JM BYGGNADS OCH FASTIGHETS AB (publ) HALVÅRSRAPPORT
1 JANUARI – 30 JUNI 1999
KONCERNENS RESULTAT OCH VERKSAMHET
SAMMANDRAG JANUARI – JUNI 1999
• Resultatet efter finansiella poster uppgick till 326 (194) Mkr, varav resultat från fastighetsförsäljningar 218 (122) Mkr.
• Byggrörelsens resultat ökade med 80 procent till 117 (65) Mkr och marginalen förbättrades till 5,1 (3,6) procent. Nettoomsättningen ökade med 26 procent till 2.301 (1.826) Mkr.
• Fastighetsförvaltningens resultat uppgick till 216 (207) Mkr.
Redovisningsprinciper och definitioner
Redovisningsprinciper och definitioner framgår av årsredovisningen för 1998.
JM Byggnads och Fastighets AB
Bolaget är publikt med säte i Stockholm. Organisationsnummer 556045-2103.
KONCERNENS RESULTAT
JM-koncernens resultat före skatt för perioden januari – juni 1999 uppgick till 326 (194) Mkr. Resultat från försäljningar av förvaltningsfastigheter ingår med 218 (122) Mkr.
Finansnettot visade för perioden ett underskott om 180 (–165) Mkr, en försämring med 15 Mkr på grund av ökad skuldsättning som en följd av förvärv av exploateringsfastigheter och köp av verksamhet under 1998 och början av 1999.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 233 (138) Mkr. Resultatet har belastats med skatt om 93 (56) Mkr. Fastighetsskatt som under perioden uppgick till 21 (21) Mkr ingår i fastighets-förvaltningens rörelseresultat.
Vinsten efter skatt per aktie uppgick till 7,00 (4,15) kronor varav resultat av fastighets- försäljningar uppgick till 4,70 (2,65) kronor per aktie.
Avkastningen på eget kapital för den senaste tolvmånadersperioden uppgick till 12 procent.
För de senaste fem kalenderåren har avkastningen genomsnittligt också uppgått till 12 procent.
BYGGRÖRELSEN Resultat
Byggrörelsens resultat uppgick för perioden januari – juni till 117 (65) Mkr. Marginalen var 5,1 (3,6) procent. I resultatet ingår driftnetto från projektfastigheter (avkastande exploaterings-fastigheter) om 22 (13) Mkr. Nettoomsättningen uppgick till 2.301 (1.826) Mkr.
januari – juni helår Mkr 1999 1998 1997 1998
Nettoomsättning 2.301 1.826 1.521 3.966
Produktionskostnader –2.036 –1.646 –1.395 –3.532
Bruttoresultat 265 180 126 434
Försäljnings- och administrationskostnader –148 –115 –96 –249
Byggrörelsens resultat exkl. finansnetto 117 65 30 185
Nyckeltal
Marginal exkl finansnetto (%) 5,1 3,6 2,0 4,7
Orderingång 2.815 2.403 1.377 4.355
Orderstock (vid periodens utgång) 3.521 3.070 2.344 2.950
Antal anställda (vid periodens utgång) 2.070 1.922 1.869 1.914
Marknad Marknad Marknad Marknad
Byggentreprenörerna räknar i sin senaste prognos med att 15.000 bostäder påbörjas 1999. En ökning av bostadsbyggandet förväntas ske på den svenska byggmarknaden speciellt inom storstadsregionerna från en historisk låg nivå.
Under 90-talet har inflyttningen varit stor till storstäder och högskoleorter. Särskilt i Stockholm har det under perioden byggts få bostäder i förhållande till antalet inflyttade personer. Efterfrågan på bostäder i attraktiva lägen är fortsatt stark. JM har under 1998 och första halvåret 1999 förvärvat ett antal större projekt- och exploateringsfastigheter.
