Delårsrapport januari-september 2013
I Berga, Helsingborg, pågår nyproduktion av en logistikanläggning om 9 700 kvm.
Delårsrapport januari-september 2013
Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 38 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler.
Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg (inkl Borås, Halmstad), Öresundsområdet
(Malmö, Lund, Helsingborg, Köpenhamn), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo, Växjö).
Castellum är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.
Hyresintäkterna för perioden januari-september 2013 uppgick till 2 431 Mkr (2 285 Mkr motsvarande period föregående år).
Förvaltningsresultatet uppgick till 1 015 Mkr (953), motsvarande 6,19 kronor (5,81) per aktie, en förbättring med 7%.
Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 301 Mkr (56) och på derivat till 440 Mkr (–83).
Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 405 Mkr (714), motsvarande 8,57 kronor (4,35) per aktie.
Nettoinvesteringarna uppgick till 874 Mkr (1 536) varav 1 145 Mkr (886) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 185 Mkr (903) förvärv och 456 Mkr (253) försäljningar.
2013 jan-sept
2012 jan-sept
2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004
Förvaltningsresultat, kr/aktie 6,19 5,81 7,65 7,15 6,96 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00 4,52 Förändring föregående år +7% +7% +7% +3% +1% +16% +5% +5% +8% +11% +11%
Resultat efter skatt, kr/aktie 8,57 4,35 8,98 4,34 11,98 0,98 – 4,04 9,07 10,21 7,89 5,59 Förändring föregående år +97% –1% +107% –64% +1 122% pos. neg. –11% +29% +41% +108%
Utdelning, kr/aktie 3,95 3,70 3,60 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62 2,38
Förändring föregående år +7% +3% +3% +11% +5% +5% +9% +11% +12%
Fastighetsvärde, Mkr 37 505 35 433 36 328 33 867 31 768 29 267 29 165 27 717 24 238 21 270 19 449 Nettoinvesteringar, Mkr 874 1 536 2 545 1 908 1 279 1 129 2 710 2 559 1 823 889 774
Belåningsgrad 52% 52% 53% 51% 50% 52% 50% 45% 45% 45% 45%
Henrik Saxborn, VD Castellum
Marknadskommentarer
Svensk ekonomi
Som väntat blev BNP-tillväxten i Sverige svag andra kvartalet och ökningstalet på årsbasis beräknas uppgå till knappt 1%.
Det är fortsatt hushållen och offentlig konsumtion som står för det största positiva bidraget medan investeringar och export bidrar negativt till utvecklingen.
Både Konjunkturinstitutet och Riksbanken delar dock upp- fattningen att konjunkturåterhämtningen tar fart mot slutet av 2013. För att ge stöd åt konjunkturuppgången och bidra till att infl ationsförväntningarna stiger mot målet om 2%, valde Riksbanken att lämna reporäntan oförändrad vid sitt möte i september. Riksbankens bedömning är att reporäntan lämnas oförändrad på dagens låga nivå i ytterligare ett år.
Makroindikatorer
Arbetslöshet 7,3% (augusti 2013)
Infl ationstakt 0,1% (sept 2013 jämfört med sept 2012) BNP-tillväxt 0,1% (kv 2 2013 jämfört med kv 2 2012)
Källa: SCB
Fastighetsmarknad
Fastighetsmarknaden präglas av stabilitet med stark inhemsk efterfrågan. Transaktionsvolymen under perioden uppgick till 65 miljarder kronor (65), varav de svenska aktörerna står för ca 90% (80%). De kommersiella fastigheternas andel av volymen ligger i nivå med föregående kvartal och utgör 65% (70%).
Vidare kan en ökande aktivitet utanför storstäderna kontstateras även under tredje kvartalet.
Castellums bedömning är att efterfrågan är fortsatt god inom samtliga marknader och segment samt att prisbilden överlag är stabil. För centrala Stockholm och Göteborg kan dock en viss värdeuppgång noteras.
Ränte- och kreditmarknad
Volatiliteten på räntemarknaden har under perioden tidvis varit stor, vilket främst förklaras av oro för och konsekvenser av aktiviteter vidtagna av världens centralbanker. Den under- liggande trenden är dock stigande långa räntor. Förväntning- arna på marknaden är att den korta räntan kommer att kvarstå på en låg nivå ytterligare en tid.
Tillgången till krediter bedöms som god men det råder fort- satt osäkerhet kring framtida regelverk och dess påverkan på kreditmarknaden.
Jag kan konstatera att Castellum har inlett andra halvan av 2013 starkt. Förvaltningsresultatet har fortsatt att utvecklas positivt och tillväxten uppgick till 9% isolerat för tredje kvartalet.
Intäkterna har för årets första nio månader ökat med drygt 6% jämfört med föregående år, vilket bör ställas i relation till den svaga BNP-tillväxten och den närmast obefi ntliga infl ationen. Kostnaderna har stigit med 5%, något som framförallt beror på ökad fastighetsskatt, som till största delen vidaredebiteras, samt höga vinterkostnader under första halvåret.
Finansnettot har påverkats positivt med 35 Mkr till följd av en lägre genomsnittlig räntenivå, vilken under perioden uppgick till 3,7%.
Sammantaget ger detta en tillväxt i förvaltningsresultatet för årets tre första kvartal om 7% till 6,19 kr per aktie.
