Gällande fastigheten Mårtensboda 1:1 (del av) Östhammars kommun, Uppsala län

(1)

Dnr 2011SBN0554 1(14)

Samhällsbyggnadsförvaltningen SAMR ÅD SH AN DL IN G

Ceci l i a Hol st

PLANBESKRIVNING

MÅRTENSBODA

Gällande fastigheten Mårtensboda 1:1 (del av) Östhammars kommun, Uppsala län

Upprättad 2012-06-20,

Rev. 2014-04-14

Områdets läge

Planhandlingar

• Planbeskrivning,

• Plankarta, daterad 2014-05-10

• Illustrationsplan, daterad 2014-05-10

• Grundkarta, daterad 2012-06-20

• VA-utredning, daterad 2012-11-05

• Checklista behovsbedömning, daterad 2012-06-20

(2)

2 (14) SAMR ÅD SH AN DL IN G

Syftet med denna planbeskrivning är att i ord beskriva planens syfte och huvuddrag samt planens genomförandefrågor.

Planens syfte och befintliga förhållanden

En detaljplan reglerar användningen av mark och vatten i enlighet med bestämmel- serna i plan- och bygglagens (PBL:s) 4 kap. Detaljplanen skiljer på kvartersmark och allmänna platser. Inom kvartersmark kan bebyggelsens utformning, placering och utförande regleras. Den allmänna markens användning regleras i form av gator, naturområden och andra allmänna intresseområden.

Detaljplanens syfte är att bereda möjligheter för och ange förutsättningar för en bebyggelse om drygt 20 bostadsenheter i samklang med naturen.

I planen ingår också ett område för en anläggning avsedd för förädling av Hav- tornsprodukter och därmed tillhörande butik och servering samt fastigheter för hantverk mm.

Mot Öregrundsgrepen utvecklas också en befintlig brygganläggning för fritidsbåtar samt anläggs en gästbrygga.

ÖVERSIKTLIG BESKRIVNING AV OMRÅDET OCH DESS DIREKTA NÄRHET Detaljplanen omfattar ett ca 10 hektar stort skogsområde beläget på Gräsöns västra sida ca 10 km från Öregrund.

Området och dess omgivning utgörs av glest trädbevuxen skogsmark.

Vuxet skogsbestånd är redan avverkat. Intill planområdet finns ett antal fritidsfastigheter.

Vidare ingår ett ca 1 hektar stort strandområde avsett för brygganläggning.

Inom planområdet finns ingen bebyggelse.

(3)

3 (14) SAMR ÅD SH AN DL IN G Omgivande bebyggelse består av fritidshus på förhållandevis stora tomter.

Avvägning enligt miljöbalken

Planen strider inte mot miljöbalkens allmänna mål, hänsynsregler eller dess grund- läggande bestämmelser för hushållning med mark och vatten. Planen bedöms förenlig med miljöbalkens lokaliseringsprincip enligt 2 kap 6 §.

Planområdet öster om den allmänna vägen berörs inte av strandskyddsbestämmel- ser. Brygganläggningen mot Öregrundsgrepen är placerad i anslutning till en redan befintlig bebyggelse och kommer inte att påverka möjligheterna för det rörliga friluftslivet. Genom planen upplåts mark för allmän gångtrafik (x-område) och kör- väg (z-område), som innebär en ökad tillgänglighet för det rörliga friluftslivet till detta avsnitt av strandområdet. Körvägen till stranden finns tidigare redovisad vid lantmäteriförrättning (Dnr Öh 143/74 KA) då fastigheten Mårtensboda 1:10 utvid- gades. Ytan är markerad som z-område.

Avlopp från bostäderna tas om hand i enskilda slutna system. Antingen snålspolande toaletter, typ Roslagstoaletten, eller andra system som bygger på kompostering tillåts.

Dagvatten ska infiltreras i största möjliga utsträckning i marken och med

fördröjningsmagasin, där så är lämpligt. En undergrund av grus och sand ger goda förutsättningar för infiltration.

Plandata

Läge och storlek

Planområdet är beläget ca 10 km från Öregrund och norrut från färjeläget på Gräsön.

