Halvårsrapport januari-juni 2013
Skissen visar fastigheten Lundbyvassen 8:1, Göteborg, där en nybyggnation påbörjades under andra kvartalet 2013.
Halvårsrapport januari-juni 2013
Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 37 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler.
Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg (inkl Borås, Halmstad), Öresundsområdet
(Malmö, Lund, Helsingborg, Köpenhamn), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo, Växjö).
Castellum är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.
Hyresintäkterna för perioden januari-juni 2013 uppgick till 1 622 Mkr (1 521 Mkr motsvarande period föregående år).
Förvaltningsresultatet uppgick till 634 Mkr (606), motsvarande 3,87 kronor (3,70) per aktie, en förbättring med 5%.
Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 119 Mkr (28) och på derivat till 387 Mkr (109).
Periodens resultat efter skatt uppgick till 902 Mkr (580), motsvarande 5,50 kronor (3,54) per aktie.
Nettoinvesteringarna uppgick till 846 Mkr (735) varav 799 Mkr (613) avsåg
ny-, till- och ombyggnationer, 152 Mkr (333) förvärv och 105 Mkr (211) försäljningar.
2013 jan-juni
2012 jan-juni
2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004
Förvaltningsresultat, kr/aktie 3,87 3,70 7,65 7,15 6,96 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00 4,52 Förändring föregående år +5% +9% +7% +3% +1% +16% +5% +5% +8% +11% +11%
Resultat efter skatt, kr/aktie 5,50 3,54 8,98 4,34 11,98 0,98 – 4,04 9,07 10,21 7,89 5,59 Förändring föregående år +55% –23% +107% –64% +1 122% pos. neg. –11% +29% +41% +108%
Utdelning, kr/aktie 3,95 3,70 3,60 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62 2,38
Förändring föregående år +7% +3% +3% +11% +5% +5% +9% +11% +12%
Fastighetsvärde, Mkr 37 301 34 632 36 328 33 867 31 768 29 267 29 165 27 717 24 238 21 270 19 449
Nettoinvesteringar, Mkr 846 735 2 545 1 908 1 279 1 129 2 710 2 559 1 823 889 774
Belåningsgrad 54% 52% 53% 51% 50% 52% 50% 45% 45% 45% 45%
Henrik Saxborn, VD Castellum
Marknadskommentarer
Svensk ekonomi
BNP tillväxten drivs av inhemsk efterfrågan främst föranledd av hushållens goda inkomstökningar. Utvecklingen av den under- liggande efterfrågan är dock svag och både export och invest- eringar föll under perioden. Konjunkturinstitutets mätning av konjunkturläget i juni visar att förtroendet hos företag och hushåll stiger men långsamt och från låga nivåer. Riksbanken lämnade reporäntan oförändrad i juli då det fi nns tecken på en återhämtning i svensk ekonomi i takt med att världsekonomin förbättras. Infl ationen förväntas dock vara låg under en lång tid. Riksbanken gör bedömningen att både sysselsättningen och arbetslösheten ligger kvar på dagens nivå fram till mitten av 2014.
Makroindikatorer
Arbetslöshet 8,2% (maj 2013)
Infl ationstakt – 0,1% (juni 2013 jämfört med juni 2012) BNP-tillväxt 1,7% (kv 1 2013 jämfört med kv 1 2012)
Källa: SCB
Fastighetsmarknad
Svensk fastighetsmarknad karaktäriseras av en stabil inhemsk efterfrågan. Transaktionsvolymen uppgick under första halv- året till ca 45 (49) miljarder kr, varav svenska aktörer stod för 92% (80%). Det kommersiella segmentet utgör 62% (72%) av transaktionsvolymen och sedan årsskiftet kan en ökad aktivitet utanför storstäderna konstateras.
Castellums bedömning är att såväl efterfrågan som prisbild är stabil inom samtliga marknader och segment.
Ränte- och kreditmarknad
Räntemarknaden har sedan årsskiftet präglats av fortsatt oro i euroområdet och de konsekvenser ett framtida förändrat beteende från fl era av världens centralbanker kan medföra.
Sammantaget har detta inneburit volatila och stigande långa räntor medan den korta räntan som styrs av Riksbankens agerande, i princip varit oförändrad. De korta räntorna förväntas vara på en fortsatt låg nivå ytterligare en tid vilket bekräftades i Riksbankens penningpolitiska rapport i juli. Tillgången till krediter både på kapital- och kreditmarknaden bedöms som god.
Castellum verkar i en stabil, svensk makroekonomisk miljö.
BNP-tillväxten i Sverige är just nu visserligen lägre än normalt, men förväntas öka de närmaste åren i takt med att världsekonomin förbättras och svensk export tar fart.
Sverige har en snabb urbanisering och fl era av landets större städer, t ex Stockholm och Göteborg, har en befolkningstillväxt som ligger på europeisk toppnivå. I dessa städer är dock nyproduktionen av kontors- och logistiklokaler fortfarande på låg nivå, vilket innebär intressanta investeringsmöjligheter för Castellum. Jag bedömer därför att risken i såväl svensk fastighetsmarknad som Castellums fastighetsportfölj är låg.
