Kortfattat värdeutlåtande
tomträtten till Tunbytorp 9, Västerås kommun
Uppdragsgivare Carl Björkman AB.
Syfte Att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och att utgöra underlag för interna bedömningar.
Förutsättningar Värderingen redovisas på ett kortfattat sätt. Exempelvis ingår inte Byggnadsbeskrivningar eller orts- och marknadsbeskrivningar. För uppdraget gäller Allmänna villkor för värdeutlåtande. Ingen besikt- ning av värderingsobjektet har gjorts inför värderingen.
Fastighetstyp Bilhandelsfastighet.
Värderingsobjekt tomträtten till Tunbytorp 9 i Västerås kommun.
Värdetidpunkt Värdetidpunkt är april 2019.
Taxeringsvärde Bedömda taxeringsvärden för 2019 och bedömd fastighetsskatt framgår av tabellen.
Taxeringsvärde, tkr Fastighets- Mark Byggnad Totalt skatt, tkr Industri 14 200 17 448 31 648 158 Summa 14 200 17 448 31 648 158
Hyror Samtliga lokaler nyttjas av fastighetsägaren. Som ett underlag för värdebedömningen redovisas värderingsobjektets bedömda mark- nadshyror i bilagd tabell (Hyresgästspecifikation). Hyrorna kan sammanfattas enligt tabellen.
Lokaltyp Total Uthyrd Aktuell hyra Marknads-
area Area Totalt hyra Totalt
m² m² kr/m² kr kr/m² kr
Bilhandel 3 736 3 736 1 120 4 184 949 1 120 4 184 949
Lager 920 920 870 800 555 870 800 555
Industri 3 190 3 190 970 3 094 837 970 3 094 837 Genomsnitt / Summa 7 846 7 846 1 030 8 080 340 1 030 8 080 340
Tunbytorp 9 2(4) Västerås kommun
Vakans / Hyresrisk Inget åsättande av vakans/hyresrisk har gjorts då hänsyn till va- kansrisk tagits i bedömningen av direktavkastningskrav.
Drift och underhåll Kostnaderna för drift och underhåll är baserade på erfarenhets- mässiga grunder. Kostnaderna bedöms komma att utvecklas med inflationen. Kostnadsbedömningen framgår av tabellen.
Lokaltyp D&UH
Totalt Drift & löp. UH Periodiskt
Admin. Övr. UH
kr/m² tkr kr/m² kr/m² kr/m²
Bilhandel 300 1 121 20 220 60
Lager 300 276 20 220 60
Industri 300 957 20 220 60
Genomsnitt/Summa 300 2 354 20 220 60
I kostnaderna ingår ej kostnader för eftersatt underhåll eller hyresgästanpassningar som beaktas genom separata engångskostnader. Observera att det periodiska underhållet skall ses som ett årligt genomsnitt. Hänsyn har tagits till värderingsobjektets faktiska och förväntade framtida grad av mervärdeskatteregistrering. Vid vakanser väljer vi ibland att tillfälligt hålla ned kostnaden.
Driftnetto Aktuella och bedömda intäkter och kostnader ger driftnetto enligt tabellen.
Driftnetto
kr/m² kr
Aktuell hyra 1 030 8 080 340 Drift & underhåll -300 -2 353 800 Tomträttsavgäld -50 -393 712 Fastighetsskatt -20 -158 240 Driftnetto år 1 (helår) 660 5 174 588 Driftnetto, normaliserat 660 5 174 588
Initialt driftnetto är omräknat till helår utifrån det momentana läget. Det normaliserade driftnettot är räknat på marknadshyra, långsiktig vakans och långsiktig fastighetsskatt etc. samt utan hänsyn till eventuellt extraordinärt underhåll.
Tomträttsavgäld Nuvarande tomträttsavgäld och framtida översiktligt bedömd tomträttsavgäld framgår av tabellen.
Tomträttsavgäld tkr kr/m² Omreglering
Aktuell 394 50 2028-10-01
Bedömd ny 433 55 2038-10-01
VÄRDERING Flerårig avkastningsanalys Kalkylränta/
Direktavkastningskrav
Kassaflödesindata
Direktavkastning restvärde 6,75 %
- Bilhandel 6,75 %
- Lager 6,75 %
- Industri 6,75 %
Kalkylränta på totalt kapital 8,88 % - avseende driftnetton, snitt 8,88 %
- avseende restvärde 8,88 %
Inflation/KPI: 2% per år.
