Värdering av skogsfastigheter

Johanna Svensson

Eva Wermesand

Värdering av skogsfastigheter

Tillvägagångssätt och problematik

Valuation of forest properties

Approaches and problems

Förord

Vi har under våren 2011 skrivit vår C-uppsats inom företagsekonomi vid Handelshögskolan, Karlstad Universitet. Vi har fördjupat oss i värdering av skogsfastigheter och fått en bredare förståelse för hur det går till.

Vi vill tacka alla respondenter som ställt upp på intervjuer samt ett extra tack till vår handledare Bo Nordlund.

Karlstad Universitet 3 juni 2011

Sammanfattning

En värdering av en skogsfastighet kan vara en omfattande process. Det beror dels på att det finns för få jämförbara objekt som blivit sålda inom en rimlig tidsgräns och dels för att skogsfastigheter skiljer sig åt mer än andra typer av fastigheter. Syftet med uppsatsen är att undersöka hur en värdering av skogsfastigheter går till samt vilka problem som kan uppkomma.

När en värdering av en skogsfastighet görs beror det bland annat på att den ska överlåtas eller belånas. Det värde som fastighetsmäklare och fastighetsvärderare oftast söker är ett bedömt marknadsvärde.

En värdering utförs i olika steg från insamling av data till ett slutligt värde, vilket vi presenterar närmare i uppsatsen. Vid en värdering är det många olika faktorer som spelar in och påverkar den slutliga bedömningen av marknadsvärdet.

Vi har använt oss av den kvalitativa metodansatsen eftersom vi inte har så stora förkunskaper inom ämnet samt att vi endast utför åtta intervjuer för att gå in mer på djupet och få ut så mycket som möjligt av varje respondent. Vår empiri utfördes genom att vi intervjuade fastighetsmäklare och fastighetsvärderare, som är inriktade på skog och skogsfastigheter, för att få svar på de frågeställningar vi har.

Med hjälp av dessa intervjuer samt den teori vi tagit del av har vi konstaterat i våra slutsatser att fastighetsmäklarnas och fastighetsvärderarnas viktigaste verktyg vid en värdering är skogsbruksplanen. De flesta respondenterna använder sig också av en ortsprismetod som hjälp i bedömningen för att få en inblick i hur marknaden ser ut i det specifika området.

Innehållsförteckning

2.1. Kvalitativ och kvantitativ ... 11

2.2. Primär- och sekundärdata ... 12

2.3. Intervju ... 12 2.4. Urval respondenter ... 13 2.5. Genomförande av datainsamling ... 14 2.6. Källkritisk analys ... 14 3. Teori ... 16 3.1. Allmänt om skog ... 16

3.2. Syftet med värdering av fastigheter ... 17

3.3. Tillvägagångssätt vid värdering ... 17

4.7.2. Intervju ... 34 4.8. Landeum ... 35 4.8.1. Allmänt om företaget... 35 4.8.2. Intervju ... 35 5. Analys ... 37 6. Slutsats ... 41 6.1. Egna reflektioner ... 42

6.2. Förslag på vidare studier ... 43

7. Källförteckning ... 44

1. Inledning

Uppsatsens första kapitel innehåller bakgrunden till vårt valda problem, de frågeställningar vi valt samt syftet med uppsatsen. Vi kommer även att beskriva vilka avgränsningar vi gjort och hur vi fördelat uppsatsen. För att underlätta för läsaren förklarar vi en del svåra begrepp.

1.1. Bakgrund

Värdering av skogsfastigheter är ett mycket komplext område (Skogsstyrelsen u.å. a). Dels för att det finns få jämförelseobjekt och dels för att skogsfastigheterna skiljer sig mer åt än andra typer av fastigheter. Det vill säga det finns nästan ingen skogsfastighet som är den andra lik. Att värdera en skogsfastighet är inte enkelt. Det finns många olika orsaker som gör att det är speciellt. Boken Fastighetsvärdering: grundläggande teori och praktisk värdering (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet [LMV & Mäklarsamfundet], 2008) tar upp fyra punkter:

”Varje fastighet har sin faktiska avkastningspotential. Kräver en baskunskap om jord- och skogsbruk. Det sker relativt få försäljningar.

Ortsprismetoden och nuvärdesmetoden behöver nästan regelmässigt kombineras med marknadssimulering.” (LMV & Mäklarsamfundet 2008, s.197)

Det genomförs årligen cirka 8 000 förvärv av jordbruks- och skogsfastigheter, dessa sker genom köp och fastighetsregleringar. Det sker även förvärv genom arv och gåva (Bertholdsson et al. 2011).

fler får chansen att förvärva en skogsfastighet än tidigare, en del av dem ser det endast som en säker investering medan andra väger in mer mjuka värden så som livsdrömmar om att få äga skog (LRF Konsult u.å. a).

En investering i skogsfastigheter rör oftast stora summor pengar (Skogsstyrelsen u.å. a). I och med detta samt det faktum att intresset för att investera i skogsfastigheter har ökat de senaste åren (LRF Konsult u.å. a) finner vi det intressant att undersöka tillvägagångssättet vid värdering av skogsfastigheter. Vi finner det också intressant att undersöka vilka problem som kan uppkomma vid bedömning av marknadsvärde på denna typ av fastighet.

1.2. Frågeställningar

Våra frågeställningar är:

Hur värderas en skogsfastighet?

Vilka problem ställs fastighetsmäklaren och fastighetsvärderare inför vid bedömning av marknadsvärde på en skogsfastighet?

1.3. Syfte

Vårt syfte med uppsatsen är att få en större förståelse för hur värdering av skogsfastigheter går till samt vilka problem som kan uppkomma vid bedömning av marknadsvärde på skogsfastigheter.

1.4. Avgränsning

1.5. Begrepp

Svåra begrepp som kan behöva en vidare förklaring.

Arrondering – ”Ordet används även inom skogsbruket för att beteckna de enskilda skogsskiftenas form, storlek och läge i förhållande till varandra inom en skogsfastighet.”

(Nationalencyklopedin 2011 a)

Avkastningsvärde – ”Nuvärde av de förväntade avkastningar som en fastighet ger.”

(LMV & Mäklarsamfundet 2008, s. 371)

Belåningsvärde – ”Värdet till vilken till exempel en fastighet eller värdepapper högst kan belånas.” (Nationalencyklopedin 2011 b)

Biotop – ”Miljö, naturtyp, ett område eller ett utrymme som karakteriseras av vissa yttre faktorer och vegetation.” (Nationalencyklopedin 2011 c)

Bonitet – ”Växtplatsens bördighet eller naturgivna förmåga att producera virke.”

(Nationalencyklopedin 2011 d)

Fastighet – ”Ett bestämt markområde som enligt jordabalkens regler utgör fast egendom.” (Nationalencyklopedin 2011 e)

Naturreservat – ”Område som skyddas med stöd av miljöbalken i syfte att bevara biologisk mångfald, vårda och bevara värdefulla naturmiljöer eller tillgodose behov av områden för friluftsliv.” (Nationalencyklopedin 2011 f)

Nyckelbiotop – ”Skogsbestånd som hyser eller som kan förväntas hysa rödlistade arter”

(Nationalencyklopedin 2011 g)

Omarrondering – ”Omarrondering är en lantmäteriförrättning som syftar till att skapa större och mer praktiska skogsskiften, genom att man byter mark mellan fastigheter.”

(Lantmäteriet u.å. a)

Skifte – ”Friliggande eller avgränsad del av en fastighet, t.ex. hem-, gårds-, ut-, åker- och skogsskifte.” (Nationalencyklopedin 2011 h)

Taxeringsvärde – ” Värdet av egendom som vid fastighetstaxeringen skall bestämmas till 75 % av egendomens marknadsvärde.” (Fastighetsnomenklatur 2008, s. 565)

1.6. Disposition

I kapitel ett beskriver vi bakgrunden till uppsatsen, varför vi valt detta ämne. Vi

beskriver även vilka frågeställningar vi har utgått ifrån samt vårt syfte. Vi har även valt att avgränsa oss vilket vi tar upp här. Slutligen förklarar vi de begrepp som vi anser kan underlätta för en läsare vid studerandet av denna uppsats.

I kapitel två redogör vi för ett antal olika metodansatser, samt vilka vi valt och

varför. Vi tar även upp en källkritisk analys, varför detta är viktigt att tänka på.

