IAS 40: A study of the consequences on annual reports due application of IAS40

(1)

Institutionen för företagande och ekonomi Kandidatuppsats 15 hp

Handledare: Curt Scheutz Höstterminen 2007

IAS40

En studie om konsekvenser med företagsredovisning pga. implementering av IAS40.

Författare:

Daoud Ghorbandi George Tekmen

(2)

Sammanfattning

Titel: IAS40 - En studie om konsekvenser med företagsredovisning pga.

implementering av IAS40.

Kurs/ämne: Kandidatuppsats i Företagsekonomi, redovisning, 15hp.

Datum: 2008-01-14

Författare: Daoud Ghorbandi och George Tekmen Handledare: Curt Scheutz

Språk: Svenska

Nyckelord: IAS40, förvaltningsfastigheter, verkligt värde

Syfte: Syftet med uppsatsen är att undersöka om vilka konsekvenser tillämpningen av IAS40, medför för företagsredovisning. Hur eget kapital påverkas och på vilka sätt löser företagen problem som dyker upp pga. implementering av IAS40.

Metod: Författarna använder sig av en metodtriangulering, där både kvalitativa och kvantitativa metodansatser tas i bruk. Hård data i form av årsredovisningar utgör uppsatsens primärdata och mjuk data i form av muntliga- samt e-mail intervjuer utgör uppsatsens sekundärdata.

Teori: Det finns inga teorier när det gäller ämnet redovisning. Författarna utgår från de lagar och regerverk som företagen måste följa när de redovisar.

Empiri: Hårda data från årsredovisningar representeras i form av tabeller och utgör uppsatsens primärdata. En sammanfattning av intervjusvaren utgör uppsatsens sekundärdata.

Slutsatser: Författarna kommer fram till att tillämpningen av IAS40 inte innebär några dramatiska konsekvenser med företagsredovisningar och företagen upplever

dem inte som svåra. Alla företag har valt att redovisa i verkligt värde.

Visserligen har redovisningen blivit lite dyrare men redovisningen i gengäld har blivit mer hanterbar och ger bättre bild av verksamheten. Det finns inte några större nackdelar med standarden men redovisningen har blivit teoretiskomfattande, dvs. den innehåller information som inte ens behövs.

(3)

Abstract

Title: IAS40 – A study of the consequences on annual reports due application of IAS40.

Course: Bachelor thesis in Business economics, 15 ECTS Date: 2008-01-14

Authors: Daoud Ghorbandi and George Tekmen Supervisor: Curt Scheutz

Language: Swedish

Key words: IAS40, real estate, fair value

Purpose: The main purpose of the thesis is to examine the consequences of applying IAS40 on the Swedish real estate companies’ annual reports. How does its application affect the companies’ stockholders’ capital and how do the companies solve the problems that occur due to the application of this standard.

Method: The authors use both the qualitative and quantitative approaches to process the thesis. The primary data comprises of hard data in form of annual reports and the secondary data consists of the soft data as direct interviews and e- mail interviews.

Theory: There aren’t any theories on the subject. The authors base their work on the laws and regulations about the subject.

Empirical base: Hard data from annual reports is represented in tables and make up the primary data of the thesis. The secondary data consists of the summary of the interviews.

Conclusions: The authors have come to the conclusion that the application of the IAS 40 does not imply any dramatic consequence for the business accounting and that the enterprises do not feel any difficulty in applying it. All of the companies have chosen to report in fair value. Certainly, annual reporting has become more expensive but the annual reporting in return has become manageable and gives a better picture of the company. There aren’t any bigger drawbacks with the standard but reporting has become theoretically extensive – that means that the reports contain information that are not necessary.

(4)

Förord

Denna uppsats behandlar ämnet redovisning, och är skriven på Södertörns Högskola under höstterminen 2007.

Härmed vill vi tacka vår handledare Curt Scheutz som alltid var till hands vid behov. Hans hjälp och guidens bidrog till att denna uppsats blev möjlig att genomföra.

Vi tackar även våra respondenter, Åsa Roslund (Hufvudstaden), Anna Arndt (FastPartner), Jonas Brade (Kungsleden) och Frank Sadleir (HEBA Fastighet), för deras trevlig bemötande under intervjuerna. De bidrog med värdefulla kunskaper och synpunkter. Avslutningsvis vill vi tacka opponentgruppen, Sepideh Salavati och Gina Haroun, som med sin konstruktiva kritik bidragit till en förbättring av uppsatsen.

Stockholm

Den 14 januari 2008

________________ _______________

Daoud Ghorbandi George Tekmen

(5)

Förkortningar

EU Europeiska Unionen

FASB Financial Accounting Standard Board IAS International Accounting Standard

IAS40 International Accounting Standard Nr.40 gäller förvaltningsfastigheter IFRS International Financial Reporting Standards

IASC International Accounting Standard Committee IASB International Accounting Standard Board RR Redovisningsrådet

(6)

Innehållsförteckning

1. INLEDNING

⁸

1.1 BAKGRUND 8

1.2 PROBLEMDISKUSSION 9

1.3 SYFTE 9

1.4 AVGRÄNSNING 10

1.5 BEGREPPSLISTA 10

2. METOD

¹¹

2.1 METOD VAL 11

2.1.1 KVALITATIV OCH KVANTITATIV UNDERSÖKNING 12

2.1.2 METODTRIANGULERING 12

2.2 DATAINSAMLINGSMETOD 13

2.3 URVALSGRUPP 13

2.4 BORTFALL 13

2.5 KRITISK GRANSKNING AV METODEN 14

2.5.1 RELIABILITET OCH VALIDITET 14

3. TEORI/REGELVERK

¹⁵

3.1 TEORETISK REFERENSRAM 15

3.2 REDOVISNINGSHARMONISERING 16

3.3 IAS40 17

3.4 RR24 18

3.5 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 18

3.6 REDOVISNINGENS KVALITATIVA EGENSKAPER 19

3.6.1 BEGRIPLIGHET 19

3.6.2 RELEVANS 19

3.6.3 TILLFÖRLITLIGHET 20

3.6.4 JÄMFÖRBARHET 20

4. EMPIRI

20

4.1 SAMMANFATTNING AV INTERVJUER 20

4.2 FAKTA OM FASTIGHETSBOLAGEN SAMT REDOGÖRELSEN AV FÖRÄNDRINGAR I EK 24

4.2.1 BRINOVA AB 24

4.2.2 CASTELLUM AB 25

4.2.3 KLÖVERN AB 26

4.2.4 KUNGSLEDEN AB 27

4.2.5 HUFVUDSTADEN AB 28

4.2.6 FABEGE AB 29

4.2.7 FASTPARTNER AB 31

(7)

