Styrelsens kommentar till tillståndet i föreningen 2015
Vad innebär det att vara medlem/delägare i en bostadsrättsförening?
Medlemskap i en brf innebär att man äger en andel i föreningen, inte att man äger sin lägenhet. Sin lägenhet äger man bara en rätt att bo i. Styrelsen är vald av medlem- marna för att på bästa sätt förvalta föreningen.
Detta innebär att medlemmarnas och föreningens intressen kortsiktigt kan skilja sig från varandra. Styrelsens uppdrag är att ha ett totalperspektiv på verksamheten.
På lång sikt gynnas samtliga delägare av en stark ekonomi i föreningen vilket även avspeglar sig i ett allt högre saluvärde på lägenheterna.
Ekonomiska grundbegrepp
De ekonomiska grundbegrepp som används för att beskriva och styra verksamheten finns förklarade på årsredovisningens omslags bakre insida.
Lönsamhet
Lönsamheten är årets resultat efter avsättning till fonder. Den har under de senaste åren blivit allt bättre, särskilt beroende på att de höga bundna räntesatserna på våra topplån i mitten av 2006 kunde läggas om till betydligt lägre rörliga.
Likviditet (eg. kassalikviditet)
Detta begrepp visar vår kortsiktiga betalningsförmåga, dvs hur väl vi kan betala våra löpande kostnader. Likviditeten i bokslutet för 2013/2014 är mycket god, 410 %, med en uppgång från 373 % verksamhetsåret innan. Den stora uppgången det senaste året beror på att vi behöll 1 Mkr i likvida medel. Dessa hade vi ursprungligen tänkt använda för installation av solceller på våra tak för att på så sätt sänka våra elkostnader. (Se eget avsnitt nedan.)
Med vår goda ekonomi har vi sannolikt utrymme för att göra extra amorteringar på 2 – 3 Mkr vid nästa låneomsättningstillfälle, dvs månadsskiftet februari/mars 2015.
Soliditet
Soliditeten betecknar den andel av våra tillgångar som vi betalt med egna medel.
Soliditeten är också måttet på vår långsiktiga betalningsförmåga.
I vårt fall är den fortfarande så låg som 30 %. Genom amorteringar (inklusive de extra som vi gjorde i samband med låneomsättningar 2008, 2010, 2012 och 2013) har vi dock höjt soliditeten från 18 % 2005 till 30 % 2013.
Ju högre soliditet, dvs ju lägre andel lån man har, desto större förmåga har man att uthärda räntehöjningar, driftskostnadsökningar och andra oförutsedda kostnader i sin verksamhet.
Våra 30 % får i detta sammanhang fortfarande betecknas som lågt. Vi bör sträva mot en soliditet på minst 50 %, dvs att vi bara har lån till högst hälften av tillgångarnas värde.
Lån i relation till taxeringsvärde
Vi kan konstatera att 2007 var första gången sedan starten 1992, som summan av våra banklån understeg taxeringsvärdet. Det berodde dock inte på att våra skulder minskat väsentligt utan på att taxeringsvärdet höjdes detta år. Sedan dess har taxeringsvärdet höjts ytterligare två gånger så att det f.n. är drygt 125 Mkr.
I bokslutet för 2013/2014 har vi lån till 62,7 % av taxeringsvärdet mot 63,2 % föregående verksamhetsår. För 2008/2009 var motsvarande värde 90 %.
Ju större skillnaden är mellan lånesumma och taxeringsvärde desto lägre räntesatser kan man påräkna.
Det är därför styrelsens uppfattning att föreningen bäst gynnas genom att i lika hög takt som hittills amortera av våra stora lån. Räntekostnaderna är som regel högre än de ränteintäkter vi kan få genom att behålla pengarna. En tänkbar orsak till att inte amortera i den takt vi förmår, kunde vara att vi skulle behöva pengarna för att genomföra större investeringar. För närvarande ser vi dock inga större underhålls-, reparations- eller investeringsprojekt de närmaste åren.
Räntor
Historiskt har det varit så att rörliga räntor över en längre tid alltid givit lägre
räntekostnader för låntagaren. En fast räntesats innebär att banken måste lägga på en ”försäkringspremie” för att gardera sig för oförutsedda kostnadshöjningar för sin inlåning.
Om man vill utnyttja fördelen med rörliga räntor måste man dock ha en likviditets- reserv för kortare perioder med högre ränta. Därför har styrelsen strävat efter att balansera extra amorteringar mot en hög likviditet.
