Finanční služby pro pořízení nemovitostí

57  Download (0)

Full text

(1)

Finanční služby pro pořízení nemovitostí

Bakalářská práce

Studijní program: B6208 – Ekonomika a management

Studijní obor: 6208R175 – Ekonomika a management služeb - Finanční a pojišťovací služby

Autor práce: Pavlína Kracíková

Vedoucí práce: Ing. Lenka Strýčková, Ph.D.

Liberec 2018

(2)
(3)
(4)
(5)

Poděkování

Ráda bych poděkovala vedoucí své bakalářské práce Ing. Lence Strýčkové, Ph.D. za její cenné rady a připomínky při zpracování bakalářské práce a Ing. Michaelu Petríkovi, který mi poskytoval potřebné informace při zpracování praktické části. Poděkování patří také mojí rodině za podporu a trpělivost během celé doby studia.

(6)

Anotace

Bakalářská práce se zabývá představením základních produktů využívaných pro financování nemovitostí a to hypotečním úvěrem, stavebním spořením a úvěrem ze stavebního spoření. Mimo základní charakteristiky zmiňovaných produktů seznamuje také s jejich hlavními poskytovateli. Praktická část bakalářské práce zahrnuje komparaci vybraných produktů pomocí případové studie. Pro zpracování případové studie byli zvoleni fiktivní klienti, kteří se rozhodli žádat o hypoteční úvěr a stavební spoření. Zvolené produkty jsou porovnávány pomocí dat z produktových kalkulaček třech bank a stavebních spořitelen. Následuje výběr banky a stavební spořitelny s nejlepší nabídkou produktů, které jsou využívány k financování nemovitostí a jsou tedy nevýhodnějším produktem pro zvolené fiktivní klienty.

Klíčová slova

hypoteční úvěr, stavební spoření, pořízení nemovitosti, banka, stavební spořitelna

(7)

Annotation

Title: Financial services for the aqusition of property.

The bachelor thesis deals with the introduction of basic products used for property financing, namely mortgage loan, building savings and building savings loan. Apart from the basic characteristics of the products mentioned, it also acquaints them with their main providers. The practical part of the bachelor thesis includes the comparison of selected products using a case study. For the case study, fictitious clients who chose to apply for a mortgage loan and building savings were selected. The selected products are compared using data from the product calculators of three banks and building societies. Following are the choice of the bank and building society with the best offer of products that are used to finance property and are therefore the most disadvantageous product for selected fictitious clients.

Keywords

mortgage loan, building savings, real estate acquisition, bank, building society

(8)

8

Obsah

Seznam obrázků ... 10

Seznam tabulek ... 11

Seznam zkratek ... 12

Úvod ... 13

1 Charakteristika služeb a produktů pro pořízení nemovitostí ... 14

1.1 Financování vlastního bydlení ... 14

1.2 Daňové aspekty pořízení nemovitosti ... 15

1.2.1 Daň z nabytí nemovitosti ... 15

1.2.2 Daň z příjmů ... 15

1.2.3 Daň z nemovitých věcí ... 16

2 Hypoteční úvěry ... 17

2.1 Další druhy hypotečních úvěrů ... 18

2.1.1 Hypotéka bez dokládání příjmů ... 18

2.1.2 Kombinovaná hypotéka ... 18

2.1.3 Americká hypotéka ... 19

2.2 Instituce poskytující hypoteční úvěry ... 19

2.2.1 Univerzální banky... 20

2.2.2 Specializované hypoteční banky ... 20

2.3 Způsoby refinancování hypotečních úvěrů ... 20

2.3.1 Hypoteční zástavní listy ... 21

2.4 Zajištění hypotečních úvěrů zástavním právem ... 21

2.5 Výše úrokové sazby a faktory, které ji ovlivňují ... 22

2.5.1 Účel úvěru... 23

2.5.2 Fixace úrokové sazby úvěru ... 23

2.5.3 Výše zajištění úvěru – hodnota LTV ... 23

(9)

9

2.5.4 Bonita klienta ... 24

2.6 Čerpání hypotečních úvěrů ... 24

2.7 Splácení hypotečních úvěrů ... 25

3 Stavební spoření ... 26

3.1 Státní příspěvek stavebního spoření... 27

3.2 Stavební spořitelny ... 27

3.2.1 Asociace českých stavebních spořitelen ... 28

3.3 Úvěry ze stavebního spoření ... 28

3.3.1 Nárok na úvěr ze stavebního spoření ... 29

3.3.2 Překlenovací úvěr (meziúvěr) ... 29

3.3.3 Řádný úvěr ... 30

3.4 Splácení úvěru ... 30

4 Komparace vybraných produktů pomocí případové studie ... 31

4.1 Představení vybraných bank poskytující hypoteční úvěry... 32

4.1.1 Česká spořitelna, a.s. ... 32

4.1.2 Raiffeisenbank, a.s. ... 34

4.1.3 Wüstenrot hypoteční banka, a.s. ... 35

4.2 Představení vybraných stavebních spořitelen ... 37

4.2.1 Buřinka – Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. ... 37

4.2.2 Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. ... 38

4.2.3 Wüstenrot – stavební spořitelna, a.s. ... 40

4.3 Srovnání nabídek hypotečních úvěrů ... 41

4.4 Srovnání nabídek stavebních spoření ... 44

4.5 Srovnání nabídek úvěrů ze stavebního spoření ... 46

4.6 Vyhodnocení případové studie ... 47

Závěr ... 50

(10)

10

Seznam obrázků

Obrázek 1: Vývoj výše úrokových sazeb hypotečních úvěrů... 22

(11)

11

Seznam tabulek

Tabulka 1: Kalkulace hypotečního úvěru ... 42

Tabulka 2: Sazebník jednotlivých položek hypotečního úvěru ... 43

Tabulka 3: Kalkulace stavebního spoření ... 44

Tabulka 4: Sazebník jednotlivých položek stavebního spoření... 45

Tabulka 5: Sazebník jednotlivých položek úvěru ze stavebního spoření ... 46

Tabulka 6: Vlastní zhodnocení jednotlivých bank a stavebních spořitelen... 49

(12)

12

Seznam zkratek

AČSS Asociace českých stavebních spořitelen

CČ Cílová částka

ČNB Česká národní banka ČS Česká spořitelna, a.s.

EU Evropská unie

HB Hypoteční banka

HÚ Hypoteční úvěr

HZL Hypoteční zástavní list RB Raiffeisenbank, a.s.

RPSN Roční procentní sazba nákladů RSTS Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.

SS Stavební spoření/spořitelna ÚSS Úvěr ze stavebního spoření WHP Wüstenrot hypoteční banka, a.s.

WSS Wüstenrot – stavební spořitelna, a.s.

(13)

13

Úvod

Bakalářská práce na téma „Finanční služby pro pořízení nemovitostí“ se zabývá dvěma nejpoužívanějšími produkty poskytovanými za účelem financování nemovitostí. Mezi tyto produkty patří hypoteční úvěr a stavební spoření. Práce se nejprve zaměřuje na financování nemovitostí fyzickými i právnickými osobami. Dále se zabývá především fyzickými osobami, které pomocí výše uvedených produktů financují pořízení vlastního bydlení.

Téma bakalářské práce bylo zvoleno s ohledem na velkou oblibu hypotečních úvěrů a stavebního spoření. Hypoteční úvěr je ideální volbou pro lidi, kteří nechtějí s pořízením vlastního bydlení otálet a nemají na něj dostatek naspořených finančních prostředků.

Stavební spoření je zakládáno buď rodiči jako finanční podpora budoucnosti dětí, nebo si jej zakládají lidé, kteří již nemovitost vlastní, ale chtějí mít stranou finanční úspory pro případné rekonstrukce na nemovitostí.

Cílem práce je zhodnocení třech bank (Česká spořitelna, a.s., Raiffeisenbank, a.s., Wüstenrot, a.s.) a jejich stavebních spořitelen, následný výběr banky a stavební spořitelny s nejlepší nabídkou produktu hypotečního úvěru, stavebního spoření a úvěru ze stavebního spoření. Nabídka produktů je zpracovávána pro fiktivní klienty, kteří se rozhodli pro koupi nemovitosti, kterou musí z části pokrýt hypotečním úvěrem. Mimo žádosti o hypoteční úvěr uvažují také o zřízení stavebního spoření. K výběru nejlepších produktů je použita kalkulace dle produktových kalkulaček jednotlivých bank.