4.2.8 HEBA FASTIGHETS AB 32

4.2.9 WALLENSTAM AB 33

4.2.10 ATRIUM LJUNGBERG AB 34

4.3 UTDELNING I PROCENT UNDER 2006 36

5. ANALYS

³⁷

5.1 ANALYS AV ÅRS REDOVISNINGAR 37

5.1.1 BRINOVA AB 37

5.1.2 CASTELLUM AB 39

5.1.3 KLÖVERN AB 40

5.1.4 KUNGSLEDEN AB 41

5.1.5 HUFVUDSTADEN AB 42

5.1.6 FABEGE AB 43

5.1.7 FASTPARTNER AB 44

5.1.8 HEBA FASTIGHETS AB 45

5.1.9 WALLENSTAM AB 46

5.1.10 ATRIUM LJUNGBERG AB 47

5.2 ANALYS AV INTERVJUER 48

5.3 STATISTISK HYPOTESPRÖVNING 49

6. SLUTSATS

⁵²

7. KRITISK GRANSKNING

53

7.1 EGNA REFLEKTIONER 53

7.2 VIDARE FORSKNING 54

8. KÄLLFÖRTECKNING

55

8.1 LITTERATUR 55

8.2 ÅRSREDOVISNINGAR 55

8.2 MUNTLIGA KÄLLOR 56

8.3 SKRIFTLIG KÄLLOR 56

8.4 ELEKTRONISKA KÄLLOR 56

BILAGOR

58

BILAGA 1 - INTERVJU FRÅGOR 58

BILAGA 2 - PERSONLIG INTERVJU MED ÅSA ROSLUND, HUFVUDSTADEN AB 59 BILAGA 3 - PERSONLIG INTERVJU MED ANNA ARNDT, FASTPARTNER AB 62 BILAGA 4 - PERSONLIG INTERVJU MED JONAS BRADE, KUNGSLEDEN AB. 64 BILAGA 5 - E-MAIL INTERVJU MED FRANK SADLEIR, HEBA FASTIGHETS AB 67

(8)

1. Inledning

___________________________________________________________________________

I detta kapitel gör författarna en beskrivning av undersökningens bakgrund. De tar upp en diskussion om problemet i lite bredare perspektiv som styrs mot ett kort och koncist syfte.

Kapitlet avslutas med en avgränsning av undersökningen och begreppsförklaring.

________________________________________________________________

1.1 Bakgrund

Redovisning har fått en revolutionsartad utveckling på senare delen av 1900-talet och början av 2000-talet, redovisningen var nu inte i behov av några nya tekniker. Den var istället i behov av någon sorts överenskommelse mellan olika världsdelar för ett vidtagande av ett gemensamt redovisningsspråk. Detta skulle leda till en ökad förståelse, samt underlätta kontroll och styrning av organisationerna. Akademiker, redovisningsekonomer, revisorer och politiker i hela världen ställdes inför nya utmaningar, påtvingat av globaliseringseffekterna, att komma överens om gemensamt acceptabla former och harmonisering av redovisnings regler världen över. En rad förordningar har antagits av olika internationella aktörer däribland EU-kommissionen för att anpassa redovisningen mellan medlemsstater i synnerhet samt med andra länder i allmänhet. Redovisningen standardiserades inom EU: s medlemsstater. Denna nya redovisningsstandard, IFRS/IAS, ska tillämpas av alla börsnoterade företag från och med 1 januari, 2005¹. Antagandet av denna standard var ett resultat av fler års arbete av IASB och dess föregångare IASC.

IASC var Europas första privata normgivare med syfte att öka harmoniseringen av

redovisningsregler. Kommittén utgick från FASBs riktlinjer i sina rekommendationer. FASB är den Amerikanska motsvarigheten till IASB. Innan införandet av redovisningsstandarder följde företagen i Europa två olika redovisningsskolor, den anglosaxiska och den kontinentala.

Bland de kontinental trogna länder hittar vi exempelvis Sverige, Tyskland och Frankrike.

Redovisningen i dessa länder kännetecknas av Försiktighetsprincipen, tillgångarna värderas till historiskt anskaffningsvärde. I England och Nederländerna följde man den anglosaxiska skolan där tillgångarna värderas i verkligt värde. Skillnaderna i värderingssätten har sina rötter i de olika finansieringskällor som finns i dessa länder, nämligen banker och finansiella institutioner i länder med kontinentalredovisnings traditioner och privata investerare i länder

1 Internationell redovisningsstandard i Sverige IFRS/IAS (2006) sid.3

(9)

med anglosaxiskredovisnings traditioner. IASB rekommenderar att förvaltningsfastigheter skall värderas i verklig värde. Detta kan inte införas helt problemfritt.

1.2 Problemdiskussion

Ett exempel på standardiseringen är antagandet av IAS40 vars tillämpning kan innebära stora konsekvenser i fastighetsbranschen i allmänhet och förvaltningsfastigheter i synnerhet. Denna standard ska tillämpas vid redovisning och värdering av samt upplysningar om

förvaltningsfastigheter². Det innebär att efter det första redovisningstillfället skall ett företag som väljer att redovisa förvaltningsfastigheten till ett verkligt värde värdera samtliga

förvaltningsfastigheter i verkliga värde³. Som en konsekvens av denna nya regel kan

värderings skillnader uppstå. Regeln är så pass ny att många företag inte hunnit implementera den. Dessutom har många företag i Sverige använt sig av det historiska anskaffningsvärdet vid värderingar av sina tillgångar i åratal. En övergång från denna princip till värdering enligt verkligt värde innebär stora justeringar som i sin tur kan påverka resultatet. Många företag kan bli aktuella för efterskatter och utdelningar som en konsekvens av extrem positiva resultat. Pengar som delas ut är inte realiserade. En del företag redovisar negativ resultat och minskar investerarnas entusiasm, vilket innebär att fastighetsbranschen är känslig, då den har varit föremål för stora volatilitet under hela 1900-talet. Den positiva utvecklingen på

fastighetsmarknaden från 1990-talets andra hälft beror delvis på starkare utländskt intresse för den svenska fastighetsmarknaden, som måste slåss vakt om. Ytterligare en svårighet som bör få strålkastarna på sig är den osäkerheten kring värdering av tillgångarna till ett verkligt värde.

Det är inte lätt att göra en bedömning av osäkerheten och vilka mått man ska använda för att göra det.

1.3 Syfte

Syftet med uppsatsen är att undersöka vilka konsekvenser tillämpningen av IAS40 kan medföra för förvaltningsfastigheter. Hur har eget kapital påverkats av den nya

värderingsprincipen, positivt eller negativt?

(10)

1.4 Avgränsning

Uppsatsen ska omfatta endast de börsnoterade fastighetsbolagen. Undersökningen ska endast baseras på de fastighetsbolagen som kategoriseras som förvaltningsfastigheter. Det innebär att författarna inte tar hänsyn till utvecklingen på rörelsefastigheter. Rörelsefastigheterna kan visserligen påverkas av denna standard men det är inte författarnas avsikt att undersöka dem.

Vidare skall undersökningen enbart behandla appliceringen av IAS40 och dess påverkan på redovisningen av förvaltningsfastigheter. Vilka effekter kan andra standarder ha på

redovisningen av dessa bolag, låter författarna vara osagt. Blir det en tydlig krock mellan två standarder och denna motsägelse är av avgörande karaktär, ska det självfallet belysas.

Empirin skall avgränsas till årsredovisningar för år 2004, 2005 och 2006.

