Välbeläget fastighetsbestånd, fortsatt tillväxt, bredare

N ÅG R A O R D O M Å R E T 2 0 1 6 :

Välbeläget fastighetsbestånd, fortsatt tillväxt, bredare

kundbas, hållbarhetsarbete

i världsklass, gemensamt

varumärke, starka finanser,

höjd utdelning.

ägare. Varje dag går 250 000 människor till jobbet i våra lokaler.

Castellum är en av Sveriges största fastighets- utvecklare. Vår kunskap om den lokala

mark naden och moderna arbetsplatser skapar affärsnytta för våra kunder.

Castellum är en pålitlig samhäll s aktör.

I dag och i framtiden.

Det här är Castellum

Ett av Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag…

•

665 STYCKEN kommersiella fastigheter för näringsliv och samhällsservice på

•

¹⁷ TILLVÄXTMARKNADER i Sverige och Köpenhamn, värderade till 71 miljarder kr. Fastighetsbeståndet utvecklas genom investeringar om

•

31 MILJARDER KR i ny-, till- och ombyggnation och förvärv som resulterade i en tillväxt i förvaltnings- resultat per aktie om

•

^9% under 2016.

•

Allt till lågt risktagande.

…som verkar som ett av de minsta…

•

6 000 KUNDER på 17 orter gav sammantaget

•

79 I NÖJDKUNDINDEX, mycket tack vare våra

•

400 MEDARBETARE

… där hållbar tillväxt är en självklarhet!

Castellum är en aktiv fastighetsägare och utvecklar de orter där vi verkar – både genom att utveckla fastighets- beståndet på ett hållbart sätt men också genom att ge ungdomar en möjlighet att pröva på arbetslivet.

Castellums fastighetsvärde och förvaltningsresultat sedan börsnoteringen 1997

71 ^{Mdr kr}

Castellums fastighetsvärde 2016

STOCKHOLM UPPSALA GÄVLE

SUNDSVALL

VÄSTERÅS ÖREBRO

NORRKÖPING LINKÖPING

JÖNKÖPING GÖTEBORG

BORÅS

HALMSTAD

VÄXJÖ

LUND MALMÖ

HELSIN GBORG KÖPENHAMN

2016 - ett historiskt år för Castellum 2

VD har ordet 4

VERKSAMHET

Affärsmodell, mål och strategier 6 Fastighetsbestånd

Marknadskommentarer 13

Castellums fastighetsbestånd och resultat 2016 17

Förvärv av Norrporten 23

Investeringar 24

Ansvarsfulla affärer 34

Kunder 39

Organisation och medarbetare 41 Effektiv resursanvändning 44 Castellums regioner

Region Mitt 46

Region Väst 48

Region Öresund 50

Region Stockholm 52

Region Norr 54

Finansiering 56

Castellumaktien 62

Värdering fastigheter 68

Skatt 72

Risker och riskhantering 74

Bolagsstyrningsrapport 82

Styrelse 89

Koncernledning 94

Kvartals- och flerårsöversikt 98

Finansiella nyckeltal 100

FINANSIELLA RAPPORTER

Totalresultat för koncernen 103 Balansräkning för koncernen 104 Resultaträkning för moderbolaget 105 Totalresultat för moderbolaget 105 Balansräkning för moderbolaget 106 Förändring av eget kapital 107

Kassaflödesanalys 108

Redovisningsprinciper och noter 109 Förslag till vinstdisposition 124 Styrelsens yttrande avseende föreslagen

vinstutdelning 125

Årsredovisningens undertecknande 126

Revisionsberättelse 127

CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND 132

DEFINITIONER 161

GRI 162

Den legala årsredovisningen, som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter, omfattar sidorna 6-126. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. EPRAs nyckeltal (European Public Real Estate Association) finns under avsnittet Castellumaktien.

