Technická univerzita v Liberci Hospodářská fakulta
Studijní program: N 6208 – Ekonomika a management Studijní obor: Podniková ekonomika
Financování bydlení Financing of housing
DP–PE–KFÚ–2008–43 Petr Sakař
Vedoucí práce: prof. Ing. Anděla Landorová, CSc. – KFÚ Konzultant: Mgr. Jiří Pácal – Central Europe Holding a.s.
Počet stran: 100 Počet příloh: 5
Datum odevzdání: 9. května 2008
Prohlášení
Byl jsem seznámen s tím, že na mou diplomovou práci se plně vztahuje zákon č. 121/2000 Sb. o právu autorském, zejména § 60 – školní dílo.
Beru na vědomí, že Technická univerzita v Liberci (TUL) nezasahuje do mých autorských práv užitím mé diplomové práce pro vnitřní potřebu TUL.
Užiji-li diplomovou práci nebo poskytnu-li licenci k jejímu využití, jsem si vědom povinnosti informovat o této skutečnosti TUL; v tomto případě má TUL právo ode mne požadovat náhradu nákladů, které vynaložila na vytvoření díla, až do skutečné výše.
Diplomovou práci jsem vypracoval samostatně s použitím uvedené literatury a na základě konzultací s vedoucím diplomové práce a konzultantem.
V Liberci dne 9. května 2008
Anotace
Diplomová práce pojednává o financování bydlení. Je rozdělena do několika oblastí.
Nejdříve popisuje současnou situaci na rezidenčním trhu v České republice. Zabývá se bytovým fondem, bytovou výstavbou, dostupností bydlení, demografickými a dalšími sociálními aspekty rezidenčního trhu. Dále pojednává o právním rámci bydlení a programech podpory v oblasti bydlení. Je uveden postup při pořízení vlastního bytu nebo domu. Významná část diplomové práce se zabývá zdroji financování bydlení. Detailněji se věnuje hypotečním úvěrům a stavebnímu spoření. Jako podpůrné zdroje jsou uvedeny úvěry a dotace od Státního fondu rozvoje bydlení. Zvažovány jsou i spotřebitelské a ostatní půjčky a úvěry. Práce se z části také zabývá možností kombinace hypotečních úvěrů s ostatními produkty jako je stavební spoření nebo kapitálové životní pojištění. V závěrečné kapitole je porovnáno nájemní a vlastnické bydlení, které je pořizováno pomocí úvěru.
Klíčová slova
anuita, bydlení, bytová výstavba, byt ve vlastnictví, daně, družstevní bydlení, hypoteční zástavní listy, hypoteční úvěry, nájem, podpora státu, pojištění, překlenovací úvěr, rezidenční trh, rodinný dům, splatnost úvěru, stavební spoření, úrok, úroková sazba, zajištění úvěru, zástava nemovitosti, zdroje financování
Annotation
The diploma thesis deals with financing of housing. It is divided into several areas. At first it describes the contemporary situation in the Czech residential market. It deals with flat funds, flat building, accessability to housing, and with demographic and other social aspects of residential market. Further it deals with legal framework and supporting programs of housing, as well. Some acquisition procedures how to get own flat or family house are indicated. The important part of diploma study gives attention to financial resources used for housing. It analyses mortgage credits and saving for building in more details. Loans and subsidies from the State Fund of housing development are considered, as well as consumer loans and other kinds of credit. Some combination possibilities of mortgage loans with other products such as saving for building or capital life insurance are examined. In the last chapter there is tenancy and proprietary housing financed by bank loans compared.
Key words
annuity, housing, flats construction, owned flat, taxes, cooperative housing, mortgage bonds, mortgage loans, rent, support of the government, insurance, bridging loan, residential market, family house, loan maturity, building savings, interest, interest rate, loan security, mortgage of real estate, resources of financing
Obsah:
Seznam použitých zkratek a symbolů ... 8
Seznam tabulek... 9
Seznam grafů ... 10
1. Úvod ... 11
2. Současná situace na rezidenčním trhu v České republice ... 12
2.1. Bydlení ... 12
2.2. Bytový fond ... 13
2.3. Stáří bytového fondu ... 16
2.4. Bytová výstavba ... 17
2.5. Dostupnost bydlení ... 20
2.6. Úvěry na bydlení a programy podpory v oblasti bydlení ... 22
2.7. Demografické a sociální aspekty rezidenčního trhu... 25
2.8. Právní rámec bydlení ... 26
2.9. Segmenty bytového trhu... 27
3. Postup při pořízení vlastního bytu nebo domu ... 30
3.1. Základní hlediska při pořízení vlastního bydlení ... 30
3.2. Koupě nemovitosti... 32
3.3. Stavba nemovitosti ... 36
3.4. Daně... 39
4. Zdroje financování bydlení... 42
4.1. Vlastní prostředky ... 42
4.2. Hypoteční úvěry a stavební spoření... 43
4.3. Spotřebitelské úvěry ... 43
4.4. Úvěry a dotace od Státního fondu rozvoje bydlení ... 44
4.4.1. Úvěr 150 ... 46
4.4.2. Úvěr 200 ... 48
4.4.3. Úvěr 300 ... 49
4.5. Ostatní úvěry a půjčky... 50
5. Hypoteční úvěry ... 51
5.1. Hypoteční zástavní listy... 52
5.2. Účel použití hypotečního úvěru... 53
5.3. Stanovení výše hypotečního úvěru ... 55
5.4. Splácení hypotečního úvěru ... 57
5.5. Úrokové sazby ... 59
5.6. Státní finanční podpora hypotečních úvěrů ... 61
5.6.1. Státní finanční podpora hypotečního úvěrování bytové výstavby... 61
5.6.2. Státní finanční podpora osobám do 36 let ... 63
5.6.3. Odpočty zaplacených úroků od základu daně z příjmů... 65
5.7. Kombinované produkty ... 67
6. Stavební spoření ... 69
6.1. Cíle stavebního spoření ... 69
6.2. Smlouva o stavebním spoření... 70
6.3. Státní podpora... 72
6.4. Spoření... 73
6.5. Úvěr ze stavebního spoření... 74
6.5.1. Zajištění úvěru ... 76
6.5.2. Splácení úvěru ... 77
6.6. Překlenovací úvěr ... 78
7. Porovnání nájemního a vlastnického bydlení ... 80
7.1. Negativa koupě bytu na úvěr ... 81
7.2. Porovnání nákladů nájemního a vlastnického bydlení ... 84
8. Závěr... 94
9. Použitá literatura... 97
10. Seznam příloh ... 100
Seznam použitých zkratek a symbolů
ARTN Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí CČ cílová částka
ČMSS Českomoravská stavební spořitelna, a.s.
ČNB Česká národní banka ČR Česká republika ČSÚ Český statistický úřad DPH daň z přidané hodnoty ECB Evropská centrální banka EU Evropská unie
HDP hrubý domácí produkt HZL hypoteční zástavní listy KN katastr nemovitostí KÚ katastrální úřad
KŽP kapitálové životní pojištění mil. milión
mld. miliarda
MMR Ministerstvo pro místní rozvoj České republiky na údaj není k dispozici
ObčZ občanský zákoník ObchZ obchodní zákoník
OECD Organisation for Economic Co-operation and Development RSPN roční procentní sazba nákladů
SFRB Státní fond rozvoje bydlení
SSČS Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.
