Försäljning av tomter till tomtkön Förslag till beslut

(1)

TJÄNSTEUTLÅTANDE

Samhällsbyggnadskontoret Dnr KS/2012:93-254

2021-05-25

Mark- och exploateringsenheten

1/2

Strängnäs kommun Nygatan 10 645 80 Strängnäs

Tel 0152-291 00 Fax 0152-290 00

www.strangnas.se Bankgiro 621-6907

Handläggare Peter Nordström 0152-29306

Kommunstyrelsen

Försäljning av tomter till tomtkön

Förslag till beslut

Kommunstyrelsen beslutar att

1. ge förvaltningen i uppdrag att sälja villatomter i exploateringsprojektet Stavlund på Tosterö via tomtkön i enlighet med förslag på priser daterat 2021-05-25.

Beskrivning av ärendet

Inom exploateringsprojektet Stavlund har gator och VA har byggts ut och villatomterna i kvarteren Åbrodden, Stensötan, Malörten, Krusmyntan och Kalmusroten är färdiga att försäljas. En extern värdering av tomterna är gjorda och i samråd med värderingsmannen har priserna i värdeutlåtandet justerats något utifrån läge och graden av iordningställande som varit okända faktorer i värderingen.

(2)

Ekonomiska konsekvenser för kommunen

Utbyggnaden av gator och viss iordningställande av tomtmark har inneburit kostnader om 19 400 000. Det av Forum Fastighetsekonomi AB utförda

värdeutlåtandet ger ett totalt försäljningsvärde av 19 450 000. Värdeutlåtandet tar dock inte hänsyn till den grad av iordningställande som är gjort på de aktuella fastigheterna. Förvaltningen har därför bearbetat värderingen utifrån

färdigställandegrad, och har därmed justerat det bedömda värdet något. I

justeringen av värdet har även tidigare försäljningar i tomtkön och värdestigning det senaste året vägts in Förvaltningen föreslår en prissättning som innebär ett totalt försäljningsvärde om 20 220 000. Vilket skulle innebära ett netto på ca 800 000 kr.

Övriga konsekvenser

Beslutet medför inga övriga konsekvenser.

Uppföljning

Beslutet följs upp av Mark- och exploateringsenheten.

Beslutsunderlag

Rapport, Värdeutlåtande, 2021-05-28

Bilaga, Förslag tomtpriser Stavlund, 2021-05-28 Beslutet skickas till

Mark och exploateringsenheten

Marie Jonsson Katrina Lepschi Zettervall

Samhällsbyggnadschef Mark- och exploateringschef

(3)

2021-05-20

FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB

Värdeutlåtande

avseende

27 småhustomter, Tosterön

Strängnäs kommun

(4)

UPPDRAG

Uppdragsgivare Strängnäs kommun genom Peter Nordström.

Syfte och uppdrag Att bedöma värderingsobjektens marknadsvärde och utgöra underlag för eventuell försäljning.

Värderingsobjekt Blivande fastigheterna Stensötan 1-3, Malörten 1-6, Åbrodden 1-4, Krusmyntan 1-10, Kalmusroten 1-4 Strängnäs kommun.

Värdetidpunkt Värdetidpunkt är 20 maj 2021.

Förutsättningar Värderingen förutsätter att lantmäteriförrättningen vunnit laga kraft och att tomter enligt tillhandahållet underlagsmaterial är av- styckade och redo att säljas på den öppna fastighetsmarknaden.

Bedömda marknadsvärden förutsätter att anslutningsavgifter till- kommer.

Värderingen förutsätter normala markförhållanden.

Värderingen förutsätter att respektive fastighet kan säljas utan av- drag för väntetid eller etappindelning.

För utlåtandet gäller även bifogade ”Allmänna villkor för värdeut- låtande”, där det bl.a. framgår att marken förutsätts ej vara belas- tad med miljöföroreningar, dvs inga saneringskostnader krävs. Vi- dare förutsätts markförhållandena vara normala.

Underlag - Skriftliga uppgifter om värderingsobjektet från uppdragsgivaren.

- Besiktning har ej skett.

- Ortspriser.

- Marknadsinformation.

- Detaljplan.

- Kartmaterial.