En viktig indikator på framtida tillväxt är nettouthyr- ningen. Castellums organisation har hittills under 2013 tecknat 191 nya kontrakt, vilket skapat en positiv nettouthyrning om 81 Mkr där projekten fortsatt står för den största andelen.
Castellum har påbörjat ytterligare tre fullt uthyrda projekt i Göteborg, Linköping och Stockholm. I Göteborg bygger Castellum en logistikanläggning med närhet till Landvetter fl ygplats medan vi i Linköping deltar i utvecklingen av den nya stadsdelen Djurgården genom nybyggnation av handelsytor. I Stockholm fortsätter Castellum utvecklingen i Smistaområdet genom nybyggnation av en handelsfastighet.
Dessa projekt är uthyrda med långa hyresavtal.
Utöver utveckling av nya projekt har Castellum under perioden även förvärvat fastigheter för ett värde om 185 Mkr och sålt 12 fastig- heter för ett värde om 472 Mkr. Försäljningarna har genomförts med god vinst, vilket delvis beror på att vi
säljer fastigheter i områden som kommer att utvecklas till bostäder och infrastruktur.
Försäljningar såväl som förvärv kombinerat med projektvinster gör att Castellum idag äger fastigheter till ett värde av 38 miljarder och har en belåningsgrad om 52%. Jag kan med glädje konstatera att vi haft möjlighet att emittera ytterligare 1 miljard kr i obligationer till goda villkor under tredje kvartalet. Detta tillsammans med en stark balansräkning och god intjäning ger Castellum goda möjligheter till till framtida investeringar för både befi ntliga och nya kunder.
Henrik Saxborn Verkställande Direktör
Hyresmarknad
Efterfrågan på såväl nyproducerade som befi ntliga lokaler är på en bra nivå och hyresnivåerna är fortsatt stabila. Mönstret är det- samma i samtliga Castellums orter, dock med viss lokal variation hänförlig till marknadsvakans och kategori. Efterfrågan är generellt sett starkare på logistik- och kontorsfastigheter än butik.
Kunder och organisation
Castellums kunder speglar svensk ekonomi Castellum har ca 4 600 kommersiella kontrakt med god riskspridning på såväl geografi och lokaltyp som kontrakts- storlek, förfallotid och bransch där kunden verkar. Castellums enskilt största kontrakt svarar för ca 2% av de totala hyres- intäkterna.
Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas för- väntningar. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning, Nöjd Kund Index. Senaste mätningen, som innefattade kontor, lager, industri samt butik, visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum.
Hyresavtal
Hyresavtalen för lokaler har olika avtalslängd, men är vanligtvis 3-5 år med en uppsägningstid om 9 månader.
Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, en index- klausul innebärande en årlig förändring av hyran med viss procentsats eller kopplat till infl ationen samt ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnader avseende värme, kyla och fastighetsskatt.
Decentraliserad och småskalig organisation Castellums verksamhet bedrivs i en småskalig organisation bestående av sex helägda dotterbolag som under egna varu- märken äger och förvaltar fastigheterna. Genom de lokalt förankrade dotterbolagen uppnås dels närhet till kunden, dels goda kunskaper om marknadsförutsättning och hyres- utveckling inom respektive marknadsområde.
Affärsidé
Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighets- beståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyres- gästernas behov.
Mål
Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassafl öde, vilket tillsammans med en låg fi nansiell risk ger förutsätt- ningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.
Målet är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighets- värdet, vilket för närvarande motsvarar ca 1 800 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresul- tatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%.
Försäljning av fastigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning. I den operativa verksamheten skall fort- löpande fokuseras på förbättrad produktivitet och effektivitet.
Strategi för finansiering
Kapitalstruktur
Castellum skall ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.
Förvärv och överlåtelse av egna aktier skall kunna ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapital- behov och som likvid eller för fi nansiering av fastighets- investeringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.
Utdelning
Minst 50% av förvaltningsresultat före skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsoliderings- behov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelningstillväxten kommer därmed följa tillväxten i förvaltningsresultatet.
Aktie- och kreditmarknaden
Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrens- kraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet.
Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovis- ning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.
Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börs- noterade fastighetsbolagen i Sverige.
Förvaltningen sker i princip uteslutande med egen personal och i de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kund- bemötande, service, etik och miljöhänsyn.
Dotterbolag med starka varumärken
Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 40-tal med- arbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 2-4 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en ut- hyrare och 3-8 fastighetsansvariga där samtliga har kund- kontakt. Den platta organisationen medför korta besluts- vägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation.
Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad.
Engagemang i de lokala marknaderna
Castellums dotterbolag är engagerade i det lokala närings- livet genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums dotterbolag även med kommun och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling.
Medarbetare
Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra medarbetare bl a genom att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte.
Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts regelbundet och undersökningen som genomfördes 2013
visar ett fortsatt högt index, 86 på en 100-gradig skala, vilket innebär att medarbetarna trivs med sin arbetssituation och har ett högt förtroende för företaget och dess ledning.
Castellumkoncernen har ca 265 anställda.
Moderbolag
Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (t ex koncernrapportering och aktiemark- nadsinformation) och kreditmarknaden (t ex upplåning och fi nansiell riskhantering) samt övergripande IT/IS- strategier och personalfrågor. Castellum AB har 19 med- arbetare.
Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten.
