Ändring av detaljplan EII505 för del av kvarter Karlsborg och Lutan
Söder, Jönköpings kommun
Granskningshandling 2020-12-07 Dnr:2016:06
Planbeskrivning
1
Innehåll
Inledning 3 Bakgrund, syfte och huvuddrag 4 Förslag till ändring av Detaljplan EII505 5 Ändring i plankarta och planbestämmelser 15 Ändringens konsekvenser 20 Förutsättningar 23 Genomförande av ändring av detaljplanen 31
Handlingar
Planbeskrivning Plankarta med ändring Samrådsredogörelse
Bilagor
Grundkarta, 2020-12-01
Parkeringsutredning, 2020-05-27
Antikvariskt utlåtande Karlsborg 4, 2020-01-30 Antikvariskt utlåtande Karlsborg 5, 2020-01-30 Antikvariskt utlåtande Karlsborg 6, 2020-01-30 Antikvariskt utlåtande Lutan 20, 2020-03-03
Samtliga handlingar och bilagor finns på www.jonkoping.se sökord: ändring av detaljplan EII505
2
Så här görs en detaljplan med utökat förfarande
Planbesked
Ärendet påbörjas när en byggherre ansöker om planbesked. I ansökan uppges föreslagen markanvändning samt bebyggelsens placering och omfattning. Planavdelningen sammanställer ansökan med kompletterande underlag, varpå stadsbyggnadsnämnden beslutar om processen ska påbörjas eller inte.
Samråd
Vid positivt planbesked inleds arbetet med att ta fram ett planförslag.
Planförslaget ställs ut på samråd. Syftet med samrådet är att förbättra beslutsunderlaget genom att samla in kunskap och synpunkter, och att ge berörda insyn och möjlighet att påverka. De som har rätt att medverka är sakägare, Länsstyrelse, kommunala myndigheter och andra som har ett väsentligt intresse av planen. Tiden för samrådet annonseras i tidningen.
Synpunkter ska lämnas in skriftligen under samrådstiden och skickas till Jönköpings kommun, Stadsbyggnadskontoret, 551 89 Jönköping.
Kommunen sammanställer synpunkterna i en samrådsredogörelse.
Granskning
Efter samrådet kan planen justeras enligt inkomna synpunkter.
Planförslaget och samrådsredogörelsen är sedan tillgänglig för granskning under minst tre veckor. Granskningen innebär att myndigheter och sakägare och andra som berörs av planen återigen ges möjlighet att lämna synpunkter.
Synpunkter ska lämnas in skriftligen under granskningstiden och skickas till Jönköpings kommun, Stadsbyggnadskontoret, 551 89 Jönköping. Kommunen sammanställer sedan synpunkterna i ett granskningsutlåtande. Utlåtandet skickas till de som inte fått sina synpunkter tillgodosedda.
Antagande
Planförslaget antas av kommunfullmäktige eller stadsbyggnads- nämnden. Sakägare som tidigare lämnat skriftliga synpunkter vid samråd eller granskning och inte fått dessa tillgodosedda kan överklaga beslutet hos Mark- och miljödomstolen. Detta måste ske senast tre veckor efter att antagandebeslutet har tillkännagetts.
Laga kraft
Detaljplanen vinner laga kraft och börjar gälla när tiden för överklagande har gått ut om den inte har överklagats. Vidöverklagan prövas planen av Mark- och miljödomstolen och kan därefter överklagas vidare för prövningsrätt till Mark- och miljööverdomstolen. Planen vinner laga kraft eller upphävs när ärendet slutligen har avgjorts.
Dekorativbild.
3
Inledning
En detaljplan är en juridiskt bindande handling som bestämmer vilken användning av mark och vatten som är tillåten. Syftet med detaljplaneprocessen är att pröva om ett område kan anses lämpligt för en viss typ av användning och utformning. Detaljplanen är bindande vid prövning av bygglov.
En detaljplan innefattar en plankarta, en planbeskrivning och bilagor. Varje enskild kommun ansvarar för hur planbeskrivningen ser ut. I Jönköpings kommun används följande upplägg:
Bakgrund, syfte och huvuddrag – En sammanfattande beskrivning av ändring av detaljplanen.
Förslag till ändring av detaljplan – En beskrivning av den markanvändning som föreslås i detalj-planen.
