intäkts- och resultatökning de kommande åren. Med nuvarande fastighetsinnehav beräknas våra hyresintäkter öka till drygt 150 miljoner kronor under 1999. Det kommer också innebära ett väsentligt förbättrat resultat efter finansnetto.

Stockholm i mars 1999

Olle Nordström,Verkställande direktör

(6)

H

umlegården Fastigheter ABs aktier är noterade på Stockholms Fondbörs A-lista, B-aktien sedan 1987 och A- aktien sedan maj 1997. Börskursen var vid årsskiftet 1998/99 65 kronor för både A- och B-aktien. Det sammanlagda marknadsvärdet för aktierna var vid samma tidpunkt 962,2 miljoner kronor. Omsättningen av aktierna var under 1998 totalt 4.024.219 aktier. Antalet omsatta aktier per dag via Stockholms Fondbörs uppgick för A-aktier till 130 och för B- aktier 15.966.

Aktiekapitalet

Aktiekapitalet i Humlegården uppgick per årsskiftet 1998/99 till 74.018.025 kronor. Aktiekapitalet är fördelat på A- och B- aktier. Samtliga aktier är fria och på nominellt 5 kronor.

Rösträtt

A-aktierna har en röst medan B-aktierna har en tiondels röst.

Vid bolagsstämma kan röstberättigad rösta för hela antalet ägda och företrädda aktier, utan begränsning i röstetalet.

Aktieägare

Antalet aktieägare i Humlegården uppgick den 30 december 1998 till 3.107. Det institutionella ägandet genom aktiebolag, fonder, stiftelser och andra juridiska personer uppgick vid samma tidpunkt till drygt 74 procent av röster och 63 procent av kapital.

Utdelningspolicy

Humlegårdens styrelse har under året beslutat om ny utdelningspolicy, innebärande att styrelsen normalt avser att föreslå att minst hälften av resultatet efter skatt delas ut till aktieägarna. För verksamhetsåret 1998 föreslår styrelsen en kontantutdelning om 14,8 miljoner kronor (22,2), motsvarande 1:00 kronor (1:50) per aktie.

Utdelning av arkitekt- och teknikkonsultverksamheten Vid den ordinarie bolagsstämman i april 1998 beslutades att dela upp koncernen i två separata bolag, ett fastighetsbolag samt ett arkitekt- och teknikkonsultbolag, genom utdelning av arkitekt- och teknikkonsultverksamheten till bolagets aktieägare. Riksskatteverket har beslutat att de aktieägare som erhållit aktier i SWECO i utdelning från bolaget vid fördelning av skattemässigt anskaffningsvärde skall hänföra 68 procent till aktierna i Humlegården och 32 procent till aktierna i SWECO.

A k t i e n

Humlegårdens aktiekurs har justerats för utdelning av arkitekt- och teknikkonsultverksmheten

Fördelning av aktieinnehav 30 december 1998

AKTIEÄGARE AKTIEINNEHAV

ANTAL AKTIER ANTAL PROCENT ANTAL PROCENT

1 – 500 2.105 67,7 413.592 2,8

501 – 1.000 350 11,3 297.490 2,0

1.001 – 10.000 541 17,4 1.611.538 10,9

10.001 – 50.000 84 2,7 1.809.332 12,2

50.001 – 100.000 9 0,3 603.620 4,1

100.000 – 18 0,6 10.068.033 68,0

Totalt 3.107 100 14.803.605 100

Förändringar i aktiekapitalet 1987-1997

ANTAL AKTIER ÖKNING AV AKTIE- ÖKNING AV EGET ÅR ÅTGÄRD EFTER ÅTGÄRD KAPITALET, MKR KAPITAL, MKR

1987 Nyemission 4.170.000 5,0 75,0

1989 Fondemission 1:1 8.340.000 20,9 –

Konvertering 8.348.800 0,1 0,4

1990 Konvertering 8.394.200 0,2 1,9

1991 Konvertering 8.405.000 0,1 0,4

1992 Konvertering 8.417.200 0,1 0,5

1997 Nyemission 14.803.605 31,9 393,4

Humlegården ABs aktier

ANDEL AV ANDEL AV AKTIESLAG ANTAL AKTIER ANTAL RÖSTER KAPITAL, % RÖSTER, %

A fria 1.877.815 1.877.815,0 12,7 59,2

B fria 12.925.790 1.292.579,0 87,3 40,8

Totalt 14.803.605 3.170.394,0 100 100

Kursutveckling

KÄLLA: DELPHI

(7)

Ägarstruktur 30 december 1998

ANTAL AKTIER ANDEL AKTIER, %

ÄGARE A B TOTALT RÖSTER AKTIER

Fam G Nordström (privat och via bolag) 1.017.889 870.830 1.888.719 34,9 12,8 Investmentaktiebolaget Latour 180.191 3.330.000 3.510.191 16,2 23,7

Stiftelsen J Gust. Richters Minne 300.000 – 300.000 9,5 2,0

Robur Kapitalförvaltning – 1.666.000 1.666.000 5,3 11,3

ABN Ambro, Storbritannien – 651.173 651.173 2,1 4,4

Anders R Öhman 49.100 115.400 164.500 1,9 1,1

Livförsäkrings AB Skandia – 439.500 439.500 1,4 3,0

Fam Björn Janlert – 392.772 392.772 1,2 2,7

Bertil Falck – 380.858 380.858 1,2 2,6

Industritjänstemannaförbundet SIF – 313.250 313.250 1,0 2,1

Lars Starland 25.880 8.350 34.230 0,8 0,2

Harvard Management Company, USA – 250.000 250.000 0,8 1,7

Banco Småbolagsfond – 207.600 207.600 0,7 1,4

SPP – 172.100 172.100 0,5 1,2

Övriga aktieägare 304.755 4.127.957 4.432.712 22,5 29,8

Totalt 1.877.815 12.925.790 14.803.605 100 100

Konverteringsrätt

Rätt till konvertering av aktier serie A till serie B är inskriven i Humlegårdens bolagsordning. Konvertering handläggs efter skriftlig anmälan till bolaget.

Totalavkastning

Vid beräkning av totalavkastningen för Humlegårdens aktieägare under 1998 ingår förutom värdeförändringen och kontantutdelningen på aktien, även värdet av de utdelade aktierna i Sweco.

Sweco/Humlegården; köpkurs B-aktien 30 december 1997 65:00 kr

Humlegården; köpkurs B-aktien 30 december 1998 65:00 kr Sweco; köpkurs B-aktien 30 december 1998 20:00 kr

Aktieutdelning 1:50 kr

Summa 86:50 kr

Totalavkastning 1998 21:50 kr

Humlegårdens totalavkastning under 1998 motsvarar 33,1 procent, vilket kan jämföras med totalavkastningen för de renodlade fastighetsbolagen på Stockholms Fondbörs, som enligt Carnegie Real Estate Index (CREX) uppgick till 2,3 procent inklusive en beräknad direktavkastning på 1,8

procent.

Inlösen av aktier

Styrelsen för Humlegården Fastigheter AB beslutade den 17 februari 1999, att föreslå ordinarie bolagsstämma den 28 april 1999 att fatta erforderliga beslut för genomförandet av en frivillig kontantinlösen. Genom förslaget får Humlegårdens aktieägare direkt del av de värden som skapats i ett antal framgångsrika utvecklingsprojekt under senare år, samtidigt som verksamheten får en bättre anpassad kapitalstruktur.

Styrelsens förslag bygger på att samtliga aktieägare i Humlegården kommer att erhålla en inlösenrätt per aktie i Humlegården. Sex inlösenrätter berättigar till inlösen av en aktie oavsett aktieslag i Humlegården mot ett kontantbelopp om 83 kronor. Vid fullt utnyttjande av inlösenrätterna kommer antalet aktier minska med 2.467.267 till 12.336.338 och högst 205 Mkr att överföras till aktieägarna i Humlegården genom inlösen.

En informationsbroschyr med de fullständiga villkoren och anvisningarna kommer att tillsändas samtliga direktregistrerade aktieägare i Humlegården omkring den 3 maj 1999. Extra bolagsstämma planeras till månadsskiftet maj / juni, varefter utbetalning av inlösenbeloppet beräknas kunna ske under början av oktober. Inlösenförfarandet är dock villkorat av att tingsrätten lämnar erforderligt tillstånd för nedsättningen av

(8)

H

umlegårdens affärsidé är att äga, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter koncentrerade till Stockholm, samt att i nära samverkan med kunder utforma lokaler som även kan anpassas till framtida behov.