(5)

27 småhustomter, Tosterön 3(9) Strängnäs kommun

BESKRIVNING

Lagfaren ägare Strängnäs kommun (Org.nr. 212000-0365)

Fastighetstyp Förutsätts vara småhusenhet, tomtmark, typkod 210.

Planförhållanden Värderingsobjekten omfattas av en detaljplan som vann laga kraft 2019-09-25. Genomförandetiden för denna detaljplan är samma som för underliggande detaljplan, T-P13/2, d v s från det planänd- ringen vinner laga kraft t o m 2023-02-05.

Tomter De totalt 27 tomterna mäter tillsammans 19 969 kvm och uppgår i

genomsnitt till 740 kvm per tomt. Utfart för styckningslotterna Krusmyntan 3 - 6 sker via gemensamhetsanläggning, Krusmyntan ga:1, för väg ut till kommunal gata. Övriga tomter får utfart direkt till kommunal gata.

Servitut, samfälligheter,

inteckningar etc. De fyra tomterna Krusmyntan 3 – 6 ska ingå i Krusmyntan S:1 och Krusmyntan GA:1. Se karta nedan. Krusmyntan S:1 avser samfällig- het med ändamål väg. Krusmyntan GA:1 avser gemensamhetsan- läggning och består av väg. På samma område inrättas lednings- rätt. Andelstalen uppgår till 1 för respektive småhustomt.

(6)

Utredning av övriga servitut, nyttjanderätter, pantbrev med mera har ej utförts inom ramen för värderingsuppdraget. Det förutsätts att värdet ej påverkas av detta.

VÄRDERING

Metod

Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektens mark- nadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden. Här bedöms marknadsvärdet genom en ortspri- sanalys, d v s med jämförelser med noterade priser för liknande objekt inom kommunen.

(7)

Marknad och ortspris

Marknad Källan Mäklarstatistik.se samlar information om sålda småhus. Un- derlaget omfattar 323 st sålda småhus under det senaste året. En- ligt grafen nedan har kvoten K/T (köpeskilling/taxeringsvärde) legat ganska stilla perioden maj 2019-maj 2020. Därefter har kvoten ökat från ca 1,69 till 2,04 i april 2021.

Liknande statistik för sålda småhustomter finns inte. En försiktig bedömning är att priserna på tomter följer ungefär samma ut- veckling som sålda småhus. Det framstår som rimligt att i ortspri- sanalysen jämföra med så nya transaktioner som möjligt.

Ortspris Urval:

Strängnäs kommun

Sålda tomter sedan maj 2020 Ej strandnära

Beläget på fastland

Tomt avsedd för friliggande småhus Mindre än 2 000 kvm tomtareal Typkod 210, småhusenhet/tomtmark

Vidare har säljarkategorin bostadsutvecklare uteslutits ur materi- alet då priserna ofta inte speglar det rena tomtpriset.

(8)

Fastigheterna i ortsprismaterialet, bland vilka orena köp kan fin- nas, har köpts till priser om mellan ca 550 000 och 1 500 000 kr med ett medeltal om 776 000 kr. Sålda tomters storlek varierar mellan 858 och 1 924 kvm med ett medeltal om 1 312 kvm. Kö- peskillingarna bör också ses i ljuset av ovan bedömda prisutveckl- ing. Det bedöms som sannolikt att priser på tomtmark i stort sett följer prisutvecklingen på bebyggda småhusfastigheter.

Det vanliga vid köp av tomter är att köparen betalar VA-anslutning. Därför avser prisnoteringarna i de flesta fall en köpeskilling exkl VA-anslutning.