1.5 Begreppslista

 Förvaltningsfastigheter – Fastigheter (mark eller byggnad) som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa.⁴

 Rörelsefastigheter – Fastigheter som innehas för produktion och tillhandahållande av varor eller tjänster, lagring eller för administrativa ändamål.⁵

 Anskaffningsvärde – Det belopp i likvida medel som erläggs eller det verkliga värdet för annan ersättning som lämnas vid förvärv av en tillgång vid tidpunkten för dess förvärv eller uppförande, eller, i tillämpliga fall, det belopp som hänförs till denna tillgång vid första redovisningstillfället i enlighet med de särskilda kraven i andra standarder.⁶

 Verkligt värde – Det belopp till vilket en tillgång skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs.⁷

 Marknadsvärde – Det belopp till vilket en tillgång skulle kunna säljas av en kunnig person till en annan kunnig person i en välfungerande marknad.⁸

 Redovisat värde – Det belopp till vilket en tillgång är upptagen i balansräkningen.⁹

 Orealiserad vinst – Vinst eller förlust som inte kan kopplas till en försäljning av en tillgång.¹⁰

8 Lindström, Bengt. Redovisningsteori & praxis - föreläsning 3

(11)

 IAS40 – En redovisningsstandard rekommenderad av IASB gällande koncernredovisning av förvaltningsfastigheter.¹¹

2. Metod

___________________________________________________________________________

Detta kapitel handlar om vilka undersökningsmetoder som författarna använder sig av, hur de samlar in data, vad urvalsgruppen blir och vilka bortfall de har haft. Avslutningsviss granskas metoden kritiskt.

___________________________________________________________________________

2.1 Metod val

Denna undersökning bygger på en deduktiv teoritillämpande metodtriangulering av

kvalitativa och kvantitativa forskningsansatser. Den kvalitativa undersökningen omfattar tre intervjuer samt tre e-mail intervjuer med personer ansvariga för redovisning. De respondenter som ställde upp på intervjuer är Åsa Roslund från Hufvudstaden AB, Anna Arndt från

Fastpartner AB samt Jonas Brade från Kungsleden AB. Intervjuerna skedde på respondentens arbetsplats. E-mail respondenterna är Frank Sadleir från HEBA Fastighets AB, Mats Löfgren från Fabege AB samt Wallenstam AB. Den kvalitativa delen av undersökningen blir en subjektiv reflektion av respondenternas egna erfarenheter som redovisningsekonomer. Den kvantitativa delen av undersökningen baseras på hårddata från tio börsnoterade

förvaltningsfastigheter. Data erhålls av företagens årsredovisningar vilka studerades av författarna för att få en objektiv bild av företagens redovisningar. Författarna ska dessutom göra en hypotesprövning för att undersöka om det föreligger något samband mellan

företagens ålder och de procentuella årliga utdelningarna. Tre gamla (äldre än 30 år) företag samt tre nya (yngre än 30 år) företag från urvalet ingår i hypotesprövningen. Företagen som undersöks i uppsatsen är: Brinova AB, Castellum AB, FastPartner AB, HEBA Fastighets AB, Hufvudstaden AB, Klövern AB, Kungsleden AB, Atrium Ljungberg AB, Wallenstam AB, Fabege AB. Metodiken att både använda sig av en kvalitativ samt en kvantitativ undersökning uppfyller uppsatsens syfte då denna metod ger en generell bild av alla börsnoterade

förvaltningsfastigheter. Vilket inte skulle erhållas av exempelvis en fallstudie. Genom att

10 Lindström, Bengt. Redovisningsteori & praxis - föreläsning 3

11 Lönnqvist, Rune (2006) Årsredovisning i koncerner sid. 17

(12)

kombinera en kvalitativ ansats med en kvantitativ ansats vill författarna uppnå en koncensus mellan svaren som erhålls från intervjuerna samt från studier av årsredovisningar. Dessa ska fungera som ett komplement till varandra.

2.1.1 Kvalitativ och kvantitativ undersökning

Skillnaden mellan kvalitativa och kvantitativa ansatser är att man arbetar med olika typer av data. Bearbetning av ”hårda” data är den typiska kvantitativa undersökning. Teoretiska variabler görs om till operationaliserade variabler som kan mätas med tal eller genom att informationen görs om till talkoder. Data analysen bygger på räkneoperationer efter datainsamling. Det förekommer förhållande viss liten flexibilitet. Faran med kvantitativa undersökningar är att de kan bli stelbenta och endast ge svar på det som forskaren anser är viktigast. Det finns en stor risk att viktig information förbises, ett bra förarbete till

undersökningen minskar denna risk. I kvalitativa undersökningar arbetar man med ”mjuka”

data. Data förekommer ofta i form av kortare eller längre texter som måste bearbetas och tolkas. Mjuka data belyser teoretiska variabler eller kategorier. Den ”mjuka” data har stor flexibilitet då respondenten i en högre grad kan styra informationen som framkommer. Detta gör att forskaren lättare kan upptäcka relevanta frågor som inte tänkts på i förhand. Öppna frågor ställs till respondenten som ges möjligheten att formulera svaren själv. Det förekommer löpande tolkning av datainsamlingen. Den ”mjuka” data lämpar sig inte för räkneoperationer om data inte bearbetas.¹²

2.1.2 Metodtriangulering

Olika forskningsmetoder lämpar sig olika bra för alternativa situationer men metoderna kan ändå komplettera varandra. De kan kombineras för att skapa olika, men ömsesidigt stödjande sätt att samla in data om en och samma fenomen. Varje metod kan ge studien en särskilt vinkling, ett särskilt perspektiv. Dessa perspektiv kan forskare utnyttja för att jämföra och dra slutsatser ifrån.¹³ Författarna av denna uppsats tycker att en metodtriangulering där kvalitativa och kvantitativa ansatser används parallellt med varandra bidrar till att undersökningens

validitet ökar, förenklar analysen av undersökningen och förtydligar det erhållna resultatet.

12 Johannessen, Tufte (2003) Introduktion till samhällsvetenskaplig metod sid. 69-71

13 Denscombe, Martyn (2000) Forskningshandboken – för småskaliga forskningsprojekt inom samhällsvetenskaperna sid. 102

(13)

2.2 Datainsamlingsmetod

Data som används i undersökningar kan komma från olika typer av källor. I denna undersökning samlas data genom analys av förvaltningsfastighetsföretagarnas

årsredovisningar, djupa intervjuer med personer verksamma inom redovisning, e-mail intervjuer, litteratur och databaser.

Data kan vara av två olika karaktär, primär- och sekundärdata. Med primärdata menas den data som är viktigast att uppfylla undersökningens syfte. I denna undersökning är

fastighetsbolagens årsredovisningar, intervjuerna med respondenter från de företag som svarade på författarnas semistrukturerade intervjufrågor samt e-mail intervjuerna, primärdata.

Utan dessa data skulle undersökningen inte vara möjlig. Databaser och litteratur utgör uppsatsens sekundära data. Dessa används dels för att klargöra och förtydliga uppsatsens upplägg och syfte till läsaren och dels för att stärka den primära data.

2.3 Urvalsgrupp

Populationen utgörs av alla förvaltningsfastighetsföretag i Sverige. Urvalsgruppen består av tio börsnoterade förvaltningsfastighetsföretag. Urvalet görs på grund av att det är endast de börsnoterade bolagen som måste tillämpa den nya standarden IAS40 i sina

koncernredovisningar. Uppsatsen baseras på en totalundersökning.

2.4 Bortfall

Bortfall är en felkälla som forskare måste vara uppmärksamma på. Det finns alltid någon sorts bortfall i alla undersökningar av olika skäl. Ju mindre bortfall, desto mindre blir osäkerheten vid generalisering av resultatet från urval till population. Små bortfall på 5-10 procent innebär inte några större problem vid generalisering av resultatet det vill säga det går att generalisera med stort förtroende men bortfall större än 10 procent kan ge ett helt snedvridit resultat.

