1 EXAMENSARBETE INOM FASTIGHETSEKONOMI OCH
FINANS, GRUNDNIVÅ, 15 HP
KANDITATPROGRAMMET FASTIGHET OCH FINANS STOCKHOLM, 2021
Jämförelse mellan offentlig och privat
omsorgsfastighet ur ett fastighetsekonomiskt
perspektiv
Författare: Handledare:
Jesper Viktorsson Berndt Lundgren
Thomas Lindström
KTH
2
Abstract
Title: Comparison of public and private care homes from a real estate economy perspective Authors: Thomas Lindström, Jesper Viktorsson
Institution: Department of Real estate and construction Thesis number: TRITA-ABE-MBT-21326
Supervisor: Berndt Lundgren
Keywords: Public, Private, Care homes, Real estate economy, Cost efficiency
This study compares two options to procure new care homes, where the municipality manage everything themselves or by procuring a private care operator. The purpose of this study is to examine the difference between the two options from a real estate economy perspective. By comparing two properties, a public and a private, the work will highlight the pros and cons of them and be able to answer which is preferable financially. Two semi-structured interviews have also been carried out with people representing the public and private operators of the two properties. The interviews have been used to provide support for arguments in analysis and add contributing factors that were not addressed in the case studies. The background to this study is the increased need for new care properties in Sweden because of the growing proportion of the elderly in the country. This has led to increased private influence on the market and the introduction of new laws to make the market more competitive. Prior to study, we have been in contact with the private care provider Ambea, who have been involved in formulating the question at issue and contributing information and help during the process.
3
Sammanfattning
Titel: Jämförelse mellan offentlig och privat omsorgsfastighet ur ett fastighetsekonomiskt perspektiv
Författare: Thomas Lindström, Jesper Viktorsson Institution: Institutionen för fastigheter och byggande TRITA-nummer: TRITA-ABE-MBT-21326
Handledare: Berndt Lundgren
Nyckelord: Offentligt, Privat, Omsorgsfastighet, Fastighetsekonomi, Kostnadseffektivitet Denna studie jämför två alternativ för att upphandla nya omsorgsfastigheter, att som kommun sköta allt själva eller genom att upphandla en privat omsorgsoperatör. Syftet med detta arbete är att undersöka skillnaden mellan de två alternativen ur ett
fastighetsekonomiskt perspektiv. Genom att jämföra två fastigheter, en kommunal och en privat, kommer arbetet belysa för- och nackdelar med dem samt kunna svara för vilken är att föredra ekonomiskt sett. Det har också genomförts två semistrukturerade intervjuer med personer som representerat det kommunala respektive privata aktörerna av de båda fastigheterna. Intervjuerna har använts för att ge stöd till argument i analys och komplettera bidragande faktorer som inte togs upp i fallstudierna. Bakgrunden till arbetet är det ökade behovet av nya omsorgsfastigheter i Sverige på grund av den ökande andelen äldre i landet. Detta har lett till ett ökat privat inflytande på marknaden och införandet av nya lagar för att göra marknaden mer konkurrenskraftig. Inför arbete har vi varit i kontakt med det privata vård- och omsorgsbolaget Ambea som har varit med och formulerat frågeställningen samt bidragit med information och hjälp under arbetets gång.
Resultatet av arbetet visar att det finns fördelar med båda alternativen för kommunen, att äga och förvalta själva kan vara gynnsamt på sikt medans privat upphandling kan vara mer kostnadseffektivt. När det kommer till den fastighetsekonomiska delen finns det klara
4
Förord
Detta kandidatarbete har skrivits under vårterminen 2021 inom programmet Fastighet och finans på̊̊̊ Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Arbetet är ett examensarbete inom fastighetsekonomi och finans som behandlar ämnet kommunal och privat förvaltning av omsorgsfastigheter och omfattar 15 högskolepoäng.
Vi vill rikta ett stort tack till vår handledare Berndt Lundgren för hans ovärderliga stöd och kommentarer under hela arbetets gång som har bidragit till att ett bättre och mer fulländat arbete. Vi vill även rikta ett tack till Anna-Karin Lindholm från Ambea som varit med och formulerat frågeställningen och bistått med värdefull information och råd under hela processen. Ett stort tack till våra respondenter Christer Lindberg och Karl Wolff för deras omfattande och insiktsfulla svar under intervjuerna.
Slutligen tack till alla involverade på Södertälje kommun, Besqab och Telge som försett oss med värdefull information till arbetet.
Stockholm, 3 juni 2021
5
Innehållsförteckning
Innehållsförteckning
1.0 Inledning... 7
1.1 Bakgrund ... 7 1.2 Syfte ... 8 1.2.1 Forskningsfråga ... 8 1.2.2 Avgränsningar... 92.0 Litteraturstudie ... 10
2.1 Omsorgsoperatörer ...10 2.2 Kommunal investeringsverksamhet ...11 2.3 Val av driftsform ...113.0 Teori ... 14
3.1 Investeringsteori ...14 3.1.1 Vad är en investering?...14 3.1.2 Investeringsprocessen ...143.1.3 Målet med investeringen ...14
3.1.4 Nuvärdesmetoden...15
3.1.5 Kalkylränta ...16
3.2 Fastighetsekonomisk teori ...16
3.2.1 Risker med fastighetsägande ...16
3.2.2 Avskrivning ...17
4.0 Metod ... 18
4.1 Val av metod ...18
4.2 Urval och jämförbarhet ...18
4.3 Kvalitativ datainsamling...18
4.3 Fallstudier ...19
4.5 Semi-strukturerade intervjuer ...19
5.0 Empiri ... 20
5.1 Kommunal omsorgsfastighet ...20
5.1.1 Björkmossen vård- och omsorgsboende...20
5.1.2 Södertälje kommun och Telge Fastigheter AB ...20
5.1.3 Totalkostnadskalkyl ...21
5.1.4 Intervju Södertälje kommun ...22
5.2 Privat omsorgsfastighet ...24
5.2.1 Villa Solhem i Spånga...24
6
5.2.3 Totalkostnadskalkyl ...25
5.2.4 Intervju Ambea ...26
6.0 Resultat ... 28
6.1 Jämförelse av fastigheterna ...28
6.2 Jämförelse av totala kostnader ...29
7.0 Analys ... 31
7.1 Fastighetsekonomiska konsekvenser ...31
7.2 Påverkan på den kommunala ekonomin ...32
8.0 Diskussion ... 34
8.1 Observationer, reflektioner och förslag på vidare forskning ...34
9.0 Slutsatser ... 35
Referenser ... 36
7
1.0 Inledning
1.1 Bakgrund
Sverige består utav 290 stycken olika kommuner, alla kommuner har olika ekonomiska förutsättningar och ansvarar för sin egen utveckling av infrastrukturen och olika offentliga verksamheter. (Fjertorp 2010). Varje enskild kommun måste själv utgå ifrån vad för typ av investeringar man måste göra för att utveckla och underhålla dessa verksamheter.
Svenska kommuner står idag inför stora utmaningar för vård och omsorg av äldre, idag finns det ungefär 534 000 personer över 80 år i Sverige och den siffran förväntas öka till upp emot 806 000 vid 2030. Utav alla dessa människor uppskattas det att ungefär 36% idag har insatser i form av någon typ av hemtjänst eller boende. (Socialstyrelsen, 2020).
Det finns flera olika tillvägagångssätt för kommunen hur man väljer att drifta och utveckla omsorgen. Det finns också mängder av studier på huruvida en kommun bör äga sina
samhällsfastigheter eller hyra dem utav en privat fastighetsägare. I och med att behovet och efterfrågan på äldreboendeplatser ökar har även efterfrågan av omsorgsfastigheter ökat vilket också lett till att privata initiativ blivit allt mer vanligt på marknaden. Omsorgsfastigheter är att betrakta som en typ av samhällsfastighet, som varit en väldigt attraktiv
investeringsform de senaste åren. Många privata aktörer dras till denna form av fastighet då de ofta förknippas med långsiktiga och stabila hyreskontrakt.
Vård- och omsorgsföretaget Ambea, som är en av nordens största privata omsorgs aktörer, uppskattar att det kommer behövas minst 30 000 nya platser på äldreboenden i Sverige redan 2025. Ambeas affärsidé går ut på att ingå långsiktiga samarbeten med kommuner och de erbjuder en helhetstjänst till kommuner där de står för hela investeringen och
byggprocessen tillsammans med fastighetsägare för en ny omsorgsfastighet som de sedan sköter den dagliga verksamheten i egen regi. Ambea är alltså en extern omsorgsoperatör som en kommun kan använda sig utav vid utformandet av en ny omsorgsfastighet. Vi har inför detta arbete varit i kontakt med Ambea, och de har varit positiva till att genomföra en studie där man undersöker hur en omsorgsfastighet kan se ut beroende på om man väljer att som kommunen sköta investeringen och bygga själv eller att använda sig utav en omsorgsoperatör genom upphandling av verksamheten. De menar på att det finns fördelar för kommunen att överlåta processen till aktörer som specialiserar sig inom området istället för att som kommun ta sig på allting själva. Hur den kommunala ekonomin påverkas kan sammanställas i form av en totalkostnad. Med begreppet totalkostnad menas den totala kostnaden för upprätthållandet av äldreboendet, det innefattar således både
fastighetskostnader och omsorgskostnader. Totalkostnaden avser kommunen, varpå den skiljer sig en del beroende på vilket tillvägagångssätt man har.