Teoretická část práce se zabývá představením hypotečního úvěru, jeho charakteristikou, základními informacemi o jeho poskytování, úrokové sazbě, čerpání a splácení a institucích, které jej poskytují. Do teoretické části je rovněž zahrnuta charakteristika stavebního spoření včetně úvěru ze stavebního spoření.

Praktická část se zabývá konkrétní nabídkou produktů hypotečních úvěrů, stavebního spoření a úvěrů ze stavebního spoření poskytovaných uvedenými bankami. Ke všem bankám, stavebním spořitelnám a jejich produktům jsou uvedeny základní informace.

Následují tabulky s kalkulacemi jednotlivých produktů hypotečních úvěrů a stavebního spoření a tabulky se sazebníky položek spojenými s poskytnutými produkty.

Závěrečná část práce je věnována zhodnocení bank a produktů a následnému výběru banky s nejvýhodnější nabídkou produktů pro zmíněné fiktivní klienty.

(14)

14

1 Charakteristika služeb a produktů pro pořízení nemovitostí

Ze zkušenosti realitních makléřů vyplývá, že lidé koupi nemovitosti financují pomocí různých úvěrových produktů, a to i za situace, kdy by si ji mohli pořídit za svoje naspořené peníze. Nákup bytů, domů a chalup za úspory či v hotovosti je dnes naprosto výjimečný (Portál o bydlení [online], 2018).

Pro financování nemovitostí lze tedy použít vlastní prostředky, nebo jeden ze dvou základních druhů produktů, kterými jsou hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření.

I vlastní finanční prostředky patří do produktů používaných jako financování nemovitostí.

Pokud jsou vlastní prostředky použity, tvoří část prostředků a zbytek je potom doplňován úvěry. Je ovšem velice důležité vědět, jak velkou část by měla tvořit právě hypotéka.

Hypotéky a úvěry ze stavebního spoření jsou nejtypičtějšími produkty pro financování nemovitostí. Oba tyto produkty jsou levnými úvěrovými zdroji, a proto jsou v současné době hojně využívány (Syrový, 2009).

1.1 Financování vlastního bydlení

Vlastní bydlení získává v posledních letech na popularitě nejen v České republice, ale také v řadě dalších, hospodářsky vyspělých zemích. Jednou z hlavních příčin růstu popularity vlastního bydlení, je daňové zvýhodnění poskytované vládou. Stát totiž podporuje vlastnické bydlení možností odečíst si z daňového základu zaplacené úroky z úvěru na bydlení, a to až do výše 300 tisíc korun ročně. Mimo jiné, financování vlastního bydlení, nejčastěji formou hypotéky, vede domácnosti k disciplinovanosti v hospodaření s finančními prostředky, kdy splátky hypotéky mohou být chápány jako zpětně vytvořené úspory. Tuto disciplínu přináší banka, která hypotéku poskytla a dohlíží na to, zda věřitel splácí řádně a včas (Korec, 2014).

Firmy a podnikatelé přistupují k financování nemovitostí stejně, jako lidé přistupují k financování vlastního bydlení. Situace, která vzniká při koupi nemovitosti, je pro člověka i podnikatele zásadní, z toho důvodu je potřeba zvážit všechny nabízené možnosti.

(15)

15

1.2 Daňové aspekty pořízení nemovitosti

S pořízením a také vlastnictvím nemovitostí souvisí některé daně. Těmi základními je daň z nabytí nemovitosti, daň z nemovitých věcí a daň z příjmů.

1.2.1 Daň z nabytí nemovitosti

Daň z nabytí nemovitých věcí je majetková daň, která byla dříve daní z převodu nemovitosti. Od 1. ledna 2014 byla tato daň změněna Zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 na daň z nabytí nemovitých věcí, to znamená, že ji již nemusí platit prodávající, ale kupující. Daň z nabytí nemovitých věcí je dále upraven Vyhláškou č. 419/2013 Sb. Nová pravidla týkající se daně z nabytí nemovitosti platí od listopadu roku 2016. Jednoznačným určením poplatníka, kterým je kupující, se vyřešily komplikace, které vznikaly při vymáhání daně. Pokud došlo k nezaplacení daně ze strany prodávajícího, obrátil se finanční úřad na nabyvatele nemovitosti, který automaticky za úhradu daně ručil.

V některých případech se mohlo stát, že kupující zaplatil daň dvakrát, tj. v ceně nemovitosti a na základě požadavku finančního úřadu. Sazba daně z nabytí nemovitosti činí v současné době 4 % ze základu daně (Zákonné opatření č. 340/2013).

1.2.2 Daň z příjmů

Daň z příjmů je upravena Zákonem č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů a je rozdělena na daň z příjmu fyzických osob a daň z příjmu právnických osob.

Fyzické osoby pořizují nemovitost zejména pro vlastní potřeby, tudíž nemají možnost uplatnit odpisy. V současné době si fyzické osoby mohou odečíst úroky, které zaplatily za úvěr na bydlení až do výše 300 000 Kč ročně od základu daně z příjmů. Při 15% sazbě daně může domácnost dosáhnout roční úspory až 45 000 Kč (Zákon č. 586/1992 Sb.).

Daň z příjmů právnických osob se týká všech právnických osob a snižuje tak jejich čistý zisk. Daňové dopady na daň z příjmů jsou u právnických osob jednoznačné. Právnické osoby ve většině případů pořizují nemovitosti za účelem podnikání, vloží je do svého obchodního majetku a následně je odepisují. Ostatními náklady, kromě odpisů, jsou pro právnickou osobu náklady na provoz nemovitosti. Daň z příjmu právních osob se platí na základě přiznání k dani z příjmu právnických osob, popřípadě může být vybírána srážkou.

(Zákon č. 586/1992 Sb.).

(16)

16

1.2.3 Daň z nemovitých věcí

Daň z nemovitých věcí, dříve známá jako daň z nemovitosti je majetkovou daní a je upravena Zákonem České národní rady č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí.

Předmětem daně z nemovitých věcí jsou pozemky na území České republiky zapsané v katastru nemovitostí, dokončené nebo užívané budovy a inženýrské stavby a jednotky.

Zákon vymezuje také výjimku, kdy jsou některé stavby od daně osvobozeny, jsou to ty stavby, jejichž majitelem je držitel průkazu ZTP nebo ZTP/P, který pobírá příspěvek na živobytí a také některé pozemky. Plátcem daně je ve většině případů vlastník nemovitosti.

Plátcem může být také nájemce, pachtýř, či uživatel pozemku. Daň z nemovitých věcí má oproti ostatním daním odlišnost – platí se dopředu. Další odlišností je daňové přiznání, které se podává pouze jednou a následně finanční úřad každý rok posílá výzvu k zaplacení.

Výše daně se zjišťuje pomocí koeficientu. Vliv na výši daně má ovšem také například obec, ve které se nemovitost nachází (Zákon č. 338/1992 Sb.).

(17)

17

2 Hypoteční úvěry

Definicí hypotečních úvěrů je v literatuře několik. Sůvová (1997, s. 155) uvádí definici takto: „Hypoteční úvěr v širším slova smyslu je chápán jako úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitostem. Hypoteční úvěr v užším slova smyslu je chápán jako úvěr poskytnutý na investice do nemovitosti, který je zajištěný zástavním právem k této nebo i jiné nemovitosti.“

Hypoteční úvěry patří ke klasickým a také velmi oblíbeným bankovním produktům. Jejich charakteristickým rysem je způsob zajištění, a tím je zástavní právo k nemovitosti (nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, který tvoří Evropský hospodářský prostor). Díky tomuto zajištění je riziko hypotečních úvěrů relativně nízké (Dvořák, 2005).

Obvyklým členěním hypotečních úvěrů, je dělení na hypoteční úvěry pro zabezpečení individuální bytové potřeby (residentalmortgages) a hypoteční úvěry pro podnikatelské účely (commercialmortgages), tzn. pro právnické a fyzické osoby – podnikatele (Kalabis, 2012).

Developer může získat hypoteční úvěr na financování výstavby kancelářské budovy, naopak rodina může získat hypoteční úvěr na financování koupě domu. V obou případech ji dlužník v průběhu doby splácí v kombinaci splátek jistiny a úroků, což vede k úplnému zaplacení dluhu v době splatnosti (Mishkin, 2012).

