NYCKELDATA KURSUTVECKLING
8 758 1 mån (%) 3,6
Nettoskuld (MSEK) 9 900 3 mån (%) 1,0
Enterprise Value (MSEK)* 19 322 12 mån (%) 5,6
Soliditet (%) 36,5 YTD (%) 6,6
Antal aktier f. utsp. (m) 60,4 52-V Högst 149,8 Antal aktier e. utsp. (m) 60,4 52-V Lägst 123,3
Free Float (%) 31,0 Kortnamn FPAR
¨'
2015A 2016A 2017E 2018E
Hyresintäkter (MSEK) 1135 1271 1350 1526
Driftnetto (MSEK) 771 853 916 1049
Förv.res (MSEK) 516 608 683 792
EBT (MSEK) 1552 2000 1249 792
Just. EPS (SEK)* 8,91 10,31 10,69 12,51
DPS (SEK) 3,75 4,00 4,25 4,50
Tillväxt hyresintäkter (%) 23,3 12,0 6,2 13,0
Just. EPS tillväxt (%) 36,9 14,3 3,0 16,1
Driftnetto marginal (%) 67,9 67,1 67,8 68,7
2015A 2016A 2017E 2018E P/Förvaltningsres. (x)* 17,1 13,2 13,6 11,6
P/BV (x)* 2,2 1,3 1,4 1,3
P/NAVPS (x) 1,6 1,0 1,0 1,0
EV/Hyresintäkter (x) 16,4 13,8 15,2 13,3
EV/Driftnetto (x) 24,1 20,5 22,4 19,3
Dir. avkastning (%) 2,5 2,9 2,9 3,1
KURSUTVECKLING
HUVUDÄGARE KAPITAL
Sven-Olof Johansson bolag 69,0% 0,6904 70,9%
Länsförsäkringar fonder 8,2% 0 8,5%
Nordea Fonder 3,1% 0 3,2%
Swedbank Robur fonder 2,8% 0 2,9%
LEDNING FINANSIELL KALENDER
Ordf. Peter Carlsson 4Q-rapport VD Sven-Olof Johansson 1Q-rapport CFO Daniel Gerlach 2Q-rapport 3Q-rapport
• Stabil tillväxt i jämförbart bestånd
• Vakanspotential
• Stora upprevideringar
NASDAQ OMX Mid Cap Fastigheter
Analytiker: Markus Henriksson
markus.henriksson@remium.com, 08 454 32 11
* Justerat för preferensaktier till inlösenkurs ej justerat för aktuell skatt
FastPartner som grundades 1987 (IPO 1994) äger, förvaltar och utvecklar kommersiella fastigheter i Stockholmsregionen och Gävle. Bolaget arbetar aktivt med sitt fastighetsbestånd genom förvärv, försäljningar samt investeringar i befintligt bestånd.
Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings
RÖSTER
BOLAGSBESKRIVNING
2018-02-15
Stabil tillväxt i jämförbart bestånd. För det tredje kvartalet ökade hyresintäkterna i FastPartner med 8,4% till 342 MSEK (316) där vår prognos var 345 MSEK. Den starka nettouthyrningen vi fått se under 2017 tillsammans med tillträdet av Hilton 5 i Frösunda (cirka 40 MSEK i hyresvärde på årsbasis) bidrog främst till den starka utvecklingen. FastPartner lyfter fram att årets starka hyresmarknad har fortsatt även under Q3 och bolaget förväntar sig, med hänsyn till pågående förhandlingar, att trenden fortsätter under Q4.
Driftnettot ökade med drygt 11% till 241 MSEK (217) vilket var precis i linje med vår förväntan om 241 MSEK. Förstärkningen förklaras av förvärv, en förbättrad fastighetsmix och en starkare hyresutveckling relativt kostnadsökningen i jämförbart bestånd.
Förvaltningsresultatet uppgick till 183 MSEK (153) vilket var i linje med vårt estimat om 183 MSEK. De finansiella kostnaderna avvek inte medan central administration var 1,4 MSEK lägre än förväntat och resultat från intresseföretag (bostadsrätter i Täby tillsammans med Besqab) var 1,7 MSEK lägre än prognos.
