16 20

16 20 SPINNERSKAN ÅRSREDOVISNING &

KONCERNREDOVISNING

Spinnerskan i Mark AB Org. nr: 556717-1367 Årsredovisning för 2016

Tryck: Litorapid AB, Göteborg 2017 Omslagsfoto: Magnus Larsson

Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning och koncernredovisning.

Förvaltningsberättelse

Spinnerskan i Mark AB 4 Marks Bostads AB 4 Mark Kraftvärme AB 6 Marks Fastighets AB 8 Koncernen 9 Flerårsjämförelse 10 Koncernresultaträkning 11 Koncernbalansräkning 12 Kassaflödesanalys för koncernen 14 Moderbolagets resultaträkning 15 Moderbolagets balansräkning 16

Noter 18

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

Marks Bostads AB

Bolagets uppdrag är att som allmännyttigt kommunalt bostadsbolag inom Marks kommun köpa mark och fastig- heter och på dessa uppföra och/eller förvalta bostadshus och lokaler. Vid utgången av år 2016 förvaltar bolaget 3 705 lägenheter och 249 lokaler.

Händelser under året

Nyproduktion av hyresrätter är en av de stora utma- ningarna de närmaste åren. Marks Bostads AB:s upp- drag att bygga bostäder har fördubblats i och med kom- munfullmäktiges beslut om Budget 2017-2020, från tidigare 30 lägenheter per år till 60 lägenheter per år.

Senast 2020 ska bolaget ha kommit upp i den högre volymen av nyproducerade lägenheter. Under 2016 har 19 nya lägenheter färdigställts. På området Risma i Fritsla har 16 radhuslägenheter byggts. Lägenheterna har varit populära, och Marks Bostads AB planerar att bygga ytterligare ett tjugotal lägenheter på samma om- råde. I tidigare lokaler för förskoleverksamhet på Kul- labyn i Torestorp har tre nya lägenheter byggts vilka hyrs ut som trygghetsboende.

Renoveringen av husen på Snickaregatan i Kinna har gått in i etapp 2. Det finns totalt 315 lägenheter på om- rådet varav 79 lägenheter har renoverats sedan bygg-

starten. Projektet går parallellt med bolagets under- hållsplan av 60–70 tals-husen, vilket innebär att totalt 83 lägenheter har renoverats under året. Målsättningen ligger på 50 lägenheter per år. Nästa år beräknar bolaget renovera 126 lägenheter på Snickaregatan samt Som- mar- och Vintergatan i Skene. De många underhålls- projekten utgör en utmaning för bolagets ekonomi.

I slutet av året har några av hyresgästerna kunnat koppla upp sig till ett öppet bredbandsnät. Kommu- nikationsoperatör är Marknet där ett flertal tjänsteope- ratörer har anslutit sig, eller kommer att ansluta sig inom kort, i syfte att ge hyresgästerna ett bra utbud av bredbandstjänster. Den andra och sista upphandlingen av fiberdragning inne i lägenheterna har blivit överkla- gad, vilket innebär förseningar för hyresgästerna med att kunna koppla upp sig på det öppna bredbandsnätet.

Målsättningen är att avsluta fiberdragningen i början av 2017, så att alla hushåll snart kan vara uppkopplade.

Ett nytt arbetssätt och mätverktyg för att mäta hur nöj- da hyresgästerna är med bolaget som hyresvärd har införts. Tidigare genomfördes en hyresgästenkät vart- annat år. Nu genomförs mätningen kontinuerligt under året. Fördelen med det nya arbetssättet är att bolaget kan jobba kontinuerligt med svaren vilket undviker sä- songsvariationer samt ger en snabbare återkoppling på om införd åtgärd har gett något resultat. Bolagets be- dömning är att det nya verktyget i förlängningen kom- mer att förbättra service och skötsel.

DOTTERBOLAGENS VERKSAMHET

Spinnerskan i Mark AB

Information om verksamheten

Bolaget ska som moderbolag äga och förvalta aktier i helägda kommunala bolag. Ändamålet är att samordna verksamheter- na i de kommunala bolagen och att verka för koncernnytta för hela kommunen genom att tillsammans med kommunen söka lösningar som tillgodoser kommunens samlade intresse. Bola- get bildades i december 2006 då samtliga aktier i kommunens helägda företag förvärvades.

Ägarförhållanden

Spinnerskan i Mark AB som är ett av Marks kommun helägt bolag äger följande dotterbolag till 100 procent:

• Marks Bostads AB

• Mark Kraftvärme AB

• Marks Fastighets AB

Verksamheten under räkenskapsåret

Bolaget hade sex styrelsemöten under 2016. Ärenden som beslutades var bland annat en koncernrapport för 2015

med beslut om bokslutsdispositioner för koncernen. Även moderbolagets egen årsredovisning och dotterbolagens årsredovisningar beslutades.

Övriga frågor som behandlades av styrelsen var aprilrap- port 2016, delårsrapport per augusti 2016, översyn av so- liditetskravet för Marks Bostads AB, samt en plan för av- veckling av Marks Fastighets AB.

Arbetet med att verkställa planen för koncernbolagens långsiktiga konsolidering fortsatte. Efter att 2015 verkställt en omfördelning av eget kapital i Spinnerskan i Mark AB genomfördes två nyemissioner i koncernen under 2016.

Marks kommun genomförde en nyemission om 25 mnkr i Spinnerskan i Mark AB och bolaget genomförde därefter en nyemission på samma belopp i Mark Kraftvärme AB, vilket stärkte soliditeten i såväl Spinnerskan i Mark AB som i Mark Kraftvärme AB.

Spinnerskan i Mark AB köpte samtliga tjänster från Marks kommun och har ingen egen anställd personal. De ad- ministrativa tjänster som Marks kommun utför för övriga koncernbolag faktureras moderbolaget, som sedan vidare- fakturerar dotterbolagen.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Ekonomi

Årets resultat uppgår till 15,7 mnkr (att jämföra med 11,4 mnkr 2015) före skatt och bokslutsdispositio- ner. Resultatet efter bokslutsdispositioner och skatt är 12,3 mnkr (8,9 mnkr).

Intäkterna ökade med totalt 6,7 mnkr till 249,7 mnkr.

Nybyggnationerna på Grovaliden och Malmsätersgatan 4 och 6 i Kinna står för cirka 3,4 mnkr av ökningen.

Resten av ökningen beror till största delen på hyreshöj- ningen från 1 januari med 0,5 procent. Hyresbortfallet har minskat något och uppgår till 1,9 mnkr (2,3 mnkr) vilket motsvarar 0,8 procent.

Driftkostnaderna ökade med 6,4 mnkr till 119,1 mnkr, vilket främst förklaras av ökade reparations- och sköt- selkostnader men även att kostnaderna för VA ökat med anledning av höjda taxor. Underhållsåtgärder utfördes under året för 50,1 mnkr (57,1 mnkr). Totalt utfördes underhåll för 4,7 mnkr mer än budgeterat.

Av- och nedskrivningar inklusive utrangeringskost- nader har ökat med 2,9 mnkr till 34,6 mnkr. Av ök- ningen står ROT-renoveringen på ”Snickaren” för 1,1 mnkr samt nedskrivning av fastigheten Rydal 2:12 för 1,0 mnkr.

Kostnaderna för den centrala administrationen var oförändrade på 9,1 mnkr.

Räntekostnaderna uppgick under året till 17,7 mnkr (18,0 mnkr). Under året fortsatte marknadsräntorna att sjunka. De låga räntenivåerna innebar minskade rän- tekostnader trots ökad låneskuld. Marks Bostads AB betalar en borgensavgift till kommunen på 0,3 procent.

Avgiften är oförändrad från föregående år och innebar en årskostnad på 1,9 mnkr.

Under året investerades totalt 73,7 mnkr (128,0 mnkr) i byggnader och mark. Av investeringarna stod nybygg- nationen på Risma i Fritsla för 25,6 mnkr och ROT-re- noveringen på ”Snickaren” för 30,3 mnkr. Investe- ringarna resulterade i en nyupplåning på 40,0 mnkr (60,0 mnkr).

I och med årets resultat uppgår fyraårsnittet för direkt- avkastning på totalt kapital till 5,3 procent, vilket klarar ägarens krav på 5,0 procent. Utfallet för året hamnade på 4,9 procent. Orsaken till att årsresultatet inte når upp till 5,0 procent beror framförallt på höjda mark- nadsvärden på fastigheterna. Driftnettot har ökat med 6,8 mkr.

