Examensarbete inom teknik Grundnivå, 15 hp
Fastighetsvärdering ur tre perspektiv
En kvalitativ studie i värdering av småhus
JULIA HJÄRP
MIRA SALOMONSSON
2
Bachelor of Science thesis
Title: Property Valuation from Three Perspectives – a Qualitative Study in Valuation of Detached Houses
Authors: Julia Hjärp, Mira Salomonsson
Department: Real Estate and Construction Management TRITA number: TRITA-ABE-MBT-22308
Supervisor: Henry Muyingo
Keywords: Real estate valuation, lending, detached houses, external valuation, statistical valuation
Abstract
Since the 2008 financial crisis occurred the rules regarding the capital and liquidity management for banks has become stricter in the new reform package Basel Ⅲ which is still being implemented. Today’s lending is guided by the international regulations and the 85 percent limit of the propertys market value regarding housing mortgages set by the Swedish authority Finansinspektionen. To set a market value, a valuation of the property is performed mainly by an accredited real estate valuer or a real estate agent most commonly in situations regarding real estate transactions. When the bank is setting a market value as grounds for lending, a statistical valuation is primarily used. Otherwise, an external valuation by the two actors on the market mentioned above is used as a complement to their own.
The purpose of this thesis was therefore to examine how property valuation differs between these three actors and also to investigate if valuation may differ within various scenarios considering loans from the bank. The thesis is delimited to only investigate detached houses.
To examine this a qualitative method with semi-structured interviews was used. The study involves eight interviews with respondents each from one of the three categories of actors.
The study showed that the actors' valuation noticeably differed. The main difference lies between the bank and the two other actors and refers to the absence of a visit to the property along with the statistical valuation. However, there was also a noticeable difference between real estate agents and accredited real estate valuers. Since real estate agents aim is to sell the property their valuation may be biased. Valuation on account of scenario differed for the real estate agents while the valuation of the accredited real estate valuers did not depend on scenario.
There was also no difference in valuation between scenarios at the bank, but they are rather using value statements from real estate agents than accredited real estate valuers concerning lending.
3
Acknowledgements
We have been working on our Bachelor of Science thesis during spring semester 2022 and are hereby concluding our third year at the Royal Institute of Technology.
We would like to thank our eight respondents who have taken their time to take part in the interviews. Your thorough answers have been very meaningful for both the thesis and ourselves.
We would also like to thank our seminar group who has given us great advice and insight in the thesis process.
Finally, we would like to express a special thank you to our supervisor Henry Muyingo who supported and guided us through this process. Your outstanding advice and passion for the subject has given us the strength to always work forward even during difficult times.
Julia Hjärp and Mira Salomonsson Stockholm, 23 of May 2022.
4
Kandidatexamensarbete
Titel: Fastighetsvärdering ur tre perspektiv – En kvalitativ studie i värdering av småhus Författare: Julia Hjärp, Mira Salomonsson
Institution: Institutionen för Fastigheter och Byggande TRITA nummer: TRITA-ABE-MBT-22308
Handledare: Henry Muyingo
Nyckelord: Fastighetsvärdering, kreditgivning, småhus, extern värdering, statistisk värdering
Sammanfattning
Sedan finanskrisen 2008 har reglerna kring bankers kapital och likviditetshantering stramats åt i nya reformpaketet Basel Ⅲ vars implementering fortgår. I dagsläget styrs bankernas kreditgivning av det internationella regelverket samt Finansinspektionens bolånetak på 85 procent av fastighetens marknadsvärde. För att ta fram ett marknadsvärde gör huvudsakligen en auktoriserad värderare en värdering eller fastighetsmäklare en prissättning av fastigheten, vanligen i och med fastighetstransaktioner. När banken ska ta fram ett marknadsvärde som underlag för utlåning tillämpas primärt en statistisk värdering eller kompletteras med externa värderingar utförda av ovan nämnda aktörer.
Uppsatsen syftade till att undersöka hur värdering skiljde sig åt mellan dessa tre aktörer samt att utröna om värderingen kunde skilja sig åt i olika scenarier men hänsyn till bankens utlåning.
Arbetet avgränsades till fastigheter i form av småhus. Metoden som användes för att utreda detta var av kvalitativ karaktär med semistrukturerade intervjuer. Studien innehar åtta intervjuer med respondenter från respektive aktör.
Studien resulterade i att aktörernas värdering märkbart skiljer sig åt. Framför allt skiljde sig banken från de andra aktörerna med avsaknaden av platsbesök i samband med den statistiska värderingen. Det gick dessutom att skilja mäklarna från värderarna med tanke på att deras primära verksamhet är bunden till försäljning och kan således påverka värderingen. Värdering beroende på scenario skiljde sig åt för mäklarna medan värderarna alltid värderar lika. Bankerna gjorde inte heller någon skillnad på värdering beroende på scenario men det framgick att de i mycket större utsträckning tar in en mäklares värdeutlåtande än en auktoriserad värderares i samband med utlåning.
5
Förord
Under vårterminen 2022 har vi arbetat med vårt kandidatexamensarbete och avslutar därmed vårt tredje år vid Kungliga Tekniska Högskolan.
Med detta vill vi ägna ett stort tack till samtliga åtta respondenter som tagit sig tiden till att genomföra intervjuerna. Era utförliga och givande svar har varit väldigt betydelsefulla för både uppsatsen och oss själva. Vi vill dessutom rikta ett stort tack till vår seminariegrupp som givit oss stor insikt i uppsatsskrivandet och bra råd för vårt eget arbete och utveckling.
Slutligen vill vi rikta ett särskilt stort tack till vår handledare Henry Muyingo som genom hela arbetet har stöttat och väglett oss. Med dina fantastiska råd och passion för ämnet har vi alltid kunnat ta oss framåt i arbetet trots motgångar.
Julia Hjärp och Mira Salomonsson Stockholm, 23 maj 2022.
6
Innehållsförteckning
1. Inledning ... 8
1.1Bakgrund ... 8
1.2 Problemformulering och syfte ... 9
1.3 Avgränsning ... 10
2. Metod ... 10
2.1 Kvantitativ vs kvalitativ undersökningsmetod ... 10
2.2 Val av metod ... 11
2.3 Val av respondenter ... 11
3. Fastighetsvärdering ... 12
3.1 Metoder för fastighetsvärdering ... 12
3.1.1 Ortsprismetoden ... 12
3.1.2 Produktionskostnadsmetoden ... 13
3.1.3 Hedonisk metod ... 13
3.2 De värdepåverkande faktorerna ... 14
3.2.1 Läge ... 14
3.2.2 Tomt ... 14
3.2.3 Byggnader ... 15
3.2.4 Rättigheter och skyldigheter ... 15
3.3 Fastighetsvärderare i Sverige ... 16
3.4 Sammanfattning ... 16
4. Fastighetsmäklare i Sverige ... 17
4.1 Bakgrund fastighetsmäklare ... 17
4.2 Mäklare som yrkesroll ... 17
5. Bankers verksamhetsutövande ... 18
5.1 Regelverk ... 18
5.2 Amorteringskrav ... 18
5.3 Beställarhandledningen ... 19
6. Intervjustudie - Banker ... 19
6.1 Hur går banken till väga när de vill få underlag till kreditgivning vid bostadsköp? ... 20
6.2 Hur gör banken för att få fram ett marknadsvärde på ett småhus vid belåning? ... 21
6.3 Hur skulle banken värdera ett småhus vid bodelning, omförhandling av lån respektive en exekutiv försäljning? ... 22
6.4 Hur tar banken hänsyn till eventuella förändringar av husets värde över tiden? ... 24
6.5 Vad ställer banken för krav på ett utlåtande om pris från en mäklare? ... 25
7
6.6 Ställer banken några särskilda krav som gäller ett värdeutlåtande till exempel
framställning och utformning? ... 26
6.7 Vad ställer banken för krav på den som utför en fastighetsvärdering som kan godtas som bank? ... 27
6.8 Finns det något annat du skulle vilja tillägga/berätta om marknaden för småhus i relation till belåning samt prissättning? ... 28
6.9 Kommentarer ... 28
7. Intervjustudie – Mäklare ... 30
7.1 Hur går mäklare till väga när de bedömer ett pris på ett småhus? ... 30
7.2 Hur skulle mäklare prissätta ett småhus vid lånelöfte, bodelning, omförhandling av ett fastighetslån och vid en exekutiv försäljning? ... 32
7.3 Hur tar mäklare hänsyn till eventuella förändringar av husets värde över tiden? ... 34
7.4 Vad ställs det för krav på det utlåtande som fastighetsmäklare gör? ... 35
7.5 Finns det något annat du skulle vilja tillägga/berätta om marknaden för småhus i relation till belåning samt prissättning? ... 36
7.6 Kommentarer ... 36
8. Intervjustudie – Auktoriserade fastighetsvärderare ... 37
8.1 Hur går auktoriserade värderare till väga när de bedömer ett marknadsvärde på ett småhus? ... 37
8.2 Hur skulle auktoriserade värderare värdera ett småhus vid lånelöfte, bodelning, omförhandling av ett lån och vid en exekutiv försäljning? ... 39
8.3 Hur tar du hänsyn till eventuella förändringar av husets värde över tid? ... 40
8.4 Ställs det några krav på det värdeutlåtande som du ger? Vilka och av vem? ... 41
8.5 Finns det något annat du skulle vilja tillägga/berätta om marknaden för småhus i relation till belåning samt värdering? ... 41
8.6 Kommentarer ... 42
9. Analys av resultat ... 42
10. Diskussion och slutsats ... 44
11. Avslutande kommentarer ... 45
Källförteckning ... 47
8
1. Inledning
Detta kapitel ger en bakgrund till ämnet som uppsatsen är ämnad att studera. Dessutom presenteras syftet med uppsatsen och vilka forskningsfrågor som ska besvaras och även hur arbetet har avgränsats.
