Redovisningsregelverk och värdering av bostadsrätter
Hur bostadsrättsföreningars redovisning
påverkar mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter
Författare:
Oskar Rönneman, Sofia Liedholm
Handledare Andreas Jansson Medbedömare: Timurs Umans Ämne: Företagsekonomi Inriktning: Redovisning
Nivå: Civilekonomuppsats, 30 hp
Förord
Vi vill rikta ett stort tack till vår handledare Andreas Jansson, som outtröttligt svarat på frågor samt gett oss värdefull feedback och stöd vilket hjälpt oss framåt med uppsatsen.
Utan dig hade denna uppsats inte kunnat bli verklighet!
Vi vill även passa på att tacka alla mäklare runt om i Sverige som tagit sig tid att delta i vår enkät. Utan er hade vi inte haft möjlighet att genomföra vårt experiment.
Avslutningsvis vill vi även rikta ett stort tack till vår medbömare Timurs Umans som tillsammans med våra kurskamrater kommit med värdefulla tips och idéer, vilket hjälpt oss att utvecklas i vårt skrivande och medverkat till att driva uppsatsen framåt.
Tack till er alla!
Växjö, 21 maj 2015
Oskar Rönneman Sofia Liedholm
Sammanfattning
Examensarbete: Civilekonomprogrammet, Ekonomihögskolan, Linnéuniversitetet Växjö, Redovisningsinriktning, 4FE007, VT 2015
Författare: Oskar Rönneman och Sofia Liedholm Handledare: Andreas Jansson
Medbedömare: Timurs Umans Examinator: Timurs Umans
Titel: Redovisningsregelverk och värdering av bostadsrätter – Hur bostadsrättsföreningars redovisning påverkar mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter.
Bakgrund: År 2014 infördes det nya tvingande redovisningsregler i Sverige, de så kallade K-regelverken. Införandet påverkade förutom alla företag, även Sveriges 23 900 aktiva bostadsrättsföreningar som tvingades välja vilket av redovisningsregelverken K2 och K3 som de skulle upprätta sin redovisning efter. Beroende på vilket av redovisningsregelverken som bostadsrättsföreningar väljer kommer utformningen av deras redovisning att påverkas. Detta kan komma att påverka mäklares bedömning av redovisningen vilket kan få effekter på deras uppskattning av värdet på bostadsrättsföreningens bostadsrätter. Att redovisningen kan ha betydelse för uppskattningen av värdet på företag är sedan tidigare känt men hur det står till på bostadsrättsmarknaden är mindre utforskat. Därför är detta något denna uppsats ämnar undersöka.
Syfte: Syftet med denna uppsats är att undersöka hur bostadsrättsföreningars redovisning påverkar mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter.
Metod: Uppsatsen är uppbyggd kring ett experiment där manipulerad redovisningsdata från en befintlig bostadsrättsförenings årsredovisning skickats ut i form av en enkätundersökning till samtliga registrerade fastighetsmäklare i Sverige.
Resultat: Resultaten tyder på att mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter påverkas när de får ta del av redovisningsmaterial där tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys ingår. Detta stödjer litteraturen kring redovisningsformat. Vi har även funnit stöd för att mäklare med mer erfarenhet tenderar att fokusera mer på tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys när de uppskattar värde på bostadsrätter än mäklare med mindre erfarenhet.
Abstract
Master Thesis: Degree of Master of Science in Business and Economics, School of Business and Economics, The Linnaeus University Växjö, Accounting, 4FE007, Spring 2015
Author: Oskar Rönneman and Sofia Liedholm Supervisor: Andreas Jansson
Co-examiner: Timurs Umans Examiner: Timurs Umans
Title: Accounting method and the valuation of apartments in housing associations – How housing associations accounting affects the real estate agents estimate of the value on housing associations apartments.
Background and problem: In 2014 the new mandatory accounting standards were introduced in Sweden, the so-called K-regulatory framework. The introduction affected in addition to all companies including Sweden’s 23.900 active housing associations who were forced to choose which of the accounting regulations, K2 and K3 they would conduct their accounting after. Depending on which of the accounting regulations they would choose, their accounts will be different. This may affect the real estate agents assessment of accounts which may have an impact on their estimate value of the housing associations apartments. That accounting may have a value on the estimate on companies is well known, but the state of the housing market is less explored. Therefore, this is something this paper intends to investigate.
Purpose: The purpose of this thesis is to examine how housing associations accounting affects the real estate agents estimate of the value of apartments.
Method: The thesis is arranged around an experiment where manipulated accounting data from an associations housing company annual report has been sent out as a survey to all registered real estate agents in Sweden.
Conclusions: The results indicate that the real estate agents estimate of the value of the housing associations apartments is affected by being able to take part of accounting material where additional information concerning cash flow analysis is included. We also found support that real estate agents with more experience tend to focus more on additional information concerning cash flow analysis when they estimate the housing associations apartments value.
Innehållsförteckning
1 Inledning ____________________________________________________________ 3 1.1 Bakgrund _______________________________________________________ 3 1.2 Problemdiskussion ________________________________________________ 5 1.3 Syfte ___________________________________________________________ 9 1.4 Disposition _____________________________________________________ 10 2 Metod _____________________________________________________________ 11 2.1 Studiens övergripande tillvägagångssätt ______________________________ 11 2.2 Forskningsansats _________________________________________________ 11 2.3 Informationsinsamling och teorival __________________________________ 12 2.4 Källkritik _______________________________________________________ 13 3 Institutionalia _______________________________________________________ 14 3.1 Bostadsrättsföreningar ____________________________________________ 14
3.1.1 Organisationsform ... 14
3.1.2 Självkostnadsprincipen ... 15
3.1.3 Styrelsen ... 15
3.1.4 Stadgar ... 16
3.1.5 Årsavgifter ... 16
3.2 Redovisningsregelverk ____________________________________________ 17 3.2.1 Regelbaserade och principbaserade regelverk ... 17
3.2.2 Redovisning enligt K2 ... 17
3.2.3 Redovisning enligt K3 ... 19
3.2.4 Sammanfattning av skillnader mellan K2 och K3 ... 20
4 Teoretisk referensram ________________________________________________ 21 4.1 Normativa teorier ________________________________________________ 21 4.1.1 Rationell teori ... 21
4.2 Deskriptiva teorier _______________________________________________ 22 4.2.1 Beslutsfattandeprocessen ... 22
4.2.2 Betydelsen av utformning och presentation av information ... 23
4.2.3 Brunswiks linsmodell ... 24
4.3 Anpassning av Brunswiks linsmodell ________________________________ 26 4.3.1 Ledtrådarna i Brunswiks linsmodell ... 27
4.3.2 Det kognitiva (inre) systemet ... 35
5 Empirisk metod _____________________________________________________ 40 5.1 Inledning till empirisk metod _______________________________________ 40 5.2 Undersökningsmetod och design ____________________________________ 40 5.3 Urval __________________________________________________________ 42 5.4 Metod för datainsamling ___________________________________________ 42 5.5 Etiska överväganden ______________________________________________ 42 5.6 Utformning av enkäter ____________________________________________ 44 5.7 Operationalisering _______________________________________________ 45 5.7.1 Manipulering av redovisningsmaterial ... 45
5.7.2 Variabler ... 54 5.8 Statistiska tester _________________________________________________ 57
5.9 Metodkritik _____________________________________________________ 58
5.9.1 Reliabilitet och replikerbarhet ... 58
5.9.2 Validitet ... 59
