Important information: Please see the attached disclaimer at the end of this document
#####
NYCKELDATA KURSUTVECKLING
Marknadsvärde (MSEK) 5 158 1 mån (%) -2,4
Nettoskuld (MSEK) * 13 815 3 mån (%) 4,3
Enterprise Value (MSEK) ** 19 879 12 mån (%) -12,6
Soliditet (%)* 32,4 YTD (%) 12,7
Antal aktier f. utsp. (m)* 737,9 52-V Högst 10,5 Antal aktier e. utsp. (m)* 738,1 52-V Lägst 4,8
Free Float (%) 73,6 Kortnamn SBB B
2016A 2017A 2018E 2019E
Hyresintäkter (MSEK) 187 1 339 1 612 1 640
Driftnetto (MSEK) 91,3 877 1 105 1 126
Förv.res (MSEK) 5,6 338 551 585
EBT (MSEK) 1 224 3 131 551 585
EPS (förv.res. SEK)** N/A 0,38 0,67 0,71
EPS SEK** N/A 3,21 0,50 0,54
Tillväxt hyresint (%) N/A 616,3 20,4 1,8
EPS förv.res. tillväxt (%) N/A N/A 76,2 6,9
Driftnettomarg. (%) 48,8 65,5 68,6 68,7
EV/Hyresintäkter (x) ** N/A 14,5 12,2 11,9
EV/Driftnetto (x) ** N/A 22,1 17,8 17,3
P/E (förv.resultat.) (x) ** N/A 16,4 10,5 9,8
P/E (x) ** N/A 1,9 13,9 13,0
P/BV (x) *** N/A 0,76 0,80 0,76
ROE (%) nmf 51,7 5,5 5,5
Dir. avkastning (%) N/A 1,6 2,1 2,9
KURSUTVECKLING
,
HUVUDÄGARE KAPITAL
Ilija Batljan 14,9% 0,1493 40,5%
Meteva AS 11,5% 0,115 3,2%
Danica Pension 7,7% 0 4,6%
Sven-Olof Johansson 6,4% 0 9,1%
LEDNING FINANSIELL KALENDER
Ordf. Lennart Schuss Q1-rapport
VD Ilija Batljan Q2-rapport
CFO Rosel Ragnarsson
* Justerat för förvärv och emission. ** Justerat för
preferensaktieutbetalningar samt emissionskurs. *** Justerat för preferensaktiernas inlösenkurs.
Analytiker: Markus Henriksson
markus.henriksson@remium.com, 08 454 32 11
Samhällsbyggnadsbolagets strategi är att äga, förvalta och utveckla bostads- och samhällsfastigheter samt driva planprocesser för främst bostäder. Fokus avseende förvärv är fastigheter i städer med underliggande tillväxt i Sverige och Norge.
Stark överskottsgrad. För det fjärde kvartalet redovisade Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) hyresintäkter om 384 MSEK (144), vilket var i linje med vårt estimat om 381 MSEK. Under perioden har SBB förvärvat fastigheter för cirka 900 MSEK, bland annat nio samhällsfastigheter i Huddinge och tre samhällsfastigheter i Norge. Samtidigt har också fyra fastigheter avyttrats in till JV-strukturer med tre olika samarbetspartners till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 290 MSEK.
Driftnettot uppgick till 257 MSEK (68,3) där vi hade räknat med 245 MSEK. Överskottsgraden var således 66,9% procent (47,3), hela 260 bps högre än vår prognos om 64,3%. Vi är väldigt imponerade av överskottsgraden och trots att kvartalet verkar ha varit säsongsmässigt fördelaktigt (mindre snö etc.) har vi reviderat upp våra prognoser något framöver.
Höga engångskostnader. Förvaltningsresultatet blev 87 MSEK (5,4), vilket var cirka 21% sämre än vår prognos om 110 MSEK.
Vi hade räknat med 2,7 MSEK lägre i central administration, men ännu en gång var avvikelsen störst avseende finansnettot. Vi hade estimerat -121 MSEK och faktiskt utfall blev -153 MSEK (-49,8).
Dock drabbades kvartalet av engångskostnader i form av uppläggningsavgifter för upptagande av lån om cirka 19 MSEK.