Ansvarsfullt företagande
Castellum arbetar sedan 1995 med hållbarhetsfrågor vilket innebär att utveckla fastighetsbeståndet på de orter där dotterbolagen verkar, gemensamma värderingar gällande agerande mot medarbetare, kunder och samarbetspartners samt ett aktivt miljöarbete.
Miljöarbetet fokuseras på att effektivisera energi- användningen och förbättra fastigheternas miljöstatus.
Sedan de koncerngemensamma målen sattes år 2007, vilka innebär att energiförbrukningen skall minska minst 1% per kvm och år samt att koldioxidutsläppen skall minska minst 2,5% per kvm och år, har en minskning med totalt 17%
respektive 26% uppnåtts.
All nyproduktion är miljöklassad enligt något av miljö- certifi eringssystemen Green Building, Miljöbyggnad, Breeam eller Leed. Castellum äger 97 st av Sveriges totalt 312 Green Building-klassade byggnader, en Breeam- certifi erad byggnad samt en byggnad som är certifi erad i enlighet med ”Miljöbyggnad”.
Castellums 4 hörnstenar Kassafl ödesfokus
- Kassafl öde, d v s förvaltningsresultat per aktie, med mål om årlig tillväxt om minst 10%
- Nettoinvesteringar om minst 5% av fastighetsvärdet per år
Kommersiella fastigheter i fem tillväxtregioner
- Lokaler för kontor/butik och lager/industri
- Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive ort
Kundfokus genom lokala organisationer
- Decentraliserad och småskalig organisation - Egen förvaltningspersonal
- Regelbunden mätning av kund- och medarbetarnöjdhet - Miljöarbete med fokus på energibesparingar
Stark balansräkning med låg fi nansiell och operationell risk
- Belåningsgrad varaktigt ej över 55%
- Räntetäckningsgrad minst 200%
- Geografi sk spridning och olika lokaltyper - Många hyresavtal i olika branscher
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och fi nansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år.
För defi nitioner se www.castellum.se
Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive värdeföränd- ringar och skatt, uppgick för perioden januari-september 2013 till 1 015 Mkr (953), motsvarande 6,19 kr (5,81) per aktie - en förbättring med 7%. Förvaltningsresultatet rullande fyra kvartal uppgick till 1 317 Mkr (1 237) motsvarande 8,03 kr per aktie (7,54) - en ökning med 6%.
Under perioden uppgick värdeförändringar på fastigheter till 301 Mkr (56) och derivat till 440 Mkr (–83). Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 405 Mkr (714) mot- svarande 8,57 kr (4,35) per aktie.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 2 431 Mkr (2 285).
För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genom- snittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 268 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 759 kr/kvm.
Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 1% mot föregående år.
Detta är främst en effekt av indexuppräkningar och kan jämföras med den för branschen sedvanliga index- klausulen (oktober till oktober) som uppgick till 0,4%
för 2013. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger ett visst skydd mot defl ation samt en högre indexuppräkning än sedvanlig indexklausul i en låginfl atorisk miljö.
Förvaltningsresultat per aktie
Nettouthyrning
Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad
Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,4% (88,5%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 464 Mkr (437).
I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 11 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal.
Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 265 Mkr (235), varav 74 Mkr (53) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation.
Uppsägningarna uppgick till 184 Mkr (192), varav 19 Mkr (24) avsåg konkurser och 9 Mkr (17) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd.
Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till 81 Mkr (43), medan den för tredje kvartalet isolerat uppgick till 19 Mkr (30). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.
Intäkter, kostnader och resultat
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 819 Mkr (753) mot- svarande 303 kr/kvm (293). Ökningen beror dels på högre kostnader om ca 35 Mkr avseende främst snöröjning och ett kallare första halvår jämfört med föregående år, dels på högre fastighetsskatt till följd av höjda taxeringsvärden om i genomsnitt 10%. Merparten av fastighetsskatten vidare- debiteras dock hyresgästerna varför resultatpåverkan blir marginell.
Förbrukningen vad avser uppvärmning har under perioden beräknats till 104% (93%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.
Fastighetskostnader, kr/kvm Kontor/
butik Lager/
industri Totalt
2013 Totalt
2012
Driftskostnader 195 122 161 154
Underhåll 42 23 33 36
Tomträttsavgäld 7 6 7 7
Fastighetsskatt 69 21 46 44
Direkta fastighetskostnader 313 172 247 241 Uthyrning & fast.adm. (indirekta) – – 56 52
Totalt 313 172 303 293
Föregående år 306 166 293
Centrala administrationskostnader
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 67 Mkr (66). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 6 Mkr (8).
Räntenetto
Räntenettot uppgick till –530 Mkr (–513). Den genom- snittliga räntenivån har varit 3,7% (4,0%).
Finansnettot har påverkats positivt med ca 35 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 0,3%-enheter.
Värdeförändringar
Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 301 Mkr (56) och består av ca 175 Mkr hänförligt till främst projektvinster men även förvärv, ca 45 Mkr hänförligt till omvärdering av enskilda fastigheter avseende såväl kassa- fl öde, avkastningskrav som byggrättsvärde samt ca 80 Mkr hänförligt till försäljning av 12 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 456 Mkr efter avdrag för bedömd upp- skjuten skatt och omkostnader om totalt 16 Mkr. Under- liggande fastighetspris som således uppgick till 472 Mkr, översteg senaste värdering om 376 Mkr med 96 Mkr, vilket främst beror på försäljning av fastigheter med ändrad användning såsom infrastruktur och framtida bostads- utveckling.