Soliditetskravet på 20,0 procent uppnås även om soli- diteten sjunkit med 0,3 procentenheter och uppgår till 20,8 procent. Med tanke på de stora investeringsbehov som föreligger i både nybyggnation och renoveringar de närmsta åren är prognosen att soliditeten kommer att

fastighetskonsultbolaget Newsec. Fastigheternas be- dömda marknadsvärde vid utgången av året uppgår till 1 561 mkr (1 452).

Under 2016 uppmärksammades nedskrivningsbehov för den nybyggda fastigheten på Risma i Fritsla (Fritsla 2:90). En extern värdering beställdes och denna visa- de att nedskrivning inte var nödvändig. Däremot har fastigheten Rydal 2:12 skrivits ned med 1,0 mkr med anledning av att det bokförda värdet blev för högt i sam- band med aktivering av ett takbyte under året.

Miljöpåverkan

2016 är det sista året med Skåneinitiativet. Skånei- nitiativet innebar att Marks Bostads AB antog ut- maningen att minska energiförbrukningen med 20 procent från 2007 till och med 2016. Under året, och tidigare år, har bolaget arbetat med att mins- ka energiåtgången och därmed bolagets miljöbelast- ning. Fram till och med 2015 var energibesparingen 16 procent. För att kunna minska den med ytterligare 4 procentenheter har ett energibesparingssystem instal- lerats i ett stort antal fastigheter, som styrs med hjälp av väderprognoser. Arbetet har även fortsatt med installa- tion av individuella mätningar och debiteringar, såsom miljötvättstugor samt kall- och varmvattenmätningar för varje lägenhet.

Personal

Marks Bostads AB har genomfört en medarbetarunder- sökning under året. Överlag var resultaten förbättrade, samtidigt som några värden visade på försämringar. Re- sultaten har bearbetats på distriktsmöten och kontors- möte, vilket kommer resultera i handlingsplaner i syfte att nå ännu bättre arbetsmiljö.

I bolagets policy framgår att företaget ska vara en god arbetsplats genom att utbilda och stimulera personalen till engagemang, ansvar och delaktighet. Arbetsmiljön är certifierad enligt AFS 2001:1 – systematiskt arbets- miljöarbete. Bolaget arbetar utifrån det övergripande målet ”Nöjd och tillfredsställd personal” som bryts ner i konkreta och mätbara delmål.

Den totala sjukfrånvaron minskade under året från 7,6 procent till 7,4 procent jämfört med 2015. Det- ta innebär att bolaget inte nått sitt mål om max 5,5 procent i sjukfrånvaro. Frisktalen (max fem sjukda- gar per individ och år) är inte i linje med tidigare år, utan har sjunkit från 55 procent till 41 procent, vilket innebär att sjukfrånvaron är utspridd på flera medarbe- tare än tidigare. Dock har bolaget 24 medarbetare (av 58 totalt) som har haft max 5 sjukdagar under året.

Mark Kraftvärme AB

Bolagets uppdrag är att inom Marks kommun producera och leverera energi, som i första hand är förnyelsebar samt på uppdrag av Marks kommun utföra andra insatser på en- ergiområdet. Verksamhetsstarten med fjärrvärme skedde 1996. Därefter har fjärrvärmen utvecklats med inriktning på framtida värmeförsörjning i Marks kommun. Bolaget ska också inom Marks kommun utveckla och integrera en säker och effektiv infrastruktur för elektronisk kommunika- tion samt att bedriva därmed förenlig verksamhet.

Händelser under året

Mark Kraftvärme AB har under året producerat och levere- rat fjärrvärme, ånga och el som tidigare år. Bolagets kunder har haft tillgång till fjärrvärme under hela året och endast ett fåtal har varit utan värme eller varmvatten någon en- staka timma. Kortare driftstopp inträffar vid inkopplingar av nya kunder eller reparationer på fjärrvärmenätet. Under 2016 har det använts mer fossilt bränsle än tidigare år. Detta beror på att ombyggnaden av biopanna 1, som genomför- des under perioden från den första veckan i september till den andra veckan i december, gjorde att bolaget fick köra oljepannorna ett flertal veckor under den rekordkalla no- vembermånaden.

Det har blivit färre nya anslutningar av fjärrvärmeanlägg- ningar under de senaste åren. Detta beror till stor del på att bolaget inte bygger ut i nya fjärrvärmeområden på grund av konkurrensen från billig el, olja och värmepumpar. Bolaget kan däremot se ett ökat fjärrvärmeintresse i samband med fiberutbyggnaden i befintliga villaområden. Nyetableringar av flerfamiljshus i centralorterna ger också ett tillskott, lik- som nya lokaler och industrier. Under året har bolaget an- slutit totalt 16 stycken nya fastigheter till fjärrvärmenätet.

Produktionen av el har varit hög och blev totalt 11,76 GWh för 2016. Elpriset var mycket lågt under första halvåret, men har under hösten ökat till nivåer som är mer normala

utifrån de senaste årens prisnivåer. Elcertifikatpriset är det lägsta sedan företaget startade elproduktion på Assbergs- verket 2005 och har under januari 2017 fortsatt neråt.

Utbyggnaden av stadsnätet har under året utförts i centra- lorterna Kinna, Skene och Örby. Totalt har färdiga anslut- ningar som tagits i drift uppgått till 690 villafastigheter och 22 lokal- och industrifastigheter, som har möjliggjort att 36 företag har anslutits till stadsnätet. Dessutom har bolaget anslutit 1 200 lägenheter inom Marks Bostads AB:s fastig- hetsbestånd där 180 lägenheter har tagits i drift under året och resterande kommer att tas i drift i början av 2017.

Planeringen för fiberutbyggnad i Horred och Rydal har star- tat under 2016. Bolagets målsättning för fiberutbyggnaden i kommunen är att det skall vara klart med de flesta anslut- ningarna under nästa år. Detta innebär i så fall att bolaget har halverat den ursprungliga utbyggnadstakten.

Fiberverksamheten kommer under nästa år att utreda möj- ligheten att sammanlänka kommunens IT-nät med bolagets nybyggda stadsnät. Ett sådant scenario skulle betyda att det blir ett mycket säkrare kommunalt IT-nät, till en lägre kost- nad.

Ekonomi

Resultatet uppgår till -0,9 mnkr (att jämföra med -0,7 mnkr föregående år) före skatt och bokslutsdispositioner. Redo- visat årsresultat efter bokslutsdispositioner och skatt är 0,0 mnkr (0,0 mnkr).

Årets resultat är 1,5 mnkr lägre än budget, vilket till största delen förklaras av att det beräknade underskottet för fiber- verksamheten om 1,4 mnkr istället blev 2,4 mnkr samt att elintäkterna för fjärrvärmeverksamheten endast har nått 75 procent av budget.

Intäkterna har ökat med 7,3 mnkr eller 9,7 procent jäm- fört med föregående år, vilket var 2,4 mnkr lägre än bud- get. Inom fjärrvärmeverksamheten ökade intäkterna med 1,2 mnkr, vilket dock var 2,3 mnkr lägre än budget. Detta för- klaras främst av nämnda elintäkter med anledning av låga värden på elcertifikat och värdeminskning av elcertifikat sedan årsskiftet 2015/2016. Årets intäkter för fiberverksam- heten var högre än budget där fiberanslutningsintäkterna är 1,4 mnkr mer än budget medan intäkter av fibertjänster från tjänsteleverantörer blev 1,2 mnkr lägre än budget.

Summan av bolagets externa kostnader och tjänster upp- gick till 16,5 mnkr och detta är 0,6 mnkr högre än budget och 2,9 mnkr mer än 2015. Jämfört med årets budget beror detta bland annat på kostnaden för anslutning av fiberkun- danläggningar och högre reparations- och underhållskost- nader på pannor och fjärrvärmeledningar. Jämfört med föregående år är det främst kostnaderna för reparationer och underhåll på fjärrvärmeanläggningar som ökat med 0,8 mnkr, kostnaderna för fiberkundanslutningar som ökat med 0,8 mnkr och kostnaden för förhyrd fiber som har ökat med 1 mnkr. Bränslekostnaderna för fjärrvärmeproduktio- nen följer i stort sett budget.

