Handläggare Datum
Jens Lundberg och Georg Hardt 2013-10-14
Vad byggs i Uppsala, och vad kan byggas?
Hyresrättens plats i en expanderande kommun
Bristen på bostäder hotar både tillväxt och utveckling och hindrar människors frihet.
Rörligheten på arbetsmarknaden spelar en avgörande roll för kompe- tensförsörjning, företags innovationskraft, sysselsättningen och yt- terst Sveriges långsiktiga tillväxt. En mer dynamisk bostadsmarknad är ett viktigt verktyg för att möta dessa utmaningar. Människor måste helt enkelt ha möjlighet att flytta till orter där arbeten finns. Uppsala är en sådan ort.
Hyresrätten är den boendeform som erbjuder rörligheten som denna arbetsmarknad kräver. Med god tillgång till hyresrätter skapas förut- sättningar att möta utmaningarna på den svenska arbetsmarknaden.
Hyresrätten är ett boende för alla, som ska vara attraktivt och erbjuda olika typer av standard. Därför är det inte bara dåligt att det byggs lä- genheter med hög kvalitet och hyra därefter. Men det är ett problem när nyproduktionen är så dominerad av denna typ av boende.
Presumtionshyror
De höga kostnaderna i nyproduktion ger högre hyror än i befintligt be- stånd. Därför har lagstiftaren inrättat presumtionshyror. Presumtionshy- ror beror på de höga kostnaderna, möjliggör de höga hyresnivåerna och möjliggör därmed nyproduktionen. Någon har kallat presumtionshyror
”hade-inte-byggts-annars-hyror”. Samtidigt skyddas det befintliga be- ståndet från smittoeffekter, då presumtionshyror inte kan användas för att höja hyror där.
Så som presumtionshyrorna är utformade står de utanför det ordinarie förhandlingssystemet, men femton år efter året för färdigställande ska även dessa hyror in i det ordinarie bruksvärdessystemet. Lagen är så ny att än så länge har inga presumtionshyreslägenheter kommit in i bruks- värdessystemet. Vad som händer då vet ingen, men sannolikt kommer det att trycka upp hyrorna även i det övriga beståndet. Presumtionshy- ressystemet är alltså ett sätt att skjuta upp problemet.
Det är viktigt att använda presumtionshyrorna på ett ansvarsfullt sätt och inte se dem som ett sätt att runda bruksvärdessystemet.
Genom att använda ett kostnadsresonemang där kostnaderna över tid (LCC/Kassaflödes-analys) sätter hyrorna kan hyrorna hamna lägre än om ett marknadsvärdesresonemang används. Ett marknadsvärdesreso- nemang är rent principiellt marknadshyror, och konsekvenserna av det är allvarliga.
Att bortse från kostnaderna får olämpliga konsekvenser. Om fastighets- bolaget gör proffsiga upphandlingar och får bra upphandlingar men det inte innebär lägre hyror, vad vinner hyresgästerna på det? Och var finns incitamenten för hyresgästsidan att verka för lägre byggkostnader då?
Bortom alla principer och lagar måste vi också alltid försvara rimlighet- en i hyresnivåerna. Det är inte rimligt att en trea ska kosta 12 900 kr (Frodeparken, exkl vattenkostnad). Konsekvenserna med sådana hyres- nivåer är alltför allvarliga.
Oavsett, om man bara tittar på hyresnivåerna är det omöjligt att inte ställa frågan – Vilka vill vi ska kunna bo i Uppsala?
Hyresnivåer –en jämförelse
I bild 1 jämförs Uppsalahems senaste nyproduktioner med dels ett SABO KOMBO-hus i Iggesund, dels med lägenheter i Uppsalahems befintliga ”gamla” bestånd. Hyresnivåerna är genomsnitt för 77 kvm lägenheter, förutom för de befintliga lägenheterna som är mellan 76-79 kvm.
Bild 1:
Några reflektioner infinner sig. Uppsalahems hyresnivåer i nyprodukt- ion är betydligt högre, i något fall extremt mycket högre, än de befint- liga lägenheterna i Innerstaden och Gottsunda. Det är en funktion av andra byggpriser och ett helt annat statstöd för lägenheter byggda tidi- gare än dagens nyproduktion. Dessutom syns en hyresskillnad mellan innerstad och ytterstad, som motsvarar hyresgästernas värderingar och bruksvärdet. Skillnaden mot KOMBO-huset i Iggesund är dock mer svårförklarat.
