Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om tillträde och dokumentation .
Prövning av om fastighetsmäklaren har brustit i sin omsorgsplikt genom att medverka till att köparen fick tillgång till en bostadsrätt utan att ha fått ett klart besked om att köparen hade beviljats medlemskap i
bostadsrättsföreningen. Även frågan om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att medverka till att dokumentera parternas överenskommelse om att flytta fram tillträdet har prövats.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.
Ärendet
I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har ordföranden i den bostadsrättsförening där det aktuella förmedlingsobjektet fanns framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN.
NN har förelagts att yttra sig i ärendet och har kommit in med två skriftliga yttranden. Till sina yttranden har han gett in kopior av uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, ett tilläggsavtal, en kvittens på arvode, en intern
likvidspecifikation för säljaren och köparen, en utskrift av överföringen av handpenningen, kopior av e-postkorrespondens med mäklaren samt ett depositionsavtal.
Anmälan
Enligt anmälaren har NN medverkat vid överlåtelsen av en bostadsrätt utan att ha fått bostadsrättsföreningens besked om att köparen var godkänd som medlem. Bostadsrättsföreningen har inte heller fått något avtal som visar när överlåtelsen faktiskt skedde. Enligt anmälaren har NN dessutom agerat arrogant och otrevligt under hela processen.
Anmälaren har huvudsakligen gjort gällande följande.
Inför prövningen av köparens medlemskap begärde föreningen den 16 oktober 2014, ett ekonomiskt underlag för köparen. Föreningen fick då ett otrevligt svar från mäklaren, där han bland annat meddelade att köparen hade ett lånelöfte och att köparens pappa kunde gå i borgen. På grund av
mäklarens agerande gentemot föreningen kom de inte överens om något förslag om deposition. Föreningen fick sedan ett mejl med en uppgift om att köparen i stället skulle köpa lägenheten tillsammans med sin pappa med hälften var. Köparen skulle betala en del kontant med egna pengar och finansiera resten med lån. Hon skulle därefter ha ytterligare sparade medel kvar. Mäklaren hoppades kunna få ett snabbt besked så att den avtalade tillträdesdagen den 23 oktober 2014 kunde hållas.
Föreningen meddelade då i ett sms till mäklaren att man utgick från att pappan inte hade för avsikt att bosätta sig i lägenheten och att något
medlemskap i föreningen därför inte kunde godkännas. Eftersom de tidigare inte hade kunnat komma fram till en alternativ lösning med mäklaren, ville föreningen fortfarande ha tillgång till ett ekonomiskt underlag som påvisade en kontinuerlig och relevant inkomst för köparen. Föreningen fick efter detta ingen återkoppling gällande en eventuell deposition och frågan om
deposition upprepades därför till mäklaren.
Den 7 november 2014 meddelades mäklaren att föreningen hade fått ett påskrivet avtal om deposition och att köparen hade godkänts som medlem i bostadsrättsföreningen. Föreningen meddelade även att de ville göra en syn av lägenheten och att den skulle ske före överlåtelsen. Föreningen fick ingen återkoppling från mäklaren. Det visade sig att överlåtelsen hade ägt rum den 3 november 2014, alltså före det att handlingarna hade blivit klara och
föreningen en förfrågan till mäklaren om ett tilläggsavtal, för att få uppgift om när överlåtelsen hade skett.
Den 14 november 2014 återkom mäklaren med ett svar till föreningen där han meddelade följande. ”Nu får du skärpa dig. Om ni kräver 15 000 kr i dep för ett godkännande och ni får ett avtal på det och pengarna på ett konto så föreligger det ett godkännande i och med att detta sker. Jag kommer att skicka ett tilläggsavtal i nästa vecka på den ändrade tillträdesdagen den 3/11.”
Föreningen svarade mäklaren att det var tilläggsavtalet som efterfrågades, eftersom överlåtelsedagen inte blev den dag som ursprungligen hade avtalats.
Efter ytterligare ett otrevligt svar från mäklaren valde föreningen att inte längre ha någon kontakt med mäklaren, utan vände sig i stället direkt till säljaren av lägenheten.
Handlingarna
Fastighetsmäklarinspektionen har bland annat noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna.