Justerat förvaltningsresultat var således 4% sämre än vår prognos.
Styrelsen föreslår en utdelning om 0,10 SEK (0) per stamaktie där vi först hade räknat med en utdelning under nästkommande räkenskapsår. Utdelningen vittnar om en stark optimism och vi ser positivt på aktionen.
Fokus på finansiering. Vi har gjort mindre justeringar avseende överskottsgraden och ytterligare förändringar i finansnettot. Netto blir det svagt positiva estimatrevideringar. SBB har under den senaste tiden återköpt delar av en obligation som förfaller i juni 2018. Därutöver har de bland annat emitterat en ny obligation som löper med 235 bps lägre ränta än den som kommer att förfalla. Sänkningen härleds bland annat ett större fastighetsbestånd och de kreditbetyg (S&P, Moody's) som har erhållits. Framöver räknar vi med fortsatt konsolidering av fastighetsbeståndet och att fokus ligger på att dra ner den finansiella risken i bolaget.
2018-07-16 BOLAGSBESKRIVNING
RÖSTER
• Stark överskottsgrad
• Höga engångskostnader
• Fokus på finansiering
Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium, Holdings
2018-04-27
NASDAQ OMX First North Fastigheter
5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 7,5 8,0
2017-07-20 2017-09-07 2017-10-26 2017-12-14 2018-02-06
SBB B OMXSPI (ombaserad)
1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A 1Q18E 2Q18E 3Q18E 4Q18E 2016P* 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E
Hyresintäkter 236 348 370 384 400 401 405 406 1 174 187 1 339 1 612 1 640 1 673
Driftkostnader -105 -122 -107 -127 -143 -114 -113 -136 -460 -95,6 -461 -507 -514 -519
Varav EO -15,0 -6,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -21,0 0,0 0,0 0,0
Driftnetto 131 226 263 257 257 287 292 270 713 91,3 877 1 105 1 126 1 154
Central administration -22,2 -19,9 -16,5 -17,2 -15,0 -16,5 -15,0 -15,0 -57,0 -19,4 -75,8 -61,5 -64,0 -67,0
Varav EO -12,0 -6,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -18,0 0,0 0,0 0,0
Finansnetto -73,4 -104 -134 -152 -130 -125 -119 -118 -473 -66,2 -464 -493 -478 -471
Förvaltningsresultat 35,1 103 112 87,5 111 145 157 137 184 5,6 338 551 585 616
Värdeförändring fastigheter 811 1 191 385 410 - - - - 1 215 1 219 2 797 - - -
EBT 846 1 294 497 493 111 145 157 137 1 399 1 224 3 131 551 585 616
Skatt -198 -256 -136 -112 -24 -32 -35 -30 -247 -217 -702 -121 -129 -136
Nettoresultat 648 1 038 362 381 87 113 123 107 1 152 1 007 2 429 430 456 481
EPS e. utsp. (SEK) 0,92 1,41 0,49 0,52 0,12 0,15 0,17 0,14 N/A N/A 3,29 0,58 0,62 0,65
EPS (förv.resultat) 0,05 0,14 0,15 0,12 0,15 0,20 0,21 0,19 N/A N/A 0,46 0,75 0,79 0,83
Just. EPS (förv.resultat) 0,08 0,17 0,15 0,12 0,15 0,20 0,21 0,19 N/A N/A 0,51 0,75 0,79 0,83
EPS (förv.resultat. exkl. PREF) 0,03 0,12 0,13 0,10 0,13 0,18 0,19 0,17 N/A N/A 0,38 0,67 0,71 0,76
Tillväxt hyresintäkter Q/Q 63,7% 47,5% 6,1% 4,0% 4,0% 0,3% 0,9% 0,3% N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Tillväxt hyresintäkter Y/Y N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A 616% 20% 2% 2%
Överskottsgrad 55% 65% 71% 67% 64% 72% 72% 66% 61% 49% 66% 69% 69% 69%
Förv.res.marginal 15% 30% 30% 23% 28% 36% 39% 34% 16% 3% 28% 34% 36% 37%
EBT marginal 358% 371% 135% 128% 28% 36% 39% 34% 119% 655% 237% 34% 36% 37%
* Proforma.