Affärsidén uttrycker i sin första del en övertygelse om att Stockholm har en unik ställning på den svenska fastighetsmarknaden. Denna övertygelse grundar sig på olika faktorer. Regionens differentierade näringsliv gör det mindre riskfyllt att investera här än på andra orter. Majoriteten av Sveriges största företag har sina huvudkontor i Stockholm samtidigt som det finns ett stort antal små och medelstora företag i regionen. Som huvudstad har Stockholm en stor offentlig förvaltning. Stockholm är också Sveriges finansiella centrum.

Koncentrationen av verksamheter till Stockholm har ökat under de senaste decennierna, en utveckling som bedöms fortsätta. Stockholm kommer även i framtiden att vara Sveriges naturliga centrum inom näringsliv och offentlig förvaltning och därmed fortsatt ha en väl fungerande hyres- och fastighetsmarknad. Det är också i Stockholm som Humlegården har sitt främsta kontaktnät och sin bästa marknadskunskap.

Affärsidén uttrycker även en vilja att utveckla fastigheter. För att bedriva framgångsrik fastighetsutveckling krävs förmåga att se en fastighets möjligheter och potential. Humlegården har kompetens att inom ramen för en existerande byggnad, med förbättrad ekonomi, utveckla fastigheten för nya verksamheter med beaktande av fastighetens inneboende kvaliteter. Och att göra det med hänsyn till framtida utveckling av verksamheter och läge. Förvaltning av fastigheter innebär att kontinuerligt ge kunden den funktion och miljö som motsvarar den hyra han betalar.

A f f ä r s i d é

Affärsidéns senare del ”att i nära samverkan” uttrycker den vikt Humlegården lägger vid att samarbeta med kunderna vid utformning av lokaler. I denna process är det viktigt att beakta de faktorer som påverkar den framtida anpassningen av lokaler för nya kunders behov.

MÅL

Humlegårdens övergripande mål är att skapa god långsiktig lönsamhet och värdetillväxt genom utveckling av fastighetsprojekt och effektiv fastighetsförvaltning.

Aktieägarna ska erhålla en totalavkastning som är högre än för andra börsnoterade fastighetsbolag.

STRATEGIER

Humlegårdens karaktär som ett renodlat fastighetsbolag i Stockholm med ett attraktivt bestånd av kommersiella fastigheter har förstärkts. Denna profil ska göras ännu tydligare genom följande strategier:

B

eståndet ska innehålla fastigheter med i princip endast kommersiella lokaler. Nyförvärv görs i huvudsak endast av fastigheter med utvecklingsmöjligheter. Beståndet koncentreras till Stockholms centrala delar samt inom Stockholms tullar eller dess närhet. Fastigheterna i Bryssel och i övriga Sverige avyttras.

F

astighetsförvaltningen ska karaktäriseras av ”kvalificerat ägande”, som bygger på långsiktigt partnerskap med framgångsrika kunder. Service- och kvalitetsnivå på fastigheternas skötsel ska vara hög.

F

astigheterna ska ha närhet till allmänna kommunikationer och god samhälls- och kommersiell service.

L

okalerna ska till låga kostnader kunna anpassas till framtida behov.

(9)

Birger Jarlsgatan 25, ett vackert jugendhus som skall förädlas till toppskick och hyras ut under 1999.

(10)

Storlekens betydelse

En storstadsregions ekonomi karaktäriseras av att den oftast är tillräckligt stark för att på egen hand skapa självständiga betingelser för tillväxt och förnyelse. Mindre regioner är oftast mer beroende av utvecklingen på andra marknader än den egna. Sedan mitten av 1980-talet märks denna förmåga till självgenererande utveckling allt starkare i Stockholm.

Även vid en jämförelse med övriga Europa står Stockholm starkt. Trots att Sverige som nation förlorat sin internationella position som en av världens främsta ekonomier behåller Stockholmsregionen sin ställning. Det finns bara tretton Europeiska regioner som har större bruttoregionprodukt per capita än Stockholm. Gemensamt för dessa är att de har större regionala närmarknader.

Växande näringsliv

Stockholms näringsliv skiljer sig från övriga landets bland annat genom den stora tjänstesektorn och det höga kunskapsinnehållet i varor och tjänster. Det startas även fler nya företag i regionen än i övriga Sverige. Tjänstesektorn har starkast tillväxt och dominerar regionens näringsliv med mer än 80 procent av de anställda.

I Stockholmsregionen finns nära 80.000 företag med an- ställd personal eller där ägaren har sin huvudsakliga inkomst från företaget, vilket motsvarar 25 procent av alla företag i landet. Sedan 1986 har antalet företag i regionen ökat med mer än 15 procent eller 10.000. Antalet företag i övriga landet har minskat med cirka 27.000, en nedgång på 11 procent.

Nya kunskaper

Kunskaperna om vilka faktorer som påverkar en regions ekonomiska utveckling har förändrats och utvecklats under de senaste decennierna. Regioner ses inte längre som underordnade delar inordnade i nationella ekonomier. I stället framstår en bild av självständiga marknadsplatser där rationella företag finner komparativa fördelar i närmarknadernas storlek. Geografiskt begränsas marknadernas utbredning och potential i första hand av hushållens pendlingsmönster. Funktionella regioner begränsas med andra ord av den lokala arbetsmarknaden.

Positiv spiral

Den geografiska tätheten eller koncentrationen av företag och produktion visar att skalfördelar har ett mycket starkt inflytande på val av lokaliseringsort. Med tillräckligt stora skalfördelar söker sig allt fler företag till regioner som har stora marknader och marknaderna blir stora därför att företagen

S

tockholmsregionen har en snabbare ekonomisk tillväxt än övriga landet, sedan mitten av 1980-talet har skillnaden dessutom ökat. I ett längre tidsperspektiv har ekonomin vuxit med i genomsnitt tre procent per år medan tillväxttakten varit två och en halv procent för övriga landet. Den senaste tiden har visserligen tillväxttakten avtagit men samtidigt har skillnaden mellan Stockholm och övriga landet ökat. Sedan 1985 har Stockholmsregionen haft en årlig tillväxttakt på två procent medan ekonomin i övriga landet vuxit med en procent per år.

Den positiva utvecklingen för ekonomin i Stockholms län återspeglas också i att befolkningen stadigt ökat sedan början av 1970-talet, de senaste åren med något över en procent per år. Främst är det unga, välutbildade personer, drygt 90 procent är mellan 20 och 35 år, som lockas av storstadens möjligheter.

Inflyttningen sker främst från andra delar av landet. 1998 hade Stockholmsregionen närmare 1,8 miljoner invånare.

Prognoserna säger att befolkningen före 2010 kommer att nå två miljoner.

S t o c k h o l m s u t v e c k l i n g

Styrmansgatan 6

(11)

söker sig dit. Stockholm har uppnått den storlek som krävs för att detta kumulativa samband skall uppstå. Så länge dessa effekter ger en växande marknadspotential lockas allt fler företag inom allt fler branscher att etablera sig i regionen.

De nätverk för personkontakter, information och flöden av materiella resurser som uppstår inom funktionella regioner sänker företagens transaktionskostnader. Speciellt viktigt är detta för utvecklingen av tjänsteföretag där kostnaden för personliga möten ofta är avgörande för företagets konkurrenskraft.

Linnégatan 2–4

Tegnerlunden 3

(12)

Fastigheter i samma område men med olika kvalitéer har därför helt olika marknadsförutsättningar. Hyresdifferentieringen mellan fastigheter med olika egenskaper kommer att bli ännu tydligare i framtiden.

Näringslivsstruktur

Stockholms näringsliv karakteriseras av att andelen sysselsatta inom branscher som finans-, media och företagstjänster, handel och kommunikation samt offentlig förvaltning är högre än i landet i övrigt. Dessa verksamheter kräver stora kontorsytor. En stor andel av de statliga verken och landets större företags huvudkontor är lokaliserade till Stockholm.

De största arbetsplatserna i Stockholm finns inom den offentliga sektorn där Stockholms stad är störst med drygt 50.000 anställda, därefter följer landstinget och Postverket.

Den största privata arbetsgivaren är Ericsson, som har expanderat kraftigt under 90-talet. Den offentliga sektorns andel har minskat något under de senaste åren, samtidigt som service, finans, media och IT-branschen växt markant.

Hyror och vakanser

Kontorshyrorna i Stockholm har ökat de senaste åren och då främst i city. I de allra bästa lägena tangerar hyrorna 80-talets topphyror och ligger mellan 2.400 och 3.400 kronor per kvm, inklusive värme men exklusive fastighetsskatt. Det finns även kontrakt som tecknats på nivåer över 3.400 kronor per kvm.

