”PRELIMINÄR”
EKONOMISK PLAN
FÖR
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SOLHAGEN 5 i HANINGE
Organisationsnummer 769631-3282 Som registrerats ursprungligen 2015-12-10
Upprättad den 2016-10-22
Denna ekonomiska plan har upprättats med följande rubriker:
1. Allmänna förutsättningar
2. Beskrivning av fastigheten och byggnaden
3. Kostnader för fastighetens förvärv
4. Finansiering
5. Föreningens löpande kostnader / intäkter / ekonomisk prognos.
6. Känslighetsanalys.
7. Tabell / lägenhetsbeskrivning.
8. Särskilda förhållanden.
9. Intyg enligt 3 kap. 2 § Bostadsrättslagen.
1. Allmänna förutsättningar
Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler till nyttjande och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal.
Bostadsrätt är den rätt som en medlem har på grund av sådan upplåtelse.
Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare.
Föreningen kommer att förvärva fastigheterna Kolartorp 4:87, 4:88, 4:89, 4:90, 4:91 och 4:92 i Haninge kommun genom förvärv av aktiebolaget Koso Invest AB (559060-4673).
Köpeskillingen för aktiebolaget motsvarar summan av bolagets egna kapital på tillträdesdagen och övervärdet på fastigheten, motsvarande skillnaden mellan överenskommet marknadsvärde och bokfört värde på fastigheterna.
Aktiebolaget äger som enda tillgång fastigheterna Kolartorp 4:87, 4:88, 4:89, 2:90, 4:91 och 4:92 i Haninge kommun och aktierna i aktiebolaget ägs till 100% av säljaren.
Därefter kommer fastigheterna att överlåtas mellan aktiebolaget och bostadsrättsföreningen.
Bostadsrättsföreningens förvärv kommer att ske med så kallad underprisöverlåtelse till fastighetens bokförda värde. Aktiebolaget kommer efter försäljningen av fastigheterna att likvideras. Samtliga kostnader för att likvidera aktiebolaget betalas av aktiebolaget.
Avsikten med transaktionen är att bostadsrättsföreningen ska bli ägare till fastigheterna på samma sätt som om fastigheterna förvärvats direkt från fastighetsägaren.
Försäljning av fastighet via aktiebolag till en bostadsrättsförening (bolagsombildning) har prövats av Regeringsrätten 2006-05-03. För det fall bostadsrättsföreningen i framtiden avyttrar
fastigheterna kommer det övertagna skattemässiga värdet att ligga till grund för beräkning av skattepliktig vinst.
Fastigheterna Kolartorp 4:87, 4:88, 4:89, 4:90, 4:91, 4:92 består av 7.610 kvm mark tillsamman.
Fastigheterna är friköpta. Befintliga byggnader på fastigheterna har rivits.
I föreningens beslut om förvärv av aktiebolaget ingår nybyggnation av 12 st parhus samt 4 st Attefallshus. Till varje parhus ingår carport med förråd.
Sammanlagd boarea om 2.468 m2. Till varje parhus och Attefallshus ingår P-platser utan kostnad.
Varje fastighet har eget kärl för sopor.
Parhusen och Attefallshusen får dispositionsrätt till varje tomt enligt ritning.
Byggnaderna färdigställs med hög standard. Inget underhållsbehov, utöver normalt löpande underhåll, bedöms föreligga under kommande 10 år.
Fastigheterna är belägna i förhållande till varandra så att en ändamålsenlig samverkan kan ske.
I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 § bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig på nedan redovisad upphandling och fastighetsförvärv samt på beräkning av under byggnadstiden
tillkommande kostnader. Beräkning av föreningens årliga kapital- och driftskostnader grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden.
”Upplåtelseavgift” kan uttas efter beslut av styrelsen.
Bostadsrättshavarna skall betala insats. För bostadsrätt i föreningens hus betalas dessutom, på tider som av styrelsen bestäms, en av styrelsen fastställd årsavgift enligt ekonomisk kalkyl, eller som styrelsen annorlunda beslutar. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar som bör kräva höjningar av årsavgiften för att föreningens ekonomi inte skall äventyras.
Frågan om antagande av medlem avgörs av styrelsen om ej annat följer av bostadsrättslagen.
Upplåtelseavtal kommer att tecknas efter det att den slutliga ekonomiska planen är registrerad i Bolagsverket. Eventuella förskott eller handpenningsavtal skall innehållas av fastighetsmäklare intill dess att föreningens förvärv har genomförts samt att byggnationen på fastigheten
färdigställts med utfärdat slutbevis.
