MAGNOLIA BOSTAD. Fem vinstavräknade projekt Positiv guidance inför 2018 Starkare kassaflöde framgent KURS (SEK): 56,3 REMIUM EQUITY RESEARCH

Full text

(1)

2 129 1 mån (%) -5,7

Nettoskuld (MSEK) 1 865 3 mån (%) 1,9

Enterprise Value (MSEK) 3 994 12 mån (%) -37,8

Soliditet (%) 33,0 YTD (%) 12,6

Antal aktier f. utsp. (m) 37,8 52-V Högst 97,5 Antal aktier e. utsp. (m) 38,0 52-V Lägst 48,0

Free Float (%) 28,9 Kortnamn MAG

2016A 2017A 2018E 2019E

Omsättning (MSEK) 1 010 1 772 1 448 1 515

EBITDA (MSEK) 357 377 487 538

EBIT (MSEK) 355 375 486 537

EBT (MSEK) 265 266 364 418

Just. EPS (SEK) 5,84 5,11 7,92 9,90

DPS (SEK) 1,75 1,75 2,00 2,50

Omsättningstillväxt (%) 15,3 75,4 -18,3 4,6 Just. EPS tillväxt (%) 53,8 -12,6 55,0 25,1 Just. EBIT-marginal (%) 35,1 21,2 33,5 35,4

2016A 2017A 2018E 2019E

Just. P/E (x)* 16,5 9,8 7,1 5,7

P/BV (x) 3,7 1,6 1,5 1,3

EV/S (x) 4,6 2,1 2,6 2,5

EV/EBITDA (x) 13,0 10,0 7,8 6,9

EV/EBIT (x) 13,1 10,0 7,9 7,0

Direktavkastning (%) 1,8 3,5 3,6 4,4

* Notera att P/E är exklusive skatt KURSUTVECKLING

HUVUDÄGARE KAPITAL

Fredrik Holmström 56,4% 0,5638 56,4%

Andreas Rutili 7,7% 0,0774 7,7%

Länsförsäkringar Fonder 7,0% 0,0697 7,0%

Nordnet Pensionsförsäkring 4,2% 0 4,2%

LEDNING FINANSIELL KALENDER

Ordf. Fredrik Holmström 1Q-rapport

VD Fredrik Lidjan 2Q-rapport

vVD Erik Rune 3Q-rapport

CFO Fredrik Westin Marknadsvärde (MSEK)

BOLAGSBESKRIVNING

Analytiker: Markus Henriksson

markus.henriksson@remium.com, 08 454 32 11

2018-10-24 RÖSTER

• Positiv guidance inför 2018

• Starkare kassaflöde framgent

Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium, Holdings

Fem vinstavräknade projekt. Magnolia Bostad redovisade en rapport för det fjärde kvartalet som överlag var något sämre än vad vi räknade med. Trots det levererade bolaget ett väldigt starkt fjärde kvartal och bolagets bästa rörelseresultat hittills.

Under kvartalet avyttrades 427 lägenheter i Hyllie (REMe 430), 236 lägenheter i Fyren etapp 2 (REMe 240), två hotellaffärer om totalt 500 rum (REMe 500) samt ett vårdprojekt utanför Visby (REMe 2 stycken vårdprojekt). Omsättningen uppgick till 718 MSEK (124) och bruttoresultatet till 245 MSEK (38). Vi hade räknat med 749 MSEK respektive 292 MSEK. EBIT ökade till 230 MSEK (41) innebärande en avvikelse med 17% gentemot vår prognos om 278 MSEK. EPS uppgick till 4,26 SEK (0,25) där vårt estimat var 5,15 SEK, den största avvikelsen var ett lägre antal projektförsäljningar samt en högre förväntad projektmarginal från vår sida. Utdelningen föreslås att bli oförändrad om 1,75 SEK (1,75) där vi hade räknat med 2,00 SEK.