I kapitel tre tar vi upp den teori som vi anser är relevant i förhållande till våra

frågeställningar.

I kapitel fyra presenterar vi de företag vi besökt samt resultaten av de intervjuer

som vi genomfört.

I kapitel fem utgår vi ifrån våra frågeställningar och jämför den teori vi tagit del

av med den empiri vi har redovisat.

I kapitel sex presenterar vi de slutsatser vi har kommit fram till samt besvarar

våra frågeställningar. Vi ger även förslag till vidare forskning inom vårt område.

2. Metod

Kapitlet inleds med vårt metodval, följt av hur vi samlat in den data vi behöver. Kapitlet avslutas med en källkritisk analys.

Den metod som väljs vid en empirisk underökning, för att finna svaren på den frågeställning som finns, är mycket viktig. En anledning är att om det valts en viss metod så kan det undersökas om svaren beror av metoden eller om det är verkligheten som ser ut på så sätt (Jacobsen 2002).

2.1. Kvalitativ och kvantitativ

Det finns två olika metodansatser att använda sig utav vid en undersökning. Den första är kvalitativ metodansats. Den metodansatsen är mest lämplig att använda sig av när forskarna vill få kännedom om vad som menas med till exempel ett begrepp eller hur människor uppfattar en specifik situation. Det är även lämpligt att välja denna metodansats om forskarna inte har så stor kunskap om ämnet som ska undersökas. Vid val av den kvalitativa metodansatsen är det bland annat det unika hos varje uppgiftslämnare som kommer i fokus. Likaså får detaljer en viktig betydelse samt att få en djupare information från färre enheter istället för ytligt från många enheter. Enligt Jacobsen (2002) kan ”öppenhet” vara ett nyckelord för denna metodansats, vilket innebär att undersökaren i förväg har bestämt vad han letar efter och på så sätt styr valet av till exempel människor att intervjua. Vid intervjusituationer har inte forskaren frågor med bestämda svarsalternativ. Detta för att få ut så mycket som möjligt av den person som intervjuas och få fram det unika i situationen. En nackdel med den kvalitativa metodansatsen är att det krävs resurser. En intervju kan ta lång tid och forskaren kan då tvingas att välja färre respondenter om resurserna är begränsade. Likaså under analysdelen då stora mängder ostrukturerad information skall analyseras (Jacobsen 2002).

Nackdelen med denna metodansats är att observationer mäts i enkelhet istället för att gå in mer på djupet. En annan nackdel är att de som svarar på till exempel enkäten inte har samma uppfattning om relevans i frågorna som undersökaren har. Det är därför viktigt att frågorna ställs på ett korrekt sätt så att undersökaren får svar på exakt det han eller hon är ute efter (Jacobsen 2002).

Vi har valt att använda oss av den kvalitativa metodansatsen då vi inte har så stora förkunskaper inom det ämne vi valt att studera. Denna metodansats fungerar även bäst då vi valt att endast intervjua ett fåtal respondenter för att kunna gå mer in på djupet och få ut så mycket som möjligt av varje respondent.

2.2. Primär- och sekundärdata

Primärdata baserar sig på information som undersökaren själv hämtar för första gången direkt ifrån exempelvis respondenter. Detta i form av intervjuer eller enkäter. Beroende på vilken frågeställning som finns kan det vara svårt att använda sig av primärkällor. Ett exempel kan vara om det som ska undersökas utspelat sig för längesedan. Sekundärdata är den data som inhämtas, som någon annan samlat in. Men viktigt att tänka på är att den personen kanske haft helt andra frågeställningar än den egna. Det är därför viktigt att försöka tolka det som gjorts på rätt sätt, då de som samlat in den kan ha vinklat den för att passa just deras frågeställningar. Det finns både kvalitativ och kvantitativ sekundärdata. Den kvantitativa innebär att balans- och resultaträkningar, statisktik och så vidare studeras. Medan den kvalitativa är den litteratur som finns inom området (Jacobsen 2002).

Vi har valt att använda oss av både sekundär- och primärdata. Det är också enligt Jacobsen (2002) det bästa sättet eftersom de på så sätt kan ge stöd åt varandra och även kontrollera varandra. Genom att intervjua olika respondenter har vi fått fram primärdata, medan sekundärdata har studerats i form av litteratur.

2.3. Intervju

att se respondentens inställning till vissa frågor och även komma med följdfrågor (Jacobsen 2002).

Det som är viktigt att tänka på vid en intervju är hur frågorna ställs så att de inte blir ledande, utan att respondenten fritt kan svara med sina egna ord och tankar (Thurén 2005). En nackdel kan vara vår egen tolkning av de svar som vi får från respondenterna (Jacobsen 2002). Vi kanske missuppfattar viktiga detaljer, för att säkerställa oss mot det har vi valt att skicka ut den sammanställda intervjun till dem för granskning och godkännande. På så sätt kommer vi att minimera feltolkningar, då de i så fall kan rätta till det vi missuppfattat.

Eftersom vi på grund av tidsbrist endast hade möjlighet att intervjua åtta respondenter föll det sig naturligt att vi valde denna metod. Vi valde också att genomföra intervjuerna på plats hos respondenterna med oss båda närvarande. Vi kunde inte finna tillräckligt med information om vem som får utföra en skogsbruksplan samt om det finns någon myndighet som styr över den. Vi valde då att utföra två intervjuer med dels en som utför skogsbruksplaner själv samt dels en som beställer skogsbruksplaner.

2.4. Urval respondenter

Ett urval måste alltid göras oavsett vad det är som undersöks. Det finns ingen möjlighet att ta del av allt som finns att veta inom ett visst område eller ett ämne (Thurén 2005).

2.5. Genomförande av datainsamling

Till att börja med samlade vi in relevant information inom ämnet. Detta gjordes för att få en bra grund att stå på för att sedan lättare kunna bemöta de respondenter vi valt att intervjua. Vi hade i början svårigheter med att hitta relevant och aktuell litteratur, speciellt vetenskaplig. Vi bestämde oss då för att besöka företag som jobbar inom skogsbranschen och med värdering, till exempel Mellanskog och Svefa, för att få tips på bra litteratur. Vi fick tips på bra böcker samt personer vi skulle kunna intervjua, detta såg vi som värdefullt då vi annars kanske skulle missat viktiga personer att intervjua.

Vi ville inrikta oss på de fastighetsmäklare och fastighetsvärderare som är specialiserade på skogsfastigheter, för att kunna få så korrekta och trovärdiga svar och en så bra bild av värdering av skogsfastigheter som möjligt.

Genomgörandet av intervjuerna har skett genom personliga intervjuer där vi båda har varit närvarande. Då kan en koncentrera sig på att ställa frågor och prata med respondenten och den andra kan rikta in sig på att anteckna. För att underlätta för respondenten mejlade vi ut våra intervjufrågor några dagar innan intervjuerna skulle äga rum. De kunde på så sätt välja att förbereda sig på frågorna och få inblick i vad vi kommer ta upp. Detta var något som uppskattades av respondenterna.

2.6. Källkritisk analys

Det är viktigt att vara kritisk gentemot en källa för att kunna bedöma hur trovärdig den är. Det som menas med en källa är vart vi har fått vår kunskap och information ifrån. En bok kan vara ett exempel på en skriftlig källa medan en intervju kan vara exempel på en muntlig källa. Vid bedömning av en källkritisk analys är det fyra kriterier som ska vara uppfyllda: äkthet, tidssamband,

oberoende och tendensfrihet. Det är viktigt att titta på äktheten, en källa utger sig

av att personliga, politiska eller ekonomiska aspekter ligger bakom (Thurén 2005).

3. Teori

I detta kapitel tar vi upp den teori som vi anser är relevant för våra frågeställningar.

3.1. Allmänt om skog

Ur ett historiskt perspektiv har vi aldrig haft så mycket skog som nu (Akre 2004). Av Sveriges totala mängd skog så är cirka en fjärdedel statligt ägd (Lagerqvist & Lindqvist 1999). All den mark som finns i Sverige ägs av någon (Riksskogstaxeringen 1995). Ägarna delas in i följande grupper: staten, privatägda aktiebolag, enskilda privata skogsägare, övriga privata ägare: till exempel svenska kyrkan, övriga allmänna ägare: till exempel kommuner och landsting, statsägda aktiebolag (Bertholdsson et al. 2011). Jordbrukare som är verksamma inom skogen har minskat betydligt sen 1950-talet. Det är därför viktigt att politikerna stödjer de jordbrukare som finns kvar, när de ”nya” ägarna i de flesta fall inte äger skogen för att få inkomst och arbeta i den (Lönnstedt 1998).