De projekt vilka planeras att starta under åren 1999-2001 omfattar totalt mer än 8.000 bostäder. JM disponerar för framtida bostadsbyggande fler än 20.000 byggrätter i ca 250 projekt varav i Sverige 18.000 byggrätter och har därigenom en mycket intressant portfölj för framtida bostadsförsäljning. Av byggrätterna i Sverige är två tredjedelar belägna i Storstockholm.
Stora förvärv för bostadsbyggande Stora förvärv för bostadsbyggande Stora förvärv för bostadsbyggande Stora förvärv för bostadsbyggande
JM har under första halvåret 1999 förvärvat Solberga sjukhus i Älvsjö (132 Mkr) av Locum AB Det välbelägna sjukhuset kommer byggas om till cirka 130 bostäder samt 4.000 kvm kontor. Vårdlokaler om 7.000 kvm som hyrs av Stockholms stad ingår dessutom i förvärvet.
JM har också förvärvat den så kallade Bolindersfastigheten i Järfälla, nordväst om Stockholm (118 Mkr). Totalt kommer området omfatta ca 500 nybyggda bostäder, utöver befintliga verksamhetslokaler. JM skall tillsammans med Järfälla kommun utveckla det sjönära området vid Mälarens strand.
Förvärv/etablering av utlandsverksamhet Förvärv/etablering av utlandsverksamhet Förvärv/etablering av utlandsverksamhet Förvärv/etablering av utlandsverksamhet
I april förvärvade JMs dotterbolag i Oslo, Byggholt AS, AS Prosjektfinans för 70 MNOK, med verksamhet i Vestfold, Telemark och Bergen. Bolaget har en projektportfölj
motsvarande cirka 2.500 bostäder. Tillsammans blir de båda bolagen en av de största projektutvecklarna av bostäder i Norge.
Under första halvåret har JM även etablerat ett danskt dotterbolag, JM Danmark A/S, som skall utveckla bostadsprojekt i Köpenhamnsområdet. Bolaget har ingått sina första avtal för framtida projektutveckling bl a med De Forenede Ejendomsselskaber A/S för att utveckla en ny detaljplan för ett projekt i stadsdelen Frederiksberg i Köpenhamn.
JM har sedan mitten av 1970-talet varit verksamt i Bryssel genom sitt helägda bolag JM Construction SA. Bolaget har under perioden gjort två förvärv; En mycket centralt belägen kontorsfastighet (84 Mkr) i Bryssel om 5500 kvm kontor. Fastigheten skall genom modernisering och renovering omvandlas till en attraktiv kontorsfastighet. Det andra förvärvet är välbelägen bostadsmark (24 Mkr) i kommunen Voluwe-st Lambert i Bryssel och kommer att innefatta 120-150 lägenheter med hög standard.
Orderingång/igångsättning/försäljning Orderingång/igångsättning/försäljning Orderingång/igångsättning/försäljning Orderingång/igångsättning/försäljning
Orderstocken uppgick per den 30 juni till 3.521 (3.070) Mkr varav 143 Mkr avser det förvärvade AS Prosjektfinans i Norge. Orderingången under perioden uppgick till 2.815 (2.403) Mkr. Av orderstocken utgör bostäder drygt 70%. Under perioden har 43 (43) bostadsprojekt innehållande 1.300 (1.600) bostäder påbörjats. Av 1998 års
igångsättningar av 2.100 bostäder startades ca 75% första halvåret. Vid utgången av första halvåret hade JM 4.400 (4.200) lägenheter i pågående produktion. Försäljningen av bostäder går fortsatt bra.
Under första halvåret 1999 har 858 (932) bostäder sålts. Med dagens starka
bostadsefterfrågan och ökade prisnivåer görs försäljningar närmare inflyttningen i förhållande till tidigare.
Investeringar
Under perioden nettoinvesterades i exploateringsmark och projektfastigheter 349 (1.245) Mkr. Innehavet uppgår därefter till 2.364 (1.973) Mkr. Innehavet utgör en förutsättning för JMs planerade produktion av bostäder för försäljning och kommersiella lokaler.