Samtliga lägenheter kommer att upplåtas med bostadsrätt. Anslutningsgraden beräknas bli 100%.
Eventuellt osålda lägenheter på tillträdesdagen upplåtes till andelsägarna i Koso Invest AB (559060-4673), Robert Kulhan respektive Harpunen Holding AB (559037-4327), Kent Sjögren, eller av dessa företag, anvisade personer med insatser enligt denna plan fastställda belopp.
Samtliga kostnader för projektet är slutgiltigt kända.
Garantitid för byggnadsarbetena tecknas på 2 år.
Fastigheten är under entreprenadtiden brandförsäkrad genom entreprenörens försorg. Vid tillträdet övertar bostadsrättsföreningen ansvaret för att byggnaderna är fullvärdesförsäkrade.
Planbestämmelser: Detaljplan 0136-P11/5 med beslutsdatum 2009-12-07
2. Beskrivning av fastigheten
Fastigheten Kolartorp 4:87, 4:88, 4:89, 4:90, 4:91, 4:92
Kommun Haninge
Adress Adresser Solhagen 1 - 11.
Kommundel / församling Österhaninge.
Län Stockholms län
Tomtareal Upplåtelseform
Kolartorp 4:87, 1.224 kvm, 4:88, 1.234 kvm, 4:89, 1.243 kvm, 4:90, 1.316 kvm, 4:91, 1.384 kvm, 4:92, 1.209 kvm
Fastigheterna innehas med äganderätt
Taxeringsvärde /typkod Fastigheternas blivande taxeringsvärde har preliminärt beräknats till 41.820.000:-, Varav mark 15.980.000:-:
Blivande typkod 230 Småhusenhet,8grupphusområde enligt 12 kap. 3 § FTL Vatten och avlopp Anslutning till samhällets ledningsnät
Ventilation bostäder och
lokaler Mekanisk frånluftsventilation i våtrum och kök. Tilluftsventilation via spaltventiler i fönster i sovrum och vardagsrum.
El Anslutet till samhällets ledningsnät.
Sophantering Kommunal sophämtning. Utrymme för sopkärl finns i gemensam separat byggnad för radhusen och särskilt gemensamt utrymme på tomtmark för lägenheterna.
Uppvärmning Vattenburen värme från Nibe F750 frånluftsvärmepump med återvinning i varje radhus och lägenhet.
Bredband Bredbandsuppkoppling är förberett till samtliga lägenheter
Byggnadsteknisk beskrivning i övrigt:
Generellt 12 st 2-plans parhus samt 4 st Attefallshus.
Till varje parhus ingår friliggande carport med förråd.
Varje parhus och Attefallshus får dispositionsrätt till tomterna enligt ritning.
Stomme Trä
Fasader Träpanel
Yttertak Takpannor
Lägenhetsskiljande väggar Trä
Lättväggar Gipsskivor på regelstomme Fönster, fönsterdörrar Isolerglasfönster, vita
Ytterdörr Målad
Hängrännor och stuprör Målad, typ plåtisol.
Generell lägenhetsstandard Hall/kapprum / vardagsrum/
sovrum Golv 14 mm ekparkett
Väggar Målat
Tak Målat
Övrigt Inredning enligt planritning
Kök Golv 14 mm ekparkett
Väggar Målat i vit kulör
Tak Målat i vit kulör
Inredning Enligt planritning.
Vita släta luckor.
Vitt kakel mellan bänk- och väggskåp.
Bänkskivor i laminat, diskbänk.
Utrustning Vita
Elspis, kyl/frys, Fläkt, Diskmaskin
Badrum Golv Klinker
Väggar Kakel
Tak Målat
Övrigt Vitt porslin
Generellt Innerdörrar Vita släta
3. Kostnader för fastighetens förvärv
Total Anskaffningskostnad: 84 420 000:-
4. Finansiering (ränteläget 2016-07-04, definitiv ränta fastställs när lånen avlyfts)
Finansiering Lån ränta Årsränta Amort.