MSEK 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E SEK 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E
Kassaflöde från rörelsen 28 360 430 456 481 EPS N/A 3,29 0,58 0,62 0,65
Förändring rörelsekapital 508 150 160 -11 2 EPS (förv.res) N/A 0,46 0,75 0,79 0,83
Kassaflöde löpande verksamheten 536 510 590 445 482 BVPS exkl. pref N/A 8,2 8,8 9,2 9,7
Kassaflöde investeringar -6502 -12973 -130 -220 -220 CEPS exkl. pref N/A 0,61 0,72 0,52 0,57
Fritt kassaflöde -5966 -12463 460 225 262 DPS 0,00 0,10 0,15 0,20 0,25
Kassaflöde fin. verksamheten 6473 12049 -260 -311 -348 ROE nmf 52% 5% 6% 6%
Nettokassaflöde 506 -414 200 -86 -85 Just. ROE nmf 52% 5% 6% 6%
Soliditet 21% 32% 34% 35% 36%
AKTIESTRUKTUR 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E
Fastigheter 7 572 23 001 23 131 23 351 23 571 Antal A-aktier (m) 217,6
Totala tillgångar 8 368 23 569 23 750 23 886 24 025 Antal B-aktier (m) 520,4
Eget kapital 1 767 7 636 8 066 8 411 8 744 Totalt antal aktier (m) 737,9 +4670 674 44 42
Likvida medel 506 93 293 207 122 www.sbbnorden.se
Nettoskuld 4 315 13 781 13 355 13 241 13 126
Nettoskuld exkl. hybridobligationSoliditet 4 315 13 781 13 355 13 241 13 126
Estimat Utfall Förr Nu Förr Nu
381 384 1584 1 612 1612 1 640
245 257 1080 1 105 1103 1 126
0,15 0,12 0,74 0,75 0,78 0,79
MSEK
Strandvägen 3A 114 51 Stockholm
Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic
Hyresintäkter
Förändring Förändring
Skillnad
Q4 2017A 2018E 2019E
2%
RESULTATRÄKNING MSEK
BALANSRÄKNING BOLAGSKONTAKT
KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL
2%
2%
ESTIMATFÖRÄNDRINGAR
1%
5%
-21%
2%
2%
1%
Just. EPS (förv.res) Driftnetto
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL
HYRESINTÄKER & DRIFTNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRV.RES.MARGINAL (MSEK)
CAPEX & BALANSRÄKNING
NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO
RETURN ON EQUITY & GEOGRAFISK FÖRDELNING (MARKNADSVÄRDE)
RETURN ON EQUITY GEOGRAFISK FÖRDELNING (MARKNADSVÄRDE, Q417)
0 200 400 600 800 1000 1200 1400
0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800
2016A 2017A 2018E 2019E 2020E
Hyresintäkter Driftnetto
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1E Q2E Q3E Q4E
2017 2018
ROE -10%
10%
30%
50%
70%
90%
110%
130%
Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1E Q2E Q3E Q4E
2 016 2017 2018
Net CapEx/Förvaltningsfastigheter
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
0 50 100 150 200 250 300 350 400 450
Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1E Q2E Q3E Q4E
2 016 2017 2018
Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal
0X 10X 20X 30X 40X 50X
51%
54%
57%
60%
63%
2016A 2017A 2018E 2019E 2020E
Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto
26%
19%
16%
11%
11%
17%
Oslo
Mellan-Sverige Stor-Stockholm Dalarna Stor-Malmö Övrigt
Hyresintäkter (MSEK) & NOI-marginal (%)
Källa: Remium, bolagsrapporter Källa: Remium, bolagsrapporter
Hyresintäkter (MSEK) & NOI-marginal (%)
Källa: Remium, bolagsrapporter
Hyresintäkter (MSEK) & NOI-marginal (%)
Källa: Remium, bolagsrapporter Hyresintäkter (MSEK) & NOI-marginal (%)
TRE FASTIGHETSSEGMENT
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB) är ett relativt nybildat fastighetsbolag med fokus på samhällsfastigheter i Norden, bostadsfastigheter i Sverige och utveckling av bostadsbyggrätter via detaljplaneprocesser. Även organisationen och bolagets finansiella rapportering är indelad i dessa tre kategorier: Samhällsfastigheter, Bostäder och Övrigt. Sedan bolaget grundades i mars 2016 har förvärvs- och konsolideringstempot varit högt och från i stort sett ingenting har SBB på kort tid blivit ett medelstort fastighetsbolag.