En förklaring till skillnaden kan ligga i kostnaderna för att bygga. I bild 2 jämförs produktionskostnaderna per kvm för de nyproduktioner där vi har uppgifter. Påfallande få privata aktörer har byggt hyresrätter i Upp- sala de senaste åren, därför blir jämförelseobjekten Uppsalahem (UHAB). Att få privata aktörer bygger hyresrätter är en brist i sig som kommunen bör fundera kring.
- 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000
Månadshyra 77 kvm
Bild 2:
Reflexionen här är att kostnaderna skiljer sig åt avsevärt. Frodeparken sticker ut rejält. Kostnaden för mark är förstås lägre i Iggesund än i Uppsala, men det kan inte förklara hela skillnaden. Vi tror att även Upp- sala skulle kunna sänka hyrorna betydligt i nyproduktionen
Flyttkedjor
Ett argument som brukar lyftas är att nästan oavsett vad som byggs le- der flyttkedjor till att andra typer av lägenheter blir tillgängliga. Men vem flyttar från en billig etta till en dyr etta? Eller vem vill betala dub- belt så mycket för en förvisso fräsch trea som man idag betalar för sin fina fyra?
”Höj hyrorna för det gamla beståndet” hör vi då genast ropas. En sådan omvandling av hyresstrukturen i kommunen skulle dock få omfattande, och oönskade sociala effekter. Tusentals människor skulle tvingas bort från sina hem och i förlängningen skulle kommunens socialtjänstbudget drabbas. Det lokala näringslivet skulle drabbas när allt större del av fa- miljeekonomierna binds i boendekostander.
Flyttkedjor är också mycket dåligt empiriskt belagt. De är mer att be- trakta som en förhoppning än något som faktiskt fungerar. Ett bostads- bestånd måste vara flexibelt, en befolknings sammansättning varierar över tid, liksom ekonomin gör.
Något vi kan vara ganska säkra på är att Uppsala som universitetsstad även i fortsättningen kommer att ha ett behov av små, billiga lägenheter.
Något som det knappt byggts något av de senaste åren. Något vi också
kan vara säkra på är att det är hyresrätten som är det flexibla boendet.
Men i dessa flexibla boenden bor det människor, som inte automatiskt flyttar sitt pick och pack och byter hem för att uppfylla en ambition om en flyttkedja.
Det finns också en stor efterfrågan på just hyresrätter, inte alla ser det som en given bostadskarriär att till slut äga sitt boende. Många vill bo i just hyresrätt, då är det viktigt att det finns ett utbud för den efterfrågan.
Därför är det rimligt att bygga lägenheter utifrån det behov som finns. I länsstyrelsens analys av bostadsmarkanden konstateras att behoven av nyproduktion är högre än det planerande byggandet. Detta är ingen ny- het och något som gäller majoriteten av landets kommuner. En bostads- kris är i antågande.
Vad kan byggas istället?
För att få ett bostadsbestånd som bättre återspeglar de behov som finns i kommunen måste bostadsföretag ta sitt ansvar för billig produktion. Det går att pressa priserna och exemplen är många på där hyrorna hamnar på helt andra nivåer än vad denna undersökning visar.
En missuppfattning om billig produktion är att formgivningen och arki- tekturen måste vara standardiserad och tråkig. Men billigt måste inte vara fult.
Ett av de mest framgångsrika och uppmärksammade exemplen är SABO:s KOMBO-hus.
SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) har tagit fram ett koncept med billigare hyresrätter. KOMBO-husen är en fabrikstill- verkad hustyp som togs fram genom en SABO-tävling för att göra det möjligt att pressa kostnaderna vid nybyggnation.
Entreprenören ges bättre förutsättningar genom att den tjänar på mängden, inte på varje bygge i sig. Det är bland annat så kostnaderna kan hållas lägre. Även projekteringen blir billigare. SABO:s med- lemmar kan avropa ett nyckelfärdigt kompletteringshus i två, tre eller fyra våningar, till ett fast pris. Med lite press och nytänkande kan byggbranschen prestera det vi vill ha och Sverige behöver.
Kostnaderna för att bygga är i stort sätt kända från början. Med detta koncept är kostaderna färdigräknade. Fler bostadsbolag runt om i Sverige har skrivit kontrakt för att bygga KOMBO-husen, bland an- nat i Linköping och Sundsvall. Färdiga hus finns bland annat i Ig- gesund och Halmstad.