Investeringar i byggmaskiner och datorutrustning uppgick till 15 (18) Mkr.
FASTIGHETSRÖRELSEN Resultat
Fastighetsrörelsens resultat uppgick för perioden januari – juni 1999 till 434 (329) Mkr varav resultat av fastighetsförsäljningar 218 (122) Mkr. Fastighetsförvaltningens resultat efter planenliga avskrivningar uppgick för första halvåret till 216 (207) Mkr. Resultatet har belastats med avskrivningar om 45 (50) Mkr och fastighetsskatt om 21 (21) Mkr.
Hyresintäkterna inklusive räntebidrag om 18 (20) Mkr uppgick för perioden till 393 (396) Mkr.
Vakanserna vid periodens utgång motsvarade 4 (4) procent av årshyrorna och 6 (7) procent av ytorna.
Totalt uthyrningsbara ytor omfattade vid slutet av första halvåret 607.000 (874.000) m² inklusive garageytor om 52.000 (60.000) m² .
Fastighetsaffärer/Investeringar
I januari 1999 sålde JM sitt fastighetsbestånd i Skåne och Halmstad till Kungsleden AB för 1.240 Mkr. Affären ger JM ett realiserat resultat om 218 Mkr. Tillträde var den 1 maj 1999 med likvid i början av augusti 1999. Beståndet innehåller 43 fastigheter med en
sammanlagd yta av cirka 225.000 kvm. Det totala hyresvärdet uppgår till cirka 145 Mkr.
I februari 1999 köpte JM Nattvakten 9, Sollentuna, som en komplettering till JMs
befintliga bestånd i området. Fastigheten omfattar 1.211 m² uthyrbar yta och förvärvades för 9 Mkr.
Den preliminära överenskommelsen med Stockholms Stad om friköp av tomträtten Kortbyrån 17 (Vasahuset) har fullföljts med en köpeskilling om 125 Mkr.
Investeringar i JMs befintliga bestånd av fastigheter omfattade 151 Mkr under perioden och består bl a av: Kv. Hilton, Solna – delvis bestående av JMs nya huvudkontor; Kv.
Töebacken, Lund – nybyggnad kontorshus; Kv. Holar, Solna och Kv. Boken 16, Stockholm, – ombyggnad kontorshus.
Marknad
Efterfrågan på lokaler i välbelägna fastigheter i Storstockholm är fortsatt stark med stigande hyresnivåer och sjunkande vakanser. Inom vissa delar av Storstockholm erhålles idag hyror som överstiger föregående års nivåer med mer än 10 procent. Efter affären med Kungsleden kommer 90 % av JMs hyresintäkter från fastigheter inom Storstockholm.
Fastighetsrörelsen
januari – juni Helår Mkr 1999 1998 1997 1998 Fastighetsförvaltning
Hyresintäkter 375 376 418 768 Räntebidrag 18 20 35 42 393 396 453 810 Förvaltningskostnader –86 –95 –100 –185 Fastighetsskatt –21 –21 –18 –43 Avskrivningar –45 –50 –54 –97 Bruttoresultat 241 230 281 485 Försäljnings- och administrationskostnader –25 –23 –25 –45
Resultatandelar – – 1 –
Fastighetsförvaltningens resultat 216 207 257 440 Resultat av fastighetsförsäljning 218 122 –1 135 Fastighetsrörelsens resultat före finansnetto 434 329 256 575 Nyckeltal
Vakansgrad ( % )
Andel av totala ytor 6 7 6 6 Andel av totalt möjliga hyresintäkter 4 4 3 4
Uthyrningsbara ytor (1.000 m² ) 607 874 902 833
Antal anställda 84 90 90 87
FINANSRÖRELSEN
Finansnetto och skuldsättningsgrad
Finansnettot visade för första halvåret ett underskott om 180 (–165) Mkr, en försämring med 15 Mkr jämfört med motsvarande period föregående år på grund av en högre skuldsättning.