En generellt sett stabil efterfrågan och prisbild har inneburit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen under perioden.
Räntederivatens värde har, främst på grund av föränd- rade långa marknadsräntor, ändrats med 441 Mkr (–85).
Värdet på Castellums valutaderivat, vars syfte är att valuta- säkra investeringen i Danmark, har under perioden ändrats med –2 Mkr (16) där den effektiva delen i värdeföränd- ringen om –1 Mkr (14) redovisas i övrigt totalresultat.
Skatt
Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg.
Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.
Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 857 Mkr (1610). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skatte- mässiga värde med 18 272 Mkr (17 412), varav 830 Mkr är hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s 3 649 Mkr (3 310).
Castellum har ingått överenskommelse om s k Fördjupad samverkan med Skatteverket. Castellum har inga pågående skattetvister.
Skatteberäkning 2013-09-30
Mkr
Underlag aktuell skatt
Underlag uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat 1 015
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar – 496 496
ombyggnationer – 296 296
Övriga skattemässiga justeringar – 8 6
Skattepliktigt förvaltningsresultat 215 798
Försäljning fastigheter 151 – 229
Värdeförändring fastigheter – 221
Värdeförändring derivat 440 –
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 806 790 Underskottsavdrag, ingående balans – 1 610 1 610 Underskottsavdrag, utgående balans 857 – 857
Skattepliktigt resultat 53 1 543
Därav 22% aktuell / uppskjuten skatt – 12 – 339
Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till Stor- göteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 73% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.
Det kommersiella beståndet består av 65% kontors- och butiksfastigheter och 31% lager- och industrifastigheter.
Fastigheterna är belägna från citylägen (förutom Storstock- holm från närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4% består av projekt och mark.
Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 750 tkvm och pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1,3 miljarder kr.
Investeringar
Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedan.
Förändring av fastighetsbeståndet Värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2013 36 328 635
+ Förvärv 185 9
+ Ny-, till- och ombyggnation 1 145 –
– Försäljningar – 376 – 11
+/– Orealiserade värdeförändringar 221 –
+/– Valutakursomräkning 2 –
Fastighetsbestånd 30 september 2013 37 505 633
Under perioden har investerats för totalt 1 330 Mkr (1 789), varav 1 145 Mkr (886) avser ny-, till- och ombyggnation och 185 Mkr (903) avser förvärv. Av de totala investering- arna avser 414 Mkr Storgöteborg, 264 Mkr Mälardalen, 242 Mkr Öresundsregionen, 233 Mkr Storstockholm och 177 Mkr Östra Götaland.
Efter försäljningar om 456 Mkr (253) uppgick netto- investeringen till 874 Mkr (1 536).
Helsingborg
Malmö Lund
Halmstad Växjö
Värnamo Storgöteborg
Borås
Jönköping Örebro
Västerås Uppsala
Storstockholm
Linköping
Köpenhamn
Fastighetsbestånd
Fastighetsinvesteringar netto
Fastighetsvärde Interna värderingar
Castellum fastställer verkligt värde på fastigheterna genom interna värderingar. Dessa baseras på en 10-årig kassa- fl ödesmodell med individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering.
Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 1 045 kr/kvm. För att kvalitetssäkra de interna värderingarna görs vid varje årsskifte en extern värdering av drygt 50% av beståndet.
Skillnaden mellan de interna och externa värdena har historiskt varit små.
Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighets- värdet vid periodens utgång till 37 505 Mkr (36 328), mot- svarande ca 10 170 kr/kvm.
Genomsnittlig värderingsyield
(exkl. projekt/mark och byggrätter) Mkr
Driftsöverskott fastigheter 1 754
+ Beräknad indexjustering 2014, 0,5% 13 + Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 210 +/– Fastighetskostnader till årstakt 29 – Fastighetsadministration, 30 kr/kvm – 80 Normaliserat driftsöverskott (9 månader) 1 926 Värdering (exkl. byggrätter om 498 Mkr) 35 344
Genomsnittlig värderingsyield 7,3%
Genomsnittlig värderingsyield över tid
2013 jan-sept
2012 jan-sept
2012 jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm 1 030 1 013 1 015
Ekonomisk uthyrningsgrad 88,4% 88,5% 88,6%
Fastighetskostnader, kr/kvm 303 293 298
Driftsöverskott, kr/kvm 608 604 601
Fastighetsvärde, kr/kvm 10 170 9 927 9 916
Antal fastigheter 633 623 635
Uthyrningsbar yta, tkvm 3 625 3 516 3 621
Hyresintäkter Förvaltningsresultat
Mkr
2013 jan-sept
2012 jan-sept
2013 jan-sept
2012 jan-sept
Storgöteborg 760 730 368 346
Öresundsregionen 498 457 201 193
Storstockholm 466 422 192 172
Mälardalen 412 392 161 147
Östra Götaland 295 284 118 117
Totalt 2 431 2 285 1 040 975
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 619 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 612 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 11 Mkr i under perioden sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 18 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.
