Årsredovisning
Bostadsrättsföreningen Drömkåken 2
Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari 31 december 2018.
Förvaltningsberättelse
Verksamheten
Allmänt om verksamheten
I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Förändringen av föreningens likvida medel kan utläsas under avsnittet Förändring likvida medel.
• Större underhåll kommer att ske de närmaste åren. Läs mer i förvaltningsberättelsen.
• Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten.
• Föreningens lån är för närvarande amorteringsfria. För mer information, se lånenoten.
• Årsavgifterna planeras att höjas.
Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns längre fram i förvaltningsberättelsen.
Föreningens ändamål
Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder och lokaler till medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. Medlems rätt i föreningen på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare.
Grundfakta om föreningen
Bostadsrättsföreningen registrerades 19970805. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 19971212 och nuvarande stadgar registrerades 20000621 hos Bolagsverket.
Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) och utgör därmed en äkta bostadsrättsförening.
Styrelsen
Lina Margareta Bardh Ledamot
Alexander Fredrik Norman Ledamot Jenny Susanne Pettersson Ledamot
Fastighetsfakta
Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan:
Fastighetsbeteckning Förvärv Säte
Halleberg 2 1935 Stockholm
Fastigheten är upplåten med tomträtt.
Fullvärdesförsäkring finns via Länsförsäkringar.
Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen.
Uppvärmning sker via fjärrvärme.
Byggnadsår och ytor
Fastigheten bebyggdes 1935 och består av 1 flerbostadshus.
Värdeåret är 1935.
Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet 728 m², varav 627 m² utgör lägenhetsyta och 101 m² utgör lokalyta.
Lägenheter och lokaler
Föreningen upplåter 12 lägenheter med bostadsrätt samt 2 lokaler med hyresrätt.
Lägenhetsfördelning:
Verksamhet i lokalerna Yta Löptid
Copyright I J K AB 50 m² 20200331
Adminor AB 50 m² 20221231
Gemensamhetsutrymmen Kommentar
Förråd Förråd samt verkstad
Tvättstuga Cykelrum Vindsförråd
0
11
1 0 0 0
1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok
Teknisk status
Nedanstående underhåll har utförts eller planeras:
Utfört underhåll År Kommentar
Renovering av DUC för fjärrvärme 2018 Utfördes i samband med stambyte.
Reparation av golv i lokalen 090111 2018 Pga vattenskada byttes golvet i lokalen i uppgång 11.
Renovering tvättstuga 2018 Utfördes i samband med stambyte.
Stambyte 2018 Fullständigt stambyte inklusive bottenplatta.
Byte av elstigar 2018 Utfördes i samband med stambyte.
Planerat underhåll År Kommentar
Fasadrenovering 2020 Just nu tar vi in offerter för fasadrenovering. Planerat till 2020 men kan ske tidigare eller senare.
Förvaltning
Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal.
Avtal Leverantör
Ekonomisk förvaltning SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB
Föreningens ekonomi
Föreningen övervakar förändringar på marknaden vad gäller värmekostnader, tomträttsavgäld och lån. Stambytet bekostades av sparade medel samt att uppta ett nytt lån. Lånet är uppdelat på olika perioder för att kunna anpassa amortering och ränta enligt marknadsförändringar.
Enligt styrelsens beslut höjs årsavgifterna 20190901 med 3 %.
FÖRÄNDRING LIKVIDA MEDEL 2018 2017
LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN 2 708 301 2 621 508
INBETALNINGAR
Rörelseintäkter 519 982 536 779
Finansiella intäkter 11 6
Ökning av långfristiga skulder 3 500 000 0
Ökning av kortfristiga skulder 11 646 0
4 031 639 536 785
UTBETALNINGAR
Rörelsekostnader exkl avskrivningar 6 020 553 391 707
Finansiella kostnader 24 881 0
Ökning av kortfristiga fordringar 9 0
Minskning av kortfristiga skulder 0 58 285
6 045 443 449 992
Fördelning av intäkter och kostnader
Skatter och avgifter
Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 337 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde.