Under en undersökningsprocess kan man stötta på två typer av bortfall, nämligen internabortfall och externabortfall.¹⁴ I denna undersökning har författarna inte haft några internabortfall i och med att alla frågor besvarades av respondenterna och alla

årsredovisningar fanns tillhands samt andra relevanta information som behövdes för att genomföra undersökningen. Däremot har arbetet haft två externabortfall eftersom två av e-mail respondenterna inte besvarade intervjufrågorna, trots en i förväg överenskommelse och

14Johannessen, Tufte (2003) Introduktion till samhällsvetenskaplig metod sid. 136

(14)

en påminnelse som följd. Respondenterna som inte besvarade frågorna var Mats Löfgren från Fabege AB och Wallenstam AB.

2.5 Kritisk granskning av metoden

2.5.1 Reliabilitet och Validitet

Reliabilitet innebär tillförlitlighet det vill säga data som representerar fenomenet skall vara tillförlitlig. Det handlar om vilka data som används, hur data har insamlats och hur den har bearbetats. Man kan testa reliabiliteten på flera olika sätt genom att exempelvis låta andra forskare göra motsvarande undersökningar på samma grupp. Om forskarnas resultat bli den samma ger det ett uttryck för hög reliabilitet, detta kallas ”test-retest-reliabilitet”. En annan metod för att testa reliabilitet kallas ”inter-rater-reliabilitet” där flera forskare undersöker samma ämne.¹⁵

Det finns en hög grad av reliabilitet till material som används i denna uppsats.

Årsredovisningar som används är reglerade i lag för hur de ska utformas och den litteratur som refererats till har en hög tillförlitlighet då litteraturen bygger på väl genomförda

akademiska undersökningar av respekterade forskare inom området. I och med att både den kvalitativ och kvantitativ undersökningen ger samma resultat förstärks undersökningens reliabiliteten.

Den huvudsakliga frågan gällande validitet är hur bra, eller relevant, data representerar fenomenet. Med andra ord bra data som kan framställa verkligheten stärker relevansen för fenomenet. Det finns olika former av validitet till exempel begreppsvaliditet, intern validitet och yttre validitet. Begreppsvaliditet behandlar relationen mellan undersökningsämnet och data som representerar den. Detta kan förtydligas genom exemplet om antalet vänner och livskvalitet. Ju fler vänner, desto högre blir livskvaliteten och omvänt. Människor kan ha få men goda vänner och således hög livskvalitet samt att antalet vänner bara är en del av det komplexa fenomenet livskvalitet och därmed en ofullständig indikator för livskvalitet, vilket betyder att det har låg begreppsvaliditet.¹⁶ Intern validitet kan användas då

undersökningsupplägget inte ger någon eller mycket begränsad möjlighet att påvisa

orsakssamband. ”Hög intern validitet innebär att undersökningen har genomförts på ett sådant sätt att det gör det möjligt att säga att ett påvisat samband mellan två variabler är ett möjligt

(15)

orsakssamband”.¹⁷ Yttre validitet används när en generalisering görs från urval till population.

Ett stort bortfall i urvalet kan utgöra ett problem mot den yttre validiteten. Bortfallet skall alltid redogöras när resultaten presenteras. En diskussion om försämringsgraden på undersökningens yttre validitet på grund av bortfallet skall tas upp.¹⁸

Validiteten i undersökningen, anser författarna, är hög. Att undersökningen verkligen gjordes på ett sätt som var författarnas avsikt. Dessutom har metoder som är bäst anpassade till att ge ett resultat som uppfyller uppsatsens syfte använts. Detta ger belägg till att undersökningen har hög validitet. Författarna kan inte tänka sig att det skulle finnas någon metod som skulle lämpa sig bättre och ge en bättre kvalitet på undersökningen. Eftersom intervjufrågorna inte var standardiserade kunde författarna utveckla och situationsanpassa dem och förklara syftet med frågan till respondenten. Intervjufrågorna var relevanta till undersökningen och gav en bra bild av vad företagen tycker om IFRS i allmänhet och IAS40 i synnerhet. Dessa faktorer bidrar till den höga validiteten.

3. Teori/regelverk

___________________________________________________________________________

Teoretiska referensramen, redovisningsharmonisering, IAS40 och RR24 beskrivs hänförligt i detta kapitel. Utöver det beskrivs redovisningskvalitativa egenskaper och förvaltnings- fastigheter detaljerad.

___________________________________________________________________________

3.1 Teoretisk referensram

Redovisning som ämne har inga anmärkningsvärda teorier utan olika regelverk och lagrum används vid undersökning av redovisning som akademiskämne. IAS40 och RR24 är sådana regelverk som rekommenderas vid både tillämpning av företagsredovisning och även vid undersökning av redovisning som akademiskämne. Dessa regelverk beskrivs utförligare nedan.

Vad är redovisningsteori? Allmänt kan begreppet beskrivas som:

16 Johannessen, Tufte (2003) Introduktion till samhällsvetenskaplig metod sid. 47

17 Johannessen, Tufte (2003) Introduktion till samhällsvetenskaplig metod sid. 192

(16)

Deskriptiv Teori Normativ Teori ”Konstruktiv Teori”

 Motsats till praktik eller inte i överensstämmelse med verkligheten – en normativ beskrivning av verkligheten.

 En abstrakt förklaring eller antaganden som inte ännu bekräftats av verkligheten – en gissning av verkligheten.

 Sammanhängande vetenskaplig lärobyggnad avsedd att beskriva verkligheten – en deskriptiv beskrivning av verkligheten.¹⁹

Många forskare, speciellt de som arbetar med den deskriptiva förklaringen, menar att teorin ska avspegla verkligheten. Dessa forskare motsätter sig den normativa beskrivningen om vad redovisningsteori är. De så kallade konstruktivist teoretiker menar att verkligheten skapas genom att den definieras först.²⁰

Det är uppenbart att normativa teorier används för att ge förslag på konkreta lösningar. Det intressanta är att se hur de deskriptiva teorierna används. Normativa teorier är beroende av goda deskriptiva teorier för att kunna förklara och förbättra något. Det förekommer ett samband mellan normativa och deskriptiva teorier – de är ömsesidigt beroende av varandra.

Detta beroende beskrivs av Rothstein (1994) som den ”konstruktiva teorin”. Rothstein menar att den normativa teorin bygger på empirisk grundad teori. Teorier används generellt för att för att förbättra, förklara, förstå, verka frigörande och kunna förutsäga framtida händelser.²¹

Figur 1. Förhållandet mellan normativ och deskriptiv teori (Rothstein 1994).

3.2 Redovisningsharmonisering

I ett försök att öka tillsynen och jämförelsen mellan företag av samma karaktär och att underlätta arbetet för investerarna och andra intressenter, har man på andra halvan av 1900- talet intensifierat arbetet med harmonisering av redovisningsprincipen i ett internationellt

19 Artsberg, Kristina (2005) Redovisningsteori- policy och praxis sid. 17, Liber Ekonomi

20 Artsberg, Kristina (2005) Redovisningsteori- policy och praxis sid. 17-18, Liber Ekonomi

21 Artsberg, Kristina (2005) Redovisningsteori- policy och praxis sid. 23-24, Liber Ekonomi

(17)

perspektiv. Bland annat har olika institutioner i EU länder infört rekommendationer och redovisningsstandards som skall följas av företagen i dessa länder.