Ändring i plankarta och planbestämmelser - En förklaring av plankartan och dess bestämmelser.
Ändringens konsekvenser – Här beskrivs eventuella följder av detaljplanen.
Förutsättningar – Nulägesbeskrivning samt planförslagets relation till övriga styrdokument.
Genomförande av ändring av detaljplanen – Beskrivning av ekonomiska frågor, fastighetsrättsliga frågor samt tidplan.
4
Översiktskarta. Aktuella ändringsområdens läge på Söder i Jönköping.
Bakgrund, syfte och huvuddrag
Vindsinredning för bostadsändamål har underlättats från och med 1 juli 2014. Lägenheter under 35 kvm tillåts uppföras på högre våningsantal än andra våningen utan att krav ställs på tillgänglighet med hiss. Det har aktualisrat prövning av vindsinredning med smålägenheter. Detaljplaner som hindrar vindsinredning kräver att frågan om lämplighet prövas i en ny detaljplan eller ändring av en detaljplan.
Syftet med ändring av detaljplanen EII505 är att möjliggöra inredning av vind för bostadsändamål inom fastigheterna Karlsborg 4, 5 och 6 och Lutan 20. Genom möjligheten att inreda vind för bostadsändamål inom dessa fastigheter kan sammanlagt upp till 14 nya smålägenheter uppföras. Aktuella fastigheter som berörs av ändring finns inom område av riksintresse för kulturmiljövård. Således är det av särskild vikt att hänsyn tas till stadsbild och kulturmiljö.
Ändring av detaljplanen innebär att gällande detaljplan fortsätter att gälla, men att ändringar görs i planens bestämmelser. De nu aktuella handlingarna blir således komplement till befintliga planhandlingar.
Åsenvägen
Åsenvägen
Planområde
5
Förslag till ändring av Detaljplan EII505
Läge och ägoförhållanden
HSB Gambrinus har ansökt om planändring för sex fastigheter varav fem av dessa omfattas av Detaljplan EII505. Fyra av dessa är aktuella för ändring av detaljplan.
Därtill har ansökan för inredning av vind sökts av en privatperson i bostadsrättsföreningen inom Lutan 20.
Berörda fastigheter som ändring av detaljplan avser är belägna inom kvarteren Karlsborg och Lutan i stadsdelen Söder i Jönköping. Kvarteren Karlsborg och Kniven är belägna i Söders norra del inom 500 meter från högskolan. Kvarteret Lutan är beläget ca 300 meter söder ut.
Översiktskarta. Fastigheter som omfattas av ändring av detaljplan markerade i rött.
Högskolans byggnader är markerade i blått i nordost.
Barnarpsgatan Drottninggatan
Kungsgatan
Kv Lutan
Kv Karlsborg
4 5 6
20
6
Inredning av vind för bostadsändamål
Befintlig markanvändning och bebyggelsesvolym
Inom fastigheterna önskas vind inredas med smålägenheter, det vill säga lägenheter om 35 kvadratmeter eller mindre. Ändring av detaljplanen styr markanvändningen till densamma som befintliga förhållanden, det vill säga bostadsändamål.
Ändringen av detaljplan tillåter en nockhöjd som motsvarar husens tre befintliga våningar och takutformning i sadeltak respektive valmat tak. Takvinkel tillåts vara 25-30 grader för att motsvara befintliga förhållanden.
Karlsborg 4
Karlsborg 5 Karlsborg 6
Lutan 20
7
Förändring av taklandskapet
Planbestämmelserna som tillkommer genom ändring av detaljplanen tillåter vindsinredning. För att inreda vinden för bostadsändamål krävs att takkupor utförs för att ge ljusinsläpp och utblicksmöjlighet. Därtill krävs att lägenheterna går att utrymma via alternativ väg till trapphus.
Utformningen av takkupor och terras ska ske med hänsyn till befintliga kulturmiljövärden genom anpassning till befintlig bebyggelses tidstypiska utförande och utseende. Principerna som förslaget utgår ifrån är följande:
Tillkommande takkupor ska utföras så likt origialkupor som är möjligt. Storlek på och utformning av kupa samt kulör och material är viktigt att beakta.