6 Empiriskt resultat ___________________________________________________ 60 6.1 Bortfallsanalys __________________________________________________ 60 6.1.1 Åldersstruktur ... 61
6.1.2 Erfarenhet ... 62
6.2 Univariata analyser _______________________________________________ 64 6.3 Bivariata analyser ________________________________________________ 67 6.3.1 Redovisat resultat ... 67
6.3.2 Avskrivningsform ... 70
6.3.3 Tilläggsupplysningar ... 73
6.3.4 Erfarenhet ... 76
6.3.5 Utbildning ... 78
6.3.6 Linjära regressionsanalyser för hypotes 4-5 ... 80
6.4 Multivariata analyser _____________________________________________ 81 6.4.1 Multipla linjära regressionsanalyser för hypotes 1-3 ... 81 6.5 Summering _____________________________________________________ 83 Analys av empiriskt resultat ____________________________________________ 84 6.6 Redovisat resultat ________________________________________________ 84 6.7 Avskrivningsform ________________________________________________ 86 6.8 Tilläggsupplysningar _____________________________________________ 87 6.9 Erfarenhet ______________________________________________________ 88 6.10 Utbildning _____________________________________________________ 90 7 Slutsatser __________________________________________________________ 92 7.1 Slutsatser _______________________________________________________ 93 7.2 Teoretiska implikationer ___________________________________________ 96 7.3 Praktiska implikationer ____________________________________________ 97 7.4 Förslag till framtida forskning ______________________________________ 98 Litteraturförteckning _________________________________________________ 100
Appendix 1 – Brev till enkät ___________________________________________ 111
Appendix 2 – Enkätfrågor _____________________________________________ 112 Appendix 3 – Bifogat redovisningsmaterial för enkät 1-8 ___________________ 114
Appendix 4 – Brf Gropen 28:s årsredovisning 2014 ________________________ 136
Appendix 5 – Statistiska tester _________________________________________ 139
Tabellförteckning
Tabell 1 Sammanfattning över skillnaderna mellan K2 och K3 ... 20
Tabell 2 Sammanfattande tabell över innehållet i enkät 1-8 ... 54
Tabell 3 Fördelning av enkätsvar ... 60
Tabell 4 Jämförelse av fördelning av mäklares åldersstruktur ... 62
Tabell 5 Jämförelse av mäklares erfarenhet i form av yrkesverksamma år ... 63
Tabell 6 Deskriptiv statistik som visar antal observationer, lägsta och högsta värde, medelvärde samt standardavvikelse. ... 64
Tabell 7 Deskriptiv statistik som visar antal observationer, lägsta och högsta värde, medelvärde samt standardavvikelse. ... 65
Tabell 8 Deskriptiv statistik som visar antal observationer, lägsta och högsta värde, medelvärde samt standardavvikelse. ... 65
Tabell 9 Stapeldiagram som visar de redovisningsposter som mäklarna anser är viktigast när de, utifrån en bostadsrättsförenings redovisning, ska uppskatta värdet på en bostadsrätt. ... 66
Tabell 10 Sammanställning över de T-tester som genomförts för hypotes 1 ... 67
Tabell 11 Sammanställning över de T-tester som genomförts för hypotes 2 ... 70
Tabell 12 Sammanställning över de T-tester som genomförts för hypotes 3 ... 73
Tabell 13 Deskriptiv statistik för enkätfråga 2 och 6 ... 76
Tabell 14 Pearsons korrelationstest avseende hypotes 4 ... 76
Tabell 15 T-test avseende hypotes 4 – erfarenhet och tilläggsupplysningar ... 77
Tabell 16 Deskriptiv statistik för enkätfråga 3 och 6 ... 78
Tabell 17 Pearsons korrelationstest avseende hypotes 5 ... 78
Tabell 18 T-test avseende hypotes 5 – utbildning och tilläggsupplysningar ... 79
Tabell 19 Bivariat regressionsanalys för hypotes 4-5 ... 80
Tabell 20 Multipla linjära regressionsanalyser för hypotes 1-3 ... 82
Tabell 21 Summering över studiens samtliga hypoteser ... 83
Figurförteckning
Figur 1 Brunswiks linsmodell (Wolf, 2005) ... 25
Figur 2 Anpassad modell av Brunswiks linsmodell ... 27
Figur 3 Enkätträd som visar enkäternas uppbyggnad och innehåll ... 46
Figur 4 Korrigerad linsmodell ... 94
1 Inledning
I detta kapitel ges en introduktion till bakgrunden till införandet av K-regelverken med betoning på redovisningsregelverken K2 och K3. Därefter presenteras problemdiskussionen vilken lyfter fram studiens teoretiska och praktiska problem, vilket ger utrymme för att genomföra denna studie. I avsnittet därefter fastställs studiens syfte och slutligen presenteras studiens kommande disposition.
1.1 Bakgrund
Under 2004 började Bokföringsnämnden sitt arbete med att ta fram ett nytt redovisningsregelverk för redovisning, kallat K-projektet. Detta delade in redovisningsanvändarna i fyra olika kategorier, från K1 till K4, beroende på storlek och verksamhetsform (Bokföringsnämnden, 2013). Syftet med K-projektet var att göra normgivningen mer ändamålsenlig och bättre överensstämmande med den internationella utvecklingen på området. Tidigare redovisningsregelverk ansågs vara för omfattande, särskilt för mindre företag, och möjliggjorde dessutom resultatstyrning genom val av redovisningsprincip, vilket innebar att den information som mindre företag lämnade var svårtolkad. (Bokföringsnämnden, 2004)
Som ett resultat av Bokföringsnämndens K-projekt tvingades alla mindre företag i Sverige inför räkenskapsåret 2014 att ta ställning till vilket av de nya redovisningsregelverken, K2 eller K3, som de önskade upprätta sin redovisning efter.
Enligt K-regelverket skulle större företag upprätta sin redovisning enligt reglerna för K3 medan mindre företag fick välja att använda sig av antingen K2 eller K3. I Årsredovisningslagens första kapitel, tredje paragraf, anges att ett mindre företag är ett företag som inte är ett större företag. För att betraktas som ett större företag måste fler än ett av följande tre rekvisit uppfyllas:
fler än 50 anställda i medelantal,
en balansomslutning större än 40 miljoner,
en nettoomsättning större än 80 miljoner kronor.
Dessutom måste rekvisiten vara uppfyllda under vart och ett av de senaste två räkenskapsåren och det är först det tredje räkenskapsåret som företaget räknas som ett större företag. (SFS 1995:1554)
Eftersom Sveriges 29 340 registrerade bostadsrättsföreningar, varav 23 900 är aktiva, lyder under årsredovisningslagen omfattades även de av K-projektet och dess förändringar (Hittabrf, 2015a). I dagsläget uppfyller dock ingen bostadsrättsförening de rekvisit som krävs för att betraktas som ett större företag och därmed att omfattas av K3, vilket innebär att alla bostadsrättsföreningarna får välja att upprätta sin redovisning i enlighet med K2 eller K3 (Lundén, 2014).
Ända sedan det inför räkenskapsåret 2014 blev tvingade för bostadsrättsföreningar att välja mellan K2 och K3 har en debatt kring vilket redovisningsregelverk som är mest lämpligt att tillämpa i bostadsrättsföreningar pågått. Kritiker till K2 menar att det inte är anpassat för bostadsrättsföreningar och att dess uppställningsform och metod för kostnadsföring riskerar att bidra till missvisande redovisning (Hörnesten, 2013). K3 å andra sidan sägs leda till höjningar av bostadsrättsföreningars årsavgifter till följd av de ökade årliga avskrivningarna som regelverket medför (Crofts, 2014). Således finns det delade meningar om respektive redovisningsregelverks lämplighet och det finns även de som är kritiska till både användningen av K2 och K3. Anledning till detta är att varken K2 och K3 bidrar till ökad transparens och att två parallellt existerande redovisningsregelverk gör det svårare att bedöma bostadsrättsföreningars redovisning (Davidsson & Götehed, 2014).
1.2 Problemdiskussion
En viktig fråga för organisationer är att avgöra hur deras redovisning ska vara utformad för att tillfredsställa redovisningsanvändarnas informationsbehov på bästa sätt (Smith, 2006). För att uppfylla användarnas informationsbehov måste organisationer välja redovisningsregelverk, vilket påverkar redovisningen då dess utformning blir olika beroende på vilket redovisningsregelverk som tillämpas (Wüstemann & Wüstemann, 2010). Eftersom individer skiljer sig åt avseende kognitiv uppfattning (Libby, 1975), det vill säga hur de tar emot och bearbetar information, blir det dock svårt för organisationer att ta ställning till redovisningens utformning och val av redovisningsregelverk.