Personalkostnaderna för 2016 uppgick till 14,5 mnkr och är 0,3 mnkr högre än budget och 1,8 mnkr högre i jämfö- relse med föregående år. Under 2016 har bolaget utvecklat fiberverksamheten, bland annat genom att personal från fjärrvärmeverksamheten har omfördelats till fiberverksam- heten och att en tjänst som organisationsutvecklare tillsat- tes i januari 2016. Under augusti månad har en assistent till ekonomi- och administrationsenheten visstidsanställts på ett år.

ger dock vid nybyggnation eftersom nybyggnadshyrorna idag ligger på en hög nivå.

De taxebundna kostnaderna utgör en stor del av bolagets driftkostnader och därför förekommer en risk vid krafti- ga höjningar av t.ex. värme, el och VA-taxor.

En av bolagets största ekonomiska risker de kommande åren är om marknadsräntan stiger. Effekten av en sådan förändring bedöms dock som ganska begränsad. Marks Bostads AB:s räntebindning låg vid årsskiftet på 3,47 år.

Refinansieringsrisken bedöms som liten då Marks kom- mun som äger moderbolaget i koncernen är medlem i Kommuninvest och ställer borgen för koncernbolagens lån.

Sammanfattningsvis bedöms framtidsutsikterna för Marks Bostads AB som mycket goda.

Sjukfrånvaron är oförändrad på 4,4 procent jämfört med 2015 och bolaget arbetar vidare mot målet att minska sjuk- frånvaron ytterligare och försöka komma under 2 procent.

Frisktalet (max fem sjukdagar per individ och år) har ökat jämfört med tidigare år, från 74 till 89 procent, vilket beror på färre sjukdagar.

Framtiden och riskbedömning

Det har blivit färre nya anslutningar av fjärrvärmeanlägg- ningar under de senaste åren. Det beror till stor del på att bolaget inte bygger ut i nya fjärrvärmeområden för tillfället med anledning av konkurrensen från billig el, olja och vär- mepumpar.

Bolaget kommer fortsätta fiberutbyggnaden och på grund av konkurrenssituationen har den planerade takten på ut- byggnaden av fibernätet i centralorterna ökats från fem år till två och ett halvt år. Bolaget har hittills fått in nästan 1 750 påskrivna fiberkontrakt från villaägare. Färdiga an- slutningar som tagits i drift har uppgått till 690 villafastig- heter och 22 lokal- och industrifastigheter, som möjliggör att 36 företag har anslutits till stadsnätet. Dessutom har bo- laget anslutit 1 200 lägenheter inom Marks Bostads AB:s fastighetsbestånd där 180 lägenheter har tagits i drift under året.

Bolagets verksamhet är exponerat för ett antal finansiella risker. Nedan beskrivs de mest väsentliga riskerna samt hur bolaget hanterar dessa;

• Kreditrisk

Bolaget arbetar aktivt för att minimera kreditriskerna och har under företagets 20 år endast haft mycket små kredit- förluster.

• Ränte- och refinansieringsrisk

En risk de kommande åren är om marknadsräntan stiger.

Effekten av en sådan förändring bedöms dock som ganska begränsad. Mark Kraftvärme AB:s räntebindning låg vid årsskiftet på 2,33 år. Refinansieringsrisken bedöms som li- ten då Marks kommun som äger moderbolaget i koncernen är medlem i Kommuninvest och ställer borgen för koncern- bolagens lån.

• Anläggningsrisk

Bolaget har produktionsanläggningar och övriga anlägg- ningar sakförsäkrade genom försäkringsbolaget Gjensidige.

Dessutom finns en miljöförsäkring genom AIG.

• El-risk och risk med utsläppsrätter

Bolaget arbetar med försäljning av el, elcertifikat och ut- släppsrätter. Riskerna behandlas genom periodisk försälj- ning enligt marknadspris.

Avskrivningskostnaderna blev nästan 1,0 mnkr lägre än budget och detta beror på senareläggning av investerings- projekt. Ränte- och borgenskostnaderna är något lägre än budget och nästan 9 procent lägre än för 2015.

Fjärrvärmeverksamhetens totala investeringar för 2016 av- ser utbyte av processdator på Assbergsverket, fjärrvärme- förtätningar och en ny plattform för inmätning av biobräns- le vid Assbergsverket och har uppgått till 5,0 mnkr.

Fiberverksamheten har under året investerat i uppbygg- nadsfasen av bolagets system för bredbandskommunika- tion. Bolaget har dessutom färdigställt stadsnät och tagit i drift några områden i Kinna och Skene, som därmed ger möjlighet för tjänsteleverantörer att leverera internet, tv och telefoni till bolagets fiberkunder. Fiberverksamhetens tota- la investeringskostnad för 2016 är 29,1 mnkr.

Årets resultat före bokslutsdispositioner och skatt innebär en avkastning på eget kapital om -1,4 procent. För fyraårs- snittet, där ägarens krav är 3,0 procent, innebär årets resul- tat ett snitt på 0,7 procent.

Soliditeten har ökat i bolaget, från 26,4 procent till 29,7 procent, med anledning av att en nyemission om 25 mnkr gjorts i bolaget under 2016.

Miljöpåverkan

Bolaget har fyra tillståndspliktiga anläggningar i Mark:

Assbergsverket i Skene, Snickarens Panncentral i Kinna, Fritsla Panncentral och Hyssna Panncentral. Tillståndsvill- koren för Assbergsverket gäller maximalt utsläpp av stoft, CO- och NOx-värden i rökgasen, utsläpp av kondensatvat- ten samt ljudnivån.

Mark Kraftvärme AB har under året förbrukat 189 m³ (123 m³) eldningsolja vilket ger ett utsläpp av fossilt CO2 med 4,8 gram per försåld MWh (3,3 gram). Ökningen för- klaras av utbytet av economisern på Assbergsverkets bio- panna 1. För att kunna genomföra bytet fick pannan stop- pas i början på september, för att sedan startas upp igen i början på december. November månad var ovanligt kall och kraftverkspannan som var i drift på Assbergsverket räckte inte till trots att biopannorna på Snickarens panncentral och Fritsla panncentral gick för högtryck. Bolaget fick där- för stödköra med olja under stora delar av november och en vecka in i december månad, där förbrukningen för dessa månader blev 140 m³ av de totalt 189 m³ eldningsolja som förbrukades under hela 2016. Detta resulterade också i att bioandelen i produktionen sjunkit från 99,1 till 98,7 pro- cent.

Askan från förbränningen har till 99,5 procent (97,2 föregå- ende år) spridits tillbaka i skogen, vilket har gjorts genom samarbete med företaget Askungen Vital AB.

Marks Fastighets AB

Bolaget hyr ut lokaler till industri- och serviceföretag, tillhan- dahåller tjänster anknutna till denna verksamhet och utför på uppdrag av Marks kommun insatser i syfte att utveckla näringsliv och sysselsättning.

Händelser under året

Vid Spinnerskan i Mark AB:s styrelsemöte i juni beslu- tade styrelsen att ge verkställande direktören i Spinner- skan i Mark AB i uppdrag att ta fram en handlingsplan, inklusive tidsplan, för avvecklandet av Marks Fastig- hets AB. Planen redovisades för kommunfullmäktige i december, som inte hade något att erinra. Därefter har fastigheten Assberg 5:23 sålts till en hyresgäst för 3,7 mnkr, fastigheten Lockö 1:37 för 3,9 mnkr, även den- na till en av hyresgästerna samt fastigheten Kråkebacka 4:1 till hyresgästen Marks kommun för 7,9 mnkr. Styrel- sen har beslutat att vända sig till fastighetsmäklare för försäljning av fastigheten Hajom 12:4. Vad avser fastig- heten Assberg 1:82 har hyresgäst erbjudits köpa denna.

För fastigheten Rydal 2:11 pågår utredning.