Vakanspotential. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,6% (87,8) och var oförändrad Q/Q. Även om vakansnivån legat förhållandevis stabilt kring 12% de senaste fyra åren sker fortlöpande en förädlingsprocess i bakgrunden där fastigheter med högre vakans förvärvas, hyresgästanpassas och sedan hyrs ut. Den över åren relativt stillastående vakansgraden döljer delvis detta värdeskapande arbete. Bolaget har arbetat aktivt med bland annat Ericssons gamla lokaler i Gävle, som nu är uthyrda till 50%.
Därutöver arbetas det intensivt med uthyrningsarbete i Lunda Business, med produktions-, lager- och kontorslokaler, Kista Bright med kontorslokaler och Västberga Entré. Vi bedömer att dessa bland annat avser de ”pågående förhandlingar” som lyfts fram i rapporten och mer information ska redovisas i kommunikén.
Stora upprevideringar. Strax efter Q3-rapporten förvärvade FastPartner kommersiella fastigheter i Uppsala samt avyttrade bostadsfastigheter i Gävle. Netto ökar förvaltningsresultatet cirka 18 MSEK på årsbasis. Därutöver justerar vi in de uthyrningar som har kommunicerats, bland annat Nasdaq-huset i Stockholm samt i Gävle, Göteborg och Sätra. På totalen höjer vi prognosen avseende driftnetto och EPS-förvaltningsresultat med 5% respektive 13% på vår prognos för 2018e.
2018-04-26 2018-07-03 2018-10-25 Marknadsvärde (MSEK)
120 125 130 135 140 145 150 155 160
2016-12-14 2017-03-10 2017-06-09 2017-09-04 2017-11-27
FPAR OMXSPI
1Q16A 2Q16A 3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17E 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
Hyresintäkter 316 316 316 323 326 330 342 352 921 1 135 1 271 1 350 1 526 1 563
Driftkostnader -122 -96 -99 -102 -122 -101 -102 -109 -310 -364 -418 -434 -477 -486
Driftnetto 195 220 217 221 203 229 241 243 611 771 853 916 1 049 1 078
Kostnader centraladmin. -6,5 -7,5 -7,1 -9,0 -6,3 -7,7 -6,6 -9,0 -23,7 -27,0 -30,1 -29,6 -32,0 -35,0
Resultat intresseföretag 11,0 4,7 7,0 5,8 5,6 4,1 4,3 4,0 0,0 12,1 28,5 18,0 16,0 16,0
EBIT 199 218 217 218 203 226 238 238 587 756 852 904 1 033 1 059
Finansnetto -61,5 -62,6 -63,8 -55,9 -53,9 -54,9 -55,7 -57,0 -203 -230 -244 -222 -240 -240
Förvaltningsresultat 138 155 153 162 149 171 183 181 373 516 608 683 792 819
Fastighetsförsäljning - 0,1 2,7 11,2 - 40,4 - - 0,5 11,5 14,0 40,4 - -
Värdeförändring fastigheter 439 356 296 387 291 137 77 - 284 952 1 478 505 - -
Värdeförändring fin. instrument -81,8 -48,6 -48,7 79,4 -13,1 -13,7 47,9 - -73,9 73,3 -100 21,1 - -
EBT 494 463 403 639 427 335 308 181 583 1 552 2 000 1 249 792 819
Skatt -106 -102 -86,4 -107 -2,5 -57,1 -69,9 -39,8 -120 -346 -401 -169 -174 -180
Nettoresultat 389 361 317 533 424 277 238 141 463 1 207 1 599 1 080 618 638
EPS (förv.resultat)* 2,39 2,71 2,68 2,53 2,31 2,67 2,87 2,84 7,03 8,91 10,3 10,7 12,5 12,9
EPS (Nettoresultat) 7,25 6,73 5,91 8,83 7,03 4,60 3,94 2,34 8,72 22,5 28,9 17,9 10,25 10,59
Tillväxt hyresintäkter Q/Q 5,8% -0,1% -0,2% 2,4% 0,8% 1,4% 3,7% 2,9% N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Tillväxt hyresintäkter Y/Y 18% 13% 9% 8% 3% 4% 8% 9% 20% 23% 12% 6% 13% 2%
Driftnetto/Hyresintäkter 62% 70% 69% 68% 62% 69% 70% 69% 66% 68% 67% 68% 69% 69%
Förv.resultat/Hyresintäkter 44% 49% 49% 50% 46% 52% 53% 51% 41% 45% 48% 51% 52% 52%
EBT marginal 156% 146% 128% 198% 131% 101% 90% 51% 63% 137% 157% 93% 52% 52%
* EPS förv.res. justerat för preferensaktier till inlösenkurs ej justerat för aktuell skatt