Castellums fastighetsbestånd 2013-09-30
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per kategori
Fastighetsrelaterade nyckeltal Segmentinformation
2013-09-30 januari-september 2013
Antal fastig-
heter Yta tkvm
Fastighets- värde Mkr
Fastighets- värde kr/kvm
Hyres- värde Mkr
Hyres- värde kr/kvm
Ekon. ut- hyrnings- grad
Hyres- intäkter
Mkr
Fastighets- kostnader
Mkr
Fastighets- kostnader
kr/kvm
Drifts- överskott
Mkr Kontor/butik
Storgöteborg 80 444 6 600 14 875 441 1 326 92,5% 408 102 308 306
Öresundsregionen 64 386 5 746 14 878 413 1 424 82,9% 342 99 342 243
Storstockholm 50 340 4 463 13 117 348 1 365 81,7% 285 81 317 204
Mälardalen 74 377 4 212 11 163 324 1 145 90,8% 294 88 311 206
Östra Götaland 55 329 3 222 9 807 258 1 048 89,2% 230 71 286 159
Summa kontor/butik 323 1 876 24 242 12 923 1 784 1 268 87,4% 1 559 441 313 1 118
Lager/industri
Storgöteborg 102 658 5 148 7 818 375 759 95,8% 359 79 159 280
Öresundsregionen 43 316 1 913 6 046 173 729 88,2% 153 41 170 112
Storstockholm 50 272 2 472 9 087 200 982 84,7% 170 45 222 125
Mälardalen 39 216 1 262 5 849 115 710 88,2% 101 31 194 70
Östra Götaland 33 186 805 4 338 76 547 85,5% 65 16 118 49
Summa lager/industri 267 1 648 11 600 7 038 939 759 90,3% 848 212 172 636
Summa 590 3 524 35 842 10 170 2 723 1 030 88,4% 2 407 653 247 1 754
Uthyrning och fastighetsadministration 147 56 – 147
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 800 303 1 607
Projekt 18 101 1 404 – 60 – – 28 16 – 12
Obebyggd mark 25 – 259 – – – – – – – –
Totalt 633 3 625 37 505 – 2 783 – – 2 435 816 – 1 619
Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 1 040 Mkr (975) och koncernens redovisade resultat före skatt om 1 756 Mkr (926) består av ofördelat förvaltningsresultat om –25 Mkr (–22), värdeförändring fastigheter om 301 Mkr (56) och värdeförändring derivat om 440 Mkr (–83).
Större investeringar och försäljningar
Atollen 3 och Algen 1 i Jönköping
I centrala Jönköping genomför Castellum nyproduk- tion i två etapper av totalt 10 420 kvm kontors-, handels-, bostadsytor samt restaurang.
Den totala investeringen för hela projektet beräknas uppgå till 289 Mkr. Den första etappen om 6 019 kvm beräknas vara färdigställd fjärde kvartalet 2013 och den andra etappen om 4 400 kvm under första kvartalet 2015. Båda delarna är uthyrda till totalt 15%.
Hela produktionen uppförs i enlighet med miljö- certifi eringssystemet Miljöbyggnad.
Lundbyvassen 8:1 i Göteborg
I centrala Göteborg har Castellum under andra kvartalet 2013 påbörjat nyproduktion av en fullt uthyrd kontorsbyggnad om 8 900 kvm för ett börs- noterat bolag med huvudkontor i Göteborg.
Fastigheten är välbelägen med tanke på fram- tida stadsutbyggnad och ligger i anslutning till Castellums övriga bestånd.
Investeringen beräknas uppgå till 219 Mkr och vara färdigställd fjärde kvartalet 2014.
Den nya byggnaden uppförs i enlighet med Green Building-standard.
Dragarbrunn 20:4 i Uppsala
I centrala Uppsala pågår en investering som innebär ombyggnation av 5 500 kvm och tillbyggnation av 4 520 kvm moderna kontorsytor.
Investeringen beräknas uppgå till 193 Mkr och vara färdigställd fjärde kvartalet 2014. Uthyrnings- graden uppgår till 42%.
Om- och tillbyggnationen genomförs i enlighet med miljöcertifi eringssystemet Miljöbyggnad.
Kulan 3 i Helsingborg
Castellum påbörjade under andra kvartalet 2013 en nyproduktion av 9 689 kvm fl exibla logistikytor i området Berga, Helsingborg. Byggnaden skall fungera som ett nordiskt distributionscenter och är fullt uthyrd.
Investeringen beräknas uppgå till 82 Mkr och vara färdigställd under andra kvartalet 2014.
Den nya byggnaden uppförs i enlighet med miljöcertifi eringssystemet Miljöbyggnad och Green Building-standard.