Det har påträffats en större oljeförorening inom fastighe- ten Rydal 2:11. Den troligaste källan till föroreningen är ett tidigare gasverk som revs någon gång runt sekelskif- tet 1899/1900. Det får anses ostridigt att bolaget inte kan hållas ansvarig för den påträffade föroreningen, eftersom bolaget förvärvade fastigheten 1984 och miljöbalken där ansvarsfrågan regleras trädde i kraft 1999. Utrednings- arbetet gällande risker med föroreningen och kostnader för fortsatta utredningar och åtgärder har, trots att bo- laget inte är formellt ansvarig, inletts. I en rapport från miljökonsultföretaget Golder Associates beräknas kost- naderna till mellan 6 och 49 mnkr. I rapporten redovisas också vad som kallas ”förväntad kostnad” till 21 mnkr.

Spannet i kostnadsbedömningen indikerar dock en stor osäkerhet. En ytterligare osäkerhet vad avser kostnader- na är att det kan finnas möjlighet att få statlig medfinan- siering. Arbetet vad avser föroreningen fortsätter i sam- arbete med Länsstyrelsen och kommunens miljökontor.

Det faktum att en ny ägare drabbas av ansvar för åtgärd påverkar fastighetens marknadsvärde. Fastighetens vär- de i årsredovisningen ska vara det lägsta av bokfört vär- de och marknadsvärde. I en värdering som ett externt företag genomfört bedöms fastighetens marknadsvärde vara 2,5 mnkr. Den värderingen beaktar dock inte olje- föroreningen. Mot bakgrund av de kostnader som krävs innan fastigheten kan säljas har den värderats till noll kronor i den lämnade årsredovisningen.

Bolagets styrelse har beslutat att vissa inledande utred- ningar ska genomföras. Något beslut om utredningar el- ler åtgärder därutöver har inte fattats och något formellt ansvar föreligger inte. Någon avsättning som belastar årets resultat, utöver kostnaden för de inledande under- sökningarna har därför inte gjorts.

Från och med 1 augusti hyr företaget Malwa Internatio- nal AB ytterligare 546 kvadratmeter i fastigheten Hajom 12:4. Företaget hyr sedan tidigare 1 768 kvadratmeter av Marks Fastighets AB. I och med denna uthyrning är fastigheten fullt uthyrd.

Hafa Bathroom Group AB är Marks Fastighets AB:s en- skilt största hyresgäst och står för nästan 20 procent av omsättningen. De vill nu se över hyresvillkoren, vilket

kan påverka framtida hyresintäkter på ett betydande sätt. Nuvarande hyreskontrakt löper fram till och med 31 juli 2017.

Ekonomi

Bolaget redovisade ett resultat före bokslutsdispositio- ner på -1,8 mnkr, vilket kan jämföras med föregående års vinst om 0,6 mnkr.

Under året har tre fastigheter sålts. Fastigheten Assberg 5:23 har sålts till en hyresgäst för 3,725 mnkr (bokfö- ringsmässig reavinst 2,6 mnkr), fastigheten Lockö 1:37 för 3,9 mnkr (0,5 mnkr), även denna till en av hyresgäs- terna samt fastigheten Kråkebacka 4:1 till hyresgästen Marks kommun för 7,9 mnkr (bokföringsmässig reaför- lust 1,2 mnkr).

Bland kostnaderna finns en utredningskostnad för olje- föroreningen vid fastigheten i Rydal som, inkl. uppbok- ningar, uppgick till 0,3 mnkr.

Årets investeringar uppgick till totalt 1,7 mnkr, varav byggnation av garage i Rydal 1,4 mnkr.

Vid årets slut gjordes en nedskrivning av hela det bok- förda värdet för Rydalsfastigheten exkl. panncentralen.

Nedskrivningen gällde byggnad, mark och markanlägg- ning och uppgick till 3,9 mnkr. Nedskrivningen gjordes med anledning av bedömningen att fastighetens mark- nadsvärde är 0 kr.

Ägaren ställer inget avkastningskrav på bolaget, men nämnas kan att sett över den senaste fyraårsperioden blev avkastningen i genomsnitt 4,8 procent.

Soliditeten är oförändrad på 37,9 procent.

Framtiden

I Rydal 2:11 är Rullsalen och den så kallade pelarsalen inte uthyrda. Det finns också en del mindre lokaler att hyra ut i fastigheten.

Fastigheten Hajom 12:4 är för närvarande fullt uthyrd.

Hafa Bathroom Group AB som är den största hyresgäs- ten vill se över hyresvillkoren, vilket kan påverka fram- tida hyresintäkter på ett betydande sätt. Nuvarande hy- reskontrakt löper fram till och med 2017-07-31.

Tidplanen för avvecklingen av bolaget är avhängig av bland annat utredningarna avseende oljeföroreningen på bolagets fastighet i Rydal.

Personal

Bolaget har ingen egen anställd personal utan hyr för- valtnings- och administrativa tjänster från Marks kom- mun via Spinnerskan i Mark AB. VD har under janua- ri-oktober varit anställd av Marks Bostads AB som har fakturerat Marks Fastighets AB för arbete som VD utfört åt Marks Fastighets AB. Från och med november har bo- laget en ny VD som arbetar på konsultbasis.

Risk Kommentar

Ränterisk Koncernen har en upplåning på 917 mnkr. Genom swapar och andra avtal om räntebin- dingstider bedöms resultateffekten vid en räntehöjning som begränsad. Koncernen har också ett kortfristigt lån från Marks kommun på 200 mnkr. Räntan på det lånet är fast på 0,5 procent.

Refinansieringsrisk Risken att inte kunna omsätta befintliga lån eller vid behov inte kunna ta upp nya bedöms som liten. Marks kommun som äger moderbolaget går i borgen för koncernens lån. Kommunen är medlem i Kommuninvest som genom hög kreditrating har goda möjligheter att finansiera sin utlåning till kommuner och de kommunala bolagen även vid finansiella kriser.

Klimat Varma vintrar ger sämre resultat för Mark Kraftvärme AB men bättre för övriga bolag, nettoeffekten blir dock negativ.

Anläggningsrisk, Mark Bolagets produktionsanläggningar är försäkrade.

Koncernen

Viktiga förhållanden och väsentliga händelser

Vid styrelsemötet i maj beslutade styrelsen om en förstu- die avseende Marks Fastighets AB:s framtid. Förstudien omfattade en värdering av bolagets framtida möjliga ut- veckling utifrån bolagets uppdrag samt en förteckning av bolagets fastighetsinnehav. Sammanfattningsvis konsta- terade förstudien att det kan finnas svårigheter för Marks Fastighets AB att agera i enlighet med de uppdrag som anges i bolagsordning och ägardirektiv. Storleken på bola- get innebär dessutom en sårbarhet vad avser resultatnivån.

Styrelsen beslutade därför att en plan för avveckling av bo- laget skulle tas fram.

Planen för avveckling av bolaget fastställdes vid styrel- semöte den 19 oktober och skickades därefter till kom- munfullmäktige för godkännande. Fullmäktige beslutade i december att fullmäktige inte har något att erinra mot planen att avveckla Marks Fastighets AB. Planen innebär att fastigheterna i bolaget säljs var för sig och att bolaget därefter likvideras. Under 2016 har Marks Fastighets AB sålt tre fastigheter (av totalt sex). Vid en av de kvarvaran- de fastigheterna, Rydalsfastigheten, har en oljeförorening uppmärksammats.

Den troligaste källan till föroreningen är ett tidigare ga- sverk som revs någon gång runt sekelskiftet 1899/1900.

Utredningsarbetet gällande risker med föroreningen och kostnader för fortsatta utredningar och åtgärder har, trots att bolaget inte är formellt ansvarig, inletts. I en rapport från miljökonsultföretaget Golder Associates beräknas kostnaderna till mellan 6 och 49 mnkr. I rapporten redovi- sas också vad som kallas ”förväntad kostnad” till 21 mnkr.

Spannet i kostnadsbedömningen indikerar dock en stor osäkerhet. En ytterligare osäkerhet vad avser kostnaderna är att det kan finnas möjlighet att få statlig medfinansie- ring. Arbetet vad avser föroreningen fortsätter i samarbete med Länsstyrelsen och kommunens miljökontor.

Förväntade framtida utveckling samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer

De framtida möjligheterna för koncernens bolag bedöms som helhet vara goda. Detta förutsätter dock att lönsamhe- ten för Mark Kraftvärme AB förbättras samt att avveckling- en av Marks Fastighets AB kan ske på ett tillfredställande sätt. Lönsamheten i Marks Bostads AB bedöms som stabil.