Planområdets omgivning utgörs av glest bevuxen skogsmark. Avverkningsbar skog är redan avverkad.

Intill planområdet finns ett antal fritidsfastigheter, mestadels på sjösidan av vägen mot Örskärssund

Planområdets storlek är ett ca 10 hektar stort skogsområde samt ett ca 1 ha stort strandområde för småbåtsanläggning.

Illustrationsplan

(4)

Markägoförhållanden

Marken inom planområdet ägs idag avtill sin helhet av Tiina och Samar Basu, Uppsala.

Inom planområdet förekommer inga samfällighetsföreningar eller av andra ägda delar

Planförhållanden

Denna detaljplan berör inga andra gällande planer.

Naturmiljö

Planområdet utgörs av skogsmark med inslag av hällmarkspartier. Avverkningsbar skog är redan uttagen ur planområdet. Kvar finns en blandning av lövträd och unga tallar. Dessa kommer, med omsorgsfull planering att en gång bli värdefulla inslag i detta bostadsområde. Planförslaget tar hänsyn till höjdpartier och hällmark på så sätt att vägar dras vid sida av hällområden så att dessa ska kunna bevaras.

Marken består av berg, delvis i dagen, sand och grus, samt i områdets nordvästra hörn ett mindre område med lera.

Jordartskarta

Föroreningar

Området har inventerats översiktligt med avseende på föroreningar och inga indi- kationer på föroreningar finns. Se vidare i VA-utredning upprättad av WRS.

VA-utredning har gjorts för området för att belysa omhändertagande av såväl av- lopps- som dagvatten.

Vatten och avloppssystem ska utföras på ett långsiktigt hållbart sätt. Gräsöns käns- liga natur ska inte påverkas negativt.

Byggnader ska uppföras på ett energieffektivt sätt samt med en för Gräsön anpas- sad utformning.

Kulturmiljö

Inga registrerade fornlämningar eller byggnadsminnen finns inom planområdet.

(5)

Riksintressen

Området omfattas av riksintresse för kulturmiljö med det för skärgården typiska småbrutna jordbrukslandskapet (RN18 i ÖP). Riksintresset anger att detta landskap ska värnas. Själva planområdet omfattar inte, till någon del, detta odlingslandskap.

Däremot driver markägaren en havtornsodling norr om planområdet och kommer att vara huvudman för den anläggning för havtornsprodukter som finns inom plan- områdets sydvästra hörn.

Området omfattas av riksintresse för högexploaterad kust enligt 4 kap. 4§ miljö- balken samt riksintresse för naturvård. Dessa avser att skydda de samlade värden inom det stora landskapsområde som riksintresset omfattar. Riksintresset innebär bland annat exploatering och andra ingrepp i miljön endast fåt komma till stånd om det kan ske på ett sådant sätt som inte påtagligt skadar områdets natur- och kultur- värden.

Området omfattas av riksintresse för naturvård (NRO 03 018 Gräsö-Singöområdet) enligt 3 kap. 6§ miljöbalken. Området är utpekat utifrån sina naturvärden i ett äldre jord-och skogsbrukslandskap med byar, spridda gårdar, skogs-och våtmarker, åk- rar, ängar, naturbetesmarker (inklusive skogsbetesmarker), trägärdesgårdar, ham- lade träd och andra landskapselement väl bevarade i sitt historiska sammanhang.

Exploatering ska ske på ett sådant sätt att naturvärden inte påtagligt skadas. Pan- området ligget även i precis anslutning till område 82.24, utpekat i naturvårdspro- grammet för Uppsala län. Naturvärdena består av myrmarker, skogar med ört rika partier och ostördhet som gynnar reproduktion av fågel och vilt.

Service

Närmaste serviceutbud till planområdet utgörs idag av en livsmedelsbutik och skola vid färjeläget.

Offentlig service, övrig kommersiell service, skola, vård, kommunhus etc. finns i Öregrund och Östhammar.

Kommunikationer

Inom planområdet finns idag inga gator eller vägar.