Jag kan konstatera att andra kvartalet i Castellum uppvisar svag tillväxt i förvaltningsresultatet, trots att tillväxten i hyresintäkterna var 5%. Detta förklaras främst av en engångsersättning andra kvartalet föregående år samt att vintern i år vägrade släppa taget. Tillsammans med ett starkt första kvartal innebär det att Castellums tillväxt i förvaltningsresultatet första halvåret uppgick till 5%.
För Castellum är låg fi nansiell risk en central del i strategin och belåningsgraden skall varaktigt inte överstiga 55%, vilket kan jämföras med utfallet strax under 54%.
Projektvinster och tillväxt i kassafl ödet säkerställer dock en fortsatt stark balansräkning.
Uthyrningsaktiviteten har varit hög under andra kvartalet och 183 nya hyreskontrakt har tecknats, motsvarande en
årshyra om 103 Mkr. Med en vakansvolym om ca 500 Mkr ser jag fortsatt potential att över tid förbättra förvaltnings- resultatet genom effektivt uthyrningsarbete. Två större nya hyreskontrakt avser nyproduktion av dels ett huvudkontor för ett börsbolag beläget i Göteborg, dels ett nordiskt
distributionscenter i Helsingborg. Dessa två fullt uthyrda nyproduktioner tillsammans med övriga investeringar innebär att Castellum har pågående projekt med återstående investeringsvolym om 1,4 miljarder kr. Sammantaget har nettouthyrningen om 62 Mkr utvecklats positivt och är 49 Mkr bättre än motsvarande period föregående år, vilket främst är hänförligt till uthyrning i projekt.
I Sverige fi nns idag en hög ungdomsarbetslöshet. Vi på Castellum vill gärna bidra till att förbättra situationen och erbjuder därför ca 50 ungdomar möjlighet till feriejobb under sommaren 2013. Dessutom har vi startat ett lärlingsprogram, där totalt 12 ungdomar under handledning får möjlighet till arbetslivserfarenhet.
Henrik Saxborn Verkställande Direktör
Hyresmarknad
Efterfrågan på såväl nyproducerade som befi ntliga lokaler är på en bra nivå trots en svag ekonomisk tillväxt. Mönstret är detsamma i samtliga Castellums orter, dock med viss differens hänförlig till marknadsvakans och nyproduktionsvolym. Hyres-
Kunder och organisation
Castellums kunder speglar svensk ekonomi Castellum har ca 4 700 kommersiella kontrakt med god riskspridning på såväl geografi och lokaltyp som kontrakts- storlek, förfallotid och bransch där kunden verkar. Castellums enskilt största kontrakt svarar för ca 2% av de totala hyres- intäkterna.
Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas för- väntningar. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning, Nöjd Kund Index. Senaste mätningen, som innefattade kontor, lager, industri samt butik, visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum.
Hyresavtal
Hyresavtalen för lokaler har olika avtalslängd, men är vanligtvis 3-5 år med en uppsägningstid om 9 månader.
Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, en index- klausul innebärande en årlig förändring av hyran med viss procentsats eller kopplat till infl ationen samt ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnader avseende värme, kyla och fastighetsskatt.
Decentraliserad och småskalig organisation Castellums verksamhet bedrivs i en småskalig organisation bestående av sex helägda dotterbolag som under egna varu- märken äger och förvaltar fastigheterna. Genom de lokalt förankrade dotterbolagen uppnås dels närhet till kunden, dels goda kunskaper om marknadsförutsättning och hyres- utveckling inom respektive marknadsområde.
Affärsidé
Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighets- beståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyres- gästernas behov.
Mål
Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassafl öde, vilket tillsammans med en låg fi nansiell risk ger förutsätt- ningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.
Målet är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighets- värdet, vilket för närvarande motsvarar ca 1 800 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresul- tatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%.
Försäljning av fastigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning. I den operativa verksamheten skall fort- löpande fokuseras på förbättrad produktivitet och effektivitet.
Strategi för finansiering
Kapitalstruktur
Castellum skall ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.
Förvärv och överlåtelse av egna aktier skall kunna ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapital- behov och som likvid eller för fi nansiering av fastighets- investeringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.
Utdelning
Minst 50% av förvaltningsresultat före skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsoliderings- behov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelningstillväxten kommer därmed följa tillväxten i förvaltningsresultatet.
Aktie- och kreditmarknaden
Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrens- kraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet.
Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovis- ning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.
Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börs- noterade fastighetsbolagen i Sverige.
Förvaltningen sker i princip uteslutande med egen personal och i de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kund- bemötande, service, etik och miljöhänsyn.
Dotterbolag med starka varumärken
Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 40-tal med- arbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 2-4 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en ut- hyrare och 3-8 fastighetsansvariga där samtliga har kund- kontakt. Den platta organisationen medför korta besluts- vägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation.
Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad.
Engagemang i de lokala marknaderna
Castellums dotterbolag är engagerade i det lokala närings- livet genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums dotterbolag även med kommun och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling.
Medarbetare
Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra medarbetare bl a genom att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte.
Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts regelbundet och undersökningen som genomfördes 2013
visar ett fortsatt högt index, 86 på en 100-gradig skala, vilket innebär att medarbetarna trivs med sin arbetssituation och har ett högt förtroende för företaget och dess ledning.
Castellumkoncernen har ca 265 anställda.