För Mark Kraftvärme AB finns utmaningen i att skapa en avkastning även för Marknet-enheten i nivå med ägarens avkastningskrav.

Koncernens verksamhet är utsatt för ett flertal risker. I ta- bellen nedan beskrivs de mest väsentliga.

Användning av finansiella instrument

För att uppnå en effektiv och flexibel hantering av ränterisken i skuldportföljerna använder koncernbola- gen finansiella derivatinstrument. Räntebindning och kapitalbindning frikopplas från varandra för de en- skilda lånen. Detta ger möjligheter att, när som helst, förändra räntebindningstiden och bättre möta föränd- ringar på räntemarknaden utan att kapitalbindningen påverkas. Vid årsskiftet uppgår koncernens utestå- ende ränteswapavtal till 700,0 mnkr, vilket är sam- ma som föregående år. Marknadsvärdet beräknas till -77 939 tkr, föregående år -70 684 tkr. En utförligare re- dovisning finns under not 20.

Bolagets ekonomiska utveckling i sammandrag.

2016 2015 2014 2013

Koncernen

Nettoomsättning Tkr 309 874 297 957 287 977 283 183

Resultat efter finansiella

poster Tkr 9 804 6 142 11 571 11 984

Balansomslutning Tkr 1 420 461 1 330 026 1 237 916 1 134 024

Antal anställda St 79 77 72 69

Soliditet % 9,8 8 8,3 8,4

Avkastning på totalt kapital % 2,5 2,6 3,4 3,8

Avkastning på eget kapital % 7,1 5,8 11,2 12,6

Moderbolaget

Nettoomsättning Tkr 2 341 2 540 1 933 1 860

Resultat efter finansiella

poster Tkr -266 -1 735 -3 594 -4 921

Balansomslutning Tkr 370 020 343 626 343 538 336 175

Soliditet % 20,7 15,1 15,6 16,8

FLERÅRSJÄMFÖRELSE

Förändring av eget kapital

Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital

(överkursfond) Annat eget

kapital Summa eget kapital Koncernen

Eget kapital 2015-12-31 30 100 - 76 383 106 482

Nyemission 100 24 900 - 25 000

Årets resultat 7 172 7 172

Eget kapital 2016-12-31 30 200 24 900 83 555 138 656

Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital

(överkursfond) Fritt eget

kapital Summa eget kapital Moderbolaget

Eget kapital 2015-12-31 30 100 - 21 860 51 960

Nyemission 100 24 900 - 25 000

Årets resultat -217 -217

Eget kapital 2016-12-31 30 200 24 900 21 643 76 743

Resultatdisposition

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att de balanserade vinstmedlen och årets resultat för moderbolaget, sammantaget 46 543 tkr, balanseras i ny räkning.

Resultat och ställning

Resultatet av koncernens och moderbolagets verksamhet samt den ekonomiska ställning- en vid räkenskapsårets utgång framgår i övrigt av efterföljande balans- och resultaträkning- ar samt kassaflödesanalys.

KONCERNRESULTATRÄKNING

Koncernresultaträkning (tkr)

Not 2016 2015

1 Rörelsens intäkter

Nettoomsättning 309 874 297 957

Aktiverat arbete för egen räkning 1 026 976

Övriga rörelseintäkter 2 9 593 4 633

Summa rörelsens intäkter 320 493 303 566

Rörelsens kostnader

Råvaror och förnödenheter -29 618 -27 589

Övriga externa kostnader 3,5 -147 134 -145 587

Personalkostnader 4 -47 585 -44 757

Av- och nedskrivningar av materiella och

immateriella anläggningstillgångar 6,7,8,9 -58 590 -50 112

Övriga rörelsekostnader 8 -2 290 -1 004

Summa rörelsens kostnader -285 217 -269 049

Rörelseresultat 35 276 34 517

Resultat från finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultat-

poster 10 826 711

Räntekostnader och liknande resultatposter -26 298 -29 086 Summa resultat från finansiella poster 25 472 -28 375

Resultat efter finansiella poster 9 804 6 142

Skatt på årets resultat 12 -2 633 -2 213

Årets vinst 7 171 3 929

KONCERNBALANSRÄKNING

Koncernbalansräkning (tkr)

Not 2016 2015

1 TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar

Hyresrätter och liknande rättigheter 6 1 484 1 547

Summa immateriella anläggningstillgångar 1 484 1 547

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader och mark 7 34 298 35 695

Förvaltningsfastigheter, inkl. mark 8 1 008 937 987 368

Maskiner och andra tekniska anläggningar 9 237 028 218 820

Pågående nyanläggningar och förskott avseende

materiella anläggningstillgångar 13 101 681 48 184

Summa materiella anläggningstillgångar 1 381 944 1 290 067

Finansiella anläggningstillgångar

Långfristiga värdepappersinnehav 14 40 40

Långfristiga fordringar 15 1 760 2 092

Övriga finansiella anläggningstillgångar 1 9 739 10 265

Summa finansiella anläggningstillgångar 11 539 12 397

Summa anläggningstillgångar 1 394 967 1 304 011

Omsättningstillgångar Varulager

Råvaror och förnödenheter 7 326 8 996

Summa varulager 7 326 8 996

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 6 293 4 925

Aktuella skattefordringar 61 79

Övriga kortfristiga fordringar 622 2 348

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 11 006 9 447

Summa kortfristiga fordringar 17 982 16 799

Kortfristiga placeringar - -

Kassa och bank 17 186 220

Summa omsättningstillgångar 25 494 26 015

SUMMA TILLGÅNGAR 1 420 461 1 330 026

Koncernbalansräkning (tkr)

Not 2016 2015

1 SKULDER OCH EGET KAPITAL

Eget Kapital 18

Aktiekapital 30 200 30 100

Övrigt tillskjutet kapital (överkursfond) 24 900 -

Annat eget kapital 76 383 72 453

Årets resultat 7 172 3 929

Summa eget kapital 138 656 106 482

Avsättningar

Uppskjuten skatteskuld 19 25 643 23 010

Summa avsättningar 25 643 23 010

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 20 917 000 879 820

Skuld till Marks kommun 200 884 199 972

Summa långfristiga skulder 1 117 884 1 079 792

Kortfristiga skulder

Skulder till Marks kommun 10 618 22 303

Koncernvalutakonto, Marks kommun 37 857 16 897

Leverantörsskulder 33 948 34 196

Övriga kortfristiga skulder 10 354 10 404

Upplupna kostnader och förutbetalda

intäkter 21 45 500 36 941

Summa kortfristiga skulder 138 277 120 741

SUMMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 1 420 461 1 330 026

KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN

Kassaflödesanalys för koncernen (tkr)

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Not 2016-12-31 2015-12-31

Rörelseresultat före finansiella poster 35 276 34 517

Avskrivningar 6,7,8,9 53 720 49 672

Övriga ej likviditetspåverkande poster 4 868 1 444

93 864 85 633

Erhållen ränta 826 711

Erlagd ränta -26 207 -29 137

68 483 57 207

Ökning/minskning varulager 1 670 -1 596

Ökning/minskning kundfordringar 185 -420

Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar -622 3 800

Ökning/minskning leverantörsskulder -248 -4 144

Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder -3 267 20 938 Kassaflöde från den löpande verksamheten 65 455 75 784

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Investeringar i immateriella anläggningstillgångar 6 - -1 581 Investeringar i materiella anläggningstillgångar 7,8,9 -165 162 -148 598

Sålda materiella anläggningstillgångar 7,8,9 14 762 189

Avyttring/amorteringar av övriga finansiella anläggningstillgångar

15 857 1 262

Ökning/minskning kortfristiga finansiella placeringar - 3 300 Kassaflöde från investeringsverksamheten -149 543 -145 428

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Nyemission 25 000 -

Upptagna lån 40 912 62 686

Nettoförändring koncernvalutakonto från Marks kommun 20 960 12 274

Amortering -2 820 -5 240

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 84 052 69 720

Årets kassaflöde -34 78

Likvida medel vid årets början 220 141

Likvida medel vid årets slut 186 220

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING

Moderbolagets resultaträkning (tkr)