Överlåtelseavtalet
Tillträdesdagen anges i överlåtelseavtalet till den 23 oktober 2014 eller ett annat datum enligt överenskommelse.
I § 7 ”Medlemskap” anges följande.
En förutsättning för denna överlåtelse är att köparen beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Denna överlåtelse ska återgå om köparen inte beviljas inträde i
bostadsrättsföreningen. Parternas prestationer ska återgå utan rätt till skadestånd för någon av parterna.
Skulle bostadsrättsföreningen vägra köparen medlemskap och köparen väljer att överklaga det beslutet är parterna dock bundna av detta avtal tills medlemsfrågan är slutligt avgjord.
Uppdragsavtalet
Under rubriken ”Rätt till Arvode” anges följande.
Rätt till arvode föreligger om bindande avtal om överlåtelse träffas mellan säljare och köpare och eventuella i avtalet intagna villkor för överlåtelsens fullbordan och bestånd uppfylls. Rätten är dock oberoende av om det i
överlåtelseavtalet föreskrivs att köpebrev skall utfärdas eller överlåtelsen på annat sätt görs beroende av att köpeskillingen erläggs.
Under rubriken ”Förfallodag” anges följande.
Arvodet är förfallet till betalning vid anfordran då rätt till arvode föreligger och överlåtelseavtal utväxlats mellan säljare och köpare. Ev ersättning enligt ovan är förfallen vid
anfordran.
Kvittensen av arvodet, säljarens interna specifikation och utskriften
av överföringen
Av handlingen ”Kvittens Arvode” och ”Säljaren intern specifikation”
framgår det att förmedlingsprovisionen har kvitterats den 3 november 2014.
Också handpenningen har utbetalats från NN till säljaren denna dag.
Fastighetsmäklarens yttrande
Köparen hade ett lånelöfte från banken och köpekontraktet skrevs under den 28 september 2014. Han fick besked om föreningens avslag på köparens medlemsansökan via telefon från anmälaren tidigt en morgon. Det samtalet upplevde han som högst anmärkningsvärt. Han frågade anmälaren vad som krävdes för att för att få ett godkännande av köparens ansökan om
medlemskap. Han fick då beskedet att det var mer eller mindre kört för den här köparen, eftersom köparen hade för låg inkomst.
Hans första åtgärd därefter var att redovisa köparens ekonomi för föreningen, eftersom han ifrågasatte föreningens besked. Fortfarande fick han besked om avslag från anmälaren. Han föreslog då ett 50/50 ägande med köparens pappa som delägare. Även denna lösning avslogs av anmälaren. Också ett
varje enskild händelse ägde rum har han svårt att återge, eftersom de flesta kontakterna skedde via telefon.
Köpare och säljare var överens om att fortsätta försöka få igenom ett medlemskap. De avvaktade därför med att teckna ett tilläggsavtal om en ändrad tillträdesdag. Han såg inte att det förelåg någon risk för att ett medlemskap inte skulle ha meddelats innan den planerade tillträdesdagen.
Anmälaren hade den 27 oktober skriftligen meddelat honom att föreningen kunde tänka sig en deposition om 15 000 kr och att föreningen kunde ha ett avtal klart under morgondagen. Den 31 oktober 2014 bifogades ett
depositionsavtal i e-post till honom från anmälaren. Han uppfattade det sammantaget som ett solklart godkännande av köparen. På grund av den pressade situationen för både köpare och säljare valde de att slutföra affären redan den 3 november 2014. Han trodde att föreningen var med på att parterna skulle slippa onödig väntan. När det gäller föreningens syn av lägenheten fanns det inte något besked från föreningen vid detta tillfälle.
Många föreningar har inte syn. I det inledande brevet till föreningen bad han dem meddela en tid för detta. Vissa föreningar väljer dessutom att ha en syn efter tillträdet.