De absoluta toppnivåerna ligger kring 4.000 kronor per kvm.

Att hyresnivåerna i Stockholm ligger inom ett relativt brett spann beror på skillnader i standard och läge. På Kungsholmen och Södermalm ligger hyresnivåerna i bästa läge mellan 1.400

Flyttrörelser 1998

FÖRETAG TIDIGARE ADRESS NY ADRESS YTA (KVM)

Salus-Ansvar Karlavägen, Östermalm Frihamnen (Fords fd anläggning), Värtahamnen 3.300

Spray Riddargatan och Sabbatsbergs sjukhusområde Statoils fd huvudkontor, Nybrogatan 55, Östermalm 3.500 S-E-Banken Business Support Flertal ställen ställen i city och Göteborg Garnisonen, Östermalm 1.400

EDS (norskt dataföretag) Kv. Lustgården, Kungsholmen Bällsta strand, Vretenområdet 15.000

Industrimatematik Kungsgatan, city Slussen, Södermalm 12.000

Arthur Andersen Norrtull, Vasastan Sveavägen vid Handelshögskolan, Vasastaden 5.000

Intentia Akalla Skanskas fd huvudkontor, Danderyd 25.000

Electrolux Lilla Essingen S:t Görans sjukhus, Kungsholmen 15.000

S-E-Banken Kort Mäster Samuelsgatan, city Kv. Trumman vid Södra Station, Södermalm 9.000

Compaq (huvudkontor) Kista Frösunda, Solna 10.000

Procter & Gamble Kista Frihamnen, Värtahamnen 3.000

Åhlens Mäster Samuelsgatan/Drottninggatan, city Ringvägen 100, Södermalm 2.000

Sony Music Bromma Kungsholmsg. 23, Kungsholmen 1.800

S-E-Banken Internetbanksverksamhet Hökarängen Marievik 1.625

D

en svenska hyresmarknaden visar en splittrad bild.

Efterfrågan på lokaler skiljer sig både geografiskt och till typ av fastighet. Storstadsregionerna och andra orter med ett allsidigt, högteknologiskt näringsliv, till exempel universitets- och högskolestäder, uppvisar en positiv trend. Övriga landet har en negativ trend med ökande eller oförändrade vakanser och minskande eller konstanta hyresnivåer.

Expansiva branscher såsom finansmarknaden, datakonsulter och IT-företag kräver flexibla och teknikintensiva lokaler. Denna typ av företag är mer betalningsvilliga och attraktiva som hyresgäster vilket påverkar fastigheternas

S t o c k h o l m s h y re s m a r k n a d

(13)

och 2.000 kr per kvm, inklusive värme men exklusive fastighetsskatt. Vid Slussen, som är bästa läge på Södermalm, ligger hyrorna mellan 1.800 och 2.300 kronor per kvm. I välbelägna ytterområden ligger hyrorna på 1.200 till 1.850 kronor per kvm. I centrala Stockholm är lokalernas kvalitet, utformning, teknik m m en mycket betydelsefull faktor för hyresnivåerna.

I Stockholm är vakansen för kontor inom tullarna cirka 6 procent. I city är vakansen under 3 procent och i ytterområdena, väster- och söderort, 9 till 10 procent. Trots de höga kontorshyrorna överstiger efterfrågan utbudet varför det kan vara svårt att finna lämpliga lokaler i city, vilket framför allt gäller större sammanhängande ytor.

Utbud och efterfrågan

Den ökade efterfrågan på kontorslokaler i Stockholm har lett till att utbudet är mycket lågt. Huvudsakligen är det mindre ytor som är hyreslediga. Hyrorna har samtidigt ökat i city.

Större företag som expanderar och behöver stora ytor har därför ofta flyttat sin verksamhet till ytterområdena vilket i sin tur lett till ökade hyresnivåer och stigande fastighetspriser även i ytterområden som Kista, Alvik och Marievik. Den ökade efterfrågan och de stigande hyrorna har gett ett ökat ekonomiskt utrymme för att renovera befintliga lokaler.

Framförallt efterfrågas lokaler som ligger centralt eller i ytterområden med goda kommunikationer. Bra tele- och kommunikationslösningar liksom god standard, komfort och yteffektivitet är också viktiga faktorer vid val av kontorslokaler. I ytterområdena är det dessutom viktigt att det finns goda parkeringsmöjligheter. Områden som har haft en stark utveckling senaste året är Marievik/Liljeholmen och Globen.

Flyttrörelser

Ett tydligt tecken på bristen på lediga lokaler i city är att ett flertal större uthyrningar gjorts i området runt citykärnan under 1998. Tendensen är att detta val av lokalisering kommer att bli ännu vanligare framöver.

Framtida utveckling och trender

Det låga utbudet och den fortsatt höga efterfrågan på lokaler i innerstan innebär att företag i större utsträckning tvingas hyra lokaler i ytterområdena. Fler fastighetsbolag kommer därför att satsa i ytterområden för att tillgodose det ökade behovet. Den ökande efterfrågan innebär dessutom att hyrorna kommer att stiga. De företag som flyttar från city till ytterområdena är ofta större företag med mer än 100 anställda. För att rekrytera nya hyresgäster kommer fastighetsägarna att investera i lokaler som är utrustade för

ny teknik och kan erbjuda flexibla lösningar. Flexibiliteten gör dem ytsnåla då fler personer får plats på mindre yta. I äldre traditionella kontor räknar man med att den genomsnittliga kontorsytan per arbetsplats är 30 kvm. I de nyproduktioner som sker idag räknar man med en motsvarande siffra kring 15 kvm.

Efterfrågan på lokaler i innerstaden kommer även fortsättningsvis att vara stor. Kommunikationsmässigt välbelägna ytterområden som Alvik, Marievik/Liljeholmen, Hammarby, Globen, Kista, Frösundavik och Norrtull, kommer också att fortsätta vara intressanta lokaliseringsalternativ och

Västerlånggatan 72

(14)

S t o c k h o l m s i n v e s t e r i n g s m a r k n a d

och butiker samt bostäder.

Diligentia köpte under året kvarteret Jericho av Telia för 1,25 miljarder kronor. Kvarteret omfattar cirka 54.000 kvm uthyrningsbar yta. Diligentia kommer att modernisera ytorna allt eftersom de blir lediga. Totalt beräknas kommande investeringar att uppgå till 160 miljoner kronor, vilka skall vara slutförda till år 2000.

● Vid Lindhagensplan på Kungsholmen byggs det ett stort kontorskomplex om 15.000 kvm.

● Vid Frösundavik pågår flera projekt med kontor och bostäder.

● I Marievik pågår ett stort projekt - Milleniumhuset, som skall bli ett exklusivt kontorskomplex i sex till åtta våning ar och omfatta cirka 23.000 kvm.

● I Kista planeras det för ett flertal projekt. Bland annat skall NCC uppföra en av landets högsta kontorsbyggna der. Byggnaden kommer att bestå av 31 våningar med en total area om 50.000 kvm. Projektet skall påbörjas 1999.

● På Södermalm, intill Skatteskrapan skall det byggas ett kontorshus på cirka 5.000 kvm kontor och butiker.

Byggstart skall ske under 1999.

De områden som har en tillväxtpotential och som därmed är intressanta för nyproduktion av kommersiella fastigheter i Stockholmsområdet är bl a Kista, Värtahamnen, Marievik/Liljeholmen, Frösundavik och Norra Stationsområdet.

På sikt kan områden som Bromma och Ulvsunda komma att bli intressanta då de ligger relativt nära city samt har goda kommunikationer.

Framtida utveckling och trender

Koncentration och renodling är nyckelord i fastighetsbranschen. Trenden bedöms fortsätta under 1999.

Fastighetsbolagen koncentrerar sina innehav både geografiskt och på fastighetstyp, som hotell, köpcentra och kontor.

Nyproduktionen av kontorslokaler i Stockholm har varit mycket liten de senaste åren. Istället har befintliga lokaler förädlats genom att byggas om och renoveras. Denna

I

ntresset för att investera i fastigheter var stort under 1998 och aktiviteten på fastighetsmarkanden i Sverige var hög.

Stora strukturaffärer och köp av bestånd dominerade händelserna. Bakom strukturaffärerna finns målsättningen att koncentrera ett bolags fastighetsbestånd till fastigheter med geografisk och/eller funktionell samhörighet och på så sätt renodla bolagets verksamhet. Förvärv för att skapa volym- och värdemässigt större fastighetsportföljer har också förekommit.