Har man som kommun investerat själv och hyr fastigheten ifrån sitt fastighetsbolag delas kostnadskalkylen upp i två delar, fastighetskostnader och verksamhetskostnader.
8 detta kallas internhyra. När fastigheten är avskriven kan hyreskostnaden motsvara enbart driftkostnader. Vill man jämföra totalkostnaden är det därför mer intressant att titta på drift och underhållskostnader för fastigheten än internhyror som helhet. Verksamhetens
kostnader består av omsorgskostnad per dygn och plats samt hyresintäkter till kommun från vårdtagare som vanligen beräknas månadsvis. Har man en omsorgsoperatör finns enbart en post som avser kostnadsersättningen för vård och lokaler, ersättningen är en fast kostnad per plats/dygn samt lokalschablon per dygn/plats i de fall utföraren är lokalansvarig.
1.2 Syfte
Hur en kommun skall gå tillväga och vad som påverkar beslut när de skall utveckla äldreomsorgen och fastighetsbestånd är en komplex fråga med många olika parametrar involverade. Det har genom åren gjorts flera undersökningar och rapporter inom ämnet både vad gäller strategier av driftsform, det fastighetsekonomiska perspektivet (där frågan ofta handlar om kommunen bör äga eller hyra fastigheten) samt skillnad i bygg och
investeringsprocessen. Eftersom ämnet är komplext tas fördelar och nackdelar upp för alla typer av handlingsalternativ, många studier bygger också på antaganden av tidigare studier. Det är svårt för kommuner att veta vilket alternativ som hade varit bäst eftersom man enbart får ta del av ett färdigt resultat och inte kunna jämföra med ett privat alternativ.
Syftet med arbetet är att utifrån det ekonomiska perspektivet undersöka de två
handlingsalternativ som ligger längst ifrån varandra och genom en komparativ studie sätta tidigare antaganden och teorier på prov med två nybyggda fastigheter. Jämförelsen kan bidra till att besvara vilket alternativ som uppför den bästa fastigheten utifrån ett ekonomiskt perspektiv och vilken inverkan det får på den kommunala ekonomin. Det kan uppmuntra kommuner till att göra egna ekonomiska avvägningar och fundera över deras egna strategier för framtida omsorgsfastigheter.
1.2.1 Forskningsfråga
Studien skall jämföra ett kommunalt byggt och förvaltat äldreboende med ett äldreboende upphandlat till en omsorgsoperatör med syftet att undersöka de antagna skillnader som finns dem emellan. Vilka fastighetsekonomiska skillnader uppkommer beroende på vilket
handlingsalternativ man som kommun väljer. Forskningsfrågan blir således:
Vad är de fastighetsekonomiska konsekvenserna av att som kommun äga och förvalta en vårdfastighet jämfört med att betala för tjänsten av ett privat företag?
9
1.2.2 Avgränsningar
Denna studie kommer främst att fokusera på fastighetsperspektivet, och titta på vad det blir för fastighetsekonomiska konsekvenser av de olika besluten.
Undersökningen kommer enbart att titta på två fastigheter där olika typer av
handlingsalternativ beslutats, ett där kommunen genomfört allting själva och ett där man köper tjänst av en omsorgsoperatör. Anledningen till att endast två kommer jämföras är för att de två skiljer sig mest ifrån varandra och bör vara tillräckligt för att kunna utläsa
10
2.0 Litteraturstudie
2.1 Omsorgsoperatörer
Upphandling av ett äldreboende kan göras via avtal enligt LOU (lag om offentlig
upphandling) eller enligt LOV. Lag om valfrihetssystem innebär att brukare av tjänster inom vård-och omsorg har rätt att välja vilken utförare de vill använda. Det är dock upp till
kommunen att införa systemet. Från och med 2020 har 160 kommuner infört LOV, 114 kommuner har ej haft LOV och 16 kommuner har valt att avslutat LOV-systemet (SKR, 2021). LOV introducerades 2009 och omsorgsoperatörer och privata aktörers inflytande på vården har ökat sedan dess. Det har fått betydelse både för bygget av omsorgsfastigheter samt för vem som bedriver vården. LOU infördes 2007 (2007:1091) för att sedan ersättas av LOV (2016:1145). Skillnaden mellan LOV och LOU är att med LOU väljer kommunen
utförare i egenskap av beställare medan LOV överförs den uppgiften till brukarna. Det innebär att LOU skapar en priskonkurrens mellan utförare medan framhäver kvalitet för att kunna konkurrera om brukare (Hort, 2012).
Kommunen kan också bygga själva eller hyra befintliga lokaler. Om fastighet byggs av kommunen kan den finansieras extern genom ett så kallat sale-leaseback-avtal, där
fastigheten säljs av kommunen samtidigt som ett långt hyreskontrakt skrivs mellan parterna. Totalt finns fem alternativ för kommunen att upphandla nya äldreboenden (Svensson 2009; Lind 2008; Strängnäs kommun 2020).
1. Bygga själva, med intern finansiering.
2. Bygga själva, med extern finansiering (hyra nyproduktion). 3. Hyra befintliga lokaler med eventuell anpassning.
4. Upphandla vårdplatser hos ett privat vårdföretag (omsorgsoperatör) genom LOU (entreprenadavtal).
5. Uppmuntra privata vårdföretag att bemöta behovet genom ett LOV-system.
11
2.2 Kommunal investeringsverksamhet
Den högsta instansen i kommunen är kommunfullmäktige (Fjertorp, 2010). Under kommunfullmäktige har man en kommunstyrelse som ser över de nämnder och kommunalägda bolag som sköter diverse verksamheter (3 kap §3, 6 kap §1 KL).
Kommunernas struktur kan se något annorlunda ut, då man fritt kan utforma organisationen inom ramarna i kommunallagen (KL). (Fjertorp, 2010)
När en kommun behöver upphandla ett nytt äldreboende och vill sköta investeringen själva är det nämnder ansvariga för äldreomsorg som beställer och ett kommunalt fastighetsbolag som projekterar byggandet av en ny omsorgsfastighet. Kommunen investerar då eget kapital i sitt fastighetsbolag som normalt upphandlar bygget enligt LOU. Fastigheten ägs och
förvaltas sedan av det kommunala fastighetsbolaget och kommunen hyr fastigheten och driver vårdverksamheten, alternativt hyr en privat vårdaktör som driver vården.
2.3 Val av driftsform
Det finns som nämnt olika handlingsalternativ för kommunen att välja när man vill utökade äldreboendeplatser i kommunen. Tillvägagångssätten skiljer sig på flera olika sätt. I en utredning gjord av Strängnäs kommun inför deras beslut kring byggande av äldreboende beskrivs vissa av dessa skillnader (2020). Man har med denna utredning stött på
uppfattningen att byggnationen av omsorgsfastigheter tenderar att bli mer kostsam när kommunen själva sköter projektet än när det byggs av en privat aktör, men att detta också beror på att fastigheten i snitt är 15-20% större. Anledningen till att det blir större när kommunen bygger själva är för att verksamheten får för stort utrymme att påverka
utformningen. Vidare fann man att byggtiden skiljer sig mellan de olika alternativen. Genom att bygga tillsammans med det kommunala fastighetsbolaget skulle den totala tiden från upphandling till inflyttningen beräknas ta minst 42 månader medan det privata alternativet skulle ta 32-36 månader. Från bygglov till inflytt uppskattade man en tidsskillnad på ungefär 4 månader. Den kanske största avgörande skillnaden mellan de två alternativen är
investeringskostnaden för bygget, som antingen kommunen står för eller inte.
Utöver bygg och investeringsprocessen finns också konsekvenser för kommunen att äga byggnaden själva. Genom att äga fastigheten har man kontroll över hyran så
hyreskostnaden kan bli långsiktigt bättre för kommunen, hyreskostnaden kan minska i samband med fastighetens avskrivning och beroende på avskrivningsplan kan
12 Här är en sammanställning av hur ägandet av fastigheten påverkar kommunen i olika
14
3.0 Teori
I det här kapitlet kommer det presenteras olika teorier som berör ämnet med fokus på investeringsteori och fastighetsekonomisk teori. Detta är väsentligt att ha kunskap om när vi senare kommer påbörja datainsamlingen för att kunna analysera det vi insamlat och därmed kunna utföra jämförelser. Teorin kommer då kunna tillämpas för att dra slutsatser kring de investeringsbedömningar och handlingsalternativ som kommunerna valt att genomföra.