USA Spojené státy americké
VOP všeobecné obchodní podmínky ZDP zákon o dani z příjmů
ZDPH zákon o dani z přidané hodnoty ZSS zákon o stavebním spoření
Seznam tabulek
Tabulka č. 1: Byty na 1000 obyvatel – Podklady ke Statistice bydlení EU v roce 2004 Tabulka č. 2: Vlastnické bydlení v některých zemích EU
Tabulka č. 3: Stáří bytového fondu v % – Podklady ke Statistice bydlení EU v roce 2004 Tabulka č. 4: Počet a struktura zahájených bytů 2001 – 2007
Tabulka č. 5: Počet a struktura rozestavěných bytů 2001 – 2007 Tabulka č. 6: Počet a struktura dokončených bytů 2000 – 2007
Tabulka č. 7: Porovnání cen bytů v České republice se zahraničím ke konci roku 2005 Tabulka č. 8: Počet hypotečních úvěrů poskytnutých občanům k 31.12.2007
Tabulka č. 9: Přehled poplatků u vybraných hypotečních bank k 31.3.2008 Tabulka č. 10: Výše státní podpory v závislosti na úrokové sazbě
Tabulka č. 11: Výše příspěvku pro mladé lidi v závislosti na úrokové sazbě Tabulka č. 12: Přehled poplatků u vybraných stavebních spořitelen k 31.3.2008
Tabulka č. 13: Příklady výše splátek úvěru pro vybrané stavební spořitelny k 31.3.2008 Tabulka č. 14: Výdaje spojené s pořízením nemovitosti pomocí hypotečního úvěru od
Hypoteční banky, a.s. a úvěru od SFRB
Tabulka č. 15: Splátkový kalendář pro 1. rok u Hypoteční banky, a.s.
Tabulka č. 16: Splátkový kalendář na 20 let u Hypoteční banky, a.s. – souhrnná tabulka Tabulka č. 17: Rekapitulace úvěru od Hypoteční banky, a.s.
Tabulka č. 18: Rekapitulace úvěru od SFRB
Tabulka č. 19: Spoření a čerpání úvěru u Českomoravské stavební spořitelny, a.s.
Tabulka č. 20: Rekapitulace stavebního spoření u Českomoravské stavební spořitelny, a.s.
Tabulka č. 21: Přehled výdajů spojených s bytem v Praze – Řepy Tabulka č. 22: Porovnání nákladů nájemního a vlastnického bydlení
Tabulka č. 23: Zhodnocení peněžních prostředků v podílových fondech za 20 let
Seznam grafů
Graf č. 1: Míra dostupnosti bydlení ve vztahu k příjmům v roce 2004 Graf č. 2: Pořízení bydlení pomocí úvěrů
Graf č. 3: Porovnání nabídkových a realizovaných cen (indexy) v České republice Graf č. 4: Výše splátky v závislosti na době splatnosti pro hypoteční úvěr 1,5 mil. Kč
s úrokovou sazbou 5,52 % p.a.
Graf č. 5: Vývoj úrokových sazeb z hypotečních úvěrů v letech 2003 až 2008
1. Úvod
Obsah diplomové práce vychází jednak ze zadání Technické univerzity v Liberci a zároveň také z mého obecného zájmu o oblast bydlení.
Financování bydlení je aktuální pro mnoho občanů. Někteří si pořizují své první bydlení a jiní zase hledají lepší a modernější. Vhledem k tomu, že se tato problematika v budoucnu bude zřejmě týkat i mne, zvolil jsem si toto téma, abych získal větší přehled o trhu s bydlením a možnostech financování vlastního bydlení.
Informace, které se týkají bydlení, jsem čerpal z odborných publikací, tisku, internetu.
Další údaje mi poskytl Mgr. Jiří Pácal ze společnosti Central Europe Holding a.s.
V diplomové práci se zabývám financováním bydlení v České republice. Vycházím ze současného stavu na rezidenčním trhu. Některé údaje jsou porovnány s ostatními státy, především z Evropské unie. Dále uvádím postup při pořízení vlastního bytu nebo domu, který je důležitý nejen pro spokojené bydlení, ale má také vliv na velikost a účelnost vynaložených peněžních prostředků. V další části práce se věnuji rozboru zdrojů pro financování bydlení. Samostatná kapitola je určena hypotečním úvěrům a stavebnímu spoření. Na závěr porovnávám nájemní a vlastnické bydlení jak v obecné rovině, tak i z hlediska vynaložených nákladů.
Cílem diplomové práce je upozornění na řadu specifik spojených s pořízením vlastního bytu nebo rodinného domu. Dále je to nalézt a posoudit vhodnost jednotlivých zdrojů financování bydlení. Na základě toho pak zvážit, jestli je vždy lepší vlastnické bydlení pořízené pomocí úvěru, nebo zda jako alternativu, nejen z finančních důvodů, zvolit bydlení nájemní.
Uvedené příklady vycházejí z údajů, které poskytují hypoteční banky, stavební spořitelny pojišťovny, státní instituce nebo specializované internetové servery. Jedná se o vybrané modelové případy, protože všechny kombinace nelze v této práci obsáhnout. Řada veličin se mění velmi často. Obecný základ a úvaha však zůstane stejná.
2. Současná situace na rezidenčním trhu v České republice
Od roku 1990 došlo na rezidenčním trhu v České republice k výrazným změnám. Postupně se přibližujeme vyspělým státům v Evropě. Bytová výstavba se po prudkém propadu v první polovině devadesátých let stále zvyšuje. Vzniklo zde rozvinuté prostředí stavebních a developerských společností. Hypoteční banky a stavební spořitelny poskytují řadu nových služeb, které jsou stále dostupnější.
Slabým místem jsou realitní kanceláře. Kvalita jimi poskytnutých služeb mnohdy neodpovídá jejich ceně. Jedná se například o špatné poradenství, chyby v uzavřených smlouvách atd. Některé kanceláře si i navzájem přebírají klienty.
Významnou úlohu má v oblasti bydlení také stát. Po mnoha letech jednání se politici shodli na potřebě postupné deregulace nájmů. Docházelo k paradoxní situaci, kdy majitelé domů mohli od nájemců požadovat jen předem stanovené nájemné, ale zároveň byli povinni o tuto nemovitost řádně pečovat. Přitom nájemné zdaleka nepokrylo náklady spojené s případnými opravami a rekonstrukcemi. Až pod tlakem žalob ze strany vlastníků na stát u Evropského soudního dvora ve Štrasburku byla schválena postupná deregulace nájemného, která by měla skončit v roce 2010.
Koncepce bytové politiky není jednotná a neřeší skutečné problémy bytového trhu.
Například obce se mnohdy nechovají jako řádní hospodáři. Často se stává, že privatizují svůj bytový fond za výrazně nízké ceny, které neodpovídají cenám tržním. Případně nahrazují úlohu developerů a stavějí bytové domy pro prodej nebo pronájem bytových jednotek. [Trend Report, 2006]
2.1. Bydlení
Bydlení je zbožím obchodovaným na trhu, jehož cena je dána poptávkou a nabídkou. Není veřejným statkem, protože bydlet v určitém bytě znamená mít rovněž právo vyloučit ostatní lidi z jeho užívání. [Lux a Sunega, 2006, s. 18]
Bydlení je komplexním zbožím. Tím je míněno, že byty a domy se liší v řadě nejrůznějších charakteristik, jejichž kompletní výčet není zcela možný. Jedná se nejen o právní formu užívání, ale také o stáří budovy, kvalitu stavebních materiálů a prací, velikost užitné plochy, počet pokojů, architektonické provedení. Důležitá je rovněž kvalita ostatních prostor, jakými jsou zahrada, garáž, sklep, dílna. Významné je životní prostředí, sociální struktura obyvatel v daném místě, kriminalita, hluk, příjezdové komunikace, doprava do zaměstnání, dostupnost zdravotní péče, školy a mnoho dalších kritérií. [Lux a Sunega, 2006, s. 19]
Dalším specifikem bydlení je fixace v prostoru. Každý byt či dům je úzce svázán s lokalitou, která má vliv na výši jeho ceny. [Lux a Sunega, 2006, s. 19]
S bydlením jsou také spojeny, mimo jiné, pozitivní a negativní externality. Tento jev ovlivňuje kvalitu bydlení v daném místě. Například rekonstrukce jednoho domu zvýší atraktivitu lokality a z toho mají užitek i lidé z blízkého okolí. Naopak výstavba průmyslové zóny může přispět k větší hlučnosti, znečištění prostředí a tím také ke snížení kvality bydlení.
2.2. Bytový fond
V současné době Česká republika netrpí nedostatkem bytů. Z hlediska počtu bytů na obyvatele patří český trh k nadprůměrným. Podle MMR připadá na 1000 obyvatel cca 427 bytových jednotek a na 100 hospodařících domácností cca 104 bytových jednotek.