Sammantaget har fastighetsmarknaden i Stockholm haft en positiv utveckling under 1998. Förvärv av kommersiella fastigheter i innerstadens bästa lägen har gjorts till låga direktavkastningkrav, på nivåer kring 5,5 procent.

Fastighetsmarknadens struktur i Stockholm

Inom tullarna finns cirka 5 miljoner kvm kommersiella ytor varav cirka 1,9 miljoner kvm ligger i city. Den totala ytan kommersiella lokaler i hela Stockholm är 9 miljoner kvm.

Största fastighetsägare inom den s k ”Gyllene Triangeln” är Hufvudstaden och AP Fastigheter som tillsammans har cirka 100.000 kvm kommersiell yta. Övriga city domineras av institutionella placerare och börsnoterade fastighetsbolag.

Taxeringsvärdet i innerstan är cirka 60 miljarder kronor, varav cirka hälften ligger i city. Det totala taxeringsvärdet i Stockholm stad är 81 miljarder kronor.

Transaktioner

Prisutvecklingen för kommersiella fastigheter i Stockholm har varit stark de senaste åren. Sedan 1994 har priserna inom tullarna stigit med cirka 50 procent. Direktavkastningen av gjorda försäljningar i city ligger mellan 5,0 och 6,0 procent. I övriga lägen inom tullarna ligger direktavkastningen mellan 5,75 och 7,25 procent och strax utanför tullarna ligger direktavkastningen mellan 6,5 och 7,5 procent.

Projekt

Det största projektet i centrala Stockholm är kvarteret Blåmannen. Wihlborgs köpte fastigheterna, som ligger längs med Drottninggatan, av Postfastigheter under sommaren 1998. Planintentionerna är att kvarteret skall inrymma kontor

(15)

Större fastighetsförvärv I Stockholm 1998

FÖRVÄRVS- KÖPESUMMA PRIS

DATUM FASTIGHET/OMRÅDE KÖPARE SÄLJARE TKR KVM, KR

9801 Piplärkan 1/city Trygg-Hansa Livförsäkring Handelsbanken Liv Försäkring 17.000 22.200

9801 Sjökatten 14/Vasastaden Fabege Cityfastigheter Ketla AB 18.100 15.000

9801 Läraren 5/Norrmalm AMF Sjukförsäkrings Fastighetsföreningen Läraren 150.000 25.000

9802 Fortet 2/Solna AMF Sjukförsäkrings Lantbrukarnas Ekonomi AB 96.000 11.900

9805 Såpsjudaren 13/Norrmalm Trygg-Hansa Livförsäkring Fastigo 76.200 23.300

9805 Pennfäktaren 10/city JM Fastigheter Stenvalvet 360.000 24.000

9806 Sjömannen 5/city Livförsäkrings AB Skandia Förvaltnings AB Riddarholmen 30.000 32.600

9806 Trängkåren 7/Kungsholmen KB Trängkåren Tidnings AB Marieberg 1.175.000 20.000

9807 Jericho 33/city Diligentia Telaris 1.250.000 23.000

9808 Österbotten 8/city Humlegården Fastigheter Salus Ansvar, IOGT-NTO m fl 156.500 28.700

9809 Blåmannen/city Wihlborgs Postfastigheter 1.044.000 15.600

9809 Havsfrun 26/Östermalm AMF-P Havsfrun 88.000 25.000

9810 Smedsbacken 27/Värtahamnen Fastighets AB Balder KB Värtavägen 105.000 15.000

9812 Kåkenhusen 38/city AMF Sjukförsäkring Fastighetsbolaget Kåkenhusen 38 325.000 43.000

De tio största ägarna av kommersiella fastigheter i Stockholm stad

ÄGARE KOMMERSIELLA BASVÄRDE,

LOKALER, KVM TKR

Vasakronan 606.424 4.260.859

Svenska Bostäder 315.413 1.220.900 Livförsäkrings AB Skandia 298.744 3.474.058 1, 2 och 3 AP-Fonderna 285.140 3.187.680 Trygg-Hansa Livförsäkring 261.613 2.329.335

AMF-P 188.762 1.862.000

Stockholms kommun 163.927 1.248.718

Hufvudstaden 171.175 2.503.874

Stadshypotek Fastigheter Norr 167.051 882.600

SPP 147.798 1.302.636

Exklusive fastigheter taxerade som specialenheter Källa: Uppgifterna under rubriken ”Investeringsmarknaden”

är baserade på information från Catella.

utveckling verkar vara på väg att vända då det för närvarande projekteras för nyproduktion på ett flertal ställen i Stockholmsområdet. Trendbrottet kan bland annat förklaras av en allt högre efterfrågan och ökande hyresnivåer för lokaler i city.

De affärer som genomförts i Stockholm har under 1998 främst gällt enskilda objekt och några få köp av bestånd. För att åstadkomma en geografisk koncentration har flera byten av fastigheter gjorts där till exempel ett företag bytt

(16)

Fa s t i g h e t s u t v e c k l i n g M

ånga stora fastighetsägare arbetar med projektutveckling

som en viktig del i sin verksamhet. Beroende på bakgrunden som institutionell placerare, bygg- eller fastighetsföretag skiljer sig grundläggande synsätt åt. Projektet kan antingen betraktas som en obligation eller som ett bygguppdrag.

Humlegården med sitt ursprung i arkitektkulturen inser att genom att förena kommersiell insikt med känsla för arkitektur och teknik skapas förutsättningar för att nå bästa resultat.

MÅL

Med projektutveckling menar Humlegården att genom positiv förändring av en fastighet väsentligt öka dess avkastning.

Humlegårdens ekonomiska mål är att bedriva projektutveckling så att uppnått resultat för projekten är starkare än för branschen som helhet.

Humlegårdens humanistiska mål är att de färdigutvecklade fastigheterna ska vara stolta prydnader i staden och vara av högsta totalkvalitet.

FÖRVÄRVSSTRATEGI

Humlegårdens geografiska inriktning är på fastigheter innanför Stockholms tullar eller deras närhet. Detta område spänner ur hyresvärdessynpunkt från den högsta i vårt land till den som finns i en medelstor stad. Skillnaden och strukturen inom näringslivet visar samma spännvidd varför det är viktigt att inse att inom Humlegårdens intresseområde finns ett stort antal hyres- och fastighetsmarknader med skilda förutsättningar och villkor.

Humlegårdens mål är att identifiera, skapa och äga de bästa fastigheterna på varje delmarknad inom Stockholms tullar och deras närhet. Dessa fastigheter bildar då tillsammans ett tydligt sammanhållet ansikte för Humlegården.

När Humlegården förvärvar fastigheter att utveckla ska tre grundkriterier vara uppfyllda

Läge

Varje fastighet ska ha ett gott läge. Viktigt är att inse att de faktorer som konstituerar det goda läget väsentligt skiljer sig mellan och inom respektive marknadsområde. Humlegården identifierar goda tillväxtlägen baserat på underliggande fakta och logik adderat med känsla. Respektive fastighet ska ha ett läge vars kvalitéer förstärks och är bestående över tiden.

Arkitektur

De fastigheter som förvärvas ska redan ha, eller kan efter förändring få, god arkitektur. Fastigheter med stark karaktär och god arkitektur har ett högre långsiktigt hyresvärde och därmed även motsvarande högre fastighetsvärde.

Humlegården förvärvar fastigheter från olika tidsåldrar där ett sammanhållande drag är den goda arkitektur som redan finns eller kan skapas.

Struktur

Varje fastighet ska redan ha, eller kan få, efter förändring, en inre struktur som kan möta nuvarande och framtida hyresmarknadens krav och villkor. Med stor visshet kommer kundernas verksamhet att genomgå stora och snabba förändringar i framtiden. Avgörande för en fastighets konkurrensförmåga är att den inre strukturen ur såväl logistisk som teknisk synpunkt kan möta nya krav. Kan detta tillgodoses uppnås lägre omsättning bland kunderna med efterföljande lägre hyresförluster och lägre kostnader för hyresgästanpassning vilket ger ett starkare resultat.

Fastigheter med god struktur kan även möta fler och olika kunders önskemål och krav och blir härigenom mindre känsliga för svängningar på hyresmarkanden.

KUNDER – HYRESGÄSTER

Humlegårdens fastigheter ska efter förädling vara ledande på respektive hyresmarknad. Detta ska förenas med en engagerad förvaltning vars ledstjärna är bästa kund- och fas- tighetsvård.