Per den 30 juni 1999 uppgick JMs räntebärande nettoskuld till 6.405 (4.901) Mkr. Ökningen är hänförlig till den ökade låneskulden för finansiering av förvärvad exploateringsmark och projektfastigheter samt förvärv av ytterligare verksamhet i Norge under 1998 och början av 1999. Den totala räntebärande låneskulden uppgick vid periodens utgång till 6.501 (5.068) varav PRI-skulden utgjorde 347 (329) Mkr.
Per den 30 juni 1999 var medelräntesatsen för den totala lånestocken 5,7 (7,1) procent. Den genomsnittliga räntebindningstiden för koncernens samlade lånestock exklusive PRI-skulden var 1,8 (1,4) år. Skuldsättningsgraden uppgick den 30 juni 1999 till 2,2 (1,8).
En stor del av likviden avseende fastighetsaffären med Kungsleden AB erhållen i början av augusti används till minskning av räntebärande lån. Den genomsnittliga räntebindningstiden ökar därmed till 2,0 år.
Likviditet och lånestruktur
Koncernens tillgängliga likviditet uppgick den 30 juni 1999 till 331 (442) Mkr. Förutom likvida medel 54 (122) Mkr ingår icke utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med
sammantaget 277 (320) Mkr. Vid årsskiftet 1998/1999 uppgick den tillgängliga likviditeten till 1.119 (671) Mkr.
År för räntekonvertering, lånebelopp samt medelränta var per den 30 juni 1999 för den räntebärande låneskulden:
År Lånebelopp (Mkr) Medelränta ( % )
1999 1.958 4,1
2000 1.364 8,5
2001 943 5,9
2002 1.145 6,0
2003 - 744 5,4
Totalt (exkl PRI) 6.154 5,9
PRI 2000 347 3,6
Totalt (inkl PRI) 6.501 5,7
Finansrörelsen
Januari – juni Helår Mkr 1999 1998 1997 1998
Finansnetto –180 –165 –211 –351
Administrationskostnader –3 –3 –3 –7
Finansrörelsens resultat –183 –168 –214 –358
Nyckeltal
Räntebärande nettoskuld 6.405 4.901 4.935 5.511
Räntebärande låneskuld 6.501 5.068 5.130 5.956
Medelränta på låneskuld (%) 5,7 7,1 8,2 6,7
Skuldsättningsgrad 2,2 1,8 2,1 2,0
Soliditet (%) 26 27 26 27
Antal anställda 5 5 5 5 PERSONAL
Antalet anställda vid periodens utgång uppgick till 2.213 (2.068). Antalet hantverkare var 1.307 (1.245) och antalet tjänstemän 906 (823).
MILLENNIESKIFTET
Installation av nya datasystem för att säkerställa sekelskiftesövergången är slutförd enligt plan. Uppgradering av befintliga system avslutas under september månad. Detsamma gäller erforder-liga åtgärder av de tekniska system som finns i våra fastigheter. Den tidigare bedömningen om begränsad risk för produktionsstörningar avseende byggrörelsen kvarstår.
Årets kostnad för nya datasystem och utveckling av bolagets affärssystem redovisas bland koncerngemensamma kostnader och belastar huvudsakligen första halvåret 1999.