Kalkylperiod: Cirka 10 år (2019-05-01 - 2028-12-31)
Nyckeltal
Nyckeltal
Marknadsvärde 79 000 000 kr - Nuvärde av restvärde 41 300 651 kr - Nuvärde av driftnetton 37 817 680 kr Direktavkastning, år 1 6,55 % Direktavkastning vid kalkylslut 6,75 %
Värde kr/m² 10 069 kr/m²
Värde/taxeringsvärde 2,50
Känslighetsanalys
Parameter Ändring indata Värdeförändring
enhet antal tkr %
Marknadshyra för lokaler (ej bostäder) % 10 11 475 15
Vakansgrad %-enheter 10 -12 220 -15
Drift & underhåll kr/kvm 10 -3 539 -4
Inflation %-enheter 1 8 818 11
Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut %-enheter 1 -9 771 -12 Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut %-enheter -1 13 199 17
Tunbytorp 9 4(4) Västerås kommun
SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING
Marknadsvärdet av tomträtten till fastigheten Tunbytorp 9 i Väs- terås kommun bedöms vid värdetidpunkten april 2019 till:
Sjuttionio miljoner kronor [ 79 000 000 kr ]
Västerås 2019-04-24
FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB
Victoria Tatti
Civilingenjör
Bilagor;
1. Kassaflödeskalkyl
2. Hyresgästspecifikation
Kassaflöde
ÅR 2019 del 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Bedömd helårsinflation 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
kr/m² 2019
Hyror, lokaler 1 010 5 318 8 081 8 242 8 407 8 575 8 747 8 922 9 100 9 282 9 468
Ers. Fastighetsskatt 20 106 158 158 158 158 158 177 177 177 177
Effektiv hyra 1 030 5 424 8 239 8 400 8 565 8 733 8 905 9 099 9 277 9 459 9 645
Drift & Löpande underhåll -240 -1 264 -1 921 -1 959 -1 998 -2 038 -2 079 -2 121 -2 163 -2 206 -2 250 Periodiskt underhåll -60 -316 -480 -490 -500 -510 -520 -530 -541 -552 -563 Fastighetsskatt etc -20 -106 -158 -158 -158 -158 -158 -177 -177 -177 -177 Tomträttsavgäld -50 -264 -394 -394 -394 -394 -394 -394 -394 -394 -405 Kostnader -370 -1 950 -2 953 -3 001 -3 050 -3 100 -3 151 -3 222 -3 275 -3 329 -3 395
Driftnetto 660 3 473 5 286 5 400 5 515 5 634 5 754 5 877 6 003 6 130 6 250
Nyckeltal
Initialt driftnetto, helår (tkr) 5 175 Restvärde kalkylslut (tkr) 94 143
Norm. driftnetto, helår (tkr) 5 175
Kalkylränta driftnetton, snitt (%) 8,88
Kalkylränta restvärde (%) 8,88 Marknadsvärde kr/m² 10 069 Direktavkastning, initial, % 6,55 Marknadsvärde/taxeringsvärde (V/T) 2,50 Direktavkastning vid kalkylslut, % 6,75
Kalkylresultat
Värdetidpunkt april 2019 (kalkylstart 2019-05-01)
Nuvärde av driftnetton (tkr) 37 818 Nuvärde av restvärde (tkr) 41 301
SUMMA (tkr) 79 118
MARKNADSVÄRDE (avrundat) (tkr) 79 000
Tunbytorp 9 Bilaga 2 1(1) Västerås kommun
HYRESGÄSTSPECIFIKATION
Hyresgäst etc. Lokal- Total Löptid Aktuell hyra Bedömd marknadshyra
typ area t.o.m. Exkl. tillägg Hyrestillägg Skattetillägg Totalt Exkl. tillägg Totalt exkl. f-skatt Totalt
m² kr kr/m² index% kr kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² Not
Bilavdelning Bilhandel 3 736 19-12-31 4 109 600 1 100 - - 75 349 20 4 184 949 1 120 4 109 600 1 100 4 109 600 1 100 4 184 949 1 120 -
Reservdelar Lager 920 19-12-31 782 000 850 - - 18 555 20 800 555 870 782 000 850 782 000 850 800 555 870 -
Verkstad Verkstad 2 110 19-12-31 2 004 500 950 - - 42 555 20 2 047 055 970 2 004 500 950 2 004 500 950 2 047 055 970 - Skadeverkstad Verkstad 1 080 19-12-31 1 026 000 950 - - 21 782 20 1 047 782 970 1 026 000 950 1 026 000 950 1 047 782 970 - Summor / Genomsnitt 7 846 7 922 100 1 010 - 158 240 20 8 080 340 1 030 7 922 100 1 010 7 922 100 1 010 8 080 340 1 030