Not 2016 2015

1 Rörelsens intäkter

Nettoomsättning 2 341 2 540

Summa rörelsens intäkter 2 341 2 540

Rörelsens kostnader

Övriga externa kostnader 5 -2 358 -2 697

Personalkostnader 4 -33 -46

Summa rörelsens kostnader -2 391 -2 742

Rörelseresultat -49 -202

Resultat från finansiella poster

Övriga ränteintäkter och liknande resultatpos-

ter 695 1 153

Räntekostnader och liknande resultatposter

(Marks kommun) -912 -2 686

Summa finansiella poster -217 -1 533

Resultat efter finansiella poster -266 -1 735

Bokslutsdispositioner 11 49 202

Skatt på årets resultat 12 - -

Årets förlust -217 -1 533

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING

Moderbolagets balansräkning (tkr)

Not 2016 2015

1 TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i dotterbolag 24 344 441 319 441

Summa anläggningstillgångar 344 441 319 441

Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar

Fordringar övriga koncernbolag 23 650 23 718

Aktuella skattefordringar 6 24

Summa kortfristiga fordringar 23 656 23 742

Kassa och bank 17 1 924 444

Summa omsättningstillgångar 25 579 24 185

SUMMA TILLGÅNGAR 370 020 343 626

Moderbolagets balansräkning (tkr)

Not 2016 2015

1 SKULDER OCH EGET KAPITAL

Eget kapital 18

Bundet eget kapital

Aktiekapital 30 200 30 100

Fritt eget kapital/Ansamlad förlust

Balanserad vinst eller förlust 21 860 23 393

Årets resultat -217 -1 533

Överkursfond 24 900 -

Summa eget kapital 76 743 51 960

Långfristiga skulder

Skuld till Marks kommun 200 884 199 972

Summa långfristiga skulder 200 884 199 972

Kortfristiga skulder

Skulder övriga koncernbolag 90 620 90 587

Skulder till Marks kommun 1 731 1 067

Övriga kortfristiga skulder 2 1

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 40 40

Summa kortfristiga skulder 92 394 91 695

SUMMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 370 020 343 626

Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper

Allmänna redovisningsprinciper

Spinnerskan i Mark AB:s årsredovisning samt koncernredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Redovisningsprinciperna är i allt väsentligt oförändrade i jämförelse med tidigare år.

Koncernredovisning

I koncernredovisningen ingår dotterföretag där moderbolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 procent av rösterna, eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande.

Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet.

I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet.

Internvinster inom koncernen elimineras i sin helhet.

I moderbolagets bokslut redovisas andelar i dotterföretag till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella ned- skrivningar. Som utdelning från dotterföretag redovisas endast erhållen utdelning av vinstmedel som intjänats efter förvärvet.

Intäkter

Försäljning av varor redovisas vid leverans av produkter till kunden, i enlighet med försäljningsvillkoren. För- säljningen redovisas efter avdrag för moms och rabatter. I koncernredovisningen elimineras koncernintern försäljning.

Övriga intäkter som intjänats intäktsredovisas enligt följande:

Hyresintäkter: I den period uthyrningen avser.

Fjärrvärmeintäkter: I den period som förbrukningen har ägt rum.

Producerad el: I den period försäljningen har ägt rum.

Ränteintäkter: I enlighet med effektiv avkastning.

Erhållen utdelning: När rätten att erhålla utdelning bedöms som säker.

Fiberanslutningar: Intäkter från privatbostäder/villor periodiseras över en femårsperiod.

Lånekostnader

Räntekostnader och andra lånekostnader redovisas som kostnader i den period till vilken de hänför sig. Undan- taget är inom Mark Kraftvärme AB där låneutgifter aktiveras vid tillverkning/utveckling av anläggningstillgångar som det tar en betydande tid att färdigställa innan den kan användas räknas in i tillgångens anskaffningsvärde.

Inkomstskatter

Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt, förändringar i uppskjuten skatt samt andel i intressebolags skatt.

Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas.

För poster som redovisas i resultaträkningen redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i re- sultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital.

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har huvudsakligen uppkommit genom avskrivning av fastigheter och skattemässiga underskott.

Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag, eller andra framtida skattemässiga avdrag, redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. Uppskju- ten skatteskuld avseende temporära skillnader som hänför sig till investeringar i dotterbolag, filialer, intresse- företag och andelar i joint ventures redovisas inte i denna koncernredovisning då moderbolaget i samtliga fall

NOTER

Byggnadskomponent Livslängd år

Stomme 70-100

Stomkompletteringar 35

Yttertak 35

Fasad 40-50

Fönster 40

Köksinredning 30

Värme 40-50

Sanitet 35-40

Elinstallationer 35-40

Ventilation/styr och övervakning 20-25

Hiss 20

Tvättstuga (fristående) 30

Restpost 20-35

Markanläggning 20-40

kan styra tidpunkten för återföring av de temporära skillnaderna och det inte bedöms sannolikt att en återföring sker inom överskådlig framtid.

Materiella anläggningstillgångar

Enligt K3-reglerna ska materiella anläggningstillgångar delas upp i väsentliga komponenter. Av- skrivningarna baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och ackumulerade avskrivningar för- delat per komponent. En individuell bedömning av komponenternas återstående ekonomiska livs- längd har bestämt avskrivningstakten som sker linjärt över periodens beräknade nyttjandeperiod.

Uppdelning per komponent/komponentgrupp och livslängder redovisas nedan per bolag.

Marks Bostads AB

När en komponent i en anläggnings- tillgång byts ut utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla kom- ponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras med en ny avskrivningsplan.

För maskiner och inventarier sker av- skrivning med 20 procent, utifrån en bedömd nyttjandeperiod på 5 år.

Mark Kraftvärme AB

Kvarvarande livslängd på fjärrvär- meledningar har medfört att avskriv- ningstiden ändrats från 30 år till 40 år från och med år 2014.

Komponent Livslängd år

Panncentral, Skene Lasarett 10

Pannor, Snickaren, Örby Pump-

hus och Hyssna 15

Oljepannor, Assbergsverket 15

Assbergsverkets bio- och bio-

kraftpannor 15-25

Fritslaverkets pannor 20

Fjärrvärmeledningar 40

Marks Fastighets AB

Byggnader delas in i komponenter med följande avskrivningstider, vilka kan variera beroende på hy- reskontrakt mm:

Nedskrivningar

När det finns en indikation på att en tillgångs värde minskat, görs en prövning av nedskrivningsbehov. Har tillgången ett återvinningsvärde som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ner till återvinningsvärdet.

Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångarna på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). För tillgångar som tidigare skrivits ner görs per varje balansdag en prövning av om återföring bör göras. I resultaträkningen redovisas nedskrivningar och återfö- ringar av nedskrivningar i den funktion där tillgången nyttjas.

En tidigare nedskrivning av en tillgång återförs när det har skett en förändring i de antaganden som vid ned- skrivningstillfället låg till grund för att fastställa tillgångens återvinningsvärde. Det återförda beloppet ökar tillgångens redovisade värde, dock högst till det värde tillgången skulle ha haft (efter avdrag för normala avskrivningar) om ingen nedskrivning gjorts.

Fastighetsvärdering

Koncernbolagen gör en årlig individuell värdering av förvaltningsfastigheterna baserat på en kassaflödesana- lys med marknadsanpassade avkastningskrav, se not 7.

Finansiella anläggningstillgångar

Finansiella tillgångar som är avsedda för långsiktigt innehav redovisas till anskaffningsvärde. Har en finansiell anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än det bokförda värdet skrivs tillgången ner till detta lägre värde om det kan antas att värdenedgången är bestående.

Med anledning av det nya K3-regelverket har en fastighet i Marks Fastighets AB klassificerats om i balansräk- ningen från materiell till finansiell anläggningstillgånget, värdet är 9 739 tkr.

Statliga stöd

Statliga stöd redovisas till verkligt värde när det finns rimlig säkerhet att stödet kommer att erhållas och att företaget kommer att uppfylla alla därmed sammanhängande villkor. Statligt stöd som hänför sig till förvänta- de kostnader redovisas som förutbetalda intäkter. Stödet intäktsförs i den period då de kostnader uppkommer som det statliga stödet är avsett att kompensera. Statliga stöd för anskaffning av materiella anläggningstill- gångar reducerar tillgångens redovisade värde.

Leasingavtal

Samtliga leasingavtal, oavsett om de är finansiella eller operationella, redovisas som hyresavtal (operationella leasingavtal). Leasingavgiften kostnadsförs linjärt över leasingperioden.