Tillkommande kupor och terrassers placering i takfallet är viktig för upplevelsen av gaturummen ska bevaras. Genom indrag av kupor från fasadliv påverkas inte gaturummen negativt
Mot gata krävs större anpassning av kupans utformning och i mindre exponerat läge mot gård tillåts större kupor. Vid genomgående lägenhet där utrymning kan ske från större kupa mot gård kan kupa mot gata på så så sätt utföras nättare.
Tillkommande takkupor ska placeras så att de följer husets koder såsom fönsterplacering m.m. för att inte påverka byggnadens uttryck negativt
Karlsborg 4
Förslagen utformning av takkupor på Karlsborg 4 ses nedan. Mot Sjögatan är kuporna fristående och bågformade för ett nättare uttryck medan sammanbyggnad accepteras mot gård där kuporna inte är lika exponerade. Mot Barnarpsgatan som utgör huvudgata utförs inga kupor.
Fasad mot Barnarpsgatan Fasad mot Sjögatan
00,511,522,533,544,55m SKALA 1:100
00,511,522,533,544,55m SKALA 1:100
8
Fasad mot gård Fasad mot gård
00,511,522,533,544,55m SKALA 1:100
00,511,522,533,544,55m SKALA 1:100
Vindsplan
0 0,5 11,5 2 2,5 33,5 4 4,55m
SKALA 1:100
0 0,5 11,5 2 2,5 33,5 4 4,55m
SKALA 1:100
Nedan ses förslag på planlösning. Lägenheter planeras genomgående mot Sjögatan medan enkelsidiga lägenheter planeras mot gård parallell med Barnarpsgatan. I sektionen redovisas förändirng av taket i genomskärning.
0 0,5 1 1,5 22,5 3 3,5 44,55m
SKALA 1:100
Sektion A-A
9 Karlsborg 5
Förslagen utformning av Karlsborg 5 innebär tillskott av takkupor mot både gård och gata, samt två tillkommande fönster på byggnadens södra gavel. Utformningen av kupa föreslås rektangulär för att harmonisera med byggnadens arkitetkur.
Fasad mot gård Fasad mot Tegnérgatan
Vindsplan Sektion som visar
genomskärning i takkuporna.
Fasad mot söder
Bevarande av kulturvärden
För att bevara kulturvärdena införs även varsamhetsbestämmelser och rivningsförbud som gäller för de befintliga byggnaderna. Bestämmelserna innebär att byggnaderna ska behandlas varsamt så att dess arkitektur och karaktärsdrag bevaras vid renovering och ombyggnation.
Värdebärande är följande: Byggnadens volym, ursprunglig takfotsnivå och taklutning. Sadeltak respektive valmat tak med röda tvåkupiga takpannor. Putsade, odekorerade fasader avfärgade i en ljus kulör.
Fönster och balkongers ursprungliga form, placering, proportioner och material.
10 Karlsborg 6
Förslaget för byggnaden innebär att bågformade takkupor uppförs mot Barnarpsgatan vilket utgår ifrån husets planerade ursprungliga utformning. Placering av kupor görs i enlighet med husets koder och skapar symmetri med fönstersättning i fasad.
Föreslagen utformning av takkupor på Karlsborg 6.
Mot Barnarpsgatan ska kupor utformas bågformade.
Enkel- och dubbelkupor får uppföras mot gård.
Rivningsförbud
Samtliga befintliga byggnader förläggs med en bestämmelse om rivningsförbud som innebär att rivningslov inte kan beviljas. Skälet är att husen ingår i ett värdefullt bebyggelseområde som långsiktigt bör värnas. Rivningslovet skyddar byggnadens stomme men inte byte av fasadbeklädnad och dylikt.
11 Lutan 20
Förslaget på utfomrning av byggnadens vind innebär en lägenhet med genomgående planlösning. Mot Barnarpsgara placeras takfönster och mot gården placeras en utrymningsbar terrass.
