Kvalitetsskillnader i teknisk förvaltning

Kvalitetsskillnader i teknisk förvaltning

- Baserat på om förvaltningen utförs externt eller inte med resultat från egenkontroller

Quality differences in technical property management

- Based on if the management is performed externally or not with results from house

controls

Författare: Therése Wallinder

Uppdragsgivare: SBC AB

Handledare: Josef Ingrosso, SBC AB Per Lilliehorn, KTH ABE

Examinator: Per Roald, KTH ABE

Examensarbete: 15,0 högskolepoäng inom Byggteknik och Design

Godkännandedatum: 2016-06-20

Sammanfattning

Bostadsr¨attsf¨oreningar omfattas bland annat av milj¨obalken som kr¨aver att egenkontroll g¨ors f¨or

att styrelsen som driver f¨oreningen p˚a egen hand ska planera, genomf¨ora och f¨olja upp riskerna n¨ar en

verksamhet riskerar att p˚averka milj¨on och m¨anniskors h¨alsa negativt. Brister av arbete med drift och

underh˚all d.v.s. teknisk f¨orvaltning, uppkommer b˚ade om styrelser sj¨alva sk¨oter tekniska f¨orvaltningen

och om den l¨aggs ut p˚a extern part. Syftet med arbetet ¨ar att unders¨oka skillnader i ett begr¨ansat

antal bostadsr¨attsf¨oreningars resultat av egenkontroll beroende p˚a om den tekniska f¨orvaltningen

utf¨ors externt eller inte. Milj¨of¨orvaltningen i Stockholm som sk¨oter tillsyn av fastighets¨agares

egen-kontroll bistod med 30 av 685 inspektionsrapporter fr˚an 2015. Milj¨of¨orvaltningen delar upp bristerna

i allvarliga brister och mindre allvarliga brister. St¨orst skillnader p˚atr¨affades bland allvarliga

bris-ter. Arbetet med egenkontroller kan f¨orb¨attras genom att bostadsr¨attsf¨oreningarna sj¨alva tar ansvar

och engagerar sig i fr˚agan. R˚adgivning och information ¨ar komplement som bringar kunskap hos

styrelsen. Olika framtida unders¨okningar kan resultera i att bostadsr¨atters styrelser kan f¨orb¨attra

ar-bete med egenkontroll och p˚a s˚a s¨att bidra till en positiv utveckling f¨or milj¨on och m¨anniskors h¨alsa.

Konsekvenser av ett bristande egenkontrollarbete kan medf¨ora ol¨agenheter p˚a milj¨on och m¨anniskors

h¨alsa och konsekvenserna kan vara riktigt allvarliga.

Nyckelord

Abstract

The housing associations are subjects to the environmental code which is demanding house con-trols to be conducted. The reason is to compel the board who runs the housing association to, on their own, plan, implement and to follow up the potential risks when an operation is likely to affect the environment and people’s health negatively. Flaws in the work with operations and mainte-nance, i.e. technical property management, are occurring if the boards themselves are in charge of the technical property management or if an external party are responsible for the technical prop-erty management. The purpose of the thesis is to investigate the differences in the results of house controls conducted in housing associations with either external or internal technical property man-agement. The sample size was limited to 30 out of 685 inspection reports from the year of 2015. The inspection reports were collected from the environmental administration in Stockholm, which is responsible for the supervision of the conducted self-monitoring. The results were clear and the dif-ferences appeared, where the largest difdif-ferences were found amongst the serious flaws. The work with self-monitoring can be improved by an increased responsibility and commitment from the boards of the housing associations. Research within the area in the future may result in an increased quality of the self-monitoring which will contribute to a positive development for the environment and the health of people. Flaws in the work with house controls will affect the environment negatively and may endanger people’s health.

Keywords

F¨orord

Detta examensarbete ¨ar gjort p˚a Kungliga Tekniska H¨ogskolan vid institutionen f¨or byggteknik och design i samarbete med SBC AB i Stockholm. Efter att under tredje och sista ˚aret l¨ast inriktningen fastighets-utveckling och installationssamordning, var det intressant att g¨ora ett avslutande f¨ordjupande arbete om f¨orvaltning. Jag vill rikta ett stort tack till hj¨alpsam och tillm¨otesg˚aende personal p˚a milj¨of¨orvaltningen i Stockholm. Jag vill ¨aven tacka mina handledare Per Lilliehorn, konsult och Josef Ingrosso, gruppchef p˚a SBC samt min sambo Kim Harlin som hj¨alpt och st¨ottat mig p˚a v¨agen.

Stockholm, juni 2016

Inneh˚

all

1 Inledning 1 1.1 Bakgrund . . . 1 1.2 Problemformulering . . . 1 1.3 Syfte . . . 1 1.4 M˚al . . . 1 1.5 Fr˚agest¨allning . . . 1 1.6 Avgr¨ansningar . . . 2 2 Metod 3 3 Nul¨agesbeskrivning 5 3.1 Bostadsbest˚andet . . . 5

3.2 Bostadsr¨att som uppl˚atelseform . . . 5

3.3 F¨orvaltning av bostadsr¨atter . . . 6

3.4 F¨orvaltningsmarknaden . . . 7 3.5 Olika f¨orvaltningsbolag . . . 8 3.6 F¨oretaget SBC . . . 8 4 Teoretisk referensram 9 4.1 Milj¨oarbete . . . 9 4.2 Lagstiftning . . . 10

4.3 Tidigare unders¨okningar . . . 13

5 Myndigheters tillsynsarbete 15 5.1 Tillsynsmyndigheternas arbete . . . 15

5.2 Egenkontroll . . . 15

5.2.1 Varf¨or egenkontroll? . . . 15

5.2.2 Stockholms stads milj¨of¨orvaltning . . . 16

5.2.3 Vid uppt¨ackta brister i egenkontrollen . . . 17

6 R¨attsfall 19 7 Empiri 21 7.1 Milj¨of¨orvaltningens tillsyn 2015 . . . 21

8 Analys och diskussion 27

9 Slutsatser 33

10 Rekommendationer 35

Referenser 37

Bilagor 41

Bilaga a) Verksamheter som kan omfattas av egenkontroll . . . 41

Bilaga b) Intervju med milj¨o- och h¨alsoskyddsinspekt¨or . . . 42

Bilaga c) Milj¨okvalitetsm˚al . . . 45

Bilaga d) Konkret exempel med brister . . . 46

Bilaga e) Sammanst¨allning av mindre allvarliga brister utan extern teknisk f¨orvaltning . . . 51

Bilaga f) Sammanst¨allning av mindre allvarliga brister med extern teknisk f¨orvaltning . . . 53

Bilaga g) Sammanst¨allning av allvarliga brister . . . 55

1

Inledning

Kapitlet ger en inledande f¨orst˚aelse f¨or vad rapporten behandlar och hur arbetet lagts upp.

1.1

Bakgrund

Fastighets¨agare omfattas av milj¨obalkens krav. F¨or att f¨olja milj¨obalkens krav att nuvarande och kom-mande generationer skall tillf¨ors¨akras en h¨alsosam och god milj¨o, ska man som fastighets¨agare planera och kontrollera sin verksamhet. Det ¨ar vanligt att brister uppkommer vid f¨orvaltning av bostadsr¨atter d˚a lekm¨an, dvs amat¨orer, sk¨oter om stora ekonomiska v¨arden. Fastighetens kondition och f¨orvaltning p˚averkar v¨ardet f¨or den enskilda bostadsr¨atten. I en bostadsr¨attsf¨orening ¨ar det styrelsen som har det juridiska ansvaret f¨or verksamhetens fastighet och dess f¨orvaltning.

Om risk finns att m¨anniskors h¨alsa och milj¨o p˚averkas negativt fr˚an en verksamhet, tr¨ader milj¨obalkens krav p˚a att utf¨ora s˚a kallad egenkontroll i kraft. Med egenkontroller skapas f¨oruts¨attningar f¨or fastig-hets¨agarna att uppt¨acka fel och brister i verksamheten. Konsekvenser p˚a h¨alsa och milj¨o kontrolleras i Stockholms stad av milj¨of¨orvaltningen. Genom milj¨of¨orvaltningens riktade tillsyn av fastighets¨agares egenkontroller uppt¨ackts brister i s˚av¨al fastigheten som rutinerna. M˚alet med tillsynen ¨ar b˚ade att s¨akerst¨alla att fastighets¨agare f¨oljer milj¨obalkens krav och genom ett f¨orebyggande arbete undvika ol¨agenhet f¨or m¨anniskors h¨alsa och milj¨o.

1.2

Problemformulering

M˚anga bostadsr¨attsf¨oreningar uppvisar allvarliga brister i sitt egenkontrollarbete. Brister som kan medf¨ora risker f¨or milj¨on och m¨anniskors h¨alsa. Samtidigt ¨ar det en liten andel bostadsr¨attsf¨oreningar som inte har n˚agra brister i sin egenkontroll.

1.3

Syfte

Syftet med arbetet ¨ar att unders¨oka skillnader i ett begr¨ansat antal bostadsr¨attsf¨oreningars resultat av egenkontroll beroende p˚a om teknisk f¨orvaltning utf¨ors externt eller inte.

1.4

M˚

al

Arbetets m˚al ¨ar att h¨oja kvalit´en p˚a bostadsr¨attsf¨oreningars milj¨o- och h¨alsoarbete f¨or att en h˚allbar utveckling ska fr¨amjas.

1.5

Fr˚

agest¨

allning

Fr˚agest¨allningen delad i tv˚a delar, vilka redovisas nedan.

Huvudfr˚agest¨allning

Delfr˚agest¨allning

• Kan skillnaden mellan olika f¨orvaltningsbolags arbeten urskiljas i granskade egenkontroller? • Vilka konsekvenser p˚a milj¨o och m¨anniskors h¨alsa kan ett bristande egenkontrollarbete resultera i? • Hur kan arbetet med egenkontroll f¨orb¨attras?

1.6

Avgr¨

ansningar

Endast 30 av de 685 egenkontroller som inspekterades under 2015 har granskats. Endast den teknis-ka f¨orvaltningen har unders¨okts, inga andra ekonomiska eller juridiska aspekter har utretts f¨or att n˚a en konsekvent och lagom bredd p˚a arbetet. Det tekniska f¨orvaltningsarbetet har inte granskats, endast resultaten av f¨orvaltningen. M˚anga verksamheter kan r¨oras av egenkontrollarbete, i arbetet ¨ar bostads-omr˚ade en avgr¨ansning, se bilaga a) f¨or att f˚a en inblick. Avgr¨ansningar har gjorts till fastigheter med bostadsr¨att som uppl˚atelseform.

2

Metod

Arbetet ¨ar utf¨ort som en pilotstudie. Dvs en granskning i liten skala har gjorts f¨or att se om det gick att f˚a fram fakta utifr˚an unders¨okningen ( ¨Oqvist Seimyr, n.d.). Ett kort resonemang om det ¨ar praktiskt ge-nomf¨orbart att anv¨anda metoden som ett s¨att att kontrollera och f¨orb¨attra kvalit´en i egenkontrollarbetet finns i b¨orjan av kapitel 9.

