#####
NYCKELDATA KURSUTVECKLING
Marknadsvärde (MSEK) 4 870 1 mån (%) -5,7
Nettoskuld (MSEK) ** 13 376 3 mån (%) 11,9
Enterprise Value (MSEK) *** 19 277 12 mån (%) -
Soliditet (%)** 32,4 YTD (%) -
Antal aktier f. utsp. (m)** 737,9 52-V Högst 7,3 Antal aktier e. utsp. (m)** 737,9 52-V Lägst 5,4
Free Float (%) 73,6 Kortnamn SBB B
2016P* 2016A 2017E 2018E
Hyresintäkter (MSEK) 1 174 187 1 333 1 557
Driftnetto (MSEK) 713 91,3 863 1 055
Förv.res (MSEK) 184 5,6 358 524
EBT (MSEK) 1 399 1 224 2 745 524
EPS (förv.res. SEK)*** N/A N/A 0,40 0,62
EPS SEK*** N/A N/A 2,84 0,53
Tillväxt hyresint (%) N/A N/A 613,4 16,8
EPS förv.res. tillväxt (%) N/A N/A N/A 55,3
Driftnettomarg. (%) 60,7 48,8 64,7 67,8
EV/Hyresintäkter (x) *** N/A N/A 14,6 12,3
EV/Driftnetto (x) *** N/A N/A 22,5 18,1
P/E (förv.resultat.) (x) *** N/A N/A 16,6 10,7
P/E (x) *** N/A N/A 2,3 12,4
P/BV (x) **** N/A N/A 0,75 0,71
ROE (%) N/A nmf 46,6 6,0
Dir. avkastning (%) N/A N/A 0,0 0,0
KURSUTVECKLING
,
HUVUDÄGARE KAPITAL
Ilija Batljan 14,9% 0,1493 40,5%
Meteva AS 11,5% 0,115 3,2%
Danica Pension 6,9% 0 1,9%
Postens Pensionsstiftelse 5,8% 0 1,6%
LEDNING FINANSIELL KALENDER
Ordf. Lennart Schuss Q4-rapport
VD Ilija Batljan
CFO Rosel Ragnarsson
NASDAQ OMX First North Fastigheter
BOLAGSBESKRIVNING
RÖSTER
• Imponerande överskottsgrad
• Värdeförändringar & avyttrade byggrätter
• Uppreviderade estimat
Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings
2018-02-23
* Proforma. ** Justerat för förvärv och emission. *** Justerat för preferensaktieutbetalningar samt emissionskurs. **** Justerat för preferensaktiernas inlösenkurs.
Analytiker: Markus Henriksson
markus.henriksson@remium.com, 08 454 32 11
Samhällsbyggnadsbolagets strategi är att äga, förvalta och utveckla bostads- och samhällsfastigheter samt driva planprocesser för främst bostäder. Fokus avseende förvärv är fastigheter i städer med underliggande tillväxt i Sverige och Norge.
Imponerande överskottsgrad. För det tredje kvartalet redovisade Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) hyresintäkter om 370 MSEK (32), något under vårt estimat om 375 MSEK. Under perioden tillträddes cirka 460 lägenheter i Falun, en kommersiell utvecklingsfastighet i Uppsala samt cirka 160 lägenheter i Borlänge. Samtidigt avyttrades fem fastigheter i Nyköping och Oxelösund. Driftnettot uppgick till 263 MSEK (18) där vi hade räknat med 262 MSEK. Således var överskottsgraden 71,1%
(55,7), cirka 120 bps högre än vår prognos om 69,9%. Q3 är ett säsongsmässigt starkt kvartal och de fastigheter som löper med triple net-avtal har fått fullt genomslag under kvartalet, något vi underskattat. Förvaltningsresultatet blev 112 MSEK (-1), vilket var cirka 10% under vår förväntan om 125 MSEK. Dels hade vi räknat med 2 MSEK lägre i central administration, men framförallt var avvikelsen stor avseende finansnetto. Under kvartalet har Samhällsbyggnadsbolaget emitterat 150 MSEK inom ram för befintlig obligation samt 700 MSEK i hybridobligationer i två omgångar. Uppläggningsavgifter för upptagande av lån uppges ha varit cirka 21 MSEK för hela perioden (jan-sep) där vi bedömer att en betydande andel var hänförlig Q3 till följd av, bland annat, ovan emitteringar.