Castellum redovisar i enlighet med GRI G4, nivå Core. Hållbarhetsredovisningen som har översiktligt granskats av revisorerna framgår av sidhänvisningarna i GRI-index på sidan 162. De refererar till denna rapport samt Hållbarhetsdata 2016 på castellum.se.

Tillväxt i kassa- flödet, tillsammans med låg finansiell risk, ger förutsätt- ning för värdetillväxt.

Läs mer om Castellums mål och strategier på sidan 6.

” Nu syns den samlade effekten av ett stort antal affärer och en process som initierades för tre år sedan. ”

Läs hela VD-ordet på sidan 4.

God bolagsstyrning är grunden för en förtroendefull relation till aktieägare och andra viktiga intressenter.

Läs mer om Castellums bolagsstyrning på sidan 82.

Ett tydligt kundfokus och närvaro på lokala orter ger möjlighet att bidra både till stadsutveckling och utveckling av kundernas verksamhet.

Läs mer om Castellums marknader på sidan 15.

Ökad kvalitet och densitet i fastighets- beståndet genom såväl förvärv som ny-, till och ombyggnation.

Läs mer om projektportföljen på sidan 24.

2016 – ett historiskt år för Castellum

EPRA Gold är ett pris för bästa håll- barhetsrapportering i Europa. Ett erkännande att Castellum gör det vi lovar och kommunicerar det tydligt.

GRESB Global Sector Leader innebär att Castellum rankas etta i världen gällande hållbarhetsarbete i fastighetsbranschen i sektorn kontors- och industrilokaler.

Castellum ingår i Dow Jones Sustainability Index som inkluderar de bolag inom alla branscher i världen som presterar bäst inom hållbarhetsområdet.

Belönat hållbarhetsarbete!

Ökad kvalitet och densitet i fastighetsbeståndet

Ett varumärke istället för åtta

• Samlat organisationen under ett varumärke

• Syftet är ett ännu starkare lokalt fokus

• Gemensamma supportfunktioner

• Ta tillvara kunskaper i Norrporten

• Förvärv av Norrporten och CORHEI

• Fastighetsvärde från 42 miljarder kr till 71 miljarder kr

• Större bestånd i mer centrala lägen

Under året har fastighetsbeståndet förändrats genom stora köp och försäljningar. Norrporten förvärvades i den största fastighetstransaktionen i Sverige under 2016 och förvärvet av CORHEI i Östergötland fullföljdes.

Förvärvet innebär ett fastighetsbestånd med högre densitet i centrala lägen och högre kvalitet. Under hösten såldes ett större bestånd i Norrland samt Malmö. Hela förflyttingen har skett till fortsatt låg finansiell risk.

•

HYRESINTÄKTERNA2016 uppgick till 4 533 Mkr (3 299 Mkr föregående år).

•

FÖRVALTNINGSRESULTATETuppgick till 2 065 Mkr (1 533), motsvarande 8,80 kronor (8,11) per aktie, en förbättring med 9%.

•

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR PÅ FASTIGHETER uppgick till 4 085 Mkr (1 837) och på derivat till 82 Mkr (216).

•

ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT uppgick till 4 972 Mkr (2 881), motsvarande 21,20 kronor (15,24) per aktie.

•

NETTOINVESTERINGARNAuppgick till 24 737 Mkr (2 413) varav 29 372 Mkr (2 321) avsåg förvärv, 2 119 Mkr (1 232) ny-, till- och ombyggnationer och 6 754 Mkr (1 140) försäljningar.

•

UNDER ÅRET GENOMFÖRDES DELS EN NYEMISSION om 6,2 miljarder kr, dels en apportemission av Castellumaktier motsvarande ett värde om 3,1 miljarder kr, i syfte att finansiera förvärvet av Norrporten.

•

NETTOUTHYRNINGENunder året uppgick till 178 Mkr (18).