Datum Fastighet Adress Areal

(kvm)

Köpe- summa

(kr)

Köpe- summa

(kr/kvm) Bedömning

2021-04 DALBY 4:22 Aspö Skarpan 13 1 030 600 000 583 Sämre läge

2021-03-26 TORESUNDS-SUNDBY 1:180 Källarbacken 5 983 850 000 865 Söder om Stallarholmen

2021-03-05 VIK 8:84 Fogdö Vik 82 1 209 550 000 455 Sämre läge

2021-03-04 NORRA SKOGEN 2:41 1 788 1 500 000 839 Norr om Mariefred

2021-03-04 BRÄNNKNOGA 1:5 1 906 700 000 367 Sämre läge

2021-01-08 YTTERSELÖ-ÖSTA 4:30 1 092 900 000 824

Motsv läge fast norr om bron vid Stallarholmen

2020-10-28 DALBY 4:15 Aspö Skarpan 12 858 600 000 699 Sämre läge

2020-10-05 SANDA 1:50 1 555 960 000 617

Sämre läge, långt åt väst på Tosterön

2020-10-01 YTTERSELÖ-ÖSTA 7:22 Vallavägen 8A 1 433 550 000 384

Motsv läge fast norr om bron vid Stallarholmen

2020-09-08 TORESUNDS-SUNDBY 1:260 Formtegelvägen 9 1 393 850 000 610 Söder om Stallarholmen 2020-08-27 KUNGSHAGEN 2:62 Marsjövägen 6B 1 327 645 000 486

Sämre läge, landsbygd söder om E20 och Läggesta 2020-07-29 TORESUNDS-SUNDBY 1:167 Torparängsvägen 26 1 117 660 000 591 Söder om Stallarholmen

2020-07-29 TORESUNDS-MÄLBY 1:7 1 924 550 000 286

Sämre läge, landsbygd mellan Malmby och Stallarholmen 2020-06-24 TORESUNDS-SUNDBY 1:220 Formtegelvägen 12 962 725 000 754 Söder om Stallarholmen 2020-05-15 TORESUNDS-SUNDBY 1:146 Taktegelvägen 4 1 103 1 000 000 907 Söder om Stallarholmen

Summa 19 680 11 640 000

Medel 1 312 776 000 591

I alla transaktioner har privatpersoner stått som säljare. I alla utom ett köp har privatpersoner stått som köpare.

Tomtarealen är i många fall större än värderingsobjektets tomt- storlekar och tomtköpare betalar normalt mest per kvadratmeter för de ”första” kvadratmetrarna, sedan minskar betalningsviljan per kvadratmeter i takt med att tomtstorleken ökar.

(9)

Det senaste köpet Dalby 4:22 bedöms ligga i ett mindre attraktivt läge. Värdet på tomter inom värderingsobjektet med motsvarande tomtstorlek bedöms klart överstiga 600 tkr. Denna köpe- skilling bedöms motsvara ett värde om klart över 516 tkr för en tomt om 740 kvm inom värderingsobjektet.

Sanda 1:50 såld i oktober 2020 bedöms ligga i ett något mindre attraktivt läge. Värderingsobjektet ligger närmare centrala Sträng- näs. Marknadspriserna bedöms också ha stärkts sedan oktober 2020. Värdet på tomter inom värderingsobjektet med motsvarande tomtstorlek bedöms kunna återfinnas över 960 tkr. Denna köpeskilling bedöms motsvara ett värde om över 708 tkr för en tomt om 740 kvm inom värderingsobjektet.

Det dyraste objektet Norra Skogen 2:41 såldes i mars 2021 och ligger strax norr om Mariefred. Läget bedöms vara mer attraktivt än värderingsobjektet. Detta baseras på sålda priser för småhus i respektive geografiskt läge. Värdet på tomter inom värderingsob- jektet med motsvarande tomtstorlek bedöms återfinnas klart under 1 500 tkr. Denna köpeskilling bedöms motsvara ett värde om klart under 1 060 tkr för en tomt om 740 kvm inom värderingsob- jektet.

Söder om Stallarholmen har fastigheten Toresunds-Sundby 1:180 sålts i slutet av mars 2021. Läget bedöms vara något mer attraktivt. Detta baseras på priser för sålda småhus (byggår 2000-tal).

Värdet på tomter inom värderingsobjektet med motsvarande tomtstorlek bedöms återfinnas under 850 tkr. Denna köpeskilling bedöms motsvara ett värde om under 745 tkr för en tomt om 740 kvm inom värderingsobjektet.