Moderbolag
Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (t ex koncernrapportering och aktiemark- nadsinformation) och kreditmarknaden (t ex upplåning och fi nansiell riskhantering) samt övergripande IT/IS- strategier och personalfrågor. Castellum AB har 18 med- arbetare.
Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten.
Ansvarsfullt företagande
Castellum arbetar sedan 1995 med hållbarhetsfrågor vilket innebär att utveckla fastighetsbeståndet på de orter där dotterbolagen verkar, gemensamma värderingar gällande agerande mot medarbetare, kunder och samarbetspartners samt ett aktivt miljöarbete.
Miljöarbetet fokuseras på att effektivisera energi- användningen och förbättra fastigheternas miljöstatus.
Sedan de koncerngemensamma målen sattes år 2007, vilka innebär att energiförbrukningen skall minska minst 1% per kvm och år samt att koldioxidutsläppen skall minska minst 2,5% per kvm och år, har en minskning med totalt 17%
respektive 26% uppnåtts.
All nyproduktion är miljöklassad enligt något av miljöcer- tifi eringssystemen Green Building, Miljöbyggnad, Breeam eller Leed. Castellum äger 96 st av Sveriges totalt 297 Green Building-klassade byggnader, en Breeam-certifi erad byggnad samt en byggnad som är certifi erad i enlighet med
”Miljöbyggnad”.
Castellums 4 hörnstenar Kassafl ödesfokus
- Kassafl öde, d v s förvaltningsresultat per aktie, med mål om årlig tillväxt om minst 10%
- Nettoinvesteringar om minst 5% av fastighetsvärdet per år
Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner
- Koncentrerade till 15 tillväxtorter - Lokaler för kontor/butik och lager/industri
- Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive ort
Kundfokus genom lokala organisationer
- Decentraliserad och småskalig organisation - Egen förvaltningspersonal
- Regelbunden mätning av kund- och medarbetarnöjdhet - Miljöarbete med fokus på energibesparingar
Stark balansräkning med låg fi nansiell och operationell risk
- Belåningsgrad varaktigt ej över 55%
- Räntetäckningsgrad minst 200%
- Geografi sk spridning och olika lokaltyper - Många hyresavtal i olika branscher
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och fi nansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år.
För defi nitioner se www.castellum.se
Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive värdeföränd- ringar och skatt, uppgick för perioden januari-juni 2013 till 634 Mkr (606), motsvarande 3,87 kr (3,70) per aktie - en förbättring med 5%. Förvaltningsresultatet rullande fyra kvartal uppgick till 1 283 Mkr (1 224) motsvarande 7,82 kr per aktie (7,46) - en ökning med 5%.
Under perioden uppgick värdeförändringar på fastigheter till 119 Mkr (28) och derivat till 387 Mkr (109). Periodens resultat efter skatt uppgick till 902 Mkr (580) motsvarande 5,50 kr (3,54) per aktie.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 622 Mkr (1 521).
För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genom- snittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 269 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 758 kr/kvm.
Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 1% mot föregående år.
Detta är främst en effekt av indexuppräkningar och kan jämföras med den för branschen sedvanliga index- klausulen (oktober till oktober) som uppgick till 0,4%
för 2013. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger ett visst skydd mot defl ation samt en högre indexuppräkning än sedvanlig indexklausul i en låginfl atorisk miljö.
Förvaltningsresultat per aktie
Nettouthyrning
Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad
Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,2% (88,9%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 480 Mkr (416).
I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 11 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal.
Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 187 Mkr (154), varav 48 Mkr (25) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation.
Uppsägningarna uppgick till 125 Mkr (141), varav 13 Mkr (14) avsåg konkurser och 9 Mkr (17) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd.
Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till 62 Mkr (13), medan den för andra kvartalet isolerat uppgick till 35 Mkr (21). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.
Intäkter, kostnader och resultat
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 586 Mkr (524) mot- svarande 325 kr/kvm (308). Ökningen beror dels på högre kostnader om ca 35 Mkr avseende främst snöröjning och ett kallare första halvår jämfört med föregående år, dels på högre fastighetsskatt till följd av höjda taxeringsvärden om i genomsnitt 10%. Merparten av fastighetsskatten vidare- debiteras dock hyresgästerna varför resultatpåverkan blir marginell.
Förbrukningen vad avser uppvärmning har under perioden beräknats till 105% (94%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.
Fastighetskostnader, kr/kvm Kontor/
butik Lager/
industri Totalt
2013 Totalt
2012
Driftskostnader 216 139 180 168
Underhåll 43 23 34 34
Tomträttsavgäld 7 7 7 7
Fastighetsskatt 70 21 47 45
Direkta fastighetskostnader 336 190 268 254 Uthyrning & fast.adm. (indirekta) – – 57 54
Totalt 336 190 325 308
Föregående år 322 172 308
Centrala administrationskostnader
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 49 Mkr (47). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 6 Mkr (6).
Räntenetto
Räntenettot uppgick till –353 Mkr (–344). Den genom- snittliga räntenivån har varit 3,7% (4,0%).
Finansnettot har påverkats positivt med ca 25 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 0,3%-enheter.
Värdeförändringar
Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 119 Mkr (28), varav ca 90 Mkr är hänförligt till projekt- vinster. I värdeförändringen ingår 19 Mkr hänförligt till försäljning av tre fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 105 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 6 Mkr. Underliggande fastighets- pris, som således uppgick till 111 Mkr, översteg senaste värdering om 86 Mkr med 25 Mkr. En generellt sett stabil efterfrågan och prisbild har inneburit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen under perioden.