Värdeförändringar & avyttrade byggrätter. De orealiserade värdeförändringarna uppgick till cirka 387 MSEK medan de realiserade blev -2 MSEK. Därutöver avyttrade SBB byggrätter om 23 000 kvm BTA för totalt 80 MSEK. Förvärvare var PEAB och Riksbyggen. Vid periodens slut hade bolaget cirka 440 000 kvm BTA för bostäder i pågående utvecklingsprojekt där större delen av portföljen har erhållit planbesked. SBB har som mål att realisera intäkter om 250 - 400 MSEK i genomsnitt per år från byggrättsportföljen. Under Q1-Q3 2017 har bolaget genererat totalt 580 MSEK och ligger således över målsättningen med råge.
Uppreviderade estimat. Efter en rapport som, exklusive vissa engångskostnader, kom in något under förväntan, gör vi ändock en del upprevideringar. Dels justerar vi in de nio fastigheter i Huddinge, hyresvärde ~16,8 MSEK på årsbasis, som tillträddes i början av oktober. Därutöver gör vi mindre estimatförändringar avseende finansnettot, vilket netto leder till uppreviderade estimat om 11% på vår prognos för EPS-förvaltningsresultatet 2018e.
5 6 7 8 9 10 11
2017-03-22 2017-05-15 2017-07-06 2017-08-24 2017-10-12
SBB B OMXSPI (ombaserad)
2Q16A 3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17E 2016P* 2016A 2017E 2018E 2019E
Hyresintäkter 11 43 144 236 348 370 379 1 174 187 1 333 1 557 1 584
Driftkostnader -5,5 -19,6 -76,1 -105 -122 -107 -136 -460 -95,6 -470 -502 -503
Varav EO 0,0 0,0 0,0 -15,0 -6,0 0,0 0,0 0,0 -21,0 0,0 0,0
Driftnetto 5,3 23,0 68,3 131 226 263 243 713 91,3 863 1 055 1 081
Central administration -1,9 -6,4 -13,0 -22,2 -19,9 -16,5 -14,5 -57,0 -19,4 -73,1 -61,5 -64,0
Varav EO 0,0 0,0 0,0 -12,0 -6,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -18,0 0,0 0,0
Finansnetto -2,5 -16,4 -49,8 -73,4 -104 -134 -121 -473 -66,2 -432 -470 -464
Förvaltningsresultat 1,0 0,2 5,4 35,1 103 112 108 184 5,6 358 524 554
Värdeförändring fastigheter 454 508 711 811 1 191 385 - 1 215 1 219 2 387 - -
EBT 455 508 716 846 1 294 497 108 1 399 1 224 2 745 524 554
Skatt -101 -102 -116 -198 -256 -135,8 -13,0 -247 -217 -603 -62,9 -66,4
Nettoresultat 354 406 601 648 1 038 362 95,0 1 152 1 007 2 143 461 487
EPS e. utsp. (SEK) N/A N/A N/A 0,92 1,41 0,49 0,13 N/A N/A 2,94 0,62 0,66
EPS (förv.resultat) N/A N/A N/A 0,05 0,14 0,15 0,15 N/A N/A 0,49 0,71 0,75
Just. EPS (förv.resultat) N/A N/A N/A 0,08 0,17 0,15 0,15 N/A N/A 0,54 0,71 0,75
EPS (förv.resultat. exkl. PREF) N/A N/A N/A 0,03 0,12 0,13 0,12 N/A N/A 0,40 0,62 0,66
Tillväxt hyresintäkter Q/Q N/A N/A N/A 63,7% 47,5% 6,1% 2,5% N/A N/A N/A N/A N/A
Tillväxt hyresintäkter Y/Y N/A N/A N/A N/A nmf nmf 163% N/A N/A 613% 17% 2%
Överskottsgrad 49% 54% 47% 55% 65% 71% 64% 61% 49% 65% 68% 68%
Förv.res.marginal 9% 0% 4% 15% 30% 30% 28% 16% 3% 30% 34% 35%
EBT marginal nmf nmf 496% 358% 371% 135% 28% 119% 655% 209% 34% 35%
* Proforma.