Planområdet ansluter till Gräsövägen upp till Örskärssund där UL trafikerar med buss (linje 854) under skolterminer och med anropsstyrd tidtabell under skollovs- period.

Hållplats för buss anordnas lämpligen i anslutning till infarten till plan-området.

Miljö, hälsa och riskfaktorer Föroreningar

Området har översiktligt inventerats med avseende på föroreningar och inga indi- kationer finns på att några föroreningar finns.

Under plansamrådet kommer Östhammars kommun, Miljökontoret att remitteras planförslaget.

(6)

Vatten- och avloppssystem ska utformas och dimensioneras så att de uppfyller krav på långsiktig hållbarhet och inte utgör något hot mot en renare vattenmiljö i Öster- sjön.

Bostadsbyggnader ska vara energieffektiva och vara ha vatten- och avloppssystem som svarar minst mot de krav som ställs i denna detaljplan.

Vattennivåer

En översvämningskartering har på uppdrag av Östhammars kommun genomförts av SMHI i Norrköping. Översvämningskarteringen visar att den framtida högsta vattennivån i planområdet kan komma att variera mellan som minst 97 cm över nollplanet upp till 201 cm över nollplanet. Den högre vattennivån uppnås i ett hundraårsflöde i vad som kallas för högt scenario. Vid beräkning av högsta vatten- nivån har vinduppstuvningseffekter medtagits i beräkningarna. Den stora differen- sen i medelvattenytan beror delvis på olika beräkningsmetoder och delvis på den relativt höga landhöjning som sker i området, ca 60 cm på 100 år.

Detta innebär att ingen risk för översvämning finns inom planområdet, som ligger som lägst 6 m över nollplanet.

Radon

Förekomsten av markradon är okänd för området. Enligt kommunal praxis ska ra- donmätning ske senast i samband med bygglov. Vid grundläggning med plintgrund eller krypgrund skapas ett radonsäkert utförande.

Miljöbedömning

Enligt miljöbalken 6 kap 4 § ska en miljöbedömning göras för planer som kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Den behovsbedömning som har gjorts pekar på att planen och dess genomförande inte medför betydande miljöpåverkan. Planen kommer att behandlas utan miljöbedömningsprocess.

Planen medger ett tillskott av boende på Gräsön. Detta ligger i linje med den am- bition som såväl statliga som regionala och kommunala myndigheter har att hålla skärgården och dess landsbygd levande. Den havtornsodling som bedrivs strax norr om planområdet är ett gott exempel på hur en ”ny” gröda kan hålla odlingsland- skapet öppet och skapa sysselsättning i skärgården.

Den tänkta förädlingsanläggningen bidrar till att skapa arbetstillfällen. Särskild hänsyn tas till att försörja området med system för uppvärmning, vattenförsörjning och omhändertagande av avlopp som är miljömedvetet för att säkerställa en lång- siktig hållbarhet. Ambitionen är att inte menligt påverka Gräsöns känsliga miljö.

Planområdet utgör i sig inget primärt strövområde. Dessa finns främst öster och väster om planområdet, i det sammanhängande skogsområdet respektive strandom- rådet. Miljökonsekvensbeskrivning enligt 6 kapitlet miljöbalken kommer inte att upprättas.

(7)

Tidigare ställningstaganden Översiktsplan

Ur gällande översiktplan, antagen 2003, framgår det att Gräsön ska värnas med avseende på det småbrutna jordbrukslandskapet, bybildningarna samt de skogsområ- den som innehåller en känslig flora och som inte är utdikade eller avverkade.

Överensstämmelsen med den aktuella översiktsplanen bedöms som god mot bak- grund av att planområdet inte uppfyller något av dessa kriterier.

Övriga kommunala beslut

Samhällsbyggnadsnämndens arbetsutskott fattade 2009-08-19 beslut (Dnr 2009BN453, § 37) om att påbörja planarbete för fastigheterna Mårtensboda 1:1 m.fl.

Samtidigt fattades beslut om att planen inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som föranleder upprättande av en MKB.

