• No results found

VÄSTERVIK 2013 FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2022

Share "VÄSTERVIK 2013 FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET"

Copied!
11
0
0

Loading.... (view fulltext now)

Full text

(1)

FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET

VÄSTERVIK 2013

(2)

Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen.

Människor bor, arbetar, konsume- rar och umgås i stor utsträckning i byggnader som ägs och förvaltas av privata eller kommunala hyresvär- dar. Det gäller därför för branschens företrädare att ta ansvar för sin roll i samhällsutvecklingen men också att samarbetet med tjänstemän och poli- tiker i kommunerna fungerar väl.

I avsikt att kontinuerligt mäta förutsättningarna att bedriva fastig- hetsverksamhet har Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (GFR) nu för åttonde året i rad låtit Demo- skop genomföra en undersökning.

Under november 2013 genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare i 20 kommuner.

Kommunerna ligger alla inom Fastig- hetsägarna GFR:s område där Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Öst- ergötlands län ingår.

Enligt de tillfrågade företagarna är efterfrågan på marknaden den överlägset starkaste tillväxtfaktorn för fastighetsbranschen. Denna faktor är den enda som ökar 2013. Dagens hyresnivåer anses också bidra positivt till tillväxtmöjligheterna. Det är dock noterbart att andelen som anser att hyresnivåerna hämmar tillväxtmöj- ligheterna ökat kraftigt under 2013.

Detta är sannolikt en naturlig följd av den svaga hyresutvecklingen på många orter. Även kommunens han- teringar av fastighetsfrågor överväger svagt till den positiva sidan, trots att andelen negativa ökat under 2013.

Förtroendet för regeringen har gradvis minskat under de senaste årens mätningar, och 2013 är första gången som fler är negativa än positiva till regeringens politik. Även de kom- munala fastighetsföretagens hyressätt- ning anses vara en tillväxthämmande faktor. Skattenivån på bostäder och lokaler är en faktor som alltjämt anses skadlig för utvecklingen. De två

INLEDNING OCH

SAMMANFATTNING

mest tillväxthämmande faktorerna är enligt de tillfrågade företagen kommunens stöd till de egna bolagen samt nivån på kommunala taxor och avgifter. Med detta menas kostnaden för värme, vatten och avlopp, el och avfallshantering. För båda dessa fak- torer är det mellan 30 och 40 procent av fastighetsföretagen som anser att detta hämmar deras utvecklingsmöj- ligheter. Vad som avses med kommu- nens stöd till de egna bolagen är inte specificerat i undersökningen.

FÖR MER INFORMATION OM UNDERSÖKNINGEN KONTAKTA:

DAVID BJÖRNBERG Utredare

Tel: 031-755 33 03 david.bjornberg@

fastighetsagarna.se

(3)
(4)

FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2013 Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på de lokala förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Totalt sett 14 fak- torer som kommunens engagemang i utvecklin- gen av centrum, de allmänna kommunikation- erna, kommunens hantering av plan- och byg- gärenden, det allmänna näringslivsklimatet och kontakten med politiker och tjänstemän vägs samman för att ge en bild av kommunens styr- kor och svagheter ur de lokala fastighetsföreta- gens perspektiv.

I 2013 års undersökning ligger det genomsnit- tliga indexet för samtliga 20 städer på 92 vilket är en försämring jämfört med föregående år och faktiskt den lägsta noteringen sedan under- sökningarna inleddes 2006. Den övergripande trenden för samtliga undersökta kommuner har varit stadigt negativ sedan 2007.

I Västervik är årets index 90 vilket är under snittet i 2013 års mätning. Samtidigt är resul- tatet en liten förbättring från 2012 års mät- ning. Bäst resultat hade Västervik år 2007 med

ett index på 105. Då rankades fastighetsföreta- garklimatet högst i Västervik av samtliga under- sökta kommuner. Västervik har legat klart under genomsnittet i alla undersökningar sedan 2010.

I majoriteten av kommunerna har Fastighets- företagarindex sjunkit i 2013 års mätning. Det gjorde det år 2012 och 2011 också. Det finns några undantag, men ingen kommun uppvisar en markant förbättring. Karlstad och Värnamo toppar listan år 2013 med ett index på 98, det vill säga två enheter lägre än genomsnittet för samtliga kommuner 2006. Uddevalla och Var- berg är de kommuner som tappat mest i årets undersökning, och minskar med fem enheter.