3.1 Investeringsteori
3.1.1 Vad är en investering?
En investering går att förklara på olika sätt, enkelt definierat skulle man kunna säga att det är att du använder resurser för att skapa långsiktig framtida nytta. Det är viktigt att betona långsiktigheten för att kunna kalla det en investering, en längre tidsperiod brukar vanligen innebära mer än ett år. Med resurser avses i vanliga fall pengar. Resurser kan dock vara annat än monetärt, som exempelvis tid. På samma sätt som resurserna kan också nyttan vara icke-monetär, det blir då kanske svårare att mäta framgången av investeringen med sådana målsättningar. (Fjertorp, 2010)
3.1.2 Investeringsprocessen
När en investering skall genomföras brukar man tala om investeringsprocessen och hur den delas upp i olika delmoment, en formell struktur för hur en investeringsprocess kan se ut sammanställs på ett tydligt sätt i (Fjertorp, 2010):
1. precisering av målet för handlandet 2. val av mått för måluppfyllelse
3. sökande och precisering av handlingsalternativ 4. kartläggning av alternativens konsekvenser 5. värdering av alternativens konsekvenser 6. beslut
7. genomförande och kontroll av implementering 8. utvärdering
Det finns blandade uppfattningar om steg 8 utvärdering ingår i en investeringsprocess eller inte, man kan även betrakta utvärderingen som en egen process kallad
investeringsuppföljning. (Fjertorp, 2010)
Denna process är väldigt strukturerad i teorin men verkligheten är inte alltid så simplifierad och en verklig investeringsprocess kan skilja mycket från den formella strukturen från fall till fall. (Fjertorp, 2010)
3.1.3 Målet med investeringen
15 man skall välja mått av uppfyllelse blir då vanligen att man sätter ett lönsamhetskrav på investeringen. (Fjertorp, 2010)
För en kommun är inte precisering av mål lika simpel som för en vinstdrivande organisation. Kort kan man säga att det oftast finns mer icke-monetära nyttor att ta hänsyn till när man som offentlig verksamhet skall ta investeringsbeslut.
3.1.4 Nuvärdesmetoden
När man vill mäta sin lönsamhet på investeringen och jämföra olika investeringsalternativ finns det olika metoder att använda sig utav, en av dem är nuvärdesmetoden eller på engelska Net present value (NPV). Nuvärdesmetoden går ut på att diskontera framtida kassaflöden till vad de anses vara värda idag, addera dem, och på så sätt bedöma vad investeringen är värd idag exklusive den investeringskostnad man har. Detta kallas för nettonuvärde och om nettonuvärdet är större än 0 så anses investeringen vara värd att genomföra då den är lönsam. Ett nettonuvärde under 0 betraktas som en investering att avstå ifrån.
För att en nuvärdeskalkyl skall kunna genomföras behöver man alltså bestämma en del värden, den initiala investeringskostnaden, samt framtida in- och utbetalningar och sen en kalkylränta att diskontera flödena med. (Berk, DeMarzo, 2014)
Kalkylränta är något som vanligen förekommer när man pratar om investeringar och
investeringsbedömning. Hur kalkylräntan definieras och kan bestämmas tas upp mer i detalj senare i kapitlet.
Här är formeln samt ett enkelt exempel på användning av nuvärdesmetoden: NPV = PV(benefits) - PV(costs) = PV(benefits - costs), (Berk, DeMarzo, 2014)
Kommun x skall genomföra en investering, initiala investeringskostnaden är 2 000 tkr och detta förväntas sedan generera kassaflöden på 1 000 tkr varje år de kommande 3 åren. Kalkylräntan är 10%.
NPV = - 2 000 + 1 000/1,1 + 1 000/1,1^2 + 1 000/1,1^3 NPV = - 2 000 + 909 + 826 + 751
NPV = - 2 000 + 2 486 = 486
NPV är positivt, därav är det en lönsam investering att genomföra. Nyttan överstiger investeringskostnaden.
Vid en investeringsbedömning med flera olika investeringsalternativ är nuvärdesmetoden väldigt effektiv då man kan jämföra de olika investeringarnas nettonuvärde med varandra och då välja det bästa alternativet. I teorin väljer man alltid de mest lönsamma alternativet, med andra ord de nettonuvärde som är mest positivt. (Ljung & Högberg 2002)
16 tar hänsyn till. Har investeringarna olika livslängd behövs ett restvärde räknas fram för en rättvis bedömning. Det finns heller ingen beaktning till finansiell ställning vid investeringen, och framtida kassaflöden kan ibland vara svårdefinierade och missvisande. Slutligen kan kalkylräntan ibland vara svårbestämd. (Ljung & Högberg 2002)
3.1.5 Kalkylränta
Kalkylräntan, den ränta som används i kalkylen, är detsamma som investeringens
avkastningskrav. När man genomför investeringsbedömningar av ett alternativ och nuvärdes beräknar framtida kassaflöden vill jämföra detta med den bästa användningen av det
investerade kapitalet. Det blir alltså som en alternativkostnad som skall spegla det aktuella projektet.
Kalkylräntan består utav två huvudkomponenter, den riskfria räntan (inflation inräknat) och sedan en riskpremie. Den risk du är villig att ta i samband med investeringen för att erhålla den riskfria avkastningen är vad riskpremien skall ersätta för enligt teorin. (Bengtsson, 2018) Riskpremien delas upp i en generell och specifik risk, där den förstnämnda erhålls vid jämförelse av risken i liknande investeringar och den specifika tar hänsyn till det aktuella fallet. Som tidigare nämnt kan kalkylräntan vara svår att fastställa och det har mycket att göra med svårigheten att bestämma en viss investerings särskilda risk. (Ljung & Högberg 2002)
3.2 Fastighetsekonomisk teori
3.2.1 Risker med fastighetsägande
Det finns ett flertal olika risker som kan förknippas med ägandet av en fastighet som beskrivs i Lind och Brunes. Precis som det beskrivits i föregående avsnitt om riskens påverkan på kalkylräntan är det alltså avvägningen av hur omfattande man skall bedöma risknivån av olika faktorer som avgör hur högt avkastningskrav man bör sätta. Ju högre risk man ser med en viss konsekvens av att äga en fastighet, desto högre avkastningskrav bör man ha. De risker som förekommer av att äga fastigheten är:
Tekniska risker - Risken för skador som uppkommer på fastigheten som kräver omfattande reparation eller renovering. Hyran kan dock sättas utifrån en viss förväntad
reparationskostnad och håller komponenter bättre än väntat kan det istället ge en ökad vinst som fastighetsägare, denna risk avser alltså mer oförutsedda större skador.
17 Risker för marknadsförändringar - Fastighetsägaren påverkas av marknadens
förutsättningar och minskar efterfrågan på lokaler löper ägaren en risk.
Risker för kapitalförluster - Den som äger fastigheten har investerat kapital som numera är bundet till fastighetens värde. Värdeförändringar på fastigheten påverkar kapitalet och sjunker värdet löper man risken att förlora kapital antingen genom att man avyttrat fastigheten till ett lägre pris eller via hyressänkningar.
Några av dessa risker kan ses som större för en kommun än för en privat aktör, på grund av de förhandlings förhållanden och alternativ man har. En kommun torde därav kunna ha ett högre avkastningskrav än en privat aktör om man bedömer dessa risker som stora. Vill man slippa dessa risker gäller det helt enkelt att bli av med fastighets-ansvaret. (Lind, Brunes, 2008)
3.2.2 Avskrivning
Avskrivning är ett begrepp som innebär att man drar av utgifter för anskaffandet av en byggnad genom årliga värdeminskningsavdrag, dessa värdeminskningsavdrag görs utifrån 19 Kap §4 i Inkomstskattelagen (IL).
Värdeminskningsavdraget beräknas enligt en avskrivningsplan som består av en viss
procentsats per år av byggnadens anskaffningsvärde. Procenten bestäms utifrån livslängden på byggnaden.
Den hyra man som fastighetsägare kan begära beror delvis på vilken värdeförändring som sker. Gör man stora avskrivning på fastigheten kan man behöva sätta en högre hyra för att täcka upp för det. Fastighetens värde påverkas av hur väl den underhålls, beroende på avskrivningsregler kan en välskött fastighet tvingas ta upp extra kostnader. Det finns regler för kommuner och landsting som säger att en verksamhetsfastighet ska skrivas av på normalt 33 års tid. Detta trots att den ekonomiska livslängden kan vara betydligt längre än den tidsperioden. Konsekvensen av detta blir då att man som offentlig ägare kan tvingas ta en högre hyra för att täcka stora avskrivningar, vilket leder till en internhyra som eventuell kan bli högre än om kommunen hyrde av en privat fastighetsägare med en längre
avskrivningsplan. Detta trots att man kanske underhåller fastigheten lika bra i både den kommunala och privatägda fastigheten. (Lind, Brunes, 2008)
18
4.0 Metod
4.1 Val av metod
Studiens syfte är att hitta två jämförbara fastigheter som uppförts med olika tillvägagångssätt och undersöka vilka skillnader som finns. Två komparativa fallstudier kommer genomföras för att hitta passande fastigheter till studien och då inhämta information lämplig att ha med i jämförelsen. Den information som samlas in från respektive fastighet jämförs för att se skillnader och därmed besvara forskningsfrågan och syftet med arbetet. Kompletterande till datainsamlingen kommer även intervjuer genomföras med personer involverade i respektive projekt med syftet att fylla eventuella luckor som uppstår med endast en jämförelse. Detta för att få en bredare förståelse och fler infallsvinklar på varför de två fastigheterna uppförts på olika sätt och vilka ekonomiska konsekvenser det får.