Redovisningsinformation som uppfattas som optimal för en användare kan nämligen uppfattas som oanvändbar för en annan. Därför tvingas organisationer att välja för vilken eller vilka användare redovisningsinformation ska vara mest användbar (Libby, 1975).
Enligt Benston (2010) är redovisningsinformation viktig för dess användare eftersom den utgör beslutsunderlag och är betydelsefull för att individer ska kunna fatta rätt beslut, avseende exempelvis en investering. Ju mer användbar redovisningsinformation är, desto bättre beslut kan individen fatta.
Det finns olika uppfattningar om hur individer gör bedömningar och hur beslutsfattande går till. Dessa kan huvudsakligen delas upp i två inriktningar; en normativ och en deskriptiv inriktning (Edlund & Högberg, 1993). Ett exempel på en normativ teori är rationell teori, vilken bygger på att individer fattar beslut i syfte att maximera den egna nyttan (Sen, 1977). Individer grundar sina beslut utifrån stabila preferenser, kunskap om omvärlden samt förmågan att kunna beräkna och bedöma olika beslutsalternativ (Simon, 1955). En rationellt agerande individ kommer vid bedömningen av en organisations redovisning att granska denna utifrån sina omvärldskunskaper och förmåga att göra värderingar mellan olika beslutsalternativ för att slutligen välja det alternativ som medför högst nytta. Detta innebär att redovisningens utformning inte bör påverka en rationell individs bedömning, förutsatt att redovisningen utgår från samma siffror.
Eftersom rationell teori bygger på ideala föreställningar om hur individer bör fatta beslut för att maximera sin nytta har den dock ansetts orealistisk, vilket har föranlett kritik (Edlund & Högberg, 1993; Sen, 1977; Kahneman, 2003). Bland kritikerna återfinns också Boudon (1998) som anser att teorin behandlar individers handlingar som instrumentella,
det vill säga att de måste förklaras av individers vilja att nå uppsatta mål. Green & Shapiro (1996) menar att rationell teori förvisso innefattar brister men att den trots detta är användbar att applicera på individers beslutsfattande. Enligt Green (2002) kan rationell teori användas för att generera testbara antaganden och för att ge nya perspektiv på det som studeras. Den bör också kunna användas som motvikt till deskriptiva teorier samt för att skapa en referenspunkt.
I motsats till normativa teorier såsom rationell teori finns det även deskriptiva teorier som har till syfte att försöka förklara hur individer fattar beslut i verkligheten (Edlund &
Högberg, 1993). Forskare som förespråkar detta synsätt studerar således mänskligt beteende snarare än föreskriver hur individer bör agera, varför redovisningens utformning bör kunna påverka hur individer uppfattar den. Deskriptiva teorier har fått stor genomslagskraft och åtnjuter empiriskt stöd men har svårt att förutspå framtida konsekvenser av individers beslut (Bias, Smith, & Jansson, 2012). Brunswik (1952) har utformat en deskriptiv modell som förklarar individers beslutsfattande utifrån en lins av ledtrådar skapade av individens tidigare erfarenheter och av omgivningen. Modellen benämns Brunswiks linsmodell och tillämpas vid situationer där individer måste fatta beslut baserat på bedömningar av händelser som inte är direkt observerbara, till exempel då de inträffar i framtiden (Jin & Gallimore, 2010). Enligt Libby (1981) har Brunswiks linsmodell ett brett användningsområde och är tillämpbar på i stort sett alla situationer för beslutsfattande. Modellen har bland annat använts av Jin & Gallimore (2010) för att förklara hur individer tar till sig och använder sig av information på bostadsmarknaden och hur manipulerad marknadsdata kan förändra investerares antaganden om bostadsmarknaden.
Enligt Cloyd (1995) och Libby (1981) är beslutsfattande en kognitiv process där ett antal beslutsalternativ utvärderas, vilket leder fram till ett beslut. Denna process involverar tre centrala steg; insamling av handlingsalternativ, bearbetning av handlingsalternativ och beslutsfattande. Eftersom det finns en begränsning i hur individer bearbetar information finns det en risk att beslutsfattare inte har möjlighet att ta till sig all information beroende på hur informationen är framlagd och dess sammanhang (Cloyd, 1995; Roberts, 2002).
Hopkins (1996), Hirst och Hopkins (1998), Libby et al (2002) samt Hodge och Pronk (2006) menar att det finns en risk att beslutsfattare påverkas av var finansiell information
återfinns. Samtliga forskare har funnit att placeringen av finansiell information påverkar huruvida informationen används vid en värdering av beslutsfattare. Vidare kan beslutsfattare påverkas av sin klassificering av information eftersom de tenderar att fokusera på information som de tror är relevant för sitt beslutsfattande (Petroni & Wahlen, 1995; Lipe, 1998; Dhaliwal et al, 1999. Detta innebär att beslutsfattare riskerar att förbise viktig information, då de genom sin klassificering på förhand har bestämt sig för vilken del av informationen de kommer att basera sitt beslut på. Presentation av finansiell information i form av grafer och statisk text har också visat sig ha en påverkan på den bedömning individer gör utifrån informationen (Davis, 1989; DeSanctis & Jarvenpaa, 1989).
Forskning visar vidare att olika redovisningprinciper har en påverkan på beslutsfattare (Wang & Fan, 2014; Martínez, 2014). I en studie av kinesiska företag visar Wang & Fan (2014) att redovisning av kostnader för forskning och utveckling påverkar hur aktiemarknaden värderar företagen. Detta då företag som väljer att kapitalisera investeringarna i forskning och utveckling istället för att kostnadsföra dem åtnjuter en högre värdering av aktiemarknaden. Detta tyder således på att redovisning har betydelse för värdering, vilket även Martínez (2014) i sin studie av spanska företag som har implementerat redovisningsregelverket IFRS har kommit fram till. Martínez (2014) har funnit att företag som har implementerat IFRS och tydliggör de förändringar som implementeringen har inneburit för redovisningen uppvisar en högre värderelevans för sin redovisning hos investerare. Genom att använda redovisning går det också att identifiera om en organisation är korrekt värderad (Sunder, 1973; Glezakos et al, 2012;
Fellingham, 1988). Jung (1989) och Fellingham (1988) visar på att redovisningsutformning har betydelse för marknadens värdering av företag genom att undersöka lagervärderingsmetoderna LIFO och FIFO. Sunder (1973) visar att det föreligger ett samband mellan förändringar i redovisningsmetod och effekter på prissättning av tillgångar på marknaden.
Eftersom utformning och presentation samt val av redovisningsprincip har funnits betydelsefullt vid bedömning och beslutsfattande vid investeringar bör liknande förhållanden kunna återfinnas även i andra kontexter. Exempelvis bör en sådan situation kunna anses råda då mäklare värderar bostadsrätter. Genom att värdera och fastställa
utgångspriser på bostadsrätter utgör mäklare en form av beslutsfattare och använder sig bland annat av bostadsrättsföreningarnas redovisning som beslutsunderlag vid sin värdering. Då bostadsrättsföreningar genom införandet av K-regelverken kan tillämpa olika redovisningsregelverk, vilket innebär olika utformning och presentation av samma redovisningsinformation, kan mäklares värdering av bostadsrätter påverkas.
Bostadsrättsföreningar är ett svenskt fenomen som har kommit att få stor betydelse för samhället, då en stor del av den svenska befolkningen bor eller någon gång kommer att bo i en bostadsrätt (af Ekenstam & Brännström, 2014). Att förstå vilken påverkan redovisning har på priset på bostäder är viktigt av flera orsaker, bland annat eftersom boende är en viktig del av det mänskliga välbefinnandet. Priset på bostadsrätter påverkar också konsumtionen eftersom ju mer pengar individer måste lägga på att betala sitt boende, desto mindre pengar blir över till övrig konsumtion. Dessa fluktuationer i priset på bostäder påverkar människors spar- och köpbeteende, vilket påverkar hela ekonomin (Rappaport, 2007).