1.1 Bakgrund
En fastighet definieras enligt Jordabalkens första kapitel som jord som avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt (Jordabalk 1970:994). En fastighet kan vara exempelvis en bit mark, en villa, en bostadsrätt, en ägarlägenhet eller en kommersiell fastighet.
En fastighet kan enligt Jordabalken 1970:994 förvärvas genom köp, byte eller gåva.
Att ha en fastighet i form av en bostad är en av människans fundamentala behov utöver behovet av mat och sömn. Bostaden innebär ett skydd från väder och omvärld samtidigt som det ger människan utrymme för aktiviteter. I Roderick J. Lawrence uppsats citeras Saegert (1985:287) som menar att bostaden är mer än en plats, den har en betydelse för det sociala och människans psyke (Lawrence, 1987). Att en bostad tillfredsställer människans basala behov genererar ett värde som speglar det människan värdesätter. Är huset estetiskt tilltalande kommer även det ge positiva värdeförändringar på en bostad (Bengtsson 2018, s.132). Ju fler egenskaper ett hus har som tillfredsställer ytterligare intressen desto högre kommer man som köpare att värdesätta den bostaden.
Förutom vad individen värdesätter i en bostad måste den även ha ett faktiskt värde i form av ett pris vid köp. Därför är värderingar viktiga vid försäljning, dock kan det finnas andra anledningar till att göra en värdering. Det kan exempelvis röra sig om en värdering vid bodelning, omförhandling av lån, exekutiv försäljning eller inför ett köp som kräver nytt lånelöfte.
För att förstå hur en fastighet får ett pris hänvisar man ofta till de nationalekonomiska teorierna om hur de individuella valen hos människor styr marknaden (Bengtsson 2018, s.20). Priset bestäms av vilket utbud och vilken efterfrågan en vara eller tjänst har. Efterfrågan styrs bland annat av människors inkomst, preferenser, pris på andra varor samt hur många konsumenterna är medan utbudet i stället är knutet till produktionskostnader, teknologin och antalet producenter. Men det finns viss problematik med att applicera pristeorin på fastigheter. Dels särskiljer sig fastigheter från andra varor genom att varje objekt är unikt, lägesbestämt och bestående över tid, dels är utbudet trögrörligt med tanke på att fastigheter tar tid att producera (Johansson och Ohlsson, 2016).
Enligt Fastighetsmäklarinspektionen (2021a) ska en fastighetsmäklare ha sakkunskap om sitt område. Utgångspriset på bostaden kan sättas utifrån ett prisutlåtande från en fastighetsmäklare, ett så kallat intag (Fastighetsmäklarinspektionen, 2021a). Eller så kan ett utlåtande sättas av en auktoriserad fastighetsvärderare på uppdrag av exempelvis banken som är i behov av en värdering (Nordier Property Advisors, u.å). Det värde som bestäms av en auktoriserad
9
fastighetsvärderare kallas för marknadsvärde. Detta värde är per definition det mest sannolika priset vid en normal marknadstransaktion (Bengtsson 2018, s.56). För att sedan kunna köpa en bostad krävs oftast ett lån från banken som i dagsläget inte får överstiga 85 procent av fastighetens marknadsvärde (FFFS 2016:33). Dessa lånerestriktioner infördes 2010 av Finansinspektionen till följd av 1990-talets fastighetsbubbla och 2008 års finanskris (Andersson och Lindvall, 2012).
Hur banker förhåller sig till externa värderingar har tidigare undersökts av Malin Andersson och Emma Lindvall (2012). Studien visade att banker ofta anlitar mäklare vid externvärdering och att banker har en stor tillit till dessa. Däremot kontrollerar banken ändå värderingen internt med hjälp av olika värderingsprogram vilket kan anses som tvetydigt. Till skillnad från en extern värdering görs det inte något platsbesök vid internvärdering och det finns därmed ingen möjlighet att undersöka bostadens fullskaliga skick, något som de värdepåverkande faktorerna är starkt beroende av. Samma studie belyser även att en mäklarens värdering påverkas av vem som är uppdragsgivaren. Mäklare medger att de tenderar att värdera högre åt en privatkund än vad de gör åt en bank (Andersson och Lindvall, 2012). Däremot är bankerna i dagsläget styrda av nya regler från Baselkommittén. Efter finanskrisen 2008 presenterades nya reformer för bankerna att förhålla sig till, detta kallas Basel Ⅲ och syftar till att stärka krav från föregående Basel-regler om kapital och likviditetshantering (Sveriges Riksbank, 2017). Basel Ⅲ förväntas vara fullt implementerad år 2027 (ibid). Dessutom tog Svenska Bankföreningen och Mäklarsamfundet fram Beställarhandledningen år 2020 som syftar till att skapa en norm för värderingsutlåtanden i samband med långivning (Svenska Bankföreningen, 2020a.).
Dokumentet innehar ett flertal faktorer som ska vara uppfyllda i och med värderingens utförande och utlåtande. På så sätt möjliggör det att kreditgivaren kan skapa sig en förståelse för vad externa värderare grundar sina värderingsutlåtanden på. Detta arbete ska undersöka bland annat i vilken utsträckning Beställarhandledningen används i samband med värdering utförda av andra aktörer än banken själv.
1.2 Problemformulering och syfte
Denna uppsats undersöker hur ett småhus värderas utifrån fyra olika scenarier för att utröna om värdering skiljer sig åt på ett och samma objekt mellan olika aktörer med hänsyn till bankens utlåning. För att undersöka om det finns gemensamma riktlinjer för vad en värdering ska grunda sig på syftar arbetet även till att undersöka vilka krav som ställs på värderingen gentemot banken.
Detta arbete syftar till att ta reda på följande:
• Hur ser tillvägagångssättet ut vid värdering inför utlåning?
• Hur handskas banken med utlåtanden från andra än banken själv?
• Har banken särskilda krav om utlåtande om pris inför ett belåningsbeslut?
10
1.3 Avgränsning
Studien avgränsas till bostadsfastigheter i form av småhus för permanentbostäder. Begreppet småhus i detta arbete innefattar friliggande villor och kedjehus. Småhus med äganderätt utgör 39,5 procent av Sveriges boendeformer och är därmed den största andelen jämfört med hyresrätter som utgör 28,6 procent och bostadsrätter som utgör 20,8 procent (SCB, 2022).
Slutligen har arbetet även avgränsats till Stockholms län vid insamling till empirin eftersom det anses som motorn för den svenska ekonomin (Sveriges riksdag, 2021).
2. Metod
Detta kapitel redogör för vilka metoder som finns att tillämpa vid en uppsats. Vidare beskrivs valet av metod för denna uppsats och en mer ingående förklaring ges för den tillämpade metoden. Till sist beskrivs även valet av respondenter.