V minulosti byly hypoteční úvěry omezeny z hlediska účelu, což znamená, že byly poskytovány pouze k financování nemovitostí. V současné době existuje možnost poskytovat hypoteční úvěry v zásadě na cokoliv (tzv. Americké hypotéky), lze tedy úvěrem financovat např. auto, vybavení domácnosti či dovolenou. Hypotéku lze také poskytnout jako bezúčelovou, kdy klient nemusí bance účel úvěru vůbec sdělovat (Syrový, 2009).

Hypoteční úvěry začaly české banky ve větší míře poskytovat až po roce 1995, kdy vstoupila v platnost legislativní úprava hypotečního bankovnictví1 (Dvořák, 2005).

1 Viz zákon č. 84/1995 Sb.

(18)

18

2.1 Další druhy hypotečních úvěrů

V tuzemsku je možné získat několik druhů hypotečních úvěrů. Mimo klasické formy hypotečního úvěru, patří mezi ty nejběžněji poskytované hypotéka bez dokládání příjmů, Americká hypotéka a kombinovaná hypotéka.

2.1.1 Hypotéka bez dokládání příjmů

Hypotéka bez dokládání příjmů je vhodná pro klienty, kteří nejsou schopni doložit všechny své příjmy. Běžně musí žadatel o hypoteční úvěr doložit své příjmy, a to nejčastěji formou výpisu z účtu nebo daňového přiznání. Lidé, kteří žádají o hypotéku bez dokládání příjmů, také bance dokládají své příjmy, ale ne prostřednictvím výpisu z účtu nebo daňového přiznání, ale formou faktur nebo přehledu svého finančního majetku, který mají k určitému dni k dispozici. Tento druh hypotečních úvěrů také přináší své nevýhody. Jednou z nich jsou vyšší úroky nežli u ostatních druhů hypoték. Druhou nevýhodou je nižší hodnota LTV 2, která se pohybuje na úrovni 50 až 60 procent ze zástavní hodnoty nemovitosti (Janda, 2013).

2.1.2 Kombinovaná hypotéka

Kombinovaná hypotéka je pozůstatkem 90. let 20. století. Zahrnuje kombinaci splácení jistiny a zároveň investování do podílových fondů prostřednictvím kapitálového nebo investičního životního pojištění. Klient si současně s hypotékou sjednal také životní pojištění, které uzavřel ve prospěch banky. Funkce této hypotéky spočívala v tom, že klient splácel hypotéku a zároveň hradil pojistné zvýšené o investiční složku pojistky. Po době, která byla předem daná, například na 10 či 20 let, se zbytek nebo významná část hypotečního úvěru splatily právě z investiční složky životního pojištění. Jednou z výhod plynoucích z kombinované hypotéky je možnost uplatnění daňového odpočtu z uhrazeného pojistného od základu daně (Janda, 2013).

2 LTV (Loan to Value) vyjadřuje poměr hypotečního úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti.

(19)

19

2.1.3 Americká hypotéka

Poskytování tzv. Americké hypotéky (tj. neúčelový hypoteční úvěr) je upraveno Zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech.

Americká hypotéka je specifický druh hypotéky, který je vhodný především pro klienta, který potřebuje finanční prostředky a výše těchto finančních prostředků je tak vysoká, že by je prostřednictvím spotřebitelských úvěrů nemohl získat. V praxi to probíhá tak, že majitel nemovitosti zastaví svou nemovitost u banky a ta mu následně poskytne úvěr, který může být použit k jakémukoliv účelu. Klient získaný úvěr postupně splácí. Nevýhodou americké hypotéky je především vyšší úroková sazba oproti jinému druhu hypotečního úvěru. Banky také klientovi nepůjčí úplnou odhadní cenu, ale třeba jen její polovinu (Janda, 2013).

2.2 Instituce poskytující hypoteční úvěry

Hypoteční úvěry v současné době neposkytují pouze specializované hypoteční banky.

I univerzální banky mají ve své nabídce bankovních produktů hypoteční úvěry. Pokud se hypotečními úvěry zabývá banka specializovaná, pak je to většinou banka, která patří do skupiny banky univerzální. (Hartlová, 2004)

Poskytovateli hypotečních úvěrů jsou tedy takové banky, které splňují náležitosti uvedené v zákoně č. 21/1992 Sb., o bankách ve znění pozdějších novel. V souvislosti s tímto zákonem bylo dříve poskytování hypotečních úvěrů vázáno na získání speciální licence pro vydávání hypotečních zástavních listů. V současnosti spadá vydávání hypotečních zástavních listů pod činnost přijímání vkladů od veřejnosti. To znamená, že poskytovat hypoteční úvěry může jakákoliv banka, který vydá hypoteční zástavní listy a výnosy z nich získané použije k financování hypotečních úvěrů.Specializované banky mimo zákona č. 21/1992 Sb. podléhají i dalším speciálním zákonům (např. zákonu o stavebním spoření č. 96/1993 Sb.)

(20)

20

2.2.1 Univerzální banky

Univerzální banky, jsou banky, které mohou provádět prakticky veškeré bankovní činnosti (výjimkou je emise bankovek). Univerzální bankovní systém má obvykle oligopolní postavení, tzn., že z hlediska podílu na trhu dominuje jen několik málo velkých bank. Mezi hlavní přednosti univerzálních bank patří především možnost klienta získat veškeré bankovní produkty od jedné banky. Klient tedy spolupracuje pouze s jednou bankou, což pro něj znamená úsporu času i nákladů. Univerzální banky mají také hustou pobočkovou síť, která přináší klientům snadnou dostupnost bankovních služeb. Univerzální banky znají velmi dobře své klienty a jejich různorodé potřeby, je tak pro ně jednodušší nabízet stávajícím klientům další bankovní produkty, než vyhledávat na trhu klienty nové.

(Dvořák, 2005)

2.2.2 Specializované hypoteční banky

Specializované hypoteční banky jsou takové banky, které se věnují výhradně poskytování hypotečních úvěrů a jejich správě. Financování hypotečních úvěrů je poskytováno z výnosů z vydávání hypotečních zástavních listů. Specializované hypoteční banky disponují mnoha výhodami, jakými jsou vysoká profesionalita, produktivita, nízké náklady či velká flexibilita při poskytování služeb klientům. Tyto banky nepotřebují rozsáhlou síť poboček, proto mohou být organizovány i jako bezpobočkové. Nevýhodou těchto bank je, že s ostatními službami souvisejícími s poskytováním hypotečních úvěrů (např. platební styk probíhající při čerpání či splácení úvěru, výplatě úroků apod.) se musí obracet na jiné instituce (Sůvová, 1997).

2.3 Způsoby refinancování hypotečních úvěrů

V oblasti refinancování hypotečních úvěrů se můžeme setkat se třemi základními druhy, kterými jsou:

a) tradiční model (hypoteční úvěry jsou refinancovány z různých klientských vkladů);

b) model hypotečních zástavních listů (refinancování úvěrů je získáváno z emisí a prodeje speciálních dluhopisů – hypotečních zástavních listů, jejichž investory jsou především pojišťovny, penzijní a investiční fondy, univerzální i specializované banky a fyzické osoby);

(21)

21 c) model sekuritizace aktiv (tento model je rozšířený především v Kanadě a USA, jeho základní princip spočívá v transferu rizik prostřednictvím prodeje hypotečních úvěrů třetí osobě) (Hyblerová, 2010).

2.3.1 Hypoteční zástavní listy

Hypoteční zástavní listy jsou dle novelizovaného zákona č. 530/1990 Sb., o dluhopisech definovány jako „dluhopisy, součástí jejichž názvu je označení hypoteční zástavní list a jejichž jmenovitá hodnota, včetně úroků, je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů (řádné krytí), popřípadě též náhradním způsobem.“

Hypoteční zástavní listy jsou tedy zvláštním druhem dluhových cenných papírů. Emisí hypotečních zástavních listů zajišťují banky financování hypotečních úvěrů. Držení HZL přináší jeho držiteli výhod. Banky mimo jiné často poskytují hypoteční úvěry v kombinaci s úvěry ze stavebního spoření. (Hartlová, 2004)

Banka, která chce vydávat hypoteční zástavní listy, musí na základě žádosti získat od České národní banky a Ministerstva financí České republiky povolení k vydávání. Úrok z HZL emitovaných do konce roku 2007 byl osvobozen od daně z příjmů. V současné době již toto pravidlo neplatí. Financování hypotečních zástavních listů z výnosů z hypotečních zástavních listů představuje proces jejich sekuritizace3 (Sůvová, 1997).