Sveriges totala landareal uppgår till cirka 41milj hektar (ha). Av detta är cirka 23 miljoner ha skogsmark (Riksskogstaxeringen 1995). I Sverige finns det cirka 253 000 taxeringsenheter. I en taxeringsenhet kan det ingå flera registerfastigheter vilket innebär att antalet registerfastigheter uppgår till cirka 300 000 inom jord- och skogsbruk. Det är cirka 400 000 personer som äger dessa fastigheter (Bertholdsson et al. 2011).

De stora skogsbolagen äger skog till största delen för att kunna försörja sina industrier. Enskilda personer äger skog på grund av många olika orsaker. En del har skog för att kunna tjäna pengar på den och ser det som en kapitalinvestering medan andra arbetar och säljer sitt virke och på så sätt tjänar pengar på sin skog. I och med detta blir skogen en form av näringskälla. Det finns även andra orsaker, till varför skog ägs, som inte värderas i pengar. Det kan till exempel vara att ägaren har tillgång till att kunna jaga på sin mark (Riksskogstaxeringen 1995). När det finns känslomässiga värden kallas detta för icke monetära nyttor. När det däremot finns värden som beräknas i pengar kallas det för monetära nyttor (Bertholdsson et al. 2011).

det både träd och grönområden vilket kan ge en bild av hur en stad i Norden ser ut i förhållande till övriga Europa (Tyrväinen & Miettinen 1999).

Att det blivit populärare att äga skog medför också att variationen på de som äger skogen idag skiljer sig mer åt idag än vad det gjort förr. Det har också skett en ökning av andra värden inom skogen än bara timmervärdet, idag läggs det in till exempel värden så som ekologiska och estetiska värden (Harshaw & Tindall 2005).

3.2. Syftet med värdering av fastigheter

Anledningen till att det görs en värdering av en skogsfastighet beror till stor del att den ska överlåtas eller att den ska belånas. Vid värdering av skogsfastigheter finns det i huvudsak två olika värdebegrepp som används. Dels marknadsvärdet och dels avkastningsvärdet (LMV & Mäklarsamfundet 2008).

Marknadsvärde – ”Marknadsvärde är det pris som sannolikt skulle

betalas/erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång.” (Persson

2008, s. 248)

Avkastningsvärdet – det värde som själva skogen och marken har och på så sätt det värde som ägaren kan generera i form av avkastning från skogen. Här tas det hänsyn till kostnader och intäkter för den enskilde fastigheten (Lantmäteriet u.å. b).

Vid en värdering är det vanligast att bedöma ett marknadsvärde på skogsfastigheten (LMV & Mäklarsamfundet 2008). Det är också det värde som de flesta klienterna efterfrågar när de vill ha en värdering utförd (Ratcliff 1975).

innebörden av det, då det finns olika definitioner på ett och samma begrepp (Lusht 1981).

Delmoment ett innehåller det inledande arbetet. Här tas bland annat syftet med

värderingen upp, vilken värdebegrepp som ska användas, kostnader med värdering och här upprättas även ett uppdragsavtal mellan uppdragsgivaren och fastighetsmäklaren eller fastighetsvärderaren (LMV & Mäklarsamfundet 2008).

Delmoment två i värderingen är datainsamling avseende värderingsobjektet. Här

är fastighetsägaren en viktig nyckelperson eftersom han kan ha information om jakträttsavtal, nyttjanderättsavtal, kostnader för underhåll av gemensamma nyttor med mera. Har ägaren även varit aktiv inom sin skog känner han väl till den. Genom Fastighetstaxeringsregistret kan värderaren få fram data om det finns några ekonomibyggnader på fastigheten och fakta om dessa, likaså hur skogsmarken ser ut som areal, virkesförråd med mera. Om det finns en skogsbruksplan är det ett betydelsefullt verktyg vid värderingen. I denna plan ingår det bland annat hur skogen skall skötas. Skulle dock skogsbruksplanen vara inaktuell eller om värderingen vill utföras mer säkert kan värderaren använda sig av en skogsinventering. Inventeringen kan ske genom stamräkning på mogen skog, vilket är tidskrävande men används vid intrångsvärdering. Vid inventering kan även beståndsuppskattning utföras, då väljs olika parametrar ut och jämför dessa med liknande bestånd. Det utförs också en avkastningsberäkning på skogens värde i samband med en sådan inventering (LMV & Mäklarsamfundet 2008).

Delmoment tre är vilka faktorer som påverkar prisnivån, alltså prisbildning och

köpare att vilja betala mer för fastigheten för att komma åt jaktmark (LMV & Mäklarsamfundet 2008).

Delmoment fyra är besiktning och inventering av skogsfastigheten. Beroende på

hur skogsfastigheten ser ut, om det enbart är skog eller om det både finns småhus och ekonomibyggnader till, måste samtliga delar besiktigas. Övrig mark som till exempel vägar eller kraftledningsgator måste även dessa besiktigas (LMV & Mäklarsamfundet 2008).

Delmoment fem är utvärdering av analysmetod. De olika analysmetoderna som

värderaren väljer mellan är följande: nuvärdesmetod, beståndsmetod, ortsprismetod och produktionskostnadsmetod (LMV & Mäklarsamfundet 2008).

Delmoment sex är slutlig värdebedömning. Vid en värdering av en skogsfastighet

är det oftast marknadsvärdet som eftersträvas. För att få fram detta tas stor hänsyn till avkastningsvärdet (LMV & Mäklarsamfundet 2008).

Delmoment sju är redovisning och dokumentation. Detta kan ske via två slag,

enkelt eller grundligt. Det enkla kan vara muntligt där ett riktvärde presenteras. Det grundliga är skriftligt och ska innehålla all data som har samlats in samt en beskrivning över hur bedömningen har gått till (LMV & Mäklarsamfundet 2008).

3.4. Metoder för värdering

3.4.1.Ortsprismetoden

Fastighetsvärdering: grundläggande teori och praktisk värdering (LMV & Mäklarsamfundet 2008) tar upp de fyra vanligaste omräkningarna:

” = (köpeskillingskoefficienten)

= (för skogsmark)

= (för skogs-, åker- och betesmark)

= (för byggnader).” (LMV & Mäklarsamfundet 2008, s.

214)

Vid val av jämförelseobjekt bör de ligga inom samma prisnivå och ska i första hand hämtas inom kommunen. Skulle det innebära att det finns för få jämförelseobjekt kan objekten hämtas från flera kommuner eller hela länet. Det är viktigt att skogens åldersfördelning är ungefär samma som värderingsobjektet likaså hur stor den avverkningsmogna skogen är (LMV & Mäklarsamfundet 2008).

När det görs en analys av köpeskillingskoefficienten (Köpeskilling/ taxeringsvärdet) bör fastigheterna vara lika stora. Det är viktigt att analys görs mellan skogsfastigheter så att det inte görs mellan till exempel skogsfastighet och jordbruksfastighet (LMV & Mäklarsamfundet 2008).

Om en besiktning av jämförelseobjektet skulle genomföras av värderaren vore detta optimalt men detta är tidskrävande vilket innebär att det sällan blir aktuellt. Det finns flera olika fastighetsprissystem som kan tillhandhålla uppgifter om objekten och i vissa fall känner värderaren till jämförelseobjekten om de är inom dennes lokalkännedom (LMV & Mäklarsamfundet 2008).

3.4.2.Produktionskostnadsmetod

Vid produktionskostnadsmetoden tas det hänsyn till vad det har kostat att producera, i detta fall skog (Persson 2008).

ha används oftast en schablon vid uträkning av värdet (Haapaniemi & Larsson 2008).

Vid bedömning av avkastningsvärden och marknadsvärden kan dessa bedömda värden på fastigheten i båda fallen både över- och understiga de kostnader som finns för produktion och anskaffning. Produktionskostnaderna är viktiga när en värdering ska utföras då de bidrar till värdet. Det finns tre olika genomförandedelar som produktionskostnadsmetoden kan delas in i:

Återanskaffningskostnaden. Vad det kostar att skapa en likadan fastighet

eller anläggning.