Det finns två skilda nivåer på harmonisering, de jure-nivån och de facto-nivån. De jure-nivån handlar om regelverk kring redovisning och de facto-nivån beskriver och förklarar hur

företagen faktiskt redovisar. Det nämns tre olika strategier för harmonisering på de jure-nivån vilka är valalternativ, likvärdiga regler samt standardisering, som tillsammans skall leda till harmonisering (se figur 2). Var och en av dessa strategier kan relateras till de tre

internationella regleringsorgan nämligen FASB, EU samt IASB. FASB tillämpar en modell som syftar till att få likvärdiga regler utan valmöjligheter. Denna regel baserad princip är mer konkret och lämnar inte något utrymme till egna tolkningar. EU tillämpar likvärdiga regler med notupplysningar. IASB har mer principbaserade rekommendationer än FASB. IASB förespråkar valmöjlighet men ett önskvärt alternativ förtydligas. Dessa principbaserade rekommendationer kan till skillnad från FASB lämna stora möjligheter till egna tolkningar.²²

Harmonisering

Valalternativ Likvärdiga regler Standardisering

Figur 2. Harmonisering som en process och olika modeller av harmonisering (Artsberg 2005).

De facto-nivån uppnås när marknadskrafter påtala många företag i Schweiz och Japan att producera engelskspråkig finansiella rapporter som följer USA eller IASB regler²³. Det innebär harmonisering i praktiken.

3.3 IAS40

Denna omarbetade standard ersätter IAS40 förvaltningsfastigheter (2000) och skall tillämpas för räkenskaps år som börjar 1 januari 1005 eller senare. Tidigare tillämpning uppmuntras.²⁴ Från och med 2005 års redovisning måste alla börsnoterade förvaltningsföretag i Sverige tillämpa denna standard. Syftet med standarden är behandlingen av förvaltningsfastigheter i redovisning. Företagen måste även behandla vilka upplysningar som erfordras²⁵. Företagen

22 Artsberg, Kristina (2005) Redovisningsteori- policy och praxis sid. 138, Liber Ekonomi

23 Nobes, Christopher & Parker, Robert. (2004) Comparative International Accounting sid. 80, FT Prentice Hall

24 Internationell redovisningsstandard i Sverige IFRS/IAS (2006) sid. 618

(18)

kan fortfarande värdera till anskaffningsvärdet om värdering till verkligt värde inte kan göras tillförlitligt, då ska rekommendationen av IAS16 följas²⁶.

Punkt 15 i IAS16 betonar att materiella anläggningstillgångar som uppfyller villkoren för att redovisas som tillgångar skall redovisas till anskaffningsvärdet. Anskaffningsvärdet för en materiell anläggningstillgång består av dess inköpspris, inklusive tullavgifter vid en port och punktskatter, eventuella utgifter som är direkt hänförbara till tillgångar samt uppskattad utgift för nedmontering.²⁷ Materiella tillgångar som inte uppfyller villkoren är; biologiska tillgångar hänförliga till jord- och skogsbruk, mineralrättigheter och mineralfyndigheter t. ex. olje- och gasfyndigheter eller andra liknande naturtillgångar, tillgångar som innehas för försäljningar i enlighet IFRS5.²⁸

3.4 RR24

RR24 anger hur förvaltningsfastigheter skall behandlas i redovisningen. Rekommendationen skall tillämpas för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2003 eller senare. Tidigare tillämpning uppmuntras.²⁹ RR24 omfattar inte rörelsefastigheter, fastigheter avsedda att säljas, fastigheter som bebyggs eller nyttjas för annat företags räkning, hyrda fastigheter av operationellt leasingavtal, skogsfastigheter och liknande samt mineraltillgångar såsom olje- och gasfyndigheter.³⁰

RR24 är baserad på IAS40. Enligt IAS40 kan ett företag välja mellan att värdera

förvaltningsfastigheterna antingen till anskaffningsvärde, med avdrag för avskrivningar, eller till verkliga värden.³¹ Från och med 1 januari 2005 får företagen värdera i anskaffningsvärde endast om värdering till verkligt värde inte kan göras tillförlitligt, då ska rekommendationen av IAS16 följas.

3.5 Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter är fastigheter (mark eller en byggnad – eller del av en byggnad – eller båda) som innehas (av ägaren eller av en leasingtagare om leasingavtalet klassificerats som ett

29FAR (2005), Samlingsvolymen 2007 del 2- åtgärder vid misstanke om brott enligt ABL sid. 1111

30FAR (2005), Samlingsvolymen 2007 del 2- åtgärder vid misstanke om brott enligt ABL sid. 1111 – 1112

31FAR (2005), Samlingsvolymen 2007 del 2- åtgärder vid misstanke om brott enligt ABL sid. 1112

(19)

finansiellt leasingavtal) i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa snarare än för

 Användning i produktionen eller tillhandahållandet av varor eller tjänster eller för administrativa ändamål, eller

 Försäljning i den löpande verksamheten.

Förvaltningsfastigheter ger upphov till kassaflöden som i stort sätt är oberoende av andra tillgångar som ett företag äger. Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen om dessa villkor uppfylls

 Det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med förvaltningsfastigheten kommer att komma företaget till del, och

 Anskaffningsvärdet på fastigheten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.³²

3.6 Redovisningens kvalitativa egenskaper

Egenskaper som gör informationen i de finansiella rapporterna värdefull för användarna, kallas kvalitativa egenskaper. De fyra viktigaste kvalitativa egenskaperna beskrivs nedan.

3.6.1 Begriplighet

Informationen i finansiella rapporter skall vara lätt begriplig för användaren. Det förutsätts att användaren har en rimlig kunskap om affärsverksamhet, ekonomi och redovisning samt att han/hon är beredd att studera informationen med rimlig noggrannhet. Viktig information skall inte utelämnas av de skäl att dem är svår begripliga för användaren.³³

3.6.2 Relevans

Informationen skall vara relevant om den är av någon nytta till användaren. Information är relevant om den påverkar användarens beslut genom att underlätta bedömningen av inträffade, aktuella och framtida händelser eller genom att bekräfta eller korrigera tidigare bedömningar.³⁴

32 Internationell redovisningsstandard i Sverige IFRS/IAS (2007) sid. 586, 588

(20)

3.6.3 Tillförlitlighet

Informationen skall vara tillförlitlig om den ska vara användbar. Information är tillförlitlig om den inte innehåller väsentliga felaktigheter och inte är vinklad. Användaren måste kunna förlita sig på att informationen är korrekt.³⁵

3.6.4 Jämförbarhet

Användaren måste ges möjlighet att jämföra olika företags finansiella rapporter med avseende på finansiell ställning och resultat samt förändringar i finansiell ställning. Av detta skäl måste värderingsprinciper och presentationstekniker för likartade transaktioner redovisas på ett likformigt sätt dels i ett och samma företag under en längre tid, dels i olika företag.

Användaren skall informeras om ändringar om så sker.³⁶

4. Empiri

___________________________________________________________________________

I detta kapital sammanfattas intervjusvaren från respondenterna. Viktiga delar av svaren för respektive fråga sammanfattas, detta för att ge läsaren en bra översyn över svaren och kan jämföra dem. Dessutom görs en kort beskrivning av företagen och förändringar i deras eget kapital och förändringar i balansräkningarna redovisas i tabellform.