Den huvudsakliga anv¨anda metoden f¨or att besvara fr˚agest¨allningen kallas Piggybacking, en kvalita-tiv metod vars inneb¨ord baseras p˚a anv¨andande av andras unders¨okningar (Collis and Hussey, 2014). I detta fall tillhandah¨oll Stockholms stads milj¨of¨orvaltning inspektionsrapporter av riktad tillsyn av fastig-hets¨agares egenkontroller. Inspektionsrapporterna var trettio till antalet, femton bekr¨aftade utan extern teknisk f¨orvaltare medan resterande femton bestod av n˚agon form av extern teknisk f¨orvaltning. Rap-porterna sammanst¨alldes och granskades. Rimliga f¨orslags˚atg¨arder togs fram f¨or att st¨arka arbetet kring en b¨attre milj¨o och h¨alsa.

Teoretiska avsnitt i rapporten baseras p˚a sekund¨ar insamling av teoretisk fakta, dvs data som ¨

ar inh¨amtad av n˚agon annan (M¨alardalens h¨ogskola, 2016). Insamlade vetenskapliga artiklar, webbsi-dor, ˚arsredovisningar och andra befintligt informativa, relevanta k¨allor anv¨andes. Prim¨ar insamling dvs sj¨alvst¨andigt insamlad data (M¨alardalens h¨ogskola, 2016) tolkades med hj¨alp av intervju med en milj¨ o-och h¨alsoskyddsinspekt¨or fr˚an milj¨of¨orvaltningen, se bilaga b).

Kvalitet p˚

a insamlad data

Nedan framg˚ar hur tillf¨orlitlig, giltig och generell kvaliteten p˚a insamlad data ¨ar.

Reliabilitet

Andelen med extern teknisk f¨orvaltare respektive utan teknisk f¨orvaltare ¨ar oftast odefinierad i rappor-terna om inte f¨orvaltaren ¨ar angiven i fastighetsregistret som adressat. Det finns inga m˚asten under inspektionen att anteckna tekniskt f¨orvaltningsbolag eftersom f¨orvaltningen inte l¨agger n˚agon v¨ardering vid vem som sk¨oter den tekniska f¨orvaltningen. Det finns inspekt¨orer som i arbetsmaterialet noterar f¨orvaltare, vilket ocks˚a f¨ors in i sammanst¨alld inspektionsrapport. Det kan s˚aledes f¨orekomma att bo-stadsr¨attsf¨oreningar som inte har extern teknisk f¨orvaltning ¨and˚a har n˚agon fastighetssk¨otare eller eko-nomisk f¨orvaltning.

Valet av rapporter skedde genom att inspekt¨oren kontrollerade tidigare arbetsmaterial f¨or att urskilja fall med- och utan teknisk f¨orvaltning, utan att granska resultaten. Detta f¨or att sortera rapporterna i tv˚a grupper - en med extern teknisk f¨orvaltare - och en utan. Rapporterna delades sedan ut av en inspekt¨or under ett m¨ote p˚a milj¨of¨orvaltningen. P˚alitligheten av sammanst¨allningen av egenkontrollerna bed¨oms f¨orh˚allandevis trov¨ardig, eftersom alla inspektioner i detta fall utf¨orts av samma person, vilket ¨

Validitet

Inspektionen utf¨ors i en av fastighets¨agarens fastigheter. Tillsyn bedrivs p˚a en tredjedel av fastig-hets¨agarens fastighetsbest˚and, medf¨orande att brister inte uppt¨acks vid inspektion. Det kan betyda att fler brister finns hos de fastighets¨agare som har fler fastigheter ¨an en. Det kan i vissa fall skilja sig ˚at vad fastighets¨agaren/styrelsen/f¨orvaltaren uppger f¨or rutin mot hur rutinen till¨ampas i praktiken. Exempelvis kan en f¨orvaltare ha rutiner f¨or inom vilket intervall undercentralen ska kontrolleras, vilken temperatur det ska vara samt hur dessa b¨or dokumenteras. Men vid fysiskt bes¨ok i undercentralen kan det framg˚a att rutinen ej till¨ampats. Det inneb¨ar att inspekt¨orerna m˚aste bed¨oma och tolka situationer. Det finns d¨arf¨or inga garantier att alla inspektioner blir helt identiskt bed¨omda av olika inspekt¨orer, ¨

aven om alla inspekt¨orer anv¨ander sig av samma arbetsmaterial, kallad ”checklista”.

Statistik finns inte p˚a hur m˚anga bostadsr¨attsf¨oreningar som har extern teknisk f¨orvaltning eller hur m˚anga som inte har det. Exempelvis representerar f¨oreningar med extern f¨orvaltare majoriteten av det totala antalet, varf¨or resultaten ¨ar sv˚ara att j¨amf¨ora i ett st¨orre perspektiv. Observera att granskningen gjorts med utg˚angspunkt i de 30 tillhandah˚allna rapporterna, utan att s¨attas i f¨orh˚allande till det totala antalet.

Generaliserbarhet

3

Nul¨

agesbeskrivning

I detta kapitel beskrivs Sveriges bostadsbest˚and, bostadsr¨atter som uppl˚atelseform, f¨orvaltning av bo-stadsr¨atter, f¨orvaltningsmarknaden, olika f¨orvaltningsbolag samt om f¨oretaget SBC.

3.1

Bostadsbest˚

andet

Den sista december 2013 bestod Sveriges flerbostadshusbest˚and av 2 332 253 l¨agenheter. F¨ordelningen av l¨agenhetsbest˚andet var 40 procent bostadsr¨atter och 60 procent hyresl¨agenheter. Det f¨orekommer stora skillnader mellan uppl˚atelseformerna mellan kommunerna. Bostadsr¨attsbest˚andet ¨ar st¨orre ¨an hy-resr¨attsbest˚andet i 28 kommuner. I Stockholms l¨an finns 16 kommuner som domineras av bostadsr¨atter. I exempelvis Vallentuna kommun best˚ar 92 procent av l¨agenheterna av bostadsr¨atter (Statistiska central-byr˚an, 2014). Stor-Stockholms bostadsr¨attsmarknad v¨axer. Under 2014 bestod 65 procent av de nybyggda l¨agenheterna av bostadsr¨atter (Statistiska centralbyr˚an, 2014). Stor-Stockholms bostadsr¨attsmarknad v¨axer. Under 2014 bestod 65 procent av andelen nybyggda l¨agenheter av bostadsr¨atter (SCB, 2015). Stockholms l¨an st˚ar f¨or n¨astan en tredjedel av bostadsr¨attsmarknaden. Bostadsr¨attsbest˚andet f¨orv¨antas ¨

oka de kommande ˚aren p˚a grund av nyproduktion och ombildning av bostadsr¨atter (SBC, 2015).

3.2

Bostadsr¨

att som uppl˚

atelseform

Nedan ges en beskrivning av bostadsr¨attsf¨oreningar och dess styrelse.

N¨ar en bostadsr¨attsf¨orening bildas blir den en juridisk person, vilket sker efter registrering hos Bo-lagsverket. Varje bostadsr¨att f˚ar ett eget organisationsnummer som ska finnas med p˚a alla fakturor, brev och p˚a f¨oreningens webbplats (Bolagsverket, 2012b). Enligt samma k¨alla definieras begreppet bo-stadsr¨attsf¨orening s˚ah¨ar:

“En bostadsr¨attsf¨orening ¨ar en form av ekonomisk f¨orening och har till ¨andam˚al att i f¨oreningens hus uppl˚ata l¨agenheter till medlemmarna med bostadsr¨att utan tidsbegr¨ansning.”

Uppl˚atelseformen ¨ar unik f¨or Sverige. En bostadsr¨att kan vara ett kedjehus, ett radhus, en villa eller en l¨agenhet. I andra l¨ander ¨ar det vanligt med ¨agarl¨agenheter och man ¨ager d˚a de v¨aggar, tak och golv som omger bostaden. I Sverige k¨ops d¨aremot en andel i en ekonomisk f¨orening, en bostadsr¨attsf¨orening, som ¨ager fastigheten. Via andelen f˚ar man nyttjander¨att till en viss yta av f¨oreningens fastighet. S˚a l¨ange man ¨ar medlem i f¨oreningen kvarst˚ar nyttjander¨atten. En avgift betalas till den ekonomiska f¨oreningen. Avgiften beror p˚a hur stor andel man har i f¨oreningen. Avgiften ska t¨acka b˚ade l¨opande kostnader som f¨oreningen har samtidigt som en framtida buffert ska kunna bidra med framtida kostnader. Pengarna g˚ar s˚aledes till att sk¨ota om fastigheten genom att bekosta r¨antor, finansiera renoveringar, underh˚all och allt f¨oreningen beh¨over f¨or att fungera. (Bostadsr¨atts¨agarna, 2013c)

¨

ar som att driva ett bolag, de som bor i huset ¨ar fastighets¨agare och styrelsen ¨ar ansvarig f¨or en stor investering (Edenhall, 2011). Vid ¨andringar i f¨oreningen ska styrelsen anm¨ala dessa till Bolagsverket. Styrelsen utses av f¨oreningsst¨amman, f¨oreningens h¨ogst beslutande organ, vilken bygger p˚a att varje medlem har en varsin r¨ost (Bolagsverket, 2012a). Som fastighets¨agare ¨ar man skyldig att uppfylla de krav p˚a verksamheten som milj¨obalken st¨aller (Stockholms stad, 2014). En bostadsr¨attsf¨orening (Brf), ¨

ar skyldig att f¨olja milj¨obalkens lagar (Fastighets¨agarna, n.d.). F¨or att efterleva kraven fr˚an milj¨obalken ska b˚ade fastighets¨agare och verksamhetsut¨ovare enligt Milj¨of¨orvaltningen (2015) genom egenkontroll, g¨ora olika kontroller av den egna verksamheten f¨or att:

• inventera risker • planera

• genomf¨ora

• kontinuerligt f¨olja upp dessa risker

3.3

F¨

orvaltning av bostadsr¨

atter

I stora drag omfattar fastighetsf¨orvaltning; teknisk f¨orvaltning dvs. drift, underh˚all och fastighetssk¨otsel samt ekonomisk f¨orvaltning. All f¨orvaltning ska vara s˚a kompetent att det inte finns ber¨attigad anledning till klagom˚al eller ingripande fr˚an varken medlemmar, hyresg¨aster eller myndigheter. Det inneb¨ar att fastigheter, l¨agenheter och lokaler ska h˚allas i fullt brukbart skick samtidigt som underh˚all p˚a l˚ang sikt ocks˚a ¨ar viktigt f¨or att bibeh˚alla eller ¨oka fastighetens v¨arde (Sveriges fastighets¨agaref¨orbund och Stockholms fastighets¨agarf¨orening, 2001a). F¨orvaltning av bostadsr¨atter skiljer sig d¨arf¨or inte n¨amnv¨art fr˚an annan fastighetsf¨orvaltning (Sveriges fastighets¨agaref¨orbund och Stockholms fastighets¨agarf¨orening, 2001b). En bostadsr¨attsf¨orening kan sj¨alva v¨alja att ¨overl˚ata hela eller delar av f¨orvaltningen till n˚agon annan. Ifall f¨orvaltningen inte ¨overl˚ats p˚a annan part beh¨over f¨oreningens styrelse samla kunskap inom omr˚adet (Sveriges fastighets¨agaref¨orbund och Stockholms fastighets¨agarf¨orening, 2001b).