Det är korrekt att ett tilläggsavtal bör upprättas om tillträdesdagen ändras. I detta fall gjordes det inte på tillträdesdagen, men ett sådant kan upprättas också i efterhand. Den 14 november 2014 meddelade han anmälaren att han skulle skicka ett tilläggsavtal om tillträdet den 3 november 2014. Samma dag skrev säljaren under avtalet. Dagen efter ringde anmälaren upp honom och gav honom besked om att han kunde strunta i avtalet, vilket han tyvärr rättade sig efter. Hade han varit klokare så hade han sett till att skicka in tilläggsavtalet i alla fall. I den stunden var hans tanke dock att anmälaren hade fått reda på den nya tillträdesdagen per mejl och nöjde sig med detta.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta
uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Köparens tillgång till bostadsrätten innan beviljat medlemskap
Anmälaren har använt ordet överlåtelse i anmälan, därFastighetsmäklarinspektionen tolkar det som att det egentligen är köparens tillgång till bostadsrätten som anmälaren avser.
Enligt 6 kap. 5 § bostadsrättslagen (1991:614) är en överlåtelse av en bostadsrätt ogiltig, om den som en bostadsrätt har övergått till vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen.
Enligt 2 kap. 1 § bostadsrättslagen (1991:614) är det styrelsen i en bostadsrättsförening som avgör frågan om att anta en medlem med iakttagande av de villkor för medlemskap som anges i föreningens stadgar och bestämmelserna i bostadsrättslagen. Enligt 2 kap. 2 § samma lag är stadgevillkor för medlemskap utan verkan bland annat om de innebär att en viss inkomst eller förmögenhet skall utgöra förutsättning för ett inträde i föreningen. Även ett villkor som annars med hänsyn till sitt innehåll eller på något annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bostadsrätt är utan verkan. Den som en bostadsrätt har övergått till får enligt 3 § i samma kapitel och lag inte vägras inträde i föreningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare.
Vid köp av en bostadsrätt är alltså köpets giltighet beroende av att köparen beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. NN har enligt sina egna uppgifter utgått ifrån att medlemskap beviljades genom att föreningen har godkänt en deposition om 15 000 kr från köparen. NN har inte fått något besked från bostadsrättsföreningen om att de godkänt köparen som medlem.
Enligt Fastighetsmäklarinspektionen har NN haft ett särskilt ansvar för att kontrollera medlemskapsfrågan med hänvisning till att köparen tidigare fått hade avslag på sin medlemsansökan. Samtliga förutsättningar för att genomföra ett tillträde var inte uppfyllda den dag köparen gavs tillgång till bostadsrätten. Det är ostridigt att NN har medverkat till att köparen getts tillgång till lägenheten, utan att först förvissat sig om att köparen faktiskt hade beviljats medlemskap i föreningen. NNs agerande har också inneburit att hans mäklarprovision kvitterats och att handpenningen redovisats till säljaren när överlåtelsens giltighet fortfarande var en öppen fråga.
tillgång till bostadsrätten, samt att arvodet kvitterades och handpenningen redovisades, före det att han hade förvissat sig om att medlemskapet i föreningen var beviljat och att samtliga förutsättningar för ett bindande köp var uppfyllda är varningsgrundande. Den omständigheten att
bostadsrättsföreningen kan ha ställt villkor för beviljande av medlemskapet, som inte är förenliga med bostadsrättslagen, medför ingen annan
bedömning.
Överenskommelsen om att flytta tillträdesdagen
Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren ska hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.
Av utredningen framgår det att säljaren och köparen var överens om att flytta tillträdesdagen. NN, som känt till detta före den avtalade tillträdesdagen, har inte verkat för att parternas överenskommelse om en ny tillträdesdag
dokumenterades senast den 23 oktober 2014. För denna underlåtelse ska han meddelas en varning.
Övrigt
Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.
Påföljd
NN meddelas en varning dels för att ha åsidosatt sin omsorgsplikt genom att medverka till att köparen fick tillgång till en bostadsrätt utan beviljat medlemskap i bostadsrättsföreningen och dels för att han inte har verkat för att dokumentera säljarens och köparens överenskommelse om att flytta fram tillträdesdagen.
Skiljaktig mening
MM anmäler en skiljaktig mening beträffande valet av påföljd. Han är ense
med majoriteten om att NN har handlat i strid med omsorgsplikten. Han delar också majoritetens uppfattning att den adekvata påföljden för respektive förseelse normalt är varning. Med hänsyn till de särskilda
omständigheter som förelegat i det nu aktuella fallet bör emellertid påföljden stanna vid en erinran.