Merparten av befintliga studier som har undersökt redovisningens effekter på beslutsfattare har använt sig av homogena grupper, vanligtvis studenter som ersättare till verkliga beslutsfattare såsom expelvis analytiker och investerare (Ghani et al, 2009).
Studierna tederar även att utelämna effekterna av utformningen av redovisning då forskare fokuserat mer på att undersöka effekterna av innehållet i redovisning och finansiell information och därigenom bortsett från att undersöka hur informationen har presenterats för användare (Hopwood, 1996). Även Dull et al (2003) menar att en stor del av befintlig forskning har utgått från redovisningsmaterial men att endast en liten del av forskningen har undersökt presentationen av materialet. Avsaknaden av tidigare studier skulle enligt Maines (1995) kunna bero på att forskare utgått från normativa beteendeteorier, vilka menar att beslutsfattare inte påverkas av hur information utformas och framställs.
Genom att istället utgå från deskriptiva teorier och studera hur mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter påverkas av utformningen av bostadsrättsföreningars redovisning kan ett bidrag till att täcka den kunskapslucka som existerar ges. Samtidigt utforskas beslutsfattare i en ny kontext som möjliggör att generaliseringar av resultaten kan göras
även på andra beslutsfattande grupper. Studien ämnar således att skapa en ökad förståelse för hur utformning och presentation av redovisningsmaterial påverkar beslutsfattares värdering av materialet samt vilka effekter detta i förlängningen får på andra beslut.
Utifrån ovanstående problemdiskussion formuleras följande övergripande problemställning:
Vilka effekter får bostadsrättsföreningars redovisning på mäklarens uppskattaning av värdet på bostadsrätter?
1.3 Syfte
Syftet med denna studie är att skapa en ökad förståelse för hur mäklares bedömning av bostadsrättsföreningars redovisning påverkar deras uppskattning av värdet på bostadsrätter. För att uppnå studiens syfte och för att få en praktisk förankring studeras redovisningsregelverken K2 och K3 och de redovisningsmässiga skillnader som existerar dem emellan. Syftet med studien är även att ge ett teoretiskt forskningsbidrag kring hur utformning och presentation av redovisning påverkar individers bedömning av den.
1.4 Disposition
•I detta kapitel ges en introduktion till K-regelverken. Sedan presenteras problemdiskussionen och därefter fastställs studiens syfte. Slutligen presenteras studiens kommande disposition.
Inledning
•Kapitlet inleds med en presentation av studiens
tillvägagångssätt. Därefter diskuteras kunskapsbidraget och sedan diskuteras teorival. Slutligen avslutas kapitlet studiens källkritiska förhållningssätt.
Metod
•I institutionaliakapitlet sker en genomgång av
bostadsrättsföreningar som organisationsform, mäklarens roll vid försäljning av bostadsrätter samt
redoivisningsregelverken K2 och K3.
Institutionalia
•I kapitelet presenteras teoretisk referensram där två synsätt för individers beslutsfattande diskuteras; normativa och deskriptiva teorier. Sedan utvecklas en modell för mäklares bedömning av redovisning och därefter hypoteser.
Teoretisk referensram
•Kapitlet innefattar studiens emiriska metod; val av undersökningsdesign, urval, metod för datainsamling samt utformning av enkäter. Avslutningsvis presenteras
operationalisering av studiens variabler.
Empirisk metod
•Resultatkapitlet inleds med en borfallsanalys och därefter presenteras resultaten från de statistiska testerna bestående av T-tester och korrelationstester.
Empiriskt resultat
•I detta kapitel analyseras studiens fem hypoteser. Här diskuteras de empiriska resultaten tillsamans med teorin från den teoretiska referensramen. Avslutningsvis sker en
återkoppling till Brunswiks linsmodell.
Analys
•I studiens avslutande kapitel presenteras studiens slutsatser där vi återknyter till tidigare problemdiskussion och syfte, vilka vi också ämnar besvara. Avslutningsvis lyfter vi fram några förslag till framtida forskning.
Slutsats
2 Metod
Metodkapitlet inleds med en presentation av studiens övergripande tillvägagångssätt.
Därefter diskuteras det kunskapsbidrag som förhoppningen är att studien ska kunna bidra med följt av studiens forskningsansats. Efter detta avsnitt diskuteras motiv bakom teorival och slutligen avslutas kapitlet med en diskussion kring studiens källkritiska förhållningssätt.
2.1 Studiens övergripande tillvägagångssätt
Denna studies syfte är att skapa en ökad förståelse för hur mäklares bedömning av bostadsrättsföreningars redovisning påverkar deras uppskattning av värdet på bostadsrätter. Syftet uppfylls genom att undersöka hur skillnader mellan redovisningsregelverken K2 och K3 påverkar hur mäklare uppskattar värdet på bostadsrätter. Genom en granskning av tidigare studier och litteratur skapas hypoteser.
Hypoteserna testas genom ett experiment i form av en enkätundersökning där enkäter skickas ut till samtliga registrerade fastighetsmäklare i Sverige. Därefter kodas och testas svaren som erhålls från enkätundersökningen med hjälp av statistiska analyser.
2.2 Forskningsansats
I enlighet med studiens syfte och frågeställning fann vi det lämpligt att anta en deduktiv forskningsansats, där hypoteser härledda från befintliga teorier testas empiriskt (Bryman
& Bell, 2013). Antagandet av en deduktiv forskningsansats medför således utgångspunkt i befintlig forskning, vilket vi anser lämpligt eftersom vi värdesätter vägledning genom den forskning som redan existerar på området. Därför kommer teori kring hur individer tolkar och bedömer redovisningsdata samt hur individer utifrån redovisningsinformation fattar beslut att ligga till grund för de hypoteser som genereras.
Ett alternativt tillvägagångssätt, som också kunde ha varit lämpligt för denna studie, är en induktiv forskningsansats. Denna forskningsansats innebär att studiens har sin utgångspunkt i observationer som görs empiriskt för att sedan försöka påvisa ett mönster och på så sätt skapa en teori (Bryman & Bell, 2013). Nackdelen med detta tillvägagångssätt är att utgångspunkten inte är knuten till befintlig forskning vilket en deduktiv forskningsansats är. Som tidigare nämnts värderar vi i denna studie att vägledas
av redan existerande forskning högre än att skapa ny teori. Dessutom finns det en risk att vi med denna forskningsansats hade missat viktiga teoretiska utgångspunkter.
2.3 Informationsinsamling och teorival
För att uppnå studiens syfte har vi utgått från redan existerande studier i enlighet med en deduktiv forskningsansats. Teorin är dock begränsad inom vårt forskningsområde varför vi har valt att även använda oss av artiklar som behandlar närliggande forskningsområden.
Den teori som används är huvudsakligen studier som behandlar individers beslutsfattande samt hur individer tolkar och bedömer redovisningsdata. Två huvudtyper av teorier definieras; normativa och deskriptiva teorier över beslutsfattande. Skillnaden mellan teorierna är att normativa teorier grundar sig på ideala föreställningar om hur individer bör fatta beslut för att uppnå bästa möjliga resultat medan deskriptiva teorier syftar till att förklara hur individer fattar beslut i verkligheten (Edlund & Högberg, 1993). Betoningen läggs vid deskriptiva modeller och framförallt på Brunswiks linsmodell utvecklad av Brunswik (1952). Eftersom Brunswiks linsmodell har ett brett tillämpningsområde och kan appliceras på i stort sett vilken beslutssituation som helst (Libby R. , 1981) används denna modell för att beskriva hur mäklare, baserat på en bostadsrättsförenings redovisning, fattar beslut rörande hur de ska uppskatta värdet på en bostadsrätt i samma förening.
Vi har utgått från att olika poster i en bostadsrättsförenings redovisning som kan ligga till grund för mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter. Libby (1975) menar att individer skiljer sig åt avseende kognitiv uppfattning, varför redovisningsposter som uppfattas som optimal för en mäklare kan uppfattas som oanvändbar för en annan. De redovisningsposter som mäklare kan antas påverkas av är bostadsrättsföreningens redovisade resultat, vilken avskrivningsform som tillämpas samt om huruvida tilläggsupplysningar finns att tillgå. Anledningen till att dessa redovisningsposter kan vara av betydelse är att de utgörs av de redovisningsmässiga skillnaderna mellan redovisningsregelverken K2 och K3, vilka bostadsrättsföreningar har möjlighet att välja mellan. Beroende på val av redovisningsregelverk påverkas utformningen men också innehållet i bostadsrättsföreningars redovisning, vilket kan komma att påverka mäklares uppskattning av värdet på bostadsrätter. Hur mäklare bedömer dessa denna redovisning kan påverkas av deras erfarenhet och utbildning.