2.1 Kvantitativ vs kvalitativ undersökningsmetod
Kvantitativ metod
Inom metodlitteraturen talas det huvudsakligen om två sätt att utföra en studie på, dels en kvantitativ metod, dels en kvalitativ metod. Den kvantitativa metoden går ut på att samla in information utifrån enkäter, experiment och/eller genom statistiska metoder. Det krävs således att data samlas in från flera exempel som tillhör den företeelse som ska undersökas (Blomkvist, Hallin och Lindell, 2018 s.62). Metoden visar således bredden på det som undersöks och blir inte så nyanserad (Andersson och Lindvall, 2012).
Kvalitativ metod
Den kvalitativa metoden tar i stället sikte på att undersöka en företeelse mer ingående med hjälp av intervjuer eller observationer (Blomkvist, Hallin och Lindell, 2018 s.62). Metoden utmärker sig genom att studera ett eller enbart några fall inom en företeelse som är direkt kopplat till det verkliga livet (Blomkvist, Hallin och Lindell, 2018 s.101). Detta innebär att man samlar på sig tillräckligt mycket information som sedan användes för att utreda och utforska företeelsen. Här blir valet av fall av särskild vikt då den lägger grunden för hur forskningsfrågorna ska kunna besvaras (Blomkvist, Hallin och Lindell, 2018 s.102). Metoden karaktäriseras av att vara mer intensiv och mer djupgående än den kvantitativa metoden (Andersson och Lindvall, 2012).
Det finns två sätt att genomföra en intervju. En ostrukturerad intervju används i sammanhang då uppsatsskrivaren inte i förväg har bestämt vad de vill ta reda i och med intervjun (Blomkvist, Hallin och Lindell, 2018 s.69). Intervjun är öppen och blir mer som ett samtal då det inte finns
11
förutbestämda frågor om ett område. Intervjuformen fungerar bra i början av ett empiriskt arbete (ibid). En semistrukturerad intervju används istället då empirin byggs upp av intervjuerna. Denna är till skillnad från ostrukturerad intervju mer organiserad och frågorna är istället förutbestämda. Konversationen följer frågorna i den ordning som blir mest naturlig utifrån respondentens svar (Blomkvist, Hallin och Lindell, 2018 s.70).
2.2 Val av metod
Då detta arbete är knutet till att undersöka ett fenomen på djupet kommer metodiken vara kvalitativ där informationen och underlaget för att besvara forskningsfrågorna hämtas från semistrukturerade intervjuer enligt processen som beskrivs enligt Blomkvist, Hallin och Lindell (2018).
Vi kommer att fördjupa oss i fyra olika scenarier. Det första scenariot är då bostaden ska genomgå ett ägarbyte det vill säga ett köp av fastigheten. Det andra scenariot fokuserar på situationen där ägaren vill omförhandla sina lån, exempelvis efter en större renovering eller utbyggnad då värdet på fastigheten förväntas öka. Det tredje scenariot handlar om hur de tre aktörerna bedömer ett marknadsvärde i samband med en bodelning, där bostaden exempelvis ska övertas av den ena parten och den andra parten i stället blir ekonomiskt kompenserad.
Kompensationen utgör i sådana fall en andel av bostadens marknadsvärde vilket gör att en värdering kan komma att bli aktuell (Svensk fastighetsförmedling, u.å.). Slutligen kommer det fjärde scenariot ta sikte på hur värderingen påverkas av att småhuset ska genomgå en exekutiv försäljning.
2.3 Val av respondenter
För den här uppsatsen intervjuas mäklare, banker och auktoriserade fastighetsvärderare. Det som är av intresse är hur banker som bolånegivare värderar småhus men också hur de tar ställning till värderingar som inte görs av de själva eller eventuella samarbetspartners. Då banken använder sig av externa värderingar som enligt Beställarhandledningen (2020) huvudsakligen upprättas av fastighetsmäklare eller auktoriserade värderare, kommer dessa två aktörer intervjuas. Detta för att få en inblick i hur de respektive yrkesgrupperna går till väga med värdering. Trots att mäklare inte är auktoriserade värderare spelar de en stor roll vid kreditgivningen då de sätter ett utgångspris och förmedlar en försäljning av ett objekt.
Vid val av mäklare användes hemsidan hittamäklare.se där det fanns bland annat statistik över mäklarens sålda objekt. Det som undersöktes då var om personen i fråga sålt småhus i form av villa, parhus, radhus eller kedjehus vilket kunde tänkas vara relevant och fördelaktigt då uppsatsen handlar om småhus. Först och främst valdes respondenter aktiva i tätorterna närmast Stockholm City och gärna att de var från olika mäklarfirmor. Det sista kriteriet var att personen ska ha varit registrerad fastighetsmäklare i minst tre år för att ha samlat på sig erfarenhet. Totalt kontaktades totalt tolv mäklare varav tre kunde ställa upp.
12
Valet av auktoriserade värderare gjordes från Samhällsbyggarna, mer specifikt från kategorin auktoriserad småhus- och lägenhetsvärderare. Det finns inte ett stort antal värderare i denna kategori så primärt valdes de med kontor i Stockholm från olika företag. Totalt kontaktades fyra värderare varav två hade möjlighet att ställa upp. Respondenterna valdes från Samhällsbyggarna och då från kategorin auktoriserad småhus- och lägenhetsvärderare.
Till sist vad gäller val av banker var det enda kriteriet att de skulle hantera bolån. Således kunde det antas att de hade erfarenhet och kännedom kring värdering av småhus. Det var dock den största utmaningen att hitta respondenter inom banken. Det kontaktades totalt tolv banker som hanterar bolån genom samtal till kundtjänst, besök på lokala kontor och speciella mailadresser för intervjuförfrågan för studenter. Till slut kunde tre respondenter ställa upp i en intervju.
3. Fastighetsvärdering
Detta kapitel behandlar tillvägagångssätt i form av olika metoder för att värdera en fastighet.
Kapitlet redogör för de metoder som är relevanta för värdering av småhus. Det kommer även belysas vilka faktorer på en fastighet som är värdepåverkande. Slutligen ges en kort beskrivning av fastighetsvärderaryrket. Syftet med kapitlet är att ge läsaren en grundläggande förståelse för olika värderingsmetoder och vilka parametrar som kan styra det slutliga marknadsvärdet.
3.1 Metoder för fastighetsvärdering
Vid värdering av fastigheter finns det fyra huvudsakliga metoder. Dessa är ortsprismetoden, avkastningsmetoden, produktionskostnadsmetoden och hedonisk metod (Bengtsson, 2018 kap.4). Kassaflödesmetoden är tillämpbar endast på avkastningsfastigheter och kommer därför inte att behandlas i denna uppsats.
3.1.1 Ortsprismetoden
En värdering med ortsprismetoden grundar sig i priser på sålda objekt med liknande egenskaper som sannolikt kan överföras till och spegla ett marknadsvärde på värderingsobjektet (Bengtsson, 2018 s.143). Metoden bygger på tre huvudsakliga steg: insamling av data i form av jämförelseobjekt som är relevanta för det aktuella objektet, analys av datan, samt en slutgiltig marknadsvärdesbedömning (Fastighetsnomenklatur, 2021 s.275).
För att få fram ett rättvisande värde på värderingsobjektet krävs det att två samband som metoden bygger på uppfylls (Bengtsson, 2018 s.144). Dessa är i) att observerade priser ska spegla marknadsvärdet på de sålda fastigheterna och ii) att egenskaperna hos de sålda fastigheterna ska överensstämma med värderingsobjektet (ibid). Ytterligare en förutsättning för
13
att använda metoden är att jämförelseobjekten har sålts på en öppen och fri marknad (Nilsson och Thörnberg, 2010). Ett förfaringssätt för att säkerställa att sambanden uppfylls är att ur en given mängd jämförelseobjekt gallra bort de som inte är relevanta för värderingsobjektet (Bengtsson, 2018 s.144). Ett exempel på ett tillfälle när ett av sambanden inte håller är när en fastighet säljs familjemedlemmar emellan. I ett sådant fall kommer priset som objektet säljs för troligtvis att hamna under marknadsvärdet och sannolikt inte över som en budgivning annars kan ge upphov till.