4.2 Urval och jämförbarhet
Fastigheterna som valts ut att ha med i studien måste uppfylla ett flertal kriterier för att kunna anses vara tillräckligt likartade och rimliga att kunna jämföra med varandra. Urvalet av
fastigheter att välja emellan är därav begränsat. Jämförbarheten av de två fastigheterna har försökt sättas på en så hög nivå som möjligt, utan att urvalet blivit allt för snävt. Det första kriteriet är att en av fastigheterna byggs och förvaltas av ett kommunalt fastighetsbolag och att den andra fastigheten utförts på uppdrag av omsorgsoperatören Ambea. Sökningen av dessa fastigheter gjordes inom Stockholms län för att inte få alltför stora demografiska skillnader. Utöver uppförare och placering har också en tidsaspekt tagits hänsyn till i urvalet, fastigheternas byggår fick inte skilja sig mer en ett par år ifrån varandra för att inte
tidsjustering av investeringskostnaden skulle skilja allt för mycket. Fastigheterna skulle också vara relativt nya, för att se om tidigare teorier och antaganden fortfarande stämmer in på fastigheter som byggts på senare år. Fastigheternas utformning är också ett kriterium, antalet platser på vårdboendena fick inte skilja mer en ett fåtal rum för att inte storleken på fastigheterna skall skilja allt för mycket och kräva stora justeringar vid jämförelsen.
Urvalet av fastigheter som uppfyller dessa kriterier är snävt och helt perfekta
jämförelseobjekt kommer inte hittas, för att kunna genomföra jämförelser på ett så rättvist sätt som möjligt kommer det behöva göras vissa korrigeringar och justeringar av särskilda värden för att inte få missvisande resultat.
4.3 Kvalitativ datainsamling
Datainsamlingen har gjorts genom att först söka fastigheter på kommunala hemsidor. Sedan för att få mer detaljerad information har genom telefonkontakt och e-mail kunnat utlämna information om fastigheten. Information har också kunnat erhållas från
19
4.3 Fallstudier
För att jämföra de kommunala och privata omsorgsfastigheterna används datainsamling från involverade aktörer i respektive fastighets uppförande. I detta fall Ambea, Besqab och Södertälje kommun. Datainsamlingen består av generell information om fastigheterna, den totala investeringskostnaden och vilka aktörer som varit delaktiga.
Datan har sedan använts för att göra fallstudier med utgångspunkt i Robert Yins (2012) utformning av fallstudier. Då en fallstudie syftar till att beskriva ett fall kommer denna jämförelse efterlikna vad som vanligtvis menas med en fallstudie eftersom vi kommer jämföra två olika fall.
Fallstudierna är av typen “explanatory case studies” då de söker förklara hur och varför det finns fastighetsekonomiska skillnader mellan fastigheterna. Genom att undersöka två olika fastigheter blir slutsatsen av studien mer tillförlitlig än om enbart en hade undersökts. Vilken information som har inkluderats i beskrivandet av fastigheterna är baserat på vad
litteraturstudiens teorier kring vad som skiljer de åt (Yin, 2012).
4.5 Semi-strukturerade intervjuer
Utöver fallstudierna genomfördes även intervjuer för att komplettera datainsamlingen och kunna besvara forskningsfrågorna ifrån ett bredare perspektiv än enbart en jämförelse av data. För att få ett bredare perspektiv vid upphandlingen av nya omsorgfastigheter har studien utgått från semi-strukturerade intervjuer av respondenterna. Intervjuerna utgår från en common-sense hypothetico-inductivist modell där all relevant fakta utgår från
datainsamlingen och fallstudierna av fastigheterna. Eftersom intervjuerna är
semi-strukturerade är en stor del av frågorna vara improviserade (Wengraf, 2001). Dessa frågor är ställda baserat på till svaren på de förberedda frågorna men har också planerats och förutsätts till viss del utifrån vilken respondent vi har intervjuat.
Val av respondent har tagits baserat på deras medverkande och kunskap kring
20
5.0 Empiri
5.1 Kommunal omsorgsfastighet
I detta avsnitt presenteras information om den första av de två fastigheterna i studien. Informationen som redogörs nedan har inhämtats från kommunens hemsidor, årsrapporter, mål och budgetplaner, artiklar samt telefon och mailkontakt med personer inom kommunen.
5.1.1 Björkmossen vård- och omsorgsboende
Den kommunala fastigheten i studien är Fågelboken 1 som går under namnet Björkmossen vård- och omsorgsboende i Ritorp. Fastigheten ligger ca 6 kilometer från Södertälje centrum. Björkmossens äldreboende beviljades bygglov 2016 och byggnationen påbörjades 30 nov samma år. Våren 2018 färdigställdes projektet och inflyttning skedde i juni.
Tomtytan för fastigheten är 7 200 kvm varav själva byggnaden utgör 5 105 kvm. Boendet har 54 lägenheter, tre utav dessa lägenheter är parboende och är 57,5 kvm medans de vanliga lägenheterna är 32 kvm. Totalt finns det alltså 57 vårdplatser på boendet.
Lägenheterna är fördelade på tre våningsplan med två avdelningar på varje plan bestående av 9 lägenheter.
Utav den totala byggnadsarean utgörs då 1 804,5 kvm av boendeyta. (Södertälje kommun, 2018).
Fastighetens årshyra är ca 13,26 Mkr Drift och underhållskostnader ca 1,6 Mkr.
Detta ger intäkter på 2 600 kr/kvm och DoU kostnader på 320 kr/kvm baserat på byggnadens totala kvm.
Den totala kostnaden för byggandet av Björkmossen är 187 miljoner. Det motsvarar en kostnad på ca 36 600 kr/kvm (Personlig kontakt, Södertälje kommun).
5.1.2 Södertälje kommun och Telge Fastigheter AB
Björkmossen vård- och omsorgsboende ligger i Södertälje och ägs av Telge fastigheter AB. Telge fastigheter AB är ett fastighetsbolag och är en lokalförsörjare åt kommunen, de ingår i bolagskoncernen Telge AB som ägs av Södertälje kommun. Social- och omsorgskontoret på Södertälje kommun gav uppdraget till Telge fastigheter att uppföra ett nytt äldreboende med 57 platser för att bemöta behovet av äldreboendeplatser i kommunen. Detta behov
konstaterades redan 2013, och planen var att bebygga fastigheten Fågelboken 1 med ett nytt äldreboende färdigt redan 2015 (Personlig kontakt, Södertälje kommun). Med i planeringen och utformningen av boendet tillsattes representanter från bland annat äldreomsorgsnämnden och det kommunala pensionärsrådet. Själva byggnationen
21 stadsbyggnadsnämnd 2016). Kommunen avsatte en investering på 160 miljoner till Telge fastigheter för byggandet av Björkmossen i sin årsredovisning för 2016. Under 2016 investerades dock endast 17 miljoner i Björkmossen då byggprocessen blev försenad, mål och budgetplanen för 2016–2018 (2016) hade planerad driftstart för Björkmossen år 2017 vilket i årsredovisningen (2017) beskrivs som en mycket ambitiös tidsplan. I Södertäljes mål och budgetplanen för 2016–2018 (2016) beräknas investeringsprojektet Björkmossen att totalt kosta 187 miljoner (Södertälje kommun, 2017).
Telges hyresmodell följer en självkostnadsprincip vilket innebär att hyran motsvarar den kostnad hyresvärden har för lokalen. Denna självkostnadsprincip beskrivs i kommunallagens åttonde kapitel § 3c. Hyran beslutas i en treårsbudget som skall utgå ifrån självkostnaden. Avtalstiden för Björkmossen är 33 år, vilket innebär att det totalt görs tio stycken
omförhandlingar av hyran under avtalstiden. Huruvida hyran sjunker i samband med en omförhandling beror alltså på hur självkostnaden ser ut (personlig kontakt, Södertälje kommun).
5.1.3 Totalkostnadskalkyl
Här presenteras en totalkostnadskalkyl för att bedöma totalkostnaden för kommunen gällande Björkmossen. Kalkylen bygger på ett flertal antaganden satta av oss utifrån
information vi lyckats samlat in från 2020 års totalkostnad. Vad som är antaganden kommer tydligt framgå.
Nedan visas en sammanställning av totalkostnaden för 2020. (personlig kontakt, Södertälje kommun)
Egen figur 5.1
22 Här visas en uppskattad totalkostnadskalkyl för de kommande 30 åren.
Eftersom hyran omförhandlas vart tredje år får vi göra ett antagande kring hur vi tror hyreskostnaden kommer utvecklas över tid. Totalt kvarstår 30 år av avtalstiden, vilket bör innefatta totalt tio stycken omförhandlingar. Hyran för 2021 är budgeterad till samma summa som för 2020.