Positiv guidance inför 2018. Ledningen lyfte fram att de bör kunna genomföra 1-2 hotellprojekt per år. Därutöver ser de en hög efterfrågan på vårdboenden och bedömer att de långsiktigt ska kunna leverera fler än de 2-4 vårdboenden per år som bolaget tidigare har kommunicerat. I övrigt har Magnolia Bostad sett en svag ljusning på deras efterfrågan på bostadsrätter efter årsskiftet. Med stöd i projektportföljen, marknaden och bolagets positiva guidance avseende vårdboenden har vi reviderat upp antalet framtida avyttringar. Vi ser dock risk för att bostadsrättsefterfrågan dämpas igen och vi är numera än mer defensiva och har sänkt våra förväntningar avseende konvertering av hyresrätter till bostadsrätter. Trots höjda estimat avseende vårdboenden har våra sänkta antaganden avseende konverteringar en mer negativ påverkan på totalen.

Starkare kassaflöde framgent. Under 2018-2020e torde vi få se ett starkare kassaflöde från Magnolia Bostad än vad vi hitintills har fått erfara. Ledtiden från vinstavräkning till kassaflöde är cirka två till tre år och bolaget har cirka 1,5 miljarder SEK i fordringar från de institutioner som förvärvat projekt. Under kommande 12 månader beräknas fordringar uppgående till cirka 423 MSEK stärka kassaflödet.

Magnolia Bostad utvecklar och förädlar fastigheter med fokus på attraktiva lägen i främst storstadsområden. Bolagets process omfattar förvärv, finansiering, konceptutveckling, försäljning och byggnation.

Projektportföljen innehåller cirka 16429 byggrätter. 2018-04-27

2018-07-13 45

55 65 75 85 95 105

2017-02-24 2017-05-10 2017-07-24 2017-10-02 2017-12-11 2018-02-22

MAG OMXSPI (ombaserad)

(2)

1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A 1Q18E 2Q18E 3Q18E 4Q18E 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E

Omsättning 71 790 193 718 160 476 193 620 876 1 010 1 772 1 448 1 515 1 563

Rörelsekostnader -57 -664 -186 -488 -109 -329 -134 -390 -662 -655 -1 397 -961 -977 -1 030

EO-poster 0 0 0 0 0 0 0 0 153 0 0 0 0 0

EBITDA 14 126 7 230 51 147 59 230 367 357 377 487 538 533

Avskrivningar 0 0 0 0 0 0 0 0 -10 -2 -2 -2 -2 -2

EBIT 14 126 6 230 51 147 58 230 358 355 375 486 537 531

Finansnetto -23 -25 -29 -32 -31 -30 -30 -30 -50 -90 -109 -122 -119 -113

EBT -9 101 -23 198 21 116 28 199 308 265 266 364 418 418

Minoritet 1 -38 -2 -37 -2 -27 -7 -27 -19 -43 -72 -63 -42 -42

Skatt 0 0 0 0 0 0 0 0 -1 0 0 0 0 0

Nettoresultat -8 63 -25 161 19 89 21 172 288 222 194 301 376 376

EPS f. utsp. (SEK) -0,21 1,67 -0,63 4,26 0,49 2,36 0,55 4,55 8,32 5,87 5,16 7,95 9,95 9,95

EPS e. utsp. (SEK) -0,21 1,66 -0,63 4,24 0,49 2,35 0,54 4,53 8,08 5,84 5,11 7,92 9,90 9,91

Omsättningstillväxt Q/Q -43% 1013% -76% 272% -78% 197% -60% 221% N/A N/A N/A N/A N/A N/A

Omsättningstillväxt Y/Y -66% 82% -20% 479% 125% -40% 0% -14% 523% 15% 75% -18% 5% 3%

Just. EBITDA marginal 20% 16% 4% 32% 32% 31% 30% 37% 24% 35% 21% 34% 36% 34%

Just. EBIT marginal 20% 16% 3% 32% 32% 31% 30% 37% 23% 35% 21% 34% 35% 34%

Just. EBT marginal -13% 13% -12% 28% 13% 24% 14% 32% 18% 26% 15% 25% 28% 27%

MSEK 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E SEK 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E