MSEK 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E SEK 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
Kassaflöde från rörelsen 357 456 517 487 618 638 EPS 8,72 22,5 28,9 17,9 10,25 10,59
Förändring rörelsekapital 97 -39 -215 -61 405 91 EPS förv.res 7,03 9,62 11,0 11,3 13,1 13,6
Kassaflöde löpande verksamheten 453 417 302 425 1 023 730 BVPS 61,6 68,1 116 118 123 129
Kassaflöde investeringar -1 934 -2 398 -364 -2 004 -458 -469 CEPS 8,54 7,78 5,46 7,1 17,0 12,1
Fritt kassaflöde -1 481 -1 981 -62 -1 578 565 261 DPS 3,50 3,75 4,00 4,25 4,50 4,75
Kassaflöde fin. verksamheten 1 581 1 863 700 624 -294 -309 ROE 15% 32% 30% 16% 9% 8%
Nettokassaflöde 100 -117 638 -955 271 -49 Just. ROE 15% 32% 30% 16% 9% 8%
Soliditet 26% 27% 35% 35% 36% 37%
AKTIESTRUKTUR 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
Fastigheter 12 046 15 466 17 394 19 602 20 060 20 529 Antal A-aktier (m) -
Totala tillgångar 12 574 15 939 18 456 20 102 20 488 20 911 Antal B-aktier (m) 60,4
Kassa & bank 276 165 806 -126 145 96 Totalt antal aktier (m) 60,4 +46 (0)8 402 34 60
Eget kapital 3 271 4 315 6 435 7 106 7 430 7 759 www.fastpartner.se
Nettoskuld 7 636 9 773 9 311 11 145 10 874 10 923
Sysselsatt kapital 11 183 14 253 16 551 18 125 18 449 18 778 Soliditet
MSEK Utfall Förr Nu Förr Nu
345 342 1 347 1 350 1 416 1 526
Driftnetto 241 241 912 916 966 1 049
EPS förv.res (SEK) 2,88 2,87 10,70 10,69 11,36 13,14
RESULTATRÄKNING MSEK
BALANSRÄKNING BOLAGSKONTAKT
KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL
MSEK
Sturegatan 38 102 14 Stockholm
Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic
Hyresintäkter
Förändring Förändring
Skillnad
3Q 2017A 2017E 2018E
8%
9%
16%
ESTIMATFÖRÄNDRINGAR
-1%
0%
0%
0%
0%
0%
Estimat
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL
HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRVALTN.RESULTAT (MSEK)
TILLVÄXT & BALANSRÄKNING
HYRESINTÄKTSTILLVÄXT, Y/Y BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO
ROE & CAPEX
RETURN ON EQUITY (R12) NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12)
0 200 400 600 800 1000 1200
0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800
Hyresintäkter Driftnetto
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q4E
2012 2013 2014 2015 2016 2017
ROE
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q4E
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Net CapEx/Förvaltningsfastigheter 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
0 50 100 150 200 250 300 350 400
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q4E
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal
0,0X 2,0X 4,0X 6,0X 8,0X 10,0X 12,0X 14,0X
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto 0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q4E
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Kurs (SEK)
2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E
66,5 23,6 3,1 4,8 13,7 11,3 9,8 0,84 0,73 0,71 34,4 12,9 7,4
Catena 155,5 69,5 13,1 12,1 14,5 12,0 10,2 0,91 0,97 0,89 10,6 13,7 10,2
145,0 12,0 6,2 13,0 13,2 13,6 11,6 1,13 1,09 1,04 29,7 16,0 8,5
Medel 35,0 7,5 10,0 13,8 12,3 10,5 1,0 0,9 0,9 24,9 14,2 8,7
Median 23,6 6,2 12,1 13,7 12,0 10,2 0,9 1,0 0,9 29,7 13,7 8,5
Storstockholm är och förblir FastPartners mest prioriterade investeringsområde. Cirka 76% av hyresintäkterna kommer från Storstockholmsområdet och 24% från övriga landet med Gävle som största förvaltningsenhet.