Česká republika nezaostává za evropským průměrem ani co do počtu členů domácností (2,4 obyvatele/domácnost), ani v průměrné výměře bytové jednotky (76,3 m2). Byty však mají nevhodnou skladu – 2,9 místností na 1 bytovou jednotku. [Trend Report, 2006]
Bytový fond se neustále rozšiřuje. Je to způsobeno tím, že počet nově postavených bytů a domů převyšuje množství bytových jednotek, které zanikají. Každý rok zaniká z různých důvodů přibližně 2.500 bytů [Trend Report, 2006].
Tabulka č. 1: Byty na 1000 obyvatel – Podklady ke Statistice bydlení EU v roce 2004
Země 1990 1995 2000 2003 Bytový fond v tisících jednotkách
Rok platnosti údaje
Rakousko 380 391 405 404 3.280 2003
Belgie 390 390 na 462 4.820 2004
Kypr 374 391 415 421 299 2002
Česká republika 396 na 427 na 4.366 2001
Dánsko 471 474 479 484 2.561 2003
Estonsko 411 427 454 460 624 2003
Finsko 450 465 494 499 2.574 2002
Francie 464 478 490 503 29.495 2002
Německo 425 439 467 472 38.925 2002
Řecko 454 na 505 na 5.465 2002
Maďarsko 372 390 399 402 4.134 2003
Irsko 292 310 341 341 1.387 2002
Itálie 404 441 na na 26.526 2001
Lotyšsko 358 386 398 417 967 2003
Litva 313 345 375 375 1.292 2003
Lucembursko 298 365 389 394 176 2001
Malta na 321 331 na 127 2000
Holandsko 393 405 416 419 6.811 2003
Polsko 289 298 307 330 11.764 2002
Portugalsko na na 482 508 5.318 2003
Slovensko na 310 315 na 1.725 2002
Slovinsko na 344 358 na 785 2002
Španělsko 440 454 462 513 20.947 2001
Švédsko 474 479 482 485 4.351 2003
Velká Británie 407 420 430 na 25.617 2002
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR Zpracování: vlastní
Bytový fond tvoří v České republice sektor vlastnického bydlení (47 %), soukromý nájemní sektor (12 %), sektor obecních nájemních bytů (17 %), družstevní sektor (17 %) a jiné formy (např. byty pro sociálně slabší občany, domovy důchodců) užívání bytu (7 %).1 V poslední době dochází k poklesu zájmu o nájemní bydlení a roste počet bytů ve vlastnictví.
Tabulka č. 2: Vlastnické bydlení v některých zemích EU
Země Vlastnictví v % Rok platnosti údaje
Belgie 71 2001
Dánsko 51 2002
Německo 42 2002
Řecko 83 2001
Španělsko 85 2002
Francie 55 2001
Island 77 2002
Itálie 80 2002
Lucembursko 72 1995
Holandsko 53 2001
Rakousko 50 1995
Portugalsko 66 1991
Finsko 61 1997
Švédsko 61 2000
Velká Británie 69 2001
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR Zpracování: vlastní
Řada okolních států upřednostňuje vlastnické bydlení, ale například v Německu více jak polovina lidí bydlí v nájemních bytech. Naopak nejvíce bytů ve vlastnictví má Španělsko, Řecko a Itálie.
1 Ministerstvo pro místní rozvoj ČR (údaje z roku 2001).
2.3. Stáří bytového fondu
Průměrné stáří bytů je v České republice asi 48 let. Mnoho bytů zatím neprošlo zásadnější modernizací. Problémem jsou zejména panelové domy, které tvoří 1/3 bytového fondu.
Rovněž ve starší zástavbě jsou například zastaralé rozvody vody, elektřiny, problémy se zemní vlhkostí, špatný stav dřevěných konstrukcí. Za tento stav může zejména regulace nájemného, kdy vlastníci nemovitosti nejsou motivováni k výraznému zlepšení technického stavu domů. Vnitřní dluh (neprovedené opravy a rekonstrukce) na stavu bytového fondu je v České republice odhadován okolo 500 mld. Kč. [Trend Report, 2006]
Tabulka č. 3: Stáří bytového fondu v % – Podklady ke Statistice bydlení EU v roce 2004
Země Rok platnosti
údaje <1919 1919- 1945
1946- 1970
1971- 1980
1981-
1990 >1990
Rakousko 2003 18,6 8,1 27,4 15,9 12,4 17,6
Belgie 2004 15,0 16,5 29,0 15,2 9,2 15,1
Kypr 2001 na 7,4 16,9 20,7 27,4 27,1
Česká republika 2001 10,9 14,7 26,3 22,5 16,4 8,2
Dánsko 2003 20,6 17,5 29,4 16,2 9,7 7,1
Estonsko 2003 9,4 14,2 30,0 21,5 19,6 5,3
Finsko 2002 1,6 8,8 30,6 23,4 20,0 14,4
Francie 2002 19,9 13,3 18,0 26,0 10,4 12,4
Německo 2002 14,6 12,6 47,2 10,9 14,6 na
Řecko 1991 4,0 8,0 42,0 30,0 17,0 na
Maďarsko 2001 13,9 12,5 26,1 22,3 17,7 7,4
Irsko 2002 9,7 8,2 16,4 17,5 16,2 31,9
Itálie 1991 19,0 10,5 40,7 19,7 10,1 na
Lotyšsko 2002 11,0 13,8 27,7 22,6 21,1 3,7
Litva 2002 6,2 23,3 33,1 17,6 13,5 6,3
Lucembursko 2001 11,9 14,8 27,0 14,9 11,6 17,1
Malta 2002 14,9 11,0 29,4 16,9 15,8 11,8
Země Rok platnosti
údaje <1919 1919- 1945
1946- 1970
1971- 1980
1981-
1990 >1990
Holandsko 2002 7,1 13,2 30,9 18,9 29,8 na
Polsko 2002 10,1 13,1 26,9 18,3 18,7 12,9
Portugalsko 2001 5,9 8,5 22,9 18,3 44,4 na
Slovensko 2001 3,4 6,6 35,1 25,6 21,0 6,8
Slovinsko 2002 15,3 7,9 28,1 23,6 16,2 8,7
Španělsko 2001 8,9 4,2 33,5 24,1 13,6 15,7
Švédsko 2003 12,4 20,2 33,1 17,4 9,7 7,2
Velká Británie 2001 20,8 17,7 21,2 21,8 18,5 na
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR Zpracování: vlastní
Z tabulky č. 3 vyplývá, že v České republice byla většina bytů postavena před rokem 1990.
Jsou zde rozdíly mezi východní a západní Evropou. Největší bytová výstavba probíhá v Irsku.
2.4. Bytová výstavba
Na počátku devadesátých let došlo k poklesu bytové výstavby. Situace se začala zlepšovat až koncem desetiletí minulého století.
Růst bytové výstavby ovlivnily podle Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí tyto faktory:
velká motivace občanů mít vlastní bydlení,
intervence státu, snižování úroků u hypotečních úvěrů a stavebního spoření,
omezená nabídka staršího bydlení regulací nájemného a stavem občanského zákoníku,
zhoršená kvalita stávajícího bytového fondu, která podporuje zájem o moderní bydlení,
reálný růst příjmů obyvatelstva; velká důvěra v nepřetržitý růst cen nemovitostí a ekonomiky státu; ochota lidí k zadlužování,
stále propracovanější marketing developerských firem, bank a stavebních spořitelen.
Tabulka č. 4: Počet a struktura zahájených bytů 2001 – 2007
Rok
Počet zahájených bytů
celkem
z toho v rodinných
domech
z toho v bytových
domech
Počet modernizovaných
bytů
2001 28.983 12.895 6.276 16.659
2002 33.606 13.659 10.246 16.050
2003 36.496 17.250 10.043 17.145
2004 39.037 17.485 11.901 20.074
2005 40.381 17.579 13.574 24.404
2006 43.747 20.620 14.541 36.081
2007 Zahájena výstavba 43.796 bytů
Zdroj: Český statistický úřad Zpracování: vlastní
Počet zahájených bytů v roce 2005 překročil podle ČSÚ poprvé od roku 1990 hranici 40 tisíc.