Större projekt Uthyrnings- Total inv. Varav kvar
Fastighet Yta, kvm grad okt 2013 ink. mark, Mkr att inv., Mkr Klart Kommentar Pågående projekt
Lundbyvassen 8:1, Göteborg 8 900 100% 219 156 Kv 4 2014 Nybyggnation kontor
Dragarbrunn 20:4, Uppsala 10 020 42% 193 72 Kv 4 2014 Om- och tillbyggnation kontor
Atollen 3, Jönköping 5 911 21% 153 29 Kv 4 2013 Nybyggnation kontor/butik/bostäder
Algen 1, Jönköping 4 509 7% 136 96 Kv 1 2015 Nybyggnation butik/kontor/restaurang
Sändaren 1, Malmö 12 150 94% 128 42 Kv 4 2013 Om- och tillbyggnation kontor
Jägmästaren 1, Linköping 7 750 93% 109 90 Kv 1 2015 Nybyggnation butik
Spejaren 3, Huddinge 6 331 100% 83 75 Kv 4 2014 Nybyggnation handel
Kulan 3, Helsingborg 9 689 100% 82 39 Kv 2 2014 Nybyggnation logistik
Solsten 1:108, Härryda 6 516 100% 58 51 Kv 3 2014 Nybyggnation lager
Högspänningen 1, Västerås 4 040 25% 47 27 Kv 1 2014 Nybyggnation logistik/kontor
Pallisaden 1, Huddinge 2 184 100% 36 8 Kv 4 2013 Nybyggnation handel
Färdigställda eller helt / delvis infl yttade projekt
Lindholmen 28:3, Göteborg 9 459 63% 280 60 Kv 2 2013 Nybyggnation kontor*
Fullriggaren 4, Malmö 5 599 28% 156 33 Kv 1 2013 Nybyggnation kontor*
Forskaren 2, Lund 9 000 86% 142 21 Kv 4 2012 Nybyggnation kontor*
Gården 15, Linköping 9 705 62% 116 9 Kv 1 2013 Nybyggnation kontor/butik/lager*
Visiret 2, Huddinge 12 357 100% 71 5 Kv 2 2013 Nybyggnation p-däck
Inköparen 1, Örebro 4 300 100% 68 1 Kv 2 2013 Nybyggnation kontor
Åby 1:223, Haninge 6 553 0% 67 5 Kv 3 2013 Nybyggnation lager/logistik*
Rosersberg 11:34, Sigtuna 4 290 89% 40 0 Kv 2 2013 Nybyggnation lager/kontor
Ättehögen 18, Jönköping 3 220 100% 39 0 Kv 1 2013 Nybyggnation verkstadsytor
Boländerna 35:1, Uppsala 8 750 65% 38 13 Kv 1 2014 Ombyggnation butik
Grusbacken 3, Helsingborg 2 508 100% 36 0 Kv 3 2013 Nybyggnation kontor/lager
Större fastighetsförvärv under 2013 Uthyrnings- Anskaffnings-
Fastighet Yta, kvm grad okt 2013 värde, Mkr Tillträde Kategori
Kärra 78:8, 78:12-13 och 80:6, Göteborg 8 400 100% 77 Maj 2013 Lager/verkstadsytor
Högsbo 20:11, Göteborg 2 700 45% 34 Maj 2013 Kontor
Större fastighetsförsäljningar under 2013 Underliggande Uppskjuten skatt/ Försäljn. pris
Fastighet Yta, kvm fastighetspris, Mkr omkostn., Mkr netto, Mkr Frånträde Kategori
Backa 18:7 och 18:10, Göteborg 16 930 141 –1 140 Juli 2013 Lager
Linaberg 15, Stockholm 4 340 62 –5 57 Sep 2013 Kontor/lager
Alphyddan 11, Stockholm 4 363 54 –4 50 Feb 2013 Kontor
Björnen 6, Malmö 2 200 50 –3 47 Sep 2013 Kontor
Veddesta 2:23, Järfälla 6 100 42 0 42 Sep 2013 Butik/lager
Högsbo 4:1, Göteborg 4 564 32 –1 31 Feb 2013 Lager/kontor
* Återstående investeringsvolym kommer nyttjas i takt med att vakanta ytor hyrs ut.
Solsten 1:108 i Härryda
I Mölnlycke Företagspark utmed riksväg 40, Göteborg, har Castellum under tredje kvartalet 2013 påbörjat nyproduktion av en fullt uthyrd logistikanläggning om 6 516 kvm.
Investeringen beräknas uppgå till 58 Mkr och vara färdigställd under tredje kvartalet 2014.
Den nya byggnaden uppförs i enlighet med Green Building-standard.
Finansiering
Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 30 september 2013 till 37 984 Mkr (36 631) och fi nansieras enligt nedan.
Belåningsgrad och räntetäckningsgrad Finansiering 2013-09-30
Castellum skall ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej överstiger 55% och en ränte- täckningsgrad om minst 200%.
Räntebärande skulder
Castellum hade vid periodens utgång kreditavtal om 24 595 Mkr (23 361), varav långfristigt uppgick till 22 058 Mkr (20 262) och kortfristigt till 2 537 Mkr (3 099).
Under perioden har obligationer om 2 miljarder kr emit- terats och ett befi ntligt kreditavtal om 2 miljarder kr för- längts.
Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 176 Mkr (44) uppgick till 19 500 Mkr (19 050), varav 3 200 Mkr (1 200) avser utestående obligationer och 1 110 Mkr (1 872) avser utestående företagscertifi kat.
Huvuddelen av Castellums krediter är revolverande lån utnyttjade under långfristiga lånelöften från de största nord- iska bankerna. Det medför stor fl exibilitet vid val av räntebas, ränteperiod liksom kapitalbindning. De emitterade obliga- tionerna och företagscertifi katen utgör ett komplement till bankfi nansieringen och breddar fi nansieringsbasen.
Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev i fastigheter och/eller åtagande om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. Utfärdade obligationer och företags- certifi kat säkerställs ej.
Av netto räntebärande skulder om 19 500 Mkr (19 050) var 15 365 Mkr (15 917) säkerställda med pantbrev och 4 135 Mkr (3 133) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 41% av fastigheternas värde.
Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäcknings- graden ej får understiga 150% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 52% respektive 292%. Den genomsnitt- liga löptiden på Castellums långfristiga krediter uppgick till 3,6 år (4,1). Marginaler och avgifter på långfristiga kredit- avtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,4 år (2,8).
Kreditförfallostruktur 2013-09-30
Mkr Kreditavtal Bank MTN/Cert Totalt
0 - 1 år 2 537 803 1 110 1 913
1 - 2 år 1 907 36 1 700 1 736
2 - 3 år 8 807 6 107 – 6 107
3 - 4 år 3 007 1 207 1 000 2 207
4 - 5 år 6 207 4 907 500 5 407
> 5 år 2 130 2 130 – 2 130
Totalt 24 595 15 190 4 310 19 500
Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal, Mkr 2 558
Kreditavtalens löptid
Utnyttjat i
Ränteförfallostruktur
Den genomsnittliga effektiva räntan per den 30 septem- ber 2013 var 3,7% (3,6%). För att säkerställa ett stabilt och lågt kassafl ödesmässigt räntenetto är ränteförfallostrukturen fördelad över tid. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,7 år (2,8).
Ränteförfallostruktur 2013-09-30
Krediter, Mkr Räntederivat, Mkr Netto, Mkr
Utgående ränta
0 - 1 år 19 375 – 9 450 9 925 3,7%
1 - 2 år 125 800 925 3,6%
2 - 3 år – 1 050 1 050 4,3%
3 - 4 år – 1 300 1 300 3,8%
4 - 5 år – 1 400 1 400 3,5%
5 - 10 år – 4 900 4 900 3,7%
Totalt 19 500 – 19 500 3,7%
Castellums fi nanspolicy och åtaganden i kreditavtal
Policy Åtaganden Utfall
Belåningsgrad Varaktigt ej överstiga 55% Ej över 65% 52%
Räntetäckningsgrad Minst 200% Minst 150% 292%
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning 0,5-3 år – 2,7 år
– andel ränteförfall inom 6 månader Högst 50% – 45%
Valutarisk
– investering 60%-100% fi nansieras i lokal valuta – 79%
– övriga valutarisker Inte tillåtet – Ingen exponering
Upplåningsrisk Minst 50% räntebärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år
– 100%
Motpartsrisk Kreditinstitut med hög rating, lägst investment grade – Uppfylles Likviditetsrisk Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalnings-
förpliktelser
– 2 558 Mkr i outnyttjat beviljat långfristigt låneutrymme Ränteförfallostruktur
Valuta
Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 454 Mkr (435), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med fi nanspolicyn skall mellan 60-100%
av tillgång i utlandet fi nansieras i landets valuta.
Ränte- och valutaderivat
I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall derivat marknadsvärderas. Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, upp- står ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Castellum har även derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. För valutaderivat upp- står ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt total- resultat. Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har således därmed inte påverkat eget kapital.
För att fastställa marknadsvärde på derivat används mark- nadsräntor för respektive löptid och i förekommande fall valutakurser, så som de noteras på marknaden på boksluts- dagen. Ränteswapar värderas genom att framtida kassafl öde diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris vilket erhålls från motparten.
Per den 30 september 2013 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –675 Mkr (–1 116) och valuta- derivatportföljen till 9 Mkr (11).
Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett kostnadseffektivt och fl exibelt sätt att förlänga krediter med kort räntebindning för att uppnå önskad räntebindning. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det tidsegment de tidigast kan för- falla. Kreditmarginaler fördelas i intervallet för de under- liggande krediterna.
Totalresultat för koncernen
Mkr
2013 juli - sept
2012 juli - sept
2013 jan - sept
2012 jan - sept
Rullande 4 kvartal okt 12 - sept 13
2012 jan - dec
Hyresintäkter 809 764 2 431 2 285 3 219 3 073
Driftskostnader – 111 – 109 – 437 – 397 – 584 – 544
Underhåll – 28 – 33 – 88 – 90 – 128 – 130
Tomträttsavgäld – 6 – 6 – 19 – 18 – 25 – 24
Fastighetsskatt – 43 – 38 – 128 – 114 – 166 – 152
Uthyrning och fastighetsadministration – 45 – 43 – 147 – 134 – 205 – 192
Driftsöverskott 576 535 1 612 1 532 2 111 2 031
Centrala administrationskostnader – 18 – 19 – 67 – 66 – 94 – 93
Räntenetto – 177 – 169 – 530 – 513 – 700 – 683
Förvaltningsresultat 381 347 1 015 953 1 317 1 255
Värdeförändringar
Fastigheter 182 28 301 56 176 – 69
Derivat 53 – 192 440 – 83 413 – 110
Resultat före skatt 616 183 1 756 926 1 906 1 076
Aktuell skatt – 6 – 3 – 12 – 9 – 10 – 7
Uppskjuten skatt – 107 – 46 – 339 – 203 268 404
Periodens / Årets resultat 503 134 1 405 714 2 164 1 473
Övrigt totalresultat - Poster som kommer att omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet – 5 – 20 1 – 20 9 – 12
Värdeförändring derivat, valutasäkring 2 14 – 1 14 – 7 8
Periodens / Årets totalresultat 500 128 1 405 708 2 166 1 469
Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande infl ytande föreligger.