________________________________________________________________

4.1 Sammanfattning av intervjuer

Har den nya standarden gjort det lättare eller försvårare när det gäller värdering av förvaltningsfastigheter? Har ni stött på några problem?

Hufvudstaden har inte stött på några problem med att redovisa i verkligt värde då de redan innan införandet av IAS40 redovisade i verkligt värde. Detta gjordes för att upplysa aktieägarna. Hufvudstaden tycker inte att det har blivit svårare att värdera enligt den nya standarden då företaget bland aannat anlitar externa experter som värderar tillgångarna.

FastPartner ansåg, liksom Hufvudstaden, att företaget inte har stött på några problem då

(21)

företaget rådfrågar med externa parter. Kungsleden värderade tillgångarna i verkligt värde redan innan IFRS infördes, både interna som externa värderingar gjordes. Kungsleden anser inte att det har blivit lättare eller svårare då värderingar hela tiden görs. Däremot anser HEBA att det har blivit svårare eftersom tidigare så bokförde företaget anskaffningskostnaden och gjorde planenliga avskrivningar. Den nya standarden har bidragit till att företaget är tvungna att förlita sig på extern part som värderar tillgångarna.

Har tillämpningen av denna standard varit kostsam för företagen?

Enligt Hufvudstaden var det inledningsviss kostsamt men det berodde inte enbart på IAS40 utan på hela IFRS-systemet. IFRS har bidragit till att företaget måste göra två bokslut, ett för koncernen och ett för moderbolaget, vilket kostar företaget extra pengar. Det har varit

kostsamt för alla företag, anser FastPartner. Kungsleden menar att kostnaderna har ökat då fler externa värderingar görs. Numera värderas alla fastigheter med hjälp av externa experter.

Enligt HEBA har IAS40 medfört extra kostnader för extern värdering.

Värderar ni i verkligt värde eller anskaffningsvärde?

Hufvudstaden, FastPartner, Kungsleden och HEBA värderar alla tillgångar i verkligt värde.

Kungsleden värderade tillgångar i verkligt värde redan innan IAS40 infördes men redovisade inte i verkligt värde.

Vad beror i så fall ert val på?

Anskaffningsvärde är svårare att tillämpa, enligt Hufvudstaden, då tillgångar undersöks i minsta detalj och verkligt värde blev mer hanterbar, då tillgångarna åskådliggörs bättre.

FastPartner valde att redovisa i verkligt värde då det blev en mer branschpraxis. Kungsledens val av metod berodde på att det verkliga värdet beskriver verksamhet bättre. Vidare anser Kungsleden att denna metod ger generellt en bättre bild av eget kapital. Metoden att värdera i verkligt värde ger den mest rättvisande bilden av fastighetsvärdet, enligt HEBA. HEBA anser även att om alla företag värderar enligt denna metod så blir det lättare att jämföra bolagen.

(22)

Skulle det göra någon skillnad om ni hade valt att värdera på det alternativa sättet?

Skillnaden är att i anskaffningsvärdet blir varje detalj viktig, enligt Hufvudstaden. Vilket är en orsak till att Hufvudstaden anser att denna metod inte är önskvärd. FastPartner anser att bilden av underhållskostnader teoretiskt skulle skiljas mellan metoderna. Kungsleden menar att skillnaden skulle bli i hur man gör avskrivningar. Enligt HEBA har man betalat för lite för vissa fastigheter vid anskaffningstillfället i och med att man köpte fastigheterna för ett antal för sedan. Av denna anledning har även verkligt värde blivit lägre.

Vilka nackdelar kan det finnas trots allt med denna standard?(Kritik mot standarden)

Hufvudstaden menar att nackdelen med standarden är att driftsnetto blir större än det verkliga resultatet, vilket kan vilseleda aktieägarna. Nackdelen med standarden är även att den ger en missvisande bild av resultatet då värdeförändringen skall tas med i balansräkningen och inte i resultaträkningen. FastPartner tycker att IAS40 har fler fördelar än nackdelar eftersom

standarden kommer att fortsätta att utvecklas med tiden. Det innebär att det kommer att blir både bättre och lättare att värdera fastigheterna enligt IAS40. Enligt IAS40 får inte företagen värdera fastigheterna i portfölj utan måste värdera dem styckvis. Den negativa kritiken som Kungsleden har på IAS40 är att fastigheter inte får säljas i portfölj utan måste säljas styckvis.

I IAS40 redovisas värdeförändringen i resultaträkningen, vilket har stor resultatpåverkan.

Enligt HEBA bidrar det till en större risk för utdelning av orealiserade vinster.

Hur har IAS40 påverkat förvaltningsfastighetsföretagens redovisning i allmänhet och ert företag i synnerhet?

Enligt Hufvudstaden är den stora skillnaden att balansomslutningen blivit större och av skattelagstiftningsskäl får inte IAS40 tillämpas i moderbolag. FastPartner anser att den stora skillnaden förekommer mellan anskaffningsvärdet och verkligt värde samt att intäkter och kostnader i balansräkningen är oförändrade. Standarden har påverkat Kungsleden gällande uppställning av resultat då de tidigare hade rearesultat i uppställning av resultatet men har nu ersatts av handelsnetto. Kungsleden har även påverkats av standarden då de tidigare hade fastigheterna som omsättningstillgångar. För HEBAs del var fastigheternas bokförda värde tidigare mycket lågt och IAS40 har haft en stor påverkan på bland aannat resultatet och eget kapital.

(23)

Vilka faktorer har varit av avgörande karaktär när det gäller förändring av EK?

Hufvudstaden anser att det som har varit av avgörande karaktär är posten för de orealiserade vinsterna samt säkringsredovisning i finansiella instrument. FastPartner, liksom

Hufvudstaden, menar att eget kapital påverkas av orealiserade värden. Vid varje värderingstillfälle kan värdet på fastigheterna gå upp eller ner. Kungsleden fick vid

övergången till IFRS år 2005 en justeringseffekt. Enligt HEBA är förändringen av eget kapital hänförligt till ändrade redovisningsregler för fastigheter.

Finns det politisk eller ekonomisk incitament att man byter denna standard i en snar framtid, t ex om 7-10 år?

Hufvudstaden anser att standarden inte kommer att bytas ut i framtiden. Då syftet med standarden är att det ska vara samstämning inom alla bolag i EU samt en harmonisering mellan EU och USA. FastPartner var inte säkra på om det kommer att ske ett byte i framtiden men menar dock att tanken med standarden är att företagen skall redovisa i verkligt värde.

Kungsleden anser att denna standard kommer att behållas trots att det förekommer brister med den och menar på att det inte finns så mycket alternativ till standarden. HEBA anser att det är svårt att se om det kommer att ske någon förändring inom de närmsta åren. HEBA menar även att IFRS är en anpassning till internationell redovisning som gäller alla börsbolag inom EU.

Vad har er företag för syn på denna standard?

Hufvudstaden tycker att syftet med standarden är i grunden bra eftersom det ges en möjlighet att jämföra bolagen och att det blir tydligare för läsare och aktieägare. Däremot anser

Hufvudstaden att man har tänkt alltför mycket teoretiskt vid utformningen av reglerna.

FastPartner tycker att det är en bra standard och att det underlättar för investerare och andra intressenter om alla företag värderar till verkligt värde. Kungsleden anser att IAS12 och IFRS3 ställer till det då skatter, fastigheter och redovisningsregler inte går ihop.