Kassaflöde från rörelsen -90 -90 -291 -170 -166 -166 EPS 8,08 5,84 5,11 7,92 9,90 9,91

Förändring rörelsekapital -59 68 -326 250 343 473 Just. EPS 3,80 5,84 5,11 7,92 9,90 9,91

Kassaflöde löpande verksamheten -150 -22 -617 80 178 308 BVPS 21,6 26,3 30,8 37,0 44,4 51,8

Kassaflöde investeringar 0 -101 -13 164 -2 -2 CEPS -4,20 -0,58 -16,24 2,10 4,68 8,10

Fritt kassaflöde -149 -123 -630 244 176 305 DPS 1,00 1,75 1,75 2,00 2,50 2,50

Kassaflöde fin. verksamheten 305 437 332 -66 -245 -295 ROE 56% 25% 18% 23% 24% 21%

Nettokassaflöde 156 314 -298 178 -69 11 Just. ROE 56% 25% 18% 23% 24% 21%

Soliditet 41% 36% 33% 37% 42% 48%

AKTIESTRUKTUR 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E

5 6 7 7 7 7 Antal A-aktier (m) -

193 507 208 384 315 325 Antal B-aktier (m) 37,8

1 887 2 755 3 551 3 850 3 989 4 083 Totalt antal aktier (m) 37,8

770 998 1 171 1 406 1 687 1 969 +46 (0) 8 470 50 80

668 998 1 865 1 689 1 608 1 398 www.magnoliabostad.se

1 099 1 415 1 694 1 442 1 099 625

MSEK Utfall Förr Nu Förr Nu

749 718 1 678 1 448 1 715 1 515

EBIT 278 230 634 486 621 537

Just. EPS (SEK) 5,15 4,24 12,01 7,92 11,73 9,90

Omsättning -4%

-17%

-18%

###

RESULTATRÄKNING MSEK

BALANSRÄKNING BOLAGSKONTAKT

KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL

Magnolia Bostad Sturegatan 6

Box 5853 102 40 Stockholm MSEK

2018E Estimat

2019E Förändring

ESTIMATFÖRÄNDRINGAR 4Q 2017A

Källor: Bolagsrapporter, Remium Rörelsekapital

Immateriella tillgångar Likvida medel Totala tillgångar Eget kapital Nettoskuld

Förändring Skillnad

-12%

-14%

-16%

-14%

-23%

-34%

(3)

OMSÄTTNING & RÖRELSERESULTAT, Y/Y (MSEK) OMSÄTTNING & JUST.RÖRELSEMARG, Q/Q (MSEK)

TILLVÄXT & BALANSRÄKNING

OMSÄTTNINGSTILLVÄXT, Y/Y NETTOSKULD & NETTOSKULD/EBITDA

PROJEKTPORTFÖLJ Q/Q & ROE R12M

ANTAL BYGGRÄTTER I PROJEKTPORTFÖLJEN RETURN ON EQUITY (R12) -100

0 100 200 300 400 500 600

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000

2012A 2013A 2014A 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E

Omsättning EBIT

-80%

-50%

-20%

10%

40%

70%

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900

Q1A Q2A Q3A Q4A Q1A Q2A Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1E Q2E Q3E Q4E

2015 2016 2017 2018

Omsättning EBIT-marginal

-7X -5X -3X -1X 1X 3X 5X 7X 9X 11X

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000

2012A 2013A 2014A 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E

Nettoskuld (t.v.) Nettoskuld/EBITDA (t.h.) -80%

120%

320%

520%

720%

920%

1120%

Q1A Q2A Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1E Q2E Q3E Q4E

2016 2017 2018

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

Q4A Q1A Q2A Q3A Q4A Q1A Q2A Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1E Q2E Q3E Q4E

2014 2015 2016 2017 2018

Return on Equity 3516 4007 3918

4720 49035755 6230

1119011830 16170

1584816429

0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000

1Q15A 2Q15A 3Q15A 4Q15A 1Q16A 2Q16A 3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A