•

STYRELSEN FÖRESLÅR EN UTDELNING om 5,00 kronor (4,25) per aktie, motsvarande en ökning om 18%, att utbetalas vid två tillfällen med vardera 2,50 kronor.

jan–mars 16 april–juni 16 juli–sept 16 okt–dec 16 jan–dec 16

Hyresintäkter, Mkr 855 952 1 359 1 367 4 533

Driftöverskott, Mkr 556 653 967 860 3 036

Förvaltningsresultat, Mkr 365 444 672 573 2 065

D:o kr/aktie* 1,99 2,20 2,46 2,10 8,80

D:o tillväxt + 8% + 10% + 6% + 4% + 9%

Resultat efter skatt, Mkr 577 267 1 647 2 481 4 972

Nettoinvestering, Mkr 2 442 27 216 539 – 5 460 24 737

Utdelning, kr/aktie (föreslagen) – – – – 5,00

D:o tillväxt – – – – 18%

Nettouthyrning, Mkr 0 47 47 84 178

Belåningsgrad 50% 54% 53% 50% 50%

Räntetäckningsgrad 338% 357% 359% 331% 348%

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/aktie 113 116 123 133 133

Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr/aktie 100 104 111 121 121

Antal kunder 4 700 6 500 6 500 6 000 6 000

Antal aktieägare 21 100 23 900 23 900 30 000 30 000

*) Omräkning har skett av historiskt antal aktier med hänsyn till fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission.

För mer detaljerad information om Castellum se www.castellum.se.

2016 PER KVARTAL

+900 ^tkvm

uthyrningsbar yta till 4 292 tkvm

+0,4  ^år

återstående kontraktslängd till 3,8 år

+11 ^%

andel offentliga kunder till 21%

+29 ^{Mdr kr}

fastighetsvärde till 71 miljarder kr

+532 ^Mkr

förvaltningsresultat till 2 065 Mkr

9  ^{% tillväxt}

av förvaltningsresultatet

Ökad lokal närvaro

• Från 4 500 till 6 000 kunder

• Från närvaro på 14 orter till 17 orter

Ökad utdelning till våra aktieägare i 19 år!

(2016 års utdelning föreslagen)

STOCKHOLM UPPSALA GÄVLE

SUNDSVALL

VÄSTERÅS ÖREBRO

NORRKÖPING LINKÖPING JÖNKÖPING GÖTEBORG

BORÅS

HALMSTAD

VÄXJÖ

LUND MALMÖ

HELSIN GBORG KÖPENHAMN

Jag vill gärna lyfta blicken och – genom några väsentliga nyckeltal – i ett större perspektiv belysa den stora strategiska positionsförändring, som ägt rum i Castellum:

2013 2016

Fastighetsvärde, miljarder kr 38 71

Fastighetsvärde, kr/aktie 230 259

Centrala lägen, andel 30% 54%

Butiker, andel 12% 10%

Offentliga hyresgäster, andel 9% 21%

Återstående kontraktslängd 3,3 år 3,8 år Pågående/beslutade egna projekt, mdr kr 3,3 4,5

Byggrätter, miljarder kr 0,9 1,5

Belåningsgrad 51% 50%/47%

Här syns den samlade effekten av ett stort antal affärer och en process som initierades för tre år sedan. Ett mer centralt bestånd, lägre andel butiker, längre kontrakt och fler offentliga hyres- gäster. Den lägre andelen butiksytor har vi strävat efter eftersom e-handeln kan förutses påverka traditionell detaljhandel. Hela denna omvandling har skett samtidigt som belåningsgraden sänkts.

Bilden som framträder är ett nytt Castellum, positionerat för högre tillväxt under ett ännu lägre finansiellt risktagande. Belåningsgraden uppgick per balansdagen till 50%, vilket dock inte innefattar försäljningarna i höstas. När likvid i februari erhållits från dessa affärer sjunker belåningsgraden momentant till 47%. Det gör att vi nu kan utveckla de många befintliga projekten i egen regi med högre direktavkastning än vid förvärv. Lägg därtill att nya projekt kan initieras med våra utökade byggrätter i goda tillväxtlägen samt även, förstås, att vi har kapacitet att göra strategiskt viktiga förvärv.