Värdebedömning Ovan har ett värde baserat på tomtstorlek om 740 kvm bedömts till mellan 708 och 745 tkr. Slutligen bedöms värdet till 725 tkr för en tomt som är 740 kvm. Den genomsnittliga tomtarealen 740 kvm är både större och mindre än värderingsobjektets tomtstorle- kar och tomtköpare betalar normalt mest per kvadratmeter för de

”första” kvadratmetrarna, sedan minskar betalningsviljan per kvadratmeter i takt med att tomtstorleken ökar. Med denna meto- dik har bedömt värde (740 kvm, 725 tkr) räknats om till respektive tomtstorlek enligt tabell nedan.

Värdebedömningen grundas på jämförelser med ortspris där fram- för allt marknadsläge, geografiskt makroläge, pris, köpar- och säl- jarkategori och tomtareal har legat till grund för bedömningen.

Bedömningen är behäftad med osäkerhet.

(10)

Del i GA och S De fyra tomterna Krusmyntan 3 – 6 ska ingå i Krusmyntan S:1 och Krusmyntan GA:1. Den årliga kostnaden för drift och underhåll av vägsträckan bedöms, baserat på erfarenhet, till ca 4 000 kr/år.

Med andelstal 1 av 4 betyder det 1 000 kr/tomt per år. Denna kostnad bedöms motsvara en värdeminskning om ca 30 000 kr per tomt vilket subtraheras från respektive tomts bedömda värde.

(11)

MARKNADSVÄRDE

Marknadsvärdet av värderingsobjekten, med angivna förutsätt- ningar, bedöms vid värdetidpunkten 19 maj 2021 till:

OBS! Notera värderingsförutsättningarna under ”Förutsättningar” ovan.

Stockholm 2021-05-20

FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB

Marcus Persson

Civilingenjör

Bilagor;

1. Allmänna villkor för värdeutlåtande

Fastighet Adress Areal

(kvm) Marknads- värde (kr) Kalmusroten 1 Hjortronstigen 626 670 000 Kalmusroten 2 Hjortronstigen 626 670 000 Kalmusroten 3 Hjortronstigen 627 670 000 Kalmusroten 4 Hjortronstigen 630 670 000 Krusmyntan 1 Vinbärsslingan 671 690 000 Krusmyntan 10 Vinbärsslingan 798 755 000 Krusmyntan 2 Vinbärsslingan 663 685 000 Krusmyntan 3 Vinbärsslingan 804 725 000 Krusmyntan 4 Vinbärsslingan 1 079 860 000 Krusmyntan 5 Vinbärsslingan 658 655 000 Krusmyntan 6 Vinbärsslingan 689 670 000 Krusmyntan 7 Vinbärsslingan 692 700 000 Krusmyntan 8 Vinbärsslingan 691 700 000 Krusmyntan 9 Vinbärsslingan 710 710 000

Malörten 1 Vinbärsslingan 717 715 000

Stensötan 1 Vinbärsslingan 790 750 000

Åbrodden 1 Hjortronstigen 758 735 000

(12)

(13)

VÅRA KONTOR

Stockholm

Kungsgatan 29, Box 7044, 103 86 Stockholm Tel 08 696 95 50

Göteborg

Drottninggatan 36, 411 14 Göteborg Tel 031 10 78 50

Malmö

Baltzarsgatan 18, 211 36 Malmö Tel 040 12 60 70

Norrköping

Drottninggatan 32, 602 24 Norrköping Tel 011 12 61 21

Nyköping

Västra Kvarngatan 64, 611 32 Nyköping Tel 0155 778 70

Umeå

Svidjevägen 8, 904 40 Röbäck Tel 076 846 99 55

Västerås

Stora Gatan 16, 722 12 Västerås Tel 021 665 53 15

Östersund

Kyrkgatan 60, 831 34 Östersund Tel 076 114 99 88

(14)

Fastighet

Kalmusroten 1 626 m² 670 Kkr 690 Kkr

Krusmyntan 1 671 m² 690 Kkr 690 Kkr

Krusmyntan 3 (del i GA:) 804 m² 725 Kkr 770 Kkr

Malörten 1 717 m² 715 Kkr 740 Kkr

Stensötan 1 790 m² 750 Kkr 770 Kkr

Åbrodden 1 758 m² 735 Kkr 770 Kkr

19 450 Kkr 20 220 Kkr

Areal Extern värdering Förvaltningens förslag