Metoden har inte ett renodlat tillvägagångssätt utan det finns fyra undermetoder. Dessa är areametoden, köpeskillingskoefficientmetoden, bruttokapitaliseringsmetoden och nettokapitaliseringsmetoden (Fastighetsnomenklatur, 2021 s.274). De olika metoderna relaterar värdet till olika faktorer. Areametoden relaterar värdet till ytan på fastigheten och köpeskillingskoefficientmetoden till fastighetens taxeringsvärde – dessa är de mest relevanta faktorerna vid småhusvärdering. Bruttokapitaliseringsmetoden och nettokapitaliseringsmetoden relaterar till bruttointäkterna respektive nettointäkterna. Detta är inte relevant i fallet med småhus då de inte genererar vare sig brutto- eller nettointäkter.
Ortsprismetoden har dock sina nackdelar. Eftersom varje fastighet är unik vad gäller läge, tomtens utformning, invändigt skick med mera så kan det vara problematiskt att hitta bra och relevanta jämförelseobjekt (Andersson och Lindvall, 2012). Dessutom får tidsrymden från försäljningen av jämförelseobjekten till värderingstidpunkten inte vara för lång och medföra risk att marknaden kan hunnit ändras (Arnesson och Kullander, 2014).
3.1.2 Produktionskostnadsmetoden
Produktionskostnadsmetoden bygger på att uppskatta en återanskaffningskostnad på det aktuella värderingsobjektet (Bengtsson, 2018 s.174). Det innebär kostnaden för att anskaffa en likvärdig fastighet och bygga en byggnad med motsvarande egenskaper som värderingsobjektet.
Om det vid värderingstillfället bara är byggnaden som är intressant att värdera så fungerar produktionskostnadsmetoden bra, men vid tillfällen då även marken värderas måste metoden kombineras med ortsprismetoden (Bengtsson, 2018 s.174). Det slutgiltiga värdet för en byggnad tas helt enkelt fram som nyproduktionskostnaden minus avdrag för ålder och förslitning (ibid).
Metoden används inte i samma utsträckning som ortsprismetoden utan är istället som ett sistahandsval om ortsprismetoden inte är tillämpbar. Tillfällen då produktionskostnadsmetoden används är exempelvis försäkringstillfällen om del av byggnad rasat, brunnit eller liknande.
3.1.3 Hedonisk metod
Den hedoniska metoden är, till skillnad från de två föregående metoderna, inte lika tillämpad i praktiken. Metoden går ut på att värdera egenskaper i en byggnad som konsumenten värdesätter men som inte går att observera direkt (Monson, 2009). Då kan metoden användas för att värdera en sammansatt produkt, i detta fall småhus, utifrån dess samlade egenskaper.
14
Ett småhus tillfredsställer ett gäng behov hos den boende. Det kan handla om läge i förhållande till arbetsmarknaden, tomten, skydd från väder med mera, och alla dessa egenskaper sammantaget och i kombination ger det man kan kalla för implicita priser, också kallat hedoniska priser (Bengtsson, 2018 s.179). Eftersom egenskaperna i sig inte kan generera ett småhus värde kan en hedonisk prismodell användas för att mäta egenskapernas inflytande på transaktionspriset (Monson, 2009).
Förutom att värdera ett småhus som en sammansatt produkt utifrån dess egenskaper menar Bengtsson att den kan användas på två ytterligare sätt. Det ena handlar om att mäta hur värdet skulle påverkas av ytterligare en kvadratmeter boyta eller om en balkong skulle finnas (Bengtsson, 2018 s.180). Det andra tillämpningsområdet är att få fram ett mer rättvisande prisindex (ibid).
Värderingen med denna metod görs utifrån ett stort antal observationer, liknande de i ortsprismetoden, och deras värdepåverkande faktorer. Det slutgiltiga värdet blir funktionen av egenskaperna som sedan sammanställs i en regressionsanalys (Bengtsson, 2018 s.180).
3.2 De värdepåverkande faktorerna
Det finns fyra klasser av värdepåverkande faktorer som påverkar priset på en fastighet, dessa är läge, tomt, byggnader samt rättigheter och skyldigheter (Bengtsson, 2018 s.126). Vidare för att förstå vad som avgör ett värde på en fastighet krävs en förståelse för hur väl fastigheten uppfyller behoven för den som använder den. För att konkretisera vad användaren av fastigheten värdesätter ges exempel på dessa egenskaper: närhet till centrum, närhet till friluftsområde, tillgång till skola samt vård och omsorg (Fransson, Rosenqvist och Turner, 2002).
3.2.1 Läge
Enligt Bengtsson är nyckelordet för läget tillgänglighet som i sin tur kan punktas upp i tre ytterligare kategorier såsom arbetsmarknad, social och kommersiell service samt livsmiljö (Bengtsson, 2018 s.129). En privatbostads närhet till arbete och skola kan innebära avsevärda skillnader i pris. Priset kan också bero på om bostaden är belägen i en stor eller liten stad. Det hänger i sin tur ihop med att arbetsmarknaden är bättre i storstäder (Bengtsson, 2018 s.129).
Exempelvis är Stockholmsregionen den största arbetsmarknaden i landet (Länsstyrelsen Stockholm, u.å.). Läsaren har kanske observerat de höga priserna i Stockholm som alltså speglar bland annat arbetsmarknaden. Vidare är tillgängligheten till social och kommersiell service såsom vård och bra kommunikationer viktigt. Att ha bra vägar, cykelvägar och närhet till flygplatser eller tågstationer kommer också påverka fastighetens värde positivt. Sist men inte minst är livsmiljön i form av tillgången på rekreationsområden en avgörande faktor.
3.2.2 Tomt
Tomtens egenskaper i form av stor areal och utformning är attribut hos en fastighet som tenderar till att påverka priset (Barremyr och Sjöström, 2013). Precis som tillgängligheten i föregående avsnitt kan tomtens egenskaper punktas upp i tre ytterligare kategorier enligt Bengtsson. Dessa
15
är avskildhet, produktion och rekreation. Avskildhet ger brukaren möjlighet att vara på tomten utan insyn. Fullvuxna träd kan vara positivt värdepåverkande just för insynens skull och det förser tomten med skugga (Barremyr och Sjöström, 2013). Med kategorin produktion avses möjligheten att odla och ha en trädgård för växtlighet, likaså parkering för fordon (Bengtsson, 2018 s.131). Inom kategorin rekreation kan exempelvis havsutsikt nämnas, som är en egenskap som i nästintill alla fall är ett väldigt attraktivt attribut som kan ge en kraftig värdepåverkan (Bengtsson, 2018 s.131). Även bra sollägen och altan i kvällssol brukar vara värdehöjande.
3.2.3 Byggnader
Antalet byggnader och vilket skick dessa har anses som en självklar värdepåverkande faktor enligt Bengtsson. Därutöver påverkas byggnaderna i sin tur också av hur väl de är planerade, hur stor boarean är samt bostadens byggnadstekniska egenskaper och arkitektur. Dessutom påverkar antalet komplementbyggnader och användningen av dessa fastighetens slutgiltiga värde (Bengtsson, 2018 s.127).
För småhus handlar det främst om hur väl bostaden kan nyttjas till sitt ändamål. Dels vilka behov som kan uppfyllas, dels vilka möjligheter bostaden kan ge. Exempelvis krävs det kök, badrum, sovrum, förvaring och så vidare för att uppfylla de basala behoven, medan ytterligare rum är sådant som kan öka intresset för boendet från köparens sida. Storleken räknas således i boarea och antalet rum. Ett mönster som märks är att ju större boarean är desto mindre betydelse har antalet rum för köparen (Bengtsson, 2018 s.131). Det kan förklaras med att om boytan är stor finns det möjligheter till att göra om planlösningen i högre grad än om boytan är liten.
Den standard som bostaden uppvisar är en annan värdepåverkande faktor. Standarden påverkas av byggnadens ålder, eventuella ombyggnationer och vilket skick rummen och de tekniska installationerna har. Detta påverkas i sin tur av hur byggnaden är konstruerad och vilka material byggnaden består av (Barremyr och Sjöström, 2013).
Slutligen kan det konstateras att även komplementbyggnader har sin del i marknadsvärdet.
Garage eller carport är av särskild vikt för småhus. Men även utrymmen som exempelvis förråd eller växthus påverkar värdet positivt (Bengtsson, 2018 s.132).