Inom en bostadsr¨attsf¨orenings verksamhet sker arbete med fastighetsf¨orvaltning och fr˚agor som r¨or f¨oreningen (Sveriges fastighets¨agaref¨orbund och Stockholms fastighets¨agarf¨orening, 2001b). Alla med-lemmar i f¨oreningen har samma r¨attigheter och skyldigheter, samt ett gemensamt ansvar f¨or alla ytor (Bostadsr¨atts¨agarna, 2013c). Bostadsr¨attshavarna ansvarar sj¨alva f¨or att sk¨ota underh˚allet av sina egna bost¨ader (Bostadsr¨atts¨agarna, 2013b). Inom f¨oreningen kan medlemmarna bidra med synpunkter. Un-der ˚arsm¨oten har medlemmarna m¨ojligheter att g¨ora sin r¨ost h¨ord och ta upp fr˚agor som kan p˚averka verksamheten (Bostadsr¨atts¨agarna, 2013b).

Enligt Sveriges fastighets¨agaref¨orbund och Stockholms fastighets¨agarf¨orening (2001a) ¨ar f¨oreningens f¨orvaltningsansvar:

• alla gemensamma utrymmen som: – trapphus

– k¨allare – vind – g˚ard

• fastighetens fasader och tak

• v¨arme- och vattenf¨ors¨orjning inkl. ledningssystem • el-f¨ors¨orjning till allm¨anna utrymmen

• soph¨amtning

• fastighetens drifts och sk¨otsel verksamhet

• f¨orvaltning av lokal- eller bostadshyresg¨aster (om finnes i fastigheten), medf¨orande: – hyresf¨orhandliggar

– anordnad felanm¨alan

– besiktning och underh˚all av lokaler eller bostadsl¨agenheter

3.4

F¨

orvaltningsmarknaden

Med en ¨okande bostadsr¨attsmarknad i Stockholmsomr˚adet intensifieras behovet av f¨orvaltning. F¨orvaltning av bostadsr¨atter kan se olika ut beroende p˚a hur f¨oreningen v¨aljer att sk¨ota den.

Vid f¨orvaltning av bostadsr¨atter kan bostadsr¨attsf¨oreningens styrelse utse extern personal till att l¨opande sk¨ota f¨orvaltningen (Bostadsr¨atterna, 2015). Styrelseledam¨oter saknar ofta utbildning i fastig-hetssk¨otsel (Bostadsr¨atts¨agarna, 2013a). Fastighetssk¨otsel, teknisk f¨orvaltning, ekonomisk f¨orvaltning och byggprojektering kan styrelsen l¨agga ut p˚a extern part f¨or att slippa utf¨ora uppgifterna sj¨alv (Eden-hall, 2011). Den externa f¨orvaltaren ¨ar underst¨alld styrelsen, vilket inneb¨ar att styrelsen b¨ar ansvaret gentemot medlemmarna i f¨oreningen och ser till att f¨orvaltaren utf¨or uppdraget (Bostadsr¨atterna, 2015). F¨orvaltaren arbetar p˚a uppdrag av styrelsen varf¨or medlemmar i f¨orsta hand b¨or v¨anda sig till styrelsen vid fr˚agor kring f¨orvaltningen, tex vid ¨onskad kontakt med f¨orvaltaren. F¨orvaltaren ¨ar inget st¨od f¨or bostadsr¨attshavare vid en konflikt med styrelsen. (Bostadsr¨atts¨agarna, 2013a).

I de flesta fall har bostadsr¨attsf¨oreningar en f¨orvaltare som tar hand om fastigheten. Uppgifterna f¨or f¨orvaltaren kan variera, beroende p˚a vilken typ av f¨orvaltning f¨oreningen vill ha. Man kan erbjudas paketl¨osningar efter behov med s˚av¨al administrativ som teknisk f¨orvaltning. Den tekniska f¨orvaltaren sk¨oter fastighetens sk¨otsel. Ofta styrs behovet av vilka tj¨anster man beh¨over hj¨alp med av f¨oreningens storlek och resurser. (Bostadsr¨atts¨agarna, 2013a)

3.5

Olika f¨

orvaltningsbolag

Det finns b˚ade stora och sm˚a, privata f¨orvaltningsbolag p˚a f¨orvaltningsmarknaden. Generellt sett har f¨orvaltningsbolagen gott rykte i Sverige och kan sin sak (Bostadsr¨atts¨agarna, 2013a). St¨orsta andelen f¨orvaltningsbolag utg¨ors av sm˚a akt¨orer medan en liten del best˚ar av stora och mellanstora f¨orvaltningsbolag (Fastighetstidningen, 2012). Det ¨ar inte ovanligt att f¨oreningar har avtal med f¨orvaltningsbolag f¨or hela el-ler delar av sin f¨orvaltning. SBC, HSB, Riksbyggen och Fastighets¨agarna ¨ar vanliga st¨orre f¨orvaltningsbolag. Bolagen h˚aller kurser b˚ade f¨or styrelsemedlemmar och f¨or icke-anslutna f¨oreningar som vill l¨ara sig mer om f¨orvaltning. F¨or bostadsr¨attsf¨oreningarna ¨ar det v¨al investerad tid att l˚ata styrelsemedlemmar g˚a p˚a kurser, vilket ¨okar styrelsens kompetens och f¨orhoppningsvis bidrar till st¨orre intresse f¨or styrelsearbete (Edenhall, 2011).

3.6

F¨

oretaget SBC

Denna rubrik lyfter fram SBC, ett av de stora f¨orvaltningsf¨oretagen.

Sveriges Bostadsr¨attsCentrum AB, SBC, ¨ar ett aktiebolag som arbetar med f¨orvaltning. ¨Over hela Sverige erbjuder SBC f¨orvaltningstj¨anster f¨or bostadsr¨attsf¨oreningar. SBC bildades ˚ar 1921 som en koo-perativ sammanslutning f¨or Stockholms bostadsf¨oreningar. Sedan 1960-talet har SBC erbjudit tj¨anster i hela landet f¨or bostadsr¨attsf¨oreningar (SBC, n.d.a). Idag ¨ar SBC ett av landets ledande f¨oretag inom bostadsr¨attsf¨orvaltning och erbjuder tj¨anster inom f¨oreningens ekonomi, teknik med sk¨otsel, underh˚all och utveckling av fastigheter samt tj¨anster inom juridik (SBC, n.d.b).

SBC erbjuder kundanpassade f¨orvaltningsavtal, b˚ade fastprisavtal och flexibla avtal beroende p˚a vil-ka arbetsuppgifter kunden ¨onskar att den tekniska f¨orvaltaren utf¨or (SBC, n.d.b). Kunderna erbjuds konsulttj¨anster och webbl¨osningar i SBCs kundportal. I kundportalen samlas n¨odv¨andig information f¨or kundernas styrelsearbete (SBC, n.d.a). SBC (n.d.b) beskriver den tekniska f¨orvaltaren som en professio-nell fastighetspartner med samlad kunskap om f¨oreningar och dess fastigheter.

4

Teoretisk referensram

Kapitlet ¨ar t¨ankt att ge en f¨orst˚aelse om hur lagstiftning p˚averkar f¨orvaltning av bostadsr¨atter samt att redog¨ora tidigare unders¨okningar och relaterade kurser.

4.1

Milj¨

oarbete

Riksdagen har beslutat att Sveriges milj¨oproblem inte ska l¨amnas ¨over till kommande generationer, varav milj¨om˚al har anslagits. Milj¨om˚alen ¨ar uppdelade i ett system best˚aende av ett generationsm˚al, 24 etappm˚al samt 16 milj¨okvalitetsm˚al. Det ¨ar ˚atta myndigheter som ansvarar f¨or uppf¨oljning och utv¨ardering av milj¨okvalitetsm˚alen, se bilaga c). Myndigheterna ska verka f¨or att milj¨okvalitetsm˚alen uppn˚as, de ska redovisa uppfyllelse av uppsatta m˚al, samla in data samt f¨oresl˚a kompletterande insat-ser. Regeringen f˚ar rapporter om ˚arsredovisningar ¨over arbetet med milj¨om˚alen fr˚an de flesta av dessa myndigheter. (Naturv˚ardsverket, 2015)

Boverket

Boverket ¨ar en myndighet f¨or samh¨allsplanering, byggande och boende. Boverket ¨ar en f¨orvaltningsmyndighet f¨or bland annat fr˚agor om hush˚allning, byggande och f¨orvaltning av bebyggelse, boende och bostadsfinan-siering (Boverket, 2014b). Boverket ansvarar f¨or milj¨okvalitetsm˚alet; God bebyggd milj¨o (Naturv˚ardsverket, 2012). Naturv˚ardsverket (2012) skriver f¨oljande om god bebyggd milj¨o:

“Milj¨okvalitetsm˚alet God bebyggd milj¨o omfattar framf¨orallt fr˚agor som syftar till att lokalt och regi-onalt minska milj¨obelastningen och g¨ora den bebyggda milj¨on mera h¨alsosam och stimulerande att leva i. Men den byggda milj¨on ska ¨aven bidra till en god global milj¨o genom att till exempel minimera utsl¨app av klimatp˚averkande gaser. Boende, byggande och planering ¨ar omg¨ardat av olika typer av regleringar. Vid utv¨ardering huruvida m˚alet f¨or God bebyggd milj¨o uppn˚as, m˚aste bed¨omningar g¨oras om utfallet av anv¨andningen av mark och vatten och andra resurser (energi och r˚avaror), hur f¨orvaltningen av byggna-der utvecklar sig samt hur markexploateringen fungerar. En sv˚arighet vid bed¨omningen av m˚aluppfyllelse ¨

ar, att det som regleras i lagstiftningen (plan- och bygglagen) framf¨orallt ¨ar planeringsprocessen och inte slutresultatet. En skillnad kan s˚aledes f¨oreligga mellan det som planeras i kommuners ¨oversiktsplaner och det som genomf¨ors i verkligheten.”

Naturv˚ardsverket

Naturv˚ardsverket ¨ar en statlig myndighet som arbetar f¨or svenska regeringen med milj¨ofr˚agor inom Sverige, EU och internationellt. Naturv˚ardsverket har en viktig roll i milj¨oarbetet med ansvar f¨or fr˚agor om bland annat milj¨o¨overvakning, klimat och luft, f¨ororenade omr˚aden och avfall (Naturv˚ardsverket, 2016). Enligt Naturv˚ardsverket (2016) fastsl˚as att:

4.2

Lagstiftning

Det finns regler f¨or hur man ska f¨orvalta den gemensamt ¨agda fastigheten inom en bostadsr¨attsf¨orening. Nedan beskrivs n˚agra lagar och f¨oreskrifter som ¨ar kopplade till f¨orvaltning. (Bostadsr¨atts¨agarna, 2013b)

Fastighetsf¨orvaltningen omges av lagar och f¨orordningar. Det ¨ar viktigt att k¨anna till att lagstiftning-en alltid utg˚ar fr˚an att fastighets¨agaren ¨ar kunnig inom omr˚adet. F¨oreningens styrelse m˚aste d¨arf¨or skaffa sig kunskaper eller anlita kompetent extern hj¨alp (Sveriges fastighets¨agaref¨orbund och Stockholms fastig-hets¨agarf¨orening, 2001a). Det ¨ar ocks˚a viktigt att k¨anna till att efterlevnaden av milj¨obalken kontrolleras p˚a egna initiativ av tillsynsmyndighet (Sveriges Riksdag, 1998c). I detta fall kommunen.