Under de senaste två åren har relationerna mellan rörliga och fasta räntor varit en helt annan än tidigare. Styrelsens linje har tidigare varit att i huvudsak ha lån till rörliga (3-månaders) räntesatser och en mindre del till fast ränta med varierande löptider. I dag anses lån med ett eller två års löptid vara ”rörliga” och har de lägsta räntesatserna. Styrelsen har därför anpassat lånestrukturen till den förändrade
ränterelationsbilden. Genom att binda lånen med skilda bindningstider och lämpligt stegade förfallodagar behåller vi en hög handlingsfrihet för att vid varje omsättnings- tillfälle söka bindningstider och räntesatser som är så gynnsamma som möjligt.
Avgifter
Fram till och med verksamhetsåret 2003/04 var vi tvungna (enligt avtal i samband med rekonstruktionen på 90-talet) att gradvis höja avgifterna för att säkra den ekonomiska stabiliteten. Sedan dess har avgifterna legat stilla. Det bedömdes i långtidsbudgeten 2006 att driftskostnadsökningar fram till 2009/10 skulle ha ätit upp utrymmet varför en avgiftshöjning då tedde sig sannolik, men som visade sig ej behöva genomföras. En uppdatering till dagens verklighet pekar mot oförändrade avgifter så långt fram som vi nu kan överblicka, dvs t.o.m. 2017/2018, vilket skulle innebära att vi lyckats hålla avgiftsnivån oförändrad i 14 år.
Konsumentprisindex hade från 2003 till 2013 gått upp med 12,94 % samtidigt som index för hyror gått upp 28 %. Hyrorna i större städer har mellan 2012 och 2013 fortsatt stiga med 2,2 % och 2014 med 1,8 %, vilket i verkligheten innebär att inflationen har givit våra medlemmar en rejäl motsvarande avgiftssänkning med oförändrade avgifter. År 2012 tecknade föreningen ett gruppabonnemang för bredband och IP-telefoni, vilket för alla dem som utnyttjar dess tjänster innebär en kostnadssänkning på i storleksordningen 300 kr/månad.
Styrelsen inriktar sig på att fortsätta undvika avgiftshöjningar och fortsätta att höja soliditeten till väsentligt högre nivå än i dag.
Energieffektivisering och solceller
I slutet på 2013 fick vi signaler om att installation av solceller skulle kunna ge oss lägre elkostnader till priset av en investering på ca 1,4 Mkr. Det fanns även
möjligheter till statsbidrag på max 35 % av investeringskostnaden. En närmare kalkyl där vi försökte bedöma hur mycket av den producerade energin som vi skulle kunna tillgodogöra oss själva och vad vi skulle få betalt för ”överskottsproduktion” visade dock att det, oavsett om vi fick statsbidrag eller ej, var klart gynnsammare för föreningens ekonomi att använda motsvarande investeringsbelopp till extra
amorteringar nästa gång lånen ska omsättas, vilket kommer att ske i månadsskiftet februari/mars 2015.
I framtiden kan ju priserna sjunka och effektiviteten höjas på solcellerna och då får man ta upp frågan på nytt.
I stället har vi genomfört ändrad styrning av belysningen i garagen och effektivare armaturer, vilket redan givit utslag i form av lägre elförbrukning. Investeringen är betald redan efter 4 år och kommer att ge en rejäl besparing under de därpå följande 15 åren.
Vi kommer att fortsätta på samma sätt även med trapphusen kommande år.
Den senaste tiden
Under de senaste åren har en hel del större underhållsarbeten genomförts enligt vår underhållsplan. Sålunda har vi tätat alla våra dilatationsfogar (som tätar mellan större fasadpartier) vilka efter drygt 20 år börjat torka ut och spricka. Vidare har vi
genomfört ventilationsåtgärder med fläktbyten och en omfattande inspektion av alla våtutrymmen i lägenheterna för att undvika vattenskador. Vi har även nyttiggjort en del hittills tomma vindsutrymmen till nya förråd.
Posten har krävt fristående postboxar vid radhusen, vilket har kostat oss ca 55 000 kr
Vidare har vi 2013 genomfört en rensning av samtliga avloppsstammar i våra hus för undvikande av framtida stopp.
Växtligheten på den södra sidan av Överstegatan 28 -30 mot Smiths plats hade blivit alltmer vildvuxen, delvis beroende på att tomtgränsen mellan vår mark och
kommunens inte följer vad man uppfattar som en naturlig gräns. Efter att kommunen gått med på att de skulle ta ner två av de tre träd, vilka stod alldeles utanför vår tomtmark och som i alltför hög grad skuggat våra hus samt även en del vildvuxna buskage däremellan, har vi nu röjt och planterat slänten med buskar av olika slag samt en rad med 5 fem små klotkörsbärsträd. Dessutom har vi planterat vintergröna buskar längs trappan vid södra änden av Kaptensgatan 17.