Tabulka č. 5: Počet a struktura rozestavěných bytů 2001 – 2007
Rok
Počet rozestavěných
bytů celkem
z toho v rodinných
domech
z toho v bytových
domech
Počet modernizovaných
bytů
2001 121.705 59.320 18.734 31.592
2002 129.609 61.166 23.535 34.773
2003 139.132 66.460 26.213 38.923
2004 146.801 70.516 27.817 43.448
2005 155.202 74.497 30.573 47.234
2006 168.825 81.887 35.044 62.171
2007 Rozestavěno 170.971 bytů
Zdroj: Český statistický úřad Zpracování: vlastní
Růst počtu rozestavěných bytů se podle ČSÚ blíží úrovni, která byla dosahována v sedmdesátých letech minulého století a v roce 1990.
Tabulka č. 6: Počet a struktura dokončených bytů 2000 – 2007
Rok
Počet dokončených
bytů celkem
z toho v rodinných
domech
z toho v bytových
domech
Počet modernizovaných
bytů
2000 25.207 10.466 5.926 10.725
2001 24.758 10.693 5.912 13.435
2002 27.291 11.716 6.393 13.599
2003 27.127 11.397 7.720 12.761
2004 32.268 13.302 10.722 15.469
2005 32.863 13.472 11.526 21.896
2006 30.190 13.230 10.070 21.144
2007 Dokončeno 41.650 bytů
Zdroj: Český statistický úřad Zpracování: vlastní
Bytová výstavba se zvýšila od roku 1995 do roku 2007 z 12.662 na 41.650 dokončených bytů ročně. Česká republika dosáhla podle ČSÚ v roce 2006 úrovně Velké Británie, Švédska a Německa roku 2004. Největší podíl na nové výstavbě mají rodinné domy s cca 44 %. Například v okolí Prahy dosahuje podle Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) nárůst 20 až 150 bytových jednotek na 1000 obyvatel. Nejvíce bytových jednotek se od roku 1997 postavilo v Praze, Brně, Ostravě a Plzni. Nejméně pak v krajích Karlovarském, Olomouckém, Ústeckém a Libereckém. Výstavba v letech 2004 až 2006 se podle ARTN zaměřovala především na menší byty. Postupně se však poptávka přesouvá k větším bytům (3 + kk a výše). Průměrná výměra nově postavených rodinných domů je 98,1 m2 a bytů 50,4 m2.
Průměrná pořizovací hodnota rodinného domu se v roce 2006 pohybovala okolo 2,85 mil.
Kč a u bytů 1,66 mil. Kč.
2.5. Dostupnost bydlení
Ceny bytů od roku 1990 stále rostou. Výjimkou bylo období po vstupu do Evropské unie v roce 2004. Tehdy ceny přechodně poklesly v důsledku řady spekulací. V roce 2006 nastal obrat a ceny nemovitostí se opět zvyšují.
Z dlouhodobého hlediska budou ceny bytů, domů a pozemků růst, ale krátkodobě může docházet k určitým výkyvům. S tím se můžeme setkat i v jiných zemích kde růsty střídají poklesy a naopak. Cenu nemovitostí ovlivňuje nabídka a poptávka, dostupnost úvěrů, reálný růst mezd a celková ekonomika státu.
Tabulka č. 7: Porovnání cen bytů v České republice se zahraničím ke konci roku 2005
Kolik procent z ceny bytu v evropských velkoměstech činí cena bytu v Praze a Brně
Město Praha Brno
Berlín 87,3 73,3
Vídeň 81,9 67,8
Hamburk 70,8 59,5
Řím 45,5 38,2
Madrid 26,2 22,0
Paříž 23,5 19,8
Zdroj: ČNB – Zpráva o finanční stabilitě 2006 Zpracování: vlastní
Z tabulky č. 7 vyplývá, že ceny bytů v Praze se v nominální hodnotě přibližují městům v Rakousku a Německu. Důležité však je, jak je bydlení dostupné ve vztahu ke mzdám.
V řadě západních zemích jsou průměrné platy vyšší než v České republice a tudíž je tam pořízení bytu nebo domu finančně méně náročné. Podle mého názoru není většina bytů v České republice předražená. Poptávka po bydlení je stále vysoká. Ceny bytů jsou také vysoké, ale lidé je akceptují. Na druhé straně je otázkou zda tyto ceny odpovídají jejich kvalitě. Podle mého názoru tomu tak v současnosti bohužel není.
Problémem je dostupnost bydlení v České republice v porovnání s ostatními státy, jak vyplývá z grafu č. 1.
Graf č. 1: Míra dostupnosti bydlení ve vztahu k příjmům v roce 2004
Zdroj: [Deyl, 2007, s. 35] Zpracování: vlastní
Legenda ke grafu č. 1 (výpočet poměru mezi cenou bytu a ročním příjmem)
• Rakousko – domy ve vlastnictví/ čistý příjem
• Finsko – všechny byty/čistý příjem
• USA – nové domy/hrubý příjem
• Norsko – starší domy/čistý příjem
• Itálie – starší byty/čistý příjem
• Švédsko – existující domy/čistý příjem
• Velká Británie – všechny byty/hrubý příjem
• Holandsko – starší byty/čistý příjem
Míra dostupnosti bydlení
2,92 2,93
4,54 4,58
4,81 5,18
6,37
7,44
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Rakousko Finsko USA Norsko Itálie Švédsko Velká Británie Holandsko
Země
Cena bytu/roční příjem
Při hodnocení ceny bytu k příjmům vyjadřuje poměr 3 a méně dostupné bydlení. Naopak poměr nad 5,1 vyjadřuje velmi nedostupné bydlení. V České republice je tento poměr asi osm a v Praze okolo deseti.2 Vždy však záleží na mnoha faktorech a proto se jedná o přibližné koeficienty.
Důvod, proč jsou ceny nemovitostí v České republice tak vysoké, podle mého názoru způsobilo spojení několika faktorů, jako je snížení úrokových sazeb z úvěrů, nedostatečná bytová výstavba v minulých letech, silné ročníky ze 70. let minulého století, upřednostnění vlastnického bydlení před nájemním, hospodářský růst, větší příjmy obyvatelstva a nákup bytů za účelem spekulace. Dále rostou ceny energií a práce, což se také promítá do konečné ceny bytu nebo domu.
Vše je navíc podporováno různými články a prohlášeními v médiích a tisku. Například některé developerské firmy a realitní kanceláře se snaží marketingově využít každé příležitosti, jak zvýšit poptávku. Vybírají si však pouze některé argumenty, jako je změna sazby DPH, přechod na měnu EURO, případně poukazují na levnější ceny nemovitostí v zahraničí. Tyto argumenty nepovažuji za rozhodující. Vždy se prodává za cenu, kterou určuje trh s nemovitostmi. Ceny musí v určité míře odpovídat kupní síle obyvatelstva.
2.6. Úvěry na bydlení a programy podpory v oblasti bydlení
Nejvýznamnější stimulací pro bytovou výstavu je dostupnost hypoték a úvěrů od stavebních spořitelen. Zatím bankovní sektor nezaznamenal větší problémy se splácením na tento typ úvěrů. Na hypotečním trhu je velká konkurence, která se projevuje v řadě doplňkových služeb.
Počet hypoték stále roste. V roce 2007 bylo podle Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) poskytnuto 85.757 nových úvěrů v celkové výši 184 mld. Kč. Průměrná výše hypotéky byla 2,146 mil. Kč, pro občany pak 1,707 mil. Kč. Celkem byly občanům, podnikatelským
2 DEYL, D., Proč jsou byty tak drahé.
subjektům a municipalitám poskytnuty ke konci roku 2007 úvěry ve výši 652 mld. Kč.
Nesplacená jistina hypotečních úvěrů činila ke stejnému období 421 mld. Kč, z toho na bydlení 346 mld. Kč.
U stavebního spoření došlo podle MMR po roce 2003 došlo k určitému útlumu z důvodu snížení podpory státu. Celkový počet poskytnutých úvěrů k 31.12.2007 činil 942.944 s celkovým objemem 179,301 mld. Kč. Z toho činily úvěry ze stavebního spoření 38,912 mld. Kč a překlenovací úvěry 140,389 mld. Kč. Ve fázi spoření bylo na konci roku 2007 celkem 5.132.595 smluv.