Det stora tappet innebär att Uddevalla är den kommun som får lägst index i årets mätning.

Kommentar: Procentbalans anger andelen som tycker att faktorn positivt påverkar företagets möjligheter att utvecklas minus andelen som tycker faktorn hindrar utvecklingsmöjligheterna. Skalan går därför från +100 till -100. Samtliga svar, även ”Vet ej”, ingår i underlaget för beräkningen.

TILLVÄXTFAKTORER FÖR FASTIGHETSBRANSCHEN 2010-2013 (PROCENTBALANS)

(5)

FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2006-2013

Kommentar: Röda och gröna rutor markerar lägsta respektive högsta indexvärdet för respektive år.

FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETS- FÖRETAGANDE I KOMMUNEN

För att kunna bedöma om förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet i Västervik är bättre eller sämre än någon annanstans är det lämpligt att jämföra dem mot andra städer.

I detta stycke ställs alltså Västervik mot ett genomsnittligt resultat från samtliga 20 kom- muner som ingår i undersökningen.

FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LÖNSAMHET En grundläggande förutsättning för de flesta sorters företag är att det i allmänhet i kom- munen finns ett klimat som gynnar företa- gande och att det finns förutsättningar för rimlig avkastning för verksamheten. För att göra en bedömning av hur detta ser ut i res- pektive kommun har de tillfrågade fastighets- företagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden:

Mina förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet i kommunen är goda

Näringslivsklimatet är gynnsamt

Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering

Konkurrensen med allmännyttan sker på lika

villkor

Totalt 62 procent anser att det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighets- verksamhet vilket är klart under genom- snittet på 75 procent för samtliga undersökta

kommuner. Något färre, 59 procent, anser att näringslivsklimatet är gynnsamt vilket är en bra bit under snittet för samtliga kommuner som ligger på 70 procent. Resultatet är ännu lägre när man ser till andelen som anser att det är en god investering att köpa fastigheter inom kom- munen. Här är det 55 procent av fastighets- företagen i Västervik som instämmer vilket jäm- fört med övriga kommuner är 17 procenten- heter under genomsnittet. Utöver detta är det 38 procent som anser att det råder konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare vilket är strax över snittet på 35 procent i samtliga undersökta kommuner.

SERVICE, HANDLÄGGNING OCH AVGIFTER God kommunal service är en nödvändighet för att möjliggöra tillväxt. Samtidigt är de kom- munala avgifterna och kommunens handlägg- ning av bland annat plan- och byggärenden en potentiell bromskloss för utvecklingstakten.

För att göra en bedömning av detta har de till- frågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande sex påståenden:

De allmänna kommunikationerna i anslutning till min fastighetsverksamhet fungerar bra

De kommunala avgifterna är rimliga

Kommunens krav på sophantering är rimliga

Planärenden fungerar smidigt i min kommun

Byggärenden fungerar smidigt i min kommun

(6)

Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående.

FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE 2013 - VÄSTERVIK

Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga

När det gäller dessa kvaliteter så ger fastighets- företagen i Västervik både ris och ros åt kom- munen. Totalt 62 procent tycker att de allmän- na kommunikationerna fungerar bra vilket är långt under snittet på 85 procent. En stor andel av de tillfrågade i Västervik (83 procent) tycker att kommunens krav på sophantering är rimliga vilket är klart över genomsnittet i undersöknin- gen som ligger på 73 procent. Totalt 55 procent anser att de kommunala avgifterna är rimliga vilket knappt över snittet för samtliga kom- muner som ligger på 54 procent. Klart färre ans- er att plan- och byggärenden fungerar smidigt i kommunen. 48 procent av fastighetsföretagen tycker att byggärenden fungerar smidigt i kom- munen vilket kan jämföras med genomsnittet på 44 procent. Ännu färre (38 procent) anser att planärenden fungerar smidigt i Västervik vilket är en procentenhet under snittet i undersökningen.

Drygt hälften (55 procent) tycker att handläggn- ingstiderna är rimliga, vilket är klart över snittet som ligger på 42 procent för samtliga kommuner.