Inom de flesta hyresmarknader inom Stockholms tullar finns framgångsrika företag med så stark betalningsförmåga att de kan hyra lokaler med högsta hyresnivå i city. Genom att erbjuda kvalitetsfastigheter kompletterat med högsta serviceambition, skapas förutsättningar för att attrahera de bästa och mest framgångsrika företagen på varje delmarknad.

Dessa företag är medvetna och krävande kunder som söker hög kvalitet till rätt kostnad. Humlegården inser att den produkt som erbjuds såväl befintliga som presumtiva kunder konkurrerar om ett utrymme inom kundens budget. För att motivera en större betalningsvilja är det därför Humlegårdens uppgift att levandegöra den höga kvalitén och därmed värdet på sin produkt. Varje kund ska uppleva att han erhåller en helhetsprodukt som svarar mot den hyra han betalar.

Humlegårdens mål är att vara leverantör till de framgångsrika företagen som noga väljer lokal och hyresvärd samtidigt som Humlegården väljer kunder med omsorg.

LYSSNA

När Humlegården utvecklar en fastighet granskas den noga och dess förutsättningar utvärderas. Dolda och sönderförvaltade värden återskapas, problem förändras till möjligheter samtidigt som intäktsytor förändras och utökas.

(17)

Det som är dåligt görs bra och det som är bra görs ännu bättre.

Alla förändringar genomförs i den anda i vilken fastigheten uppfördes i och med bevarande av dess själ.

När Humlegården utvecklar en fastighet undersöks hyresmarknaden noga. Målet är att finna lösningar som är attraktiva såväl idag som i morgon. Humlegårdens fastigheter ska ges så goda grundkvalitéer att det långsiktiga hyresvärdet förstärks.

ARBETET

Humlegårdens utvecklingsarbete sker inte efter fastlagt mönster. En tydlig mall kan innebära att ställningstaganden blir så generella att resultatet blir sämre.

Humlegårdens synsätt är att se varje utvecklingsfastighet som ett unikum och anpassa, organisera samt bedriva arbetet på det sätt som ändamålsenligt möter förutsättningarna och leder till bästa resultat. Detta innebär att Humlegården arbetar med ett litet strategiskt management som har helhetsansvar för respektive projekt från konceptuellt idéupplägg t o m ut- hyrning varefter fastigheten övergår till förvaltning.

Engelbrektsplan 1 under projektiden. Skrivpulpeterna från 1910 har ersatts med motsvarande från vår tid, dock nu i form av värdepappershandlarnas arbetsplatser.

Engelbrektsplan 1 under projektiden. Omsorg om stort och smått. Små viktiga detaljer som tillsammans bygger upp en vacker helhet i samklang med byggnadens ursprungskaraktär.

(18)

Drottninggatan 118, under projekttiden. Kulturvärden bevaras och förenas med ny teknik och luftig inre struktur.

(19)

Till respektive projekt knytes kvalificerade externa konsulter med den kunskap och kompetens som erfordras för att i varje projekt nå Humlegårdens affärsmål.

Birger Jarlsgatan 12

En fastighet med svår inre struktur, vilket tidigare inneburit ett lägre hyresvärde än omgivningen, har förändrats till en toppfastighet som möter hyresmarknadens krav. Förlorade konstskatter har varsamt restaurerats. Den inre strukturen har radikalt förbättrats samtidigt som den uthyrningsbara ytan ökats. Fasaden från 1880-talet har renoverats samtidigt som en rad hyresvärdebefrämjande åtgärder genomförts.

Hyresnivån i fastigheten är mycket stark. Projektet slutfördes 1998.

Engelbrektsplan 1

En av Stockholms ståtligaste jugendfastigheter genomgår en betydande kommersiell, arkitektonisk och teknisk förändring.

Fastighetens logistik har förändrats genom utveckling av ytors hyresvärde och utökning av uthyrningsbar yta. Långa hyreskontrakt har tecknats på en nivå som svarar mot den inom Stockholm gyllene triangeln. Projektet slutförs 1999.

Drottninggatan 118

Av en stilig undervisningsbyggnad från 1910, i nedgånget skick, har skapats en modern och framtidsinriktad kontorsfastighet. Byggnadens inre struktur har möjliggjort för kunden att förändra sin image och sina arbetsformer för att möta framtidens krav. Lokalernas unika förutsättningar har givit en ytkonsumtion per arbetsplats som motsvarar effektiva nyproducerade kontor. Projektet slutförs våren 1999.

Birger Jarlsgatan 25

Fastigheten förvärvades 1998 och projektet är i ett inledande skede. Avsikten är att lyfta en vacker jugendfastighet i stort

Drottninggatan 118, under projekttiden. Det nedgångna och förfallna ändras till nya miljöer med rikt innehåll.

(20)

behov av renovering till toppskick. Fastighetens struktur förändras där hyresvärdet lyfts för olika ytor samtidigt som den uthyrbara ytan ökas. Förlorade miljövärden återskapas och förstärks samtidigt som ny teknik installeras.

Den färdiga fastigheten ska vända sig till de företag som söker bästa lokaler i Stockholm city. Hyresnivån bedöms motsvara den inom Stockholm gyllene triangeln. Projektet beräknas vara färdigt våren 2000.

Sveavägen 163

Humlegården har 1998-99 förvärvat bostadsrättsandelar

motsvarande 69 procent av fastighetens uthyrningsbara yta.

Avsikten är att genomföra en betydande uppgradering av en fastighet med stor potential i ett strategiskt läge. Fastigheten kommer att vända sig till framgångsrika företag som medvetet väljer bästa läge och lokaler i Norrtullsområdet. Den initiala avkastningen är god och efter utveckling bedöms den bli högre. Projektet genomförs 1999-2001.

H

umlegårdens hittills genomförda projekt har utfallit väl.

Fastigheterna är attraktiva på hyresmarknaden, håller hög arkitektonisk och teknisk kvalitet samtidigt som det ekono-

Engelbrektsplan 1, under projekttiden. En av Stockholms vackraste jugendentrér förfinas. Den 100 åriga byggnaden med sin miljö och materialkvalitet kommer att bestå i ytterligare 100 år.

(21)

D

e fastighetsköp och fastighetsförsäljningar som genomfördes under 1998 stärkte Humlegårdens profil som ett renodlat fastighetsbolag med tyngdpunkt på kommersiella lokaler i Stockholms innerstad. Totalt har 381,1 miljoner kronor investerats i tre fastighetsförvärv samt om- och tillbyggnader.

Tretton fastigheter utanför det prioriterade marknadsområdet har under året avyttrats för totalt 166 miljoner kronor. Realisationsvinsten blev netto 5,5 miljoner kronor.

Åtgärderna förstärker Humlegårdens närvaro på Stockholmsmarknaden. Vid årsskiftet svarade fastigheterna i Stockholm för cirka 90 procent av det totala marknadsvärdet.

Totalt hade Humlegården vid årsskiftet 27 fastigheter med 94.100 kvm uthyrbar yta, huvuddelen i Stockholms innerstad.

Vakansgraden (exkl projektfastigheter) beräknad i relation till totala hyresintäkter uppgick vid årsskiftet till 3,4 procent. I relation till uthyrbar yta uppgick vakansgraden vid samma

Fa s t i g h e t s f ö r v a l t n i n g

Kundstruktur

ANDEL AV INTÄKTERNA, %

BRANSCH 1998 1997

Bank- och finans 17 13

Arkitekt- och teknik-

konsultföretag 5 21

Övriga tjänsteföretag 50 44

Detaljhandel 21 14

Myndigheter mm 4 4

Bostäder 3 4

Fastigheterna i sammandrag

HYRESINTÄKT DRIFTNETTO MARKNADS- MARKNADSHYRA UTHYRBAR 1998-12-31 12 MÅN, MKR 12 MÅN, MKR VÄRDE, MKR 12 MÅN1) YTA, KVM

Centrala Stockholm 54,2 37,6 1.599 121,9 50.165

Övriga Stockholm 19,6 10,3 211 23,6 20.220

Övriga Sverige 6,0 2,5 54 7,9 10.677

Bryssel 9,9 6,2 156 12,5 13.038

Summa 89,7 56,6 2.020 165,9 94.100

Central administration -10,7

Avyttrade fastigheter 1998 4,1 0,4

Totalt 93,8 46,3 2.020 165,9 94.100

1) Av värderingsinstitutet bedömd marknadsmässig hyra vid årsskiftet 1998/99. Skillnaden mellan bedömd marknadsmässig hyra och verkliga hyresintäkter beror på förvärv under året, ombyggnader och fördröjningar innan nuvarande marknadshyra påverkar debiterad hyra p g a avtalad hyresperiod

tidpunkt till 6,4 procent.