Litteraturen kring vårt forskningsområde är som tidigare nämnts bristfällig. För att finna litteratur kring hur de olika faktorerna i bostadsrättsföreningars redovisning samt hur erfarenhet och utbildning kan tänkas påverka mäklare har vi därför studerat litteratur inom närliggande områden, exempelvis inom psykologin och studier såsom Heller (1973), Taylor (1975), Barkhous & Bolyard (1977), Herr (1977), Kahneman & Tversky (1974), Tversky & Kahneman (1979), Hartman et al (1990), Kahneman (2003) och Golan & Ert (2015) men även inom finanslitteraturen och studier som Lambert et al (2012).
Utöver denna litteratur, bestående av vetenskapliga artiklar, har också litteratur i form av praktikorienterade böcker använts i syfte att erhålla praktisk kunskap om de redovisningsmässiga skillnaderna som existerar mellan K2 och K3 samt respektive redovisningsregelverks tillämpning i bostadsrättsföreningar. Som komplement till de praktikorienterade böckerna har även internetstudier använts för att för att ge oss aktuell kunskap och en helhetsbild över den debatt som råder kring K-regelverket i bostadsrättsföreningar.
2.4 Källkritik
I denna studie har vi iakttagit försiktighet i inhämtandet av information. Vi har därför varit selektiva och endast valt att använda oss av vetenskapliga artiklar som är granskade och märkta med ”peer reviewed”. Eftersom denna typ av vetenskapliga artiklar är granskade av sakkunniga får de anses inneha högre trovärdighet än artiklar som inte har genomgått denna granskning. Trots att vetenskapliga artiklar med denna märkning är granskade antar vi dock ett kritiskt förhållningssätt gentemot dem.
Den litteratur som använts i bokform utgörs av böcker som getts ut av akademiska bokförlag, varför trovärdigheten för denna litteratur anses hög. Som ett komplement till vetenskapliga artiklar och litteratur i bokform har internetbaserade källor i viss utsträckning använts. Vi är dock medvetna om att denna typ av källa kan anses mindre pålitlig än andra källor. Våra internetbaserade källor utgörs av denna anledning av utgivare som vi anser pålitliga, såsom exempelvis Nationalencyklopedin samt olika branschorganisationers hemsidor.
3 Institutionalia
I detta kapitel sker en genomgång av hur bostadsrättsföreningar fungerar som organisationsform samt redovisningsregelverken K2 och K3. Kapitlet är indelat i två huvuddelar, där varje del behandlas för sig. Syftet med institutionaliakapitlet är att ge läsaren en bakgrund och skapa en djupare förståelse för de begrepp som presenteras längre fram i studien.
3.1 Bostadsrättsföreningar
Eftersom syftet med denna studie är att studera hur mäklares bedömning av bostadsrättsföreningars redovisning påverkar deras uppskattning av värdet på bostadsrätter presenteras nedan de utmärkande dragen för organisationsformen bostadsrättsförening.
3.1.1 Organisationsform
Associationsformen bostadsrättsförening är en typ av ekonomisk förening med syfte att förse medlemmarna med ett bra boende och att verka utan vinstsyfte (af Ekenstam &
Brännström, 2014). Bostadsrättsföreningar regleras i Bostadsrättslag (1991:614), vilken innehåller lagar och regler för bostadsrättföreningar och bostadsrätter. För att skapa en bostadsrättförening krävs det att minst tre personer tillsammans vill köpa eller bygga ett hus och där låta upplåta lägenheter utan tidsbegränsning åt medlemmarna i bostadsrättsföreningen(Bolagsverket,.2012c).
Det finns enligt Bolagsverket några krav på en bostadsrättsförening. För det första ska det finnas minst tre medlemmar. För det andra ska bostadsrättsföreningen företrädas av en styrelse med minst tre ledamöter och måste dessutom ha minst en revisor. För det tredje väljs styrelsen och revisorn av föreningsstämman. Vidare måste en bostadsrättförening varje år upprätta en årsredovisning och större bostadsrättsföreningar måste även skicka in sin årsredovisning till Bolagsverket (Bolagsverket, 2012c).
För att räknas som en större bostadsrättsförening måste fler än ett av följande rekvisit uppfyllas:
Mer än 50 anställda i medeltal
Mer än 40 miljoner kronor i redovisad balansomslutning
Mer än 80 miljoner kronor i redovisad nettoomsättning (SFS 1995:1554)
I dagsläget, innan årsredovisningarna för räkenskapsåret 2014 getts ut, uppfyller ingen bostadsrättsförening de rekvisit som krävs för en stor bostadsrättsförening. Dock har Sveriges största bostadsrättsförening, Brf Masthugget i Göteborg, förvarnat om att gränsvärdena kommer att överskridas under räkenskapsåret 2014. (Lundén, 2014)
3.1.2 Självkostnadsprincipen
Bostadsrättsföreningar har inte som primärt syfte att gå med vinst (af Ekenstam &
Brännström, 2014). Istället drivs de i enlighet med självkostnadsprincipen som innebär att bostadsrättens självkostnad, det vill säga utgifter, hyror samt avsättning till yttre fond, varje år ska täckas av de årsavgifter som tas ut av medlemmarna i bostadsrättsföreningen (Sveriges Borättscentrum, 2015).
3.1.3 Styrelsen
Bostadsrättsföreningar styrs av en av medlemmarna utsedd styrelse, vilken i allmänhet består av lekmän (af Ekenstam & Brännström, 2014). Det är föreningsstämman som väljer styrelsen, vilken sedan utser en ordförande som leder arbetet i styrelsen (Bolagsverket, 2012a).
En av styrelsens viktigaste uppgifter är att varje år, i enlighet med den tidigare nämnda självkostnadsprincipen, besluta om vilken årsavgift som ska tas ut av föreningens medlemmar. Ytterligare en viktig uppgift är att bestämma hur redovisningen ska utformas, vilket ofta sker i samråd med den externa part som sköter föreningens redovisning. Förutom detta ansvarar styrelsen även för skötseln av bostadsrättsföreningen och för upprättandet av årsredovisning efter varje avslutat räkenskapsår. (Lundén, 2014).
Enligt Bolagsverket finns det krav på utformningen av styrelsen. Styrelseledamöterna och suppleanterna måste vara:
minst 18 år
normalt vara medlemmar i föreningen, om inte annat är bestämt i stadgarna
inte vara försatta i konkurs, ha näringsförbud eller ha förvaltare enligt 11 kap 7 § Föräldrabalken (Bolagsverket, 2012a)
Vidare ansvarar styrelsen enligt Bolagsverket för följande uppgifter:
beslutar om firmateckningen
kallar medlemmarna till föreningsstämman
företräder föreningen
ansvarar för den löpande verksamheten i föreningen
ansvarar för att årsredovisningar upprättas
rättar sig efter stadgarna och föreningsstämmans beslut
anmäler ändringar i föreningen till Bolagsverket (Bolagsverket, 2012a)
3.1.4 Stadgar
Alla bostadsrättföreningar måste upprätta stadgar, vilka fungerar som grundläggande regler för bostadsrättföreningen. I stadgarna ska bostadsrättsföreningen bland annat beskriva dess ändamål och syfte, avgiften som medlemmarna ska betala samt hur underhållet av föreningens fastighet ska säkerställas. Bostadsrättföreningen kan själv, utöver de obligatoriska bestämmelserna, välja att lägga till mer omfattande bestämmelser i sina stadgar. Stadgarna ska skickas in och registreras hos Bolagsverket och blir därmed en offentlig handling. (Bolagsverket, 2012b)
3.1.5 Årsavgifter
Som tidigare nämnt är det styrelsens uppgift att besluta om årsavgifterna i bostadsrättsföreningen. En viktig princip som styrelsen måste beakta när de ska fatta beslut om årsavgifterna är likhetsprincipen. Denna återfinns i 6 kap 13 § samt 7 kap 16 § i Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar och stadgar att styrelsen eller en annan ställföreträdare för bostadsrättsföreningen inte får företa en handling eller åtgärd som innebär en otillbörlig fördel för en föreningsmedlem och som samtidigt är till nackdel för bostadsrättsföreningen eller någon annan medlem (SFS 1987:667). Lagtexten avser framförallt ekonomiska handlingar och åtgärder, varav beslut om årsavgifterna utgör en viktig faktor för likhetsprincipen (Lundén, 2014).