Vi bedömer det som svårt att erbjuda en lägre internhyra med den avskrivningsplan som finns, livslängden för fastigheten bör vara längre än 33 år. Den bedömningen gör vi främst baserat på vad som sägs angående avskrivningstider för kommunalt förvaltade
verksamhetsfastigheter i (Lind, Brunes, 2008).
Efter 30 år (2051) är fastigheten avskriven och hyreskostnad kan motsvara drift och underhåll. Vi antar att drift och underhållskostnader blir högre allt eftersom fastigheten åldras, alltså en teknisk depreciering. År 30 antar vi en drift och underhållskostnad på 500 kr / kvm vilket motsvarar en teknisk depreciering på 1,5% per år av 2021 års drift på 320 kr/kvm. Verksamhetskostnaden låter vi förbli orörd.
Egen figur 5.2
*Antagande 1, Det är pågrund av avskrivningen som kostnaden successivt sjunker för kommunen. **Antagande 2, Uppskattad DoU på 500 kr/kvm i hyra efter avskrivningstiden.
5.1.4 Intervju Södertälje kommun
Intervju har gjorts med Södertälje kommunslokalcontroller Christer Lindberg. Frågor som har ställts gäller främst om Björkmossen och allmänt kring kommunbeslut vid upphandling av äldreboenden. Följande är en sammanfattning av det viktigaste som togs fram under
intervjun. (Frågemall finns under kapitlet Bilaga.)
23 Enligt respondenten är bygget av Björkmossen kommunalt upphandlat då alla lokaler som används av kommunen ska förvaltas av det kommunala fastighetsbolaget Telge Fastigheter AB. Detta är ett politiskt beslut som togs 2013 med bakgrund av att kunna ha bättre kontroll över kontraktstiden och att lättare kunna allokera lokaler mellan olika verksamheter. Det är även lättare organisatoriskt för kommunen när alla fastigheter förvaltas av det kommunala fastighetsbolaget.
Björkmossen har varit lyckat med hänsyn till logistik och verksamhetens upplevelse av fastigheten men det har funnits många problem särskilt med projekteringen av värmen i byggnaden. Värmen har varit ett problem sedan inflytt i fastigheten och är fortfarande ett problem idag. Byggnaden ska ha en temperatur på 23 grader men på grund av en avsaknad av radiatorer har temperaturen sjunkit till 15 grader i vissa delar av byggnaden. Kostnaden för reparation står byggnadsbolaget Skanska för under garantitiden vilket skiljer sig för olika delar av fastigheten. Fastigheten har miljöcertifieringen miljöbyggnad och miljöklassen silver.
Kommunens val av driftsform
Behovet av nya äldreboenden räknas ut genom att göra en befolkningsprognos utifrån åldersgruppen 65 uppåt i Södertälje. Man har provat att förvalta med alternativt driftsform som exempel var äldreboendet Oxbackshemmet i Södertälje förvaltat av det privata
omsorgsbolaget Ansvar och Omsorg AB men detta återgick i kommunal regi februari 2020. Man har också behövt upphandla en privat aktör i samband med ett nytt projekt i Hovsjö i Södertälje. Detta på grund av att man inte hade någon byggklar tomt och något man tvingats till att göra. Respondenten erkänner dock att det förs samtal kring att konkurrensutsätta Telge Fastigheter och att Telges kostnader granskas för att bedöma olika alternativ. Attendo har också byggt ett äldreboende i Södertälje baserat på spekulation. Då Södertälje inte har infört valfrihetssystem fylls platser utifrån hur många platser Södertälje och
närliggande kommuner avtalar om. Södertälje fyller sina egna boenden först och hyr därför enbart omkring 15-20 stycken platser idag. Det finns dock problem med LOU menar
respondenten då man har krav från olika håll. I fallet med det nya äldreboendet som byggs i Hovsjö har lokalförvaltningen fått ändra mycket av konceptbygget som Attendo har varit med och format.
Kommunens syn på kostnadseffektivisering
Respondenten erkänner att det finns risk för att boendet kan bli större än vad den behöver vara och större än de privata alternativen. Detta beror på att budgeten skapas utifrån vad som behövs avseende rum och lokaler i boendet jämfört med ett privat alternativ där boendet utformas efter förutbestämd budget. Det leder i sin tur till att bygget riskerar att bli “för dyr” varför man nu diskuterar kring hur mycket ett äldreboende bör kosta inom
24 Kostnadseffektivisering i Södertälje sker genom att titta på gamla projekt och lära sig av eventuella misstag. Inför bygget av Björkmossen använde man sig av äldreboendet Glasberga för att använda som mall för förbättringar.
5.2 Privat omsorgsfastighet
Här presenteras den andra fastigheten i studien. Informationen som redogörs har inhämtats från årsredovisningar, artiklar, hemsidor samt personlig kontakt med både Besqab och Ambea.
5.2.1 Villa Solhem i Spånga
Den privata fastigheten i studien är fastigheten Mandelblomman 11 och går under namnet Villa Solhem i Spånga. Fastigheten är belägen i närheten av Spånga station.
Villa Solhem produktionsstartade i juni 2017 och stod färdigt under andra kvartalet 2019 (Besqab, 2018;2020).
Byggnaden utgörs av 4 våningar och består totalt av 57 stycken lägenheter. Byggnadens totala area är ca 4 575 kvm. De 57 stycken lägenheterna är fördelade på tre våningsplan med två avdelningar bestående av tio respektive nio lägenheter på varje avdelning. Lägenheterna är ca 30 kvm stora. Det ger 1 710 kvm total boendeyta.
Äldreboendet drivs av Vardaga, som är en del av företagsgruppen Ambea. Byggnaden har utformats och inretts utifrån boendekoncept framtagna av Vardaga som belönats med designpriset 2017. I november 2019 fick byggnaden också en miljöcertifiering, Miljöbyggnad, ett svenskt system för miljöcertifiering utvecklat Sweden green Building Council (2018). Byggnaden belönades med Miljöbyggnad silver, vilket är nivå två utav tre (Personlig kontakt, Besqab).
Fastighetens årshyra är 9,7 Mkr Drift och underhållskostnader 600 Tkr
Det ger en hyra på 2120 kr/kvm samt drift och underhåll på 130 kr/kvm utifrån byggnadens bruttoarea.
Byggkostnaden för Villa Solhem var 134 Mkr. Det motsvarar 29 300 kr/kvm (personlig kontakt, Besqab)
5.2.2 Ambea, Besqab och Spånga-Tensta
25 Fastigheten Mandelblomman 11 förvärvades av Vardaga redan 2014, redan då fanns planer på att uppföra ett nytt vårdboende med 54 platser på den dåvarande obebyggda marken (Tollesson, 2014). Ambea köper tomter för att sedan ingå avtal med fastighetsbolag som då bygger och kan ta in Vardaga som hyresgäst. Ibland fortsätter de att själva äga fastigheten, men i detta fall ingick man ett samarbeta med fastighetsutvecklaren Besqab som tog över ägandet. Både Ambea och Besqab är noterade på den svenska börsen (personlig kontakt, Besqab).
5.2.3 Totalkostnadskalkyl
Här presenteras en kostnadskalkyl för Spånga-Tensta Stadsdelsförvaltning (Stockholms kommun) gällande Villa Solhem. Eftersom äldreboendet bedrivs i privat regi inom ett LOV-avtal för Stockholms kommun är det inga direkta fastighets eller omsorgskostnader för kommun utan enbart en ersättning som betalas till utföraren. Valfrihetssystemet gäller också gentemot andra kommuner, varav vissa platser på Villa Solhem kan tas upp av personer från andra kommuner. Kalkylen utgår ifrån vad det kostar att betala för 57 stycken platser baserat på ersättningsnivåer satta för vård- och omsorgsboenden i Stockholms kommun. Ersättningsnivåerna skiljer sig något mellan platser för vanligt åldrande och de med demens. I kalkylen har vi utgått ifrån 50% vanliga platser (även kallat somatisk inriktning) och 50% med demensinriktning. (Stockholms Stad, 2021). (personlig kontakt, Besqab)
Såhär ser ersättningsnivåerna ut för 2021 i Stockholms kommun:
Egen figur 5.3
Ersättningen räknas upp årligen, ingen indexuppräkning gjordes för
26 Egen figur 5.4
* Ingen uppräkning med index inkluderad ** 50/50 vanligt och demens
5.2.4 Intervju Ambea
Intervju har genomförts med affärsutvecklingschef Karl Wolff på Ambea. Frågor som ställs till Karl handlar om Villa Solhem och deras projekt överlag, samt allmänt kring
omsorgsfastigheter och offentliga upphandlingar med kommuner. Följande är en
sammanfattning av vad som sades under intervjun. (Frågemall finns under kapitel Bilaga).