Hyresintäkter

1998 års hyresintäkter uppgick till 93,8 miljoner kronor (110,2 föregående år) och fastigheternas driftnetto till 57,0 miljoner (68,5). Intäktsminskningen sammanhänger med genomförda fastighetsförsäljningar och tillfälligt ökande vakanser i samband med investeringar i utvecklingsprojekt och större hyresgästanpassningar.

Kunder

Humlegården hade 230 kunder vid årsskiftet, varav drygt 25 procent utgjordes av bostadshyresgäster. Andelen av intäkterna från bostäder utgjorde dock bara 3 procent. I samband med avyttring av ett flertal fastigheter utanför Stockholm och nyförvärv i Stockholm har det skett stora betydande förskjutningar mellan de branscher som 1998 års

hyresintäkter representerar.

Under året har hyresavtal som omfattar 29 procent av den totala ytan omförhandlats eller nytecknats. Hyresnivåerna ligger generellt på en högre hyresnivå än tidigare. Ett flertal av de nya hyresavtalen har tecknats på långa löptider, varför den genomsnittligt återstående löptiden ökat till 4,7 år vid årsskiftet. De kontrakt som nytecknats och omförhandlats under året innebär att hyresrisken är låg med en god sammansättning på kontraktens återstående löptider. Den kortsiktiga potentialen för intäktsökningar finns i de 14 procent som ska omförhandlas under 1999. De flesta kontrakt innehåller klausuler som innebär att kunderna betalar värme, kyla och fastighetsskatt.

Driftkostnader Årshyra

ANDEL AV ÅRSHYRA, MKR ANTAL INTÄKTERNA

> 5 7 61

1 – 5 13 12

0,5 – 1 28 12

< 0,5 122 12

Bostäder 60 3

Summa 230 100

Löptid

ANDEL AV LÖPTID ANTAL INTÄKTERNA

1999 85 14

2000 37 15

2001 26 14

2002 - 22 54

Bostäder 60 3

Summa 230 100

(22)

Sveavägen 163. En utvecklingsfastighet som skall förändras till den bästa inom Norrtullsområdet.

Slumrande resurser skall väckas till en prydnad i stadsbilden.

(23)

De genomsnittliga drift- och underhållskostnaderna uppgick till 266 kronor per kvm (282). Största kostnadsslagen utgjordes av reparation och underhåll 88 kronor per kvm (119) samt uppvärmning 43 kronor per kvm (43). Den fortsatta kostnadsöversynen i kombination med att ett flertal fastigheter har byggts om förväntas leda till en framtida reduktion av driftkostnaderna.

Fastighetsskatt

Utöver drift- och underhållskostnader har årets driftnetto be- lastats med 7,0 miljoner kronor (6,3) i fastighetsskatt, motsvarande 79 kronor per kvm (72) för fastigheterna i Sverige. Av kostnaderna har cirka 52 procent (62) debiterats hyresgästerna

Tomträttsavgäld

Fastigheterna Kontorsskylten och Vita Liljan innehas med tomträtt. Kostnaden för tomträtt, som belastar driftnettot, uppgick till 1,1 miljoner kronor (1,1) och löper med oförändrade villkor t o m år 2004 respektive 2002. Även Getingen 11, där Humlegården genom successiva förvärv efter årsskiftet 1998/99 f n äger 69 procent är upplåten med tomträtt.

Avgälden uppgår till 2,6 miljoner kronor och löper med oförändrade villkor i ytterligare 17,5 år.

Förvaltningsstrategi

Humlegården eftersträvar att genom en egen organisation med kvalificerad och engagerad förvaltningspersonal vårda kunder, lokaler och fastigheter. Tillsynen av driften i fastigheterna sker också genom långt utvecklade driftövervakningssystem som möjliggör en god ekonomistyrning och snabba justeringar av lokalernas inomhusklimat.

Miljöpolicy

Humlegårdens miljöpolicy grundar sig på uppfattningen att miljöfrågor kommer att spela en avgörande roll för samhällsutvecklingens framtida mönster. Ett fastighetsbolag kan dessutom nå såväl direkta ekonomiska fördelar som stärka sin konkurrenskraft genom att miljöanpassa sin verksamhet.

Åtgärder för att minska energiförbrukningen återspeglas direkt i lägre driftkostnader. Undvikandet av miljöfarliga material i fastigheterna höjer dess värde. Det växande antalet miljömedvetna kunder ger fastighetsbolag med en väl genomarbetad och fungerande miljöpolicy konkurrensfördelar.

Humlegården har som mål att erbjuda kunderna hälso- och miljöanpassade lokaler. Detta skall uppnås genom att återvinna och/eller använda miljövänliga material vid reparationer, renoveringar och drift. Kunderna ska ges möjlighet till sopsortering, återvinning och resthantering. Fastigheterna ska ha teknik som bidrar till låg och miljövänlig energiförbrukning.

Linnégatan 6

(24)

Material och produkter ska vara miljövänliga och skapa en god miljö. Fastigheterna ska miljödeklareras i takt med att de renoveras eller byggs om.

Fastighetsvärde

Humlegårdens samlade fastighetsinnehav har värderats av Ljungquist Fastighetsvärdering vid årsskiftet 1998/99.

Värderingen avser att fastställa fastigheternas marknadsvärde, d v s det mest sannolika priset vid en försäljning av enskilda fastigheter under normala omständigheter på en fri och öppen fastighetsmarknad. Det

bedömda marknadsvärdet uppgår till 2.020 miljoner kronor, vilket överstiger fastigheternas bokförda värde med 637 miljoner (365). Värderingen baseras på ett genomsnittligt direktavkastningskrav på 6,2 procent (6,7).

Renodling och koncentration av Humlegårdens fastighetsbestånd

Den koncentration till kommersiella fastigheter i Stockholms innerstad som Humlegården f n genomför förflyttar bolaget successivt närmre målet – ett objektsmässigt renodlat och geografiskt koncentrerat bestånd av högkvalitativa kommersiella fastigheter i Stockholm. Av diagrammet här intill framgår att Humlegården, i relation till många andra börsnoterade fastighetsbolag, nått långt i sin strävan mot ett homogent bestånd.

FASTIGHETERNA Stockholms innerstad

Efter de köp och försäljningar som genomförts under året svarade de 14 Stockholmsfastigheterna för 90 procent av det totala marknadsvärdet. Huvuddelen av fastigheterna ligger i innerstaden med 50.165 kvm uthyrbar yta.

På Engelbrektsplan 1 har cirka 6.000 kvm byggts om för den nya huvudkunden Unibank med dotterbolagen Aros Securities och Trevise Kapitalförvaltaren. Inflyttningen Nybrokajen 5. Detalj från entrén.

(25)

påbörjades i november 1998 för att avslutas i mars 1999. En annan stor kund i huset är Tisell & Co Advokatfirma som hyr drygt 2.000 kvm. Humlegårdens eget kontor finns också i fastigheten.

I innerstadsbeståndet ingår tre fastigheter vid korsningen Sturegatan och Linnégatan, invid parken Humlegården. Husen är sammanbyggda och ses som en fastighet. Under året har en uppgradering av ventilationen gjorts och komfortkyla installerats. Samtidigt har en större lokalanpassning genomförts för Albihns Patentbyrå som hyr 2.500 kvm sedan början av oktober 1998. Övriga kunder är dataföretag, myndigheter och en reklambyrå.

Birger Jarlsgatan 12 genomgick under året en omfattande renovering och är sedan slutet av 1998 fullt uthyrd. Bland kunderna märks Goldman Sachs och Schroder Investment Management. Fastigheten har också ett mycket attraktivt butiksläge.

Nybrokajen 5 förvärvades 1996 och totalrenoverades under 1997. Ombyggnationen skedde i samverkan med Enskilda Securities som hyr hela huset på ett långsiktigt hyresavtal.

Tegnérlunden 3 och Styrmansgatan 6 är två mindre fastigheter som i huvudsak innehåller kontor men också bostäder. Kunderna är verksamma inom reklam- och resebranschen samt utbildning.

Birger Jarlsgatan 25 är en kontors- och butiksfastighet i centrala Stockholm som förvärvades i oktober 1998. Den uthyrbara ytan uppgår till 5.762 kvm. Ett omfattande ombyggnadsprojekt, som även inkluderar en mindre tillbyggnad, är planerat att starta under andra kvartalet 1999.