Räntederivatens värde har, främst på grund av föränd- rade långa marknadsräntor, ändrats med 389 Mkr (109).
Värdet på Castellums valutaderivat, vars syfte är att valuta- säkra investeringen i Danmark, har under perioden ändrats med –5 Mkr (0) där den effektiva delen i värdeförändringen om –3 Mkr (0) redovisas i övrigt totalresultat.
Skatt
Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg.
Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.
Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 1 142 Mkr (1610). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 18 064 Mkr (17412), varav 824 Mkr är hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s 3 542 Mkr (3 310).
Castellum har ingått överenskommelse om s k Fördjupad samverkan med Skatteverket.
Castellum har inga pågående skattetvister.
Skatteberäkning 2013-06-30
Mkr
Underlag aktuell skatt
Underlag uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat 634
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar – 328 328
ombyggnationer – 199 199
Övriga skattemässiga justeringar – 7 1 Skattepliktigt förvaltningsresultat 100 528
Försäljning fastigheter 9 – 42
Värdeförändring fastigheter – 100
Värdeförändring derivat 387 –
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 496 586 Underskottsavdrag, ingående balans – 1 610 1 610 Underskottsavdrag, utgående balans 1 142 – 1 142
Skattepliktigt resultat 28 1 054
Därav 22% aktuell / uppskjuten skatt – 6 – 232
Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till Stor- göteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 73% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.
Det kommersiella beståndet består av 65% kontors- och butiksfastigheter och 31% lager- och industrifastigheter.
Fastigheterna är belägna från citylägen (förutom Storstock- holm från närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4% består av projekt och mark.
Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 760 tkvm och pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1,4 miljarder kr.
Investeringar
Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedan.
Förändring av fastighetsbeståndet Värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2013 36 328 635
+ Förvärv 152 7
+ Ny-, till- och ombyggnation 799 –
– Försäljningar – 86 – 3
+/– Orealiserade värdeförändringar 100 –
+/– Valutakursomräkning 8 –
Fastighetsbestånd 30 juni 2013 37 301 639
Under perioden har investerats för totalt 951 Mkr (946), varav 799 Mkr (613) avser ny-, till- och ombyggnation och 152 Mkr (333) avser förvärv. Av de totala investeringarna avser 305 Mkr Storgöteborg, 189 Mkr Storstockholm, 168 Mkr Mälardalen, 161 Mkr Öresundsregionen och 128 Mkr Östra Götaland.
Efter försäljningar om 105 Mkr (211) uppgick netto- investeringen till 846 Mkr (735).
Helsingborg
Malmö Lund
Halmstad Växjö
Värnamo Storgöteborg
Borås
Jönköping Örebro
Västerås Uppsala
Storstockholm
Linköping
Köpenhamn
Fastighetsbestånd
Fastighetsinvesteringar netto
Fastighetsvärde Interna värderingar
Castellum fastställer verkligt värde på fastigheterna genom interna värderingar. Dessa baseras på en 10-årig kassa- fl ödesmodell med individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering.
Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 990 kr/kvm. För att kvalitetssäkra de interna värderingarna görs vid varje årsskifte en extern värdering av drygt 50% av beståndet.
Skillnaden mellan de interna och externa värdena har historiskt varit små.
Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighets- värdet vid periodens utgång till 37 301 Mkr (36 328), mot- svarande ca 10 000 kr/kvm.
Genomsnittlig värderingsyield
(exkl. projekt/mark och byggrätter) Mkr
Driftsöverskott fastigheter 1 136
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 145 +/– Fastighetskostnader till årstakt 53 – Fastighetsadministration, 30 kr/kvm – 53 Normaliserat driftsöverskott (6 månader) 1 281 Värdering (exkl. byggrätter om 453 Mkr) 35 311
Genomsnittlig värderingsyield 7,3%
Genomsnittlig värderingsyield över tid
2013 jan-juni
2012 jan-juni
2012 jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm 1 029 1 014 1 015
Ekonomisk uthyrningsgrad 88,2% 88,9% 88,6%
Fastighetskostnader, kr/kvm 325 308 298
Driftsöverskott, kr/kvm 583 594 601
Fastighetsvärde, kr/kvm 10 081 9 971 9 916
Antal fastigheter 639 611 635
Uthyrningsbar yta, tkvm 3 655 3 425 3 621
Hyresintäkter Förvaltningsresultat
Mkr
2013 jan-juni
2012 jan-juni
2013 jan-juni
2012 jan-juni
Storgöteborg 513 487 240 223
Öresundsregionen 332 301 127 120
Storstockholm 309 279 117 107
Mälardalen 274 265 98 101
Östra Götaland 194 189 72 74
Totalt 1 622 1 521 654 625
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 041 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 036 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 0 Mkr i under perioden sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 5 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.