Antal byggrätter i portföljen

(4)

Ramavtal tillsammans med Slättö om minst 7 miljarder

SEK

Konvertering av hyresrättsprojekt till

bostadsrätter

Estimaten baseras på bolagets bedömda byggrätter MAGNOLIAS BEDÖMDA PRODUKTIONSSTARTER VS REMIUM

Vi ser goda förutsättningar för utveckling av

vårdboenden Magnolia Bostad har ett ramavtal tillsammans med Slättö som förbinder Slättö att förvärva

bostadsprojekt om minst 7 mdr SEK, som successivt kan komma att utökas till 14 mdr SEK.

Ramavtalet är inte villkorat finansiering och avtalet sänker således både marknads- och finansieringsrisken i verksamheten. Parterna har en gemensam intention att cirka 25% av bostäderna ska upplåtas som bostadsrätt. Rent praktiskt avyttrar Magnolia Bostad hyresrättsprojekt till Slättö som sedan produktionsstartas. Därefter undersöks möjligheten att sälja en del av bostadsbeståndet som bostadsrätter och vid lyckad exekvering delar Magnolia Bostad och köparen (främst institutioner) på uppsidan (vanligtvis 5 000-10 000 SEK/kvm högre än för motsvarande hyresrättsprojekt). Hyresrättsprojekt som kan komma att konverteras till bostadsrätter medför ingen ytterligare risk i all dess väsentlighet i och med att projektet redan är avyttrat.

Våra estimat bygger enbart på projekt som återfinns i Magnolia Bostads projektportfölj om 16 429 bedömda byggrätter. Vi antar att bolaget inte gör några bostadsrätter i egen regi, då uppskattningar om vad som kommer att bli hyresrätter respektive bostadsrätter är väldigt svårt att göra. Vi väljer att även vara defensiva avseende konverteringar från hyresrätter till bostadsrätter. Tidigare räknade vi med att cirka hälften av de projekt som ramavtalet med Slättö omfattar skulle konverteras till bostadsrätter. Oron på bostadsrättsmarknaden medför att vi numera är än mer konservativa i våra estimat. Dock ser vi fortsatt god potential i bolagets hyresrättsaffär men även för de nya tillskotten: vårdboenden och hotell. Magnolia Bostad har som ambition att, precis som tidigare, nå en projektmarginal om 10% för hyresrättsaffärer.

Därutöver är ambitionen 15% för hotellaffärer respektive 20% för vårdboenden. Den höga projektmarginalen för vårdboenden beror bland annat på bättre nyttjandegrad av area vid byggnation samt Regeringens investeringsstöd som täcker en del av byggkostnaden.

I grafen nedan till vänster illustreras Magnolia Bostads uppskattning av bedömda produktionsstarter och till höger återfinns våra estimat under prognosperioden. I våra estimat räknar vi med en successivt högre utvecklingstakt av hyresrätter och vi har höga förväntningar avseende vårdboenden. Vi finner stöd i projektportföljen, marknaden och tillsammans med bolagets guidance ser vi goda förutsättningar för utveckling av vårdboenden. I estimaten har vi även räknat med en hotellaffär per år och därtill skulle vi inte bli förvånade om bolaget genomför så kallade "Magnolia-affärer", företagsledningens egen benämning vilken innebär att alla moment i processen i princip sker simultant.