Likhetsprincipen innebär vidare att årsavgifterna inte får vara orättvist fördelade mellan bostadsrättshavare mellan olika hus eller våningsplan etcetera. Årsavgifterna får inte heller vara orättvist fördelade mellan nuvarande och framtida bostadsrättshavare.
(Bostadsrätterna, 2011)
3.2 Redovisningsregelverk
Som tidigare nämnts resulterade Bokföringsnämndens K-projekt i att alla bostadsrättsföreningar i Sverige inför räkenskapsåret 2014 fick ta ställning till vilket av de nya redovisningsregelverken, K2 eller K3, som de ville upprätta sin redovisning efter (Lundén, 2014). Eftersom individers bedömningar kan påverkas av redovisningens utformning presenteras nedan redovisningsregelverken K2 och K3 samt de skillnader som finns mellan dem.
3.2.1 Regelbaserade och principbaserade regelverk
Det finns två huvudtyper av regelverk, regelbaserade och principbaserade regelverk. Ett regelbaserat regelverk innebär klara regler för hur redovisningen ska upprättas och färre valmöjligheter kring utformning medan ett principbaserat regelverk medför större flexibilitet och utrymme för egna bedömningar. Regelbaserade regelverk bidrar å ena sidan till jämförbarhet mellan organisationer men kan å andra sidan leda till förvirring kring redovisningens utformning på områden där regelverket saknar uttryckliga regler.
För principbaserade regleverk finns det dock inga uttryckliga regler för upprättandet av redovisningen alls, vilket innebär att det ställs högre krav på organisationerna och de anställdas kompetens. Jämförbarheten mellan organisationers redovisning blir därmed också sämre eftersom olika organisationer kan göra olika bedömningar av samma händelser och transaktioner. (Wüstemann & Wüstemann, 2010)
Redovisning enligt redovisningsregelverket K2 är ett exempel på ett regelbaserat regelverk medan redovisningsutformning i enlighet K3 är ett exempel på ett principbaserat regelverk (Lundén, 2014).
3.2.2 Redovisning enligt K2
K2 får endast tillämpas i bostadsrättsföreningar som enligt Årsredovisningslagens första kapitel, tredje paragraf, anses som mindre företag. Om en bostadsrättsförening som använder K2 sedan uppfyller rekvisiten för ett större företag måste bostadsrättsföreningen
byta till K3 (SFS 1995:1554). Som tidigare nämnts är K2 ett regelbaserat redovisningsregelverk, vilket innebär uttryckliga regler kring redovisningens utformning, förenklingsregler och tydliga mallar för årsredovisningens uppställning (Lundén, 2014).
En viktig utgångspunkt vid redovisning enligt K2 är försiktighetsprincipen, vilket innebär att tillgångar värderas till dess anskaffningsvärde. Värdering till verkligt värde är inte tillåtet. (Bokföringsnämnden, 2011)
Avseende årsredovisningens uppställning tillåts enligt K2 endast kostnadsslagsindelad resultaträkning. De tilläggsupplysningar som bostadsrättsföreningar behöver lämna i sina resultat- och balansräkningar och i form av noter är få. I K2 ställs i stort sett endast krav på att bostadsrättsföreningen måste ange att årsredovisningen är upprättad enligt principerna för K2 samt de upplysningar som stadgas i Årsredovisningslagen.
(Bokföringsnämnden, 2011; Lundén, 2014)
K2 behandlar bostadsrättföreningens fastigheter som en enda enhet där avskrivningstiden ofta bestäms av den längsta komponentens nyttjandeperiod alternativt efter den skattemässiga avskrivningstiden på 50 år (Lundfors & Törning, 2014). Följden av att behandla fastigheten som en enda enhet blir också att den förr eller senare blir helt avskriven, vilket medför att bostadsrättsföreningens anläggningstillgångar inte blir värda någonting (Lundén, 2014). Då alla fastighetens delar skrivs av över lång tid innebär det att planerade underhåll och renoveringar redovisas som kostnader. Detta beror på att renoverade eller utbytta delen fortfarande skrivs av som en integrerad del av fastigheten.
(Lundfors & Törning, 2014)
Eftersom underhåll och renoveringar kostnadsförs finns det en risk att det medför en redovisningsmässig förlust i bostadsrättsföreningens resultaträkning under det aktuella året för underhållet. För att täcka detta underskott löses den yttre fonden, vilken består av bundet eget kapital, upp och bokförs mot balanserad vinst, som omfattas av fritt eget kapital. Detta innebär att en bostadsrättsförening som tillämpar K2 får ett ojämnt resultat över åren, med sämre resultat de år som underhåll och reparationsarbeten genomförts.
(Lundfors & Törning, 2014; Lundén, 2014)
3.2.3 Redovisning enligt K3
K3 får användas av alla bostadsföreningar oavsett storlek men är obligatoriskt för bostadsrättsföreningar som betraktas som större företag i enlighet med Årsredovisningslagens första kapitel, tredje paragraf (SFS 1995:1554). K3 är ett principbaserat regelverk med utrymme för flexibilitet vad gäller utformningen av redovisningen, vilket medför att det krävs större erfarenhet för att tillämpa regelverket (Lundén, 2014). Bostadsrättsföreningen får vid användandet av K3 välja mellan att tillämpa en kostnadsslagsindelad eller en funktionsindelad årsredovisning (Lundén, 2014). Kravet på tilläggsupplysningar omfattar bland annat val av redovisningsprincip för exempelvis intäktsredovisning, leasing och avsättningar samt i andra fall då upplysningar behövs för att en rättvisande bild ska kunna ges (Bokföringsnämnden, 2012).
I K3 är det krav på komponentredovisning av bostadsrättsföreningens fastigheter, vilket medför att olika komponenter skrivs av på olika avskrivningstider efter beräknad ekonomisk nyttjandeperiod. Komponentredovisning innebär att fastigheten delas upp i olika komponenter där till exempel fastighetens grund, stomme, tak och tvättstuga har separata avskrivningtider. Uppdelningen medför att när underhållsarbete och därmed utbyte av komponenten blir aktuellt är denna helt avskriven såvida underhållsplanen och den ekonomiska livslängden är korrekt beräknad. I bostadsrättsföreningens redovisning bokas den utslitna komponenten bort från balansräkningen och istället tillkommer den nya komponenten vars anskaffningsvärde bokförs som tillgång. Således bokförs inte underhållet som en kostnad. Detta bidrar till att avskrivningarna bidrar till en jämn belastning i bostadsrättsföreningens resultaträkning. (Lundfors & Törning, 2014;
Törning, 2014)
3.2.4 Sammanfattning av skillnader mellan K2 och K3
Efter ovanstående genomgång av K2 respektive K3 summeras de väsentliga skillnaderna mellan redovisningsregelverken enligt nedan.