I beståndet återfinns bland annat fyra fastigheter i Stockholm city, en på Östermalmstorg och tre på Luntmakargatan intill Kungsgatan till ett värde om cirka 1,6 mdr SEK. FastPartner äger även Nasdaqfastigheten i Frihamnen.
HYRESVÄRDE PER GEOGRAFISK MARKNAD
Källa: Bolagsrapporter, Remium Nordic
MARKNAD
TYNGDPUNKT PÅ STOCKHOLM
FASTIGHETSTYPER
PEERTABELL
STOR BYGGRÄTTSPORTFÖLJ
FastPartner Stendörren
Hyrestillväxt (%) P/förvaltn.res. (x) P/NAV (x) ROE (%)
FastPartner har en hög andel kombinationsfastigheter som lämpar sig för logistikändamål i samklang med kontor, butiker, produktion med mera. Därutöver äger bolaget sju centrumanläggningar i Stockholmsområdet med tillhörande handel, kontor och bostäder. Således har FastPartner en naturligt diversifierad fastighetsportfölj.
Från att ha haft ett högt förvärvstempo under åren 2012- 2015 har fokus sen dess legat på att investera i och utveckla det egna beståndet. Genom åren har FastPartner arbetat upp en portfölj om cirka 168 tkvm bostadsbyggrätter och cirka 212 tkvm kommersiella byggrätter. Framgent finns goda möjligheter att omvandla dessa till uthyrningsbara ytor.
Källa: Bolagsrapporter, Remium Nordic
Källa: Remium Nordic
Vi anser att Catena och Stendörren är bra peers till FastPartner. Catena är en renodlad logistikaktör som har en del likheter med FastPartner geografiskt sett med en betydande andel i Stockholm. Därutöver fokuserar Catena på nyproduktion av logistikfastigheter. Stendörrens geografiska exponering är väldigt koncentrerad kring Storstockholm och med deras projektportfölj vill de både bygga moderna logistikcenter, samt utveckla logistikmark till bostadsbyggrätter. FastPartner har en hög andel kombinationsfastigheter, kontor och centrumanläggningar, men även en mindre andel bostäder som på sikt bör öka i takt med
HYRESINTÄKTER PER FASTIGHETSTYP 76%
8%
5%
5% 6%
Stockholmsområdet Gävle
Storgöteborg Norrköping Övriga orter
47%
34%
9%
9% 2%
Produktion/Lager Kontor
Butiker Övrigt Bostäder
Fokus på kommersiella fastigheter i Stockholm och Gävle
Värderar sitt fastighetsbestånd externt
I enlighet med IFRS (International Financial Reporting Standards) måste de noterade fastighetsbolagen marknadsvärdera sina fastigheter varje kvartal. Om värdeförändring har uppstått behöver fastighetsvärdena skrivas upp eller ned, vilket direkt påverkar resultatet. Trots ett starkt driftnetto från uthyrningen kan resultatet således påverkas negativt vid sjunkande marknadspriser på fastigheter. De svenska fastighetsbolagen genomför värderingen på olika sätt där vissa gör den internt och andra externt via oberoende värderingsinstitut. FastPartner värderar sitt fastighetsbestånd externt.
FastPartners fastighetsverksamhet påbörjades under 1987 då bolaget förvärvades av bland andra ICA, Skandia och Skanska. Under 1994 börsnoterades bolaget och två år senare apporterades Fastighets AB Landeriets tillgångar in i bolaget vilket medförde att Sven-Olof Johansson blev huvudägare. Under decenniet som följde fokuserade FastPartner på finansiell stabilisering och fastighetsförvaltning, men även mindre investeringar i IT- och medtechföretag. Tidigt valde FastPartner att fokusera på kommersiella fastigheter i Stockholmsregionen och Gävle, med betoning på Stockholm.
Den koncentrerade portföljen medför att FastPartner kan arbeta nära kunderna.