Tekniskt nuvärde. Räknar bort det som förloras på grund av slitage och

ålder.

Markvärdet. Hur mycket själva marken är värd.

Efter att dessa tre delar analyseras läggs resultat ihop och bildar fastighetens värde. Produktionskostnadsmetoden kan dock vara svår att använda då punkten tekniskt nuvärde är svår att beräkna vid nedskrivning av värde. Vid nyproduktion är detta en bra metod för att kontrollera vart värdet hamnar (LMV & Mäklarsamfundet 2008).

3.4.3.Nuvärdes-/avkastningsmetoden, beståndsmetoden

I nuvärdesmetoden diskonteras framtida avkastningar till ett nuvärde. Detta värde kan skiljas lite åt beroende på vad värderaren antagit i fastighetsmarknadsanalysdelen. Värderarens uppgift är att göra en form av marknadssimulering, alltså anta hur en potentiell köpare skulle agera i vissa frågor eller situationer, ett så kallat normaliserat avkastningsvärde fås då fram (LMV & Mäklarsamfundet 2008).

priserna på virke, kostnader för avverkning och så vidare, som gäller i dagsläget. Ålder på träden och skicket på fastighetens mark är också avgörande för värdet (LMV & Mäklarsamfundet 2008).

Beståndsmetoden är idag den värderingsmetod som används mest när det kommer till värdering av skogsfastigheter (LMV & Mäklarsamfundet 2008). Den används vid enskilda bestånd. När den används måste värderingsmannen göra vissa antaganden om hur och vad som kommer ske i framtiden (Lantmäteriet u.å. c). För att kunna räkna ut nettoavkastningen måste olika beräkningar göras, som hur mycket timmer och massaved det finns samt vilka skötselåtgärder som ska genomföras. Värderaren utför en form av simulering i två generationer fram i tiden när det gäller gallring, slutavverkning och skogsvårdsåtgärder. Allt detta utförs i ett dataprogram som heter BM-win. Detta värde som fås fram är ett så kallat marknadsanpassat avkastningsvärde (LMV & Mäklarsamfundet 2008).

3.5. Skogsbruksplan

En skogsbruksplan kan ha olika benämningar, till exempel skogsskötselsplan (Skogforsk 2008). Den består av en karta där fastighetsgränser är markerade, vilka olika typer av ägoslag som finns samt vilka vägar som finns på fastigheten (Nationalencyklopedin 2011 i). Skogsmarken delas in i olika avdelningar och till varje avdelning anges skogstillstånd så som areal, virkesförråd och trädslagsblandning (Bertholdsson et al. 2011). Skogen delas vanligen in i fyra olika målklasser. Den vanligaste klassen är Produktion med

generell naturhänsyn (PG) och där är virkesproduktionen i fokus Den andra

klassen kallas Produktion med förstärkt miljöhänsyn (PF). De två sista klasserna innehåller så kallade naturvårdsområden, den ena kallas Naturvård med skötsel

(NS) och den andra Naturvård orört (NO). De väljs ut efter vilka områden som

Enligt Nordström1 _{på Skogsstyrelsen och Ördell}2 _{på Mellanskog finns det inga}

4. Empiri

I detta kapitel beskrivs de respondenter vi har haft kontakt med och intervjuat samt en sammanställning av intervjuerna för varje företag.

4.1. Fastighetsbyrån i Sunne

4.1.1.Allmänt om företaget

Fastighetsbyrån grundades år 1966 och ägs av Swedbank. De är marknadsledare på bostadsmarknaden och under 2010 förmedlande de cirka 37 000 bostäder. Dessa bostäders försäljningsvärde uppgick till cirka 51 miljarder kronor. Det finns cirka 250 kontor, med cirka 1 300 anställda, runt om i Sverige och varje kontor är uppbyggt genom franchise där en eller flera är delägare, så kallade franchisetagare (Fastighetsbyrån u.å. a). Fastighetsbyråns ledord är Affärsmässig, Trovärdighet och Engagerad (Fastighetsbyrån u.å. b).

4.1.2.Intervju

Vi intervjuade Stefan Karlsson, fastighetsmäklare på Fastighetsbyrån i Sunne. Karlsson3 _{berättar att värdering görs i syfte med försäljning av skogsfastighet}

eller generationsväxling. Är det i belåningssyfte vänder sig kunderna till en bank. I situationer där kunderna har ärvt sin fastighet kan de vara så att en del vill behålla gården och sälja skogen eller tvärtom. Det är alltid marknadsvärdet som söks vid en värdering inför en försäljning.

Om det finns en relativt ny skogsbruksplan, som inte är äldre än ett eller två år, används den eftersom den innehåller i stort sett all information som behövs vid en värdering. Är skogsbruksplanen däremot äldre än två år måste det göras en noga kontroll av fastigheten, då i form av en skogsinventering eller upprättande av en ny skogsbruksplan. Skogsbruksplanen är avdragsgill i verksamheten.

Karlsson berättar att det är noga att titta på följande punkter vid en värdering: Virkesförråd, hur mycket kubikmeter det är per ha.

Arronderingen. Om skiftena är utspridda eller om det är ett stort fint sammanhängande skifte.

3

Hur det ser ut med skogsvårdsåtgärder. Om det ska planteras, gallras eller röjas.

Bonitet. Hur växtlighet och bördighet är på marken på den aktuella skogsfastigheten.

Hur tillgängligheten med transportvägar ser ut.

Vid värdering är erfarenhet och god lokalkännedom viktigt samt att noga gå igenom de olika parametrar som påverkar prisbilden. Det är bra att känna till vad marknaden är beredd att betala och vilka eventuella köpare som finns. Vid användning av ortprismetoden jämförs skogsfastigheter och jordbruksfastigheter för sig. Om det är en fastighet med både jordbruksmark och skogsmark värderas jordbruksmarken för sig och skogsmarken för sig. Det kan uppstå svårigheter med värdering av skogsfastigheter. Det kan till exempel vara röta i träd som kan vara svår att upptäcka och mycket virke kan gå till spillo. Omarronderingsområden kan vara svåra, det gäller att ha koll på vilka regler som gäller just för det området fastigheten är belägen. Köparen av en skogsfastighet har alltid undersökningsplikt. Finns det en ny skogsbruksplan så finns det inte några större svårigheter.

Den information som Karlsson tycker vore bra om det fanns tillgång till är bättre översikt av de körvägar som finns inom eller i närheten av fastigheten. Samt om ägarna är med i de vägsamfälligheter som finns och slipper att betala varje gång de använder dem till exempelvis avverkning.

Karlsson anser att det är viktigt att vara kunnig på sitt område, ha en god lokalkännedom, att ha koll på olika regler vid förvärv, omarrondering och så vidare.

Är det en mindre fastighet med jakträtt påverkar detta priset positivt.

kan förutom förmedling av fastigheter erbjuda bland annat värdering, upprättande av skogsbruksplan, arvsskifte, ekonomiska frågor och arrendefrågor (Svenska gårdar u.å. a). De har kontor i Karlstad, Säffle och Ed. De har två verksamma mäklare och två mäklarassistenter som är framförallt aktiva inom området Värmland (Svenska gårdar u.å. b).

4.2.2.Intervju

Vi intervjuade fastighetsmäklarna Erik Johannesson och Roland Johannesson på Svenska Gårdar i Karlstad.

Enligt Johannesson och Johannesson4 _{görs en värdering oftast inför en}

försäljning, arvskifte och i vissa fall kan värdering göras åt bank i belåningssyfte. I alla fallen är det alltid marknadsvärdet som söks.

Vid en värdering måste fastighetsmäklaren ta hänsyn till en rad olika faktorer så som pris på skogskubikmeter (m3_{sk), vilken ålder skogen har, om det är}

ungskog eller gammal skog. Boniteten ses också över om denna påverkar priset negativt eller positivt. I Värmland ligger medelvärdet för bonitet på 5,5-6. Det är bättre betalt för gran- och talltimmer än lövskog. Är det mycket lövskog på en fastighet kan detta påverka priset negativt. Det ska helst vara en bra fördelning av åldern på skogen eftersom det då kontinuerligt kan avverkas skog, för att skapa likviditet. Det är också viktigt att titta på arronderingen på skiftena. Ett långsmalt skifte kan vara negativt, men finns det en granne som vill köpa kan de vara beredda att betala högre pris än vad andra intressenter är villiga att göra. I Värmland finns det väldigt många långsmala skiften.