Milj¨obalken

Milj¨obalken (MB) ¨ar ett styrmedel f¨or att n˚a milj¨okvalitetsm˚alen. Genom milj¨okvalitetsm˚alen kan be-greppet h˚allbar utveckling konkret till¨ampas. Som administrativt styrmedel spelar milj¨obalken en vik-tig roll. I stor utstr¨ackning ¨ar det milj¨obalken som fortl¨opande kontrollerar verksamheters efterlev-nad av milj¨okraven och s¨akerst¨aller att verksamheters st¨orningar begr¨ansas (Naturv˚ardsverket, 2012). Milj¨obalken inneh˚aller best¨ammelser som syftar till att fr¨amja en h˚allbar utveckling, inneb¨arande att nuvarande och kommande generationer ska tillf¨ors¨akras en h¨alsosam och god milj¨o (Sveriges Riksdag, 1998a). Enligt Sveriges Riksdag (1998a) ska milj¨obalken till¨ampas s˚a att:

1. ”m¨anniskors h¨alsa och milj¨on skyddas mot skador och ol¨agenheter oavsett om dessa orsakas av f¨ororeningar eller annan p˚averkan,

2. v¨ardefulla natur- och kulturmilj¨oer skyddas och v˚ardas, 3. den biologiska m˚angfalden bevaras,

4. mark, vatten och fysisk milj¨o i ¨ovrigt anv¨ands s˚a att en fr˚an ekologisk, social, kulturell och samh¨allsekonomisk synpunkt l˚angsiktigt god hush˚allning tryggas, och

5. ˚ateranv¨andning och ˚atervinning liksom annan hush˚allning med material, r˚avaror och energi fr¨amjas s˚a att ett kretslopp uppn˚as”.

Bostadsr¨attslagen

Bostadsr¨attslagen (1991:614) inneh˚aller regler om bostadsr¨atter och bostadsr¨attsf¨oreningar. I lagen re-gleras bland annat best¨ammelser om uppl˚atelse, ombildning och ¨overg˚ang av bostadsr¨att, medlem-skap, ekonomiska planer och f¨orhandsavtal. I lagen regleras ¨aven r¨attigheter och skyldigheter f¨or bo-stadsr¨attshavare. Best¨ammelser om kostnadskalkyl, ekonomisk plan samt intygsgivarens beh¨orighet finns i bostadsr¨attsf¨orordningen (1991:630). (Boverket, 2014a)

LEF

Lagen om ekonomiska f¨oreningar, (LEF) st¨aller krav p˚a att f¨oreningens styrelse svarar f¨or f¨oreningens organisation och f¨orvaltning. Konkret handlar det om l¨opande arbetsuppgifter som underh˚all av fastighe-ten, upphandling av tj¨anster f¨or olika typer av arbeten, arbetsgivaransvar om anst¨allda finns, bokf¨oring, redovisning samt bankkontakter. (Bostadsr¨atterna, n.d.)

Vid extern f¨orvaltning g¨aller som tidigare n¨amnts enligt Bostadsr¨atterna (2015), att f¨orvaltaren ¨ar underst¨alld styrelsen. Det inneb¨ar att styrelsen b¨ar ansvaret gentemot medlemmarna i f¨oreningen och ser till att f¨orvaltaren utf¨or uppdraget. Styrelsen h˚aller avtal med f¨orvaltare uppdaterade och ser ¨over fas-tighetens f¨orvaltningsbehov. Styrelsen b¨or med j¨amna mellanrum se ¨over kostnaderna och om f¨orvaltare utf¨or uppdraget till r¨att pris (Bostadsr¨atts¨agarna, 2013a). En ytterligare del i styrelsens uppgift ¨ar att se till att alla medlemmar fullg¨or sina skyldigheter. Om medlemmarna ej fullg¨or skyldigheter ¨ar det styrelsens skyldighet att se till att medlemmarna tar sitt ansvar (Bostadsr¨atts¨agarna, 2013b).

Enligt Bolagsverket (2012a) ¨ar styrelsen uppdrag att: • ”besluta om firmateckningen

• kalla medlemmarna till f¨oreningsst¨amman • f¨oretr¨ada f¨oreningen

• ansvara f¨or den l¨opande verksamheten i f¨oreningen • ansvara f¨or att ˚arsredovisningar uppr¨attas

• r¨atta sig efter stadgarna och f¨oreningsst¨ammans beslut • anm¨ala ¨andringar i f¨oreningen till Bolagsverket.”

BBR

Boverket (2015) skriver f¨oljande om BBR:

“Boverkets byggregler, BBR, g¨aller b˚ade n¨ar man uppf¨or och ¨andrar en byggnad. BBR inneh˚aller f¨oreskrifter och allm¨anna r˚ad om tillg¨anglighet, bostadsutformning, rumsh¨ojd, driftutrymmen, brand-skydd, hygien, h¨alsa och milj¨o, bullerskydd, s¨akerhet vid anv¨andning och energihush˚allning.”

Enligt Milj¨of¨orvaltningen (2015) bed¨oms att:

returledningen (VVC) f¨or att kunna s¨akerst¨alla att hela systemet h˚aller 50 grader. I de delar av ett system d¨ar vattnet st˚ar stilla, t.ex. beredare eller tank, ska varmvattnet vara minst 60 grader. Detta f¨orebygger risken f¨or att varmvattnet har f¨or l˚ag temperatur som kan medf¨ora bakterietillv¨axt... M¨ojlighet att avl¨asa vattentemperaturen i beredare/tank ska finnas.”

Lag (2006:985) om energideklaration f¨or byggnader Milj¨of¨orvaltningen (2015) skriver f¨oljande om lagen:

”Enligt lagen om energideklaration, 2006:985, f¨or byggnader ska den som ¨ager en byggnad se till att det alltid finns en energideklaration som inte ¨ar ¨aldre ¨an tio ˚ar. En energideklaration ska uppr¨attas senast tv˚a ˚ar efter det att byggnaden har tagits i bruk. Om byggnaden uppl˚ats med nyttjander¨att eller s¨aljs inom tv˚a ˚ar s˚a ska energideklarationen uppr¨attas vid denna tidpunkt. Boverket har tillsynen ¨over att deklarationen ¨ar utf¨ord men den ¨ar en grund i egenkontrollen f¨or energianv¨andningen. Milj¨of¨orvaltningen bed¨omer att en energideklaration ska utf¨oras inom ramen f¨or egenkontroll och certifikatet ska vara anslaget i fastigheten... Enligt lag (2006:985) om energideklaration f¨or byggnader s˚a ska den som ¨ager en byggnad se till att den energideklaration som senast har uppr¨attats f¨or byggnaden ¨ar tillg¨anglig p˚a en v¨al synlig plats i byggnaden.”

Krav p˚a OVK

Boverket (2014c) redog¨or att kravet p˚a OVK har funnits sedan 1991 och f¨oljande st˚ar om OVK: ”OVK, obligatorisk ventilationskontroll, ska g¨oras regelbundet, i de flesta byggnader. Syftet ¨ar att visa att inomhusklimatet ¨ar bra och att ventilationssystemen fungerar. Kontrollen ska g¨oras av en certifierad kontrollant. Kontrollanten ska ocks˚a ge f¨orslag till hur energi˚atg˚angen kan minskas f¨or ventilationen, utan att det ger en s¨amre inomhusmilj¨o. Det ¨ar byggnadens ¨agare, till exempel bostadsr¨attsf¨oreningen, som ska se till att OVK utf¨ors. ¨Agaren ska v¨alja en sakkunnig funktionskontrollant, som ¨ar certifierad av ett ackrediterat certifieringsorgan.”

” Funktionskontrollanten ska utf¨arda ett intyg som visar att besiktningen har gjorts, med datum f¨or besiktningen, resultatet av kontrollen och datumet f¨or n¨asta besiktning. Byggnadens ¨agare ska s¨atta upp intyget p˚a v¨al synlig plats i byggnaden.”

”Det ¨ar kommunens byggnadsn¨amnd som ska ¨overvaka att byggnadens ¨agare sk¨oter sina skyldighe-ter f¨or OVK. Om byggnadens ¨agare inte genomf¨or OVK kan byggnadsn¨amnden f¨orel¨agga ¨agaren att genomf¨ora den. Om det framg˚ar av ett protokoll att kraven om funktionskontroll inte uppfylls, kan bygg-nadsn¨amnden f¨orel¨agga ¨agaren att ˚atg¨arda bristerna.”

PBL

Plan- och bygglagen, PBL inneh˚aller best¨ammelser om planl¨aggning och ing˚ar inte i milj¨obalken. Planl¨aggning av byggande, mark och vatten omfattas av PBL (Hebert, 2013). Hebert (2013) skriver f¨oljande om best¨ammelserna i PBL:

PBF

Plan- och byggf¨orordningen, PBF ¨ar en svensk f¨orfattningssamling som reglerar funktionskontroll av ventilationssystem.

Utifr˚an Sveriges Riksdag (2011) st˚ar f¨oljande om funktionskontroll av ventilationssystem:

”F¨or att s¨akerst¨alla ett tillfredsst¨allande inomhusklimat enligt 8 kap. 25 § plan- och bygglagen (2010:900) ska en byggnads ¨agare se till att funktionen hos ventilationssystemet i byggnaden kontrolleras innan syste-met tas i bruk f¨or f¨orsta g˚angen (f¨orsta besiktning) och d¨arefter regelbundet vid ˚aterkommande tillf¨allen (˚aterkommande besiktning).”

Genom Sveriges Riksdag (2011), 5 § och 6 §, framg˚ar att:

”Den som har utf¨ort besiktningen ska l¨amna ett exemplar av protokollet till byggnadens ¨agare och skicka ett exemplar till byggnadsn¨amnden och utf¨arda ett intyg om att besiktningen har gjorts med uppgift om datum f¨or besiktningen, resultatet av kontrollen och datum f¨or n¨asta besiktning. Byggnadens ¨agare ska ansl˚a besiktningsintyget p˚a en v¨al synlig plats i byggnaden.”

AFF

Aff-avtal f¨or fastighetsf¨orvaltning hanterar branschgemensamma avtalsfr˚agor och skapar f¨oruts¨attningar f¨or en fungerande fastighetsf¨orvaltning och facility management. Med hj¨alp av Aff-dokumentationen underl¨attas arbetet att n˚a uppsatta m˚al och att f¨orebygga tvister.

I Aff Definitioner finns utarbetade gemensamma termer f¨or dokument. ABFF (Allm¨anna best¨ammelser f¨or entrepren¨orer inom fastighetsf¨orvaltning och verksamhetsknutna tj¨anster) kan vara till hj¨alp vid upp-handlingar av f¨orvaltningsuppdrag (aff, n.d.a). ABFF ¨ar juridiska spelregler som Aff baseras p˚a (aff, n.d.b). Idag utg˚ar i princip alla f¨orvaltningsavtal fr˚an Aff. Trots att avtalen ¨ar tydliga finns risk att otydligheter och olika tolkningar sker kring vad och hur n˚agot ska utf¨oras (Fastighetstidningen, 2012).