Fördelar med privat upphandling
Enligt respondenten uppkommer fördelar med privat upphandling beroende på hur det är ställt i kommunen i allmänhet. Han påpekar att med fler aktörer i en kommun än enbart kommunens egen verksamhet ges möjlighet för de med biståndsbeslut att kunna välja utförare, om kommunen tillämpar valfrihet för den enskilde, samt att personal också har möjlighet att välja den arbetsgivare som passar dem. Detta leder till ökad mångfald av aktörer som leder till ökad konkurrens vilket vanligtvis ger ökad kvalitet och mer
kostnadseffektiv vård- och omsorg för alla aktörer. Sen påpekar han att man också bör betona att valet av upphandlingsform, införande av valfrihet för den enskilde samt upphandlingens utformning spelar stor roll för utfallet. Uppskattningsvis torde ett valfrihetssystem i Södertälje kommun kunna ha ersättningsnivåer på lägre nivåer än Stockholm eftersom det är väldigt dyrt med lokaler, respondenten trodde att de möjligtvis kunnat vara runt 2000 kronor per dygn/plats.
27
Kommunernas val av driftsform
Respondentens upplevelse är att när kommuner fattar beslut om att låta det kommunala fastighetsbolaget uppföra ett boende drar det ofta ut på tiden innan tillträde kan ske. Processer i en kommun tenderar ofta att dra ut på tiden och inte sällan är de kalkylerade kostnaderna för att bygga som man beslutar om betydligt högre än vad byggkostnaden blir när man bygger ett konceptualiserat hus tänkt för t. ex Ambea. Eftersom Ambeas hus är så detaljerat kravställda undviker de ÄTA-kostnader (ändring, tillägg och avgående). Kommuner har svårare att undvika dessa kostnader då en upphandlad lösning sällan är så detaljerad och förankrad att ändringar inte krävs när det väl ska byggas. Kostnaden kan då stiga väsentligt.
Kommuner som väljer att sköta allting själva beror ofta på idealistiska skäl eller rädsla för vad privatiseringen kan innebära enligt respondenten. Den ekonomiska upp- eller nedsidan med privata alternativ är ofta svåra att pedagogiskt förklara då kommunens kostnader ofta ligger fördelade mellan olika nämnder som har sina respektive budgetar samt kommunalt ägda fastighetsbolag. Ofta glömmer man bort att prissätta risker och underhåll på ett korrekt sätt. Han menar också på att det kan vara en risk att ta långsiktigt gynnsamma beslut enbart utifrån politiska bestämmelser då politiken kan ändras vid nya val och att behov och
prioritering då kan ändras. Utifrån Ambeas egna erfarenhet och prognoser är det just i en del kommuner som har strikta politiska principer som det är ett högt behov av att utöka antalet vårdplatser.
Respondenten medger dock att det finns vissa fall då kommunen kan tjäna på att upphandla själva. Om en kommun kommit långt i arbetet med effektivisering på ett sådant sätt att den boende och personalen är nöjda med upplevelsen och att kvaliteten på omsorgen är hög kan det vara en idé att göra det. Man får dock inte genom att enbart driva själva ett bredare utbud av vård- och omsorgsgivare och därmed inget att jämföra sina egna verksamheter emot. Respondentens egen erfarenhet säger också att lokalens utformning har stor
betydelse för effektivitet, hygiensäkerhet och allmän upplevelse för boende och personal så viktigt att man har eller till skaffar sig ett ”know-how” om hur man bäst utformar en lokal innan man som kommun driver byggnation och fastighet själv.
28
6.0 Resultat
6.1 Jämförelse av fastigheterna
I detta avsnitt jämför vi fastigheterna utifrån den insamlade informationen. Till att börja med jämför vi kostnaden för uppförandet av respektive fastighet:
Egen figur 6.1
Här ser man att Björkmossen kostade ungefär 50 miljoner kronor mer att bygga. Eftersom fastigheterna är olika stora kan det vara mer intressant att titta på kvadratmeterpriset istället för totalsumman. Även här kan man konstatera att Björkmossen varit kostsammare bortsett från byggnadernas storleksskillnad.
Tittar man sedan på fastigheternas hyra samt drift och underhållskostnader behövs det först göras ett antal justeringar utifrån den insamlade informationen. Det finns såklart hyresavtal som kan inkludera olika typer av drift och underhållskostnader varpå det kan redovisas olika vad vissa poster faktiskt innehåller. Årshyran på Villa Solhem innefattar ej värme, vatten, el och sophämtning som hyresgästen istället får bekosta själv.
För att justera detta har vi dragit av dessa kostnader från drift och underhållskostnaderna på Björkmossen och även dragit av en motsvarande stor del på årshyran. Detta förändrar inte totalkostnads-perspektivet för Södertälje kommun utan görs enbart för att jämföra
fastigheternas drift.
29 Utifrån denna sammanställning ser man att hyran för fastigheterna skiljer sig något, trots att drift och underhåll ligger på i princip samma nivå. Hyran på Björkmossen är något högre, även på kvadratmeternivå.
Nästa del att jämföra att boendenas storlek och utformning. Björkmossen har 54 stycken lägenheter och Villa Solhem 57 stycken, båda boendena har dock samma antal vårdplatser totalt 57 stycken. Storleken för respektive boendes vanliga rum är ca 32 och 30
kvadratmeter. Båda byggnaderna har lägenheterna fördelade på tre våningsplan och sex avdelningar. Den totala ytan av byggnaden som utgörs av lägenheter skiljer sig boendena emellan med drygt 100 kvm. Trots att Björkmossen har tre stycken par-lägenheter med en mindre area per/person blir totala arean för boende ändå större eftersom de vanliga lägenheterna är större än de på Villa Solhem.
Tittar man på byggnaderna som helhet är Björkmossen totalt 5 105 kvm stor medans Villa Solhem är 4 575 kvm. Här skiljer det ungefär 530 kvm dem emellan, vilket betyder att utöver boendeytan så har Björkmossen drygt 400 kvm mer än Villa Solhem.
Planerna på att uppföra Björkmossen påbörjades 2013, byggstart skedde 2016 och huset stod färdigt 2018. De första planerna för att bygga Villa Solhem uppkom 2014 efter att Vardaga förvärvade fastigheten Mandelblomman 11. Byggstarten var 2017 och huset stod färdigt 2019. Tiden från byggstart till invigning för respektive projekt är 22-24 månader.
6.2 Jämförelse av totala kostnader
Här jämför vi de totala kostnaderna för respektive kommun utifrån deras handlingsalternativ för 57 vårdplatser.
Egen figur 6.3
Utifrån denna kostnadssammanställning ser man att skillnaden inte är särskilt
30 Verksamhetens kostnader och ersättningskostnader för respektive kommun kommer
troligtvis vara högre på grund av årlig uppräkning av index.
31
7.0 Analys
Här analyseras resultatet av jämförelsen utifrån litteraturstudien, teorin och empirin för att kunna svara på frågeställningarna.
7.1 Fastighetsekonomiska konsekvenser
Som framgår av sammanställningen i resultatdelen ser man att det finns tydliga skillnader mellan de olika fastigheterna. Den mest märkbara skillnaden förekommer i byggkostnaden där Björkmossen kostade ungefär 53 miljoner kronor mer att bygga. Det kan bero på flera olika saker. En del går att förklara genom att titta på skillnaden i storlek på fastigheterna, vilket delvis bekräftar litteraturstudien och respondenternas teorier om att kommunala
vårdboenden vanligtvis blir större än privata, men även med hänsyn till kvadratmeterpriset är det kommunala dyrare. Vad det kan bero på framgår inte av resultatet men vad som framgår av intervjuerna är att det finns skillnader i kostnadseffektivisering mellan aktörerna.
Enligt den kommunala respondenten skiljer sig synen på kostnadseffektivisering och vad som behövs i boendet mellan offentlig och privat verksamhet vilket kan påverka
byggkostnaden.Att respondenten också medger att det finns diskussioner inom kommunen att minska byggkostnader kan tyda på att privata aktörer har genom erfarenhet och
ekonomisk återhållsamhet förmågan att bygga billigare fastigheter med liknande utformning som de kommunala. Detta stöds av den privata respondentens teori om de har erfarenhet av att upphandla fler äldreboenden än vad kommuner vanligtvis har. Södertälje kommun och Telge Fastigheter upphandlar bara ett fåtal äldreboenden varje decennium. Av intervjuerna framgick också att Björkmossen hade stött på olika problem med fastigheten vilket kan ha påverkat underhållskostnader. Detta är dock inget som har fastställts och Skanskas
garantitider täcker troligtvis de initiala problemen med fastigheten. Vid upphandling av privat aktör slipper dock kommunen dessa oväntade kostnader helt då alla skador och fel med fastigheten ansvarar den privata aktören för.