Johannesson och Johannesson använder sig av en metod som de själva kallar marknadsvärdesmetoden vid värdering av en skogsfastighet, denna metod kan liknas med ortsprismetoden. De anser att det som är bra med denna metod är att de har ett riktmärke att gå efter, vad fastigheten är värd i jämförelse med andra fastigheter eftersom de då har något att utgå ifrån. Det är viktigt att ta hänsyn till vilken bonitet det är, hur skiftena ser ut och vart de är belägna och åldersfördelningen på skogen.

Det viktigaste verktyget är skogsbruksplanen och där finns den mesta informationen som behövs inför en värdering av fastigheten. Det görs oftast uppdateringar av skogsbruksplanen. Helst vill fastighetsmäklarna att den som utfört skogsbruksplanen från början även utför uppdateringen. De vill

4

använda sig av en så ny skogsbruksplan som möjligt, vilket även ger köparena en trygghet om hur skogen ser ut idag. Denna uppdatering gör också att det blir en säkrare marknadsvärdesbedömning.

Johannesson och Johannesson anser att det som kan vara svårt vid en värdering är att veta hur stor betydelse en bra eller dålig arrondering har, eftersom grannen i vissa fall kan vara beredd att betala ett mycket högre pris än den övriga marknaden och då kan vissa jämförelseobjekt bli helt felaktiga. Det kan även vara svårt att veta om det finns röta i träden. Om det skulle saknas en skogsbruksplan eller om denna är inaktuell försvåras detta för fastighetsmäklaren.

4.3. Tågmark

4.3.1.Allmänt om företaget

Henrik Tågmark startade firman under 1990, med ett kontor i Molkom. De har sedan tre år tillbaka även ett kontor i Karlstad. Förmedling av jord- och skogsfastigheter var vid starten ett av specialkompetensområdena och idag är de en av Värmlands ledande fastighetsförmedlare inom dessa områden. Huvuddelen av deras förmedling ligger på radhus, bostadsrätter, fritidhus och villor. De förmedlar även lite annorlunda objekt så som fritidsanläggningar och hotell. De arbetar som fristående mäklare, det vill säga de ägs inte av något försäkringsbolag eller någon bank (Tågmark u.å.).

4.3.2.Intervju

det blir allt vanligare med intressenter som har för avseende att förvärva mark där eventuellt vindkraftverk kan uppföras.

Tågmark utgår ifrån skogsbruksplanen eller skogsinventeringen vid en värdering. Vid mindre fastigheter utförs inventeringen av honom själv, men vid större fastigheter hyr han in någon som utför det åt honom. Oavsett om han gjort den själv eller inte så besöker han alltid fastigheten, för att se bland annat gränser och vägar på och runt fastigheten, innan han sätter ett bedömt marknadsvärde. Vare sig en skogsinventering eller skogsbruksplan genomförs, blir det samma bedömda marknadsvärde som fås fram.

Tågmark använder sig alltid utav ortsprismetoden, och han påpekar också att det är den enda metoden som finns. Det som är bra med metoden är om det finns jämförelseobjekt, men det gäller också att ha en bra fingertoppskänsla. Det som kan vara mindre bra är att det finns många fler faktorer att ta hänsyn till, till exempel ju längre bort ifrån skogsindustrin fastigheten är belägen ju mer dras det av för transportkostnader, detta är viktigt att ha i åtanke.

Skogsfastigheter jämförs bara med andra skogsfastigheter, annars blir det svårt att få tag i några bra och relevanta jämförelseobjekt, då dessa helst ska vara så lika som möjligt.

Det Tågmark anser är svårast vid en värdering av skogsfastigheter är att läsa av hur marknaden är i olika bygder. Det kan skilja sig från ort till ort beroende på hur stort intresse det finns och hur aktiva de skogsägare är som redan äger skog i områdena.

Tågmark vill poängtera att det som är viktigast är att ha ett bra underlag i form av en skogsbruksplan eller en skogsinventering. Samt att noga studera hur marknaden på de olika orterna ser ut, till exempel om det är stort intresse för att förvärva skogsfastigheter.

4.4. Skogsmäklarna

4.4.1.Allmänt om företaget

4.4.2.Intervju

Vi intervjuade Anna Nyström på Skogsmäklarna i Ekshärad.

De vanligaste värderingarna som Skogsmäklarna utför är bland annat inför försäljning, arvsskifte, belåning, bodelning och klyvning. Det värde som de söker vid en värdering av en skogsfastighet är nästan uteslutande marknadsvärdet. Förr söktes avkastningsvärdet men inte nu längre.

Nyström6 _{anser att det som kan vara svårt vid en bedömning av ett}

marknadsvärde är att det är så många olika faktorer som är med och påverkar prisbilden. De faktorerna är bland annat boniteten, arronderingen på skiftena, jakt och läget på fastigheten, om det ligger vid sjö, hav eller fjäll. Men även faktorer som räntor, konjunkturer och skattefördelar spelar en stor roll.

När en värdering inleds tas alltid en ny skogsbruksplan fram, eller om den endast är ett par år gammal kan den revideras. Denna skogsbruksplan använder Nyström sig av som ett underlag. Till hjälp har de även en rad olika prislistor på till exempel timmerpriser eller transport- och avverkningskostnader. De går alltid själva ut i skogen för att se hur fastigheten ser ut i verkligheten.

Nyström anser att ortsprismetoden inte är tillämplig på skogsfastigheter då dessa ofta skiljer sig så mycket åt och det då blir svårt att hitta några jämförelseobjekt. De använder sig istället av en avkastningsbaserad metod, som är baserad på en nuvärdeskalkyl som grund och till det har de en stor erfarenhet till exempel inom skog. Nyström poängterar extra att denna metod endast ger en indikation om priset och att det bland annat är ovan nämnda faktorer som spelar in vid värderingen.

Nyström gör alltid en ny skogsbruksplan eller gör en revidering om det finns en som endast är ett par år gammal.

dokumentation som alla kan läsa. De går alltid ut själva och undersöker hur fastigheten ser ut för att få ett så bra underlag som möjligt.

Det som är viktigt att tänka på enligt Nyström är att det är väldigt många olika faktorer som spelar in vid en värdering.

4.5. LRF Konsult

4.5.1.Allmänt om företaget

LRF konsult har både fastighetsvärderare och fastighetsmäklare på sina kontor. I Karlstad finns det en verksam fastighetsvärderare och två verksamma fastighetsmäklare på kontoret (LRF Konsult u.å. b). Totalt inom koncernen arbetar det över 100 skogsekonomer, fastighetsmäklare och värderingsmän vilket gör att det finns en bred kunskap och mycket hjälp att få. LRF Konsult är de ledande rådgivarna när det kommer till ekonomi för privata skogsägare (LRF Konsult u.å. c).

Deras slogan lyder: ”Oavsett bransch har vi kompetens och erfarenhet som du kan ha

nytta av.” (LRF Konsult u.å. d)

4.5.2.Intervju

Vi intervjuade skogsekonom och auktoriserad lantbruksvärderare Hans Eklund på LRF Konsult i Karlstad.

På LRF Konsult utförs värderingar för många olika syften så som försäljning, arvsskifte, belåning, generationsskifte, skilsmässor. Det absolut vanligaste värdet som söks vid en värdering är marknadsvärdet. När det blir avkastningsvärdet som söks blir det för köparnas räkning, men detta är sällsynt.

Vid en värdering använder sig Eklund7 _{av en skogsbruksplan och tittar på de}

olika parametrarna som finns där. Kubikmeterpris på virke, styr värdet väldigt mycket. Om det försvunnit mycket gammal skog sen förra skogsbruksplanen så påverkar det värdet negativt. En värderare vill ha en så ny skogsbruksplan som möjligt så om skogsbruksplanen är inaktuell, allstå äldre än ett par år, görs en skogsinventering som blir som en ny skogsbruksplan. Detta görs för att se vad som hänt på fastigheten sen den senaste skogsbruksplanen.

7

Vid förekomst av byggnader på fastigheten används ortsprismetoden för att bedöma marknadsvärdet på dessa, alltså en form av prisstatistik. När det gäller skog kan det vara svårt att få tag på tillräckligt med underlag, det kan ha skett väldigt få transaktioner på orten under det senaste året. Därför använder sig Eklund av beståndsmetoden och räknar om räntan så det passar marknadsvärdet bättre.