Fastighetsvärdena har ökat markant under året.

Totalt uppgår värdestegringarna till 4 miljarder kr (17,42 kr per aktie). Bara förvärvet av Norrporten har inneburit värdeökningar om totalt 1,6 miljarder kr.

En bra affär, kort sagt. Vi är särskilt glada över att säljarna nu är med som aktieägare och tar del av Castellums fortsatta tillväxt.

”Våga förändra – även i framgång” var rubriken för VD-ordet år 2013. Och det tycker jag att vi har gjort. Vid sidan av alla fastighetsaffärer har bolaget nu också omvandlats till en sammanhållen koncern med ett varumärke: Castellum. Över hela landet vajar nu närmare tusen Castellumflaggor från Sundsvall i norr till Öresund i söder. Allt detta gick i mål under 2016, men det har, som sagt, varit en systematisk och välplanerad process sedan ett antal år.

Så vad händer framöver?

Vi förstärker förstås vårt idoga arbete med att realisera de synergieffekter som förvärven och omorganisationen möjliggör. Effekterna av dessa liksom aviserade sparprogram kommer successivt att materialiseras under 2017 för att nå fullt genomslag under 2018. Detta gäller även effekterna av vår rekordhöga nettouthyrning under 2016 och de fortsatta omförhandlingarna som kommer att genomföras under året. Till det skall läggas en ökande projektvolym med hög uthyrningsgrad.

Oro för fastigheter?

Men alla ser inte en ljus framtid för fastighets- aktierna den närmaste tiden. Fastighetsindex har backat ganska ordentligt sedan oron för höjda räntor börjat ta fart under förhösten.

Är oron befogad? Jag tycker inte det. De låga räntorna sedan finanskrisen har tjänat som medicin för en sjuk patient. Om räntenivåerna nu sakta börjar normaliseras bör det snarast vara ett tecken på att patienten, världsekonomin, börjar tillfriskna. Det är inte negativt för näringsliv och handel. Tvärt om. För fastighetsbolagen betyder bättre konjunktur höjda räntor, lägre vakanser

V D H A R O R D E T

Året då mycket gick i mål!

2016 hände ”allt” i Castellum. Jätteförvärv, stora försälj-

ningar, omorganisation och varumärkespositionering.

och högre inflation, vilket driver hyresnivåerna uppåt och som i sin tur normalt bidrar till stigande fastighetsvärden. Visst kan det vara ett tidsglapp mellan dessa olika effekter, men generellt gäller att det som är bra för näringslivet också är bra för de kommersiella fastighetsbolagen. Ökade ränte- kostnader kompenseras på sikt mer än väl av andra positiva effekter. I synnerhet för fastighetsbolag med låg finansiell risk som Castellum.

Framtidssäkrat fastighetsbestånd

Castellum har flest miljöcertifierade fastigheter i Sverige. Vi har prioriterat hållbarhetsfrågor ända sedan bolaget bildades vilket under 2016 bekräft- ades när vi fick motta två nya internationella utmär- kelser. Dessutom blev Castellum – som enda nord- iska fastighetsbolag – utvalt att ingå i Dow Jones Sustainability Index i konkurrens med drygt 3 000 bolag i alla branscher världen över som presterar bäst inom hållbarhetsområdet.

Det är också angeläget att berätta att vi fortsätter att stödja Global Impact, FN-initiativet som formulerat internationella principer riktade till företag kring mänskliga rättigheter, arbetsmiljö, miljö och korruption.