Drottninggatan 118, med en uthyrbar yta på 8.374 kvm förvärvades i maj 1998. Byggnaden utgjorde tidigare undervisningslokaler för Stockholms Universitet och genomgår f n en fullständig upprustning som kommer att resultera i ett modernt och yteffektivt kontor. Ett långsiktigt hyresavtal har tecknats med Arbetsmarknadsstyrelsen, som kommer att flytta in under maj 1999.

På Västerlånggatan 72, Gamla Stan, äger Humlegården sedan oktober 1998 en kontors- och butiksfastighet på 1.336 kvm, som utgör ett attraktivt förvaltningsobjekt med sitt läge nära Skeppsbron.

Övriga Stockholm

Humlegården äger ytterligare tre fastigheter i Stockholmsområdet. Fastigheterna har 20.220 kvm uthyrbar yta och svarar för cirka 10,5 procent av det totala marknadsvärdet på koncernens fastigheter.

I Vällingby Centrum äger Humlegården en större fastighet med handels- och kontorslokaler. Huset som byggdes 1964 har förädlats i sin helhet och har genomgående hög standard.

Nybrokajen 5.

(26)

Bland kunderna i kontorsdelen märks Folksam, Plannja och Vällingby Närpolis. Här finns också ett kontorshotell.

Butiksytorna disponeras av Åhléns och Hemköp.

På Huvudstagatan 22, Solna finns en kontorsfastighet som uppfördes 1974. Hela fastigheten på knappt 2.400 kvm hyrs ut till en hyresgäst. I södra Stockholm – Vita Liljans väg 16-20, Bredäng – ligger en mindre kontors- och lagerfastighet från 1973 som är fullt uthyrd.

Övriga Sverige

Större delen av fastighetsbeståndet utanför Stockholm har sålts under 1998. Vid årsskiftet återstod fem fastigheter, två i Falun och en i vardera Linköping, Uddevalla och Malmö.

Fastigheterna i Falun utgörs av ett mindre kontorshus och ett kvarter med ett flertal bostadshyreshus som totalt innehåller ett 50-tal lägenheter. I Linköping och Uddevalla äger Humlegården två mindre kommersiella fastigheter. Fastigheten i Malmö är ett nära 3.500 kvm stort kontorshus från 1992.

Sammantaget har fastigheterna 10.677 kvm uthyrningsbar yta och ett marknadsvärde som utgör knappt 3 procent av helheten.

Bryssel

Arbetet med försäljning av Brysselfastigheterna underlättas av en ökad aktivitet på fastighetsmarknaden under 1998. Fem

Nybrokajen 5. Detalj från trapphus.

(27)

Fastighetsförteckning

Fastighetsinnehav 1998-12-31

ORT BYGG/OM- UTHYRBAR YTA

ADRESS, FASTIGHET BYGGNADS ÅR KONTOR BUTIK FÖRRÅD GARAGE BOSTAD TOTALT

CENTRALA STOCKHOLM

Birger Jarlsgatan 12, Styckjunkaren 6 1897 / 1998 1.342 217 209 – – 1.768

Birger Jarlsgatan 25, Österbotten 8 1905 / 1985 4.407 1.083 272 – – 5.762

Brahegatan 9, Humlegården 18 1880 / 1995

Drottninggatan 118, Kungsstenen 1909 / 1998 7.339 – 1.035 – – 8.374

Engelbrektsplan 1, Sparbössan 1 1910 / 1998 8.889 1.014 1.576 – 804 12.283

Linnégatan 2–4, Humlegården 59 1964 / 1998

Linnégatan 6, Humlegården 48 1905 / 1995 8.303 1.452 976 1.173 – 11.904

Nybrokajen 5, Käpplingeholmen 3 1885 / 1997 3.925 – 216 – – 4.141

Styrmansgatan 6, Ädelman Större 11 1883 / 1996 1.066 – 169 – 448 1.683

Tegnérlunden 3, Vingråen 33 1907 / 1986 2.315 – 63 – 536 2.914

Västerlånggatan 72, Deucalion 10 1556 / 1988 885 230 221 – – 1.336

ÖVRIGA STORSTOCKHOLM BREDÄNG

Vita Liljans v 16–20, Vita Liljan 4T 1973 1.314 – 988 – – 2.302

SOLNA

Huvudstagatan 22, Stenbrottet 6 1974 2.203 – 180 – – 2.383

VÄLLINGBY

Vällingbyplan 26, Kontorsskylten 6T 1963 / 1995 5.130 6.926 3.304 175 – 15.535

ÖVRIGA SVERIGE FALUN

Linnévägen 15, Villan 3 1908 / 1975 969 – – – – 969

Nedre Gruvrisv, Nedre Grufriset 33:168 1991 – 59 – – 4.194 4.253

LINKÖPING

Låskolvsgatan 2, Kättaren 6 1967 873 – 487 – – 1.360

MALMÖ

Eddagatan 4–6, Anten 6 1992 3.209 – 256 – – 3.465

Stenbärsvägen 1, Svedjenävan 4T(tomt) – – – – – – –

UDDEVALLA

Nonnens väg 9, Pipfabriken 14 1914 / 1975 630 – – – – 630

BRYSSEL

Avenue Albert 88 1911 / 1995 541 – 100 – – 641

Avenue de Tervuren 7 1900 / 1990 554 85 115 – – 754

Avenue de Tervuren 13 A+B 1920 / 1990 3.227 1.350 900 1.120 621 7.218

Avenue de Tervuren 155 1911 / 1995 631 – 50 225 480 1.386

Avenue de Tervuren 212 1900 / 1994 150 – 50 – 527 727

Place St Jean 5 1991 634 126 159 125 1.068 2.112

Rue de Duc 22 1930 200 – – – – 200

TOTALT 58.736 12.542 11.326 2.818 8.678 94.100

FÖRVÄRV UNDER 1999 STOCKHOLM

Sveavägen 163, Getingen 11T 1959 13.215 2.379 5.545 10.040 0 31.179

Ytuppgifter avser hela Getingen 11. Humlegården äger f n 69 procent.

T

Tomträttsfastighet

(28)

Kapitalstruktur

Humlegårdens synliga egna kapital uppgick 1998-12-31 till 596,1 miljoner kronor (611,4). Med tillägg för beräknat övervärde i fastigheter på 637 miljoner kronor (365) uppgår substansvärdet till 1.233,1 miljoner kronor (976,4).

SYNLIGT INKL ÖVERVÄRDE

MKR ANDEL, % MKR ANDEL, %

Eget kapital 596,1 40,3 596,1 28,1

Övervärde fastigheter

(utan avdrag latent skatt) – – 637,0 30,1

Räntebärande skulder 755,6 51,0 755,7 35,7

Icke räntebärande skulder 129,0 8,7 129,0 6,1

Summa 1.480,7 100,0 2.117,8 100,0

Lånestruktur

Humlegårdens skulder till kreditinstitut uppgick vid årets slut till 755,6 miljoner kronor (444,6). Av skulderna svarar lån i belgiska franc, vilka upptagits för att finansiera fastighetsinnehavet i Bryssel, för motsvarande 145,4 miljoner kronor.

F i n a n s i e l l ö v e r s i k t

Räntebindning

R Ä N TA M K R A N D E L , % 1 9 9 8 - 1 2 - 3 1 , %

Rörlig 5,2 1 4,42

1999 293,6 39 4,44

2000 110,0 14 4,74

2001 100,0 13 5,15

2002 140,0 19 4,51

2003 - 106,8 14 5,47

Summa 755,6 100 4,73

Humlegårdens verksamhet och lönsamhet påverkas av ett flertal faktorer. Vid bedömning av värdet på fastigheter och aktier i fastighetsbolag är bland annat följande faktorer viktiga.

● Ränteläge och inflation

● Hyresnivåer och vakansgrad

● Kostnader för fastighetsförvaltning

● Skatter och tomträttsavgälder

● Fastighetspriser

Om någon av ovanstående faktorer förändras kommer Humlegårdens resultat eller ekonomiska ställning succesivt att påverkas. Nedan redovisas en känslighetsanalys av de bedömda effekterna för de närmaste tre åren för vissa av faktorerna.

Koncernens upplåning sker i normalfallet via moderbolaget.

Säkerheten utgörs då av pantbrev i fastigheter som ägs av moderbolaget. I de fall moderbolaget upptar lån för vidareutlåning till fastighetsägande dotterbolag, utgörs säkerheten normalt av reversfordringar på dotterbolag med däri pantförskrivna fastighetspantbrev.