4.3

Tidigare unders¨

okningar

Den 11 april 2016, konstaterades enligt Rosenlund (2016) att 95 procent av fastighets¨agarna i Stockholm f˚ar underk¨ant vid inspektionen av egenkontrollen. I artikeln sammanst¨alls exempel p˚a en vanlig allvarlig brist med f¨or l˚ag temperatur p˚a tappvarmvatten. Det saknas i vissa fall m¨ojlighet att l¨asa av temperatu-ren p˚a undercentralen d¨ar vattnet ska ligga p˚a minst 50 grader f¨or att undvika risk f¨or bakterietillv¨axt, legionella. M˚anga rutinkontroller kring tappvattnets temperatur saknas. Peter Br˚adenmark, enhetschef p˚a milj¨of¨orvaltningen menar att det ¨ar ¨overraskande att endast fem procent klarar sig utan anm¨arkningar. Samtidigt p˚apekar han att 70 procent klarade sig med mindre allvarliga brister, enstaka anm¨arkningar som de inom sin egenkontroll kan omh¨anderta sj¨alva, utan uppf¨oljningskrav fr˚an milj¨of¨orvaltningen. Av artikeln framg˚ar att kommunens arbete forts¨atter under 2016 och att det finns m˚anga omr˚aden d¨ar fas-tighets¨agarna kan f¨orb¨attra sin egenkontroll. (Rosenlund, 2016)

beh¨over man st¨arka det systematiska milj¨oarbetet. R˚adgivning b¨or st˚a i fokus, antingen kan milj¨okontoret ut¨oka sin information alternativt kartl¨agga vilken r˚adgivande roll myndigheten egentligen har. (Erikson, 2008)

Ett annat examensarbete beskriver och analyserar hur den tekniska f¨orvaltningen organiseras i f¨oretag som arbetar dels med outsourcing och dels med egen regi. De j¨amf¨orde tre olika fastighetsf¨orvaltningsf¨oretag varav ett f¨orvaltar hyresr¨atter i egen regi medan tv˚a f¨orvaltar bostadsr¨atter genom outsourcing. Oavsett f¨orvaltningsform tycker f¨oretagen att det ¨ar viktigt med kompetens inom f¨oretaget och vill utf¨ora tj¨anster med viss kvalit´e. F¨oretagen vill ha anst¨allda som besitter s˚a stor kompetens som m¨ojligt inom outsour-cing f¨or att bli starkare mot konkurrenter. ¨Aven f¨oretag med egen regi vill ha s˚a stor kompetens som m¨ojligt f¨or att slippa hyra in s˚a mycket tj¨anster och f¨or att st¨arka f¨oretaget. (Karlsson and Persson, 2011)

Ett examensarbete om egenkontroll i caf´everksamheter har tidigare genomf¨orts. Syftet var att ur caf´eanst¨alldas, livsmedelsinspekt¨orers, och livsmedelkonsulters infallsvinklar studera egenkontrollarbe-tet. Resultatet visade att de st¨orsta f¨ordelarna med en fungerande egenkontroll var m¨ojligheten att kunna garantera s¨aker mat och en ¨okad effektivitet. P˚avisade sv˚arigheter med egenkontrollsystemet var bristen p˚a kunskap hos de caf´eanst¨allda och att dokumentationen uppfattades som f¨or tidskr¨avande och irrelevant. Det ¨ar viktigt med r¨att kunskap och bra rutiner f¨or att f˚a egenkontrollen att fungera. F¨or att underl¨atta egenkontrollen f¨oreslogs att omfattningen av den skriftliga dokumentationen skulle kunna minskas. Det var viktigt att livsmedelsinspekt¨orens roll f¨ortydligades f¨or att underl¨atta inspektionens genomf¨orande. (Edlund et al., 2009)

Relaterade kurser

Nedan f¨oljer en kort beskrivning av kurser som l¨asts under utbildningen och som har varit till hj¨alp f¨or arbetet.

• AF1721 Milj¨o- och arbetsvetenskap (Kursen r¨or milj¨ofr˚agor inom byggsektorn och beskriver ¨

overgripande om vad egenkontroll och f¨orvaltning inneb¨ar inom byggsektorn).

• AF1727 Utveckling av husbyggnader. Renovering, ombyggnad och tillbyggnad (Kursen behandlade bostadsr¨attsf¨oreningar, avtal om f¨orvaltning och lagar som r¨or ROT-projekt).

5

Myndigheters tillsynsarbete

Detta kapitel tar upp tillsynsmyndigheternas arbeten och behandlar begreppet egenkontroll.

5.1

Tillsynsmyndigheternas arbete

Syftet med milj¨obalken ska s¨akerst¨allas med hj¨alp av tillsyn (Sveriges Riksdag, 1998c) och tillsynsmyn-digheter ¨ar skyldiga att bedriva tillsyn enligt Naturv˚ardsverket (2001b). Tillsynsmyndigheten ska p˚a eget initiativ kontrollera efterlevnaden av milj¨obalken samt genom r˚adgivning och information skapa f¨oruts¨attningar f¨or att balkens ¨andam˚al ska kunna tillgodoses (Sveriges Riksdag, 1998c).

Myndigheternas uppdrag omfattas s˚aledes f¨orutom av kontrollarbete ¨aven av information och r˚adgivning. I kommuner och l¨ansstyrelser arbetas det dagligen med skydds˚atg¨arder f¨or att verksamheter inte ska p˚averka h¨alsa och milj¨o. Allt tillsyns- och pr¨ovningsarbete l¨aggs till grund av milj¨obalken (Naturv˚ardsverket, 2012). Verksamhetsut¨ovaren ska kunna visa f¨or tillsynsmyndigheten att man uppfyllt kraven och h¨ansynsreglerna i milj¨obalken genom dokumentation av egenkontrollen. Med hj¨alp av v¨agledning och st¨od ska tillsyns-myndigheten kunna hj¨alpa till med upplysningar om lagstiftningar som p˚avisar vad som kr¨avs av verk-samhetsut¨ovaren. Vilket konsultf¨oretag verksamhetsut¨ovaren b¨or anlita borde inte myndigheten f¨oresl˚a eller rekommendera om (Naturv˚ardsverket, 2001b).

5.2

Egenkontroll

Under kapitlet redog¨ors begreppet egenkontroll samt inger en inblick i hur arbetet med egenkontroller g˚ar till.

Naturv˚ardsverket (2001c) definierar begreppet egenkontroll; “s˚adana aktiviteter, rutiner och ˚atg¨arder m.m. som en verksamhetsut¨ovare p˚a egen hand har att planera, genomf¨ora och f¨olja upp enligt 26 kap. 19 § MB och enligt f¨oreskrifter meddelade med st¨od av denna best¨ammelse.”

5.2.1 Varf¨or egenkontroll?

F¨or att kunna ta ansvar och visa f¨or tillsynsmyndigheter att h¨ansynsregler f¨oljs, anv¨ands egenkontrol-len som en anvisad metod fr˚an milj¨obalken. Verksamhetsut¨ovaren ansvarar sj¨alva f¨or att ta reda p˚a vilka uppdaterade lagkrav, andra r¨attsliga krav, beslut och domar som g¨aller. Ansvaret g¨aller utan myndigheters p˚apekande (Naturv˚ardsverket, 2001d). D¨arefter beh¨over verksamhetsut¨ovaren, i detta fall bostadsr¨attsf¨oreningen, enligt Naturv˚ardsverket (2001d):

• ” ¨Overs¨atta alla till¨ampliga krav till l¨ampliga och konkreta ˚atg¨arder

• Unders¨oka eller h˚alla sig kunnig om hur verksamheten och dess produkter (varor eller tj¨anster) p˚averkar milj¨on

F¨or att motverka och f¨orebygga p˚averkan p˚a m¨anniskors milj¨o och h¨alsa ska man som fastighets¨agare planera och kontrollera sin verksamhet. Med hj¨alp av egenkontroller skapar fastighets¨agarna f¨oruts¨attningar f¨or att uppt¨acka fel och brister i verksamheten. Egenkontrollen ska ing˚a som en naturlig del av arbetet mot att uppn˚a milj¨obalkens krav, samt omfatta organisatoriska-, administrativa- och tekniska ˚atg¨arder och ru-tiner (Stockholms stad, 2014). F¨orutom en fungerande byggnadsteknisk funktion ska ¨aven s¨akerheten och h¨alsan f¨or de boende fungera. Med egenkontrollen kan detta kontinuerliga arbete f¨oljas (Fastighets¨agarna, n.d.). Det finns bindande best¨ammelser om dokumentation f¨or verksamhetsut¨ovares egenkontroll (Na-turv˚ardsverket, 2001e). En v¨al dokumenterad egenkontroll kan leda till att man sparar pengar d˚a behovet av granskning fr˚an kommunerna kan minska (Fastighets¨agarna, n.d.).

Egenkontrollen ska kunna bidra till en h˚allbar utveckling och efterlevnad av lag. Kontrollen, om-fattar organisation, rutiner f¨or t.ex. drift, sk¨otsel och underh˚all samt ˚atg¨arder och liknande. Verksam-hetsut¨ovaren, till exempel en bostadsr¨attsf¨orening, ¨ar skyldig att ut¨ova egenkontroll. S˚a fort ol¨agenheter riskerar att uppst˚a ska arbete med egenkontroll vidtas, detta kan ske s˚av¨al under drift som efter avslutad verksamhet. (Naturv˚ardsverket, 2001a)

5.2.2 Stockholms stads milj¨of¨orvaltning

Milj¨of¨orvaltningen ¨ar den myndighet i Stockholms stad som ansvarar f¨or b˚ade inomhusmilj¨o och utom-husmilj¨o (Stockholms stad, 2016b). Stockholms stad arbetar l˚angsiktigt f¨or h˚allbara klimatanpassade fastigheter med en minskad milj¨op˚averkan. Till h˚allbarhetsarbetet r¨aknas ocks˚a aspekter som ber¨or trygghet, tillg¨anglighet och kulturella v¨arden (Stockholms stad, 2016a). Milj¨of¨orvaltningen arbetar f¨or en frisk och h¨alsosam milj¨o f¨or alla i Stockholm. Huvuduppgiften ¨ar tillsyn och ¨overvakning. Arbetet r¨or fr˚agor om inomhusmilj¨o, kemikalier, luftf¨ororeningar, trafikbuller, mathygien och vattenfr˚agor (Stock-holms stad, 2016b).