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
Under 2018 utfördes ett fullständigt stambyte. I samband med detta renoverades badrum i samtliga lägenheter och lokaler. En hög enhetlig standard för alla lägenheter valdes. En genomgående tanke har varit att öka komfort och minska framtida slitage i lägenheter genom att t.ex. standardisera duschväggar så att mindre fuktpåverkan kan ske på fönster från vattenstänk. Golvvärme finns nu som standard i alla badrum. Även köksstammen byttes ut till samtliga kök då dessa var undermåligt utförda i tidigare renovering. Stamfilmning av en tidigare bytt stam (samt renoverade badrum perioden 20052011) visade på avsevärda problem med denna stam. Besiktning av dessa badrum visade också att de inte var godkända enligt gällande regler. De liggande stammarna i källaren var också helt
uttjänta. Därför beslutades under våren att utföra byte av alla lägenheters badrum samt renovera källaren. I källaren byttes liggande stammar vilket medförde att tvättstuga också fick renoveras. Tvättstugans maskinpark förnyades med nytt torkskåp och torktumlare. Tvättstugans ventilation har bytts ut och injusteras just nu. Elstigar till alla lägenheter byttes ut och nu har alla lägenheter 3fas el. Även den datoriserade undercentralen för fjärrvärmen i huset byttes och har kunnat hålla samma värmekostnader trots höjt pris från leverantör och bättre värme i lägenheter. P.g.a. 3 extra badrum och källarrenovering fick budgeten för stambyte ökas med ca 1,6miljoner kronor, något som föreningen redan innan hade räknat med.
Efter stambytet fick vi en vattenskada i en av källarlokalerna ett fel som åtgärdades av entreprenören. De lägre hyresintäkterna 2018 beror på hyresbortfallet från vattenskada och stambyte. Vi passade på att förbättra
golvstandarden i lokalen samt ta bort biologiskt material ur väggarna i källarlokalen för att minska risken för fukt och mögel.
Utöver detta har mindre injusteringar utförts av värmesystemet. Viss fasadreparation har gjorts då puts har släppt på några ställen vilket visar på behovet av den kommande fasadrenoveringen.
Hyror 18%
Årsavgifter 80%
Övriga intäkter 2%
Periodiskt underhåll
92%
Taxebundna kostnader
3%
Övrig drift 4%
Avskriv
ningar 1%
Medlemsinformation
Medlemslägenheter: 12 st Överlåtelser under året: 1 st
Överlåtelse och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av säljare.
Antal medlemmar vid räkenskapsårets början: 18 Tillkommande medlemmar: 1
Avgående medlemmar: 2
Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut: 17
Flerårsöversikt
Nyckeltal 2018 2017 2016 2015
Årsavgift/m² bostadsrättsyta 665 643 643 698
Hyror/m² hyresrättsyta 909 1 156 1 060 1 342
Lån/m² bostadsrättsyta 5 582 0 0 0
Elkostnad/m² totalyta 31 30 25 28
Värmekostnad/m² totalyta 177 171 176 160
Vattenkostnad/m² totalyta 19 27 26 29
Kapitalkostnader/m² totalyta 34 0 0 0
Soliditet (%) 39 99 98 98
Resultat efter finansiella poster (tkr) 5 610 61 95 26
Nettoomsättning (tkr) 509 520 510 473
Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 627 m² bostäder och 101 m² lokaler.