Castellums fastighetsbestånd 2013-06-30
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per kategori
Fastighetsrelaterade nyckeltal Segmentinformation
2013-06-30 januari-juni 2013
Antal fastig-
heter Yta tkvm
Fastighets- värde Mkr
Fastighets- värde kr/kvm
Hyres- värde Mkr
Hyres- värde kr/kvm
Ekon. ut- hyrnings- grad
Hyres- intäkter
Mkr
Fastighets- kostnader
Mkr
Fastighets- kostnader
kr/kvm
Drifts- överskott
Mkr Kontor/butik
Storgöteborg 80 444 6 475 14 594 295 1 330 90,3% 266 73 331 193
Öresundsregionen 64 385 5 779 14 997 277 1 435 82,7% 229 70 362 159
Storstockholm 52 348 4 433 12 746 236 1 356 81,2% 191 58 339 133
Mälardalen 75 379 4 208 11 101 216 1 143 90,9% 197 64 337 133
Östra Götaland 55 328 3 213 9 780 172 1 045 87,9% 151 51 308 100
Summa kontor/butik 326 1 884 24 108 12 794 1 196 1 269 86,5% 1 034 316 336 718
Lager/industri
Storgöteborg 103 675 5 250 7 772 257 760 97,4% 250 58 173 192
Öresundsregionen 43 316 1 922 6 089 115 730 88,3% 102 31 192 71
Storstockholm 50 267 2 431 9 119 131 980 86,0% 112 34 259 78
Mälardalen 39 216 1 245 5 769 76 706 88,9% 68 23 212 45
Östra Götaland 34 190 808 4 256 51 541 85,4% 44 12 127 32
Summa lager/industri 269 1 664 11 656 7 007 630 758 91,4% 576 158 190 418
Summa 595 3 548 35 764 10 081 1 826 1 029 88,2% 1 610 474 268 1 136
Uthyrning och fastighetsadministration 102 57 – 102
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 576 325 1 034
Projekt 17 107 1 264 – 43 – – 19 12 – 7
Obebyggd mark 27 – 273 – – – – – – – –
Totalt 639 3 655 37 301 – 1 869 – – 1 629 588 – 1 041
Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 654 Mkr (625) och koncernens redovisade resultat före skatt om 1 140 Mkr (743) består av ofördelat förvaltningsresultat om –20 Mkr (–19), värdeförändring fastigheter om 119 Mkr (28) och värdeförändring derivat om 387 Mkr (109).
Större investeringar och försäljningar
Atollen 3 och Algen 1 i Jönköping
I centrala Jönköping genomför Castellum nyproduktion i två etapper av totalt 10 419 kvm kontors-, handels-, bostadsytor samt restaurang.
Den totala investeringen för hela projektet beräknas uppgå till 288 Mkr. Den första etappen om 6 019 kvm beräknas vara färdigställd fjärde kvartalet 2013 och den andra etappen om 4 400 kvm under andra kvartalet 2015. Båda delarna är uthyrda till totalt 12%.
Hela produktionen uppförs i enlighet med miljö- certifi eringssystemet Miljöbyggnad.
Lundbyvassen 8:1 i Göteborg
I centrala Göteborg har Castellum under andra kvartalet 2013 påbörjat nyproduktion av en fullt uthyrd kontors- byggnad om 8 880 kvm för ett börsnoterat bolag med huvudkontor i Göteborg. Fastigheten är välbelägen med tanke på framtida stadsutbyggnad och ligger i anslutning till Castellums övriga bestånd.
Investeringen beräknas uppgå till 219 Mkr och vara färdigställd första kvartalet 2015.
Den nya byggnaden uppförs i enlighet med Green Building-standard.
Dragarbrunn 20:4 i Uppsala
I centrala Uppsala pågår en investering som innebär ombyggnation av 5 500 kvm och tillbyggnation av 4 520 kvm till moderna kontorsytor.
Investeringen beräknas uppgå till 193 Mkr och vara färdigställd tredje kvartalet 2014.
Uthyrningsgraden i byggnaden uppgår till 38%.
Om- och tillbyggnationen genomförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad.
Sändaren 1 i Malmö
Under 2010 förvärvade Castellum fastigheten Sändaren 1 i Malmö som bestod av kontors- och lagerytor. Under 2012 påbörjades en ombyggnation av 9 850 kvm till effektiva och fl exibla kontorsytor och dessutom tillbygg- nation av ytterligare 2 300 kvm kontorsyta.
Investeringen beräknas uppgå till 125 Mkr och vara färdigställd sista kvartalet 2013. Uthyrningsgraden i Sändaren 1 är 94%.
Om- och tillbyggnationen uppförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad och Green Building-standard.