Lån i Brf 21 000 000 0-10 år 2,50% 525 000 0%
Insatser 63 420 000 2,00% 1 268 400
(netto) Anskaffningskostnad 84 420 000:-
Fastighetsskatt antal lägenheter 16
Fastighetsskatt per lägenhet 1 268 kr
Inflation 2%
Taxeringsvärde 41 820 000
Total yta bostäder 1 390 kvm
Ränta avser rörlig ränta
Fastighetsavgift utgår ej de första femton åren
*Kostnader för lagfart, inteckningskostnad, va- elanslutningar, byggnadslov, förvärv av andelar, ombildningskostnader, kreditivkostnader / räntekostnader under byggtiden, mervärdesskatt, försäljningskostnader / mäklare, intygsgivning, registreringskostnader hos bolagsverket, elkostnad under byggtiden etc. ingår i totala anskaffningskostnaden.
I ovanstående totala anskaffningskostnad ingår även avsättning (buffert) till föreningen på 75.000:- att betalas den dag föreningen tillträder fastigheten och övertar det ekonomiska ansvaret för föreningen.
Total anskaffningskostnad 84.420.000:- är slutgiltigt känd. Särskild handling, ”sammanställning om totalanskaffningskostnad” har upprättats och godkänts av entreprenören.
Taxeringsvärdet har uppskattats med hjälp av skatteverkets beräkning av taxeringsvärde.
5. Föreningens löpande kostnader och intäkter/ekonomisk prognos
PROGNOS
År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11
Räntekostnad lån Brf 525 000 525 000 525 000 525 000 525 000 525 000 525 000
Amortering lån i Brf 0 0 0 0 0 180 000 180 000
Fastighetsskatt bostäder 0 0 0 0 0 0 0
Avskrivningar linjär 1% 427 500 427 500 427 500 427 500 427 500 427 500 427 500
Vatten och avlopp *45 000 Beräknad
Fastighetsel *15 000 Uppskattad
Renhållning / sophämtning *33 000 Beräknad Städning, snöröjning, tomtskötsel *15 000 Uppskattad Fastighets / Brf- försäkring *32 000 Enligt offert Driftskostnadsöverskott *14 996
Administrativa kostnader *50 000 Uppskattad
Summa driftskostnad 204 996 209 100 213 282 217 548 221 899 226 337 249 894 Fond yttre underhåll 1390 X 40:- / m2 55 560 56 671 57 805 58 961 60 140 61 343 67 727 Likviditetspåverkande post -427 500 -427 500 -427 500 -427 500 -427 500 -427 500 -427 500 Summa total årsavgift 785 556 790 771 796 087 801 508 807 039 992 679 1 022 621
Kvadratmeter bostadsrätter 1 390
Ingen fastighetsavgift utgår de femton första åren
Ingen amortering har kalkylerats de 5 första åren på lånet i föreningen. Amortering med 180.000:- år 6 innebär en avgiftshöjning på 129:- / m2 och år.
Utöver årsavgift ovan tillkommer för varje parhus kostnaden för uppvärmning och övrig hushållsel vilket bedöms till ca 10.000 kvh/år för parhusen och ca 3.000 kvh för Attefallshusen. Kostnad per kwh har bedömts till ca 1,50:-.
Därutöver tillkommer abonnemangskostnader för tv, data, telefon.
Kostnaderna ovan utöver räntekostnaden är baserade efter en årlig inflationstakt om 2%
Avskrivningar
Föreningen ska enligt bokföringslagen göra avskrivningar på byggnad vilket påverkar föreningens
bokföringsmässiga resultat men inte likviditeten. Avskrivningar kommer att hanteras enligt Bokföringsnämndens rekommendation benämnd K2. Det bokförda värdet bygger på vissa antaganden och kan komma att ändras för att motsvara rekommendationer från exempelvis bokföringsnämnden. Föreningen bedöms göra en
redovísningsmässig avskrivning om ca 1% (linjär avskrivning) på fastighetens bokförda värde per år. Det bokförda värdet kommer att uppgå till 42.750.000:- i enlighet med entreprenadavtalet. Det kan ej uteslutas att bokföringsbyrå eller bokföringsperson anser att avskrivningarna skall bokföras annorlunda.
Avskrivningarna blir en redovisningsmässig minuspost i föreningens årsredovisning. Föreningen bedöms ha en balanserad likviditet.