2.4 Zajištění hypotečních úvěrů zástavním právem

K získání hypotečního úvěru je nutné zastavit nemovitost ve prospěch banky. Zástavní právo k nemovitostem (pozemkům, budovám) a bytům je nejrozsáhlejším zajišťovacím prostředkem, které je využíváno v mnoha druzích bankovních úvěrů. U hypotečních úvěrů je to potom jediný možný druh zajištění. Hypotéka představuje zastavení nemovitosti ve prospěch banky, které následně dává právo, aby si uspokojila svoji jednoznačně vymezenou pohledávku ze zastavené nemovitosti v případě, kdy věřitel nesplní svůj závazek řádně a včas (Dvořák, 2005).

Díky zástavnímu právu vzniká problém při financování koupě družstevního bytu pomocí hypotečního úvěru. Družstevním bytem totiž za hypoteční úvěr nelze ručit, a proto je nutné dát do zástavy jinou nemovitost, kterou má klient v osobním vlastnictví (Syrový, 2009).

3 Pojem sekuritizace je odvozen z anglického slova secutities – cenné papíry.

(22)

22

2.5 Výše úrokové sazby a faktory, které ji ovlivňují

Díky relativně malému riziku, které je dáno především zajištěním zástavním právem, je výše úrokové sazby u hypotečních úvěrů ve srovnání s jinými druhy úvěrů nižší. Úrokové sazby, které jsou poskytovány fyzickým osobám na financování bydlení, jsou především díky státní podpoře dále snižovány. Úroková sazba z hypotečních úvěrů může být buď pevná, pohyblivá, nebo lze také použít její kombinaci. Pevná sazba se nemění po celou dobu splácení úvěru. Pohyblivá sazba se mění v závislosti na vývoji tržních úrokových sazeb. Kombinace pevné a pohyblivé sazby znamená, že pevná sazba se použije pro několik počátečních let splácení úvěru a pohyblivá bude využita pro zbylou dobu splatnosti (Dvořák, 2005).

Ukazatel FincentrumHypoindex vykazuje průměrnou úrokovou sazbu za posledních 13 let 4,03 % (Hypoindex a), 2017).

Obrázek 1: Vývoj výše úrokových sazeb hypotečních úvěrů

Zdroj: https://www.hypoindex.cz/clanky/fincentrum-hypoindex-cerven-2018/

(23)

23 Roční procentní sazba nákladů (RPSN)

Roční procentní sazba nákladů je důležitou součástí smlouvy o úvěru, která vyjadřuje celkové náklady úvěru, což znamená, že obsahuje další poplatky (náklady) spojené s poskytnutým úvěrem, správou úvěru, vedením účtu. Dále obsahuje další poplatky za uzavření smlouvy, ocenění nemovitosti či pojištění schopnosti splácet. RPSN bylo do konce listopadu roku 2016 ve smlouvě o úvěru nepovinnou položkou. Dle nového zákona o spotřebitelském úvěru, který je účinný od 1. 12. 2016, má každá banka poskytující úvěry povinnost zahrnovat informaci o výši RPSN do úvěrové smlouvy. Tato informace musí být uvedena přímo v textu (Hypoindex c), 2018).

Výše úrokové sazby závisí na několika faktorech, kterými jsou: účel úvěru, doba fixace, výše zajištění úvěru, bonita („kvalita“) dlužníka.

2.5.1 Účel úvěru

Úrokové sazby úvěrů, které jsou poskytovány na pořízení nemovitostí, jsou velmi nízké, a to z důvodu nízké rizikovosti pro banku. Ta potom může takové úvěry nabízet levněji.

Dražší jsou obvykle hypotéky, které jsou poskytovány na pronájem nemovitosti. Riziko z účelu úvěru už je vyšší, záleží na tom, jaká bude poptávka po pronajímané nemovitosti a jak se ji dále bude dařit pronajímat. Vyšší úroková sazba je také u úvěrů poskytovaných jako americké hypotéky, které jsou poskytovány například na vybavení domácnosti.

Nejdražší hypotéky jsou ty, které jsou poskytovány jako tzv. „bezúčelné“ (Syrový, 2009).

2.5.2 Fixace úrokové sazby úvěru

Dalším faktorem, který ovlivňuje výši úrokových sazeb je doba fixace úrokové sazby úvěru. Fixace úrokové sazby je záruka na neměnnou výši splátek po určité období. Sazba se liší podle toho, zda klient chce mít jistotu neměnné sazby na 1 rok, 3 roky nebo 5 let.

Čím větší bude chtít jistotu, tím víc musí zaplatit. Proto platí, že čím delší je doba fixace, tím jsou sazby vyšší (Syrový, 2009).

2.5.3 Výše zajištění úvěru – hodnota LTV

Hodnota LTV (Loan To Value) vyjadřuje poměr hypotečního úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Procento, jako základní ukazatel této hodnoty, představuje z hodnoty nemovitosti částku, kterou banka klientovi v dané situaci půjčí. Do roku 2016 mohl klient

(24)

24 v ideálním případě získat 100 procent, v případě dobré bonity 110 nebo 120 procent. Čím vyšší je hodnota LTV, tím méně žadatelů o úvěr ji získá. Ve většině případů banky půjčovaly v rozmezí 60 až 80 procent LTV. (Janda, 2013).

V říjnu roku 2016 přišla v účinnost zpřísněná doporučení České národní banky, která se týkají poskytování hypotečních úvěrů s vyšším LTV. Maximální limit LTV 100 %, který byl dosud poskytován, byl snížen na 95 %. Od 1. dubna 2017 se tato hranice LTV posunula dokonce na 90 %. V červnu 2017 některé banky již dokonce zastavily poskytování hypotečních úvěrů s LTV nad 80 procent (Hypoindex b), 2017).

2.5.4 Bonita klienta

Posledním faktorem, který ovlivňuje výši úrokové sazby je bonita neboli kvalita klienta.

Banky vždy požadují prokázání příjmů klienta, který o hypoteční úvěr žádá. Po klientovi vyžadují buď jeho příjmy, nebo zkoumají jeho platební morálku u jiných peněžních ústavů.

Existuje také možnost, že banka nevyžaduje prokazování příjmů, ale za to chce lepší zajištění (formou vyšší hodnoty zástavy) a vyšší úrokovou sazbou úvěru. V případě, že klient má uzavřeno například životní pojištění, je pro banku „kvalitnější“ a tak je mu ochotna poskytnout přiměřenou slevu na úrokovou sazbu (Syrový, 2009).

2.6 Čerpání hypotečních úvěrů

Existují dvě možnosti čerpání hypotečních úvěrů, a to buď jednorázové či postupné.

Rozhodnutí, zda využít jednorázové či postupné čerpání úvěru, záleží na účelu, na který je úvěr poskytován.

V případě, kdy z úvěru bude financována koupě již existujícího objektu (např. nemovitost), využívá se forma jednorázového čerpání úvěru. Postupné čerpání úvěru je poskytováno, pokud bude ze sjednaného úvěru financována výstavba nového objektu nebo rekonstrukce nemovitosti. V tomto případě je úvěr poskytován postupně na úhradu nákladů spojených s výstavnou či rekonstrukcí (Dvořák, 2005).

(25)

25

2.7 Splácení hypotečních úvěrů

Hypotéku lze splatit několika způsoby, jakými jsou: konstantní (anuitní) splácení, degresivní a progresivní splácení. Každý z těchto způsobu má své výhody i nevýhody.

Konstantní (anuitní) splácení znamená, že klient po celou dobu splácení úvěru platí stejnou výši měsíčních splátek, mění se pouze poměr mezi splátkou jistiny a úroku. Tento způsob je v současné době nejrozšířenější. V případě progresivního splácení se začíná s nižšími splátkami, které se v průběhu doby postupně zvyšují. Opačný způsob splácení zahrnuje degresivní způsob, kdy na začátku splatnosti úvěru jsou splátky vyšší a s postupem času se snižují (Janda, 2013).

Dalším způsobem splácení hypotečních úvěrů je jednorázové splácení či pravidelné postupné splácení. Další možností splácení je kombinace těchto dvou základních principů (Hyblerová, 2010)

Ve světě je také znám další způsob splácení hypotečního úvěru tzv. balonový systém.

Tento systém vychází z kombinace jednorázového a pravidelného postupného splácení hypotečního úvěru. Balonový systém je založen na předem dohodnutém způsobu pravidelného splácení hypotečního úvěru, jehož lhůta je delší, než je doba splatnosti úvěru.