MSEK 2016A 2017E 2018E 2019E SEK 2016A 2017E 2018E 2019E
Kassaflöde från rörelsen 28 315 461 487 EPS N/A 2,94 0,62 0,66
Förändring rörelsekapital 508 211 41 -6 EPS (förv.res) N/A 0,49 0,71 0,75
Kassaflöde löpande verksamheten 536 527 502 481 BVPS exkl. pref N/A 8,8 9,3 9,9
Kassaflöde investeringar -6502 -12461 -130 -220 CEPS exkl. pref N/A 0,63 0,59 0,56
Fritt kassaflöde -5966 -11934 372 261 DPS 0,00 0,00 0,10 0,15
Kassaflöde fin. verksamheten 6473 11610 -360 -274 ROE nmf 47% 6% 6%
Nettokassaflöde 506 -324 12 -13 Just. ROE nmf 9% 6% 6%
Soliditet 21% 32% 34% 36%
AKTIESTRUKTUR 2016A 2017E 2018E 2019E
Fastigheter 7 572 22 304 22 434 22 654 Antal A-aktier (m) 217,6
Totala tillgångar 8 368 22 956 23 096 23 306 Antal B-aktier (m) 520,4
Eget kapital 1 767 7 434 7 895 8 308 Totalt antal aktier (m) 737,9 +4670 674 44 42
Likvida medel 506 182 194 181 www.sbbnorden.se
Nettoskuld 4 315 13 422 13 050 12 863
Nettoskuld exkl. hybridobligationSoliditet 4 315 13 422 13 050 12 863
Estimat Utfall Förr Nu Förr Nu
375 370 1334 1 333 1526 1 557
262 263 860 863 1035 1 055
0,16 0,15 0,54 0,54 0,64 0,71
2%
11%
ESTIMATFÖRÄNDRINGAR
-1%
0%
-5%
0%
0%
0%
Just. EPS (förv.res) Driftnetto
RESULTATRÄKNING MSEK
BALANSRÄKNING BOLAGSKONTAKT
KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL
MSEK
Strandvägen 3A 114 51 Stockholm
Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic
Hyresintäkter
Förändring Förändring
Skillnad
Q3 2017A 2017E 2018E
2%
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL
HYRESINTÄKER & DRIFTNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRV.RES.MARGINAL (MSEK)
CAPEX & BALANSRÄKNING
NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO
RETURN ON EQUITY & PROJEKTUTVECKLING
RETURN ON EQUITY PROJEKTUTVECKLINGSTADIER BYGGRÄTTER
Huvudfokus
Exploatering Försäljningsrisk Prod.risk Tid
1 2
Värdetillväxt Finansiell risk
3 0
200 400 600 800 1000 1200
0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800
2016A 2017E 2018E 2019E
Hyresintäkter Driftnetto
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Q1 Q2 Q3 Q4E
2017
ROE 50%
60%
70%
80%
90%
100%
110%
120%
130%
Q4 Q1 Q2 Q3 Q4E
2 016 2017
Net CapEx/Förvaltningsfastigheter
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
0 50 100 150 200 250 300 350 400
Q4 Q1 Q2 Q3 Q4E
2 016 2017
Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal
0X 10X 20X 30X 40X 50X
54%
57%
60%
63%
2016A 2017E 2018E 2019E
Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto
Affärsidé Start detalj- plan
Konsul- tation
Fram- läggande
Godkänd
detaljplan Försäljning Byggnation
300 70 5000 750 1150 8,0%
21000 8,4 105
Kurs (SEK)
2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E
0,0 23,6 1,9 4,5 13,7 12,6 10,5 0,82 0,78 0,75 34,4 8,4 7,3
Catena 145,5 69,5 13,0 10,8 14,5 11,8 10,3 0,93 0,96 0,88 10,6 13,7 10,0
136,0 12,0 6,0 10,0 13,2 12,7 11,1 1,10 1,09 1,03 29,7 15,9 8,3
55,3 2,2 28,4 7,3 8,3 8,9 8,0 0,84 0,91 0,83 20,8 18,1 13,2
3,5 45,5 12,6 5,5 22,2 24,0 17,0 0,69 0,64 0,62 16,5 8,4 4,3
135,0 -6,8 10,0 6,9 19,7 15,6 14,7 0,90 0,81 0,79 20,4 13,9 5,6
6,6 N/A nmf 16,8 N/A 16,6 10,7 N/A 0,67 0,64 114,0 46,6 6,0
Medel 24,3 12,0 8,8 15,3 14,6 11,7 0,88 0,84 0,79 35,2 17,9 7,8
Median 17,8 11,3 7,3 14,1 12,7 10,7 0,87 0,81 0,79 20,8 13,9 7,3
Källa: Remium Nordic
TRE FASTIGHETSSEGMENT
STOR SKILLNAD I ÖVERSKOTTSGRAD* TYNGDPUNKT PÅ SAMHÄLLSFASTIGHETER
*Källa: Bolagsrapporter
RENOVERINGSSTRATEGI
FÖRÄDLINGSPOTENTIAL VIA RENOVERING
Majoriteten av Samhällsbyggnadsbolagets driftnetto genereras från bolagets Samhällsfastigheter . Segmentet präglas av långa kontraktstider, årlig indexering av hyror och understöds bl.a. av den strukturella trenden med åldrande befolkning – innebärandes ett löpande kassaflöde med låg risk. Bostadssegmentet kännetecknas framförallt av låg vakansrisk i och med den bostadsbrist som råder på många orter i Sverige.
Segmentet Övrigt består av kassaflödesfastigheter där SBB ser fastighetsutvecklingsmöjligheter. Målsättningen är att realisera intäkter om 250 - 400 MSEK i genomsnitt per år från projektportföljen.
Stendörren Antal lägenheter Snittyta (kvm) Investering per kvm
Total investering (msek) Hyresvärde före investering per kvm Hyresvärde efter investering per kvm
8 PROCENT YIELD ON COST*
SBB planerar att renovera 600 lägenheter per år från och med sommaren 2018. Fram tills dess förväntas renovering av 300 lägenheter där vi estimerar en yield on cost om 8% i snitt. Vi räknar med investeringar om 5 000 SEK/kvm och att de renoverade objekten successivt ökar driftnettot med
~400 SEK/kvm. Längre fram under prognoshorisonten räknar vi med att SBB renoverar 600 lägenheter per år, motsvarande ~17 MSEK i ökade hyresintäkter.
Yield on cost (%) Total renoverad yta (kvm) Hyresintäktsbidrag (msek)
FastPartner*
*Källa: Remium Nordic
PEERTABELL
Hyrestillväxt (%) P/förvaltn.res. (x) P/NAV (x) ROE (%)
Bolag
Diös Amasten*
Atr. Ljungberg SBB i Norden*
* Preferensaktiejusterade nyckeltal.