Effekterna börjar komma under 2017

2017 kommer de omfattande försäljningarna under 2016 på nästan 7 miljarder kr självfallet att dämpa

tillväxten i förvaltningsresultatet. De har å andra sidan skapat finansiella resurser för investeringar i egna projekt som ger ett par procentenheters högre yield än vad de avyttrade fastigheterna gav – och även till att dra nytta av förvärv under rätt förutsätt- ningar. Den större delen av Norrportens fastigheter som vi behållit och övriga investeringar kommer bidra till en god tillväxt. Detta i kombination med övriga synergieffekter och besparingsprogram kommer att innebära att förvaltningsresultatet per aktie fortsätter att växa 2017, om än inte i nivå med vårt långsiktiga mål. Under 2018 är jag övertygad om att vi får se de fulla positiva effekterna av Castellums ompositionering. Styrelsens förslag om en utdelning för 2016 på 5,00 kr per aktie, jämfört med 4,25 kr för 2015, visar på en tro på fortsatt lång- siktig positiv utveckling för Castellum.

Göteborg 19 januari 2017

Henrik Saxborn Verkställande direktör

om att vi får se de fulla positiva effekterna av

Castellums ompositionering.”

Castellums strategi

TILLVÄXTSTRATEGI

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde, vilket tillsammans med en låg finansiell risk ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.

I syfte att nå målet om 10% tillväxt i förvaltnings- resultatet per aktie ska årligen nettoinvesteras för cirka 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca 3 500 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 3 år och ha en värdepotential om minst 10%.

PORTFÖLJSTRATEGI

Castellums portfölj ska stödja uppsatt mål om tillväxt i förvaltningsresultat och på så sätt skapa aktieägarvärde över tid, vilket kräver en långsiktig portföljstrategi. Castellums portfölj ska vara väl diversifierad vad gäller region, stad, hyresgäster och lokalanvändning.

Geografi

Castellums fastighetsbestånd ska vara beläget på tillväxtorter i Sverige och Danmark. Detta tillsammans med effektiv förvaltning och hög närvaro i marknaden ger goda affärsmöjligheter.

Fastighetskategori

Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter med hållbara, flexibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager. Fördelningen mellan de olika kategorierna avgörs av affärsmöjlig- heter, kassaflöde, riskexponering och värdetillväxt.

Fastighetsbeståndets utveckling

För att skapa förutsättningar för fortsatt tillväxt och effektiv förvaltning ska densiteten och kvalitén i fastighetsbeståndet ständigt öka. Castellum ska fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombyggnation, men också genom förvärv av byggnader och byggrätter för framtida nyttjande. Viktiga aspekter vid fastig- hetsbeståndets utveckling är kvalitet, hållbarhet och tillgång till infrastruktur.

Försäljning av fastigheter ska ske när det är affärs- mässigt motiverat.

UTHYRNING OCH FÖRVALTNING Kunder

Ett starkt och tydligt kundfokus uppnås genom långsiktiga relationer, lokal närvaro och genom att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov. Kunderna består av näringslivet, myndigheter och kommuner.

Förvaltning och medarbetare

Castellum ska leverera service och förvaltning via en decentraliserad organisation med stark lokal närvaro. Affärsbesluten ska fattas lokalt, där affären finns, med korta beslutsvägar och snabba besked. Förvaltningen ska skötas med i huvudsak egna medarbetare.

Castellum arbetar för att attrahera, rekrytera, utveckla och behålla rätt ledare och medarbetare med rätt kompetens för att leverera erbjudanden som gör Castellum konkurrenskraftiga och möj- liggör för kunder att vara attraktiva arbetsgivare.

MISSION OCH VISION Ett av de största fastighets- bolagen som verkar som ett av de minsta.

AFFÄRSIDÉ

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighets- beståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i tillväxt- regioner erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov.

AFFÄRSMODELL

Investering och utveckling av kommersiella lokaler som förvaltas i en decentraliserad och kundfokuserad organisation.

Castellum har fokus på kassa- flöde och bedriver all verk- samhet till låg finansiell risk.

Koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter.

För att utveckla såväl koncernen som kundrelation- erna ska kund - och medarbetarnöjdhet kontinu- erligt mätas och vara på en hög nivå.