En annan aspekt som kan förklara skillnaden är fastigheternas utformning. Fastigheterna har många likheter exempelvis är lägenheterna fördelade på lika många avdelningar och
förhållandevis lika till yta. Björkmossen har 400 kvadratmeter extra utrymme utöver boende (lägenheter) jämfört med Villa Solhem, gemensamhetsytor och personalutrymmen kan antas vara större på Björkmossen med tanke på storleksskillnaden. Detta stämmer in med tidigare antaganden om att kommunala verksamheten får ett för stort inflytande på utformningen och att man överskattar behovet av yta. Det kan också vara så att man inte varit lika
kostnadseffektiv i sin planering.
32 Andra saker som kan ha påverkat kostnaden för bygget är hur tomten ser ut, detta skiljer sig alltid från fall till fall vilket är något man måste ha överseende med när man gör en
jämförelse av två olika fastigheter. Likaså gäller materialvalen, vi vet inte exakt vilka delar av byggnationerna som kostade vad utan har endast en helhetsbild.
En fråga som uppkom under intervjuerna var också huruvida LOU-upphandlingar för byggnationen av fastigheter ger upphov till en mer komplicerad byggprocess än för privata aktörer. Detta var något som båda respondenterna ansåg kan göra byggprocessen lite krångligare för kommunen än för en privat aktör, förhandlingsläget för kommunen är sämre. Årshyran skiljer sig mer än vad driftskostnaderna gör, Björkmossen har drygt 350 kronor mer i hyra per kvadratmeter vilket är ungefär 16-17% högre än hyran på Villa Solhem. Det beror på avskrivningsplanen som Södertälje har vilket stödjs i tidigare studier.
Utöver dagens nivåer kan vi enbart uppskatta hur hyrorna kommer utvecklas över tid, det vi tror är som sagt att hyran för Södertälje har potential att bli betydligt lägre efter
avskrivningstiden vilket även beskrivs mer tydligt i totalkostnads-avsnittet. Utifrån jämförelsen kan vi se att den privata fastigheten ser ut att ta en lägre hyra vilket även stämmer in på vad som antagits i tidigare studier, kostnaderna blir därav högre för kommun på kort sikt än om de hade hyrt en fastighet då både investeringen ligger på dem samt att hyran är högre.
7.2 Påverkan på den kommunala ekonomin
Utifrån den sammanställning som gjordes i resultatdelen av kommunernas totala kostnader ser Södertälje kommuns kalkyl fördelaktig ur en kostnadssynpunkt om man har en tillräckligt långsiktig plan, det är dock inte så pass enkelt att dra en sådan slutsats enbart baserat på den kalkylen. Med i beräkningarna finns inga större oförutsedda underhålls och
reparationskostnader för Södertälje kommun, eftersom de har ansvaret för fastigheten står de för alla potentiella utgifter. Detta knyter väl an till de potentiella riskerna som uppkommer med att äga en fastighet som vi tog upp i teoriavsnittet. Kalkylens period på 30 år är främst för att illustrera hur fastighetskostnaderna för Södertälje kommun kan komma att ändras efter deras avskrivningstid. Det är då skillnaderna först blir påtagliga. Det viktiga att ta i beaktning här är att detta är en uppskattning av vad hyran kan komma att bli och är
ingenting som är säkert. Möjligheten finns dock eftersom Södertälje har fastigheten i sin ägo och är därmed även fastighetsansvariga. Detta påpekade också Karl Wolff under intervjun där han menade att det kan missas att ha med risker i beräkningarna eftersom det kan vara svårt att bestämma värdet av en viss risk. När kommuner då gör avvägningen av att äga själva och ser långsiktiga fördelar så tar de då ej så stor hänsyn till potentiella risker som man kanske borde eftersom de är svåra att kvantifiera. Fastighetsansvaret är något som Stockholms kommun gjorts sig av med då allting sköts av privata utförare. Den risk de dock eventuellt löper är höjningar av ersättningsnivåerna gentemot utförare.
33 en mycket politisk fråga, och att kommuner emellan kan resonera väldigt olika kring detta beroende på politisk ställning och hur mycket investeringar man skall göra i sina
verksamheter.
Denna faktor kan vara en mycket betydelsefull del av kommunernas resonemang kring val av handlingsalternativ, och att även fast politiska incitament finns åt olika håll så bör det göras en ekonomisk avvägning av vilka skillnader som uppkommer för att bilda sig en uppfattning av ekonomiska konsekvenser. Även detta ansåg Karl vara en osäkerhet för kommunernas långsiktiga ägande av sina fastigheter då politiska planer kan ändras vid val och att vad den kommunala politiken såg som en plan förut kanske ej stämmer överens med vad för nya politiska planer som uppkommer. Detta skulle kunna leda till att det långsiktiga ägandet av fastigheten ej sätts i verket eftersom kommunens behov och prioriteringar ändras.
Vad som främst skiljer sig mellan kommunerna idag är valfrihetssystemet i Stockholm som låter privata aktörer etablera sig fritt samt hur man som vårdtagare kan välja var man vill bo. Ersättningen som Stockholms kommun betalar går alltså inte att direkt applicera för
Södertälje kommun då ett sådant LOV-avtal inte existerar för tillfället. Wolff uppskattade att ersättningsnivåerna troligtvis hade varit lägre då Stockholm generellt är väldigt dyrt och att det istället hade kunnat legat på runt 2000 kr per plats/dygn i Södertälje kommun. Detta hade givit en totalkostnad på ungefär 40 miljoner kronor om året, vilket isåfall hade varit ett billigare alternativ än vad Björkmossen idag kostar. Den summan är enbart en uppskattning men kan ändå vara intressant ända reflektera över.
Utifrån de vi samlat in tyder det på att kommunen bygger fastigheten mindre
34
8.0 Diskussion
I detta avsnitt diskuteras resultat- och analysdelen samt studien som helhet, egna tankar kring hur man kan tolka analysen och vad man hade kunnat göra annorlunda under arbetets gång.
8.1 Observationer, reflektioner och förslag på vidare forskning
Syftet med arbetet har varit att genomföra en komparativ studie av två fastigheter med olika bakgrund. Detta för att kunna utläsa ekonomiska skillnader för kommunernas olika val av handlingsalternativ för uppförandet av en ny omsorgsfastighet.Vi har fullföljt arbetet utifrån den plan vi haft och besvarat de frågeställningar som sattes som utgångspunkt för undersökningen. Vi var innan studien påbörjades medvetna om att ämnet är väldigt stort och att många faktorer inte kommer kunna analyseras på djupet. Det har dock givit en helhetsbild att utgå ifrån som kanske kan användas för vidare studier där man kan identifiera nya faktorer samt göra djupdykningar i de befintliga. En faktor som inte analyseras särskilt mycket i vårt arbete är politiken som vi sett är en mycket betydelsefull del av kommunernas resonemang kring val av handlingsalternativ. Även fast politiska incitament finns åt olika håll så tycker vi att det bör det göras en ekonomisk avvägning av vilka
skillnader som uppkommer för att bilda sig en uppfattning av ekonomiska konsekvenser. Arbetet skulle också kunna genomföras igen med ett bredare urval, något vi kände hade blivit för omfattande att hinna med vår tidsplan. Detta trots att vi under arbetet haft hjälp från Ambea som underlättat i urvalsprocessen för en privat fastighet. Att hitta två passande fastigheter för studien hade förmodligen tagit ännu längre tid utan den hjälpen. Informationen som behöver insamlas för att genomföra studien är en tidskrävande process, att utvidga studien och samla in ytterligare information hade dock varit bra för att kunna förbättra analysen. Analysen av de två fastigheterna baseras på resultaten och sammanställningen av intervjuerna. Resultaten besvarar vissa delar som kan kompletteras med
respondenternas svar. Utifrån den insamlade datan om fastigheternas ekonomi och totalkostnaden idag har vi gjort ett antal antaganden kring hur vi tror att det utvecklar sig i framtiden med syftet att kunna utläsa de ekonomiska konsekvenserna för kommun på lång sikt. Detta har främst gjorts i totalkostnadskalkylen som bygger på flertalet bedömningar gjorda av oss.
Eftersom Södertälje kommun själva investerat och äger fastigheten har de möjligheten att genomföra en framtida försäljning. Detta öppnar upp för flera olika valmöjligheter och det ser vi som en fördel på lång sikt. Vi ser dock ingen anledning till att genomföra en försäljning i närtid då vi anser att fördelen för dem att äga fastigheten uppkommer först efter väldigt lång tid. Att sälja under de kommande åren skulle då göra att de går miste om de fördelar som senare uppkommer med att de valde att bygga själva.
35
9.0 Slutsatser
I detta avsnitt presenteras en sammanfattande slutsats av studien.
De fastighetsekonomiska konsekvenserna av att som kommun sköta uppförandet och driften av en ny omsorgsfastighet utifrån det vi samlat in tyder på att kommunen bygger fastigheten mindre kostnadseffektivt och det blir dyrare än vad det kanske nödvändigtvis behöver. Skillnaden i årliga driftkostnader skiljer sig inte avsevärt mycket mellan alternativen men hyran blir högre i den kommunala.