Bolagets marknadspositionering med fokus på samhällsfastigheter är historiskt sett en relativt orörd del inom den svenska fastighetsmarknaden. Segmentet inkluderar ålderdomshem, skolor, LSS- bostäder (Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade) samt kommunal och statlig verksamhet. Inom samhällsfastigheter fokuserar SBB på Norden, offentligt finansierade hyresgäster, låg hyresgästomsättning och långa kontrakt. Därutöver löper kontrakten med årlig indexering av hyror och efterfrågan på LSS-bostäder understöds bland annat av den strukturella trenden med åldrande befolkning. Justitiedepartementet samt DNBs huvudkontor i Oslo hör till de mer välkända fastigheterna inom segmentet.
SBBs bostadsbestånd består främst av hyresrätter i flerbostadshus, men även av hyresrätter i radhus. Bostadsportföljen fokuserar på Sverige, med låg hyresgästrisk och en låg vakans till följd av den bostadsbrist som råder på många orter i Sverige. Bolaget äger hyresrätter på närmare 30 orter i Sverige, från Malmö i söder till Sundsvall i norr. Majoriteten av bostadsbeståndet återfinns i Stockholmsregionen, Sundsvall, Oskarshamn, Karlstad, Borlänge och Motala.
Segmentet Övrigt består av kassaflödesfastigheter där SBB ser fastighetsutvecklingsmöjligheter.
Målsättningen är att realisera intäkter om 250-400 MSEK i genomsnitt per år från projektportföljen. Av bolagets totala fastighetsbestånd är cirka 70% lokaliserat i Sverige och 30% i Norge.
Samhällsfastigheter, Bostäder och Övrigt
Långa kontrakt inom segmentet samhällsfastigheter
Fokus på Sverige avseende bostäder
Utvecklingsmöjligheter i fastighetsbeståndet
65%
75%
85%
0 50 100 150 200 250
1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A
Intäkter samhällsfastigheter Överskottsgrad samhällsfastigheter
35%
45%
55%
65%
0 25 50 75 100 125 150
1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A
Intäkter bostäder Överskottsgrad bostäder
40%
50%
60%
70%
80%
0 100 200 300 400 500
1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A 1Q18E 2Q18E 3Q18E 4Q18E
Intäkter (Koncern) Överskottsgrad (Koncern)
35%
45%
55%
65%
75%
85%
0 10 20 30 40
1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A
Intäkter Övrigt Överskottsgrad Övrigt
Källa: Remium, bolagsrapporter Källa: Remium, bolagsrapporter Förvaltningsfastigheter (miljarder SEK) Belåningsgrad (%)
Källa: Remium, bolagsrapporter Källa: Remium, bolagsrapporter
Finansieringsstruktur, Q4 2017 (%) Kapitalbindningsstruktur, Q4 2017 (%)
FOKUS PÅ FINANSIERING
Nå ett fastighetsbestånd om 25 miljarder SEK före
2021
Har historiskt använt sig av flera olika typer av finansieringsinstrument
SBB har en relativt jämn kapitalbindningsstruktur SBB har en målsättning att nå ett fastighetsbestånd om 25 miljarder SEK innan utgången av 2020.
Utifrån värdet på bolagets förvaltningsfastigheter per Q4 2017 om 23 miljarder SEK implicerar det en CAGR om närmare 3%. Bolaget har varit aggressiva på förvärvsfronten under 2016 samt 2017 och den snabba och kraftiga expansionen har medfört att SBB har en hög genomsnittlig räntekostnad relativt övriga bolag i fastighetssektorn. Under den närmaste tiden kommer därmed fokus att ligga på att förbättra finansieringssituationen för att stärka kassaflödet.