Plankarta

(8)

Bild från strandområdet med bef. småbåtsanläggning

Ny detaljplan

Kvartersmark

Avsikten med planen är att ange bebyggelsemöjligheter för en grupp bo-stadshus om ca 20 bostadsenheter för permanentboende, inom del av fastigheten Mårtens- boda 1:1.

Tomtstorlekarna är minst 2 500 kvm. Viss variation förekommer beroende på anpassning till topografi och övriga naturliga förutsättningar. Tomter för bostäder har dragits bort från området vid infarten för att synas så lite som möjligt från vägen.

Tomterna får bebyggas med en huvudbyggnad om högst 150 kvm BYA, utan käl- lare, varierande ett eller två plan. Särskild hänsyn ska tas till att anpassa byggna- dernas placering och grundläggning till de topografiska förutsättningarna. Omfat- tande markarbeten, terrasseringar och stora massförflyttningar får ej förekomma.

Komplementbyggnader får vara högst 40 kvm BYA per byggnad och i ett plan.

Komplementbyggnader får ej dominera över huvudbyggnad.

Byggnader ska utföras med fasader av trä i dämpade färger (Falurött) och med takytor av rött tegel eller plåt/fibercementskivor i grå eller svart kulör. Det gemensamma intrycket av bebyggelsen ska vara en dämpad och återhållsam bebyggelse som finns där i samklang med naturen.

Bryggor utförs som enkla flytbryggor och som dubbas i klipporna utan ytterligare sprängningsarbeten.

Byggnader för sophantering, pumphus samt ev. minireningsverk och förråd för den gemensamma skötseln placeras invid områdets infart.

Annan kvartersmark än mark för bostadsbebyggelse eller för verksamheter planeras i form av naturmarksområden. Hällmarksytor har undvikits för vägdragningar mm för att bevaras i största möjliga utsträckning.

Bygglovspliktens omfattning

(9)

Utökad bygglovsplikt gäller för eventuella byggnader för avloppsanläggningar samt att marklov krävs för omfattande schaktarbeten och fällning av träd med större stamdiameter än 15 cm, mätt 1 meter över mark.

Fastighetsindelning

I planen bestäms att tomter inte får ges en storlek som understiger 2 500 kvm.

Gemensamhetsanläggningar för vägar, småbåtsanläggning samt gemensam grönyta förslås anordnas.

Tillgänglighet och störningsskydd

Planerad bebyggelse anpassas för rörelsehindrade genom lämplig placering på tomten samt genom de regler som finns i PBL.

De naturliga höjdformationer som avskiljer området från vägen mot Örskärssund utgör ett naturligt störningsskydd. Utfartsförbud gäller för samtliga tomter mot vägen mot Örskärssund.

En tyst sida som vetter mot skog eller naturområde har anordnats för merparten av alla tomter.

Allmän plats

Huvudman för gemensamma ytor blir en samfällighetsförening som bildas för att tillvarata medlemmarnas intressen avseende skötsel av vägar, småbåtsanläggning- ens skötsel och underhåll samt gemensamma ytor inom området.

Park- och naturområden

Naturområden planeras utefter den allmänna vägen samt inom bostadskvarteren så att så många fastigheter som möjligt ska få direkt kontakt med natur och fria ströv- områden.

Den allmänna platsen ska utformas som en öppen gräsyta avgränsad med en träd- rad mot angränsande vägar.

Komplettering av trädbestånd ska göras med för platsen naturligt växtmaterial, typ tall, björk ek och lönn. Buskplanteringar ska också ha ett för platsen naturligt växtmaterial

Trafik och parkering

Huvudvägnätet är oförändrat då det ligger helt utanför planområdet. Planområdet trafikmatas med lokalgata och utfart mot Gräsövägen (väg 1183) mot Örskärssund.

Tillstånd för utfart kommer att sökas hos Trafikverket. Utfartsförbud gäller för tomter mot Gräsövägen

Nya lokalgator kommer att anläggas inom planområdet som smala, grusade vägar med öppna vägdiken vid sidorna.

(10)

Skiss, profil vägområde och lokalgata

Parkeringsbehovet är beräknat till ca 2 bilplatser per bostadsenhet och anordnas på den egna tomten. För havtornsanläggningen anordnas en parkeringsanläggning med ca 20 bilplatser och med samma infart som bostadsområdets.