Bokfört värde fastighet, Ca Avskrivning 1% Redovisningsmässig kostnad kr/m2
Kr 42.750.000:- Kr 427.500:- Ca Kr 307:-
År 1 År 2 År 3 År 4 Åt 5 År 6 År 11
Ack.redovisningsmässigt underskott
427500 855000 1282500 1710000 21375000 2565000 4702500
6. Känslighetsanalys
Fasta priser (avser prisläget år 2016) År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11
Tusen kronor:
Årsavgift om:
Dagens inflationsnivå 2% och:
1. Dagens räntenivå 786 791 796 802 807 993 1 023
2. Dagens räntenivå +1% 996 1 001 1 006 1 012 1 017 1 203 1 233
3. Dagens räntenivå + 2% 1 206 1 211 1 216 1 222 1 227 1 413 1 443
4. Dagens räntenivå +3% 1 416 1 421 1 426 1 432 1 437 1 623 1 653
5. Dagens räntenivå -1% 576 581 586 592 597 783 813
6. Dagens räntenivå -2% 366 371 376 382 387 573 603
Dagens räntenivå och 786 791 796 802 807 993 1 023
8. Dagens inflationsnivå +1% 793 799 804 810 815 1 001 1 032
8. Dagens inflationsnivå - 1% 788 793 799 804 810 996 1 026
9. Dagens inflationsnivå + 2% 796 801 807 813 818 1 004 1 035
10. Dagens inflationsnivå - 2% 786 791 796 802 807 993 1 023
7.Tabell
Innehavare Lgh nr Boyta Övrig
golvyta
Andelstal Insats Månads- avgift
Brf Fastighetsbet.
Kolartorp 4:87 1 105,3 7,5755 4 575 000 4 959
Kolartorp 4:87 2 105,3 7,5755 4 575 000 4 959
Kolartorp 4:88 3 105,3 7,5755 4 575 000 4 959
Kolartorp 4:88 4 105,3 7,5755 4 575 000 4 959
Kolartorp 4:89 5 105,3 7,5755 4 575 000 4 959
Kolartorp 4:89 6 105,3 7,5755 4 575 000 4 959
Kolartorp 4:89 7 21,6 10 2,2734 1 500 000 1 488
Kolartorp 4:90 8 105,3 7,5755 4 995 000 4 959
Kolartorp 4:90 9 105,3 7,5755 4 995 000 4 959
Kolartorp 4:90 10 21,6 10 2,2734 1 500 000 1 488
Kolartorp 4:91 11 105,3 7,5755 4 995 000 4 959
Kolartorp 4:91 12 105,3 7,5755 4 995 000 4 959
Kolartorp 4:91 13 21,6 10 2,2734 1 500 000 1 488
Kolartorp 4:92 14 105,3 7,5755 4 995 000 4 959
Kolartorp 4:92 15 105,3 7,5755 4 995 000 4 959
Kolartorp 4:92 16 21,6 10 2,2734 1 500 000 1 488
1 350 40 100 63 420 000 65 463
Andelstalen:
Medlemmens totala boyta för parhusen om 105,3 m2 respektive 21,6 m2 boyta i bottenplanet respektive övrig golvyta på loftet för Attefallshusen, ligger till grund för andelstalen.
Nyckeltals beräkningar:
Belåning i föreningen per kvm år ett Ca 15.108:- / kvm Årsavgift per kvm år 1 583:- / kvm
Insats per kvm år 1 Insatserna är baserade efter bedömt marknadsvärde på respektive lägenhet
Insatserna varierar mellan 47.435:- till 47.468:- / kvm.
Ekonomisk känslighetsanalys
Anslutningsgrad Skulder år 1 Skuldsättning
% Kostnader
år 1 Intäkter Nettoförändring Överskott/underskott
100% 21.000.000:- 24,88% 785.556:- 785.556:- 0
Lägre anslutningsgrad förevisas ej då säljaren av fastigheten garanterar avgifter och insatser för de lägenheter som eventuellt kan vara osålda i samband med att inflyttning sker.
8. Särskilda förhållanden
a) Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga insats med belopp som ovan angivits och årsavgift med belopp som ovan angivits eller som styrelsen annorlunda beslutar.
Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan i enlighet med föreningens stadgar, uttas efter beslut av styrelsen
b) Några andra avgifter än de ovan redovisade utgår icke – vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgiften för att föreningens ekonomi inte skall äventyras.
c) Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick.
d) De i denna ekonomiska plan lämnade uppgifter angående beräknade kostnader och intäkter m.m. hänför sig vid denna tidpunkt för planens kända förutsättningar.
E. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar av vilka framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation..
Haninge 2016-10-22
Bostadsrättsföreningen Solhagen 5 i Haninge
--- --- Styrelseledamot: Elias Nathanael Gabriel Styrelseledamot: Josef Jimmy Göksün
--- Styrelseledamot: Daniel Kulhan