K2-regelverket K3-regelverket
För mindre företag För större företag och valfritt för mindre företag
Regelbaserat redovisningsregelverk Principbaserat redovisningsregelverk Liten flexibilitet och få möjligheter till
egna bedömningar
Större flexibilitet och möjlighet till egna bedömningar
Förenklingsregler finns Krav på rättvisande bild
Avskrivning på tillgångar som helhet Avskrivning på tillgångar uppdelade på komponenter
Mindre avskrivningar – ojämnt resultat Större avskrivningar – jämnare resultat Få tilläggsupplysningar krävs Många tilläggsupplysningar krävs Försiktighetsprincipen – värdering till
verkligt värde är inte tillåtet
Värdering till verkligt värde medges i viss utsträckning
Kostnadsslagsindelad resultaträkning Funktions- eller kostnadsslagsindelad resultaträkning
Tabell 1 Sammanfattning över skillnaderna mellan K2 och K3
4 Teoretisk referensram
I kapitlet för studiens teoretiska referensram presenteras och diskuteras två olika synsätt för hur individer fattar beslut; normativa och deskriptiva teorier. Med utgångspunkt i Brunswiks linsmodell, vilket är en deskriptiv teori, utvecklas en modell som är anpassad efter mäklares beslutsfattande avseende deras värdering av bostadsrätter. Utifrån modellen samt de redovisningsmässiga skillnaderna mellan redovisningsregelverken K2 och K3 utvecklas därefter fem hypoteser.
4.1 Normativa teorier
Normativa modeller och teorier över beslutsfattande grundar sig vanligen i ideala föreställningar om hur beslut bör fattas för att en individ ska uppnå det bästa resultatet.
Ett exempel på en normativ teori är rationell teori. (Edlund & Högberg, 1993)
4.1.1 Rationell teori
Rationell teori är ett ekonomiskt och socialt ramverk inom vilket en individs agerande beskrivs som egoistiskt och med syfte att maximera sin egen nytta (Sen, 1977). En individ som fattar rationella beslut antas ha kunskaper om relevanta aspekter i sin omvärld samt inneha välorganiserade och stabila preferenser. Dessutom besitter denne en förmåga att beräkna och bedöma, vilket gör värderingar mellan olika tänkbara beslutsalternativ möjliga. På detta sätt kan individen välja det beslutsalternativ som ger högst nytta.
(Simon, 1955) Så länge samtliga beslut individen fattar kan förklaras av nyttomaximering betecknas individens beteende som rationellt. Rationell teori föreskriver vidare att en individ som har börjat följa ett mönster och utveckla preferenser för ökad nytta enbart kan undvika nyttomaximering genom att handla inkonsekvent eller genom att förändra sin inställning. Om individen däremot förhåller sig konsekvent i sitt beteende kommer beteendet att karaktäriseras av ett ständigt sökande efter att uppnå maximal nytta. (Sen, 1977)
I enlighet med rationell teori har presentation och utformning av redovisning ingen betydelse för en beslutsfattare eftersom detta inte inverkar på hur beslutsfattaren bearbetar information i den inre kogniva processen (Maines, 1995). Beslutsfattarens beslut påverkas således inte av exempelvis att olika redovisningsprinciper medför att redovisningens utseende kan skilja sig åt.
Eftersom rationell teori bygger på ideala föreställningar om hur individer bör fatta beslut för att maximera sin nytta har den dock ansetts orealistisk, vilket har föranlett kritik (Edlund & Högberg, 1993; Sen, 1977; Kahneman, 2003). Bland kritikerna återfinns också Boudon (1998) som anser att teorin behandlar individers handlingar som instrumentella, det vill säga att de måste förklaras av individers vilja att nå uppsatta mål. Green & Shapiro (1996) menar att rationell teori förvisso innefattar en hel del brister men att den trots detta är användbar att applicera på individers beslutsfattande. Enligt Green (2002) kan teorin tillämpas för att generera testbara antaganden samt för att ge nya perspektiv på det som undersöks. Rationell teori kan också vara användbar för att ställa mot deskriptiva teorier, vilka försöker förklara hur individer fattar beslut i verkligheten, för att på så vis få en referenspunkt att jämföra mot.
4.2 Deskriptiva teorier
Deskriptiva modeller syftar till att förklara hur individer fattar beslut i verkligheten snarare än att föreskriva hur de, i enlighet med rationell teori, bör fatta beslut för att uppnå bästa tänkbara resultat. Hänsyn tas dessutom till komplikationer som kan uppstå i en beslutssituation. Deskriptiva teorier har likt rationella teorier också fått utstå kritik, trots att de fått stor genomslagskraft och åtnjuter empiriskt stöd. Anledningen är att de har svårt att förutspå framtida konsekvenser av individers beslut eftersom tidigare erfarenheter av dess följder saknas. (Bias et al, 2012)
4.2.1 Beslutsfattandeprocessen
Beslutsfattande kan enligt Libby (1981) och Cloyd (1995) beskrivas som en kognitiv process där beslutfattaren utifrån ett antal handlingsalternativ fattar ett beslut. Denna process består av tre steg; input, bearbetning och output (Libby & Lewis, 1977). Input består i att beslutsfattaren tar till sig information från omgivningen och använder sig av sina tidigare erfarenheter (Roberts, 2002). Utifrån informationsinsamling och tidigare erfarenhet sker en bearbetning där den insamlade informationen används, problem identifieras, hypoteser genereras och utvärderas och intern samt extern informationssökning sker (Woffard & Goodwin, 1990; Bonner & Pennington, 1991).
Output är processens sista steg där beslutsfattandet sker och ett beslut tas. Beslutet kan dock påverkas av eventuella felkällor, vilka är hänförliga till steget för input (Roberts, 2002).
4.2.2 Betydelsen av utformning och presentation av information
Eftersom beslutsfattandeprocessen är beroende av hur information framställs samt dess sammanhang finns det en risk att beslutsfattare inte har möjlighet att ta till sig informationen. Detta beror enligt Cloyd (1995) och Roberts (2002) på att det finns begränsningar i hur individer inhämtar och bearbetar information. En av de begränsningar som existerar består i att beslutsfattare tenderar att förbise information som befinner sig utanför den normala situationen och istället väljer att fokusera på liknande eller relaterad kunskap som beslutsfattaren innehar sedan tidigare (Hirst & Hopkins, 1998; Maines &
McDaniel, 2000; Chi et al, 1981). Hirst & Hopkins (1998) har funnit att fundamentala variationer i presentationen av redovisning kan ha en påverkan på aktieanalytikers uppskattning av aktiekurser. Detta kan förklaras med att analytiker endast tar till sig information som placeras där den normalt sett brukar i redovisningsmaterialet.
Placeringen av information har även funnits påverka beslutsfattare eftersom beslutsfattare förlitar sig på en placeringssignal, vilken avgör huruvida informationen ska inkluderas i deras värdering (Hopkins, 1996; Hirst & Hopkins, 1998; Maines & McDaniel, 2000;
Hodge & Pronk, 2006). En annan begränsning innefattar de kognitiva kostnader som uppstår till följd av att det krävs kognitiva resurser när en beslutsfattare ska slutföra sin uppgift och fatta ett beslut (Frownfelter-Lohrke, 1998). Kognitiva kostnader mäts ofta i total tid för att fullborda ett beslut eller antal kognitiva operationer (Dull et al, 2003) och påverkas av hur information presenteras för beslutsfattare (Beach & Mitchell, 1978).
Vidare kan beslutsfattares sökbeteende påverka informationsbearbetningen (Bouwman et al, 1987). Professionella beslutsfattare söker direkt efter information oberoende placering medan icke professionella beslutsfattare istället på ett sekventiellt sätt genomsöker all tillgänglig information. Detta förändras dock i takt med att beslutsfattaren skaffar sig mer erfarenhet och kunskap och då blir mer sofistikerad i sin informationssökning (Yates, 1990). Båda sökbeteendena är förenade med negativa följder och även om ett direkt sökbeteende minskar beslutsfattarens potentiella kognitiva ansträngning finns en risk för ignorans av relaterad information som återfinns på andra ställen.
Beslutsfattare kan också påverkas av sin klassificering av information (Petroni & Wahlen, 1995; Lipe, 1998; Dhaliwal et al, 1999). Denna klassificering innebär att beslutsfattare
lägger störst vikt vid den information som de anser viktigast. Hirst & Hopkins (1998) har funnit att finansanalytiker ofta missar information om vinster och förluster, då denna information återfinns i företags balansräkning. När den istället återfinns i resultaträkningen använder sig analytikerna av informationen i sitt beslutsunderlag.