Skatteredovisningen blir problemet men hör inte till IAS40 egentligen. HEBA har både en positiv samt en negativ syn på standarden. Det positiva med IAS40 är att det har bland annat bidragit till en ökad jämförbarhet mellan bolagen. Det negativa med IAS40 är bland annat att resultatpåverkan är stor och detta på grund av orealiserade värdeförändringar.

(24)

4.2 Fakta om fastighetsbolagen samt redogörelsen av förändringar i EK

4.2.1 Brinova AB

Brinova Fastigheter AB bildades i december 2002 genom en sammanslagning av Fastighets AB Skånehus, Birsta Fastigheter AB och Peabs förvaltningsfastigheter. Koncernens mål är att skapa värden genom att förvärva, förädla, förvalta och försälja fastigheter. I Brinovas

fastighetsgrupp hör logistikfastigheter, andra kommersiella fastigheter samt

bostadsfastigheter. Brinovas mål är att verka i orter med ekonomisk tillväxt i södra och mellersta Sverige. Den 20 november noterades Brinovas B-aktie på Stockholmsbörsens O- lista.³⁷ Koncernen har för närvarande 81 helägda och 2 delägda dotterbolag eller joint ventures i Sverige.³⁸

Tabell 1

2003 2004 2005 2006

EK före justering 470 583,8 579,3 1 618,7

Justering 0 -4,5 -13,8 0

EK efter justering 541,5* 579,3 1 618,7** 2 673,8*

Källa: Brinovas årsredovisning 2004 sid. 43 & 2006 sid. 46

* Förändring beror på intjänade kapital etc. och inte på någon justering

** Förändring beror både på justering och intjänade kapital

Tabellen ovan visar de justeringar i eget kapital som har gjorts mellan åren 2003-2006.

Tabell 2

2004 2005 2006

Förvaltningsfastigheter, enligt tidigare principer 1 707,1 2 195,3 3 213,6

Justering 5,2 89,5 175,6

Förvaltningsfastigheter, enligt IFRS 1 712,3 2 284,8 3 389,2 Källa: Brinovas årsredovisning 2005 sid. 76 & 2006 sid. 70

37 http://www.brinova.se

38 http://www.brinova.se

(25)

Tabellen ovan visar justeringar i tillgångarns värde mellan 2004-2006. Tabellen visar även värdet av förvaltningsfastigheterna enligt tidigare principer och enligt IFRS.

4.2.2 Castellum AB

Castellums verksamhet bedrivs i en småskalig organisation bestående av sex dotterbolag, Eklandia Fastighets AB, Harry Sjögren AB, Briggen, Brostaden, Aspholmen Fastigheter AB och Corallen, som under egna namn och identiteter äger och förvaltar fastigheterna. Genom sin orts bestämda närvaro har bolagen goda och aktuella kunskaper om marknadsförutsättning och hyresutveckling inom sina

respektive verksamhetsområden.³⁹ Castellum är ett fastighetsbolag som har tillgångar till ett verkligt värde av ca 25 miljarder kronor. Castellums fastigheter har en total uthyrningsbar yta om ca. 2,8 miljoner kvadratmeter. Större delen av fastigheterna omfattar kommersiella lokaler. Castellum har förutsättningar för en långsiktigt god värdetillväxt.⁴⁰ Castellums fastighetsbestånd består enbart av svenska fastigheter inom Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Östra Götaland och Mälardalen.

Tyngdpunkten i fastighetsbeståndet finns i de tre storstadsregionerna nämligen Stockholm, Göteborg och Malmö. Fastighetsportföljen består av kommersiella fastigheter med lokaler för kontors-, butiks-, lager-, industri- och logistikändamål.⁴¹

Tabell 3

2003 2004 2005 2006

EK före justering 4 470 4 689 8 035 8 940

Justering 0 2 778 0 0

EK efter justering 4 689* 8 035** 8 940* 10 184*

Källa: Castellums årsredovisning 2005 sid. 56 & 2006 sid. 70

Tabell 4

39 http://www.castellum.se

(26)

2004 2005 2006 Förvaltningsfastigheter, enligt tidigare principer 18 878 20 409 23 176

Justering 571 861 1 062

Förvaltningsfastigheter, enligt IFRS 19 449 21 270 24 238 Källa: Castellums årsredovisning 2005 sid. 70 & 2006 sid. 82

Tabellen ovan visar justeringar i tillgångarnas värde mellan 2004-2006. Tabellen visar även värdet av förvaltningsfastigheterna enligt tidigare principer och enligt IFRS.

4.2.3 Klövern AB

Klövern startade sin verksamhet under våren 2002 innan dess var verksamheten inriktad på IT-konsulttjänster. Detta ledde till att aktien under knappt ett års tid från maj 2002 och framåt placerades på Stockholmsbörsens observationslista. Den 30 april 2003 åter noterades Klövern aktien på Stockholmsbörsen efter avklarad noteringsprövning. Ett intensivt arbete med att bygga en väl fungerande organisation inom såväl fastighetsskötsel som administration har pågåtts från 2003. Antalet fastigheter har ökat från 80 vid inledningen av 2003 till 205 den 31 december 2006. Under samma period har antalet medarbetare ökat från knappt 20 till 110.⁴² Klövern har tio avdelningar som sysslar med den dagliga förvaltningen av fastigheterna.

Avdelningarna är geografiskt placerades utifrån fastigheternas lokalisering, syftet är att finnas nära hyresgästen.⁴³

Klöverns affärsidé är att med lokal närvaro aktivt utveckla kommersiella fastigheter i större svenska städer.⁴⁴

Tabell 5

2003 2004 2005 2006

EK före justering 522,2 957,8 1 700,9 2 264,4

Justering 0 0 0 0

EK efter justering 957,8* 1 700,9* 2 264,4* 3 868,2*

Källa: Klöverns årsredovisning 2004 sid. 42, 2005 sid. 44 & 2006 sid. 52

42 http://www.klovern.se

(27)

Tabell 6

2004 2005 2006

Förvaltningsfastigheter, enligt tidigare principer 4 163 5 836 10 484

Justering 30 132 217

Förvaltningsfastigheter, enligt IFRS 4 193 5 968 10 701 Källa: Klöverns årsredovisning 2005 sid. 58 & 2006 sid. 66

4.2.4 Kungsleden AB

Kungsledens historia karaktäriseras av hög förändringstakt och en hög omsättningshastighet i fastighetsportföljen. Som en del av Retriva AB och Securum AB-koncernerna har Kungsleden haft i uppdrag att avveckla ett stort antal fastigheter. 500 fastighetsförsäljningar ägde rum mellan åren 1996-1997 till ett sammanlagt värde av cirka 4 600 Mkr. I december 1997 sålde den dåvarande huvudägaren, Agilia Holding AB, Kungsleden till ett antal institutionella investerare. Som en logisk följd av försäljningen ändrades affärsidén till att Kungsleden ska äga och förvalta fastigheter med långsiktigt hög och stabil direktavkastning.⁴⁵

Kungsleden börsnoterades 1999 under tiden hade Kungsleden fastigheter värt 5 Mkr med driftsnetto på 402 Mkr. Idag är fastighetsportföljen nästan fyra-fem gånger så stor – 23,1 miljarder kronor – och driftsnettot har ökat till 1 528 Mkr. Kungsleden har sedan början av 1999 förvärvat 1 030 fastigheter för 34,2 miljarder kronor och avyttrat 1 054 fastigheter.⁴⁶