Vattenområden

Planområdet omfattas av strandområdet närmast nedanför fastigheterna Mårtens- boda 1.5, 1:10–1:13, men på ett avstånd av ca 50 m från byggnaderna.

Vattenområdet får överbyggas med flytbryggor som fästs i berg med dubb.

Markreservat

Markreservat för naturmark har utpekats i planområdet för att säkerställa en passagemöj- lighet till strandområdet respektive skogsområdet i öster.

De befintliga ledningsgator som finns i planområdet har utpekats som områden för all- männa luftledningar (l).

Friytor

Centralt i området lämnas ett område som naturmark. Del av detta kan anordnas som, för de boende, gemensam utevistelseyta. Vidare undantas för bebyggelse ytor invid infarten och utefter den allmänna vägen så att kommande bebyggelse inte kommer att synas så mycket från vägen.

Strandskydd

Planområdet omfattas av generellt strandskydd om 100 meter på land och i vatten enligt 7 kap. MB.

Planområdet för bostadsbebyggelse öster om Gräsövägen omfattas ej av strand- skyddsbestämmelser enligt 13- 18 §§ MB.

(11)

Bild från strandområdet med bef. småbåtsanläggning

I detaljplanen föreslås att strandskyddet upphävs inom område för småbåtsanlägg- ning (MB kap 7 § 18c, pkt 3) och område för upptagning av båtar då denna funkt- ion måste ligga vid vatten. Åtgärderna som föreslås bedöms inte heller motverka strandskyddets syften då det inte förhindrar det rörliga friluftslivet.

En fri passage bevaras/skapas i form av X-område resp. Y-område för att tillgäng- liggöra småbåtsanläggningen

I en avvägning mellan det enskilda intresset av att genomföra åtgärden och de all- männas intresse ses ingen motstridighet.

Markens anordnande, vattennivåer

Med hänsyn till eventuella framtida höjningar av vattennivån anges normalt i de- taljplaner att höjden på färdigt golv i samtliga planerade hus vara över en viss nivå i meter enligt RH2000. Kringliggande mark ska anpassas och markens medelnivå kommer att följa detta. Planområdet är så högt beläget (minst 6 m över nollplanet) att detta inte är aktuellt i detta fall.

Teknisk infrastruktur Vatten och avlopp

Kommunalt vatten och avlopp finns inte i planområdet.

Vattenförsörjning kommer att ske genom en för området gemensam anläggning.

Då vattentillgången på Gräsö tidvis är begränsad kan det bli aktuellt att anordna en anläggning för rening av havsvatten. Avlopp anordnas enskilt och med särskilda krav på miljöanpassning.

(12)

Dagvatten

Dagvatten kommer att hanteras genom att avledas via öppna vägdiken och infiltreras i mark. Undergrundens grus- och sandområden är genomsläppliga och kommer därför att kunna ta upp stora mängder med vatten. Fördröjningsmagasin anordnas på lämpliga ställen inom området eller i dess närhet

El- tele och bredbandsförsörjning

Området försörjs med el via befintligt elnät. Ny transformatorstation ska placeras i närheten av områdets infart och placeras i samråd med elleverantören.

Uppvärmning

Uppvärmning av bostäderna kommer att ske genom enskilda system.

Öppna spisar och braskaminer kommer att tillåtas inom området.

Skärpta krav på energiförbrukning kommer att ställas på byggnaderna inom områ- det. Dessa krav regleras i ett exploateringsavtal.

Avfall

Föreskrifter om avfallshantering finns sammanställda i ”Renhållnings-ordning för Östhammars kommun” och som ska följas.

Sophanteringen kommer att ske genom gemensamt sophus med sortering i anslutning till områdets infart.

Genomförande av detaljplanen Preliminär tidplan

Samråd juni 2014

Utställning augusti 2014

Godkännande, SBN okt-nov 2014

Antagande, KF nov-dec 2014

Laga kraft jan 2015

Dessa tidsangivelser förutsätter att kommunala beslut inte överklagas. Skulle så ske kan tidpunkten förskjutas för genomförandet med ytterligare 1–2 år.