Tabulka č. 8: Počet hypotečních úvěrů poskytnutých občanům k 31.12.2007
Kraj Počet poskytnutých úvěrů
Smluvní jistina v tis. Kč
Praha 92.932 171.442.795
Středočeský 22.796 31.069.846
Jihočeský 20.564 26.216.144
Plzeňský 20.190 24.480.107
Karlovarský 9.696 10.747.981
Ústecký 16.417 17.927.171
Liberecký 13.515 16.583.955
Královéhradecký 23.555 26.723.603
Pardubický 17.749 21.219.147
Vysočina 11.474 12.454.403
Jihomoravský 33.046 43.444.232
Zlínský 14.879 16.560.084
Olomoucký 16.912 19.807.965
Moravskoslezský 25.264 30.915.640
Celkem 338.989 469.593.073
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR Zpracování: vlastní
V porovnání s ostatními státy však zadluženost hypotékami na financování bytových potřeb není v ČR tak velká. Podle přílohy A činil v roce 2006 podíl zadlužení vůči HDP jen 7,1 %. Růst zadluženosti dosáhl ve stejném roce 33,9 %. Obdobně je tomu i v ostatních postkomunistických zemích. Naopak největší podíl zadlužení vůči HDP (okolo 100 %) má Švýcarsko, Dánsko a Holandsko.
V lednu 2008 provedla agentura STEM výzkum v České republice, který se týkal názoru na bankovní úvěry. Z toho průzkumu vyplynulo, že asi pro 71 % respondentů jsou úvěry na financování bydlení přijatelné.
Graf č. 2: Pořízení bydlení pomocí úvěrů
Zdroj: STEM, Trendy 1/2008, 1362 respondentů starších 18 let Zpracování: vlastní
Programy podpory v oblasti bydlení
Koncepce bytové politiky je v působnosti Ministerstva pro místní rozvoj České republiky a obsahuje zásahy státu do fungování trhu s bydlením.
V roce 2008 bude MMR podporovat programy, které se týkají regenerace panelových sídlišť, výstavby technické infrastruktury, výstavby podporovaných bytů (sociální byty) a opravy domovních olověných rozvodů.
Bankovní úvěr na byt nebo dům je nejrozumějším řešením pro získání
prostředků na nové bydlení
Určitě ne 8%
Spíše ne 21%
Spíše ano 50%
Určitě ano 21%
Prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení bude MMR poskytovat v roce 2008 pouze půjčky na pořízení bydlení ve výši 300 tis. Kč a program „PANEL“. Ostatní programy, které platily ještě v roce 2007, byly pozastaveny. Projevuje se zde vliv reformy veřejných financí a úsporná opatření. (O jednotlivých podporách bydlení se zmíním samostatně v kapitole č. 4.4.).
Nástrojů, které snižují náklady na financování bydlení, je mnoho druhů a kladou vysoké nároky na veřejné rozpočty. Vždy je nutné posuzovat jejich efektivnost vzhledem k vynaloženým nákladům. Tyto nástroje deformují skutečné ceny a náklady na bydlení.
Následně snižují ochotu domácností platit skutečnou cenu bydlení. [Donner, 2000]
Podpora bydlení v Evropské unii3
Příspěvky na bydlení z veřejných zdrojů jsou zavedeny ve většině vyspělých zemí Evropské unie. V některých státech platí systém příspěvků omezeně nebo není zaveden (např. Belgie, Itálie). V těchto zemích je však možné dostat na bydlení nenárokovou dávku sociální pomoci nebo využít sociální bydlení.
Ve většině zemí platí jednotná pravidla na celém území, někde jsou regionální odlišnosti (např. Severní Irsko). Příspěvky jsou zpravidla financovány přímo ze státního rozpočtu.
Někde jsou to regionální rozpočty (např. Německo) nebo i rozpočty obecní (např. Dánsko, Anglie).
2.7. Demografické a sociální aspekty rezidenčního trhu
Počet obyvatel České republiky v posledních letech stagnuje nebo jen mírně roste. Úbytek se částečně nahrazuje cizinci. Hlavním problémem je však celkové stárnutí populace.
Podle ARTN se v budoucnu začne měnit věkové složení obyvatelstva. Poklesne porodnost a prodlouží se střední délka života.
3 TRNAVSKÝ, J., Programy státní podpory.
Počet seniorů nad 65 let bude od roku 2010 převyšovat asi o 10 % skupinu dětí do 15 let.
Počet osob ve věku 25 až 29 let poklesne z hodnoty 904 tis. v roce 2003 na 610 tis. v roce 2010. [Trend Report, 2006]
V naší republice je okolo 4,3 mil. společných domácností. Podíl jedno až dvoučlenných domácností představuje asi 60 %. Počet rodin s dětmi bude v budoucnu klesat, více bude samostatně žijících osob. Silné populační ročníky jsou nyní ve věku 30 až 35 let. Z toho plyne, že lze předpokládat zájem o třípokojové a větší byty. O menší byty bude zájem ze strany seniorů, jednotlivců a bezdětných párů. Vývoj těchto trendů se v České republice neliší od ostatních evropských států. [Trend Report, 2006]
Vedle toho dochází ke stěhování z venkova do větších měst. To se týká zejména mladých lidí, pocházejících z venkova, kteří ve městech studují a pak se již nevracejí, protože město jim poskytne řadu pracovních příležitostí a kulturního vyžití. Naproti tomu se zároveň mnoho lidí stěhuje z velkých měst do jejich bezprostředního okolí. Jedná se zejména o rodiny s dětmi, které hledají zdravější prostředí. Demografická situace jednotlivých regionů může mít vliv na trh s bydlením v daném místě.
2.8. Právní rámec bydlení
Bydlení je spojeno s řadou zákonů. Mezi základní patří v ČR občanský zákoník, zákon o vlastnictví bytů a stavební zákon.
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, je základní normou, která upravuje prodeje a nájmy bytových nemovitostí. V tomto zákoně již dlouho nedošlo k výraznějším změnám. Pouze proběhla dílčí novela v rámci zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Tato novela upřesnila povinnosti nájemce a pronajímatele. Umožňuje například pronajímateli dát nájemci výpověď v zákonně uvedených důvodech (porušování povinností) bez přivolení soudu.
Citovaný zákon č. 107/2006 Sb. také umožňuje jednostranné zvyšování nájemného. Cílem je odstranění dvojích nájmů po 31.12.2010. Cílová hodnota ročního nájmu by měla odpovídat 5 % z administrativně zjištěných středních hodnot kupních cen nemovitostí v dané lokalitě [Trend Report, 2006].
Další důležitou normou v této oblasti je zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, obsahuje zejména práva a povinnosti vlastníků, fungování společenství vlastníků, smlouvy o hospodaření atd.
Povolování staveb se dosud řídilo zákonem č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Vzhledem k rozvíjejícímu se stavebnímu trhu je od 1.1.2007 nahrazen novým zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), v současně platném znění, upravujícím územní plánování a řízení ve věcech povolování staveb (stavební řád). Hlavním účelem tohoto nového zákona by mělo být celkové zjednodušení a zrychlení staveb.
2.9. Segmenty bytového trhu
Bytový trh tvoří byty a rodinné domy ve vlastnictví jejich uživatelů, družstevní bydlení a nájemní bydlení.
Rodinné domy jsou tradiční formou bydlení v České republice. Postupně se zlepšuje jejich technický stav. Tento typ bydlení je vhodný zejména pro rodiny s dětmi. Rodinné domy se podílí 38 % na celkovém bytovém fondu [Trend Report, 2006]. Lidé si mohou pořídit samostatně stojící nebo řadový dům.
Nejvíce rodinných domů se staví v okolí velkých měst, kde je dobrá infrastruktura a dopravní dostupnost. Dochází k tzv. suburbanizaci. Výstavba rodinných domů se prodloužila na 3,6 roku. Obytná plocha se zvýšila v průměru na 98,1 m2. Jednotlivé domy
jsou stavěny většinou na pozemcích o rozměrech od 800 do 1000 m2. Pokud tyto domy mají přízemí a obytné podkroví, činí jejich zastavěná plocha 120 až 150 m2. [Trend Report, 2006]
Ceny pozemků závisí na mnoha faktorech, mimo jiné na tom, zda mají všechny inženýrské sítě, na množství stavebních pozemků v dané lokalitě atd. Samotné ceny rodinných domů jsou ovlivněny objektivními i subjektivními faktory. Běžný rodinný dům na klíč lze pořídit například za náklady okolo 3 mil. Kč.4
Byty ve vlastnictví převažují většinou ve větších městech, kde je velká koncentrace obyvatelstva a rodinné domy jsou zde méně zastoupeny. Trh s byty ve vlastnictví funguje především díky rozsáhlé výstavbě nových bytů a privatizaci obecních a podnikových bytů.