Tabell 7

2003 2004 2005 2006

EK före justering 2 310,2 3 324,4 3 954,4 6 649,3

EK efter justering 3 324,4* 3 954,4* 6 649,3* 9 700,2*

Källa: Kungsledens årsredovisning 2004 sid.36 , 2005 sid.40 & 2006 sid. 42

45 http://www.kungsleden.se

(28)

Tabell 8

2004 2005 2006

Förvaltningsfastigheter, enligt tidigare principer 12 463 23 734,2 20 390,2

Justering 989 1 122,1 1 844,5

Förvaltningsfastigheter, enligt IFRS 13 452 24 856,3 22 234,7 Källa: Kungsledens årsredovisning 2005 sid. 28 & 2006 sid. 48

4.2.5 Hufvudstaden AB

Fastighetsaktiebolaget Hufvudstaden bildades 1915. företaget började snabbt expandera starkt. Under 1919 ägde Hufvudstaden 40 fastigheter i 37 dotterbolag. Hufvudstaden har fortfarande åtta av dessa fastigheter i sin ägo, bl.a. Biblioteksgatan 9, Birger Jarlsgatan 11 och 13 och Mäster Samuelsgatan 6. Dessa utgör grunden för marknadsområdet

Norrmalmstorg.⁴⁷

1932 gick Hufvudstaden i konkurs. Skandinaviska Banken tog över ägandet i

Hufvudstaden och bolaget rekonstruerades. 1937 bildade Skandinaviska Banken AB Custos i syfte att förvalta och utveckla bankens intressen i förvärvade företag.

Hufvudstaden börsintroducerades på Stockholms fondbörs 1938 och AB Custos var den störste ägaren.⁴⁸

I och med rekonstruktionen av Hufvudstaden 1933, tilldelades Hufvudstaden

aktiemajoriteten i AB Svensk Filmindustri (SF). 1970 blev SF ett helägt dotterbolag till Hufvudstaden och 1974 såldes film- och biografverksamheten till Dagens Nyheter. 1970 var året då Hufvudstadens internationella expansionen inleddes. Tillsammans med Ingenjörsvetenskapsakademin och Statsföretag byggdes Sweden Center i Tokyo.⁴⁹

46 http://www.kungsleden.se

47 http://www.hufvudstaden.se

(29)

Den utländska expansionen fortsatte under 1980-talet genom förvärvet av fastighetskoncernen Trans Match. 1996 uppgick det utländska beståndet till 16 fastigheter.⁵⁰

Tabell 9

2003 2004 2005 2006

EK före justering 4 791,4 7 616 8 139,8 8 614,7

Justering 0 0 -41 0

EK efter justering 7 616* 8 139,8* 8 614,7** 11 785,3*

Källa: Hufvudstadens årsredovisning 2004 sid. 47, 2005 sid.48 & 2006 sid. 50

2004 2005 2006

Förvaltningsfastigheter, enligt tidigare principer 14 720,5 15 076 14 761,3

Justering 279,5 1 200 2 647,5

Förvaltningsfastigheter, enligt IFRS 15 000 16 276 17 408,8 Källa: Hufvudstadens årsredovisning 2005 sid. 61 & 2006 sid. 64

Tabellen ovan visar justeringar i tillgångarnas värde mellan 2004-2006. tabellen visar även värdet av förvaltningsfastigheterna enligt tidigare principer och enligt IFRS.

4.2.6 Fabege AB

Wihlborgs Fastigheter startades av O P Wihlborg 1924. Företaget var sedan i familjens ägo i 60 år, till 1985, då det såldes till den Malmöbaserade koncernen Active.⁵¹

Under 1980-talet skapades Fabege av den ledande fastighetsaktörer, Birger Gustavsson. Hans initialer var ursprungligen en del av bolagsnamnet där Fabege stod för Fastighetsaktiebolaget Birger Gustavsson. Dagens Fabege har dock mycket lite med Birger Gustavssons skapelse att göra. Dåvarande Fabege förvärvades av Näckebro som i sin tur köptes av Drott. Drott delades

51 http://www.fabege.se

(30)

sedermera i två bolag, varav det ena gavs namnet Fabege. Detta bolag förvärvades i sin tur av Wihlborgs Fastigheter som 2005 bytte namn till Fabege. Dagens Fabege är följaktligen det tredje bolaget som bär namnet.⁵²

Fabege, som var verksamt under namnet Wihlborgs Fastigheter fram till maj 2005, är resultatet av ett stort antal fastighets- och bolagsaffärer. Klövern, Storheden, Näckebro, Balder och ”gamla” Fabege är några av de fastighetsbolag som, direkt eller indirekt, förvärvats under årens lopp och bidragit till skapandet av dagens Fabege.⁵³

Fabeges affärsidé är att vara inriktad på kommersiella fastigheter i Stockholmsregionen.

Fokus ligger på ett begränsat antal väl fungerande marknader med hög tillväxt. Fabege ska skapa värde genom förvaltning och förädling.⁵⁴

Kärnan i Fabege utgörs av kommersiella fastigheter och projekt i Stockholmsregionen.

Fabege strävar efter att samla fastigheterna i förvaltningseffektiva enheter. Udda objekt som ligger tydligt utanför dessa enheter ska avyttras.⁵⁵

2003 2004 2005 2006

EK före justering 6 182 6 411 11 330 10 727

Justering 0 0 -178 0

EK efter justering 6 411* 11 330* 10 727** 12 177*

Källa: Fabeges årsredovisning 2004 sid.58 , 2005 sid.40 & 2006 sid. 50

2004 2005 2006

Förvaltningsfastigheter, enligt tidigare principer 36 389 20 835 26 228

Justering -10 461 960

Förvaltningsfastigheter, enligt IFRS 36 379 21 296 27 188 Källa: Fabeges årsredovisning 2005 sid. 58 & 2006 sid. 62

(31)

4.2.7 FastPartner AB

ICA, Skandia och Skanska bildade 1987 fastighetsbolaget FastPartner under namnet

Fastighetspartner NF AB. Bolaget noterades på Stockholms Fondbörs O-lista 1994. År 1996 gick bolaget samman med det tidigare noterade Fastighetsaktiebolaget Landeriet.⁵⁶

Våren 2000 startade bolaget en riskkapitalrörelse med inriktning på varumärkesuppbyggnad, medicinsk teknik och informationsteknologi. Bokfört värde av denna rörelse uppgår till cirka 4 procent av FastPartners sammanlagda tillgångar. Bolaget bytte namn till FastPartner AB år 2000.⁵⁷

FastPartners strategi är att fokusera och koncentrera sitt fastighetsbestånd till

stockholmsregionen samt att prioritera kommersiella fastigheter före bostadsfastigheter.

Denna strategi har medfört att hela region Öst och bostadsfastigheterna i Göteborg sålts ut.

Försäljningarna har ökat möjligheterna att lyckas med denna strategi.⁵⁸

2003 2004 2005 2006

EK före justering 744,9 728,4 897,6 1 179,4

EK efter justering 728,4* 897,6* 1 179,4* 1 428,9*

Källa: FastPartners årsredovisning 2004 sid.42 , 2005 sid.30 & 2006 sid. 42

56 http://www.fastpartner.se/