Milj¨of¨orvaltningen best˚ar av olika avdelningar. Inom avdelningen f¨or h¨alsoskydd arbetar man med enheten bostad och milj¨o, som ¨ar en av tre enheter p˚a avdelningen h¨alsoskydd. Under enheten bostad och milj¨o sker f¨orebyggande arbete genom riktad tillsyn p˚a egenkontrollen hos fastighets¨agare (Stockholms stad, 2016b). Sedan 2006 har riktad tillsyn av fastighets¨agares egenkontroll utf¨orts i Stockholm (Engstr¨om and Nilsson, 2016). Det ¨ar Milj¨of¨orvaltningen som bedriver l¨opande tillsyn av fastighets¨agare i Stockholm (Milj¨of¨orvaltningen, 2015). Milj¨of¨orvaltningen anv¨ander sig av tillsynen som ett verktyg f¨or att alla bost¨ader ska n˚a en sund inomhusmilj¨o i Stockholms stad. Tanken ¨ar att alla medborgare ska leva i en frisk och h¨alsosam milj¨o. F¨or att n˚a en god milj¨o syftar tillsynen p˚a att ge fastighets¨agarna ¨okad kunskap om milj¨obalken, m¨ojlighet till f¨orb¨attrade rutiner kring egenkontrollen och ¨ar ett bidragande till att eventuella ol¨agenheter ˚atg¨ardas (Engstr¨om and Nilsson, 2016).

Enligt (Milj¨of¨orvaltningen, 2015) granskas och kontrolleras fastighets¨agarnas egenkontroll inom f¨oljande omr˚aden:

• L˚angsiktig planering och underh˚all • Felanm¨alan och akuta fel/skador • Inflyttning och renovering • Energihush˚allning

• Ventilation

• Inomhustemperatur

• Legionella (l˚ag varmvattentemperatur) • Radon

• Fukt och m¨ogel • Skadedjur • Avfallshantering

5.2.3 Vid uppt¨ackta brister i egenkontrollen

N¨ar brister visas i unders¨okningar av m¨atningar och kontroller b¨or man som verksamhetsut¨ovare sj¨alv r¨atta till bristerna. Det kan handla om brister i rutin av kontrollen i drift eller efterlevnad av lag. I f¨orv¨ag b¨or verksamhetsut¨ovaren, bostadsr¨attsf¨oreningen t¨anka igenom ˚atg¨arder f¨or organisationen, exempelvis f¨ordelning av ansvar eller personalens kunskapsniv˚aer innan f¨or¨andringar inf¨ors. Uppf¨oljning och utv¨ardering f¨or att r¨atta till egenkontrollen b¨or verksamhetsut¨ovaren p˚a eget initiativ regelbundet se ¨

6

R¨

attsfall

Det f¨orekommer att brister i f¨orvaltningen leder till f¨allande domar som ber¨or fastighets¨agare. I detta kapitel relateras tre stycken r¨attsfall med f¨allande domar.

Sommaren 2000 skedde en olycka d¨ar en man ramlade vid en g˚angstig p˚a en fastighet och fick en kronisk f¨orlamningsskada. Olyckan ¨agde rum n¨ar mannen gick fr˚an en trappa till en anslutande stig och ramlade. Tingsr¨atten beslutade att olyckan inte kunde f¨orutses av fastighets¨agaren, vilket ledde till att fastighets¨agaren inte ans˚ags v˚allande till mannens skada. D¨aremot bed¨omde hovr¨atten att olyckan hade kunnat f¨orhindras genom skadef¨orebyggande ˚atg¨arder som att s¨atta upp ett avsp¨arrande r¨acke till passagen eller uppf¨orande av ett skyddande st¨angsel. I detta fall ans˚ags fastighets¨agaren vara v˚allande till de skador som mannen ˚adrog sig. (Fastighets¨agarna Sverige och HSB och SABO, 2012) (L¨as mer om m˚al nr T 8430-05 i angiven k¨alla).

Under v˚aren 2002 beslutade Stockholms Milj¨odomstol att en hyresv¨ard bed¨omdes ˚atg¨arda f¨orekommande fuktproblem. Hyresv¨arden skulle genom unders¨okningar och rapporter visa att l¨agenheten inte medf¨orde ol¨agenheter p˚a m¨anniskors h¨alsa. Domen g¨allde en hyresg¨ast som upplevt starka lukter i sin l¨agenhet och h¨og fukthalt konstaterades i badrummet. Tv˚a l¨akare hade intygat att hyresg¨astens h¨alsoproblem inte var kopplade till f¨orh˚allandena i l¨agenheten. Underinstanserna L¨ansstyrelsen och Milj¨o- och h¨alson¨amnden hade f¨orelagt att hyresv¨arden skulle erbjuda hyresg¨asten en ers¨attningsl¨agenhet. (Fastighets¨agarna Sve-rige och HSB och SABO, 2012) (L¨as mer om m˚al nr M 5331-02 i angiven k¨alla).

7

Empiri

I detta kapitel redovisas en sammanst¨allning av insamlade dokument fr˚an milj¨of¨orvaltningen.

7.1

Milj¨

of¨

orvaltningens tillsyn 2015

Milj¨of¨orvaltningen i Stockholm bes¨okte och granskade egenkontrollarbetet hos 685 stycken fastighets¨agare under 2015. Genom en extrasatsning p˚a omf¨ordelning av arbetsuppgifter och ytterligare anst¨allningar lyckades antalet genomf¨orda inspektioner ¨oka med 321 fler inspektioner j¨amf¨ort med under 2014. Av dessa 685 granskningar, var det 34 stycken, motsvarande 5 % som klarade sig helt utan anm¨arkningar p˚a sin egenkontroll. Samtidigt var det 176 stycken av inspektionerna, 26 % som p˚avisades ha s˚a allvarli-ga brister att det ledde till uppf¨oljning fr˚an milj¨of¨orvaltningen. Vidare hade resterande 475 inspektioner p˚avisats ha mindre allvarliga brister, som inte bed¨oms inneb¨ara uppenbar risk f¨or milj¨on eller m¨anniskors h¨alsa. (Engstr¨om and Nilsson, 2016)

Enligt Engstr¨om and Nilsson (2016) var ett vanligt bristomr˚ade tappvarmvattnet, d¨ar vanligaste orsaken var f¨or l˚ag temperatur p˚a tappvatten eller bristande rutiner kring kontroll av vattentempe-raturen. Att m˚anga fastigheter saknar m¨ojlighet att fr˚an undercentralen l¨asa av returvattnet i VVC (varmvattencirkulationen) var ocks˚a en bidragande orsak till brister g¨allande tappvarmvattnet. ¨Aven fastighets¨agares kunskapsbrist kring kraven och riskerna med f¨or l˚ag varmvattentemperatur, var bidra-gande till anm¨arkningar g¨allande tappvarmvattnet.(Engstr¨om and Nilsson, 2016)

F¨or att se ett konkret exempel p˚a ett fall d¨ar b˚ade mindre allvarliga och en allvarlig brist p˚atr¨affades, se bilaga d). Som bilaga d) visar, ser man p˚a f¨orsta sidan f¨orst tv˚a mindre allvarliga brister i fetstil, som bed¨oms kunna ˚atg¨ardas inom ramen f¨or n¨asta tillsynsperiod. Under det syns i fetstil en allvarlig brist, g¨allande f¨or l˚ag varmvattentemperatur (legionella), med ett censurerat datum d˚a f¨orslag till ˚atg¨arder ska vidtas och redovisas f¨or milj¨of¨orvaltningen. Inspektionsmetodik och sammanfattande resultat redovisas, d¨ar allvarliga bristen kommenteras utifr˚an g¨allande regler. Under rubriken r˚ad och riktlinjer redog¨ors ¨

7.2

Sammanst¨

allning av egenkontroller

Figur 1: Sammanst¨allning av inspekterade egenkontroller beroende p˚a om bostadsr¨attsf¨oreningar har extern teknisk f¨orvaltning eller inte.

Utan extern f¨orvaltning

Av de 15 granskade rapporterna utan extern f¨orvaltning var det en fastighets¨agare som klarade sig helt utan anm¨arkningar. Resterande 14 kontroller hade totalt 50 stycken mindre allvarliga brister, vilket motsvarar ett snitt om 3,57 brister per bostadsr¨attsf¨orening. Vidare uppt¨acktes sex stycken olika bo-stadsr¨attsf¨oreningar med allvarliga brister, varav fyra av dessa hade tv˚a anm¨arkningar vardera medan tv˚a stycken hade en varsin allvarlig brist. Se bilaga e), f) och g) f¨or att ta reda p˚a vilka anm¨arkningar som f¨orekommer.

Med extern teknisk f¨orvaltning

Figur 2: Visar f¨ordelningen av antalet anm¨arkningar samt procentsatsen f¨or mindre allvarliga brister beroende p˚a om det finns extern teknisk f¨orvaltare eller inte.

Av de 30 riktade egenkontroller som tillhandah¨olls konstaterades totalt 93 stycken mindre allvarliga brister. 50 stycken brister tillh¨orde de som inte hade extern teknisk f¨orvaltare. Resterande 43 brister tillh¨orde bostadsr¨attsf¨oreningarna med extern teknisk f¨orvaltning. Se bilaga e) och f).

Figur 4: F¨ordelning i procent utifr˚an de 14 f¨oreningar med mindre allvarliga brister som uppt¨acktes. F¨ordelningen visar ber¨orda omr˚aden med anm¨arkningar, f¨or bostadsr¨atter utan extern teknisk f¨orvaltning.

Figur 6: Visar f¨ordelningen av antalet ber¨orda bostadsr¨attsf¨oreningar samt procentsatsen f¨or allvarliga brister beroende p˚a om det finns extern teknisk f¨orvaltare eller inte.

˚

Atta bostadsr¨attsf¨oreningar uppvisade allvarliga brister. Totalt p˚atr¨affades 12 stycken allvarliga bris-ter utifr˚an de 30 granskade egenkontrollerna. Tio av bristerna tillh¨orde bostadsr¨attsf¨oreningarna utan extern f¨orvaltning, medan tv˚a brister tillh¨orde de med extern f¨orvaltning. De tv˚a f¨oreningarna med ex-tern f¨orvaltning hade en varsin allvarlig brist. Fyra av de sex f¨oreningarna hade tv˚a allvarliga brister var, medan de sista tv˚a hade en varsin brist, se bilaga g).

Figur 7: Visar en ¨oversk˚adlig j¨amf¨orelse i antal allvarliga brister mellan de bostadsr¨attsf¨oreningar som har extern teknisk f¨orvaltning respektive de som inte har det.

8

Analys och diskussion

I kapitlet analyseras och diskuteras resultaten utifr˚an empirin.

Framtr¨

ader kvalitetsskillnader i den tekniska f¨

orvaltningen utifr˚

an bostadsr¨

atters

egenkontroll baserat p˚

a om tekniska f¨

orvaltningen sk¨

ots externt j¨

amf¨

ort med

om den inte sk¨

ots externt?

Sammanst¨allningen av egenkontrollerna tyder p˚a att det finns skillnader i kvalit´en i f¨orvaltningen. Den st¨orsta skillnaden ¨ar att f¨oreningar utan extern f¨orvaltning har fler allvarliga brister ¨an bostadsr¨attsf¨oreningar med extern f¨orvaltning. Det kan tyda p˚a att f¨oreningar utan extern f¨orvaltning beh¨over utveckla sitt egenkontrollarbete.

Mindre allvarliga brister

J¨amf¨orelsen mellan mindre allvarliga brister beroende p˚a val av f¨orvaltning visar att resultaten inte skiljer sig ˚at n¨amnv¨art, dock finns det tv˚a avvikande fall som redovisas nedan.