En fördel med ortsprismetoden är om det finns ett stort underlag att jämföra med, då blir metoden säker att använda sig av. En nackdel kan vara om det finns lite material att jämföra med, det blir då svårt att få ut något av metoden. Vid avkastningsmetoden gäller det att använda sig av rätt ränta, andra mjuka värden så som jakträtt syns inte i denna metod, det måste även tas hänsyn till vilka in- och utbetalningar som kommer inom de närmaste åren.

Enligt Eklund kan en svårighet att bedöma marknadsvärdet vara att hitta rätt prisnivå, eftersom det är olika prisnivåer på de olika områdena i Värmland. Det är viktigt att grundmaterialet är rätt, annars kan hela värderingen bli fel. Det är alltså viktigt att skogsbruksplanen är korrekt utförd och tillgång finns till aktuella prislistor, som till exempel för virkespriser.

Jord- och skogsfastigheter jämförs aldrig med varandra, utan skogs- respektive jordbruksmarken räknas för sig och läggs sedan ihop till det totala värdet av fastigheten.

Det som Eklund skulle vilja få bättre tillgång till är bättre ortsprismaterial, rätt virkesprislistor samt även listor på de andra parametrarna som spelar in. Det kan idag vara svårt att få tag i riktigt bra och aktuella listor.

Det viktigaste vid en värdering anser Eklund är att ha ett bra grundmaterial i form av en skogsbruksplan och aktuella prislistor. Det är även viktigt att ha erfarenhet och ett intresse för skog.

4.6. Nordea värdering

som möjligt. De hjälper till vid finansiering av större investeringar, generationsväxlingar och köp av fastigheter (Nordea Jord och Skog 2011).

4.6.2.Intervju

Vi intervjuade skogsekonom Johnny Arvidsson på Nordea i Karlstad.

Vid värdering av skogsfastigheter inom bank är anledningen alltid ur belåningssynpunkt. Det är viktigt att få ett korrekt värde på skogen. Banken har då skogen som sin säkerhet vid utlåning av pengar till kund men kunden får bara låna en viss procent av det totala värdet. Enligt Arvidsson8 _{är det ett}

marknadsvärde som ska bedömas vid en värdering av skogsfastighet. När det gäller lån inom bank är det belåningsvärdet som ska bestämmas utifrån marknadsvärdet. Belåningsvärdet är oftast 65-70 procent av det bedömda marknadsvärdet.

För att få reda på som spekulant vilken avkastning en investering i en skogsfastighet skulle ge, måste ett bedömt avkastningsvärde tas fram. Ett annat värde som Arvidsson nämnde var affektionsvärdet. Det kan vara ett värde som finns till exempel inom familjen, där familjen värderar skogen högre än andra. Detta affektionsvärde kan både höja och sänka det värde som familjen vill ha satt vid en värdering, men det påverkar inte värderingsmannen och själva värderingen.

Vid en värdering av en skogsfastighet samlas först data in, i form av ägarförhållanden, antal skiften, skicket och storleken på skogsfastigheten och så vidare. Finns det en aktuell skogsbruksplan används den, annars kan den revideras om den är under fem år, är den över fem år görs en ny. De erfarna värderarna kan räkna ut hur mycket skogen kan växa på just den marken under ett år. Det är då viktigt att skriva in en klausul att en noggrann värdering med besök i skogen inte utförts. Vart tionde år utförs en ny skogsbruksplan.

Ortsprismetoden, används på små fastigheter och om skogen ser ”normal” ut. Vid större och mer komplexa fastigheter använder sig värderarna av avkastningsvärdering. Den används ofta i samband med arvsskiften och bodelning. En nackdel med ortsprismetoden kan vara om ett genomsnittspris används kan det ge ett mycket felaktigt värde, antingen om fastigheten är i bättre eller sämre skick än vad ”medelfastigheten” är. Nackdel med avkastningsmetod är att den ofta kan förbise vad som händer i verkligheten,

8

kan bli lite för inriktad på enbart siffror. Det bästa är att kombinera de två olika metoderna med varandra för att täcka in helheten.

Det har varit stor efterfrågan på skogsfastigheter de senaste åren. När värdet på fastigheterna går upp väljer ägarna att ha kvar sin skog istället för att sälja och tvärtom vid värdeminskning.

Det som är svårt vid värdering av skogsfastigheter är att det är så långa omloppstider, cirka 70-80 år. Det är idag svårare att komma ut som ny värderare än vad det varit förut. Detta beror dels på att det idag är mer faktorer att ta hänsyn till, till exempel populärare att äga skog, och förr användes det mycket mer kalkyler.

Den information Arvidsson gärna skulle se mer av är bättre databaser i olika former. Han påpekar också att det har blivit bättre än vad det har varit, men det är en bit kvar. Den databas som han använder sig av är BM-win. Vilken också anses vara den databas med bäst kvalité.

Det är viktigt att använda sig av friskrivningsklausuler om värderaren inte tagit fram materialet själv. Värderarna vill inte bli skyldiga till sådana fel som inte de begått, till exempel fel i skogsbruksplanen eller liknande. Värderarna skall bara gå i god för det de verkligen kan stå för.

4.7. Areal

4.7.1.Allmänt om företaget

4.7.2.Intervju

Vi intervjuade jägmästare och registrerade fastighetsmäklaren Bengt Walan på Areal i Karlstad.

Värdering av skogsfastigheter utförs bland annat i samband med ren försäljning, bodelning och generationsskifte. Walan9 _{anser att det bara finns ett}

värde vid värdering av skogsfastigheter och det är marknadsvärdet.

Det finns många olika parametrar att ta hänsyn till som gör att det bedömda marknadsvärdet kan skilja sig åt väldigt mycket på olika fastigheter. Det kan ibland också vara svårt att få tag i jämförelseobjekt.

I stora drag går en värdering till på följandes sätt: ortsprismaterial samlas in och studeras, sen går de igenom skogsbrukplanen, efter detta bedöms ett marknadsvärde.

I stort sett använder de sig alltid av ortsprismetoden, men när det gäller klyvning av fastigheter läggs informationen om fastigheten in i datasystemet BM-win. Med hjälp av BM-win fås ett marknadsvärde fram detta genom en avkastningsbaserad metod och utifrån det kan ett värde på respektive lott tas fram. De kan också ge rådgivning direkt på telefon och då använder de sig av en mycket förenklad ortsprismetod och den erfarenhet och kunskap de har. De uppskattar då mycket översiktligt vad fastigheten är värd.

Det Walan anser är bra med ortsprismetoden är om det finns mycket och bra jämförelsematerial, i form av liknande försäljningar inom en rimlig tidsaspekt. Nackdelen med metoden kan vara om det finns få relevanta jämförelseobjekt. I Värmland finns det många fastigheter med gårdar som har både jordbruks- och skogsmark. Värdering av dessa sker var för sig, skog, jord/åker och byggnad, sen efter det läggs de ihop till ett gemensamt bedömt marknadsvärde. Här kan det vara ett litet dilemma om värdering av en av fastighetstyperna blir felaktigt bedömda, då kan det dra upp respektive ner det bedömda marknadsvärdet på hela fastigheten.

Areal gör uppdatering av skogsbruksplanen genom en inventering. De försöker alltid göra en ny skogsbruksplan. Planen kan i vissa fall, om den inte är äldre än fem år, användas och revideras, det vill säga kan räkna upp

9

tillväxten utifrån boniteten och räkna bort till exempel avverkning. Om detta sker skrivs det in i värderingsrapporten att de inte varit ute i fält och besiktigat. Det som Walan anser kan vara svårt vid bedömning av ett marknadsvärde på en skogsfastighet är att få tag i bra jämförelsematerial till ortsprismetoden. Det kan skilja en del i skogsbruksplanen på grund av att det är grova uppskattningar till exempel volym på skogen. Detta görs på grund av att det är mer kostnadseffektivt och att det skulle bli för dyrt för kunderna annars. Walan skulle helst se att det fanns en databas med bra ortsprismaterial tillgänglig.