På grund av de begränsningar som existerar och de effekter som uppstår till följd av individers inställning, subjektiva tolkningar och slumpmässiga fluktuationer kan de anses opålitliga och inkonsekventa i sitt beslutsfattande (Bazerman, 1994).
4.2.3 Brunswiks linsmodell
Brunswiks linsmodell är en modell som från början främst användes inom psykologin men som också har kommit att få betydelse för beteendeforskningen inom redovisning (Deegan & Unerman, 2011). Modellen används vid situationer där individer måste göra bedömningar av händelser som inte direkt kan observeras, exempelvis på grund av att de kommer att inträffa i framtiden. Eftersom individer inte innehar den information som krävs för att uppfatta och utvärdera händelser korrekt är deras uppfattningar ett resultat av en indirekt process där olika ledtrådar används. Ledtrådarna formar en lins som baserat på tidigare erfarenheter hjälper människor att göra bedömningar om framtida händelser.
Linsen kan därför ses som en metafor för mediering, det vill säga individens informationsbearbetning (Jin & Gallimore, 2010; Egidius, 2008).
Figur 1 Brunswiks linsmodell (Wolf, 2005)
Modellens struktur är allmän i sin utformning och att den därför kan appliceras på i stort sett vilken beslutssituation som helst (Libby, 1981). Libby (1981) illustrerar ett exempel på hur Brunswiks linsmodell kan användas för att visa hur beslut om ett universitet ska anta en student, på grundval av studentens tidigare erfarenheter, till en utbildning och hur detta i sin tur påverkar students möjlighet till framtida framgång.
Jin & Gallimore (2010) visar att Brunswiks linsmodell också kan användas för att förklara hur individer använder och tar till sig information på bostadsmarknaden. Eftersom individerna inte vet vad som kommer att hända på bostadsmarknaden i framtiden försöker de göra antaganden om vad som kommer att ske med stöd av olika ledtrådar. Exempel på ledtrådar kan vara antalet objekt till försäljning, förändringar i boprisindex samt jämförelser mellan aktuella och historiska priser. Tillsammans skapar ledtrådarna en lins som möjliggör för individer att göra antaganden om den framtida bostadsmarknaden. (Jin
& Gallimore, 2010)
4.3 Anpassning av Brunswiks linsmodell
Brunswiks linsmodell kan anpassas och göras applicerbar på beslutssituationer (Libby, 1981) även avseende mäklares uppfattningar om bostadsrätters värde utifrån bostadsrättsföreningars redovisning. Modellen avläses från vänster till höger sida och inleds med att ett underliggande fenomen identifieras. I detta fall utgörs fenomenet av att en mäklare ska uppskatta en bostadsrätts värde utifrån tillhörande bostadsrättsförenings redovisning. Fenomenet existerar i ett yttre ekologiskt system, vilket skapar ledtrådar för att underlätta mäklarens bedömning av bostadsrätten. Ledtrådarna formar tillsammans en lins som syns i mitten av modellen. Genom linsen absorberas strålar, vilka åskådliggör den process som sker när ledtrådarna skapas, för att sedan omfokuseras till slutpunkten, i det inre kognitiva systemet, där mäklarens uppskattning av bostadsrättens värde sker.
Ledtrådarna skapas som tidigare nämnts av ekologin, vilken består av omgivningen och miljön som tillsammans skapar det yttre system inom vilket bostadsrätten existerar. De ledtrådar som mäklaren använder sig av är redovisningen i den bostadsrättsförening som bostadsrätten ingår i.
I denna linsmodell har vi utgått från några av de redovisningsmässiga skillnaderna som finns mellan redovisningsregelverken K2 och K3 eftersom bostadsrättsföreningar får välja att upprätta sin redovisning i enlighet med något av dessa. De redovisningsmässiga skillnader som existerar tror vi kan påverka en mäklarens uppskattning av en bostadsrätts värde. Linsens delar består därmed av ledtrådarna redovisat resultat, avskrivningsform samt tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys. Ledtrådarna utvecklas och förklaras utförligt nedan. Dessutom presenteras olika faktorer som kan antas ligga till grund för mäklares inre kognitiva system.
Överensstämmelsen mellan bostadsrättens marknadsvärde och det värde som en mäklare uppskattar kan vara mer eller mindre god. Detta är dock problematiskt att studera eftersom det finns många faktorer som påverkar värdet på bostadsrätten. I denna studie har vi dock för avsikt att endast undersöka mäklares uppskattning av bostadsrättens värde baserat på bostadsrättsföreningens redovisning i form av redovisat resultat, avskrivningsform samt tilläggsupplysningar i form av kassaflödesanalys. Som tidigare nämnts utgör dessa faktorer de redovisningsmässiga skillnaderna mellan K2 och K3.
Andra faktorer, såsom bostadsrättsföreningens läge, storlek, avgift etcetera, beaktas inte
och antas därmed vara konstanta. Anledningen till denna avgränsning är att vi enbart vill studera mäklares uppskattning av bostadsrätters värde utifrån bostadsrättsföreningars redovisning. Eftersom det finns redovisningsmässiga skillnader mellan K2 och K3 finns det skäl att anta att bedömningen och uppskattningen av bostadsrätters värde kan variera beroende på vilket redovisningsregelverk bostadsrättsföreningar tillämpar.
Figur 2 Anpassad modell av Brunswiks linsmodell
4.3.1 Ledtrådarna i Brunswiks linsmodell
Nedan presenteras de ledtrådar som vi tror ligger till grund för mäklares bedömning av bostadsrättsföreningars redovisning och som påverkar deras uppskattning av bostadsrätters värde. Varje ledtråd är härledd från de skillnader som finns mellan redovisningsregelverken K2 och K3. Nedan följer en presentation och diskussion kring varje ledtråd som sedan utmynnar i vars en hypotes.
4.3.1.1 Redovisat resultat
Redovisat resultat utgör redovisningsdata och ingår därmed i en individs beslutsunderlag (Glezakos et al, 2012). Redovisningsdata har funnits ha större påverkan på en del individer än andra, vilket Libby (1975) förklarar med att individer skiljer sig åt avseende kognitiv uppfattning. Detta innebär att individer kan göra olika tolkningar utifrån samma redovisningsmaterial.
Individer påverkas också av de begränsningar som är förknippade med utformningen av information, vilket kan försämra individers informationsbearbetning och leda till att de inte har möjlighet att ta till sig all information (Cloyd, 1995; Roberts, 2002). Tidigare studier tyder på att individers klassificering av information kan påverka hur de fattar beslut (Petroni & Wahlen, 1995; Lipe, 1998; Hirst & Hopkins, 1998; Dhaliwal et al, 1999;
Maines & McDaniel, 2000). Eftersom beslutsfattare fokuserar mer på den information de klassificerat som viktigast och lägger mindre vikt vid annan information kan därför en förändring i redovisning påverka beslutsfattares bedömning av informationen.
Beslutsfattares klassificering av information kan således leda till en funktionell fixering, det vill säga att beslutsfattaren är oförmögen att se alternativa betydelser av information (Ghani et al, 2009). Denna fixering uppstår när beslutsfattare inte är kapabla att justera för skillnader som skapas till följd av tillämpande av olika redovisningsmetoder (Libby et al, 2002).
Enligt Allais (1953) präglas beslutfattares agerande vidare till stor del av riskaversion vid situationer då beslut som kan medföra ekonomisk vinst eller förlust fattas. Detta stödjs även av Tversky & Kahneman (1979), vilka genom sin prospektteori riktar kritik mot traditionell rationell teori. Enligt rationell teori baseras beslut, som tidigare nämnts, på olika handlingsalternativ som utvärderas efter respektive sannolikheter och därefter väljs det alternativ som medför högst nytta. Prospektteorin är istället en deskriptiv teori som innefattar en så kallad säkerhetseffekt, vilken innebär att beslutsfattare föredrar val med säker utgång framför val med osäker utgång. Även om beslutsfattaren skulle ha en chans att vinna på att ta risk satsar denne därför mindre än vad som betraktas som rationellt.
(Tversky & Kahneman, 1979)’