Felanm¨alan och akuta fel/skador

Det p˚atr¨affades endast en anm¨arkning att rutinerna ej var uppdaterade f¨or bostadsr¨attsf¨oreningar med extern f¨orvaltning. F¨or representanterna utan extern teknisk f¨orvaltning ber¨ordes h¨alften, sju styc-ken, av alla f¨oreningar som p˚avisat brister i samma bristomr˚ade. Den mest f¨orekommande anm¨arkningen var att journummer inte var anslaget i fastigheten.

Ventilation

Andelen brister med ventilation uppg˚ar enligt figur 5 till hela 40 procent f¨or de bostadsr¨attsf¨oreningar som har extern teknisk f¨orvaltning. Att andelen ¨ar s˚a h¨og beror p˚a, som framg˚ar av bilaga f), att 11 av alla 13 f¨oreningar som fick anm¨arkningar om ventilation saknade ett anslaget OVK-intyg i fastigheten. Enligt lag ska OVK-intyget finnas synligt i fastigheten och det ska alla inblandade parter veta. Anm¨arkningen kan tyda p˚a kunskapsbrist hos styrelsen g¨allande OVK liksom bristande kommunikation mellan styrelse och f¨orvaltare. Den vanligaste bristen ¨ar ventilation ¨aven f¨or f¨oreningar utan extern f¨orvaltning. Som figur 4 visar uppg˚ar andelen till 26 procent. Som man kan se i bilaga e) saknade ˚atta f¨oreningar ett anslaget OVK-intyg i fastigheten och i fem f¨oreningar hade inte OVK utf¨orts inom r¨att intervall. H¨ar saknas f¨ormodligen kunskap hos bostadsr¨attsf¨oreningarnas styrelser. Det ¨ar som sagt lagkrav p˚a att utf¨ora OVK och att utf¨ord kontroll ska vara v¨al synlig i fastigheten. Det ¨ar illa att bostadsr¨attsf¨oreningarna, inte f¨oljer lagen d˚a det finns ett lagf¨ast kunskapskrav f¨or verksamhetsut¨ovare (milj¨obalken).

Allvarliga brister

Det kan bero p˚a att de professionella f¨orvaltarna besitter mer kunskaper om g¨allande lagkrav och regler, och f¨ormodligen f¨oljer dem i st¨orre utstr¨ackning ¨an i de fall d¨ar extern f¨orvaltare saknas. Om den som f¨orvaltar en fastighet ¨ar medveten om riskerna med olika bristomr˚aden och dess konsekvenser, kan det vara en f¨ordel i det f¨orebyggande arbetet.

Kan skillnaden mellan olika f¨

orvaltningsbolags arbeten urskiljas i granskade

egenkontroller?

I dagsl¨aget g˚ar det inte enligt intervjun i bilaga b), att urskilja information om f¨orvaltningsbolagen genom inspektionsrapporterna eftersom milj¨of¨orvaltningen inte l¨agger n˚agon v¨ardering i vem som utf¨or den tekniska f¨orvaltningen. F¨or att det ska g˚a att urskilja f¨orvaltningsbolag beh¨over ¨andringar g¨oras i inspekt¨orernas arbetsmaterial, se bilaga h).

Justeringar i inspekt¨orernas arbetsmaterial

Det beh¨ovs det g¨oras justeringar i checklistorna f¨or att kunna g¨ora j¨amf¨orelser mellan f¨orvaltningsbolagen. J¨amf¨orelserna ¨ar till f¨or att lyfta fram f¨oretag som utf¨or f¨orvaltningen med god kvalit´e. Bostadsr¨attsf¨oreningar beh¨over redog¨ora f¨or vilka bolag som anlitats f¨or teknisk- och ekonomisk f¨orvaltning, som fastighetssk¨otare, juridiskt ombud osv. Anslagna f¨orvaltningsbolag b¨or dokumenteras systematiskt vid varje tillsynstillf¨alle. Om informationen finns dokumenterad skulle den kunna nyttjas. Om information g¨allande f¨orvaltare framg˚ar av den riktade egenkontrollen kan noggranna unders¨okningar och j¨amf¨orelser mellan resultaten av allvarliga brister, mindre allvarliga brister och de som klarar sig helt utan brister, kunna samman-st¨allas. J¨amf¨orelser skulle kunna visa vilka f¨oretag som utf¨or arbetena och ¨aven baserat p˚a resultat f¨or respektive typ av brister. Det skulle kunna vara en ambition f¨or f¨orvaltningsbolag att med goda resultat fr˚an inspekt¨orerna f¨or sina f¨orvaltade bostadsr¨atter, locka nya kunder genom att gl¨ansa med sina resultat, f¨orutsatt att dessa sammanst¨alls. Sammanst¨allningen b¨or g¨oras av oberoende part f¨or att resultaten ska bli s˚a ¨arliga som m¨ojligt. F¨orhoppningsvis skulle f¨oretag med m˚anga p˚avisade brister beh¨ova f¨orb¨attra sig f¨or att inte tappa kunder.

Resonemang kring justeringen enligt bilaga h)

Vilka konsekvenser p˚

a milj¨

o och m¨

anniskors h¨

alsa kan ett bristande

egenkon-trollarbete resultera i?

R¨attsfall

Tidigare ˚atergivna r¨attsfall som ledde till dombeslut hade troligtvis kunnat undvikas med en funge-rande egenkontroll. Riskerna hade d˚a identifierats i ett tidigare skede och ˚atg¨arder kunde ha vidtagits. R¨attsfallen ¨ar exempel d¨ar konsekvenser f¨or m¨anniskors h¨alsa blev tydliga. Att det orsakas d¨odsfall p˚a grund av ett missk¨ott tak ¨ar allvarligt. Som n¨amnts tidigare enligt Sveriges fastighets¨agaref¨orbund och Stockholms fastighets¨agarf¨orening (2001a), ansvarar f¨oreningen ¨over f¨orvaltningen av bland annat tak och f¨org˚ardsmark. D¨arf¨or ¨ar det v¨aldigt viktigt att ha tydliga avtal med f¨orvaltare som i f¨orv¨ag b¨or un-ders¨oka status av antagna f¨orvaltningsuppdrag. Det ¨ar ¨aven f¨ordelaktigt om styrelsen ¨ar aktivt deltagande i f¨orvaltningsprocessen med god kommunikation med f¨orvaltare f¨or att f˚a en djupare inblick i arbetet med fastigheten. Fukt och m¨ogelproblem kan leda till att m¨anniskors h¨alsa f¨ors¨amras. Milj¨odomstolens beslut om att hyresv¨arden i ett av r¨attsfallen d¨omdes att ˚atg¨arda fuktproblemen p˚avisar allvaret av konsekvenserna med otillr¨acklig ventilation.

Andra konsekvenser

Bristande ventilation kan leda till att smuts och partiklar sprids i bost¨aderna och kan medf¨ora h¨alsoproblem. Vid f¨or kall inomhustemperatur kan boende till exempel stoppa igen ventiler med tilluft, vilket minskar luftfl¨odet i bostaden, vilket i sin tur ¨aven leder till att ˚atkomsten p˚a frisk luft minskar. Samtidigt blir f¨orbrukad, mindre ren luft fr˚an partiklar kvar i bostaden, vilket ocks˚a kan orsaka h¨alsoproblem, till ex-empel allergier. Vid otillr¨acklig ventilation kan ¨aven risk f¨or m¨ogel f¨orekomma d˚a fukten i bland annat badrum inte torkar upp av luften.

Vid ¨overf¨orbrukning av energi anv¨ands mer br¨ansle som sl¨apper ut koldioxid, vilket ¨okar v¨axthuseffekten och medf¨or en risk f¨or klimatet och ¨aven f¨or jordens befolkning. I energideklarationen fastsl˚as fastighe-tens energiprestanda (kWh/m2_{, ˚ar) dvs hur mycket energi fastigheten drar per ˚ar och kvadratmeter.}

Om f¨oreningen m¨arker att energianv¨andningen ¨ar mycket h¨ogre ¨an f¨or liknande fastigheter, kan det leda till att f¨oreningen ˚atg¨arder f¨or energieffektivisering. Den h¨oga f¨orbrukningen kan bidra med negativa aspekter b˚ade till en f¨ors¨amrad milj¨o i form av koldioxidutsl¨app samtidigt som kostnaderna att driva fastigheten ¨ar st¨orre i j¨amf¨orelse med om energiprestandan ¨ar d˚alig. Problem kan uppkomma till f¨oljd av att journummer inte ¨ar anslaget i fastigheten. Exempelvis kan ett problem upptr¨ada p˚a kv¨allen. En vat-tenl¨acka eller n˚agon annan skada skulle kunna intr¨affa i en bostad och bostadsr¨attsinnehavaren k¨anner inte till vem som ska kontaktas f¨or att f˚a felet ˚atg¨ardat. Det kan medf¨ora oro hos bostadsr¨attshavaren samtidigt som kostnaderna kan bli h¨oga, till exempel om fuktproblem uppkommer till f¨oljd av en all-varlig l¨acka. Vill det sig riktigt illa kan tr¨amaterial f˚a fuktskador och i f¨orl¨angningen ruttna och tappa brukf¨orm˚aga om ˚atg¨arder inte s¨atts in i tid. D¨arf¨or ¨ar det viktigt att veta vem man ska kontakta n¨ar en skada upptr¨ader i en fastighet.

avvikelsen m¨arks i tid.

Fastighetens kondition och f¨orvaltning p˚averkar v¨ardet f¨or enskilda bostadsr¨atter. I en v¨alsk¨ott bo-stadsr¨attsf¨orening ¨okar v¨ardet p˚a l¨agenheterna i j¨amf¨orelse med om den ¨ar missk¨ott. Renoveringar som leder till energieffektiviseringar och b¨attre standarder kan h¨oja v¨ardet p˚a bostadsr¨atten, vilket positivt fr¨amjar en h˚allbar utveckling och som milj¨obalken syftar p˚a, tillf¨ors¨akras nuvarande och kommande generationer att f˚a en h¨alsosam och god milj¨o.

Hur kan arbetet med egenkontroll f¨

orb¨

attras?

Trots att krav i milj¨obalken sl˚ar fast att verksamhetsut¨ovare ska planera och kontrollera sin verksamhet f¨or att motverka eller f¨orebygga ol¨agenheter f¨or m¨anniskors h¨alsa och milj¨o, uppvisas allvarliga brister i det arbetet. Som det ser ut idag, upplever jag att det ¨ar alldeles f¨or liten del av bostadsr¨attsf¨oreningarna som klarar egenkontrollarbetet samtidigt som en f¨or stor del av f¨oreningarna uppvisar allvarliga brister med negativa konsekvenser p˚a den h˚allbara utvecklingen. F¨or att n˚a en h˚allbar utveckling beh¨over ˚atg¨arder vidtas f¨or att n˚a en fungerande egenkontroll. D¨arf¨or presenteras nedan f¨orslag p˚a ˚atg¨arder som kan t¨ankas vidtas f¨or att arbetet med egenkontroll ska f¨orb¨attras. Det ska belysas att den viktigaste ˚atg¨arden ¨ar att f¨oreningarna sj¨alva tar ansvarar och visar engagemang f¨or att lyckas bedriva en fungerande egenkontroll, vilket ¨ar en skyldighet enligt milj¨obalken. Som l¨aget s˚ag ut 2015, beh¨ovs f¨ormodligen andra ˚atg¨arder tas p˚a annat h˚all f¨or att kvalit´en i f¨orvaltningen ska bli b¨attre. Utifr˚an intervjun med milj¨o- och h¨alsoinspekt¨or, tror jag att kommande ˚ars resultat av egenkontrollarbete kommer se b¨attre ut eftersom det inte l¨angre kommer anm¨arkas skriftligt utan muntligt om att OVK och energideklaration inte var fastslagen i fastigheten. Det kommer bidra till att f¨arre anm¨arkningar kommer p˚atr¨affas, d˚a st¨orsta del enligt mina studerade anm¨arkningar g¨allde att OVK och energideklaration inte fanns anslagen i fastigheten. Det beh¨over d¨aremot inte betyda att kvalit´en i f¨orvaltningen blir b¨attre, eftersom jag ¨and˚a anser att OVK och energideklaration ¨ar viktiga i arbetet med att minska milj¨op˚averkan.