Stále ještě je poměrně vysoká poptávka po modernějším bydlení. Za růstem tohoto zájmu stojí také regulace nájmů, která zhoršuje dostupnost bydlení. Asi 85 % bytů ve vlastnictví je ve starší zástavbě. Mnoho těchto bytů není v dobrém stavu a stojí před významnými rekonstrukcemi či opravami. [Trend Report, 2006]
Pražské byty v levnějších developerských projektech jsou až z 50 % pořizovány jako investice určené k pronajímání, ne pro vlastní bydlení. U dražších projektů je to až 20 %.5. Z toho vyplývá, že velká poptávka po bytech není tvořena jen zájmem o vlastní bydlení.
Větší počet následně pronajímaných bytů způsobuje, že nájemné z bytů v Praze spíše stagnuje.
Družstevní byty představují asi 17 % z celkového bytového fondu. Princip družstevního bydlení spočívá v tom, že člen družstva je podílníkem v právnické osobě (družstvu), která vlastní dům, a zároveň je nájemcem bytu. Tato forma bydlení vyžaduje odpovědný přístup a kontrolu hospodaření družstva. Výhody družstevního bydlení spočívají v nižších nákladech na bydlení, přenesením výkonu správy nemovitosti na zpravidla profesionální vedení a ve snadné možnosti převodu členských práv. [Trend Report, 2006]
4 WELFAST a.s. – například dům Welfast 230, 5+1+G, užitná plocha 155,10 m2, cena na klíč 3.098.844 Kč, aktuální nabídka ze dne 8.4.2008.
5 ČTK, Nákup bytu jako investice.
Družstevní byty jsou o asi 15 až 20 % levnější než byty ve vlastnictví [Trend Report, 2006].
Nájemní bydlení představuje stále důležitou část na trhu s bydlením. Tento druh bydlení využívají především mladí lidé nebo ti, kteří nemají dostatek finančních prostředků na pořízení vlastního bydlení. Na trhu stále existují dva druhy nájmů.
Významnou část z nájemních bytů tvoří ty, kde je nájem stanoven administrativním zásahem. V těchto bytech žije v ČR asi 17 % obyvatel.
Regulované nájemné se nezvyšovalo od 1.7.2002. Majitelé domů se obraceli jak na Ústavní soud, tak na Evropský soudní dvůr ve Štrasburku. Až poté byl přijat výše zmíněný zákon upravující deregulaci nájemného. Od 1.1.2007 se administrativně stanovené nájemné má každoročně zvyšovat až do 31.12.2010. Deregulace již probíhá a růst je různý podle lokalit (viz. příloha E). Samostatně jsou vyčleněny Praha a Brno. [Trend Report, 2006]
Smluvní nájemné se týká nemovitostí, které byly stavěny bez státní podpory nebo pronajímané po roce 1993. Výše nájemného závisí na mnoha faktorech. Důležitá je lokalita, dopravní dostupnost, technický stav nemovitosti, vybavení bytu nebo domu.
Dalšími faktory je migrace obyvatelstva (stěhování do rodinných domů), nová výstavba, uvolňování bytů s regulovaným nájemným ze strany vlastníků domů a privatizace obecních bytů zvyšující následně nabídku na trhu (pokud nebyly byty využívány). [Trend Report, 2006]
Výše nájemného dlouhodobě klesá. V Praze například došlo mezi lety 1998 až 2004 k poklesu smluvních nájmů téměř o 50 %. Nejvyšší nájmy jsou v Praze a nejnižší například v Teplicích a Bruntále (viz. příloha E). Podle odhadu ARTN je asi 40 % prodávaných bytů určeno k následnému pronájmu. Regulované nájemné vzrostlo za rok 2007 o 17,1 %, tržní nájemné pokleslo o 0,1 %.6
6 ZAVADILOVÁ, T., Cenová bublina může ohrozit banky.
3. Postup při pořízení vlastního bytu nebo domu
Každý, kdo si pořizuje vlastní bydlení, by se měl zároveň chovat jako investor. Zájemce musí mít před koupí nemovitosti zajištěny nejen finanční prostředky, ale důležité také je, aby je vynaložil účelně. Bez dostatečné opatrnosti může v krajním případě přijít o tyto vynaložené peníze. Informovanost a dodržení obecných zásad ušetří kupujícímu nemalé výdaje, ale i čas strávený řešením obtížných situací, kterým se dá předejít.
3.1. Základní hlediska při pořízení vlastního bydlení
Pořídit byt nebo dům lze koupí nebo výstavbou. Pro obě varianty platí některé společné body, jedná se zejména o finance, lokalitu a cenu.
V prvé řadě je nutné, aby investor realisticky zvážil svou finanční situaci, zejména s ohledem na budoucnost. Může se totiž stát cokoli a případný nucený prodej nemovitosti nemusí být vždy šťastným řešením. Hrozí určitá rizika, jako například ztráta zaměstnání, absence významných částek u rodin, kde je žena na mateřské a následně rodičovské dovolené atd.
Většina lidí si pořizuje bydlení v místech, kde doposud žili a mají k dané oblasti osobní vztah. Češi nepatří k národům, které se často stěhují. Jsou zde silnější sociální vazby, a mnoho lidí spíše za prací dojíždí. U lokality je důležitá občanská vybavenost, kvalita životního prostředí, dopravní obslužnost a skladba obyvatel.
V současné době, zejména v Praze, dochází ke stěhování lidí do příměstských lokalit. Řada vesnic však není na tuto masovou výstavbu připravena. Špatný je zejména stav silnic, které jsou vzhledem k rostoucímu počtu automobilů mnohdy v ranních a odpoledních hodinách těžko průjezdné. Zajímavá tak mohou být místa, kde dobře funguje vlakové spojení.
Vzhledem k rostoucí automobilové dopravě bude v budoucnu vlakové spojení stále vyhledávanější. V dnešní době není ani tak důležitá vzdálenost v kilometrech, jako spíše čas strávený na cestách.
Důležité je, aby se investor při pořizování bydlení seznámil s územním plánem. Může se totiž stát, že nedaleko jeho zvoleného místa bydlení se bude budovat rychlostní komunikace, případně tam vznikne průmyslová zóna.
Cena by měla být úměrná stáří a stavu bytu či domu, kvalitě řemeslných prací, lokalitě, reálným příjmům obyvatelstva. Pro laika je těžké odhadnout přesnou cenu nemovitosti.
Může však sledovat, jaké byty se například v dané lokalitě prodávají, jak dlouho jsou v nabídce realitních kanceláří. Pokud někdo koupí byt, o který je v současnosti malý zájem, jen aby bydlel, a v budoucnu jej bude chtít prodat, může realizovat ztrátu.
Rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou bytu či domu může být velký, jak ukazuje graf č. 3. U nových bytů pořízených od developerských firem jsou ceny většinou shodné.
V případě prodeje starších bytů může být realizovaná cena nižší o 20 až 25 % oproti inzerci.7
Graf č. 3: Porovnání nabídkových a realizovaných cen (indexy) v České republice
Zdroj: Český statistický úřad Zpracování: vlastní
7 Mgr. Jiří Pácal, Central Europe Holding a.s.
Ceny bytů - ČR (index, 2005 = 100)
90 100 110 120 130 140 150
III.04 VI.04
IX.04 XII.04
III.05 VI.05
IX.05 XII.05
III.06 VI.06
IX.06 XII.06
III.07 VI.07
IX.07 XII.07 Období
Index v %
ČR - nabídkové ceny ČR - realizované ceny
3.2. Koupě nemovitosti
Na trhu s nemovitostmi lze koupit byty a domy různého stáří a kvality. Koupě nemovitosti vyžaduje čas, přípravu a opatrnost.