Den genomsnittliga räntebindningstiden har successivt ökat under året och var vid årsskiftet 1,9 år. För att uppnå den eftersträvade räntebindningstiden används utöver bundna lån

Resultat och värdepåverkan, Mkr

FÖRÄNDRING AV 1999 2000 2001

Räntenivå + 1%-enhet per år -1,1 -4,8 -11,5

Driftkostnader +/- 10 kr/kvm per år 1,2 2,5 3,8 Marknadsvärde

fastigheter till följd av ändrat

avkastningskrav +/- 0,1%-enhet per år 35,0 75,0 115,0

K ä n s l i g h e t s a n a l y s

(29)

S

tyrelsen och verkställande direktören för Humlegården Fastigheter AB (publ) avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari – 31 december 1998

Utdelning av arkitekt- och teknikkonsultverksamheten Vid den ordinarie bolagsstämman i april 1998 beslutades att dela upp koncernen i två separata bolag, ett fastighetsbolag samt ett arkitekt- och teknikkonsultbolag, genom utdelning av arkitekt- och teknikkonsultverksamheten till bolagets aktieägare.

Vid extra bolagsstämma i augusti 1998 ändrades bolagets firma till Humlegården Fastigheter AB (publ). Arkitekt- och teknikkonsultverksamheten övertog samtidigt bolagets tidigare namn SWECO AB (publ).

Humlegården-aktierna är även fortsättningsvis noterade på Stockholms Fondbörs A-lista, medan SWECO-aktierna fr o m 21 september 1998 noteras på Stockholms Fondbörs O-lista.

Ny styrelse och bolagsledning

Vid extra bolagsstämma den 18 augusti 1998 omvaldes de tidigare styrelseledamöterna Wigon Thuresson, Anders Frick och Olle Nordström samt nyvaldes Kenneth Ståhl och Anders R Öhman. Vid efterföljande styrelsemöte utsågs Wigon Thuresson till ordförande och Olle Nordström till verkställande direktör.

Verksamheten

Humlegårdens inriktning på att utveckla och förvalta kommersiella fastigheter i centrala Stockholm har ytterligare förstärkts under 1998. Totalt har 381,1 miljoner kronor investerats i tre fastighetsförvärv samt om- och tillbyggnader.

De nyförvärvade fastigheterna utgörs av Kungsstenen på Drottninggatan 118, Stockholm med en uthyrbar yta på 8.374 kvm, Österbotten 8 på Birger Jarlsgatan 25, Stockholm med 5.762 kvm kontor och butiker samt Deucalion 10 på Västerlånggatan 72, Gamla Stan, Stockholm med 1.336 kvm uthyrbara ytor.

Tretton fastigheter utanför det prioriterade marknadsområdet har under året avyttrats för totalt 166 miljoner kronor. Realisationsvinsten uppgår till netto 5,5 miljoner kronor. Åtgärder pågår för att avyttra återstående fastigheter utanför Stockholmsområdet.

Ovanstående åtgärder förstärker Humlegårdens närvaro på Stockholmsmarknaden. Vid årsskiftet svarar fastigheterna i Stockholm för cirka 90 procent av det totala marknadsvärdet.

F ö r v a l t n i n g s b e r ä t t e l s e

Fastighetsvärde

En extern fastighetsvärdering av Humlegårdens samlade fastighetsinnehav genomfördes vid årsskiftet 1998/99. Det bedömda marknadsvärdet uppgår till 2.020 miljoner kronor, vilket överstiger fastigheternas bokförda värde med 637 miljoner (365).

Därutöver har före årsskiftet 54 miljoner kronor investerats i andelar i Brf Bino, som äger tomträtten Getingen 11 på Sveavägen 163, Stockholm med en sammanlagd uthyrningsbar yta på drygt 31.000 kvm. Efter årsskiftet 1998/99 har avtal träffats om ytterligare andelsköp som successivt kommer öka Humlegårdens investering till 105 miljoner kronor och en ägarandel om 69 procent.

Intäkter, resultat och finansiell ställning

1998 års hyresintäkter uppgår till 93,8 miljoner kronor (110,2) och fastigheternas driftnetto till 57,0 miljoner (68,5). Årets resultat före skatt uppgår till 14,6 miljoner kronor (33,4) och inkluderar realisationsvinst vid fastighetsförsäljningar med 5,5 miljoner (2,1) samt kostnader om 4,2 miljoner kronor för utdelningen av arkitekt- och teknikkonsultverksamheten till bolagets aktieägare.

Humlegårdens skulder till kreditinstitut uppgick vid årets slut till 755,6 miljoner kronor (444,6). Den genomsnittliga räntekostnaden var 4,73 procent och den genomsnittligt återstående bindningstiden var 1,9 år vid samma tidpunkt.

Koncernens synliga soliditet uppgick till 40,2 procent (50,0) vid årsskiftet.

Inlösen av aktier

Styrelsen för Humlegården Fastigheter AB beslutade den 17 februari 1999, att föreslå ordinarie bolagsstämma den 28 april 1999 att fatta erforderliga beslut för genomförandet av en frivillig kontantinlösen. Genom förslaget får Humlegårdens aktieägare direkt del av de värden som skapats i ett antal framgångsrika utvecklingsprojekt under senare år, samtidigt som verksamheten får en bättre anpassad kapitalstruktur.

Styrelsens förslag bygger på att samtliga aktieägare i Humlegården kommer att erhålla en inlösenrätt per aktie i Humlegården. Sex inlösenrätter berättigar till inlösen av en aktie oavsett aktieslag i Humlegården mot ett kontantbelopp om 83 kronor. Vid fullt utnyttjande av inlösenrätterna kommer antalet aktier minska med 2.467.267 till 12.336.338 och högst

(30)

205 Mkr att överföras till aktieägarna i Humlegården genom inlösen.

Millennieskiftet

Alla fastigheter i Humlegårdens långsiktiga bestånd har under senare år genomgått en noggrann undersökning av de problem som kan uppstå vid millennieskiftet. Arbetet med att byta ut komponenter och utrustningar som visat sig kunna medföra risker pågår och beräknas vara avslutat före halvårsskiftet 1999.

De flesta fastigheter har genomgått omfattande ombyggnader under senare år. Kraven på millenniesäkerhet har då varit stränga. Ett mindre antal potentiella problem har trots det identifierats och åtgärdats. År 2000 bedöms idag kunna komma att passeras utan tekniska störningar beroende på millennieskiftet.

Styrelsens arbetsordning

Humlegårdens styrelse består av fem ledamöter valda av bolagsstämman. Verkställande direktören ingår i styrelsen.

Andra tjänstemän i bolaget deltar i styrelsens sammanträden i egenskap av föredragande eller i administrativa funktioner.

Under verksamhetsåret 1998 har styrelsen haft sju protokollförda sammanträden. Styrelsematerial skickas ut cirka en vecka i förväg. Bolagets revisor bjuds in till styrelsen en gång per år för en redogörelse av årets revision samt bolagets interna kontrollsystem. Styrelsen har under året antagit en arbetsordning för styrelsearbetet och en instruktion till verkställande direktören.

Inför ordinarie bolagsstämma samråder styrelsens ordförande med bolagets större aktieägare om bl a förslag till styrelsens sammansättning och ersättning.

Prognos 1999

References

Related documents

Ökningen beror på att nämndens kommunbidrag uppräknats med ett index för löne- och prisök- ningar med 1,7 miljoner kronor samt för ökade kostnader som en följd av förändrat

Inom Access erbjuder TagMaster RFID-lösningar ur LR-seriens produktsortiment, som möjlig- gör automatisk identifiering av fordon för exempelvis pas- sage till olika

Problem att rekrytera gör att helårsprognosen blir justerad till ett överskott om 0,8 miljoner kronor.. Scen &amp; kulturproduktion redovisar för perioden ett överskott om 0,7

I Sverige fanns sedan 1600-ta let – när exempel- vis järnbruk fu ngerat som mi niatyrsamhällen där arbetarna utöver lön även fått bostäd er, sjukvård och u

Riksantikvarieämbetet påbörjar i juni ett arbete med att utvärdera i vilken utsträckning kulturhistoriska värden tas till vara när hus

• Inköpsvolymen avseende entreprenader uppgick till 1 101 miljoner kronor under 2020 och de 10 största leverantörernas volym uppgick till 1 015 miljoner kronor (cirka 92 procent

Utländska entreprenörer är oftast underentreprenörer med maskintjänster eller huvudentreprenörer i riktigt stora projekt med mycket markarbeten, ibland i joint venture med

• Inom kategorin entreprenader är Infranord marknadsledande och därefter kommer NRC Group, Vossloh, Speno och Infraservice. • Betydande aktörer inom tekniska tjänster och