3.2.4 Rättigheter och skyldigheter
Jordabalken (1970:994) anger de rättigheter och skyldigheter som en fastighetsägare har. Det tredje kapitlet i Jordabalken reglerar rättsförhållandet grannar emellan medan det fjärde kapitlet handlar om köp, byte och gåva och reglerar de rättigheter och skyldigheter köpare och säljare av en fastighet har.
Vad som får byggas och i vilken utsträckning det får byggas regleras huvudsakligen i Plan- och bygglagen (2010:900). Kommunen, där fastigheten är belägen, ansvarar för detaljplanearbetet och anger vad som får och inte får göras inom ett område. Exempelvis kan det krävas bygglov för att ändra färgen på fasaden om det betydligt förändrar bostadens utseende (Boverket, 2020).
Detta kan påverka värdet i den bemärkelse att den både kan ge upphov till möjligheter men även inskränkningar vad gäller en förändring av en fastighet. Bengtsson förklarar detta med att
“marknadsvärdet bestäms av dess mest värdefulla användning - Highest and best use”
(Bengtsson, 2018 s.141). Områden som är av särskild betydelse, exempelvis riksintressen
16
regleras huvudsakligen av Miljöbalken (1998:808). Som tidigare nämnda regleringar påverkar detta fastighetens användning och således värde (Bengtsson, 2018 s.127)
Servitut, gemensamhetsanläggningar och andra fastighetssamverkande faktorer påverkar även värdet på fastigheten. Om ett servitut belastar fastigheten innebär det att ägaren är skyldig att ge tillträde till den del av fastigheten som servitutet avser. Det kan handla om en genomfartsväg eller en brunn som inte kan anordnas på annat sätt (Barremyr och Sjöström, 2013).
3.3 Fastighetsvärderare i Sverige
En fastighetsvärderares yrkesutövande har huvudsakligen tre inriktningar för auktorisation (Samhällsbyggarna, u.å.(a)). Dessa är auktoriserad fastighetsvärderare som är den mest generella typen av auktorisation, auktoriserad lantbruksvärderare och auktoriserad småhus- och lägenhetsvärderare (Samhällsbyggarna, u.å.(a)). Auktorisationen kan vara intern eller oberoende och det som skiljer sig är avsaknaden av partsintresse för den oberoende värderaren.
Kraven som Samhällsbyggarna ställer på värderaren, oavsett typen av auktorisation, är att God värderarsed ska följas och att ha oberoendeställning om auktorisationen inte är intern (ibid).
God värderarsed innefattar tio regler som ska fungera vägledande för värderaren enligt Samhällsbyggarna. De etiska förhållningssätten har integrerats i reglerna och ska följas av alla auktoriserade värderare, dock ”vid försummelse kan erinran, varning eller uteslutning ur värderarsektionen meddelas av styrelsen” (Samhällsbyggarna, u.å.(b)).
3.4 Sammanfattning
Det kan konstateras att de ovannämnda värderingsmetoderna är olika tillämpbara vid olika tillfällen. Ortsprismetoden lämpar sig som bäst när det finns flera jämförelseobjekt som kan spegla ett marknadsvärde på värderingsobjektet. Produktionskostnaden används främst i sammanhang då enbart byggnaden ska värderas och är inte lika tillämpbar vid småhus. Den hedoniska metoden utgår från att huset är en sammansatt produkt och kombinerar kvaliteter där resultatet oftast nås genom en regressionsanalys. Det värde som motsvarar marknadsvärdet för ett objekt kommer att ligga till grund för utlåning. De värdepåverkande faktorerna är starkt knutna till vilka behov som kan uppfyllas och vilka möjligheter som finns på en fastighet vilket i sin tur utgör grunden för ett marknadsvärde. De är indirekt knutna till den säkerhet banken har för utlåningen. I Sverige finns värderare som har auktorisation för att sätta ett marknadsvärde på en fastighet. Utöver dessa kan även fastighetsmäklare sätta ett marknadsvärde vilka beskrivs mer utförligt i nästa kapitel.
17
4. Fastighetsmäklare i Sverige
I detta kapitel ges en kort bakgrund för vad som krävs för att titulera sig som fastighetsmäklare samt en inblick i mäklarens yrkesroll.
4.1 Bakgrund fastighetsmäklare
En fastighetsmäklare i Sverige definieras i Fastighetsmäklarlagen (2021:516) som “en fysisk person som bedriver yrkesmässig förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter” (Fastighetsmäklarlag 2021:516). Det krävs också enligt lag att mäklaren ska vara registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen (FMI). För att få en fullständig registrering ställs det krav om en utbildning på 120 högskolepoäng som omfattar teorikurser inom områdena fastighetsförmedling, civilrätt, fastighetsrätt, skatterätt, ekonomi, byggnadsteknik och fastighetsvärdering (FMI, 2021b). Utöver en teoretisk utbildning krävs även en slutförd tio veckors praktik (ibid).
4.2 Mäklare som yrkesroll
I och med registrering ställs diverse krav på mäklaren, såsom att vara redbar och i övrigt lämpligt som fastighetsmäklare (FMI, 2021c). Fastighetsmäklarens främsta roll är att agera som en opartisk mellanman mellan den säljande och köpande parten och använda god mäklarsed (FMI, 2021d). Seden innebär att mäklaren ska följa regler som finns preciserade i fastighetsmäklarlagen och göra detta när yrket utövas (ibid). Utöver detta är mäklarens uppgift att prissätta bostaden som ska säljas. Enligt FMI (2021a) innebär värderingen ett besök i bostaden med syfte att få en uppfattning om objektet. Detta gör mäklaren med hjälp av sin sakkunskap och det innebär inte en fullskalig undersökning för att upptäcka eventuella fel och brister i bostaden utan just för att få en rättvisande bild av fastigheten för att kunna ge ett korrekt prisutlåtande (FMI, 2021a). Sakkunskapen baseras bland annat på mäklarens lokalkännedom och hur bostadsmarknaden ser ut vid värderingstillfället (Länsförsäkringar Fastighetsförmedling, u.å.).
Vid en förmedling ska fastighetsmäklaren ta tillvara på både köparens och säljarens intressen.
Detta gäller dock inte för priset om mäklaren anlitats av den säljande parten. Då ska mäklaren så gott det går få det högsta priset för bostaden vid budgivning och tvärtom om det är den köpande parten som anlitar mäklaren (FMI, 2021d). Vidare har mäklaren vid en förmedling en kontrollskyldighet som innebär att information om bostaden måste kontrolleras (FMI, 2021e).
Kontrollen innefattar att kolla vem som är registrerad ägare av bostaden, om det finns servitut, inteckningar eller liknande på fastigheten och isåfall vilka, om fastigheten ingår i en gemensamhetsanläggning och till sist om en bostadsrätt är pantsatt.
18
Mäklarna tillhör en mäklarfirma som det finns många av runt om i landet. Däremot skiljer sig firmor från varandra i den bemärkelsen att vissa är bankknutna och andra inte. Det vill säga många banker har sin egen fastighetsförmedling under samma namn.
5. Bankers verksamhetsutövande
Detta kapitel syftar till att ge läsaren en bredare förståelse i hur Sveriges banker arbetar och vilka regelverk och krav som styr belåningen. Kapitlet tar även upp relevanta dokument och krav i relation till värdering.
5.1 Regelverk
De svenska bankernas verksamheter styrs av diverse regelverk som upprättats av bland annat EU-kommissionen och Baselkommittén. Vad gäller utlåning måste de svenska bankerna följa det så kallade kapitalkravet som utformats av Baselkommittén (Finansinspektionen, 2019). Banken som långivare tar risker i och med utlåning som kan leda till stora förluster.
Därför har kommittén utformat krav som ska hjälpa bankerna att hantera förlustsituationer och förhindra finansiella kriser eller krisens effekter på samhälle och banksystem (ibid).