Fasad mot gård Fasad mot Barnarpsgatan
Vindsplan
Sektion A-A
12
Gård och parkering
Parkering ska anordnas enligt gällande parkeringsnorm. Vid en ändring av detaljplan ska parkeringstalen räknas för hela fastighetens behov. Smålägenheter (35 kvm eller mindre) har enligt kommunens parkeringsnorm lägre krav på parkeringsplatser för bilar och högre krav på antalet cykelparkeringar. Handikapplats ska finnas inom 25 meter från bostadsentré. Kommunens krav på parkeringstal säkerställs i samband med ansökan om bygglov. För aktuella fastigheter som ligger i tätortzon A gäller följande:
• Cykelplatser: 18 stycken per 1000 kvadratmeter BTA (bruttoarea) för lägenheter över 35 kvadratmeter. 22 platser per 1000 kvm BTA för lägenheter 35 kvadratmeter och under.
• Bilplatser: 8 stycken per 1000 kvadratmeter BTA för lägenheter över 35 kvadratmeter. 6 platser per 1000 kvadratmeter BTA för lägenheter på 35 kvadratmeter och mindre. Undantag gäller för nya smålägenheter på vind där det inte ställs krav på nya parkeringsplatser.
Kvarter Karlsborg
För förtätning av smålägenheter på vind krävs att fler bilparkeringsplatser löses för aktuella fastigheter. Där der är möjligt kan gårdarna omdisponeras med fler platser men vistelseyta i form av uteplats ska fortsatt rymmas inom gårdarna.
Inom gångavstånd (maximalt 600 meter) kan bilparkerings anordnas på annan fastighet och tillgodoräknas de fastigheter som idag har ett underskott av bilparkeringsplatser. Inom Klubban 3 finns ett överskott.
Därmed bedöms gårdarna ha förutsättningar att uppfylla kraven för utemiljö och cykelparkering.
Inom kvarteret Karlsborg kan enbart en ny parkeringsplats för bil tillskapas eftersom varje fastighet måste ha minst en uteplats. Underskottet kan tillgodoses på närliggande bostadsfastighet.
Uteplats
13 Bilparkering
Behov Befintliga Antal nya
Klubban 3 6 16 7
Karlsborg 4 14 10 -
Karlsborg 5 6 5 1
Karlsborg 6 7 6 -
Totalt 33 37 8
Cykelparkering
Behov Befintliga Antal nya
Klubban 3 17 15 2
Karlsborg 4 32 36 -
Karlsborg 5 12 12 -
Karlsborg 6 18 26 -
Totalt 79 89 2
Kvarter Lutan
Inom Lutan 20 finns idag ett överskott på två bilplatser beräknat utifrån gällande parkeringsnorm. Det finns därigenom förutsättningar för att utveckla utemiljön för vistelse. Det finns därtill goda förutsättningar för att cykelparkering ska kunna tillgodoses i enlighet med parkeringsnormen.
Teknisk försörjning
Vatten, avlopp och dagvatten
Området ingår i kommunalt verksamhetsområde för vatten- och avlopp. Aktuella fastigheter är anslutna. Dagvattenflöden och mängden föroreningar i dagvattnet bedöms inte förändras till följd av en utbyggnad av vindslägenheter.
El
Befintligt elnät bedöms klara den kapacitetsökning som vindsinredning av bostäder medför.
Avfall
Inom samtliga fastigheter finns befintlig avfallshantering. Tillkommande bostäder bedöms kunna använda befintliga lösningar för hantering av avfall.
Sammanställning från parkeringsutredning av fastigheter som ägs av HSB.
14
Störningar, hälsa och säkerhet
Brandskydd
För vindsvåning ska utrymning särskilt beaktas. Samtliga lägenheter på vind ska ha tillgång till en alternativ utrymningsväg utöver trapphuset, via terass eller takkupa.
Utrymning via takkupor ska uppfylla Boverkets byggregler för utrymning via fönster. Det innebär att tillåtna mått för kupor är anpassade för att utrymning ska kunna ske via kupa. Små och bågformade fönster är svåra att utforma enligt utrymningskraven.
Karlsborg 4 och 6 har bågformade takkupor. Där har planlösningarna utformats genomgående så att utrymning kan ske via ett större fönster med placering mot gård. Vidare ska innergård hållas tillgänglig för uppställning av räddningsfordon. Karlsborg 5 har takkupor i rektangulär utformning med mått som motsvarar utrymningskraven mot både gata och gård.
Lutan 20 planeras att utrymmas via terass mot gård. Likadant här ska framkomlighet på gården ska beaktas vid förändringar så att uppställning av räddningsfordon ryms.