SAMARBETET MED KOMMUNEN

Aktivt fastighetsföretagande är beroende av att nödvändig information finns tillgänglig samt att samarbetet med politiker och kommunala tjäns- temän fungerar väl. För stadens utvecklingsmöj- ligheter är det också en förutsättning att kom- munen inser värdet av och är med och utveck- lar sin stadskärna. För att göra en bedömning av

detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden:

Kommunen informerar om viktiga föränd- ringar i rimlig utsträckning

Kontakterna med politiker fungerar bra

Kontakterna med tjänstemän fungerar bra

Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum

Fastighetsföretagarna i Västervik ger kom- munen ett godkänt betyg i samarbete. Totalt 69 procent anser att kommunen informerar i tillräcklig utsträckning om viktiga förändring- ar vilket är över snittet på 63 procent för samt- liga kommuner i undersökningen. En liknande andel (69 procent) anser att kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum vilket också är över snittet på 66 procent. Totalt sett är det fler som tycker att kontakten med kom- munala tjänstemän fungerar bra än det är som tycker att den fungerar bra med kommunens politiker. Så ser det ut i de flesta kommuner.

I Västerviks fall är resultatet för tjänstemän- nen över snittet medan resultatet för politik- er är strax under snittet. Totalt 76 procent av fastighetsföretagen tycker att kontakten med kommunens tjänstemän fungerar bra, vilket är 13 procentenheter över snittet. Drygt en tredje- del, 34 procent, tycker att kontakten med kommunens politiker fungerar bra. Det ska jämföras med snittet på 36 procent för samtliga kommuner.

(7)

Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE ÖVER TID – VÄSTERVIK

FÖRÄNDRINGAR ÖVER TID

Fastighetsägarna har sedan 2006 genomfört mät- ningar av fastighetsföretagarklimatet i samarbete med Demoskop. Det innebär att det för de flesta kommuner numera finns en tidsserie som sträck- er sig över åtta års tid. Denna kontinuitet är vik- tig för att följa utvecklingen och inte minst för att se om riktade åtgärder också får önskad effekt.

För Västerviks räkning är det flera områden som uppvisar långsiktiga förändringar. Dessvärre han- dlar det uteslutande om negativa trender. Sedan år 2006 är det främst omdömet om kommun- ens hantering av plan- och byggärenden som har försämrats. År 2006 var det 76 procent som tyckte att byggärenden fungerade smidigt medan det år 2013 endast är 48 procent som tycker det- samma. Detta är en minskning med 28 procen- tenheter. Samma sak gäller andelen som tycker kontakten med kommunens politiker fungerar bra, som under mätperioden minskat från 59 procent 2006 till 34 procent 2013. Ytterligare ett område där det går att iaktta en klar minskning

är de kommunala avgifterna. Andelen som anser att dessa är rimliga har minskat med 12 procent- enheter sedan 2006.

Om man ser till enbart de senaste två årens mät- ningar sker det en hel del större förändringar, glädjande nog mest positiva sådana. En av de tydligaste är att andelen som tycker att kom- munen är engagerad i utvecklingen av centrum ökar från 51 till 69 procent. En annan är att andelen som anser att handläggningstiderna i kommunen är rimliga förbättras med 20 pro- centenheter under 2013. Ytterligare en förbät- tring gäller kommunens information om viktiga förändringar. Totalt 13 procentenheter fler av de tillfrågade tycker att dessa är rimliga under 2013 jämfört med 2012. Kontakterna med kommun- ens politiker och tjänstemän har gått åt två mot- satta håll. Medan 13 procentenheter fler tycker att kontakten med tjänstemännen fungerar bra anser 13 procentenheter färre att kontakten med politikerna gör detsamma.

(8)

Fråga: Hur bra anser du att stadskärnan i [kommun] står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen?

STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT 2013 – VÄSTERVIK STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT

En faktor som påverkar stadens fastighetsvärden är hur väl handeln i stadskärnan fungerar. Det avgör bärkraften i lokalhyresmarknaden och i förlängningen lönsamheten för fastighetsföreta- gen i hela kommunen. En levande och attrak- tiv stadskärna fungerar som stadens skyltfön- ster mot såväl besökare som kommuninvånare och bidrar till upplevelsen av staden. I förläng- ningen påverkar detta inte bara marknaden för butiks- och restauranglokaler utan även marknaden för kontorslokaler och bostäder. På många håll i landet utmanas handeln i stadskär- nan idag, dels av externa handelsetableringar och dels av starka handelsplatser i andra städer.