Finansiella instrument

Finansiella instrument redovisas i enlighet med reglerna i K3 kapitel 11, vilket innebär att värdering sker utifrån anskaffningsvärde. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, kundford- ringar och övriga fordringar, kortfristiga placeringar, leverantörsskulder, låneskulder och derivatinstrument.

Byggnadskomponent Livslängd år

El-installationer 25

Hissinstallationer 25

Rörinstallationer 25

Ventilationsinstallationer 25

Stomme/stomkompletteringar 70

Yttertak 35

Ytterfasad, fönster 35

Övrigt 15

Övriga komponenter

Markanläggningar 20

Tekniska anläggningar 10-20

Inventarier, verktyg och instal-

lationer 5-10

Instrumenten redovisas i balansräkningen när ett koncernbolag blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instru- mentet har löpt ut eller överförts och koncernen har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten.

Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört.

Koncernbolagen utnyttjar derivatinstrument för att säkra sin exponering mot ränterisker. Avtal om så kallade ränteswapar skyddar bolaget mot ränteförändringar. Intäkter och kostnader hänförliga till de- rivatinstrument nettoredovisas i posten Räntekostnader och liknande resultatposter. Bolaget tillämpar s.k. ”säkringsredovisning” och bokför inte förändringar i ränteswaparnas marknadsvärden i resultaträk- ningen. Redovisningen har upprättats enligt kap 11 i BFNAR 2012:1.

Fordringar

Fordringar med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen redovisas som anläggningstillgång- ar, övriga som omsättningstillgångar. Fordringar är upptagna till det belopp som, efter individuell bedömning, beräknas bli betalt.

Kortfristiga placeringar

Kortfristiga innehav av värdepapper redovisas till det lägre av anskaffningsvärde och marknadsvärde på balansdagen.

Låneskulder

Låneskulder redovisas initialt till erhållet belopp efter avdrag för transaktionskostnader. Alla transaktio- ner redovisas på likviddagen.

Varulager

Varulagret värderas, med tillämpning av först-in- först-ut-principen, till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. För homogena varugrupper tillämpas kollektiv värdering.

Avsättningar

Avsättningar redovisas när koncernen har en legal eller informell förpliktelse till följd av inträffade hän- delser, där det är mer sannolikt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet än att så inte sker samt att beloppet har kunnat beräknas på ett tillförlitligt sätt. Avsättningar för omstrukturering görs när en detaljerad formell plan för åtgärden finns och en välgrundad förväntan har skapats hos dem som berörs. Avsättningar för framtida garantikrav avser de närmaste två åren och baseras på historisk information om garantikrav samt aktuella trender som kan tyda på att framtida krav kan komma att avvika från de historiska. Inga avsättningar görs för framtida rörelseförluster.

Om det finns ett antal liknande åtaganden, bedöms sannolikheten för att det kommer att krävas ett utflöde av resurser vid regleringen sammantaget för hela denna grupp av åtaganden. En avsättning redovisas även om sannolikheten för ett utflöde avseende en speciell post i denna grupp av åtaganden är ringa.

Uppskattningar och bedömningar

Bolagen i koncernen gör uppskattningar och bedömningar om framtiden. De uppskattningar för redo- visningsändamål som blir följden av dessa kommer, definitionsmässigt, sällan att motsvara det verkliga resultatet. De uppskattningar och antaganden som innebär en betydande risk för väsentliga justeringar

Not 3 Koncernen

Övriga externa kostnader 2016 2015

Driftkostnader -78 910 -71 388

Underhållskostnader -56 504 -63 061

Fastighetsskatt -4 397 -3 894

Övrigt -7 323 -7 244

Summa övriga externa kostnader -147 134 -145 587

Not 2 ^Koncernen

Övriga rörelseintäkters fördelning 2016 2015

Ersättning från hyresgäster 633 630

Ersättning för hyresindrivning 337 366

Återvunna fordringar 298 190

Extern försäljning 2 307 1 752

Hyresintäkter 438 288

Erhållna bidrag 0 886

Försäkringsersättning 804 0

Realisationsvinst 4 011 499

Övrigt 765 22

Summa övriga rörelseintäkter 9 593 4 633

Som likvida medel klassificeras, förutom kassa- och banktillgodohavanden, kortfristiga finansiella placeringar som dels är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer, dels

• handlas på en öppen marknad till kända belopp eller

• har en kortare återstående löptid än tre månader från anskaffningstidpunkten.

I kassa- och banktillgodohavanden ingår bolagens fordran i det kommungemensamma koncernvalutakonto- systemet. Skulder i detta system redovisas som kortfristig skuld och förändring av denna skuld redovisas i kassaflödesanalysen under finansieringsverksamheten som nettoförändring av lån i finansinstitut, inklusive koncernvalutakonto i Marks kommun.

Nyckeltalsdefinitioner

Eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt) i förhållande till balansomslutningen.

Avkastning på totalt kapital

Resultat före avdrag för räntekostnader i förhållande till balansomslutningen.

Avkastning på eget kapital

Resultat efter finansiella poster i förhållande till eget kapital (dvs exklusive obeskattade reserver).

Direktavkastning på totalt kapital

Förhållandet mellan driftnettot och fastigheternas marknadsvärde. Med driftnetto avses hyresintäkter minus kostnader för drift, underhåll, kommunal fastighetsavgift och eventuell tomträttsavgäld. Kostnader för centra- ladministration, av- eller nedskrivningar, kapitalvinster och finansiella kostnader/intäkter ingår inte i driftnettot.

Not 5 ^Koncernen Moderbolaget

Not 4 ^Koncernen Moderbolaget

Personal 2016 2015 2016 2015

Medelantalet anställda

Kvinnor 20 20 - -

Män 59 57 - -

Totalt 79 77

Löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader

Löner och ersättningar till styrelsen och VD 2 859 2 801 26 37

Löner och ersättningar till övriga anställda 30 104 27 967 - -

32 963 30 768 26 37

Sociala avgifter enligt lag och avtal 10 887 9 550 7 9

Pensionskostnader för styrelsen och VD 617 607 - -

Pensionskostnader för övriga anställda 2 508 2 730 - -

Totalt 46 975 43 655 33 46

Styrelseledamöter och ledande befatt- ningshavare

Antal styrelseledamöter på balansdagen

Kvinnor 4 6 0 2

Män 18 16 5 3

Totalt 22 22 5 5

Antal verkställande direktörer och andra ledande befattningshavare

Kvinnor 3 3 1 1

Män 5 5 - -

Totalt 8 8 1 1

Mark Kraftvärme AB

Enligt avtal har verkställande direktören rätt till 17 månadslöner vid uppsägning från bolaget.

Marks Bostads AB

Enligt avtal har verkställande direktören rätt till 12 månadslöner vid uppsägning från bolaget.