HÅLLBARHETSSTRATEGI

Verksamheten ska bidra till en hållbar utveckling och hållbarhetsarbetet ska vara integrerat i verk- samheten och ge konkreta resultat. Arbetet ska prägla hela verksamheten, såväl ägande, förvalt- ning och utveckling av fastighetsportföljen som kundrelationer, medarbetare och finansiering.

Att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets korta och långsiktiga framgång och arbetet driver lönsamhet och lång- siktigt aktieägarvärde.

Agerandet ska präglas av hög kompetens, god affärsmoral och ansvarskännande.

FINANSIERINGSSTRATEGI

Castellum ska ha låg finansiell risk. De valda risk- måtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad.

Castellums strategi för finansiering ska stödja verksamheten och hantera koncernens finansiella risker, samtidigt som den ska verka för ett öppet och transparent klimat. Castellums finansstrategi kan sammanfattas i fem hörnstenar; diversifiering, likviditet, styrka, transparens och flexibilitet.

Aktien

Castellum ska verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risk samt hög likviditet. Minst 50% av för- valtningsresultat före skatt ska delas ut, dock ska hänsyn tas till investeringsplaner, konsoliderings- behov, likviditet och ställning i övrigt.

Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspek- tiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rätt- visande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknad samt media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.

Långsiktigt ska Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.

Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och ska vara ett attraktivt och långsiktigt placeringsalternativ, som skapar avkastning.

VÄRDEGRUND

Castellum ska vara en nära och närvarande partner till kunderna, som bidrar till tillväxten i kundernas verksamhet genom att utveckla lokalernas affärsmässiga värde för dem.

Lyckas det skapas tillväxt i Castellums verksamhet.

­En viktig framgångsfaktor är kunskapen om och känsla för den lokala marknaden, varför affärsbesluten ska fattas där affären finns, med korta beslutsvägar och snabba besked.

Samtidigt som tryggheten ges i en stor nationell koncern.

Castellums värdeskapande arbete

Omvärlden:

Drivkrafter i vår marknad: Urbanisering, resurseffektivisering, konjunktur, förändrade kundbehov Genom att investera och utveckla kommersiella lokaler samt bedriva verksamheten med

stark och tydlig närvaro i tillväxtregioner skapar Castellum värde. Det långsiktiga värdeskapandet sker under förutsättning att all verksamhet bedrivs till låg finansiell risk.

Insatser

Fastigheter

• 665 fastigheter

• Byggrätter och mark

• Energi, vatten, material, biodiversitet, ekosystemtjänster

Långsiktiga relationer

• 6 000 kunder

• 408 medarbetare

• Leverantörer, entreprenörer

• Starkt varumärke

• Samverkan på lokala orter

Finansiering

• Finansiering 38 miljarder kr

• 30 000 aktieägare

UTHYRNING OCH FÖ

RVA INLTN G T U

ECV KLIN G G

ENOM

INVESTERINGAR

FINANSIERING MED LÅG RISK Affärsmodell

Investering och utveckling av kommersiella lokaler som förvaltas i en decentra liserad och kundfokuserad organisation.

Castellum har fokus på kassa- flöde och bedriver all

verk samhet till låg finansiell risk.

Verksamhetsstyrning

• Vision och affärsidé

• Värderingar och uppförandekod

• Mål och strategier

• Bolagsstyrning

• Riskhantering

• Principer för hållbarhetsarbete

Omvärlden:

Drivkrafter i vår marknad: Urbanisering, resurseffektivisering, konjunktur, förändrade kundbehov

Värde som Castellum skapar

Utvecklar hållbara samhällen

• Långsiktig, ansvarstagande ägare med lokala organisationer och kunskap om marknad och kunder