På så vis är stadskärnans konkurrenskraft en indikator på hur väl stadens fastighetsmarknad står sig i denna ökade konkurrens.

På frågan om hur väl stadskärnan i Västervik står sig i konkurrens med andra handelsplat- ser i regionen svarar de lokala fastighetsföreta- gen att den har en ganska svag position. Totalt sett är det 45 procent som anser att den står sig mycket eller ganska bra vilket är klart under genomsnittet för samtliga kommuner som lig- ger på 60 procent. Endast 7 procent anger att stadskärnan står sig ”Mycket bra” medan tyn- gdpunkten ligger på svaret ”Ganska bra” med 38 procent. Totalt 24 procent anser istället att stadskärnan står sig ”Ganska dåligt” i konkur- rensen och ytterligare 21 procent tycker att den står sig ”Mycket dåligt”. Det är med andra lika många (45 procent) som säger att stadskärnans konkurrenskraft är svag som säger att den är stark.

TILLVÄXTFAKTORER

Det finns många faktorer som påverkar ett fastighetsföretags möjlighet till utveckling och tillväxt. En del av dessa är nationella eller regionala men många av dem är betydligt mer lokala än så. Det är heller inte alltid som en och samma faktor påverkar förutsättningar- na på samma sätt på olika ställen. Efterfrågan på marknaden kan till exempel i städer med god tillväxt vara någonting som påverkar till- växtmöjligheterna mycket positivt medan det i städer med svikande befolkningstal påverkar möjligheterna i negativ riktning. I följande dia- gram redovisas fastighetsföretagarnas syn på hur olika faktorer påverkar deras möjligheter till till-

växt. I frågan har företagarna fått ta ställning till om faktorerna påverkar förutsättningarna posi- tivt eller negativt samt hur mycket de påverkar.

I diagrammet redovisas andelen som har svarat att faktorn påverkar ganska eller mycket pos- itivt. Vid andelar under 30 procent är det således en majoritet som anser att faktorn har en negativ inverkan på utvecklingen.

Det generella mönstret för samtliga kom- muner i undersökningen är att efterfrågan på marknaden påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt. Man gör alltså bedömningen att det finns en efterfrågan som är större än det utbud som finns idag. Dagens hyresnivåer, det

(9)

Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att respektive faktor påverkar utvecklingsmöjligheterna positivt.

PÅVERKAR FÖRETAGENS MÖJLIGHET TILL TILLVÄXT - VÄSTERVIK kommunala fastighetsföretagets hyressättning

på orten och regeringens politik är de faktorer som därefter har störst positiv påverkan på till- växtmöjligheterna. En majoritet anser att kom- munens hantering av fastighetsfrågor, skat- tenivån på bostäder och lokaler samt nivån på kommunala taxor och avgifter har en negativ påverkan på utvecklingsmöjligheterna. Det som främst står i vägen för tillväxten är dock kom- munernas stöd till egna bolag.

Fastighetsföretagen i Västervik avviker inte allt- för mycket från det generella mönstret bland

fastighetsföretag i andra städer. Man är mindre positiv till efterfrågan på marknaden, dagens hyresnivåer, regeringens politik och kommun- ens hantering av fastighetsfrågor. Samtidigt är det färre som ser det kommunala fastighets- företagets hyressättning och kommunens stöd till egna bolag som hinder för utvecklin- gen. Slutligen är det betydligt fler som tycker att nivån på kommunala skatter och avgifter påverkar möjligheten till tillväxt negativt.

(10)

OM FASTIGHETSÄGARNA

Fastighetsägarna är en rikstäckande branschor- ganisation för fastighetsföretag. Tillsammans med våra medlemmar utvecklar vi fastighets- marknaden, handeln och annan företags- verksamhet. Fastighetsägarna representer- ar omkring 17 000 medlemsföretag. Major- iteten av medlemmarna är fastighetsägare med hyresrätter för bostäder, lokaler och industri- fastigheter. Övriga är bostadsrättsföreningar.

Fastighetsägarna GFR är en av fyra regionfören- ingar inom Fastighetsägarna. Våra cirka 5 000 medlemsföretag äger och förvaltar drygt 17 000 fastigheter i Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län.