Källa: Bolagsrapporter Källa: Remium, bolagsrapporter

Bedömda produktionsstarter Magnolia Bostad Remiums estimat

1860 2030

3121

230

7092

734 126

226

72

273

300

275

90

0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000

2018 2019 2020 2021 TBD

Bostäder Vårdboenden Hotell

268 1344

2032

1663 1 605 1 830 2 000 60 506 354 300

500 250 300 275

209 92

4

0 500 1000 1500 2000 2500 3000

2014A 2015A 2016A 2017A 2018e 2019e 2020e Hyresrätter Vårdboenden Hotell Bostadsrätter

2594 2456 3622

2361 2484 2575 2227

302

(5)

Adj P/E (x) 2018e, Magnolia Bostad vs Peers Adj P/E (x) 2019e, Magnolia Bostad vs Peers

Andel byggrätter med detaljplan

STARK PROJEKTPORTFÖLJ

Källa: Remium, bolagsrapporter Källa: Remium, bolagsrapporter

Geografisk fördelning projektportfölj

Källa: Remium Nordic, Capital IQ Källa: Remium Nordic, Capital IQ

Bostäder, vård och hotell

Fler byggrätter i portföljen har detaljplan Magnolia Bostads projektportfölj innehöll 16 429 bedömda byggrätter vid utgången av 2017.

Projektportföljen består främst av bostäder, men även vårdboenden till följd av bolagets förvärv av Svenska Vårdfastigheter under 2017, samt hotell. I Q4 2017 avyttrades bolagets första vårdboende och hotell (i två hotellaffärer) och vi uppskattar den ökade riskspridning som de två nya segmenten medför. Magnolia Bostad har guidat upp från tidigare 2-4 vårdprojekt per år medan målet avseende hotell kvarstår på 1-2 affärer per år. Noterbart är att Magnolia Bostad numera inte pressmeddelar affärer under 250 MSEK, vilket framförallt påverkar transparensen för bolagets möjliga vårdaffärer då de vanligtvis är av mindre karaktär.

Cirka 11% av byggrätterna i projektportföljen har detaljplan vid utgången av 2017.

Lagakraftvunnen detaljplan har tidigare varit flaskhalsen i Magnolia Bostad, framförallt under 2017, men det ser bättre ut under prognosperioden. I takt med att en högre andel av bolagets projekt har vunnit laga kraft bör det även finnas möjlighet till högre projektmarginaler i och med att Magnolia Bostad har tagit utvecklingsrisk. Vi väljer dock att vara försiktiga i vår prognosläggning.

0 2 4 6 8 10 12

Oscar Properties

Tobin Properties

Bonava JM Magnolia

Bostad (REMe) P/E 2018e (X) Average (X)

11%

89%

Detaljplan Ej Detaljplan

58%

24%

11%

7%

Storstockholm

Öresundsregionen och Göteborg Övrigt

Uppsala 0

2 4 6 8 10 12

Oscar Properties

Tobin Properties

Bonava JM Magnolia

Bostad (REMe) P/E 2019e (X) Average (X)

(6)

2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E CAGR L3Y L5Y

876 1010 1772 1448 1515 1563 nmf nmf

358 355 375 486 537 531 nmf nmf

8,08 5,84 5,11 7,92 9,90 9,91 nmf nmf

AVG. L3Y L5Y

22,1 16,5 9,8 7,1 5,7 5,7 16,1 nmf

P/FCF (x) neg. neg. neg. 8,8 12,2 7,0 nmf nmf

P/BV (x) 3,9 3,7 1,6 1,5 1,3 1,1 3,1 nmf

4,1 4,6 2,1 2,6 2,5 2,3 3,6 nmf

16,6 13,0 10,0 7,8 6,9 6,6 13,2 nmf

17,4 13,1 10,0 7,9 7,0 6,6 13,5 nmf

ROA (%) 21,5% 9,6% 6,2% 8,1% 9,6% 9,3% 12,4% nmf

ROE (%) 56,3% 25,1% 17,9% 23,3% 24,3% 20,6% 33,1% nmf

29,9% 17,2% 13,1% 14,4% 15,1% 14,6% 20,0% nmf

ROC (%) 33,1% 20,7% 14,9% 15,8% 16,8% 16,0% 22,9% nmf

-5% -3% -33% 11% 8% 14% -13,8% nmf

1% 2% 4% 4% 4% 4% 2,2% nmf

35,6 38,0 38,0 38,0 38,0 38,0 2903 3640 1891 2129 2129 2129 3 570 4 638 3 756 3 819 3 738 3 527