Dessutom blir det enklare att växa med kunden då FastPartner i många fall vid flytt kan erbjuda andra lokaler ur det egna beståndet, utan att kunden behöver gå till en annan hyresvärd. Därutöver arbetar bolaget mycket med kundanpassning där hyresgästen själv får vara med och bestämma hur fastigheten ska planeras och användas. Många kunder uppskattar att få tillgång till så kallade kombinationslokaler där de kan ha exempelvis kontor och lager i samma fastighet. Denna service gör även att flyttkostnaderna för en hyresgäst ofta ökar, vilket gör dem mer lojala och mindre känsliga för prishöjningar.
Dessutom medför det att FastPartner generellt sett kan ingå relativt långa hyresavtal. I bolaget är man även i regel snabba på att tillsätta nya hyresgäster, inte minst för att potentiella kunder träffar beslutsfattare vilket gör processerna kortare och mer effektiva.
Koncentrerad portfölj medför att FastPartner kan
arbeta nära kunderna
FastPartner använder sig av externa värderingsinstitut Paradfastigheten Krejaren
2, Östermalmstorg 1, 3
Tydlig huvudägare i Sven- Olof Johansson
Förvaltning av kommersiella fastigheter
FastPartner äger, förvaltar och utvecklar framför allt kommersiella fastigheter.
Beståndet består i huvudsak av lager- och produktionsfastigheter, men även av kontor och butikslokaler. Bolaget har som uttalad strategi att investera på lång sikt men ska ändå kunna fatta snabba beslut vid behov.
FASTPARTNER
En fastighet kan inte värderas på samma sätt som andra tillgångar eftersom varje fastighet är unik, till skillnad från exempelvis en aktie. Har det dessutom skett få transaktioner i ett område blir det ännu svårare att få fram ett rättvist verkligt värde.
Istället för att titta på resultatet är det ofta betydligt intressantare att titta på kassaflödet, vilket inte påverkas av icke realiserade värdeförändringar. Detta förklarar att fastighetsbolagen, till skillnad från många andra bolag, även i tider med förlust i många fall kan erbjuda aktieägarna kontinuerliga utdelningar.
Kort räntestrategi
Då i princip alla fastighetsbolag arbetar med betydande skuldsättning så blir den finansiella ställningen i högsta grad relevant. Vissa väljer att ingå långa låneavtal och binder lånen med olika löptider. En del kompletterar även med derivat för att säkra vissa räntesatser under perioder. Även värdeutvecklingen på derivaten påverkar resultatet. FastPartner arbetar framförallt med långsiktiga kreditavtal och goda låneramar, men huvudsakligen med korta räntebindningstider. Vidare finansierar sig bolaget via kapitalmarknaden med hjälp av icke säkerställda obligationslån. Om rätt förutsättningar ges framöver är ambitionen att 40% av låneportföljen ska ha en räntebindning överstigande fem år.
Förvärvar objekt med förädlingspotential
Det är viktigt att se till kassaflödet i fastighetsbolag
En historik av att förvärva fastigheter med förädlingspotential
Projektverksamhet har länge varit en del av verksamhetsstrategin
FastPartner har historiskt använt sig av kort
räntebindning Även om vakansnivån i FastParterns fastighetsbestånd legat förhållandevis stabilt
genom åren sker fortlöpande en förädlingsprocess i bakgrunden. Fastigheter med högre vakans förvärvas, hyresgästanpassas och hyrs sedan ut. Bolaget har historiskt varit bra på att identifiera objekt med förädlingspotential och den över åren relativt stillastående vakansgraden döljer delvis detta värdeskapande arbete. När förädlingsarbetet i en fastighet anses vara avklarat så har bolaget historiskt avyttrat till förmån för nya förvärv där FastPartner ser utvecklingsmöjligheter.
Utöver fastighetsförvaltning har projektverksamhet länge varit en del av verksamhetsstrategin. Byggnationen av Krejaren 2 på Östermalmstorg, Nya Märsta Centrum och bostadsrättsproduktion i Täby tillsammans med Besqab är några exempel på projekt som FastPartner framgångsrikt har drivit. Framgent har bolaget flera annonserade projekt och exempelvis har FastPartner ett bostadsprojekt i Bromsten, Spånga. Området är ursprungligen ett lager- och industriområde som har påbörjat sin transformering från gammalt industriområde till att utvecklas till en förstad till Stockholm. FastPartners roll blir att exploatera markyta och bygga lägenheter, där flertalet kommer att upplåtas med hyresrätt.