År 1988 infördes Basel 1 som ställer krav på ett minimikapital för en bank för att ha som buffert vid förluster (Lind, 2005). Regelverket innefattar även ett krav på en riskbaserad kapitaltäckningsgrad på minst åtta procent för kreditrisker. Dock har det sedan 1988 antagits två nya regelverk, Basel 2 och Ⅲ. Basel Ⅲ är det nyaste av alla regelverk och den började utformas efter finanskrisen 2008 och fungerar som en komplettering på de globala standarderna för kapitaltäckning (Finansdepartementet, 2021). Syftet med Basel Ⅲ är “...att säkerställa att standarderna bidrar till enkelhet, jämförbarhet och riskkänslighet när det gäller bankers kapitalkrav.” (ibid). Bland det viktigaste som Basel Ⅲ tar upp är hur bankens olika tillgångar ska vägas utifrån sin risk. Exempelvis vid utlåning för bolån mot hushåll så multipliceras bankens samtliga tillgångar med en riskvikt på 20 procent till 70 procent (Finansdepartementet, 2021). Detta krav har haft betydelse för bankernas verksamhet.
5.2 Amorteringskrav
Den 1 juni 2016 infördes nya amorteringskrav på nya bolån. Nya bolån innebär ett lån som tas vid köp av en helt ny bostad eller om ett befintligt lån ska utökas. Amorteringskravet gäller alla banker i Sverige och det går ut på att en bostad ska amorteras ned till 50 procent av dess värde (Finansinspektionen, 2016). En omvärdering för utökning av ett befintligt lån som överstiger 50 procent får göras vart femte år. Enligt Finansinspektionen är syftet med dessa krav att göra
19
hushållen i Sverige motståndskraftiga ifall den svenska ekonomin skulle haverera eller om det skulle hända något i omvärlden eller omvärldens ekonomi som skulle påverka Sverige negativt.
Kraven skulle även hjälpa hushållen att bli mindre skuldsatta (ibid). När ett bolån tas ges bostaden ett värde och detta är så kallas amorteringsgrundande värde. Det är detta värde som ligger till grund för hur bostaden ska amorteras de kommande fem åren då värdet är fastställt.
5.3 Beställarhandledningen
I Sverige finns det en väl etablerad ordning för hur värdering av fastigheter ska utföras.
Värderingar kan utföras statistiskt, internt eller externt där fastighetsmäklare och auktoriserade värderare står för upprättandet av externa värderingar. Angående värdering av privatbostäder upprättade Svenska Bankföreningen i samarbete med Mäklarsamfundet en Beställarhandledning som fastslår hur ett värderingsutlåtande i samband med kreditgivning ska utformas. På så sätt skapas en norm och vägledning för värdering av externa parter samtidigt som det möjliggör en inblick i värderingsunderlaget för kreditgivaren (Svenska Bankföreningen, 2020b).
Beställarhandledningen hänvisar till ett antal redovisningsmoment som ska finnas med i ett värdeutlåtande (Svenska Bankföreningen, 2020b). De övergripande momenten är precisering av uppdraget, beskrivning av värderingsobjektet och värdeutlåtande. Precisering av uppdraget innebär att redovisa vem som är uppdragsgivare, syftet med värderingen, värdetidpunkt med mera. I beskrivning av objektet ska en tydlig bild av objektet redovisas, exempel på faktorer är värdeår, antal rum och beskrivning av läge. I det slutliga värdeutlåtandet ska det framgå ett marknadsvärde på objektet. Om det även finns framtida förväntningar, som exempelvis nyproduktion och avstyckning, eller osäkra förhållanden kopplade till objektet, exempelvis ny infrastruktur eller planändring, ska även detta framgå av värdeutlåtandet.
I handledningen framgår det även att den slutliga marknadsvärdebedömningen ska ha ett osäkerhetsintervall. Om det är stor osäkerhet som överstiger +/- tio procent ska det orsaken redogöras i text. För övrigt ska god värderarsed följas vid utförande av värderingen, även de etiska regler som utformats för auktoriserade värderare hos Samhällsbyggarna och Mäklarsamfundet ska följas (Svenska Bankföreningen, 2020b).
6. Intervjustudie - Banker
I detta kapitel redovisas allt insamlat och transkriberat material från de semistrukturerade intervjuerna med samtliga tre respondenter från banken. Efter varje fråga ges en kort sammanfattning och slutligen ges kommentarer i relation till forskningsfrågorna.
20
6.1 Hur går banken till väga när de vill få underlag till kreditgivning vid bostadsköp?
Bank 1
Det första steget är att kundansvarig får information om småhusets fastighetsbeteckning.
Därefter knappas fastighetsbeteckningen in i ett program från en extern leverantör som gör en så kallad statistisk värdering av huset. Nästa steg är att göra en rimlighetsbedömning av det erhållna värdet. Om det statistiska värdet inte bedöms rimligt görs en fullständig intern
värdering. Som underlag för den fullständiga värderingen kan till exempel budgivningslistor, prospekt, foton och information som framkommit i samtalet med kunden användas för att få en bättre uppfattning om till exempel skick och standard på objektet.
Bank 2
Det första är att vi gör en bedömning av kundens återbetalningsförmåga. Men när vi har bestämt att vi kommer låna ut pengar till kunden så tar vi ofta in mäklarens objektsbeskrivning om skicket när det gäller köp men vi har även god lokalkännedom. Sen ibland så kan det också vara så att vi begär in ett besiktningsprotokoll. Men ofta undersöker vi från eget håll och då kan det vara med Google street view för att gå omkring på gatan och titta på det specifika objektet och området. Vi har dessutom en värderingsapplikation som baserar sig på statistik som vi gör en jämförelse med. Om ett objekt sticker iväg i pris, speglar det marknadsvärdet eller inte? Det är ju den där ständiga diskussionen man får ha med kunden egentligen. För kunden så är det ju det man köper huset för som är marknadsvärdet. Men ett specifikt objekt är ju inte alltid det som speglar hela marknaden.
Bank 3
När man pratar om värdering så är det så att man använder sitt lånelöfte om man hittar någonting som man vill köpa, då ska ju vi godkänna objektet och titta på rimligheten i det här värdet. Det är ju vår roll och då skulle jag säga, i de flesta fallen så jämför vi med våran datavärdering som vi köper in och så gör vi en jämförelse mot köpeskillingen kontra vad våran datavärdering säger.
Det kan alltid finnas en fördröjning i statistiken. Har du haft en ordentlig prisuppgång så kanske den inte alltid hänger med. Så det finns fördelar och nackdelar och skulle det visa sig då att det är allt för stora intervaller eller skillnader då tar vi in en kompletterande extern värdering. Då räcker det med, i de fallen, att det kan vara en mäklare från samma kontor, inte den som har sålt objektet utan en kollega som kan verifiera att det här är ett korrekt marknadsvärde. Sen är det ändå alltid upp till rådgivaren att göra en rimlighetsbedömning av värdet.
Det rådgivaren tittar på är vad som avses med värderingen, är det är en förhandsvärdering eller är det ett värdeutlåtande på vad den här fastigheten är värd här och nu? Så man måste vara tydlig vilket syfte den avser och sen ska ju själva objektet vara graderat, till exempel används oftast en 1 till 5 skala och då pratar man om orten, skicket eller läget. Det är olika parametrar som man tar hänsyn till. Det ska vara bedömt och sen gärna en beskrivning av själva objektet.
Mäklarna är ju mer eller mindre bra på det där. En del kan ju också köra, istället för att jobba med 1 till 5 skala, en gradering som är exempelvis “i mycket gott skick” och använder
21
vokabulär istället och det kan vi ju också godkänna om vi känner att den ändå uppfyller andra kriterier.
På följdfrågan om hur de skulle gå till väga om de inte håller med den externa värderingen så svarade Bank 3 att man kan begära in en second opinion, att man tar in en ny värdering från en annan mäklare.
Sammanfattning
Samtliga banker börjar med att ta fram det statistiska värdet för fastigheten. Därefter gör de en jämförelse med sina statistiska datavärderingsprogram med det inkomna värdet på huset. Efter detta görs en rimlighetsbedömning av det inkomna värdet gentemot vad det statistiska värdet säger. Om värdet anses vara rimligt används det som marknadsvärde. Däremot om det inte anses rimligt gör Bank 1 en fullständig intern värdering medan Bank 3 tar in en kompletterande extern värdering av mäklare. Bank 2 utvecklar inte sitt svar på den frågan.
6.2 Hur gör banken för att få fram ett marknadsvärde på ett småhus vid belåning?
Bank 1
I grunden gör man alltid en statistisk värdering och om kunden har en mäklarvärdering
jämförs den statistiska värderingen med den externa värderingen. Om banken vid rimlighetsbedömningen bedömer att ingen av dessa värderingar verkar tillförlitlig görs en intern värdering.