Sammantaget kan man dra slutsatsen att upphandlade av omsorgsfastighet kan vara lättsamt för den kommunala ekonomin då man undviker en stor investeringskostnad och slipper fastighetsansvaret och de risker som kommer med det, samtidigt som årliga kostnader i form av ersättning inte skiljer sig så mycket än med eget ägande. Den kommunala ekonomin kan dock potentiellt gynnas på lång sikt om man äger fastigheten själva över en längre tid och lyckas hålla driften relativt låg för en mer fördelaktig
36
Referenser
Webbreferenser
Södertälje Kommun. (2016). Sammanträdeshandling stadsbyggnadsnämnd Hämtad från
https://www.sodertalje.se/globalassets/politiska-dokument/stadsbyggnadsnamnden/tidigare- ars-foredragningslistor-och-protokoll/2016-foredragningslistor-och-protokoll/2016-10-25-wprotokoll.pdf
Upphandlingsmyndigheten. Lagen om valfrihet. Hämtad från
https://www.upphandlingsmyndigheten.se/lagen-om-valfrihetssystem-lov/ SFS 1991:900. Kommunallag. Stockholm: Finansdepartementet K
https://lagen.nu/1991:900#K3R2
Socialstyrelsen. (2020) Vård och omsorg om äldre - Lägesrapport 2020. Stockholm: Socialstyrelsen. Hämtad från
https://www.socialstyrelsen.se/globalassets/sharepoint-dokument/artikelkatalog/ovrigt/2020-3-6603.pdf
SKR. (2021) Valfrihetssystem i kommuner, beslutsläget 2020. Stockholm: Sveriges Kommuner och regioner. Hämtad från
https://skr.se/skr/demokratiledningstyrning/driftformervalfrihet/valfrihetssystemochersattnings modeller/socialomsorg/valfrihetssystemikommunerbeslutslaget2020.33705.html
Stockholms Stad. (2021) Villkor och Ersättningsnivåer. Hämtad från
https://leverantor.stockholm/aldreomsorg/vard-och-omsorgsboende/
Tollesson, N. (2014, 4 april) Vardaga bygger äldreboende i Spånga. Fastighetssverige. Hämtad från
https://www.fastighetssverige.se/artikel/vardaga-bygger-aldreboende-i-spanga-14247
Sweden Green Building Council. (2018) Vad är miljöbyggnad? Hämtad från
https://www.sgbc.se/certifiering/miljobyggnad/vad-ar-miljobyggnad/
Skatteverket. (2021) Avdrag för värdeminskning på en byggnad. Solna: Skatteverket Hämtad från
https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2019.4/330993.html Södertälje kommun. (2018). Björkmossen. Södertälje Hämtad från
37
Årsredovisningar och rapporter
Telge AB. (2016) Årsrapport för Telge 2016. Södertälje: Telge AB. Hämtad från
https://www.sodertalje.se/globalassets/politiska-dokument/kommunstyrelsen/sammantradeshandlingar/2017/2017-03-31/10_ks20170331.pdf
Södertälje kommun. (2015) Boendeplan 2016-2018 inom äldreomsorgen. Hämtad från
https://docplayer.se/15641568-Boendeplan-2016-2018-inom-aldreomsorgen.html
Södertälje kommun. (2017) Årsredovisning 2016 för Södertälje kommun. Hämtad från
https://www.sodertalje.se/globalassets/politiska-dokument/kommunstyrelsen/sammantradeshandlingar/2017/2017-03-31/8_ks20170331.pdf
Södertälje kommun (2016) Mål och budget 2016–2018. Hämtad från
https://www.sodertalje.se/contentassets/a55baa0a28114570a7d2eebe3ba9b00a/malochbud get-2016-2018-webb.pdf
Södertälje kommun. (2018) Delårsrapport april 2018 för Södertälje kommun. Hämtad från
https://www.sodertalje.se/globalassets/politiska- dokument/kommunfullmaktige/sammantradeshandlingar/2018/2018-06-20/05.-delarsrapport-for-sodertalje-kommun-per-30-april-2018.pdf
Södertälje kommun. (2018) Delårsrapport augusti 2018 för Södertälje kommun. Hämtad från
https://www.sodertalje.se/globalassets/politiska- dokument/kommunfullmaktige/sammantradeshandlingar/2018/2018-11-05/03.-delarsrapport-augusti-2018-for-sodertalje-kommun.pdf
Södertälje kommun. (2019) Årsredovisning 2018 Södertälje kommun. Hämtad från
https://www.sodertalje.se/contentassets/be5969c5cb5242eaba6f0b679c894956/sk-arsredov
Besqab. (2020) Årsredovisning 2019. Hämtad från
https://assets.website-files.com/5e69ea7e3b73fd70adfad1a1/5e7cdea09a43629467ddd5db_Besqab%20%E2%80 %93%20%C3%85rsredovisning%202019.pdf
Besqab (2018) Årsredovisning 2017. Hämtad från
38
Litteraturreferenser
Berk, J & DeMarzo, P. (2014) Corporate Finance, 3rd Edition. Boston: Pearson Education Bengtsson, I. (2018) Fastighetsvärdering - Om värdeteori och värdebedömning.
Studentlitteratur AB
Ljung, B & Högberg, O. (2002) Investeringsbedömning: en introduktion. Malmö: Liber ekonomi
R, Hort. (2012) Lagen om valfrihetssystem Hur påverkar den kostnader och effektivitet i kommunerna?
P, Lindgren. (2014) Ersättning i sjukvården. Stockholm: SNS Förlag
Svensson, L. (2009), Valfrihetssystem - Erfarenheter från ett antal kommuner och landsting, SKL. Rapport till SKL utförd av Ramböll Management Consulting. ISBN 978-91-7164-506-7. Fjertorp, J. (2010). Investeringar i kommunal infrastruktur: förutsättningar för en
målfokuserad investeringsverksamhet. Diss. Lund: Lunds universitet. Hämtad från
https://lup.lub.lu.se/search/ws/files/5987186/1744578.pdf
Lind, H. & Brunes, F. (2008) Äga eller hyra verksamhetslokaler? Stockholm: Sveriges kommuner och landsting Hämtad från
https://docplayer.se/1626494-Aga-eller-hyra-verksamhetslokaler-strategier-for-konsekvensbedomning-och-beslut.html
Södertälje kommun. (2018) Val av driftsform för vård- och äldreboende. Hämtad från
https://www.sodertalje.se/globalassets/politiska-dokument/kommunstyrelsen/sammantradeshandlingar/2018/2018-02-02/13_ks20180202.pdf
Strängnäs kommun (2020) Konkurrensutsatt byggande av äldreboende. Hämtad från
https://www.strangnas.se/download/18.2f371950171ac3de412c9667/1589375833236/09.%2 0Konkurrensutsatt%20byggande%20av%20%C3%A4ldreboende.pdf
Wengraf, T. (2001) Qualitative Research Interviewing. London: SAGE Publications Ltd. Hämtad från
https://methods-sagepub-com.focus.lib.kth.se/Book/qualitative-research-interviewing/n1.xml
39
Bilaga
Intervjufrågor till Christer Lindberg
Frågor om Björkmossen
- Varför byggdes den i egen regi? Vad skulle du säga är de största för/nackdelarna med att bygga och förvalta själva?
- Hur ser hyresmodellen ut, sjunker hyreskostnaden för kommunen på sikt? - Hur ser den långsiktiga avskrivningsplanen ut?
- Vad har kommunen för hyresintäkt i snitt från en vårdtagare på Björkmossen? - Vad är omsorgskostnaden i snitt för en vårdtagare på Björkmossen?
- Utifrån era bedömningar, anser ni att totalkostnaden för kommunen blir större eller mindre med egen regi?
- Har Björkmossen någon miljöcertifiering?
- Hade den byggts och förvaltas på annat sätt om beslutet hade tagits efter 2016 (ny strategi vid val av äldreboenden)?
- Har Björkmossen uppfyllt sitt syfte?
- Hade det gått fortare att upphandla till en privat aktör?
-Allmänt om omsorgsfastigheter
- Vilka fördelar finns det med att upphandla bygget själv gentemot att upphandla en omsorgsoperatör?
- Kan LOU-upphandling leda till minskade kostnader för kommunen? - Fördelar med att äga fastigheten gentemot att hyra?
- Behövs nya reformer för att täcka behovet av nya äldreboenden i framtiden?
Intervjufrågor till Karl Wolff
Allmänt om omsorgsfastigheter
- Vilka fördelar finns det att upphandla en privat aktör i jämförelse med att kommunen upphandlar själva?
- Kan du se någon fördel för kommunen att driva vård och fastighet själv istället för att upphandla en omsorgoperatör?
- Anser du att privata aktörer normalt sett kan uppföra en fastighet mer tids-och kostnadseffektivt än en kommun?
- Upplever du att kommuner motsätter sig privatisering främst utifrån ekonomiska bedömningar eller av andra anledningar såsom politik?
- Tror du att LOU försvårar det för kommuner att upphandla byggprocessen än vad det är för privata aktörer att bygga?
- Vad tror hade krävts för att det ska bli LOV i Södertälje?
40 TRITA-ABE-MBT-21326