Större projekt Uthyrnings- Total inv. Varav kvar
Fastighet Yta, kvm grad juli 2013 ink. mark, Mkr att inv., Mkr Klart Kommentar Pågående projekt
Lundbyvassen 8:1, Göteborg 8 880 100% 219 183 Kv 1 2015 Nybyggnation kontor
Dragarbrunn 20:4, Uppsala 10 020 38% 193 98 Kv 3 2014 Om- och tillbyggnation kontor
Atollen 3, Jönköping 6 019 18% 152 33 Kv 4 2013 Nybyggnation kontor/butik/bostäder
Algen 1, Jönköping 4 400 7% 136 107 Kv 2 2015 Nybyggnation butik/kontor/restaurang
Sändaren 1, Malmö 12 150 94% 125 73 Kv 4 2013 Om- och tillbyggnation kontor
Kulan 3, Helsingborg 9 700 100% 82 62 Kv 4 2014 Nybyggnation logistik
Åby 1:223, Haninge 6 550 0% 67 10 Kv 3 2013 Nybyggnation lager/logistik
Högspänningen 1, Västerås 4 040 25% 47 40 Kv 1 2014 Nybyggnation logistik/kontor
Boländerna 35:1, Uppsala 8 750 65% 38 22 Kv 3 2013 Ombyggnation butik
Pallisaden 1, Huddinge 2 184 100% 36 15 Kv 4 2013 Nybyggnation handel
Grusbacken 3, Helsingborg 2 450 100% 36 3 Kv 3 2013 Nybyggnation kontor/lager
Helt / delvis infl yttade projekt
Lindholmen 28:3, Göteborg 9 400 50% 280 77 Kv 2 2013 Nybyggnation kontor*
Fullriggaren 4, Malmö 5 400 17% 156 33 Kv 1 2013 Nybyggnation kontor*
Forskaren 2, Lund 9 000 74% 142 23 Kv 4 2012 Nybyggnation kontor*
Gården 15, Linköping 9 705 62% 116 9 Kv 1 2013 Nybyggnation kontor/butik/lager
Visiret 2, Huddinge 12 357 100% 71 8 Kv 2 2013 Nybyggnation p-däck
Inköparen 1, Örebro 4 300 100% 68 3 Kv 2 2013 Nybyggnation kontor
Rosersberg 11:34, Sigtuna 3 900 89% 40 0 Kv 2 2013 Nybyggnation lager/kontor
Ättehögen 18, Jönköping 3 220 100% 39 0 Kv 1 2013 Nybyggnation verkstadsytor
Större fastighetsförvärv under 2013 Uthyrnings- Anskaffnings-
Fastighet Yta, kvm grad juli 2013 värde, Mkr Tillträde Kategori
Kärra 78:8, 78:12-13 och 80:6, Göteborg 8 400 100% 77 Maj 2013 Lager/verkstadsytor
Högsbo 20:11, Göteborg 2 700 45% 34 Maj 2013 Kontor
Större fastighetsförsäljningar under 2013 Underliggande Uppskjuten skatt/ Försäljn. pris
Fastighet Yta, kvm fastighetspris, Mkr omkostn., Mkr netto, Mkr Frånträde Kategori
Alphyddan 11, Stockholm 4 363 54 – 4 50 Feb 2013 Kontor
Högsbo 4:1, Göteborg 4 564 32 – 1 31 Feb 2013 Lager/kontor
* Återstående investeringsvolym kommer nyttjas i takt med att vakanta ytor hyrs ut.
Lindholmen 28:3 i Göteborg
På Lindholmen i Göteborg förvärvade Castellum under 2011 en fastighet som gränsar till bolagets befi ntliga bestånd. Under andra kvartalet 2013 har en kontors- byggnad - Aurora - om 9 400 kvm färdigställts på fastigheten.
Investeringen uppgår till 280 Mkr och byggnaden har en uthyrningsgrad om 50%.
Nybyggnationen har genomförts i enlighet med miljöklassningssystemet Green Building.
Kulan 3 i Helsingborg
Castellum har under andra kvartalet 2013 påbörjat nyproduktion av 9 700 kvm fl exibla logistikytor i området Berga, Helsingborg. Byggnaden skall fungera som ett nordiskt distributionscenter och är fullt uthyrd.
Investeringen beräknas uppgå till 82 Mkr och vara färdigställd under fjärde kvartalet 2014.
Den nya byggnaden uppförs i enlighet med miljö- klassningssystemet Miljöbyggnad och Green Building- standard.
Finansiering
Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 30 juni 2013 till 37 636 Mkr (36 631) och fi nansieras enligt nedan.
Belåningsgrad och räntetäckningsgrad Finansiering 2013-06-30
Castellum skall ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej överstiger 55% och en ränte- täckningsgrad om minst 200%.
Räntebärande skulder
Castellum hade vid periodens utgång kreditavtal om 23 806 Mkr (23 361), varav långfristigt uppgick till 21 260 Mkr (20 262) och kortfristigt till 2 546 Mkr (3 099).
Under perioden har obligationer om 1 000 Mkr emit- terats och ett befi ntligt kreditavtal om 2 miljarder kr har förlängts.
Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 59 Mkr (44) uppgick till 19 929 Mkr (19 050), varav 2 200 Mkr (1 200) avser utestående obligationer och 1 319 Mkr (1 872) avser utestående företagscertifi kat.
Huvuddelen av Castellums krediter är revolverande lån ut- nyttjade under långfristiga lånelöften från de största nordiska bankerna. Det medför stor fl exibilitet vid val av räntebas, ränteperiod liksom kapitalbindning. De emitterade obliga- tionerna och företagscertifi katen utgör ett komplement till bankfi nansieringen och breddar fi nansieringsbasen.
Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev i fastigheter och/eller åtagande om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. Utfärdade obligationer och företags- certifi kat säkerställs ej.
Av netto räntebärande skulder om 19 929 Mkr (19 050) var 16 441 Mkr (15 917) säkerställda med pantbrev och 3 488 Mkr (3 133) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 44% av fastigheternas värde.
Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäcknings- graden ej får understiga 150% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 54% respektive 280%. Den genomsnitt- liga löptiden på Castellums långfristiga krediter uppgick till 3,8 år (4,1). Marginaler och avgifter på långfristiga kredit- avtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,6 år (2,8).
Kreditförfallostruktur 2013-06-30
Mkr Kreditavtal Bank MTN/Cert Totalt
0 - 1 år 2 546 904 1 319 2 223
1 - 2 år 407 53 – 53
2 - 3 år 6 007 2 757 1 200 3 957
3 - 4 år 7 007 5 557 1 000 6 557
4 - 5 år 5 707 5 007 – 5 007
> 5 år 2 132 2 132 – 2 132
Totalt 23 806 16 410 3 519 19 929
Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal, Mkr 1 331
Kreditavtalens löptid
Utnyttjat i
Ränteförfallostruktur
Den genomsnittliga effektiva räntan per den 30 juni 2013 var 3,7% (3,6%). För att säkerställa ett stabilt och lågt kassa- fl ödesmässigt räntenetto är ränteförfallostrukturen fördelad över tid. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,7 år (2,8).
Ränteförfallostruktur 2013-06-30
Krediter, Mkr Räntederivat, Mkr Netto, Mkr
Utgående ränta
0 - 1 år 19 804 – 9 450 10 354 3,7%
1 - 2 år – 800 800 3,5%
2 - 3 år 125 950 1 075 4,3%
3 - 4 år – 1 300 1 300 3,9%
4 - 5 år – 1 400 1 400 3,5%
5 - 10 år – 5 000 5 000 3,7%
Totalt 19 929 – 19 929 3,7%
Castellums fi nanspolicy och åtaganden i kreditavtal
Policy Åtaganden Utfall
Belåningsgrad Varaktigt ej överstiga 55% Ej över 65% 54%
Räntetäckningsgrad Minst 200% Minst 150% 280%
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning 0,5-3 år – 2,7 år
– andel ränteförfall inom 6 månader Högst 50% – 45%
Valutarisk
– investering 60%-100% fi nansieras i lokal valuta – 79%
– övriga valutarisker Inte tillåtet – Ingen exponering
Upplåningsrisk Minst 50% räntebärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år
– 100%
Motpartsrisk Kreditinstitut med hög rating, lägst investment grade – Uppfylles
Likviditetsrisk Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalnings- förpliktelser
– 1 331 Mkr i outnyttjat beviljat långfristigt låneutrymme Ränteförfallostruktur
Valuta
Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 456 Mkr (435), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med fi nanspolicyn skall mellan 60-100%
av tillgång i utlandet fi nansieras i landets valuta.
Ränte- och valutaderivat
I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall derivat marknadsvärderas. Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, upp- står ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Castellum har även derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. För valutaderivat upp- står ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt total- resultat. Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har således därmed inte påverkat eget kapital.
För att fastställa marknadsvärde på derivat används mark- nadsräntor för respektive löptid och i förekommande fall valutakurser, så som de noteras på marknaden på boksluts- dagen. Ränteswapar värderas genom att framtida kassafl öde diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris vilket erhålls från motparten.
Per den 30 juni 2013 uppgick marknadsvärdet i ränte- derivatportföljen till –727 Mkr (–1 116) och valutaderivat- portföljen till 6 Mkr (11).
Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett kostnadseffektivt och fl exibelt sätt att förlänga krediter med kort räntebind- ning för att uppnå önskad räntebindning. I ränteförfallo- strukturen redovisas räntederivat i det tidsegment de tidigast kan förfalla.
Kreditmarginaler fördelas i intervallet för de under- liggande krediterna.
Totalresultat för koncernen
Mkr
2013 april - juni
2012 april - juni
2013 jan - juni
2012 jan - juni
Rullande 4 kvartal juli 12 - juni 13
2012 jan - dec
Hyresintäkter 808 768 1 622 1 521 3 174 3 073
Driftskostnader – 133 – 120 – 326 – 288 – 582 – 544
Underhåll – 32 – 30 – 60 – 57 – 133 – 130
Tomträttsavgäld – 6 – 6 – 13 – 12 – 25 – 24
Fastighetsskatt – 45 – 38 – 85 – 76 – 161 – 152
Uthyrning och fastighetsadministration – 53 – 46 – 102 – 91 – 203 – 192
Driftsöverskott 539 528 1 036 997 2 070 2 031
Centrala administrationskostnader – 28 – 24 – 49 – 47 – 95 – 93
Räntenetto – 177 – 171 – 353 – 344 – 692 – 683
Förvaltningsresultat 334 333 634 606 1 283 1 255
Värdeförändringar
Fastigheter 87 18 119 28 22 – 69
Derivat 221 – 97 387 109 168 – 110
Resultat före skatt 642 254 1 140 743 1 473 1 076
Aktuell skatt – 4 – 4 – 6 – 6 – 7 – 7
Uppskjuten skatt – 139 – 32 – 232 – 157 329 404
Periodens / Årets resultat 499 218 902 580 1 795 1 473
Övrigt totalresultat - Poster som kommer att omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 13 1 6 0 – 6 – 12
Värdeförändring derivat, valutasäkring – 10 – 1 – 3 0 5 8
Periodens / Årets totalresultat 502 218 905 580 1 794 1 469
Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande infl ytande föreligger.