Efter de senaste årens omfattande underhållsarbeten och förbättringar av utemiljön har underhållsfonden minskat kraftigt. Styrelsen föreslår därför att vi i även i årets bokslut utöver den normala avsättningen på 730 tkr gör en extra avsättning till underhållsfonden på 500 tkr.
Panncentralen
Panncentralen är i dag uthyrd till Linköpings kommun minst fram till den 1 juli 2017.
Daghemsverksamheten har flyttats till den förskola som byggts bakom Engelska skolan. Panncentralen används nu som fritidshem för tredjeklassare från
Fridtunaskolan.
Överskottet från uthyrningen fonderas i en särskild underhållsfond för framtida underhåll eller ombyggnader så att Panncentralen i största möjliga utsträckning finansierar sin egen framtid.
Nya avtal
Vid årsskiftet 2014/2015 löpte avtalet om service av hissar samt det stora förvaltningsavtalet som vi hade med Riksbyggen ut. Vi tog in anbud från flera tänkbara leverantörer, beträffande hissar och garageportar från 4 anbudsgivare.
Resultatet blev att Nordisk Hiss gav det lägsta anbudet, varför det var ett lätt beslut att fortsätta med dem som leverantör.
För förvaltningsupphandlingen använde vi oss av en uppdaterad version av det mycket noggrant utarbetade underlag som låg till grund för det förra avtalet. Detta sändes ut till fem tänkbara anbudsgivare, varav tre svarade. Vid öppnandet av anbuden från dessa tre förvaltare visade sig Riksbyggen ligga högt över de båda andra, så högt att vi antog att de gjort en stor miss i sitt offertarbete. Vi gav dem därför tillfälle att räkna om sina kalkyler och återkomma.
Även därefter låg de klart över det lägsta anbudet, såväl på det fasta priset som på de löpande timpriser som man tar ut på alla tillkommande större eller mindre arbeten.
Då en tidigare ”riksbyggenförening” i samma storleksordning som vår, vilken ”hoppat av” för två år sedan och valt FF-fastighetsförvaltning, gav dem väldigt goda
referenser, valde styrelsen att anta det anbud som FF-förvaltningsservice hade lämnat in. Detta avtal har nu trätt i kraft från årsskiftet.
Att vi nu valt en annan leverantör än Riksbyggen resulterade i att vi även fick byta försäkringsbolag från Folksam (med vilka Riksbyggen tecknat ett ramavtal) till
Länsförsäkringar Östergötland. Dessa visade sig faktiskt erbjuda en lägre premie för ett i det stora hela jämförbart skydd.
Nya stadgar och nytt namn
En annan effekt av leverantörsbytet blir att vi inte längre kan ha kvar
”riksbyggenstadgarna” utan måste skriva om dessa, vilket inte torde vara så besvärligt, då det finns många bra förlagor på andra håll. Vi måste sannolikt även byta namn på föreningen.
I det senare fallet tar styrelsen gärna emot förslag från medlemmarna – gärna med anknytning till den tidigare verksamheten på området.
Dessa frågor kommer att avgöras av en extra föreningsstämma någon gång i vår.
På längre sikt
Styrelsen anser att det är viktigast på längre sikt att fortsätta med att höja soliditeten, för att L 34 längre fram ska kunna stå emot driftskostnadsökningar och höjda
räntekostnader.
Det är därför styrelsens avsikt att avväga användningen av en del av det förbättrade utrymme, som nu synes uppstå genom våra förhållandevis låga räntekostnader, mellan amorteringar för att öka vår soliditet och investeringar för att sänka driftskostnaderna allt i det långsiktiga syftet att slippa höja avgifterna.
Det kan tyckas frestande att sänka avgifterna när vi har överskott i bokslutet, men det är styrelsens övertygelse att föreningen och dess medlemmar bäst gagnas av att vi konsoliderar vår ekonomi. Vi kan också konstatera att detta tycks bekräftas av att värdet på sålda bostadsrätter inom föreningen stigit brant de senaste åren. Sålunda har det genomsnittliga kvadratmeterpriset på våra bostadsrätter stigit från 10.513 kr 2010 till 21.764 kr i november 2014 – en fördubbling på fyra år!
För styrelsen i Brf Linköpingshus 34 Linköping 2015-01-06
Håkan Arbrandt ordf