Adj. P/E (x) EV/EBIT (x)

HISTORISKA NYCKELTAL

EV/RENT (x) Omsättning EBIT

EPS e. utsp. (SEK)

EV/NOI (x) Adj. P/E (x)

EV/EBIT (x)

ROCE (%)

FCF YIELD (%) DIV. YIELD (%)

No. of shares (m) Market Cap (MSEK) EV (MSEK)

*Medel = 16,1 *Medel = 13,5

*Medelvärdet baserat på historiska nyckeltal 0

5 10 15 20 25 30

Average

0 0,5 1 1,5 2 2,5

Average 0

5 10 15 20 25

2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E Adj. P/E (x) Medel

0 5 10 15 20

2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E EV/EBIT (x) Medel

(7)

Mål att producera ~3 000 bostäder från och med 2018

Stark projektportfölj med tydlig förädlingsprocess

Magnolia Bostad utvecklar effektiva, attraktiva och funktionella nya boenden, såväl hyresrätter som bostadsrätter, hotell och vårdboenden, i attraktiva lägen i Sveriges tillväxtorter. Arbetet styrs av en helhetssyn där verksamheten bedrivs på ett sätt som främjar en långsiktigt hållbar samhällsutveckling.

Magnolia Bostad bildades 2009 med målsättningen att skapa moderna hem och bostadsmiljöer genom smarta funktioner och en tilltalande arkitektur. 2012 blev bolagets första projekt inflyttningsklara i Skåne, Nyköping, Stockholm, Lidingö och Nacka. Först 2013 etablerades hyresrättsutveckling som sedermera har kommit att bli bolagets kärnaffär.

Magnolia Bostad har en projektportfölj som primärt är belägen i Storstockholm, Uppsala, Öresundsregionen och Göteborg. Under de senaste åren har bolaget varit aktiva på transaktionsmarknaden, byggt upp en betydande projektportfölj och blivit en av de större bostadsutvecklarna i Sverige. Magnolia Bostad söker aktivt efter nya investeringar, deltar i kommunala markanvisningar och en typisk förvärvs- och finansieringsledtid uppgår till cirka 3-6 månader från start till mål. Efter genomfört fastighetsförvärv pågår sedan projektutveckling i cirka 3-24 månader. Bland annat genomförs marknads- och målgruppsanalys, utformning av detaljplan, konceptutveckling och upphandling av bostadsproduktion. När projektutvecklingen är färdigställd börjar försäljningsfasen som pågår i cirka 1-6 månader. Då Magnolia Bostad sedermera avyttrar projekt påbörjas byggnationsfasen som sträcker sig under 12- 24 månader. Det är således en lång kedja att förädla ett projekt från förvärv av råmark eller en befintlig fastighet. Då bolaget behärskar hela värdekedjan medför det att Magnolia Bostad är en konkurrenskraftig aktör på bostadsutvecklingsmarknaden.

Magnolia Bostads övergripande mål är att som medelstor bostadsutvecklare långsiktigt uppnå högre lönsamhet än jämförbara bolag i branschen, med en försvarbar risk.

Strategin är att 90% av projektportföljen kommer utvecklas till hyresrätter och 10% som bostadsrätter i egen regi. Av de utvecklade hyresrätterna är målsättningen att 25%

sedermera konverteras från hyresrätter till bostadsrätter i samarbete med köparen. Från och med 2018 är målet att årligen produktionsstarta 2 700 hyresrätter, varav 675 bostäder konverteras till bostadsrätter, 300 bostadsrätter i egen regi, 4 vårdboenden och 1 hotell.