Utöver bankfinansiering och obligationslån, som står för merparten av bolagets finansiering, använder sig SBB även av ”eget kapital-instrument” såsom hybridobligationer och preferensaktier (en noterad och två i dotterbolag). Hybridlånet har en evig löptid och löper med en rörlig kupongränta om STIBOR 3m + 7% fram till första inlösendag som infaller 5,5 år efter emissionsdagen. Bolagets hybridobligationer emitterades under juli och september 2017. SBBs tre preferensaktier består dels av en noterad (ticker:SBB PREF), en som härrör från förvärvet av DNB fastigheten i Oslo samt en kopplad till de preferensaktier i Högkullen som inte accepterade budet SBB lade på bolaget.
Cirka 1 300 miljoner SEK förfaller inom ett år, varav cirka 600 MSEK avser den icke säkerställda obligation som emitterades i slutet av 2016 med slutförfall 2018-06-23. SBB har under en tid återköpt delar av obligationen och vi räknar med att SBB kan refinansiera till betydligt bättre villkor än vad som gällde då obligationen emitterades. Exempelvis har SBB under Q1 2018 emitterat en icke säkerställd obligation som löper med 235 bps lägre ränta. Övriga lån med förfall inom ett år utgör lån som ska förlängas. Överlag har SBB en relativt jämn kapitalbindningsstruktur och över 30% har en kapitalbindning längre än fem år. Bolaget har guidat att finansieringskostnaderna under de kommande två åren med stor sannolikhet kommer att sänkas, vilket även är vår bedömning.
32%
31%
28%
4% 5%
Eget kapital
Skulder till kreditinstitut Obligationslån Uppskjuten skatt Övrigt
9% 9%
29%
13%
7%
33%
0%
10%
20%
30%
40%
< 1 år < 2år < 3 år < 4 år < 5 år > 5 år Kapitalbindningsstruktur
0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000
3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A Förvaltningsfastigheter
58%
60%
62%
64%
66%
68%
4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A
Belåningsgrad netto
300 70 5000 750 1150 8,0%
21000 8,4 105
VÄRDESKAPANDE FASTTIGHETSUTVECKLING
Utöver förvaltning av samhällsfastigheter och hyresrätter arbetar SBB även aktivt med fastighetsutveckling. Strategin är att 10-20% av fastighetsbeståndet ska bestå av segmentet
”Övrigt”, innebärandes kassaflödesfastigheter med utvecklingspotential. Bolaget förvärvar aldrig råmark, utan utvecklar enbart detaljplan från kassaflödesgenererande fastigheter. Kommunicerad målsättning är att segmentet ska leverera ett resultat om 250-400 MSEK per år i genomsnitt över en konjunkturcykel.
I samråd med kommuner förs en dialog för att säkerställa att de fastigheter med närområde som avses att exploateras är prioriterade för stadsutveckling. SBBs huvudfokus är själva exploateringsfasen, dvs. att driva detaljplanearbete med målet att detaljplanen ska bli lagakraftvunnen. Det är en tidskrävande process, men som i sin tur är kapitaleffektivt. Om och när en detaljplan vinner lagakraft uppkommer en värdetillväxt och då väljer bolaget att avyttra byggrätten. Affärsutvecklingsteamet arbetar aktivt för att ta fram olika typer av byggrätter (hyresrätter, bostadsrätter och samhällsfastigheter) och har hitintills avyttrat till välkända företag, bland annat: Ikano, HSB och Riksbyggen. I och med att försäljning sker före eller i samband med lagakraftvunnen detaljplan, tar bolaget varken någon byggnations- eller försäljningsrisk. Se nedan graf till vänster för illustration av utvecklingsprocessen.
Bolaget har vid tidigare försäljningar avyttrat till ett något lägre pris och istället erhållit en joint venture-andel i ett framtida värdeskapande. Ett bra exempel är försäljningen av fastigheten Falkenberg Bacchus 1 där SBB sålde 18 000 kvm till ett lokalt konsortium där SBB äger 10%
samt 40 000 kvm som avyttrades till ett joint venture mellan SBB och bostadsutvecklaren HSB.
SBB planerar även att renovera 600 lägenheter per år från och med sommaren 2018. Fram tills dess förväntas renovering av 300 lägenheter där vi estimerar en yield on cost om 8% i snitt. Vi räknar med investeringar om 5 000 SEK/kvm och att de renoverade objekten successivt ökar driftnettot med ~400 SEK/kvm. Längre fram under prognosperioden räknar vi med att SBB renoverar 600 lägenheter per år, motsvarande ~17 MSEK i ökade hyresintäkter. Se nedan till höger för estimat.