Förändringar eget kapital
Belopp vid årets utgång
Förändring under året
Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut
Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital
Inbetalda insatser 3 379 068 0 0 3 379 068
Fond för yttre underhåll 4 632 954 33 000 0 4 599 954
S:a bundet eget kapital 8 012 022 33 000 0 7 979 022
Fritt eget kapital
Balanserat resultat 67 052 33 000 60 571 94 623
Årets resultat 5 609 947 5 609 947 60 571 60 571
S:a ansamlad förlust ;5 676 999 ;5 642 947 0 ;34 052
S:a eget kapital 2 335 023 ;5 609 947 0 7 944 970
Resultatdisposition
Till föreningsstämmans förfogande står följande medel:
årets resultat 5 609 947
balanserat resultat före reservering till fond för yttre underhåll 34 052 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar 33 000
summa balanserat resultat ;5 676 999
Styrelsen föreslår följande disposition:
av fond för yttre underhåll ianspråktas 4 632 954
att i ny räkning överförs ;1 044 045
Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat och balansräkning med noter.
Resultaträkning
1 JANUARI 31 DECEMBER 2018 2017
RÖRELSEINTÄKTER
Nettoomsättning Not 2 508 655 519 898
Övriga rörelseintäkter Not 3 11 327 16 881
Summa rörelseintäkter 519 982 536 779
RÖRELSEKOSTNADER
Driftkostnader Not 4 5 935 870 346 715
Övriga externa kostnader Not 5 84 683 44 992
Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Not 6 84 507 84 507
Summa rörelsekostnader ;6 105 060 ;476 214
RÖRELSERESULTAT ;5 585 078 60 565
FINANSIELLA POSTER
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 11 6
Räntekostnader och liknande resultatposter 24 881 0
Summa finansiella poster ;24 870 6
RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER ;5 609 947 60 571
ÅRETS RESULTAT ;5 609 947 60 571
Balansräkning
TILLGÅNGAR 2018;12;31 2017;12;31
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark Not 7 5 263 876 5 348 383
Summa materiella anläggningstillgångar 5 263 876 5 348 383
SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 5 263 876 5 348 383
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar
Avgifts och hyresfordringar 9 0
Övriga fordringar inkl SBC Klientmedel Not 8 634 601 347 655
Summa kortfristiga fordringar 634 610 347 655
KASSA OCH BANK
Kassa och bank 59 897 2 360 647
Summa kassa och bank 59 897 2 360 647
SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 694 507 2 708 301
SUMMA TILLGÅNGAR 5 958 383 8 056 684
Balansräkning
EGET KAPITAL OCH SKULDER 2018;12;31 2017;12;31
EGET KAPITAL Bundet eget kapital
Medlemsinsatser 3 379 068 3 379 068
Fond för yttre underhåll Not 9 4 632 954 4 599 954
Summa bundet eget kapital 8 012 022 7 979 022
Fritt eget kapital
Balanserat resultat 67 052 94 623
Årets resultat 5 609 947 60 571
Summa fritt eget kapital ;5 676 999 ;34 052
SUMMA EGET KAPITAL 2 335 023 7 944 970
LÅNGFRISTIGA SKULDER
Skulder till kreditinstitut Not 10,11 1 150 000 0
Summa långfristiga skulder 1 150 000 0
KORTFRISTIGA SKULDER
Kortfristig del av skulder till kreditinstitut Not 10,11 2 350 000 0
Leverantörsskulder 49 634 44 702
Skatteskulder 21 524 21 260
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Not 12 52 202 45 752
Summa kortfristiga skulder 2 473 360 111 714
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 958 383 8 056 684
Noter
Belopp i kronor om inte annat anges.
Not 1
REDOVISNINGSPRINCIPERÅrsredovisningen har upprättats i enlighet med BFNAR 2016:10, Årsredovisning i mindre företag (K2).
Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats.
Samma värderingsprinciper har använts som föregående år.
Reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar görs i årsbokslutet. Förslag till ianspråktagande av fond för yttre underhåll för årets periodiska underhåll lämnas i resultatdispositionen.
Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga
anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas.