Not 7 ^Koncernen

Byggnader och mark 2016 2015

Ingående anskaffningsvärden 54 354 52 622

Inköp 245 1 645

Försäljningar och utrangeringar - -30

Omklassificeringar - 117

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 54 599 54 354

Ingående avskrivningar -18 659 -17 084

Försäljningar och utrangeringar - -

Omklassificeringar - 13

Årets avskrivningar -1 642 -1 588

Utgående ackumulerade avskrivningar -20 301 -18 659

Ingående nedskrivningar - -

Årets nedskrivningar - -

Utgående ackumulerade nedskrivningar - -

Utgående restvärde enligt plan 34 298 35 695

Bokfört värde byggnader i Sverige 32 444 33 841

Bokfört värde mark, markanläggningar i Sverige 1 854 1 854

Taxeringsvärden byggnader i Sverige 25 381 25 381

Taxeringsvärden mark i Sverige 325 325

Not 6 ^Koncernen

Hyresrätter och liknande rättigheter 2016 2015

Ingående anskaffningsvärden 1 581 -

Inköp - 1 581

Försäljningar och utrangeringar - -

Omklassificeringar - -

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 581 1 581

Ingående avskrivningar -34 -

Försäljningar och utrangeringar - -

Omklassificeringar - -

Årets avskrivningar -63 -34

Utgående ackumulerade avskrivningar -97 -34

Ingående nedskrivningar - -

Årets nedskrivningar - -

Utgående ackumulerade nedskrivningar - -

Utgående restvärde enligt plan 1 484 1 547

Not 8 ^Koncernen

Förvaltningsfastigheter (inkl. mark) 2016 2015

Ingående anskaffningsvärden 1 542 251 1 416 244

Inköp 75 405 129 998

Försäljningar och utrangeringar -30 470 -4 605

Omklassificeringar 22 615

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 587 208 1 542 251

Ingående avskrivningar -546 869 -517 428

Försäljningar och utrangeringar 11 270 3 429

Omklassificeringar - -

Årets avskrivningar -34 864 -32 870

Utgående ackumulerade avskrivningar -570 463 546 869

Ingående nedskrivningar -8 014 -7 574

Försäljningar 5 074 -

Årets nedskrivningar -4 868 -440

Utgående ackumulerade nedskrivningar -7 808 -8 014

Utgående restvärde enligt plan 1 008 937 987 368

Bokfört värde byggnader i Sverige 870 930 850 728

Bokfört värde mark, markanläggningar i Sverige 87 202 84 082

Taxeringsvärden byggnader i Sverige 941 426 857 084

Taxeringsvärden mark i Sverige 269 597 226 801

Beräknat marknadsvärde förvaltningsfastigheter

(belopp i miljarder kronor) 1,6 mdkr 1,5 mdkr

Värderingen är gjord enligt Datschas modell med schablonmässiga värden på driftkostnaderna och med direktavkastningskrav från Newsec. Vid till exempel nybyggnationer har driftkostnaderna prövats individuellt och de har justerats om behov för detta föreligger. Hyresintäkterna har värderats individuellt för varje fastighet.

Koncernbolagen har begränsningar i rätten att avyttra förvaltningsfastigheterna enligt ägardirektivet.

Bolagen skall bereda kommunfullmäktige tillfälle att ta ställning innan bolaget fattar sådana beslut i verksamheten som är av principiell beskaffenhet eller annars av större vikt. Bolagen skall inhämta kommunfullmäktiges yttrande gällande större investeringar eller försäljningar av fast egendom.

Not 11 Koncernen Moderbolaget

Bokslutsdispositioner 2016 2015 2016 2015

Erhållna koncernbidrag - - 649 202

Lämnade koncernbidrag - - -600 -

Summa bokslutsdispositioner - - 49 202

Not 10 Koncernen

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2016 2015

Bankmedel 0 11

Ränteintäkter 289 145

Leasingavgift 537 555

Summa övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 826 711

Not 9 ^Koncernen

Maskiner och andra tekniska anläggningar 2016 2015

Ingående anskaffningsvärden 414 804 391 122

Inköp 19 578 15 083

Försäljningar och utrangeringar -5 123 -3 119

Omklassificeringar 16 415 11 718

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 445 674 414 804

Ingående avskrivningar -195 882 -183 822

Försäljningar och utrangeringar 4 487 3 119

Årets avskrivningar -17 151 -15 179

Utgående ackumulerade avskrivningar -218 546 -195 882

Ingående nedskrivningar -102 -102

Utgående ackumulerade nedskrivningar -102 -102

Utgående restvärde enligt plan 237 026 218 820

Not 12 ^Koncernen Moderbolaget

Skatt på årets resultat 2016 2015 2016 2015

Aktuell skatt - - - -

Uppskjuten skatt, övriga temporära skillnader -2 633 -2 213 - -

Summa skatt på årets resultat -2 633 -2 213 - -

Redovisat resultat före skatt 9 804 6 142 -217 -1 533

Skatt enligt gällande skattesats -2 157 -1 351 48 337

Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader -220 -639 -48 -337

Skatteeffekt övervärde fastigheter -251 -251 - -

Skatt hänförlig till tidigare års redovisade

resultat -5 28 - -

Redovisad skattekostnad -2 633 -2 213 - -

Not 13 Koncernen

Pågående nyanläggningar och förskott avseende

materiella anläggningstillgångar 2016 2015

Ingående nedlagda kostnader 48 184 58 760

Under året nedlagda kostnader 86 813 45 663

Under året gjorda omfördelningar -33 316 -56 239

Summa utgående nedlagda kostnader 101 681 48 184

Not 14 Koncernen

Långfristiga värdepappersinnehav 2016 2015

Anskaffningsvärde

Övriga 40 40

Summa långfristiga värdepappersinnehav 40 40

Marknadsvärde 40 40

Not 16 Koncernen

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2016 2015

Återbetalning av skatt, värmeleverantör 531 259

Ersättning el-prod/fsg el.cert. 377 322

Upplupen intäkt fjärrvärme 4 297 3 961

Övriga poster 5 801 4 905

Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 006 9 447

Not 17 Koncernen Moderbolaget

Kassa och bank 2016 2015 2016 2015

Kassa och bank 186 220 45 45

Koncernvalutakonto, - - 1 879 399

Marks kommun

Summa kassa och bank 186 220 1 924 444

Kreditlimit per bolag:

Marks Bostads AB 100 000

Mark Kraftvärme AB 160 000

Marks Fastighets AB 45 000

Not 15 ^Koncernen

Övriga långfristiga fordringar 2016 2015

Ingående anskaffningsvärden 2 092 2 828

Tillkommande fordringar 171 -

Avgående fordringar, amorteringar -503 -736

Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 1 760 2 092

Utgående restvärde enligt plan 1 760 2 092

Not 18

Förändring av eget kapital

Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital (överkursfond)

Annat eget

kapital Summa eget kapital

Koncernen

Eget kapital 2015-12-31 30 100 - 76 383 106 482

Nyemission 100 24 900 - 25 000

Årets resultat 7 172 7 172

Eget kapital 2016-12-31 30 200 24 900 83 555 138 656

Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital (överkursfond)

Fritt eget

kapital Summa eget kapital

Moderbolaget

Eget kapital 2015-12-31 30 100 - 21 860 51 960

Nyemission 100 24 900 - 25 000

Årets resultat -217 -217

Eget kapital 2016-12-31 30 200 24 900 21 643 76 743

Aktiekapitalet består av 302 000 stycken aktier.

Not 19 ^Koncernen

Uppskjuten skatteskuld 2016 2015

Temporära skillnader

Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade respektive skattemässiga värden är olika.

Temporära skillnader avseende följande poster har resulterat i en uppskjuten skatteskuld.

Uppskjuten skattefordran på kostnad återförd i beskattningen

och avdragsgill kommande år -1 165 -424

Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag -1 616 -736 Uppskjuten skatteskuld avseende övriga temporära skillnader 28 424 24 170

Summa uppskjuten skatteskuld 25 643 23 010

Not 20 Koncernen

Långfristiga skulder till kreditinstitut 2016 2015

Koncernbolagen arbetar både med traditionell lånebindning samt med derivatinstrument, s.k. ränteswappar. De nominel- la beloppen på koncernbolagens utestående ränteswappar uppgick per 31 december 2016 till 700 000 tkr, föregående år 700 000 tkr. Marknadsvärdet beräknas till -77 939 tkr, föregående år -70 684 tkr. Sammanställningen nedan visar räntebindnings- och kapitalbindningstidens fördelning.

Räntebindning:

Förfallodagen inom 1 år 217 000 159 820

Förfallodagen inom 1-5 år 470 000 270 000

Förfallodagen efter 5 år 230 000 450 000

Summa 917 000 879 820

Kapitalbindning:

Förfallodagen inom 1 år 777 000 545 000

Förfallodagen inom 1-5 år 140 000 302 000

Förfallodagen efter 5 år 0 32 820

Summa 917 000 879 820

Not 21 ^Koncernen Moderbolaget

Upplupna kostnader och förutbetalda

intäkter 2016 2015 2016 2015

Upplupna räntekostnader 5 802 5 711 - -

Upplupna semesterlöner inkl. sociala avgifter 4 136 3 805 - -

Förutbetalda hyror 14 585 16 142 - -

Anläggningsentreprenader 2 586 2 182 - -

Förskottsbetalning anslutningsavg och hyra 5 720 223 - -

Bränsleinköp 3 725 3 324 - -

Övriga poster 8 946 5 554 40 40

Summa upplupna kostnader och förut-

betalda intäkter 45 500 36 941 40 40

Not 22 Koncernen Moderbolaget

Eventualförpliktelser 2016 2015 2016 2015

Garantiförbindelse FASTIGO 429 412 - -

Summa eventualförpliktelser 429 412 - -