Dle předem dohodnutého plánu postupně splácí klient bance úvěr a ke konci stanovené doby splatnosti splatí zbylou část jistiny (tzv. balon) najednou (Hyblerová, 2010).

(26)

26

3 Stavební spoření

Stavební spoření je jedním ze způsobů, jak si naspořit vlastní prostředky s možností následného získání úvěru a pomocí toho pak financovat svoje bytové potřeby. Stavební spoření v České republice je upraveno Zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a o státní podpoře stavebního spoření Zákonem č. 586, o daních z příjmů.

„Stavebním spořením se podle uvedeného zákona rozumí:

- přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, - poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření,

- poskytování státní příspěvku (neboli „státní podpory“) fyzickým osobám, které nejsou účastníky stavebního spoření“ (Zákon č. 96/1993 Sb.)

Účastník stavebního spoření spoří po předem určenou dobu stanovenou částku. Po splnění daných podmínek má účastník stavebního spoření nárok na poskytnutí účelového úvěru, který bude poskytnut na nákup obytného domu či bytu, na rekonstrukci, modernizaci či přestavbu nemovitosti. Výhodou tohoto úvěru je poměrně nízká úroková sazba, která se nemění po celou dobu splácení úvěru (Černohorská, 2015)

Stavební spoření je složeno ze dvou fází, fáze spořící a fáze úvěrové.

Fáze spořící – V této fázi klient ukládá na účet stavebního spoření pravidelné vklady, ke kterým mu stát poskytuje státní podporu (státní podpora činí 10 % z ročně naspořené částky, která může být maximálně 2 000 Kč). Vklady účastníka i státní podpora jsou úročeny stanovenou úrokovou sazbou po dobu minimálně 6 let (AČSS a), 2011).

Fáze úvěrová – Po skončení spořící fáze následuje poskytnutí úvěru ze stavebního spoření na bytové potřeby. Stavební spoření tedy pro klienty znamená ukládání peněz za výhodných podmínek, ale také možnost získání výhodného úvěru k pořízení bydlení (AČSS a) [online], 2011).

V rámci stavebního spoření jsou rozlišovány dva typy úvěrů. Jedním z nich je řádný úvěr ze stavebního spoření, který může získat každý, kdo splní předem stanovené podmínky.

Druhým typem úvěru je překlenovací úvěr ze stavebního spoření, který má také své podmínky. Tyto podmínky jsou ovšem oproti řádnému úvěru pro klienta lépe splnitelná.

(Janda, 2013)

(27)

27

3.1 Státní příspěvek stavebního spoření

„Státní podporu může získat:

- občan České republiky,

- občan Evropské unie, kterému bylo vydáno povolení k pobytu na území České republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky,

- fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky(AČSS b), 2017).

V případě, že účastník splňuje všechny výše uvedené podmínky a má v jednom kalendářním roce podepsáno více smluv, je státní podpora poskytnuta na ty smlouvy, u kterých o její přiznání účastník písemně požádal. Celkový součet záloh státní podpory poskytnutých na uzavřené smlouvy účastníka nesmí přesáhnout maximální částku 2 000 Kč za kalendářní rok, což odpovídá ročně naspořené částce 20 tis. Kč. Účastník má nárok na výplatu státní podpory až po 6 letech. Po tuto dobu nesmí být nijak nakládáno s vklady. Výše státní podpory činí v současné době 10 % z ročně uspořené částky (maximálně z částky 20 tis. Kč). (AČSS d), 2017)

3.2 Stavební spořitelny

Stavební spořitelny jsou specializovanými finančními institucemi. Stavební spořitelnou se v České republice může stát banka, jejímž předmětem činnosti je stavební spoření a další činnosti podle zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a dostala povolení podle zákona č. 21/1992 Sb., o bankách. (Kalabis, 2012)

Princip stavebního spoření pronikl ze zahraničí do České republiky začátkem 90. let 20. století. Dlouhou tradici má stavební spoření především v německy mluvících zemích, ale je také známé například také ve Velké Británii a dalších zemích (Janda, 2013).

V České republice vstoupily stavební spořitelny do bankovního systému v roce 1993.

Tento vstup byl umožněn díky přijetí zákona o stavebním spoření. 4 Od doby vzniku zaznamenalo stavební spoření dynamický rozvoj. Jedním z důvodů, proč byly zavedeny stavební spořitelny, byla snaha o využití tohoto v zahraničí velmi oblíbeného nástroje k podpoře financování bydlení. Na stavební spořitelny se stejně jako na univerzální banky

4 Viz zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření.

(28)

28 vztahuje stejný režim dle zákona o bankách, ale jsou také zároveň upraveny speciálním zákonem o stavebním spoření. ČNB může stavební spořitelně vydat bankovní licenci až po souhlasu Ministerstva financí, které zároveň provádí dohled nad poskytováním státní podpory stavebního spoření. Stavební spořitelny jsou specializované banky, které smějí podle zákona poskytovat pouze stavební spoření, popřípadě další činnosti, které jsou vymezeny tímto zákonem (Dvořák, 2005).

Stavební spořitelny jsou sdruženy v Asociaci českých stavebních spořitelen (www.acss.cz).

3.2.1 Asociace českých stavebních spořitelen

Asociace českých stavebních spořitelen působí v České republice od roku 2000.

V současné době asociace sdružuje pět členů, všichni tito členové jsou zároveň plnoprávnými čeleny České bankovní asociace. Mezi tyto členy patří:

- Českomoravská stavební spořitelna, a. s., - Stavební spořitelna České spořitelny, a. s., - Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s., - Raiffeisen stavební spořitelna, a. s., - Wüstenrot – stavební spořitelna, a. s.

Asociace českých stavebních spořitelen má své základní poslání, kterým je „snaha o vytváření optimálního zázemí systému stavebního spoření a upevňování důvěry občanů ve spolehlivost, funkčnost, stabilitu, kontinuitu a výkonnost sektoru stavebního spoření“

(AČSS c), 2017).

3.3 Úvěry ze stavebního spoření

Úvěry ze stavebního spoření jsou jednou z možností, jak financovat koupi nového bydlení, jeho rekonstrukci či vybavení. Výhodou úvěru ze stavebního spoření oproti hypotečním úvěrům je jeho dostupnost. Banky totiž půjčují i malé částky a není nutné zajišťovat úvěr zástavou nemovitosti ve prospěch stavební spořitelny. Další výhodou je, že klient má možnost kdykoliv úvěr doplatit, aniž by musel hradit sankční poplatky za předčasné splacení. Úvěry ze stavebního spoření s sebou nesou také nevýhody a jednou z nich jsou především náročné vstupní podmínky. Aby klient úvěr získal, musí předtím spořit alespoň 2 roky a více, případně musí mít naspořeno určité procento cílové částky. Jednou

(29)

29 z možností, jak této částky dosáhnout, je překlenovací úvěr. Úroky z těchto úvěrů lze stejně jako úroky z hypotečního úvěru odečítat od základu daně (Janda, 2013).

Dle AČSS půjčily české stavební spořitelny klientům v roce 2016 celkem 47,9 miliard Kč a ke konci roku 2016 uzavřely 3,31 mil. nových aktivních smluv o stavebním spoření (AČSS a) [online], 2017). Oproti roku 2002 je tedy znatelný velký nárůst a obliba stavebního spoření, kdy v roce 2002 stavební spořitelny uzavřely s klienty 1,55 mil.

nových smluv (Kadicova, 2003).

3.3.1 Nárok na úvěr ze stavebního spoření

Jak uvádí kodex stavebních spořitelen vydaný Asociací Českých stavebních spořitelen, klient si musí nejprve rozmyslet, kolik peněz bude potřebovat pro splnění svého cíle, tento cíl pak bude jeho tzv. cílovou částkou, která bude sjednána ve smlouvě o stavebním spoření. Cílová částka je složena ze dvou částí, jedna z nich jsou naspořené prostředky (vklady klienta, státní podpora a úroky) a druhou částí cílové částky je nárok na úvěr ze stavebního spoření. Nárok na úvěr ze stavebního spoření vzniká až po splnění určitých podmínek stanovených určitou stavební spořitelnou. Stavební spořitelna vymezuje tři základní podmínky vzniku nároku na úvěr ze stavebního spoření, kterými jsou: úspora předem stanovené výše cílové částky, dosažení stanovené výše parametrů hodnocení (doba spoření, výše splátek aj.) a spoření minimálně 2 roky (AČSS, 2011).