Při koupi nemovitosti lze odpovídat na inzeráty v tisku, případně se obrátit na zavedenou realitní kancelář.
Pokud se klient rozhodne pro realitní kancelář, měl by se zaměřit zejména na kvalitu poskytovaných služeb, výši provize a rezervačních poplatků. Důležitý je také způsob jednání se zákazníkem. Realitní kancelář je pouze zprostředkovatelem. Kvalita jí připravených formulářů smluv je někdy nekvalitní. Proto je lepší uzavřít smlouvu u notáře, který za svou práci odpovídá. Není to levná záležitost, ale vzhledem k vysoké ceně nemovitostí je to částka zanedbatelná. Uzavřené smlouvy jsou součástí návrhu na vklad do katastru nemovitostí a jeho případné zamítnutí může způsobit problémy.
Z právního hlediska by si kupující měl prověřit některé údaje, aby předešel rizikům spojeným s nemovitostí. Jsou to rizika, že: [Pavelka a Opltová, 2003, s. 92]
nemovitost neexistuje,
nemovitost existuje, ale je zatížena věcným břemenem, případně jiným omezením vlastnického práva,
nemovitost může být v budoucnu zatížena vadami, které mohou znamenat i ztrátu vlastnického práva kupujícího,
nemovitost je ve špatném technickém stavu,
prodávající není jediným vlastníkem nemovitosti.
V případě koupě staršího domu se může vyskytnout zásadní problém.8 Prodávající, který je zapsán v katastru nemovitostí (KN), nemusí být skutečným vlastníkem. Jedná se o kupní smlouvy, které byly uzavřeny v roce 1951 až 1993. V této době přecházelo vlastnické
8 FRÁNEK, T., Koupili jste dům? Možná vás ale někdo předběhl dřív, už za komunismu.
právo současně s platností smlouvy a později registrací u notáře. Tyto převody se do evidence nemovitostí zapisovaly až později a někdy ani k zápisu nedošlo. Pokud někdo předloží na katastrální úřad takovou smlouvu, úřad je povinen do KN zapsat příslušný převod dané nemovitosti. Současný vlastník je pak zbaven svého vlastnictví. Podle právníků veřejného ochránce práv mohou být takových případů stovky. Jedinou možností je změna zákona. Odborníci doporučují, aby byla stanovena lhůta, do kdy mohou původní vlastníci předložit listiny, které potvrzují, že jsou právoplatnými majiteli nemovitosti.
Kupující by měl proto požadovat i nabývací tituly, jako jsou kupní smlouvy, notářské zápisy týkající se dědictví nebo darovací smlouvy.
Při nákupu nemovitosti se uzavírá kupní smlouva, které může předcházet uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Pro úplatný převod nemovitosti se používá obecný smluvní typ upravený v § 588 až § 610 ObčZ.
Kupní smlouva má mít tyto náležitosti: [Pohl, 2001]
• písemná forma smlouvy (jinak není smlouva platná),
• úředně ověřené podpisy smluvních stran (notářem nebo obecním úřadem), případně vyhotovení smlouvy advokátem, který také může potvrdit pravost podpisů,
• smlouva musí být vyhotovena na jedné listině,
• přesná identifikace převáděné nemovitosti; uvádí se katastrální území, popisné číslo budovy, parcelní číslo a katastrální úřad (KÚ), kde je vlastnické právo prodávajícího zapsáno; u rozestavěných staveb lze zapsat budovu, která je postavena na úroveň prvního podzemního podlaží; uvedení výměry pozemku a druhu pozemku není podmínkou platnosti smlouvy, ale pro bližší identifikaci je lepší tyto údaje uvést,
• dohoda o ceně; pro daňové účely je nutný znalecký posudek; u prodeje domu se stavebním pozemkem se ve smlouvě odděleně uvádí cena domu a cena pozemku,
• smlouva se KÚ předává v počtu, který je o dva vyšší, než je počet účastníků smlouvy.
Kupní cena se doporučuje zaplatit prostřednictvím notáře, případně advokáta. Kupní cena se složí do úschovy a je vyplacena až po převodu nemovitosti na nového majitele v katastru nemovitostí.
Vlastnictví k nemovitosti se nabývá správním rozhodnutím ve formě povolení vkladu vlastnického práva příslušným katastrálním úřadem (KÚ), který své rozhodnutí vyznačí ve smlouvě. Vlastnické právo se nabývá zpětně k datu, kdy byl podán návrh na povolení vkladu vlastnického práva KÚ. Rozhodující je podací razítko KÚ. Vhodné je i vyznačení hodiny podání návrhu. K převodu vlastnického práva nedochází zaplacením kupní ceny.
Případné nezaplacení kupní ceny neznamená automaticky neplatnost převodu vlastnictví nemovitosti [Pavelka a Opltová, 2003, s. 95].
U koupě nového bytu je z hlediska financí v kupní smlouvě důležitý i odstavec o výměře bytu a případných odchylkách. Zde je mnohdy uvedeno, že pokud je byt větší nebo menší, například o 3 % čisté podlahové plochy, kupní cena zůstává stejná. Praxe je taková, že většinou je byt menší, ale v toleranci, a tudíž v pořádku.
Například investor si koupí nový byt v Praze o výměře 70 m2 s cenou 45.000 Kč/m2. Odchylka 3 % činí 2,1 m2. V konečném důsledku přišel o 94.500 Kč (2,1 x 45.000). Pokud je takových bytů více pak je to velice slušný zisk pro developera.
Koupě nemovitosti na úvěr
K čerpání úvěru, a tedy k zaplacení kupní ceny, nemůže dojít dříve, než je v katastru nemovitostí vloženo zástavní právo k nemovitosti.
„Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy.“9
Zástavním věřitelem je většinou banka, stavební spořitelna či jiný peněžní ústav. Práva a povinnosti smluvních stran vznikají na základě zástavní smlouvy. V daném případě je mezi bankou (zástavním věřitelem) a dlužníkem uzavřena smlouva o úvěru. Takto poskytnutý úvěr je účelově vázán na koupi nemovitosti.10
9 § 152 ObčZ.
10 SREALITY, Použití hypotéky při koupi nemovitosti.
Předmětem zástavního práva nemůže být bytová jednotka v družstevním vlastnictví.
Členové družstva mají k bytům pouze užívací vztah, který je upraven nájemní smlouvou.
Určitou možností by bylo zřídit zástavu k samotnému domu, ale o tom by musely rozhodnout příslušné orgány bytového družstva.11
„Ztratí-li zástava na ceně tak, že zajištění pohledávky se stane nedostatečným, zástavní věřitel má právo od dlužníka žádat, aby zajištění bez zbytečného odkladu přiměřeně doplnil. Neučiní-li tak, stane se ta část pohledávky, která není zajištěna, splatnou.“12
Zde by bylo jistě zajímavé vědět jak by se banky zachovaly v případě, že by například v určitém segmentu trhu s byty došlo k výraznému poklesu jejich cen. Požadovat v takovém případě po dlužníkovi další zástavu nebo okamžité zaplacení části pohledávky by bylo zřejmě pro většinu domácností splácející úvěr neřešitelným problémem. Podle mého názoru by k tomu asi banka nepřistoupila. Pokud by klient neměl peníze, mohl by prodat pouze předmětnou nemovitost za nižší cenu, což by pro něho nebylo výhodné.
Banka by tím také nic nezískala, její pohledávka by nebyla pravděpodobně celá zaplacena.
Některé varianty nákupu nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření: [Pavelka a Opltová, 2003, s. 100-105]
a) Kupní smlouva je uzavřena, vlastnické právo je vloženo do katastru – při podpisu smlouvy o úvěru je s kupujícím podepsána zástavní smlouva a po povolení vkladu zástavního práva ve prospěch banky jsou prostředky převedeny na účet prodávajícího.
b) Kupní smlouva je uzavřena, ale ještě není podán návrh na vklad vlastnického práva na katastr nemovitostí – kupní smlouva obsahuje podmínku, že nabude účinnosti až po předložení smlouvy o úvěru a následně se podá návrh na vklad vlastnického práva.
c) Smlouva o smlouvě budoucí kupní, prodávající váže podpis kupní smlouvy na úhradu kupní ceny – kupující předloží k žádosti o úvěr smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Po
11 SREALITY, Použití hypotéky při koupi nemovitosti.
12 § 163 odst. 2 ObčZ.
schválení úvěru a podepsání úvěrové smlouvy podepíše prodávající zástavní smlouvu k nemovitosti ve prospěch banky. Následně je podán návrh na vklad zástavního práva.