Avskrivningar 2018 2017
Byggnader 100 100
Fastighetsförbättringar 50 50
Värmeanläggning 1625 1625
Not 2
NETTOOMSÄTTNING 2018 2017
Årsavgifter 416 872 403 158
Hyresbortfall 26 135 0
Hyror lokaler 117 903 116 740
Öresutjämning 15 0
508 655 519 898
Not 3
ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2018 2017
Fakturerade kostnader 11 327 10 031
Övriga intäkter 0 6 850
11 327 16 881
Not 4
DRIFTKOSTNADER 2018 2017 FastighetskostnaderStädning entreprenad 22 336 24 560
Städning enligt beställning 740 0
Mattvätt/Hyrmattor 7 175 8 651
Myndighetstillsyn 1 695 500
Serviceavtal 11 522 11 373
Förbrukningsmateriel 2 044 665
45 512 45 749
Reparationer
Lokaler 0 6 000
Tvättstuga 4 056 1 975
Entré/trapphus 0 2 099
Värmeanläggning/undercentral 8 038 0
Elinstallationer 5 895 6 044
Fasad 7 625 0
25 614 16 118
Periodiskt underhåll
Stambyte 5 506 250 0
Ventilation 73 521 0
5 579 771 0
Taxebundna kostnader
El 22 864 22 102
Värme 128 799 124 328
Vatten 13 530 19 856
Sophämtning/renhållning 11 945 11 516
177 138 177 802
Övriga driftkostnader
Försäkring 19 833 19 297
Tomträttsavgäld 52 000 52 000
KabelTV 3 526 3 537
Bredband 10 952 10 952
86 311 85 786
Fastighetsskatt/Kommunal avgift 21 524 21 260
TOTALT DRIFTKOSTNADER 5 935 870 346 715
Not 5
ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2018 2017
Medlemsinformation 211 0
Tele och datakommunikation 539 283
Not 6
AVSKRIVNINGAR 2018 2017Byggnad 52 250 52 250
Förbättringar 32 257 32 257
84 507 84 507
Not 7
BYGGNADER 2018;12;31 2017;12;31Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 6 829 231 6 829 231
Utgående anskaffningsvärde 6 829 231 6 829 231
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början 1 480 848 1 396 342
Årets avskrivningar enligt plan 84 507 84 507
Utgående avskrivning enligt plan ;1 565 355 ;1 480 848
Planenligt restvärde vid årets slut 5 263 876 5 348 383
Taxeringsvärde
Taxeringsvärde byggnad 5 948 000 5 948 000
Taxeringsvärde mark 5 000 000 5 000 000
10 948 000 10 948 000
Uppdelning av taxeringsvärde
Bostäder 10 400 000 10 400 000
Lokaler 548 000 548 000
10 948 000 10 948 000
Fastigheten är upplåten med tomträtt.
Not 8
ÖVRIGA FORDRINGAR 2018;12;31 2017;12;31
Klientmedel hos SBC 634 601 347 655
634 601 347 655
Not 9
FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2018;12;31 2017;12;31
Vid årets början 4 599 954 4 591 486
Reservering enligt stadgar 33 000 32 900
Not 10
SKULDER TILL KREDITINSTITUTRäntesats
2018;12;31
Belopp 2018;12;31
Belopp 2017;12;31
Villkors;
ändringsdag
Swedbank 0,890 % 1 200 000 0 20190425
Swedbank 1,310 % 1 150 000 0 20210423
Swedbank 0,742 % 1 150 000 0 Rörligt
Summa skulder till kreditinstitut 3 500 000 0
Kortfristig del av skulder till kreditinstitut 2 350 000 0
1 150 000 0
Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 3 500 000 kr.
Not 11
STÄLLDA SÄKERHETER 2018;12;31 2017;12;31Fastighetsinteckningar 3 600 000 0
Not 12
UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER2018;12;31 2017;12;31
Ränta 6 022 0
Avgifter och hyror 46 180 45 752
52 202 45 752
Not 13
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER ÅRETS SLUTFöreningen förbereder en fasadrenovering i samarbete med vår grannförening Brf Halleberg 1. Vi håller just nu på att ta in offerter för arbetet och planera upptagande av lån för att bekosta renoveringen.