Bank 2
Vi har ju den här värderingsapplikationen som baseras på statistik på sålda småhus och den är baserad på ortsprismetoden. Men kunderna kan ju röra sig till andra orter där vi inte har lika stor lokalkännedom och då stämmer vi ofta av med en mäklare på den orten. Det finns ju tillfällen när man känner sig osäker på objektet och det kan ju vara om en kund kommer in med en värdering från en mäklare. Här så har vi ganska bra koll på att några är väldigt frikostiga med sina värderingar när det bara handlar om att värdera. Det är väl någon form av försäljningsdel i det hela som gör att de vill värdera högt. Men då kan vi ju stämma av med en annan mäklare om värdet är rimligt och de gångerna är det för att vi fått en känsla av att det är något som är osäkert i värderingen. Vi kan också kolla mot värderingsapplikationen vad det statistiska värdet eventuellt skulle kunna vara. Så det primära är att kolla statistiken och sen i så fall gå till en mäklare för att stämma av.
22
Bank 3
Jag skulle nog säga att vi rekommenderar nog oftast att göra en statistisk värdering först. Det beror lite på syftet med vad kunden ska göra. När man införde amorteringsregelverket så rekommenderar man kanske att man ska ta in en extern värdering där man har en mäklare på plats. Det blir oftast bättre än att man tar in en datavärdering, man får någon som ändå är där och tittar på objektet. För en datavärdering tar inte hänsyn till det specifika objektet och vilket skick det är i.
Sammanfattning
För att få fram ett slutligt marknadsvärde anser samtliga banker att det primära är att kolla vad statistiken säger. Om Bank 2 bedömer värdet som osäkert går de till en annan mäklare och stämmer av. Bank 3 tar i sådana fall in en oberoende extern värdering för att kontrollera. Bank 1 gör i stället en intern värdering.
6.3 Hur skulle banken värdera ett småhus vid bodelning, omförhandling av lån respektive en exekutiv försäljning?
Bank 1
Vid en bodelning och omförhandling av lån skiljer sig processen inte sig åt utan sker på samma sätt som tidigare beskrivits. Vid exekutiv försäljning är det Kronofogdemyndigheten som värderar.
Bank 2
Tillvägagångssättet är ju likadant i alla tre scenarier. Det vi börjar med är att titta på tidigare värdering. Vad är det vi faktiskt har värderat det här objektet till tidigare? Då har vi vissa tidsintervall, om den är färskare än ett år, då behöver vi inte jaga rätt på en ny värdering utan då kan vi luta oss mot den. Men sen har vi också värderingsmandat själva så att om jag känner att jag har tillräcklig kunskap om objektet så måste jag inte stämma av med någon annan. Vi bedömer om det värdet fortfarande är relevant. Det som utmanar oss lite kan vara väldigt stor skillnad. Om det är en bodelningslikvid som ska utgå så att man måste köpa ut den andra personen, då vill man ju att det ska vara så lågt värderat som möjligt för sin egen vinning för att slippa betala så mycket. Den andra vill istället att det ska vara värt så mycket som möjligt för att få ut så mycket som möjligt. I en situation där personer är oense så får vi bli den dömande parten, men vi tänker ju oftast den försiktiga värderingen. Är det någon som värderar lägre så känner vi oss mer trygga i den. Om de kommer med två olika värderingar kollar vi också i statistiken, vad har vi värderat den till tidigare?
Vid omförhandling av lån så är det samma tillvägagångssätt, lite som vid köp. Vissa objekt känner vi oss väldigt trygga med men det är objektsbeskrivning och besiktning som sätter
23
grunden. Jag har inte helt koll på en exekutiv försäljning men min spontana bedömning är att vi inte gör något speciellt utan vi går via Kronofogden. De gör ofta en värdering av extern part också. Det viktigaste för oss är att vi får tillbaka våra pengar och då gäller det ju att vi har, vid inledande av den här affärsrelationen, faktiskt värderat det rätt.
Bank 3
I en bodelning kommer troligtvis någon utav parterna vara intresserade av att ta över fastigheten och lånen och då behöver man kompensera den andra parten. Då tar man dit en mäklare för att göra en värdering av fastigheten. Sen beroende på hur överens man är kan man kanske göra två, tre värderingar och så lägger man sig sen på något medelvärde i sitt bodelningsavtal. Sen kommer den som ska ta över det här att komma in med bodelningsavtalet och värderingen och troligtvis då så krävs det någon form utav utökning på lånen, skulle jag tro, utan att veta exakt.
Men det är det troligaste scenariot, att man behöver utöka och då gör vi samma sak igen. Vi jämför den värderingen som de presenterar för oss i förhållande till köpet och i förhållande till vår statistiska data. Håller dem sig inom parametrarna så går vi på det. I alla de här tre scenarierna som ni har presenterat är det samma tillvägagångssätt.
Det är väl lite speciellt vid en exekutiv försäljning för att det kan bli ganska stor variation på köpeskillingen och vad den är värd. Man köper i befintligt skick och oftast kanske man inte har fått tillgång till att göra en besiktning eller så har Kronofogden gjort en besiktning. Men det finns ju alltid risk för att det finns dolda fel. Det är nog mest hänsyn till kunden att vi är lite försiktigare med hur mycket du kan låna till det objektet. Vi kanske säger att ett fastställt värde blir max 75 procent eller något liknande just för att skapa lite säkerhetsavstånd. För går man upp till 85 procent och sen händer någonting, då finns det inga möjligheter egentligen att göra någonting. Vi kan inte hjälpa kunden och då måste kunden ta andra dyra finansieringsformer.
Vi skulle titta på köpeskillingen och jämföra den med vår datavärdering men eventuellt så kanske man skulle, i det fallet, begära in även en extern värdering om vi känner oss osäkra med värdet. Då är det jätteviktigt att man som rådgivare tar ställning till värdet på det som blir presenterat så att man inte bara slentrianmässigt godkänner någonting utan att man verkligen gör en undersökning. I den undersökningen använder de till exempel Mäklarstatistik men även Hemnet och Booli och tittar på slutpriser. Ibland tar man även kontakt med vårt eget fastighetsmäkleri. Vi kan då ställa frågan om det är ett rimligt värde för den här typen av objekt.
Bara för att sen kunna dokumentera varför man har kommit fram till att det här värdet är rimligt.
Sammanfattning
Alla bankerna är ense om att man inte värderar huset olika beroende på om det handlar om ett köp, en bodelning, en omförhandling av lån eller en exekutiv försäljning. Vid bodelning blir både Bank 2 och Bank 3 som en slutgiltig ställningstagare för vilket marknadsvärde som ska ligga till grund för värdet på belåningen. Ofta får de in flera olika värderingsutlåtanden och behöver således kolla med sin egen statistiska värderingsdata för att bedöma ett rimligt marknadsvärde. Bank 1 använder samma tillvägagångssätt i de två första scenarierna som nämns i föregående fråga.
24
Vid en exekutiv försäljning använder sig Bank 1 och Bank 2 av Kronofogdens värdering medan Bank 3 inte nämner detta uttryckligen. Däremot tolkas svaret som att det ändå är Kronofogden som gör värderingen då de gör en besiktning av fastigheten som brukar gå hand i hand med en värdering.
6.4 Hur tar banken hänsyn till eventuella förändringar av husets värde över tiden?
Bank 1
Det finns lagkrav (Capital Requirement Regulations 2013 och Lag om utgivning av säkerställda obligationer 2003:1223) om att banken ska kontrollera fastighetens marknadsvärde var tredje år. Vi gör statistiska värderingar på alla objekt men detta behöver inte påverka kunden. Det huvudsakliga uppdraget är att få fram ett marknadsvärde vilket inte alltid är detsamma som köpeskillingen.
Bank 2
Jag skulle inte säga att vi gör någon specifik bedömning. Men fastigheter påverkas ju också av väder och vind på ett annat sätt men det är ju inget vi gör någon specifik bedömning för. Det är inget banken tar med in i marknadsvärdet. Sen finns det städer som har gruvor och industrier som kan påverka men det är inget vi har. Sen om kunden hör av sig på något sätt och vill göra någon förändring, det är ju då vi tittar på värdet igen, men så länge kunden har lånat och betalar och allt till frid och fröjd då tittar inte vi på värdet löpande egentligen.