Fastighetsutveckling ska leverera 250-400 MSEK per år i genomsnitt över en
konjunkturcykel
Nära dialog med kommuner
Avyttringar har skett till välkända företag
Vi räknar med att SBB renoverar 600 lägenheter
per år
Källa: Remium, Samhällsbyggnadsbolaget Källa: Remium, Samhällsbyggnadsbolaget Projektutvecklingsstadier byggrätter Förädlingspotential via renovering
Total investering (MSEK) Antal lägenheter
Snittyta (kvm) Investering per kvm
Hyresvärde före investering per kvm Hyresvärde efter investering per kvm Yield on cost (%)
Total renoverad yta (kvm) Hyresintäktsbidrag (MSEK)
8 % yield on cost Huvudfokus
Exploatering Försäljningsrisk Prod.risk Tid
1 2
Värdetillväxt Finansiell risk
3
Affärsidé Start detalj- plan
Konsul- tation
Fram- läggande
Godkänd
detaljplan Försäljning Byggnation
Kurs (SEK)
2017A 2018E 2019E 2017A 2018E 2019E 2017A 2018E 2019E 2017A 2018E 2019E
71,4 3,0 7,1 9,6 11,7 10,2 8,5 0,69 0,70 0,66 17,2 7,1 8,1
Catena 158,0 13,4 18,3 4,0 12,8 10,9 10,2 0,97 0,96 0,90 13,5 9,0 9,0
140,5 6,2 11,5 3,1 13,4 11,8 11,1 1,06 0,94 0,90 21,1 12,9 7,3
54,1 28,5 7,1 5,2 9,0 8,0 7,5 0,92 0,80 0,74 18,4 12,8 12,2
3,5 11,3 -1,5 3,1 39,2 25,1 14,0 0,71 0,70 0,67 2,0 1,0 1,4
126,2 11,5 3,4 3,9 14,7 13,7 13,1 0,75 0,72 0,70 14,9 5,5 5,6
7,0 nmf 20,4 1,8 16,4 10,5 9,8 0,66 0,70 0,67 51,7 5,5 5,5
Medel 12,3 9,5 4,4 16,7 12,9 10,6 0,82 0,79 0,75 19,8 7,7 7,0
Median 11,4 9,5 4,4 16,7 12,9 10,6 0,82 0,79 0,75 19,8 7,7 7,0
PEERTABELL
Hyrestillväxt (%) P/förvaltn.res. (x) P/NAV (x) ROE (%)
Bolag
Diös Amasten*
Atr. Ljungberg SBB i Norden*
Stendörren FastPartner*
* Preferensaktiejusterade nyckeltal.
Källa: Remium
Bostäder och samhällsfastigheter i fokus
Handlingskraft och expansion
Samhällsbyggnadsbolaget grundades av Ilija Batljan i mars 2016 med målsättningen att bygga upp det främsta nordiska fastighetsbolaget för bostäder och samhällsfastigheter.
Därefter följde flera fastighetsförvärv som kulminerade i januari 2017 då bolaget tillträdde Högkullen, Gimmel Fastigheter, Kuststaden Holding samt Sörmlandsporten.
Därmed skapades det nya Samhällsbyggnadsbolaget i Norden som på kort tid har blivit en stor aktör inom bostäder och samhällsfastigheter. Efter förvärven har bolaget över 700 fastigheter och en portfölj uppgående till cirka 1 300 000 kvm uthyrbar yta.
Samhällsbyggnadsbolagets strategi är att äga, förvalta och utveckla bostads- och samhällsfastigheter samt driva detaljplaneprocesser för främst bostadsfastigheter.
Fokus avseende förvärv är fastigheter i attraktiva städer med underliggande tillväxt i Sverige och Norge.
Bostäder och samhällsfastigheter i fokus
Samhällsbyggnadsbolaget fokuserar främst på fastigheter inom två segment:
samhällsfastigheter och bostadsfastigheter. Portföljen innehåller även till viss del andra typer av fastigheter där avsikten primärt är att driva detaljplaneprocess för att utveckla bostadsfastigheter. Strategin är att 10-20% av fastighetsbeståndet ska bestå av kassaflödesfastigheter med utvecklingspotential. Bolaget förvärvar aldrig råmark, utan utvecklar enbart detaljplan från kassaflödesgenererande fastigheter. Kommunicerad målsättning är att segmentet ska leverera ett resultat om 250-400 MSEK per år i genomsnitt över en konjunkturcykel.