35%
45%
55%
65%
75%
85%
0 50 100 150 200 250
1Q17A 2Q17A 3Q17A
Intäkter bostäder Intäkter Samhällsfastigheter
Intäkter Övrigt Överskottsgrad bostäder
Överskottsgrad Samhällsfastigheter Överskottsgrad Övrigt
Handlingskraft och expansion
Bostäder och samhällsfastigheter i fokus
Hög tillväxttakt väntas framgent
BOLAGSBESKRIVNING
Bostäder och samhällsfastigheter i fokus
Samhällsbyggnadsbolagets strategi är att äga, förvalta och utveckla bostads- och samhällsfastigheter samt driva detaljplaneprocesser för främst bostadsfastigheter. Fokus avseende förvärv är fastigheter i attraktiva städer med underliggande tillväxt i Sverige och Norge.
Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium.
DISCLAIMER - www.introduce.se/analys/disclaimer
Fastighetsbolaget grundades av Ilija Batljan i april 2016 med målsättningen att bygga upp det främsta nordiska fastighetsbolaget för bostäder och samhällsfastigheter. Därefter följde flera fastighetsförvärv som kulminerade i januari 2017 då bolaget tillträdde Högkullen, Gimmel Fastigheter, Kuststaden Holding samt Sörmlandsporten. Därmed skapades det nya Samhällsbyggnadsbolaget i Norden som på kort tid har blivit en stor aktör inom bostäder och samhällsfastigheter. Efter förvärven har bolaget över 700 fastigheter och en portfölj uppgående till cirka 1 300 000 kvm uthyrbar yta.
Samhällsbyggnadsbolaget fokuserar främst på fastigheter inom två segment: samhällsfastigheter och bostadsfastigheter. Portföljen innehåller även till viss del andra typer av fastigheter där avsikten primärt är att driva detaljplaneprocess för att utveckla bostadsfastigheter. Samhällsfastigheter inkluderar bland annat skolor, äldreomsorg, statliga och kommunala verk samt myndigheter.
Majoriteten av hyresgästerna i bolagets samhällsfastigheter är direkt eller indirekt skattefinansierade och fastigheter inom detta segment kännetecknas generellt sett av låg risk givet bland annat låg hyresomsättning och hög kreditvärdighet. Bolagets bostadsfastigheter består främst av lägenheter i hyreshus men inkluderar även radhus och strategin är att fokusera på bostadsfastigheter i städer med en underliggande befolkningstillväxt och en attraktiv avkastning. Överlag har Samhällsbyggnadsbolaget god geografisk spridning, med fastigheter från Ystad i syd, till Boden i norr. Majoriteten av fastigheterna ligger i storstadsregionerna, framförallt i Oslo och i Storstockholm, medan resterande cirka 40 procent ligger i små och mellanstora städer i Sverige och Norge med befolkningstillväxt.
Sverige kommer att vara bolagets huvudsakliga fokus framöver, men Samhällsbyggnadsbolaget ser även över möjligheterna att expandera inom segmentet samhällsfastigheter till de övriga nordiska länderna. Segmentet bostadsfastigheter kommer däremot uteslutande att vara koncentrerat till den svenska marknaden. Före 2020 är målsättningen att inneha ett fastighetsbestånd till ett värde av 25 miljarder SEK vilket innebär betydande tillväxt de kommande åren.
Hög tillväxttakt väntas framgent
Samhällsbyggnadsbolagets finansieringsstruktur består av stamaktier, bankfinansiering, obligationslån och preferensaktier.
Därutöver är bolagets finansiella mål att ha en belåningsgrad om högst 65 procent, en soliditet om lägst 30 procent och en räntetäckningsgrad om lägst 1,5 gånger. Det långsiktiga utdelningsmålet är att dela ut 40 procent av det utdelningsgrundande resultatet, inklusive utdelning på preferensaktier. Kortsiktigt kommer dock fokus att ligga på expansion och att bygga upp en stark finansiell grund.