ÄGARBILD
Ägarbilden vad gäller de större aktieägarna per den 20 augusti 1999 framgår av nedanstående sammanställning:
Procent Procent
av antal av antal
Per 1999-08-20 aktier röster
Skanska Invest AB 26,5 45,1
Nordbankens fonder och stiftelser 8,4 6,3
FöreningsSparbankens fonder 7,6 5,7
Apoteket ABs Pensionsstiftelse 5,5 4,1
Allmänna Pensionsfonden, fjärde fondstyrelsen 5,4 4,1 SEB:s fonder och stiftelser
Gamla Livförsäkrings AB SEB Trygg Liv 5,1 3,8
Folksam ömsesidig livförsäkring
Folksams Aktiefond Sverige 4,8 3,6
SPP Livförsäkring AB SPP:s fonder
Försäkringsbolaget SPP, ömsesidigt 4,4 3,3
Skandia Fond Småbolag Sverige
Livförsäkrings AB Skandia 3,1 2,3
AMF Sjukförsäkrings AB
AMF TFA Försäkrings AB 3,0 2,3
Svenska Metallindustriarbetareförbundet 2,8 2,1
Länsförsäkringar Wasa Liv Försäkrings AB
Wasa Fastighetsfond 2,7 2,1
Ratos Förvaltnings AB 2,2 1,7
Svenska Kommunalarbetareförbundet 1,7 1,3
Stiftelsen för kunskaps- och kompetensutveckling 1,4 1,0 Övriga aktieägare 15,4 11,2
Totalt 100,0 100,0
Antal aktieägare per 1999-07-31: 3.486.
Antal aktier Antal aktier Antal aktier Antal aktier
Antalet aktier uppgår till 33.241.000.
KONVERTIBELT FÖRLAGSLÅN TILL DE ANSTÄLLDA
Bolagets erbjudande om konvertibellån till de anställda har tecknats för 77,7 Mkr. Därutöver har 22,3 Mkr placerats hos det helägda dotterbolaget AB Garantihus för att kunna erbjuda framtida anställda. Konvertibellånets löptid är 15 juni 1999 – 15 juni 2003 dvs 4 år. Det löper med en ränta om STIBOR minus 0,8 procentenheter. Konvertering till B-aktier kan ske under tiden 1 juni 2001 – den 1 juni 2003 med undantag för perioden 1 januari till och med
avstämningsdagen för utdelning respektive år. Konverteringskursen är 155 kronor.
Antalet aktier före konvertering uppgår till 33.241.000 st. Vid full konvertering av de tecknade konvertiblerna tillkommer 501.193 st aktier. Bolagets aktiekapital skulle vid full konvertering av tecknade konvertibler ökas med 2.005 tkr motsvarande 1,5% av kapitalet och 1,1% av rösterna i bolaget.
MODERBOLAGET
Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick för perioden till 83 (147) Mkr. Moderbolagets investeringar i fastigheter uppgick under perioden till 141 (790) Mkr.
HALVÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 1999 KONCERNENS RESULTAT I SAMMANDRAG
Januari – juni Helår Mkr
Mkr Mkr
Mkr 1999199919991999 1998199819981998 1997199719971997 1998199819981998 Nettoomsättning 2.694 2.222 1.974 4.776 Kostnader för produktion och förvaltning –2.188 –1.812 –1.567 –3.857 Bruttoresultat 506 410 407 919 Försäljnings- och administrationskostnader –218 –173 –145 –368
Andel i intresseföretags resultat – – 1 –
Resultat av fastighetsförsäljning 218 122 –1 135 Rörelseresultat 506 359 262 686 Finansnetto –180 –165 –211 –351 Resultat efter finansiella poster 326 194 51 335 Skatt –93 –56 –17 –94 Periodens resultat 233 138 34 241
KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
Mkr 1999-06-30 1998-06-30 1997-06-30 1998-12-31 Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 6.336 6.910 7.210 7.117
Övriga anläggningstillgångar 253 228 174 248
Exploateringsfastigheter 2.364 1.973 517 2.020
Övriga omsättningstillgångar 2.310* 743 907 691
Likvida medel 54 122 140 396
Summa 11.317 9.976 8.948 10.472
Eget kapital och skulder
Eget kapital 2.937 2.701 2.300 2.812
Avsättningar 946 840 725 917
Räntebärande skulder 6.154 4.739 4.821 5.619
Ej upparbetad projektfakturering 424 224 284 85
Övriga skulder 856 1.472 _818 1.039
Summa 11.317 9.976 8.948 10.472
* Varav 1,2 Mdr avser ej räntebärande fordran vid fastighetsförsäljning till Kungsleden AB med likvid i början av augusti 1999.
HALVÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 1999
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG
Januari – juni Helår Mkr 1999 1998 1997 1998
Kassaflöde före investeringar –216 68 –235 500
Investeringar i fastigheter m.m. –550 –1.272 –100 –2.446
Försäljningar av fastigheter m.m. 66* 573 10 685
Kassaflöde efter investeringar –700 –631 –325 –1.261
Räntebärande skulder och fordringar m. m. 466 500 25 1.404
Utdelning –108 –106 –65 –106
Finansiering 358 394 –40 1.298
Summa periodens kassaflöde –342 –237 –365 37
Likvida medel vid periodens slut 54 122 140 396
Förändring av räntebärande nettoskuld 894 707 409 1.317
(+ = ökning/ - = minskning)
* Likviden från försäljning av fastigheter till Kungsleden AB erhölls i början av augusti 1999.
KONCERNENS RESULTAT FÖRDELAT PER AFFÄRSENHET
Januari – juni Helår Mkr 1999 1998 1997 1998
Byggrörelse 117 65 30 185
Fastighetsrörelse 434 329 256 575 Finansrörelse –183 –168 –214 –358 Koncerngemensamma kostnader –42 –32 –21 –67 Resultat efter finansiella poster 326 194 51 335 Skatt –93 –56 –17 –94 Periodens resultat 233 138 34 241
HALVÅRSAPPORT JANUARI – JUNI 1999 KONCERNENS VINST PER AKTIE
januari – juni Helår Kronor 1999 1998 1997 1998
Vinst efter skatt per aktie, totalt a) 7,00 4,15 1,05 7,25
Varav: Försäljning av förvaltningsfastigheter 4,70 2,65 – 2,90
Vinsten efter skatt per aktie efter full 7,00 – – –
konvertering
a) Vinsten per aktie har räknats på 33.241.000 aktier, dvs antalet aktier före konvertering.
VDs kommentar
Väsentligt förbättrat resultat och högre marginaler i byggrörelsen, ökande orderingång samt stigande hyresnivåer och sjunkande vakanser i vårt fastighetsbestånd, visar på en gynnsam utveckling för JM. Vårt framgångskoncept när det gäller projektutveckling av såväl bostäder som kommersiella lokaler förstärks alltmer och återspeglas i vår resultatutveckling.
För att långsiktigt skapa förutsättningar för fortsatt goda resultat har vi under första halvåret 1999 förvärvat ytterligare välbelägna fastigheter för framtida projektutveckling; Solberga sjukhus i Älvsjö (cirka 130 bostäder samt 4.000 kvm kontor) och den så kallade
Bolindersfastigheten i Järfälla (cirka 500 bostäder, utöver befintliga verksamhetslokaler). JM har idag en projektportfölj motsvarande över 20.000 bostäder och kommersiella lokaler.
Satsningen i övriga Norden har utvecklats positivt. I Norge finns idag en projektportfölj motsvarande närmare 4.000 bostäder. I Danmark har det första avtalet för framtida projektutveckling slutits inom stadsdelen Frederiksberg i centrala Köpenhamn.
Efter första halvåret bedömer vi att resultatet för helåret 1999 blir väsentligt bättre jämfört med föregående år.
Stockholm den 26 augusti 1999
Carl Eric Stålberg Verkställande direktör
KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN
3 november 1999: Delårsrapport för perioden januari – september 1999 22 februari 2000: Bokslutskommuniké för 1999
27 april 2000: Delårsrapport för perioden januari – mars 2000 17 augusti 2000: Delårsrapport för perioden januari – juni 2000 24 oktober 2000: Delårsrapport för perioden januari – september 2000