Våra medlemmar utgör en central del av sam- hällsekonomin och deras affärsidéer, verksam- het och framgång påverkar på ett eller annat sätt de flesta människors vardag. Tillsam- mans arbetar vi för en sund och välfungerande fastighetsmarknad. Att på lokal nivå vara med och utveckla stad och land hör till våra vikti- gaste uppgifter och att verka för att samarbetet med tjänstemän och politiker fungerar väl är en avgörande del i det arbetet.

Den här rapporten skrevs i syfte att upplysa beslutsfattare och allmänhet om fastighetsföret- agarklimatet i Västervik. Med rapporten vill vi ge en bild av vad som fungerar bra respek- tive mindre bra i Västervik kommun, dels för att kunna upprätthålla redan goda aspekter av fastighetsföretagarklimatet och dels för att kun- na identifiera och genomdriva de förbättrin- gar som behövs. Ett bra klimat för fastighets- branschen gynnar alla boende i Västervik och Fastighetsägarna GFR arbetar för att tillsam- mans med kommun och övrigt näringsliv driva det arbetet framåt.

OM UNDERSÖKNINGEN

Under perioden 12 november till 5 december genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare. Antalet svarande i Västervik är 29. Resultatet har vägts med avseende på den verkliga fördelningen av antal fastighets- företag per kommun. Ansvariga för projektet inom Fastighetsägarna GFR var Rudolf Antoni.

Demoskops projektledare var Anders Lindholm.

Fastighetsföretagarindex är ett samman- fattande mått på förutsättningarna för att bedri- va fastighetsverksamhet. Index för den första undersökningen 2006 var 100 = Medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det året. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhållande till genomsnittet 2006. Medelvärdet för 2013 var 92 vilket var en försämring från föregående år med två enheter och det hittills lägsta uppmätta resultatet i tids- serien.

Nedanstående 14 frågor ligger till grund för Fastighetsföretagarindex:

1. Fungerar de allmänna kommunikationerna i anslutning till din fastighetsverksamhet bra?

2. Är kommunens krav på fastighetsägarnas sophantering rimliga?

3. Är förutsättningarna att i framtiden bedriva lönsam fastighetsverksamhet inom kommunen goda?

4. Är kommunen engagerad i utvecklingen av centrum?

5. Är näringslivsklimatet gynnsamt för fastighetsverksamhet?

6. Är det en god investering att köpa fastigheter i kommunen?

7. Informerar kommunen om viktiga förän- dringar i rimlig utsträckning?

8. Fungerar kontakterna med tjänstemän inom kommunen bra?

9. Är de kommunala avgifterna rimliga?

10. Fungerar byggärenden smidigt i din kommun?

11. Är handläggningstiderna inom kommunen rimliga?

12. Fungerar planärenden smidigt i din kommun?

13. Fungerar kontakterna med politiker inom kommunen bra?

14. Råder det konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare?

(11)

Utdelningsadress: Box 53081, 400 14 Göteborg Besöksadress: Vasagatan 45, Göteborg

References

Related documents

Rörelseresultatet före avskrivningar på immateriella tillgångar (EBITA) ökade under andra kvartalet med 64 procent och uppgick till 38,0 (23,2) MSEK.. Rörelseresultatet har

Koncernens nettoomsättning för de första nio månaderna uppgick till 1 173 MSEK (940), vilket motsvarar en ökning med 25 procent jämfört med samma period 2007..

Totalt 83 procent anser att det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet vilket är över genomsnittet på 75 procent för samtliga undersökta

Index 100 motsvarar medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det första året undersökningen genomfördes, dvs år 2006.. Mer än index 100

Totalt 61 procent anser att kommunen informerar i tillräcklig utsträckning om viktiga förändrin- gar vilket är strax under snittet på 63 procent för samtliga kommuner

Totalt 71 procent anser att det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverk- samhet vilket är i strax under genomsnittet på 75 procent för samtliga

Totalt 59 procent anser att kommunen informerar i tillräcklig utsträckning om vikti- ga förändringar vilket är strax under snittet för samtliga kommuner i undersökningen..

Totalt 72 procent anser att det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet vilket är strax under genomsnittet på 75 procent för samt- liga