4.8. Landeum

4.8.1.Allmänt om företaget

Företagets geografiska område är Värmland med angränsande län, men uppdrag utförs även runt om i hela Mellansverige. Deras arbetsområden är i huvudsak värdering av gårdar, gods, jord & skog, villor samt ersättningsutredningar och värderingar vid intrång och inlösen av mark. Företaget startades för cirka tre år sedan10_.

4.8.2. Intervju

Vi intervjuade auktoriserade lantbruksvärderarna Torkel Brelin och Björn Nilsson på Landeum i Karlstad.

Landeum utför värdering av skogsfastigheter bland annat vid försäljning, arvsskifte, klyvning och intrång. Brelin och Nilsson11 _{berättar att det värde}

som söks vid en värdering är i princip alltid marknadsvärdet. De redovisar även ett marknadsanpassat avkastningsvärde.

gränserna digitalt. Efter detta beger de sig ut för att inventera skogen. Om det finns en skogsbruksplan tar de med den och har denna som en grund att utgå ifrån. Efter att detta är gjort lägger de in all information i ett analysprogram i datorn. Ett utlåtande skrivs och en ortsprisanalys genomförs och därefter bedöms ett värde.

Den metod som Brelin och Nilsson använder sig av är ortsprismetoden, där de lägger ner mycket tid på att analysera de jämförelseobjekt som finns. De använder den på alla skogsfastigheter, men vid små fastigheter får värden som till exempel jakträtt stor betydelse och därför tas en större hänsyn till detta värde. Enligt Brelin och Nilsson är det som är bra med ortsprismetoden att de får en direkt känsla av vad marknaden är beredd att betala. Det som är mindre bra med metoden är att det är svårt att få tag i relevant jämförelsematerial. Det är kunden som bestämmer om fältarbete ska utföras i form av skogsinventering. Om kunden vill ha en sådan går värderarna ut och utför dem själva. Vill kunden däremot inte ha en inventering utan har en relativt ny skogsbruksplan så kan den användas. De går då igenom med markägaren om det har skett några eventuella förändringar. I dessa fall friskriver sig värderarna från att det inte är deras material som används vid värderingen.

De svårigheter som kan uppstå vid värdering kan bland annat vara att veta var fastighetsgränserna går samt att bedöma rätt virkesvolym.

5. Analys

Vi kommer i detta kapitel att analysera empiri och teori. Vi kommer även att se hur bra dessa stämmer överens med varandra.

Syftet med en värdering av skogsfastigheter är oftast att bedöma ett värde inför att fastigheten ska överlåtas eller belånas. Detta är även något som våra respondenter tar upp men de påpekar också att en värdering kan ha andra syften. Det kan vara i form av en generationsväxling, bodelning, skilsmässa eller klyvning av fastighet. De vanligaste orsakerna till värdering av en skogsfastighet är enligt våra respondenter försäljning och generationsskifte. Detta beror på att förvärv inom familjer är det vanligaste när det gäller skog, många vill hålla kvar fastigheterna inom släkten.

De värdebegrepp som används vid värdering av skogsfastigheter är marknadsvärde och avkastningsvärde. Marknadsvärde – ”Marknadsvärde är det

pris som sannolikt skulle betalas/erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång.”

(Persson 2008, s. 248), medan avkastningsvärdet är det värde som ägaren kan generera i form av avkastning från skogen i framtiden. I teorin fann vi att det vanligaste värdet som söks är marknadsvärdet. Det är också något vi har fått bekräftat av våra respondenter, då de i stort sett alltid söker marknadsvärdet och endast i enstaka fall värderar till avkastningsvärde. Några av respondenter påpekade att värdering till avkastningsvärde var vanligare förr, en aspekt till detta kan vara att köparna på den tiden förvärvade skogen för att själv jobba där och på så sätt få fram hur mycket pengar de kunde generera i form av avkastning från sin skog. Idag spelar många andra värden in, som till exempel känslan av att äga skog eller jaktintresse. Enligt en av våra respondenter finns det bara ett värde som skogsfastigheter kan värderas till och det är marknadsvärdet. Detta kan vi hålla med om eftersom alla de fall vi nämnt har syftet att förvärven/försäljningarna ska spegla vad som kunnat erhållas på den öppna marknaden. Däremot i rena investeringssyften är det avkastningsvärdet som söks, då köparna vill veta om investeringen är lönsam eller inte.

börjar de samla in alla den information de behöver om objektet i form av en skogsbruksplan innehållande skiftes arrondering, bonitet, fastighetsgräns och så vidare. I det tredje delmomentet går de mer in på varje faktor och analyserar hur mycket just den enskilda faktorn påverkar priset. Delmoment fyra innebär besiktning, de går ut i terräng för att själva skapa sig en bild av fastigheten. I delmoment fem gör fastighetsmäklarna och fastighetsvärderarna en utvärdering av den analysmetod de använt sig av. Delmoment sex och sju är slutlig värdebedömning samt redovisning och dokumentation av tillvägagångssätt och slutligen bedöms ett marknadsvärde. Vi anser att våra respondenter också använder sig av denna uppställning vid en värdering. Alla påpekar att skogsbruksplanen är deras vikigaste redskap och att det inte går att genomföra en värdering utan den. Vissa av respondenterna anser att skogsbruksplanen endast får vara ett par år gammal för att de ska kunna revidera den och på så sätt göra den aktuell. En del vill bara använda sig av nygjorda skogsbruksplaner, då de anser att det blir en säkrare bedömning. Andra kan själva upprätta skogsbruksplaner eller en enklare modell i form av en skogsinventering. Alla respondenterna vill själva gå ut i skogen för att se de förhållanden som råder på just den enskilda fastigheten. Men en av respondenterna poängterade att det är kunden som avgör hur noga de vill att värderingen ska genomföras. Detta har mycket med att göra hur villig uppdragsgivaren är att bekosta en värdering.

Det vi upptäckt är att fastighetsmäklare och fastighetsvärderare förlitar sig väldigt mycket på skogsbruksplanen. När vi undersökt skogsbruksplanen närmare finner vi att det varken finns allmänna regler för utformningen av den, vad den ska innehålla, vem som får utföra den eller någon allmän tillsynsmyndighet som kontrollerar att den är korrekt utförd, så kallad kvalitetssäkring. Den information vi fått fram är att företagen som upprättar skogsbruksplaner har interna regler för vad den ska innehålla samt kunskapskrav på den som utför den. Men i praktiken kan vilken skogsägare som helst upprätta den själv, dock måste de ha rätt kunskap. Frågor som väckts hos oss är till exempel vilka som bestämmer vem som innehar rätt kunskap och vilka är dessa kunskapskrav samt varför görs det inga allmänna kvalitetskontroller. Dessa frågor anser vi är intressanta då det inte finns några allmänna regler eller mallar samt att det inte heller finns någon allmän tillsynsmyndighet som ansvarar för skogsbruksplanerna.

respondenter utom en tar hjälp av ortsprismetoden, för att få reda på hur det ser ut på den enskilda marknaden. Som grund i värderingsarbetet har de ett avkastningsvärde, men de har inte närmare gått in på hur de går tillväga. Många respondenter påpekar också att det gäller att ha en hel del erfarenhet och kunna använda sig av en fingertoppskänsla.

Fördelar med ortsprismetoden är om det finns många bra och relevanta jämförelseobjekt. En nackdel med ortsprismetoden är när det kommer till skogsfastigheter att det inte finns så många jämförelseobjekt, då det sker relativt få försäljningar och att fastigheterna skiljer sig väldigt mycket åt. Detta är också några av de för- och nackdelar som respondenterna gett. Några andra nackdelar som de nämnt är till exempel att stor hänsyn måste tas till att den egna fastigheten kanske skiljer sig mycket från ”medelfastigheten”.

Finns det byggnader med på fastigheten jämförs varje del var för sig, så som byggnader, åkermark och skogmark. För att sedan läggas ihop till ett slutligt värde. En av våra respondenter påpekar att det finns ett dilemma här om någon del blir för högt respektive för lågt värderat, eftersom allt grundar sig i jämförelseobjekten. Detta kan leda till att fastigheten i sin helhet får ett felaktigt värde.

Respondenterna anser att det finns olika svårigheter med värdering av skog: Upptäcka röta i träd, då mycket virke kan gå till spillo.

Omarronderingsområden, att ha koll på de regler som gäller inom det specifika geografiska området.

Betydelsen av hur arronderingen ser ut. Hur marknaden ser ut i de olika bygderna.