Samhällsfastigheter inkluderar bland annat skolor, äldreomsorg, statliga och kommunala verk samt myndigheter. Majoriteten av hyresgästerna i bolagets samhällsfastigheter är direkt eller indirekt skattefinansierade och fastigheter inom detta segment kännetecknas generellt sett av låg risk givet bland annat låg hyresomsättning och hög kreditvärdighet.
Bolagets bostadsfastigheter består främst av lägenheter i hyreshus men inkluderar även radhus och strategin är att fokusera på bostadsfastigheter i städer med en underliggande befolkningstillväxt och en attraktiv avkastning. Överlag har Samhällsbyggnadsbolaget god geografisk spridning, med fastigheter från Malmö i syd, till Sundsvall i norr.
Majoriteten av fastigheterna ligger i storstadsregionerna, framförallt i Oslo och i Storstockholm, medan resterande cirka 40 procent ligger i små och mellanstora städer i Sverige och Norge med befolkningstillväxt.
SBB grundades i början av 2016
Samhällsfastigheter, bostadsfastigheter och
fastighetsutveckling
Segmentet samhällsfastigheter kännetecknas av låg risk
God geografisk spridning i bostadsbeståndet
SBB har erhållit kreditrating från Moody's
och S&P Sverige kommer att vara bolagets huvudsakliga fokus framöver, men
Samhällsbyggnadsbolaget ser även över möjligheterna att expandera inom segmentet samhällsfastigheter till de övriga nordiska länderna. Kan de framgent diversifiera sitt fastighetsbestånd till övriga nordiska länder sjunker även risken i bolaget eftersom olika drivkrafter styr ländernas ekonomiska tillväxt. Segmentet bostadsfastigheter kommer däremot uteslutande att vara koncentrerat till den svenska marknaden. Bolaget har satt upp ett mål att innan 2020 inneha ett fastighetsbestånd till ett värde av 25 miljarder SEK och Samhällsbyggnadsbolaget har nått en bra bit på vägen.
Fokus avseende förvärv är fastigheter i attraktiva städer med underliggande tillväxt i Sverige och Norge. Utöver att växa genom förvärv och utveckling av byggrätter genomförs även ombyggnationer och renoveringar i befintliga fastigheter för att skapa hyres- och substanstillväxt.
DISCLAIMER - www.introduce.se/analys/disclaimer
Hög tillväxttakt väntas framgent
Diversifierad kapitalstruktur
Samhällsbyggnadsbolaget har en diversifierad finansieringsstruktur och använder sig av flera olika typer av finansiella instrument. Framförallt består finansieringen av stamaktier, bankfinansiering, obligationslån, men även preferensaktier och hybridobligationer. Genom Moody’s och S&P har SBB erhållit två kreditbetyg för att på sikt ha möjligheten att finansiera verksamheten till mer förmånliga villkor. Senast vid utgången av 2018 siktar bolaget på att uppfylla villkoren för en investment grade-rating.
Bolag som når detta betyg anses ha en relativt låg konkursrisk och brukar anses vara en magisk gräns inom kreditinvestering.
Bolagets finansiella målsättning är att ha en belåningsgrad om högst 60 procent, en soliditet om lägst 30 procent och en räntetäckningsgrad om lägst 1,8 gånger. Det långsiktiga utdelningsmålet är att dela ut 40 procent av det utdelningsgrundande resultatet, inklusive utdelning på preferensaktier. Kortsiktigt kommer dock fokus att ligga på expansion och att bygga upp en stark finansiell grund. Därutöver ska SBB generera en tillväxt i substansvärdet per stamaktie om minst 12 procent per år i genomsnitt över en femårsperiod, exklusive utdelning på stamaktier.
God geografisk spridning i bostadsbeståndet
Substansvärdet per stamaktie ska växa minst
12% per år över en femårsperiod
Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic Holding AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium.