Ansvarsfördelning

Östhammars kommun ansvarar för upprättandet av denna detaljplan. Fastighetsäga- ren, Tiina och Samar Basu, medverkar till upprättandet av planen.

Fastighetsägaren är exploatör inom planområdet och kommer att ansvara för plangenomförandet på kvartersmarken inom planområdet. Fastighetsägaren ska ini- tiera de fastighetsrättsliga åtgärder som krävs för att bygglov ska kunna ges.

Tomter för bebyggelse bildas genom förrättning enligt fastighetsbildningslagen.

Tomterna ska ges andelstal i den anläggningssamfällighet som bildas som

Mårtensboda samfällighetsförening, vars uppgift är att förvalta och fördela kostnader för väghållning och skötsel av övriga gemensamma anläggningar.

(13)

Väghållare för lokalgatorna inom området kommer att vara den för området bil- dade samfällighetsföreningen.

Kommunalt/Enskilt huvudmannaskap

Kommunen ska inte vara huvudman för allmän plats eller VA-anläggningar. I samband med lantmäteriförrättning ska gemensamhetsanläggningar för gator, gemensamma ytor, vatten- och ev. avloppsanläggningar bildas.

Bygglov m.m.

Bygglov kan ges direkt efter det att planen har vunnit laga kraft.

Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning och avtal

Med fastighetsbildning avses alla ändringar av fastigheters gränser, inrättande av gemensamhetsanläggningar och upplåtelse av servitut och ledningsrätter. Fastig- hetsbildning prövas i en lantmäteriförrättning av Lantmäterimyndigheten i Uppsala län. Förrättning kan sökas av fastighetsägare som är berörd av den aktuella åtgär- den.

All mark som berörs av planen tillhör idag fastigheten Mårtensboda 1:1, som till sin helhet ägs av Tiina och Samar Basu.

Upplåtelse av mark för allmän plats

Del av fastigheten Mårtensboda 1:1 föreslås upplåtas som allmän plats för de boende inom området.

Ersättning för upplåtandet regleras i och med försäljning av resp. tomt.

Småbåtsanläggningen ska dock ses som avsedd för nyttjande även av andra Gräsö- bor. Särskilda avtal för detta ska upprättas mellan båtägaren och samfällighetsför- eningen.

Gemensamhetsanläggning

Gemensamhetsanläggningar i form av vägsamfällighet, som också handhar de gemensamma ytorna inom området, samt en samfällighet för småbåtsanläggningen bildas. Bildandet av gemensamhetsanläggningarna sker

i samband med Lantmäteriförrättningen.

Ekonomiska frågor Planekonomi

Detaljplanen finansernas genom planavtal som tecknats mellan Östhammars kommun och ägarna till fastigheten Mårtensboda 1:1.

Bygglovsavgift

Bygglovsavgift enligt PBL ska tas ut vid bygglovsprövning. Kostnaden tas ut enligt gällande taxa.

(14)

Planavgift

Planavgift ska inte tas ut vid bygglovsprövning.

Tekniska frågor VA-anläggningar

Samtliga VA-anläggningar inom planområdet utgörs av enskilda anläggningar.

El och telenät

Innan markarbeten påbörjas ska kabelutsättning begäras av i första hand arrende- havare och i andra hand markägare.

Särskilt samråd ska ske med Vattenfall Eldistribution angående förändringar av befintliga elanläggningar och tomternas elförsörjning.

Kostnader för ev. flytt eller förändring av befintliga elanläggningar fördelas efter uppgörelse mellan Vattenfall och exploatören.

Ett exploateringsavtal ska finnas upprättat innan byggnationen påbörjas.

Befintliga elledningar måste alltid hållas tillgängliga för drift.

Administrativa frågor Genomförandetid

Genomförandetiden är femton (15) år från den dag planen vinner laga kraft.

Medverkande

Göran Sollenberg Arkitekt SAR/MSA

……… ………

Kjell Sanfer Cecilia Holst

Plan- och byggchef Detaljplanehandläggare