Hur mycket nyckelbiotoper och naturreservat påverkar.

väger tyngst och ska tas störst hänsyn till. Värderarna får då gå lite på sin fingertoppskänsla och erfarenhet när det är svårt att till exempel veta hur stor betydelse en arrondering har, i vissa fall kan grannen vara beredd att betala mycket för ett annars kanske inte så optimalt skifte.

När vi intervjuade respondenterna ställde vi en fråga om det var någon information de kunde beskriva som de vill ha tillgång till, men är svår att få tag på. Här skiljde sig svaren lite bland respondenterna. Den information de önskade bättre tillgång till var följande:

Bättre översikt av de körvägar som finns inom och i närheten av fastigheten samt om ägarna är med i de vägsamfälligheter som finns. Rätt och aktuella virkesprislistor, samt andra väsentliga prislistor. Bättre databaser att använda sig av vid värdering.

En databas med bra ortsprismatrial.

Billigare kartor där fastighetsgränserna framgår. Idag är kartor dyrt. Bättre uppdatering på flygbilder och satellitbilder.

6. Slutsats

I detta kapitel reflekterar vi över analysen och kopplar samman detta till vårt syfte med uppsatsen, för att sedan komma fram till en slutsats.

Syftet med vår uppsats var att få en större förståelse för hur värdering av skogsfastigheter går till samt vilka problem som kan uppkomma vid bedömning av marknadsvärde på skogsfastigheter. När vi studerat vår teori och jämfört den med vår insamlade empiri ser vi att väldigt mycket stämmer överrens.

Hur värderas en skogsfastighet?

De respondenter vi varit i kontakt med anser alla att det är helt omöjligt att göra en bedömning av ett marknadsvärde på en skogsfastighet utan vare sig en skogsbruksplan eller en enklare skogsinventering som underlag. De flesta av dem anser även att det är viktigt att själva besöka fastigheten för att se den i verkligheten och inte bara på papper. Vid en bedömning är det många olika faktorer som spelar in på värdebedömningen, så som boniteten, hur fastigheten är belägen, om marken är kuperad eller plan och så vidare. En del av de faktorer som påverkar värdet framgår inte i skogsbruksplanen utan de måste fastighetsmäklaren eller fastighetsvärderaren själva ut i fält för att undersöka.

större problem. Finns det en ny och aktuell skogsbruksplan har de den mesta informationen som de behöver. Men det är viktigt att ha en god grundkunskap, i någon form av en utbildning inom skog, och ett intresse för skog, då det är många faktorer som spelar in vid värdering. En annan svårighet kan vara att det sker så pass få överlåtelser av skogsfastigheter att det inte finns nog många och aktuella jämförelseobjekt, vilket kan försvåra användandet av ortsprismetoden. Det gäller att noga undersöka de jämförelseobjekt som väljs ut, så att de påminner om den fastighet som ska värderas. De problem vi nu tagit upp anser vi är de större problemen.

Andra parametrar som kan ställa till problem kan vara röta i träd, vilket vi anser kan vara svårt att upptäcka. Regler vid omarronderingsområden, bygger mycket på att de har god lokalkännedom. Betydelsen av hur arronderingen ser ut, är olika från fastighet till fastighet samt hur mycket nyckelbiotoper och naturreservat påverkar det slutliga värdet.

6.1. Egna reflektioner

I och med denna uppsats har vi kommit fram till att det viktigaste verktyget fastighetsmäklare och fastighetsvärderare har vid en värdering av en skogsfastighet är skogsbruksplanen eller en skogsinventering. Finns det inte tillgång till dem går det inte att genomföra en bedömning av ett marknadsvärde. Det är så mycket som spelar in och kan påverka värderingen på olika sätt. Det krävs att de är insatta i det de gör då hänsyn måste tas till så många olika parametrar som inte framgår av skogsbruksplanen, utan som de får samla in själva.

Om all information som respondenterna nämnde att de vill ha tillgång till fanns i en databas skulle de spara mycket tid på att leta upp informationen själva. Den tid de då skulle ha lagt på informationsinsamling kan de lägga på att besöka fastigheten.

korrekt sätt samt att den stämmer med verkligheten. De flesta fastighetsmäklare och fastighetsvärderare går själva ut och jämför skogsbruksplanen med verkligheten, trotts att de gör detta är det ju stora informationsmängder och summor pengar det handlar om. Vi anser därför att det borde vara någon form av tillsynsmyndighet som bestämmer vem som får upprätta en skogsbruksplan, vad den ska innehålla samt utföra kvalitetskontroller av skogsbruksplanerna.

6.2. Förslag på vidare studier

Vi skulle tycka vore intressant att studera vidare är vad det beror på att en säljare av en skogsfastighet väljer en viss fastighetsmäklare vid en försäljning. Vad gör att de går till en ”vanlig” fastighetsmäklarfirma istället för ett företag med inriktning på skog, till exempel LRF Konsult eller Areal.

7. Källförteckning

Tryckta källor:

Akre, E. (2004). Några sekler i Värmlandsskogen, vad har vi gjort av den – och med

den. Karlstad: City Tryck i Karlstad AB.

Bertholdsson, J., Lindberg, J., Roos, J., Alstad, V. (2011). Skogsägarnas

företagsbok 2011. Värnamo: Fälth & Hässler.

Fastighetsnomenklatur. Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt:

fastighetsnomenklatur. (2008). (10. Uppl.). Stockholm: Fastighetsnytt. S. 547-568.

Haapaniemi, M. & Larsson, L-E. (2008). Fastighetstaxering. Fastighetsekonomisk

analys och fastighetsrätt: fastighetsnomenklatur. (10. Uppl.). Stockholm:

Fastighetsnytt. S. 147-165.

Jacobsen, D.I. (2002). Vad, hur och varför? Om metodval i företagsekonomi och andra

samhällsvetenskapliga ämne. Lund: Studentlitteratur.

Lagerqvist, L. & Lindqvist, H. (1999). Den svenska skogens historia. Stockholm: Nordstedts förlag.

Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet (2008). Fastighetsvärdering: grundläggande

teori och praktisk värdering. Gävle: Lantmäteriverket.

Persson, E. (2008). Fastighetsvärdering. Fastighetsekonomisk analys och

fastighetsrätt: fastighetsnomenklatur. (10. Uppl.). Stockholm: Fastighetsnytt. S.

241-296.

Riksskogstaxeringen (1995). Skog och mark i Sverige. Fakta från

Riksskogstaxeringen. Stockholm: Kommentus Förlag.

Thurén, T. (2005). Källkritik. Stockholm: Liber AB.

Internet källor:

Areal (2010-2011, a). [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.areal.se/foretaget.aspx [2011-04-25] Areal (2010-2011, b). [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.areal.se/fastighetsformedling.aspx [2011-04-25] Areal (2010-2011, c). [Elektronisk]. Tillgänglig:

Fastighetsbyrån (u.å., a). [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.fastighetsbyran.se/Ovriga-sidor/Om-oss/Snabbfakta/

[2011-04-23]

Fastighetsbyrån (u.å., b). [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.fastighetsbyran.se/Ovriga-sidor/Om-oss/Fastighetsbyrans-vision/[2011-04-23]

LRF Konsult (u.å., a). [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.lrfkonsult.se/press/Nyheter/Skogsmarkspriser-2010/

[2011-05-25]

LRF Konsult (u.å., b). [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.lrfkonsult.se/kontakt/personalsok/ [2011-04-25]

LRF Konsult (u.å., c). [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.lrfkonsult.se/skog/ [2011-04-25]

LRF Konsult (u.å., d). [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.lrfkonsult.se/om-oss/ [2011-04-25]

Lantmäteriet (u.å., a). [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.lantmateriet.se/templates/LMV_Page.aspx?id=14490

[2011-05-17]

Lantmäteriet (u.å., b). [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.lantmateriet.se/upload/filer/kartor/programvaror/BM-win/bmwin.pdf [2011-04-15]

Lantmäteriet (u.å., c). [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.lantmateriet.se/upload/filer/kartor/programvaror/BM-win/bmwin.pdf [2011-04-15]

Nationalencyklopedin (2011 a). [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.ne.se.bibproxy.kau.se:2048/arrondering [2011-05-12]

Nationalencyklopedin (2011 b). [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.ne.se/bel%C3%A5ningsv%C3%A4rde[2011-05-12]