3.3.2 Překlenovací úvěr (meziúvěr)

Překlenovací úvěr je řešením pro klienty, pro které je nepřijatelné čekat roky na úvěr ze stavebního spoření, umožňuje jim totiž dostat se k úvěru ihned. (Syrový 2009)

Získání a přidělení překlenovacího úvěru je rychlé a čerpat ho lze na vyšší sumy. Podstatou překlenovacího úvěru je nutnost zajistit ho takovým způsobem, který požaduje spořitelna.

Tím se tento závazek podobá hypotéce. Rozdíl oproti řádným úvěrům je v tom, že spořitelna má vyšší požadavky na bonitu klienta. Jako každý úvěr má i ten překlenovací své nevýhody. Jednou z nich je vyšší úroková sazba. Jestliže klient získá překlenovací úvěr, rozdělí se jeho stavební spoření na dvě části, v jedné stále spoří a v té druhé splácí úvěr. V rámci spoření musí hradit předem dané úložky a účet je uzavřen ve prospěch stavební spořitelny až do momentu, kdy bude přidělen řádný úvěr. V části překlenovacího úvěru platí klient úroky i za to, že mezitím spoří. V tom je rozdíl oproti řádnému úvěru.

Druhou nevýhodou je, že v době od přidělení překlenovacího úvěru až do získání řádného

(30)

30 úvěru splácí klient pouze úroky, nesplácí jistinu. Tu začne splácet až s okamžikem přidělení klasického úvěru. Použití překlenovacího úvěru se omezuje na řešení bytových potřeb a úroky z úvěru lze odečítat od daňového základu (Janda, 2013).

3.3.3 Řádný úvěr

Řádný úvěr ze stavebního spoření je klientovi poskytnut po splnění výše uvedených podmínek. Výše úvěru ze stavebního spoření odpovídá cílové částce, od které se následně odečte zůstatek na účtu stavebního spoření. Úvěr ze stavebního spoření je po celou dobu úročen pevnou úrokovou sazbou. Výše úrokové sazby je určena již v momentě uzavírání smlouvy o stavebním spoření. Pokud klient požádá o změnu podmínek smlouvy během spořicí fáze, pak může dojít ke změně úrokové sazby dle všeobecných obchodních podmínek dané stavební spořitelny (AČSS a), 2011).

3.4 Splácení úvěru

Klientovi je nabízeno několik způsobů splácení úvěru. Jednou z možností je začít splácet úvěr okamžitě od začátku jeho čerpání nebo může klient využít možnost odložených splátek, kdy hradí pouze úroky z úvěru. Pokud si zvolí pravidelné splácení, jedná se nejčastěji o měsíční splátky, které jsou složeny z jistiny úvěru a úroků. Úvěry ze stavebního spoření jsou nejčastěji spláceny po dobu 10 let, maximální doba splácení se pohybuje kolem 20 let. U stavebního spoření jsou velkou výhodou mimořádné splátky, které může klient platit kdykoliv, kdy má k dispozici více finančních prostředků. Na mimořádné splátky se nevztahují sankční poplatky a lze požádat stavební spořitelnu o přeměření výše splátky v závislosti na jistině tak, aby byla splátka nižší. Lze splátku také ponechat ve stejné výši a celý úvěr splatit dříve. (Janda, 2013)

(31)

31

4 Komparace vybraných produktů pomocí případové studie

Pro zpracování praktické části závěrečné práce jsem si zvolila komparaci pomocí případové studie tří zmiňovaných produktů: hypotečního úvěru, stavebního spoření a úvěru ze stavebního spoření. Všechny zmíněné produkty budou porovnávány nabídkami těchto bank: Česká spořitelna, a.s., Raiffeisenbank, a.s. a Wüstenrot, a.s. a jejich stavebními spořitelnami

Fiktivními klienty budou manželé Vodičkovi. Panu Vodičkovi je 28 let, pracuje jako manažer ve výrobní firmě, jeho průměrný měsíční příjem je 35 000 Kč. O dva roky mladší manželka pracuje ve stejné firmě na pozici účetní a její průměrný měsíční plat činí 28 000 Kč. V současné době bydlí manželé v bytě, který zdědila paní Vodičková a měsíční poplatky za tento byt přijdou manžele Vodičkovi na 4 500 Kč.

Prvním produktem, který bude porovnáván, je hypoteční úvěr. Manželé Vodičkovi plánují koupi nemovitosti v hodnotě 4 mil. Kč, v současné době mají naspořeno celkem 800 tis. Kč, částka, kterou jim pokryje hypoteční úvěr, je 3,2 mil. Kč. Manželé zvolili dobu splácení 25 let a fixaci úrokové sazby na 5 let. Zastavenou nemovitostí bude nově koupený dům. Úkolem je vybrat manželům Vodičkovým banku s nejlepší nabídkou.

Dalším produktem, který bude porovnáván, je stavební spoření. Žádat o stavební spoření se rozhodli také manželé Vodičkovi. Mimo hypoteční úvěr chtějí naspořit finanční prostředky pro případ, že by bylo v budoucnu nutné v novém domě provést nezbytné úpravy. Manželé se vzhledem k výši splátek hypotečního úvěru rozhodli spořit společně 2 500 Kč po dobu 10 let. Případně by se rádi dozvěděli nějaké další informace týkající se možnosti poskytnutí úvěru ze stavebního spoření a jeho podmínkách. Znovu je úkolem vybrat manželům Vodičkovým banku poskytující stavební spoření s nejvýhodnějšími podmínkami.

(32)

32

4.1 Představení vybraných bank poskytující hypoteční úvěry

V následující části budou představeny tři zvolené banky poskytující hypoteční úvěry, těmito bankami jsou: Česká spořitelna, a.s., Raiffeisenbank, a.s. a Wüstenrot hypoteční banka, a.s..

4.1.1 Česká spořitelna, a.s.

Česká spořitelna je akciovou společností a je bankou s nejdelší tradicí na českém bankovním trhu. Od roku 2000 je ČS součástí středoevropské Skupiny Erste Group. ČS poskytuje své služby jednotlivcům, malým, středním i velkým podnikům, ale také městům a obcím. Mezi její další činnosti patří mimo jiné financování velkých korporací a poskytování služeb v oblasti finančních trhů. ČS má vedoucí pozici na trhu v mnoha oblastech bankovnictví, např. platební karty, objem poskytnutých hypotečních úvěrů, síť bankomatů apod. Mimo poskytování bankovních služeb klientům ČS usiluje také o posilování finanční gramotnosti, a proto se stala partnerem několika vysokých škol. Mezi její další činnosti patří podpora rozvoje místních komunit, zkvalitnění školství, podpora seniorů a lidí s mentálním postižením. V současné době má ČS téměř 5 mil. klientů, její průměrný počet zaměstnanců je více než 10,5 tis. a současně disponuje více jak 500 pobočkami po celé ČR. Aktiva banky činí téměř 1300 mld. Kč (ČSAS a), 2018).

Skupina Erste Group

Skupina Erste byla založena jako první rakouská spořitelna v roce 1819. Erste Group se díky akvizicím stala jednou z největších společností poskytujících bankovní služby ve východní části EU, k rozšíření činnosti do střední a východní Evropy došlo již v roce 1997.

Skupina Erste mimo ČR působí také v Srbsku, Chorvatsku, Maďarsku, Rumunsku, Slovensku a Rakousku. Původní počet klientů skupiny Erste činil 600 tis., v současné době činí přibližně 16,2 mil. Nejdůležitější dceřinou společností skupiny Erste působící v ČR je Erste Group Immorent, který se specializuje na financování nemovitostí a rozvoj projektů ve střední, východní a jihovýchodní Evropě (ČSAS a), 2017).

(33)

33 Finanční skupina České spořitelny

Mimo České spořitelny, poskytují finanční služby také dceřiné společnosti Finanční skupiny České spořitelny, mezi které patří např. Energie ČS, a. s. (energetický trh), Česká spořitelna – Penzijní společnost, a. s., Realitní společnost České spořitelny, a. s. a Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. (Buřinka) (ČSAS a), 2018).

 Hypotéka České spořitelny

Jedním z produktů České spořitelny, je Hypotéka České spořitelny. ČS v souvislosti s tímto produktem nabízí svým klientům službu Variability splátek, která umožňuje snížení nebo zvýšení splátek až od 30 %. Klienti mohou za určitých podmínek splátky odložit až na 3 měsíce. Hypotéka je úročena měsíční úrokovou sazbou od 2,69 %. Jednou z výhod Hypotéky České spořitelny jsou nulové poplatky za její vyřízení a správu. ČS dále k tomuto produktu nabízí pojištění domácnosti i nemovitosti zdarma na 1 rok (ČSAS b), 2018).