Data per aktie
2013 juli - sept
2012 juli - sept
2013 jan - sept
2012 jan - sept
Rullande 4 kvartal okt 12 - sept 13
2012 jan - dec Genomsnittligt antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000
Förvaltningsresultat, kr 2,32 2,12 6,19 5,81 8,03 7,65
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS*), kr 2,17 1,93 5,90 5,38 7,79 7,27
Resultat efter skatt, kr 3,07 0,82 8,57 4,35 13,20 8,98
Utestående antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000
Fastighetsvärde, kr 229 216 229 216 229 222
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV*), kr 104 99 104 99 104 100
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV*), kr 95 88 95 88 95 90
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer.
Finansiella nyckeltal
2013 juli - sept
2012 juli - sept
2013 jan - sept
2012 jan - sept
Rullande 4 kvartal okt 12 - sept 13
2012 jan - dec
Överskottsgrad 71% 70% 66% 67% 66% 66%
Räntetäckningsgrad 315% 305% 292% 286% 288% 284%
Avkastning aktuellt substansvärde 14,3% 4,8% 14,3% 8,1% 12,7% 7,9%
Avkastning totalt kapital 7,8% 6,2% 6,6% 5,8% 6,0% 5,3%
Nettoinvestering, Mkr 28 801 874 1 536 1 883 2 545
Belåningsgrad 52% 52% 52% 52% 52% 53%
*EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value).
Balansräkning för koncernen
Mkr 30 sept 2013 30 sept 2012 31 dec 2012
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 37 505 35 433 36 328
Övriga anläggningstillgångar 29 24 27
Kortfristiga fordringar 274 268 232
Kassa och bank 176 14 44
Summa tillgångar 37 984 35 739 36 631
Eget kapital och skulder
Eget kapital 12 822 11 304 12 065
Uppskjuten skatteskuld 3 649 3 917 3 310
Derivat 666 1 072 1 105
Långfristiga räntebärande skulder 19 676 18 472 19 094
Ej räntebärande skulder 1 171 974 1 057
Summa eget kapital och skulder 37 984 35 739 36 631
Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar) 18 500 18 796 18 764
Ansvarsförbindelser – – –
Förändring eget kapital
Mkr
Antal utestående
aktier, tusental Aktiekapital
Övrigt till- skjutet kapital
Valutaomräk- ningsreserv
Valutasäk- ringsreserv
Balanserad vinst
Totalt eget kapital
Eget kapital 2011-12-31 164 000 86 4 096 0 0 7 021 11 203
Utdelning, mars 2012 (3,70 kr/aktie) – – – – – – 607 – 607
Periodens resultat januari-september 2012 – – – – – 714 714
Övrigt totalresultat januari-september 2012 – – – – 20 14 – – 6
Eget kapital 2012-09-30 164 000 86 4 096 – 20 14 7 128 11 304
Periodens resultat oktober-december 2012 – – – – – 759 759
Övrigt totalresultat oktober-december 2012 – – – 8 – 6 – 2
Eget kapital 2012-12-31 164 000 86 4 096 – 12 8 7 887 12 065
Utdelning, mars 2013 (3,95 kr/aktie) – – – – – – 648 – 648
Periodens resultat januari-september 2013 – – – – – 1 405 1 405
Övrigt totalresultat januari-september 2013 – – – 1 – 1 – 0
Eget kapital 2013-09-30 164 000 86 4 096 – 11 7 8 644 12 822
Kassaflödesanalys
2013 Mkr juli - sept
2012 juli - sept
2013 jan - sept
2012 jan - sept
Rullande 4 kvartal okt 12 - sept 13
2012 jan - dec
Driftsöverskott 576 535 1 612 1 532 2 111 2 031
Centrala administrationskostnader – 18 – 19 – 67 – 66 – 94 – 93
Återläggning av avskrivningar 3 2 8 6 11 9
Betalt räntenetto – 207 – 213 – 511 – 526 – 685 – 700
Betald skatt – 5 – 3 – 17 – 8 – 10 – 1
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 1 6 – 1 6 – 4 3
Kassafl öde löpande verksamhet före
förändring rörelsekapital 350 308 1 024 944 1 329 1 249
Förändring kortfristiga fordringar – 1 – 28 – 23 – 34 – 21 – 32
Förändring kortfristiga skulder 141 – 9 84 – 131 248 33
Kassafl öde från den löpande verksamheten 490 271 1 085 779 1 556 1 250
Investeringar i ny-, till och ombyggnationer – 346 – 273 – 1 145 – 886 – 1 538 – 1 279
Förvärv fastigheter – 33 – 570 – 185 – 903 – 801 – 1 519
Förändring skuld vid förvärv fastigheter – 4 79 16 26 – 66 – 56
Försäljning fastigheter 351 42 456 253 456 253
Förändring fordran vid försäljning fastigheter – 27 2 – 19 – 42 15 – 8
Investeringar i övrigt – 2 – 2 – 13 – 15 – 16 – 18
Kassafl öde från investeringsverksamheten – 61 – 722 – 890 – 1 567 – 1 950 – 2 627
Förändring långfristiga skulder – 312 406 582 1 312 1 204 1 934
Förändring långfristiga fordringar – – 3 – 0 – 3
Utbetald utdelning – – – 648 – 607 – 648 – 607
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten – 312 406 – 63 705 556 1 324
Periodens / Årets kassafl öde 117 – 45 132 – 83 162 – 53