Bank 3
Det är ju alltid svårt. Vi känner ändå, att om vi nu pratar om Stockholmsmarknaden, att det finns en hyfsat reglerad marknad, alltså utbud och efterfrågan. I Stockholm så har man vetat att allting blir sålt. De flesta får ut det som de har tänkt sig eller ännu mer och det intressanta är väl vad som händer nu framöver när vi haft inflationen som ligger och trycker. Om jag bara pratar för oss så har vi inte sett någon avmattning än så länge. Vi upplever inte, än så länge, att några kunder hamnar i problem, att de inte får sitt objekt sålt och det är fortfarande stigande priser.
Vilket också verifieras med om man tittar på Mäklarstatistik. Men det är ett problem att det är väldigt lite objekt ute och då blir det många köpare på få objekt.
När det inte är de här kraftiga prisuppgångarna, då hänger ju vår statistiska värdering med. Den hänger kanske inte riktigt med när det går väldigt fort fram och släpar då lite. Men och andra sidan kan det också vara så när det går ner, då kan den ligga kvar på en högre nivå än vad det egentligen är. Det ställer ju krav på rådgivarna att göra en bedömning av rimlighet i värdet varje gång.
25
Sammanfattning
Denna fråga har tolkats lite olika av bankerna. Bank 1 kontrollerar enligt lag fastighetens värde vart tredje år men detta behöver inte påverka kunden. Bank 2 gör ingen specifik bedömning av någon värdeförändring om inte kunden själv ber om det. Bank 3 säger att det är rådgivarna som får göra en kontroll då statistiken inte alltid hänger med värdeförändringarna.
6.5 Vad ställer banken för krav på ett utlåtande om pris från en mäklare?
Bank 1
Vad gäller utlåtandet så är förhoppningen att alla mäklare ska följa Beställarhandledningen men så ser det inte ut i verkligheten. Vi har inte heller det som absolut krav att allt i Beställarhandledningen ska finnas med. Det vi absolut måste ha med i en extern värdering är tillräckligt med uppgifter så att man som läsare ska kunna se vilket objekt det är och förstå varför värdebedömningen blev som den blev. Exempelvis fastighetsbeteckning, area, standard och skick, eventuella speciella värdepåverkande faktorer, marknadsvärde inklusive förklaring hur hen har kommit fram till det, värdetidpunkt samt mäklarens underskrift.
Bank 2
Vi har inget uttalat att utlåtandet måste vara utformat på ett visst sätt, men sen skulle jag säga att de flesta mäklare har ju sin standardmall för de ser väldigt lika ut oberoende på vem som skickar in den. De brukar ju bedöma områdets attraktivitet och objektets standard och sådana saker med en 5-gradig skala, och priset baseras på det. Om vi inte riktigt förstår på vilka grunder priset har satts så kan det tas muntligt, det har hänt. Det är ju egentligen det vi baserar rimligheten på. Sen krav på själva mäklaren har vi att personen ska vara lokalt verksam.
Bank 3
Det måste vara en registrerad fastighetsmäklare från mäklarsamfundet. Det är ett grundkrav för att vi ska godkänna värderingen och sen är det att mäklaren följer Beställarhandledningen. Det är egentligen det vi ställer som krav och sen har vi oberoendet och även rotationskrav som vi tittar på.
Det här med oberoendet och rotation, att man blir mer tydlig och skarp, är riktlinjer från EBA, Europeiska Bankmyndigheten.
26
Sammanfattning
Krav på utlåtandet ser lite olika ut mellan bankerna. Bank 1 ser gärna att Beställarhandledningen följs medan Bank 3 har det som krav. Det Bank 1 kräver är att utlåtandet ska innehålla tillräckligt med uppgifter så man förstå vad värdet grundas på. Bank 2 ser inget behov av att sätta några krav på utlåtandet då samtliga utlåtanden de får in är utformade på samma godtagbara sätt.
6.6 Ställer banken några särskilda krav som gäller ett värdeutlåtande till exempel framställning och utformning?
Bank 1
Svenska Bankföreningen har tillsammans och Mäklarsamfundet tagit fram ett Beställarhandledningen. Banken ser att det är önskvärt att de följer instruktionerna för att säkerställa att de gjort en bra värdering. Dock är det inte ett krav men som sagt önskvärt.
Bank 2
Nej, inget som vi har definierat.
Bank 3
Vi ser gärna att det ska vara tydligt vad den gäller. Det kan ju finnas olika former utav värdering.
Vid nyproduktion kanske det är en förhandsvärdering som man har för att bevilja ett byggnadslån. Sen har vi den här graderingen 1 till 5 eller om det är graderat i “mindre gott skick” till “mycket gott skick”. Sen ska det framgå vilken metod som använts, exempelvis om det är ortsprismetoden, så vi vet vad de har baserat värdet på. Och det händer att vi inte tycker att det är tillräckligt bra för att de kanske inte har skrivit någonting om fastigheten och bara satt 1–5 men ingenting mer. Det är ju många som hör av sig, till exempel för att de vill höja sitt värde på sin fastighet. De kanske har gjort renoveringar eller tillbyggnader. Då är det viktigt att det framgår vilka typer av renoveringar eller tillbyggnader de har gjort. Och ibland så står inte det och då blir det väldigt svårt. Det brukar ju oftast gå att vända sig till kunden och säga att mäklarna får komplettera med det här och så kommer de tillbaka med en ny. Så att det är ju inga problem.
Sammanfattning
Bank 1 och Bank 3 har krav på att värdeutlåtandet ska vara tydligt och det är önskvärt enligt Bank 1 att Beställarhandledningen följs. Bank 3 nämner inget om handledningen men kräver att det ska vara graderat på en skala 1–5, att val av metod och om det gjorts några renoveringar redovisas, och att värdeutlåtandet i allmänhet är tydligt. Bank 2 har inga definierade krav på framställning och utformning.
27
6.7 Vad ställer banken för krav på den som utför en fastighetsvärdering som kan godtas som bank?
Bank 1
Vi har tre krav på den som ska värdera. Kraven är att personen i fråga ska vara antingen en av Samhällsbyggarna auktoriserad värderare eller registrerad mäklare hos Fastighetsmäklarinspektionen. Det andra är att personen ska ha kännedom om den lokala marknaden och det sista kravet är att de inte ska ha förmedlat en försäljning på det aktuella objektet i närtid och alltså inte ha något ekonomiskt intresse i detta.
Bank 2
Inget mer än att personen ska vara lokalt verksam. Detta gäller mäklare. Vi kan ju också använda oss av en extern värderare. Det finns en avdelning som jobbar med fastighetsvärdering bara, men det skulle jag säga inte är småhus utan det är mer företagskopplade fastigheter. För värderare ska personen vara auktoriserad via RICS eller Samhällsbyggarna men det skulle jag inte säga att vi använder vid småhus. Vi använder huvudsakligen mäklare.
Bank 3
Auktoriserad värderare är ju oftast mer knutna till företagssidan tänker jag. Vi kontrollerar att de är registrerade fastighetsmäklare när det gäller småhus. Sen när det kommer till företag och sådant då är det mer att man kanske tittar på samhällsbyggarna att de är auktoriserade värderingsmän för typ kanske lantbruk eller för kommersiella hyresfastigheter.
Vi vill ju komma ifrån att den som ska värdera ska ha en beroendeställning och då pratar vi även om att man inte ska ha förmedlat köpet. Man får inte vara en släkting eller ha något nära samband med den som äger fastigheten, så det är ju också en kontroll som vi gör i samband med när man får in en värdering och sen tittar vi även på rotationskrav. Det vill säga en värderingsman som värderar ett objekt får bara värdera två gånger i följd. Den tredje gången måste det komma från en ny värderingsman.
Sammanfattning
Bank 1 ställer tre krav på den som utför värderingen, dessa är att personen ska vara registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen eller auktoriserad av Samhällsbyggarna, ha lokalkännedom och ha en oberoendeställning gentemot värderingen. Bank 2 delar kraven om lokalkännedom och registrering/auktorisering av Fastighetsmäklarinspektionen respektive Samhällsbyggarna.
Bank 3 delar i stället Bank 1:s krav om oberoende och registrering/auktorisation men nämner inget om lokalkännedom. Bank 3 nämner även rotationskravet på den som värderar.