Data per aktie
2013 april - juni
2012 april - juni
2013 jan - juni
2012 jan - juni
Rullande 4 kvartal juli 12 - juni 13
2012 jan - dec Genomsnittligt antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000
Förvaltningsresultat, kr 2,04 2,03 3,87 3,70 7,82 7,65
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS*), kr 1,96 1,87 3,73 3,46 7,54 7,27
Resultat efter skatt, kr 3,04 1,33 5,50 3,54 10,95 8,98
Utestående antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000
Fastighetsvärde, kr 227 211 227 211 227 222
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV*), kr 101 97 101 97 101 100
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV*), kr 92 87 92 87 92 90
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer.
Finansiella nyckeltal
2013 april - juni
2012 april - juni
2013 jan - juni
2012 jan - juni
Rullande 4 kvartal juli 12 - juni 13
2012 jan - dec
Överskottsgrad 67% 69% 64% 66% 65% 66%
Räntetäckningsgrad 289% 295% 280% 276% 285% 284%
Avkastning aktuellt substansvärde 15,5% 6,0% 14,0% 9,7% 10,3% 7,9%
Avkastning totalt kapital 6,4% 6,0% 6,0% 5,7% 5,5% 5,3%
Nettoinvestering, Mkr 513 412 846 735 2 656 2 545
Belåningsgrad 54% 52% 54% 52% 54% 53%
*EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value).
Balansräkning för koncernen
Mkr 30 juni 2013 30 juni 2012 31 dec 2012
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 37 301 34 632 36 328
Övriga anläggningstillgångar 30 22 27
Kortfristiga fordringar 246 242 232
Kassa och bank 59 59 44
Summa tillgångar 37 636 34 955 36 631
Eget kapital och skulder
Eget kapital 12 322 11 176 12 065
Uppskjuten skatteskuld 3 542 3 871 3 310
Derivat 721 894 1 105
Långfristiga räntebärande skulder 19 988 18 066 19 094
Ej räntebärande skulder 1 063 948 1 057
Summa eget kapital och skulder 37 636 34 955 36 631
Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar) 18 610 18 880 18 764
Ansvarsförbindelser – – –
Förändring eget kapital
Mkr
Antal utestående
aktier, tusental Aktiekapital
Övrigt till- skjutet kapital
Valutaomräk- ningsreserv
Valutasäk- ringsreserv
Balanserad vinst
Totalt eget kapital
Eget kapital 2011-12-31 164 000 86 4 096 0 0 7 021 11 203
Utdelning, mars 2012 (3,70 kr/aktie) – – – – – – 607 – 607
Periodens resultat januari-juni 2012 – – – – – 580 580
Övrigt totalresultat januari-juni 2012 – – – 0 0 – 0
Eget kapital 2012-06-30 164 000 86 4 096 0 0 6 994 11 176
Periodens resultat juli-december 2012 – – – – – 893 893
Övrigt totalresultat juli-december 2012 – – – – 12 8 – – 4
Eget kapital 2012-12-31 164 000 86 4 096 – 12 8 7 887 12 065
Utdelning, mars 2013 (3,95 kr/aktie) – – – – – – 648 – 648
Periodens resultat januari-juni 2013 – – – – – 902 902
Övrigt totalresultat januari-juni 2013 – – – 6 – 3 – 3
Eget kapital 2013-06-30 164 000 86 4 096 – 6 5 8 141 12 322
Kassaflödesanalys
2013 Mkr april - juni
2012 april - juni
2013 jan - juni
2012 jan - juni
Rullande 4 kvartal juli 12 - juni 13
2012 jan - dec
Driftsöverskott 539 528 1 036 997 2 070 2 031
Centrala administrationskostnader – 28 – 24 – 49 – 47 – 95 – 93
Återläggning av avskrivningar 3 3 5 4 10 9
Betalt räntenetto – 163 – 160 – 304 – 313 – 691 – 700
Betald skatt – 3 – 2 – 12 – 5 – 8 – 1
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet – 2 – – 2 – 1 3
Kassafl öde löpande verksamhet före
förändring rörelsekapital 346 345 674 636 1 287 1 249
Förändring kortfristiga fordringar 0 – 43 – 22 – 6 – 48 – 32
Förändring kortfristiga skulder – 28 – 14 – 57 – 122 98 33
Kassafl öde från den löpande verksamheten 318 288 595 508 1 337 1 250
Investeringar i ny-, till och ombyggnationer – 392 – 306 – 799 – 613 – 1 465 – 1 279
Förvärv fastigheter – 146 – 309 – 152 – 333 – 1 338 – 1 519
Förändring skuld vid förvärv fastigheter 20 – 17 20 – 53 17 – 56
Försäljning fastigheter 25 203 105 211 147 253
Förändring fordran vid försäljning fastigheter 8 – 44 8 – 44 44 – 8
Investeringar i övrigt – 7 – 5 – 11 – 13 – 16 – 18
Kassafl öde från investeringsverksamheten – 492 – 478 – 829 – 845 – 2 611 – 2 627
Förändring långfristiga skulder 215 227 894 906 1 922 1 934
Förändring långfristiga fordringar – – 3 – 0 – 3
Utbetald utdelning – – – 648 – 607 – 648 – 607
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten 215 227 249 299 1 274 1 324
Periodens / Årets kassafl öde 41 37 15 – 38 0 – 53