Postup poskytnutí úvěru

Klienti žádají o poskytnutí úvěru zpravidla osobně, využít ovšem mohou i elektronickou formu vyplnění formuláře žádosti. Klient k žádosti předloží požadované dokumenty, jakými jsou především doklady prokazující účel poskytnutého úvěru, zajištění úvěru, výše příjmů, výdajů a peněžitých závazků (dluhů). Po předložení všech požadovaných dokumentů je žádost kompletní. Následně si banka pomocí interních a externích zdrojů ověří klientovu úvěruschopnost, informace o příjmech, výdajích i dluzích. Ověřována je také vhodnost nemovitosti, kterou klient poskytuje k zajištění úvěru. Po schválení úvěru banka poskytne klientovi předsmluvní informace týkající nabízeného úvěru. Pokud klient bude s nabídkou souhlasit, dojde k uzavření smlouvy o úvěru (ČSAS c), 2018).

Účel úvěru

Hypotečním úvěrem ČS lze financovat veškeré finanční výdaje týkající se nemovitostí.

Patří sem např. investice do nemovitostí pro účely bydlení – koupě, výstavba, dostavba či rekonstrukce. HÚ lze financovat i další náklady související s financováním nemovitostí, takovými náklady jsou provize za bankovní a realitní služby či služby odhadce (ČSAS c), 2018).

(34)

34 Zajištění úvěru

K zajištění hypotečního úvěru je zpravidla vyžadováno zástavní právo k nemovitosti.

V některých případech banka může požadovat také např. vinkulaci životního pojištění (ČSAS c), 2018).

Doba trvání úvěru

Splácení úvěru začíná běžet s první měsíční splátkou jistiny úvěru a jeho trvání je v rozmezí 5 – 30 let dle požadavků klienta (ČSAS c), 2018).

4.1.2 Raiffeisenbank, a.s.

Raiffeisenbank, a.s. je univerzální banka, která působí na českém trhu od roku 1993 a s celkovou výší svých aktiv je pátou největší bankou v ČR. RB je součástí skupiny Raiffesien International Bank-Holding AG. Tato skupina patří do nejvýznamnějších bankovních skupin v rámci celé střední a východní Evropy. Skupinu Raiffeisen tvoří Raiffeisen Leasing, s.r.o. (poskytující leasingové služby), Raiffeisen stavební spořitelna, a.s., a Raiffeisen investiční společnost, UNIQUA pojišťovna, a.s a další subjekty (např.

BILLA, spol. s.r.o., Česká pošta, s.p. či Vodafone Czech Republic, a.s.) (RB a), 2018).

RB působí na českém trhu více než 25 let a své služby nabízí nejen fyzickým osobám, ale také podnikatelům či firmám. Mezi nabízené služby patří vedení osobních i firemních účtů, poskytování úvěrových i investičních produktů a také další specifické finanční úkony pro velké firmy a korporace, zahrnující například finanční poradenství. RB získala několik domácích i zahraničních ocenění. (RB a), 2018).

 Hypotéka na bydlení

Hypotéka na bydlení od RB je klientům nabízena na koupi nebo výstavbu nemovitosti, vypořádání majetkových poměrů, ale také ke koupi podílů v bytovém družstvu. Výše úvěru, o kterou lze žádat je 20 milionů v případě klasické hypotéky nebo 12 milionů v případě hypotéky se zápočtem úspor (tento druh hypotéky, který RB nabízí, je specifický tím, že v případě, kdy má klient k dispozici úspory, může je převést na speciální spořící účet k hypotéce a banka mu tím sníží úrok z hypotečního úvěru. Klient tedy za hypotéku zaplatí méně). Výhodou hypotéky na bydlení je její rychlé vyřízení a čerpání.

K vyřízení klientovi slouží nepodepsaný návrh kupní smlouvy nebo smlouva o smlouvě budoucí. „Návrh na vklad zástavního práva“ stačí k čerpání úvěru. Klient má také možnost využít 20 % z hypotéky k jakémukoliv účelu (RB b), 2018).

(35)

35 Zajištění a utvrzení dluhu

V úvěrové smlouvě je vždy určeno, jakým způsobem je úvěr zajištěn. Dluhy z hypotečního úvěru jsou vždy zajištěny zástavním právem k nemovitosti. Banka má oprávnění kdykoliv během doby splácení úvěrů zjistit bonitu klienta a stav zastavené nemovitosti (RB c), 2018).

Změny úrokové sazby

Banka v průběhu doby spláceny hypotečního úvěru nabízí klientovi změnu úrokové sazby.

Dva měsíce před koncem doby platnosti úrokové sazby, zašle banka klientovi písemně poštou nabídku úrokových sazeb (včetně jejich typů) a dobu jejich platnosti. Klient je povinen doručit bance reakci na nabídku do 30 dnů (nabídku může buď akceptovat či odmítnout) (RB c), 2018).

Závažné skutečnosti a opatření

Závažnou skutečností dle Smlouvy o úvěru se rozumí především: prodlení splátky dluhu, nepravdivé prohlášení či poskytnutí nepravdivých, nesprávných nebo neúplných podkladů potřebných k poskytnutí úvěru. V případě, kdy dojde k závažné skutečnosti, banka uplatní opatření, mezi která patří například: omezení nebo zastavení čerpání úvěru, žádost o splacení celého úvěru nebo jeho části, změna podmínek úvěru (RB c), 2018).

4.1.3 Wüstenrot hypoteční banka, a.s.

Skupina Wüstenrot nabízí svým klientům komplexní finanční služby, a to díky úzké spolupráci finanční skupiny a sdílení obchodních sítí finančních poradců. Tato společnost byla založena jako „Spolek přátel“ v roce 1921 v německé obci Wüstenrot s mottem

„Každé rodině střechu nad hlavou“. Jako první instituce vnikla stavební spořitelna, která se stala základem celé finanční skupiny Wüstenrot. Díky následné expanzi do Evropy se společnost spojila s německou pojišťovací společností Württembergische AG. V roce 1993, kdy byl přijat zákon o stavebním spoření, byl již Wüstenrot zaveden jako mezinárodní finanční skupina. O pět let později byla založena Wüstenrot, životní pojišťovna, a.s. a v roce 2003 získala licenci Wüstenrot hypoteční banka, a.s. Wüstenrot pojišťovna, a.s. je čtvrtou a nejmladší společností skupiny, na finanční trh byla zavedena v květnu roku 2008. 4. ledna 2016 se k Wüstenrot pojišťovně, a.s. a Wüstenrot, životní pojišťovně, a.s. připojila Allianz pojišťovna, a.s. a stala se tak jediným akcionářem těchto

(36)

36 společností. V současné době je skupina Wüstenrot v České republice tvořena Wüstenrot - stavební spořitelnou, a.s. a Wüstenrot hypoteční bankou, a.s. (Wüstenrot a), 2018).

Wüstenrot hypoteční banka, a.s. je společně se stavební spořitelnou součástí koncernu W&W a orientuje se na poskytování komplexních finančních služeb. (Wüstenrot a), 2018).

 Hypotéka pro vlastní bydlení

V rámci produktu hypotéky pro vlastní bydlení nabízí Wüstenrot úrokovou sazbu od 2,34 %. Minimální výše hypotečního úvěru činí 300 tis. Kč a lze jim financovat až 90 % zástavní hodnoty nemovitosti zastavené bankou s dobou splatnosti 5–30 let. Klienti si mohou zvolit fixaci úrokové sazby na dobu 1, 2, 3, 4, 5 nebo 7 let. Wüstenrot si za čerpání a rezervaci úvěrových zdrojů neúčtuje poplatky a poskytuje jistotu garance úrokové sazby.

Klient si nemusí sjednávat běžný účet či využívat další služby banky. Osobám samostatně výdělečně činným Wüstenrot nabízí výpočet příjmů z obratu a možnost získání peněz na běžný účet bez dokládání faktur (Wüstenrot b), 2018).

Uzavření smlouvy

Základní podmínkou uzavření smlouvy o hypotečním úvěru je předložení všech potřebných dokumentů ze strany klienta. Pomocí těchto dokumentů banka posuzuje úvěruschopnost klienta, následně může žádost schválit. Před uzavřením smlouvy banka ponechává klientovi čas na rozmyšlenou. Pokud banka i klient souhlasí, může být smlouva uzavřena (Wüstenrot e), 2018).