Magnolia Bostad bildades 2009

En av de större bostadsutvecklarna i

Sverige

Konkurrenskraftig aktör på bostads- utvecklingsmarknaden

(8)

DISCLAIMER - www.introduce.se/analys/disclaimer

Gynnsam marknad

Stabilitet i affärsmodellen

Soliditeten ska vara över eller lika med 30%

Projektportföljen är en rörlig massa

255 av 290 kommuner har bostadsbrist

Två kundkategorier:

institutionella investerare respektive privatpersoner

Bostadsmarknaden är relativt övriga fastighetssegment mer stabil

Magnolia Bostad utvecklar inte på spekulation

Använder sig av stora byggbolag för bostadsproduktion Genom att balansera hyresrätts-, bostadsrätts-, vård- och hotellproduktion uppnår

Magnolia Bostad en hög stabilitet i sin affär. Överlag är risken högre i en bostadsrättsutveckling än i en hyresfastighetsutveckling även om riskerna i båda projekten minimeras av att exempelvis inte bygga på spekulation. Detta innebär att Magnolia Bostad säkerställer att det finns en efterfrågan innan projektet inleds och således ställer höga krav på andelen försålda bostäder. Vid en hyresrättsaffär innebär detta att ett slutgiltigt avtal ska ha träffats med en fastighetsägare innan projektet inleds.

Samtidigt minimerar Magnolia Bostad byggkostnadsrisken då företaget använder sig av totalentreprenad med fast pris. Bland annat använder sig bolaget ac NCC, Veidekke, Skanska och PEAB vid bostadsproduktion.

Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic Holding AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium.

Projektportföljen är en rörlig massa där antingen detaljplanearbete, konceptutveckling eller byggnation pågår. Under 2015, 2016 och 2017 såldes ca 1 600, 2 100 och 2 200 enheter och resterande del av projektportföljen förväntas avyttras relativt jämt fördelat under de kommande åren.

Totalmarknaden för bostadsutveckling i Sverige är gynnsam. Boverket har gjort beräkningen att det råder bostadsbrist i 255 av 290 kommuner, där antalet kommuner med bostadsbrist även är ökande. Från 2015 och fram tills 2025 bedöms behovet vara 600 000 bostäder varav drygt hälften, 320 000, bedöms behövas redan 2020 vilket innebär en genomsnittlig årstakt om 80 000 bostäder under de närmaste fyra åren.

Orsaken till de höga nivåerna är dels den förväntade befolkningsökningen framöver och dels att byggandet de senaste åren inte ökat i tillräcklig omfattning för att svara mot behoven. Preliminärt färdigställdes och påbörjades cirka 46 000 bostäder respektive 67 000 bostäder under 2016, inräknat tillskott genom ombyggnader.

Magnolia Bostad vänder sig till två kundkategorier: institutionella investerare som förvärvar en hyresfastighet respektive privatpersoner som köper en bostadsrätt.

Merparten av Magnolia Bostads produktion består av utveckling av hyresrätter där slutkunden ofta är en institution som investerar i fastigheter. Dessa transaktioner bygger exempelvis på att Magnolia Bostad och berörd part har ingått ett avtal om ett antal projekt redan i förväg. Sett över ett decennium är den genomsnittliga totalavkastningen på bostäder 9,20 %, vilket är högst bland samtliga fastighetsslag. Bostadsmarknaden är samtidigt relativt övriga fastighetsdelmarknader något mer stabil och har historiskt klarat marknadsnedgångar något bättre än övriga tillgångsslag. Adderas ett lågt ränteläge till detta borgar det för en fortsatt god efterfrågan från institutionerna på Magnolia Bostads produkter. För centralt belägna fastigheter i de bästa lägena i Stockholm och Göteborg har direktavkastningskravet gått ner de senaste åren, vilket signalerar för en fortsatt god marknad.

Magnolia Bostads finansiella mål är att räntabiliteten på eget kapital ska uppgå till minst 30% i genomsnitt 2017-2020 och cirka 20% därefter. Målsättningen för bolagets soliditet är över eller lika med 30%. Långsiktigt ska Magnolia Bostad dela ut upp till 25% av resultatet efter skatt fram till 2020 och därefter en ökande andel.

Finansiell målsättning

Figur

Updating...

Referenser

Updating...

Relaterade ämnen :