Det finns också många byggföretag som utmanar de stora dominerande bolagen och därmed kan bygga till ett billigare pris.
Vad kan kommunen göra för att få fram billigare hyresrätter?
Kommunen kan också göra andra saker för att underlätta för entreprenö- rer och bostadsföretag att producera billigt.
Markpolitik
En stor kostnad för nyproduktion av hyresrätter är markpriserna. Genom att som kommun ha en aktiv markpolitik där mycket mark görs tillgäng- lig för nyproduktion och där man inte alltid använder principen om högstbjudande kan kostnaderna kapas rejält. Att hyra ut marken genom tomträtt är ofta billigare för den som bygger och därmed kan hyrorna bli lägre.
En annan del av markpolitik är vilken typ av mark som erbjuds fastig- hetsbolagen. Hur mycket måste de själva investera för att göra marken byggbar? Vilka krav ställer kommunen på sanering, iordningställande av vatten, avlopp och andra nödvändiga anslutningar? Vilka avgifter tar man ut för att ansluta till olika typer av kommunala nät?
För kommunen kan det tyckas vara lönsamt att låta dessa kostnader falla på fastighetsbolagen, men även dessa kostander landar givetvis någon- stans, i slutändan på hyran. Kan kommunen hitta och erbjuda mark där inga större initiala investeringar krävs, eller mark där fastighetsbolagen inte tvingas betala sådant som kan vara kommunens ansvar blir natur- ligtvis slutpriset lägre.
Ytterligare en del av markpolitiken är den omdiskuterade parkerings- normen. Flera organisationer som arbetar med ungas boende har påtalat det orimliga med att ha en och samma norm för antalet parkeringsplatser oberoende av förutsättningar som typ av boende och utbudet av parke- ringsplatser runt omkring det som byggs. En mer flexibel parkerings- norm där normen kan vara lägre exempelvis vid produktion av student- bostäder i områden där det redan finns gott om parkeringsplatser gör att produktionskostanden för lägenheterna blir lägre och parkeringsförsörj- ningen bättre anpassade efter behoven. Detta kräver naturligtvis mer utredningsarbete av kommunen i planprocessen men kan ge goda resul- tat i produktionsfasen.
Markpolitiken är en något dold, men mycket viktig del av kommunens verktyg för att kunna stimulera produktion av billigare hyresrätter.
Kommunens handläggning
Kommunens handläggning av planprocessen är avgörande för att få en snabb process från idé till färdigt hus. Att han tillräckligt med planhand- läggare och att prioritera en snabb process gör att fastighetsbolagen slipper ligga ute länge med sina planer och kan därmed spara pengar.
Att satsa pengar på att förstärka planavdelningen kan ge bra utdelning på lite längre sikt.
Se till att bolagen får en sammanhållen och transparent process, gärna med en och samma handläggare genom hela processen. Gör det smidigt att bygga.
Tona ner antalet särkrav som skiljer sig från Boverkets nationella krav.
Att upphandla olika hustyper i olika kommuner gör att byggbolagen tvingas till onödiga extrakostnader och försvårar industriell produktion av olika byggelement. Detta är inte synonymt med att alla hus ska vara identiska eller att exempelvis energikrav ska vara låga. Boverkets krav ligger på en bra nivå och arkitektonisk kvalitet är också möjligt med industriell produktion.
Vad vill vi bygga, vilken stad vill vi ha?
Vid planering av ny bebyggelse är det rimligt att anlägga ett längre per- spektiv. Hur ska staden Uppsala fungera om 20 år? Vilka ska ha råd att bo och hur ska den levande staden bevaras? Med tanke på kostnaderna för den nyproduktion av hyresrätter, kombinerat med den tendens av mycket dyra renoveringar av hyresrätter ser vi en tendens med en kraf- tigt ökad boendekostnad för många Uppsalabor? Är det bra och är kommunen redo för hur det kan påverka kommunens utveckling i andra led?
Att aktivt arbeta för att få ner kommunala kostnader, att uppmuntra nya aktörer att bygga och att vara mer aktiva i den nationella debatten om bostadspolitik kan betyda mycket för att Uppsala även i framtiden kan vara en aktiv och rörlig stad. Frågor som kostnader för ombyggnationer, behovet av studentbostäder och billigare produktion av hyresrätter är frågor av yttersta vikt för Uppsala kommuns framtid.