Čerpání úvěru

Pokud smlouva nestanoví jinak, je smluvený úvěr poskytnut v korunách českých (CZK).

Období, v němž mohou být klientovi poskytnuty finanční prostředky, se označuje jako

„období dostupnosti“. Období dostupnosti začíná dnem splnění podmínek čerpání úvěru a končí k datu posledního dne dostupnosti, uvedeného ve smlouvě. Pokud klient nevyčerpá všechny peněžní prostředky do posledního dne dostupnosti, zaniká mu nárok čerpat zbylou část úvěru. Povinnými údaji k čerpání úvěru jsou: jedinečný identifikátor plátce a příjemce (číslo účtu a kód banky), částka a měna platební transakce, podpis dle podpisového vzoru (Wüstenrot e), 2018).

(37)

37 Zajištění úvěru

Dlužník je povinen poskytnout zajištění v rozsahu určeném ve smlouvě o úvěru. Zajištění úvěru pokrývá veškeré dluhy ze smlouvy a jejich příslušenství (úroky, úroky z prodlení, náklady spojené s uplatněním pohledávek), dále pak ostatní pokuty a další platby vzniklé v souvislosti s nesplácením úvěru. Dlužník je povinen zajistit, aby byla zástava udržována ve stejné nebo vyšší hodnotě až do konce splacení dluhu. Banka si vyhrazuje právo požádat klienta o poskytnutí informací týkajících se hodnoty a výnosu zástavy. Mezi další povinnosti klienta patří pojištění zástavy především proti požáru, živelným pohromám a ostatním rizikům (Wüstenrot e), 2018).

Informační povinnosti

Dlužník je povinen banku neprodleně informovat o podstatných změnách osobní či finanční povahy. Takovými informacemi jsou především: změna korespondenční adresy, nebo adresy trvalého bydliště, zahájení insolvenčního, exekučního řízení (Wüstenrot e), 2018).

4.2 Představení vybraných stavebních spořitelen

V další části budou představeny tři stavební spořitelny, které patří do skupiny výše uvedených bank. Jsou jimi: Buřinka – Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. a Wüstenrot – stavební spořitelna, a.s..

4.2.1 Buřinka – Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.

Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. je známá především pod názvem Buřinka, která působí na finančním trhu od roku 1994. Mezi její hlavní produkty patří Úvěr od Buřinky (slouží především k financování rekonstrukce bydlení) a stavební spoření. Buřinka také nabízí poradenství v oblasti všech produktů vztahujících se k financování nemovitostí.

Buřinka se také aktivně zapojuje do spolupráce s Českou bankovní asociací, AČSS, a Evropským sdružením stavebních spořitelen (Buřinka a), 2018).

 Stavební spoření od Buřinky

V rámci produktu stavebního spoření Buřinka nabízí úrokovou sazbu až 3,4 % ročně.

Vklady klientů jsou chráněny zákonným pojištěním do maximální výše 100 tis. EUR (zhruba 2,6 mil. Kč – dle aktuálního kurzu ČNB). Z naspořené částky mohou klienti

(38)

38 financovat cokoliv podle svého uvážení. Samozřejmostí je státní podpora až 10 % ročně, pokud klient za rok naspoří alespoň 20 000 Kč a více (Buřinka b), 2018).

Další informace dle Všeobecných podmínek stavebního spoření

Klient spoří pravidelnými měsíční vklady poukazovanými na zřízený vkladový účet stavebního spoření, a to až do výše stanovené cílové částky. Mimo pravidelných vkladů má klient možnost posílat i mimořádné vklady, které ovšem má banka za určitých podmínek právo odmítnout (Buřinka d), 2017).

 Úvěr ze stavebního spoření

Při sjednání úvěru se stavebního spoření je klientovi garantována úroková sazba, která se po celou dobu splácení nemění. Klient má zdarma možnost zaslání mimořádné splátky, čímž se mu zkrátí doba splácení. Úvěr ze stavebního spoření je možné sjednat již za dva roky po uzavření stavebního spoření, nebo po naspoření 35 % cílové částky (Buřinka c), 2018).

Další informace dle Všeobecných podmínek o stavebním spoření

Úvěr ze stavebního spoření spadá do kategorie účelových úvěrů a klientovi je bankou poskytován k financování bytových potřeb (definovaných zákonem o stavebním spoření) na území České republiky či dalším účelům stanoveným zákonem. Maximální výše úvěru ze stavebního spoření odpovídá výši rozdílu mezi cílovou částkou a zůstatkem na účtu.

Úvěr ze stavebního spoření je úročen roční úrokovou sazbou (Buřinka d), 2017).

4.2.2 Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.

Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. byla první stavební spořitelnou v České republice, na českém finančním trhu působí již od roku 1993. Raiffeisen poskytuje klientům stavební spoření, úvěry na bydlení a současně i poradenské služby týkajících se financí. Raiffeisen stavební spořitelna se v roce 1998 stala součástí finanční skupiny Raiffeisen působící v 37 zemích po celém světě. Finanční skupina Raiffeisen zahrnuje Raiffeisenbank, UNIQUA pojišťovnu či společnost Raiffeisen Leasing. V roce 2008 se Raiffeisen spojila s HYPO stavební spořitelnou a stala se tak jejím nástupcem. Aktuálně je 90 % akcií společnosti drženo RaiffeisenBausparkassen Holding GmbH, 10 % akcií je majetkem společnosti Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisen získala ocenění v kategorii Cena veřejnosti v soutěži Zlatá koruna (RSTS a), 2018).

(39)

39

 Stavební spoření

RSTS nabízí garantovaný úrok z vkladů 1 % ročně se státní podporou 10 % z vkladů až do výše 2 000 Kč, společně pak tvoří celkový výnos až 3,6 % ročně. Vklady klientů jsou ze zákona pojištěny do výše 100 000 EUR a spadají tak do nejbezpečnějších finančních produktů. Klient může po splnění šestileté vázací doby využít své úspory k jakémukoliv účelu či následně využít překlenovacího nebo řádného úvěru ze stavebního spoření (RSTS c), 2018).

Další informace dle Všeobecných obchodních podmínek stavebního spoření

Smlouva o stavebním spoření je uzavřena zpravidla písemně a na dobu neurčitou. Při uzavření smlouvy o stavebním spoření je klientovi zřízen účet, jehož číslo je shodné s číslem smlouvy. Na tento účet jsou klientovi poukázány jeho vklady, připsané úroky z vkladů a příspěvky státní podpory. O zůstatku a obratech na tomto účtu je klient informován pomocí pravidelných ročních výpisů, vždy k 31. 12. Zůstatek na účtu klientovi nelze vyplatit dříve, než před koncem uplynutí smlouvy o stavebním spoření. Smlouva o stavebním spoření může být za daných podmínek ukončena písemnou dohodou či výpovědí ze strany klienta či banky, dále splacením poskytnutého úvěru ze stavebního spoření, nebo smrtí klienta (RSTS e), 2014).

 Úvěr ze stavebního spoření

RSTS nabízí garantovanou fixní úrokovou sazbu od 2,99 % ročně (v případě úvěrového tarifu). Klienti nemusí úvěr do 700 tis. Kč zajišťovat zástavním právem k nemovitosti(při nedostatečném dosavadním zajištění může banka zajištění nemovitostí požadovat) a úvěr mohou čerpat buď jednorázově či postupně po dobu maximálně dvou let. V rámci ÚSS lze během splácení měnit výši splátek a tím i dobu splácení. Výhodou je stejně jako u hypotečních úvěrů možnost odečtu úroků z úvěru od daňového základu (RSTS d), 2018).

Další informace dle Všeobecných obchodních podmínek stavebního spoření

Zažádat o poskytnutí ÚSS lze po uplynutí dvouleté stanovené lhůty spoření stanovené zákonem o stavebním spoření. Tento zákon určuje také další podmínky poskytnutí úvěru.

Mimo osobních údajů klienta zkoumá RSTS také jeho rizikový profil, a to především prostřednictvím např. Centrálního registru úvěrů České republiky, registrů společnosti SOLUS5 a insolvenčního rejstříku. Jednou z podmínek uzavření smlouvy o ÚSS je

5 SOLUS je zájmovým sdružením právnických osob, které sdružuje informace o platební morálce klientů.

Figure

Updating...

References

Related subjects :