Po jeho povolení je kupní cena převedena na účet prodávajícího.
d) Nákup nemovitosti v dražbě nebo od správce konkursní podstaty – výhodou je možnost získání nemovitosti za nižší cenu, nevýhodou je omezené použití hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření. U dražby je nutné zaplatit cenu za nemovitost k okamžiku příklepu. Řešením může být zřízení zástavního práva k jiné nemovitosti, kdy se banka po zastavení vydražené nemovitosti vzdá zástavního práva k první nemovitosti. Dalším řešením jsou dočasné půjčky od známých, rodičů, zaměstnavatele, krátkodobé spotřebitelské úvěry, které jsou následně splaceny z hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření.
Vzhledem k vysokým transakčním a jiným nákladům (poplatky a úroky z úvěrů) spojených s koupí nemovitosti je vhodné dodržet rozumný časový horizont investování. V České republice se doručuje střednědobý (5-8 let) nebo dlouhodobý (8 let a více). Důležité je najít takovou nemovitost, která se prodává co nejvíce pod tržní cenou, nebo s vysokým investičním potenciálem. [Lux a Sunega, 2006, s. 137]
3.3. Stavba nemovitosti
Vedle koupě je výstavba další způsobem jak si pořídit nemovitost. Investor může zvolit stavbu na klíč nebo si stavební práce provést svépomocí.
Stavba domu na klíč má své výhody a nevýhody. Mezi výhody patří to, že klient přijde do hotového, ušetří fyzické a psychické síly, nehledě na časovou úsporu. Nevýhodou je, že peníze musí být zajištěny na celou stavbu. Nezbytná je přítomnost nezávislého stavebního dozoru, který kontroluje správnost prováděných prací.
U stavby svépomocí je výhodou možnost přerušení stavby, pokud nejsou k dispozici peníze. Stavitel se nemusí obávat, že přijde o peníze jako v případě stavby domu na klíč,
když se stavební firma dostane do finančních potíží. Nevýhodou je, že stavitel nakupuje materiál s vyšší daní, často bez množstevních slev, investuje svůj čas a práce mu budou trvat déle než odborníkům. Ke stavebnímu povolení potřebuje odborníka, který bude za stavbu odpovědný. Některé odborné věci si nemůže udělat svépomocí. Při stavbě svépomocí lze nejvíce ušetřit na hrubé stavbě, řemeslné práce je lepší nechat odborníkům.
Získání úvěru pro stavbu rodinného domu nebo bytu
Získání hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření lze rozdělit do několika variant. Stavitel může použít jinou nemovitost, požádat o dočasný (stavební) nebo řádný úvěr na výstavbu, případně využít úvěru třetí osoby.
Pokud má stavitel k dispozici další nemovitost, může ji dát bance do zástavy a dostane úvěr na stavbu rodinného domu nebo bytu. Předmětem zástavy může být i nemovitost třetích osob (přátel, rodičů, firmy). Ochrana ručitele musí být smluvně zajištěna. [Pavelka a Opltová, 2003, s. 122]
Stavební úvěr je poskytnut dočasně na stavbu. Po jejím dokončení je tento úvěr splacen řádným úvěrem, který bude zajištěn zástavním právem. Banky většinou požadují, aby stavební úvěr byl jištěn zástavním právem k pozemku, kde probíhá stavba, a dalšími zajišťovacími instrumenty (ručitel, směnka, zástavou k pohledávce). Dále požadují, aby část stavby byla financována ze zdrojů budoucího majitele nemovitosti. [Pavelka a Opltová, 2003, s. 123]
U úvěru na výstavbu se předpokládá postupné čerpání úvěru. Princip spočívá v tom, že úvěr se čerpá postupně, vždy např. maximálně jen do 70 % (je možná i jiná výše) hodnoty rozestavěné nemovitosti. Každé další čerpání bude ve výši nejvýše 70 % z objemu čerpání předcházejícího úvěru. Toto je umožněno tím, že je možné do katastru nemovitostí zapsat i rozestavěnou nemovitost a na ni čerpat úvěr. Pro potřeby úvěru se jako hodnota dokončené nemovitosti uvažuje budoucí cena obvyklá. V případě vyšších nákladů na stavbu musí klient banky zaplatit rozdíl z vlastních prostředků. [Pavelka a Opltová, 2003, s. 123-124]
Výchozí cena rozestavěné nemovitosti plus jednotlivé části úvěru se musí v konečném výsledku rovnat celkové ceně nemovitosti, kterou investor pořizuje [Radová a Dvořák, 2001, s. 170].
P0 + U1 + U2 + …. + Un = P (1)
kde:
P0 – minimální výchozí cena zastavované rozestavěné nemovitosti (zpočátku se financuje výstavba z vlastních zdrojů)
Ui – jednotlivé části úvěru n – počet částí úvěru
P – celková cena nemovitosti
U1 = P0 * 0,7
U2 = U1 * 0,7 = P0 * 0,72 Ui = Ui-1 * 0,7 = P0 * 0,7i
P = P0 + P0 * 0,7 + P0 * 0,72 + ……… + P0 * 0,7n ⇒ P0 = P *
1 7 , 0
1 7 , 0
1−
−
+
n (2)
Příklad č. 1: Výpočet výchozí ceny rodinného domu
Předpokládaná cena nemovitosti je 3 mil. Kč, max. výše úvěru do 70 % ceny zastavované nemovitosti, úvěr bude poskytnut ve 4 částech.
Řešení:
P0 = P * =
−
−
+ 1
7 , 0
1 7 , 0
1
n 3.000.000 *
1 7 , 0
1 7 , 0
5 −
− = 1.081.822 Kč
Výchozí cena nemovitosti, která je předmětem zástavy musí být minimálně 1.081.822 Kč, a tuto částku musí stavitel profinancovat z vlastních prostředků. Bez úspor či jiných zdrojů se neobejde.
Investor si také může objednat stavební firmu, která postaví dům na vlastní náklady.
Sjednaná cena se zaplatí až po dokončení stavby. Tato varianta předpokládá spíše kapitálově silnou společnost. V budoucnu lze očekávat, že právě tato varianta bude vzhledem k rostoucí konkurenci a poklesu poptávky více klientům nabízena. Riziko je na straně stavební firmy, proto většinou požaduje alespoň první zálohu, případně úvěrový příslib od banky. Kapitálově slabší firmy mohou požádat o poskytnutí stavebního úvěru přímo na konkrétní stavbu. Pokud se platí nemovitost z vlastních zdrojů, je vhodné splátky rozdělit podle stupně rozestavěnosti, doplatek až po zápisu zkolaudované stavby do katastru nemovitostí a odstranění všech závad. [Pavelka a Opltová, 2003, s. 124-125]
3.4. Daně
S nákupem nemovitosti jsou spojeny také některé daňové povinnosti, které zatíží finanční rozpočet rodiny. Jedná se o daň z převodu nemovitostí, daň z příjmů, daň z přidané hodnoty a daň z nemovitostí.
Daň z převodu nemovitostí
Podle zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, je poplatníkem daně z převodu nemovitostí převodce (prodávající) a nabyvatel (kupující) je ručitelem. Získání nemovitosti při výkonu rozhodnutí nebo exekuci, v insolvenčním řízení po rozhodnutí o úpadku, případně ve veřejné dražbě, je poplatníkem nabyvatel.
Základem daně při koupi nemovitosti je kupní cena nebo cena určená podle zákona č.
151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů (vždy se vychází z ceny vyšší). Při získání nemovitosti v rámci výkonu rozhodnutí nebo exekuci, případně ve veřejné dražbě, je základem daně cena dosažená vydražením. U prodeje nemovitosti v rámci insolvenčního řízení nebo při oddlužení je základem daně cena dosažená prodejem nemovitosti.