• Engagerade i utvecklingen av orterna där vi verkar

• 77 ungdomar har fått arbetslivserfarenhet i Castellum 2016

• Totala investeringar 31 miljarder kr

• 24% av beståndet miljöcertifierat

• Energiförbrukningen minskat med 26% och CO₂-utsläpp 71% sedan 2007

Arbetsplatser där kunderna kan utveckla sin verksamhet

• Aktiv förvaltare medför att kunderna trivs, NKI 79

• Egna medarbetare möter kund

• Nöjda medarbetare skapar nöjda kunder, NMI 85

• Värd att lita på – våra värderingar

Konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risk

• Tillväxt till låg risk

• Belåningsgrad 50% • Räntetäckningsgrad 348% • Geografisk spridning

• Antal kunder 6 000 • Andel största kund ca 2% • 21% offentliga kunder

• Tillväxt skapas genom investeringar och aktiv förvaltning

• Hög likviditet i aktien

• Utdelning med tillväxt i 19 år (föreslagen 2016)

Mål och måluppfyllelse

FINANSIELLA

MÅL MÅLUPPFYLLELSE 2016

Övergripande mål 10% årlig tillväxt av förvaltningsresultat i kr/aktie

Under 2016 har tillväxten i förvaltningsresultatet/aktie uppgått till 9%.

Stark balansräkning och låg finansiell risk

FINANSIELLA

Belåningsgrad

Ej varaktigt över 55% Belåningsgraden per 31 december

2016 uppgår till 50%.

Räntetäckningsgrad

Minst 200% Räntetäckningsgraden 2016

uppgick till 348%.

UTDELNING

Utdelning

Minst 50% av förvaltningsresultat före skatt i utdelning

per aktie i föreslagen utdelning för 2016 motsvarande en utdelningsandel om 57%.

MARKNADSPOSITION

Storlek

Ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige

Fastighetsvärdet uppgick till 71 miljarder kronor vid utgången av 2016 vilket innebär att att Castellum är ett av de största svenska börsnoterade fastighetsbolagen.

Delmarknader

1:a–3:e största fastighetsbolag på respektive delmarknad

Castellum är det största, näst största eller det tredje största fastighets- bolaget på 14 av 17 delmarknader.

9 ^%

50 ^% 348 ^%

5,00 ^kr

14

delmarknader

FINANSIELLA

Utveckla kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

FASTIGHET

Nettoinvestering

Minst 5% av fastighetsvärdet i nettoinvestering per år, motsvarande ca 3,5 miljarder kr

i nettoinvesteringar varav 29,4 mdr kr avsåg förvärv, 2,1 mdr kr ny-, till- och ombygg- nationer och 6,8 mdr kr försäljningar.

Utveckla en framtidssäkrad och hållbar fastighetsportfölj

30% av fastighetsbeståndet ska vara miljöcertifierat 2017

24% av fastighetsbeståndet miljöcertifierat och certifiering pågår av ytterligare 11%.

Använda resurser ansvarsfullt och effektivt 50% lägre energianvändning än branschen 2017.

90% av energianvändningen ska komma från icke-fossil energi 2020.

43% lägre energianvändning än branschen 96% av energianvändningen från icke-fossil energi.

Kundfokus genom lokala organisationer

SOCIALT

Kunder

Hög nivå på NKI, Nöjd Kund Index i senaste mätningen

Medarbetare

Hög nivå på NMI; Nöjd MedarbetarIndex i senaste mätningen

Ta socialt ansvar med fokus på sysselsättning Minst 4% lärlingar

Totalt har 77 ungdomar gjort praktik eller feriearbetat i Castellum 2016. 14 st av ungdomarna var lärlingar.

96 ^%

fossilfri energi

4 ^%

lärlingar

79 ^NKI 85 ^NMI

24,7 ^{mdr kr} 24 ^%

miljöcertifierat

FA S T I G H E T S B E S TÅ N D

Atas fuidiem audacionsum in se priachuis eoris con sunt, quem cendam ciis? Pa- til vescrit, Catus, in tem in prit inicaet.Perferrunte re doluptio et velici ut volup- tur sam, quibus pos aut que et alisincil iusaeriamus idisquam eos esteseri iurio beri sit aut eatur, ut quam inis enis doluptam sandia nonsed utas volore cone aut ate moditesed minveriam nobis ea nonsequi

Marknadsandelen

är viktig – men valet av marknad ännu

viktigare

Castellum är ett av Sveriges största fastighetsbolag och en viktig del i affärsmodellen är fokus på fortsatt utveckling i utvalda marknader.