Beh¨ovs nya krav?

I fr˚agan om hur arbetet med egenkontroll kan f¨orb¨attras ¨ar det intressant att diskutera om en ny lag beh¨ovs f¨or att reglera bostadsr¨attsf¨oreningars milj¨oarbete. Till exempel kan krav st¨allas p˚a att bo-stadsr¨attsf¨oreningar samarbetar med olika akt¨orer om det i framtida under¨okningar visar sig vara en ¨

p˚a problemet. Till sist m˚aste det beslutas om hur lagen ska formuleras och vem som kontrollerar att den efterf¨oljs. P˚a det hela taget tror jag att id´en ¨ar orimlig att inf¨ora. Samtidigt upplever jag att n˚agot m˚aste f¨or¨andras i arbetet med bostadsr¨atts¨agares egenkontroller s˚a att milj¨obalkens krav att s¨akra att m¨anniskors h¨alsa och milj¨on skyddas mot skador och ol¨agenheter. Det beh¨ovs ˚atg¨arder f¨or att verk-samhetsut¨ovarna ska ta till sig information om arbetet och leva d¨arefter f¨or att en h˚allbar utveckling sker.

R˚adgivning och information

Ett mer realistiskt f¨orslag p˚a hur problemet med att v¨aldigt f˚a bostadsr¨attsf¨oreningar har ett fungerande egenkontrollarbete kan l¨osas, ¨ar att bidra med mer information och r˚adgivning till bostadsr¨attsf¨oreningar. Enligt Erikson (2008) b¨or r˚adgivning som ¨ar en naturlig del av inspekt¨orernas arbete st˚a i fokus kring egenkontrollarbete. Genom r˚adgivning kan myndigheter bidra med f¨orb¨attring av rutiner och vanor g¨allande bostadsr¨attsf¨oreningarnas egenkontrollarbete. Jag st¨aller mig tveksam till om r˚adgivningen fr˚an olika instanser ¨ar tillr¨acklig i dagsl¨aget n¨ar det g¨allande bostadsr¨atters milj¨o- och h¨alsoarbete. R˚adgivningen kanske upplevs sv˚ar˚atkomlig eller ges i ett f¨orsent skede, under sj¨alva inspektionen, vilket jag upplever som problematiskt d˚a skadan redan ¨ar skedd i ett s˚adant skede. R˚adgivningen b¨or ut¨okas f¨or att minska riskerna f¨or milj¨o och h¨alsa.

Enligt Naturv˚ardsverket (2001d) ¨ar det verksamhetsut¨ovarna sj¨alva, dvs bostadsr¨attsf¨oreningarna, styrelserna, som ska ta reda p˚a vilka uppdaterade lagkrav, andra r¨attsliga krav, beslut och domar som g¨aller, utan p˚apekning fr˚an myndigheter. Dessutom ska dessa lekm¨an, enligt Naturv˚ardsverket (2001d), bland annat ¨overs¨atta alla till¨ampliga krav till l¨ampliga och konkreta ˚atg¨arder. Dessutom ska lekm¨annen utforma och utf¨ora egenkontrollen s˚a att man kan f¨orvissa sig om att alla krav f¨oljs f¨or hela verksamheten och att man kan visa detta genom att redog¨ora f¨or hur egenkontrollen i praktiken g˚ar till och f¨or resultaten fr˚an den. Jag upplever att det ¨ar en tung och tidskr¨avande b¨orda f¨or bostadsr¨attsf¨oreningarnas styrelser att l¨ara sig alla krav och sedan att till¨ampa dessa.

Som enligt Edlund et al. (2009) tror jag ocks˚a att r¨att rutiner och kunskap ¨ar en av nycklarna till att f˚a en fungerande egenkontroll. Den andra nyckeln tror jag ligger i styrelsernas engagemang om att f˚a egen-kontrollen att fungera. Engagemanget kan likv¨al vara att styrelsen kontaktar ett externt f¨orvaltningsbolag eller att styrelsen sj¨alv tar tag i arbetet och f¨ordelar ut det p˚a ett fungerande s¨att. Jag tror vidare som (Edlund et al., 2009) att inspekt¨orernas roll b¨or f¨ortydligas. Det ¨ar viktigt att styrelserna har k¨annedom om vad som kan f¨orv¨antas av inspekt¨orerna under m¨otet. Vet styrelsen vad som f¨orv¨antas tror jag att b˚ada parter f˚ar ut mer under tillsynen ¨an om kunskap ej finns. Dessutom g˚ar tillsynen fortare och blir billigare om representanterna fr˚an f¨oreningen ¨ar f¨orberedda. Men det finns risker att falska sifferv¨arden uppges f¨or att f¨oreningen ska uppvisa ett b¨attre resultat ¨an den egentligen har. Inspekt¨orernas arbete kunde upplevas sv˚art i vissa fall med tolkningar av sanningar, d¨arf¨or ¨ar det viktigt att styrelsens repre-sentanter ¨ar ¨arliga under tillsynen.

H˚

allbar utveckling

H¨ar presenteras h˚allbarhet utifr˚an de tre grundpelarna.

Social h˚allbarhet

En v¨al fungerande egenkontroll bidrar till en b¨attre levnadsmilj¨o f¨or alla bostadsr¨attsf¨oreningens med-lemmar eftersom fastighetens f¨orvaltning f¨orb¨attras. Eftersom egenkontroll ¨ar ett f¨orebyggande arbete tillfredsst¨alls inte bara dagens behov, utan ocks˚a framtida behov av en god gemensam framtid d¨ar m¨anniskor k¨anner f¨ortroende och tillit till varandra. Inte minst f¨or styrelsen som driver f¨oreningen. Med en god fungerande egenkontroll kan m¨anniskorna leva ett liv med god h¨alsa inom f¨oreningen, vilket resulterar i en social livsmilj¨o och h˚allbarhet.

Ekologisk h˚allbarhet

En v¨al fungerande egenkontroll ¨ar central vid ekologisk h˚allbarhet. Eftersom arbetet enligt milj¨obalken syftar till att minska riskerna f¨or negativa konsekvenser p˚a m¨anniskors h¨alsa och milj¨o. Genom en fun-gerande egenkontroll f¨orebyggs, planeras och kontrolleras att att bristerna ˚atg¨ardas. Det kan leda till att den biologiska m˚angfalden bevaras d˚a en bostadsr¨attsf¨orening ska p˚averka milj¨on s˚a lite som m¨ojligt. Genom god planering och att anv¨anda resurssn˚ala produkter och tj¨anster, till exempel en v¨alfungerande avfallshantering, kan fastighetens energif¨orbrukning och milj¨obelastning minska. I f¨orl¨angningen p˚averkar det utsl¨appen och milj¨on positivt.

Ekonomisk h˚allbarhet

9

Slutsatser

I detta kapitel redovisas slutsatserna utifr˚an sammanst¨allningen och tolkningen av tillhandah˚allna egen-kontroller.

Eftersom arbetet var utf¨ort som en pilotstudie beh¨ovs fr˚agan om det g˚ar att f˚a fram fakta uti-fr˚an unders¨okningen besvaras. Metoden som anv¨ants i uppsatsen fungerar som ett s¨att att kontrollera kvalit´en i bostadsr¨atters egenkontroll och med hj¨alp av metoden kan rimlig fakta tas fram. F¨or att kunna s¨akerst¨alla resultatet statistiskt och f¨or att kommande unders¨okningar kring omr˚adet ska blir mer tillf¨orlitliga, beh¨over inspektionsrapporternas inneh˚all g¨oras mer tillf¨orlitligt n¨ar det g¨aller intern respektive extern f¨orvaltning. B¨attre kunskap om f¨oreningarnas f¨orvaltningsform kan leda till en effekti-vare anv¨andning av milj¨of¨orvaltningens resurser och en f¨orb¨attring av kvaliteten i f¨orvaltningen.

Utifr˚an studien som gjorts framtr¨ader kvalitetsskillnader i den tekniska f¨orvaltningen utifr˚an bo-stadsr¨atters egenkontroll baserat p˚a om tekniska f¨orvaltningen sk¨ots externt j¨amf¨ort med om den inte sk¨ots externt. Skillnader uppdagades i de tillhandah˚allna inspektionsrapporter och visade sig i olika grad allvarliga. St¨orst skillnader fanns f¨or de allvarliga bristerna, d¨ar gruppen utan extern f¨orvaltning tenderade ha fler allvarliga brister ¨an gruppen med teknisk f¨orvaltning. Detta var b˚ade sett till antalet bostadsr¨attsf¨oreningar och antalet anm¨arkningar av allvarliga brister per f¨orening. En annan skillnad g¨allde den mindre allvarliga bristen med omr˚adet; felanm¨alan och akuta fel/skador. ¨Aven i det fallet be-stod st¨orsta delen anm¨arkningar av f¨oreningar utan extern teknisk f¨orvaltning. I det sammanhanget d¨ar antalet anm¨arkningar totalt sett var st¨orre f¨or gruppen med extern f¨orvaltning var g¨allande bristomr˚adet ventilation, att OVK-intyget inte var anslaget i fastigheten.

Resultat f¨or olika f¨orvaltningsbolags arbete p˚a marknaden g˚ar inte att urskilja i dagsl¨aget d˚a in-spektionsrapporterna fr˚an granskade egenkontroller inte l¨agger n˚agon v¨ardering i vem som sk¨oter den tekniska f¨orvaltningen. ˚Atg¨arder beh¨over d¨arf¨or vidtas f¨or att bed¨omning ska g¨oras bolagen emellan. Ett f¨orslag p˚a hur bolagens resultat i framtiden skulle kunna urskiljas ¨ar att det blir obligatoriskt att anteckna f¨orvaltningsbolag i inspektionsrapporterna.

Konsekvenserna av ett bristande egenkontrollarbete kan variera beroende p˚a vilka brister som ber¨ors och om bristerna ¨ar allvarliga eller mindre allvarliga. Den allvarligaste negativa konsekvensen ¨ar d¨odsfall till f¨oljd av otillr¨ackligt underh˚all och bakterietillv¨axt. Allergier kan orsakas av en bristande egenkon-troll liksom f¨oljdskador d¨ar akuta problem uppkommer. En fungerande egenkontroll kan d¨aremot l¨agga grunden f¨or en h˚allbar utveckling b˚ade socialt, ekologiskt och ekonomiskt.