Koncernen är verksam i starka tillväxtregioner i Sverige och i

Köpenhamn.

Marknadskommentarer

Svensk och dansk ekonomi

Sverige, med cirka 10 miljoner invånare, är ett land med öppen och stark ekonomi, vilket bl a beror på ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög produktivitet. Sverige har lång och stor erfaren- het av internationell handel och internationella relationer vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner. Svensk industris stora exportberoende bidrar till att Sverige histo riskt uppvisat god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar.

…Svensk ekonomi fortsätter att utvecklas väl med relativt god tillväxt i BNP även om prognoserna framåt har reviderats ned något. Tillväxten är alltjämt driven av investeringar, främst bygg- och infrastrukturinvesteringar, samt privat konsumtion.

Exporten bedöms också utvecklas relativt starkt. Den geopolitiska oron fortsätter dock att dämpa stämningen. Resultatet av såväl brittisk EU-folkomröstning, som utfallet i amerikanska presidentvalet har skapat ytterligare osäkerhet och effekterna på sikt är svåra att överblicka. …

Arbetsmarknaden påverkas positivt av en god konjunktur. Brist på arbetskraft tenderar att öka för flera grupper inom främst bygg- och offentlig sektor. Arbetslöshetsnivån förväntas dock endast påverkas marginellt mot bakgrund av ökande arbetskraftsutbud. Inflationen har börjat visa tecken till att stiga, men är fortsatt låg till följd av dämpade råvarupriser och låg inflation i om- världen. Utvecklingen av kronkursen spelar en nyckelroll för inflationen i Sverige, eftersom en svag kronkurs normalt bidrar till högre inflation.

Kronan har successivt försvagats under främst andra halvåret 2016 även om en del av nedgången återtogs i slutet av året.

Dansk BNP-tillväxt förväntas enligt Danmarks Nationalbank öka till ca 1,5% under 2017 jämfört med knappt 1% under 2016. Främst är det ökande privat konsumtion mot bakgrund av stigande sysselsättning som väntas bidra positivt, men även gynnsammare exportutsikter och investeringar bi- drar. Inflationen i Danmark uttryckt som KPI väntas stiga till ca 1,5% under 2017 jämfört med strax över noll-strecket under 2016.

Ränte- och kreditmarknad

Svenska Riksbanken har under 2016 fortsatt såväl sitt entydiga fokus på KPI-målet om 2%, som sin extremt expansiva penningpolitik. Sedan februari, då repo-räntan sänktes till ny historisk lägstanivå om −0,50%, har reporäntan varit oförändrad även om reporäntebanan successivt justerats ned. Riksbanken har köpt statsobliga- tioner under året och aviserat fortsatta köp under första halvåret 2017. Den svenska reporänte- banan indikerar att viss ytterligare sänkning är möjlig i närtid. Först under början av 2018 för- väntas reporäntan stiga långsamt.

…Den för Castellum viktiga Stibor-räntan (3mån) rörde sig nedåt efter Riksbankens sänk- ning av repo-räntan i februari och har sedan dess handlats inom intervallet –0,4% och –0,6% och avslutade året på en nivå om –0,6%. Ränte- skillnaden mellan svensk kort och lång ränta har ökat under året även om långräntorna är fortsatt historiskt låga. Utvecklingen har under senare delen av året främst drivits av något högre lång- räntor bl a som en konsekvens av aviserad kraftig finanspolitisk stimulans i USA från den tillträd- ande presidenten.

…Tillgången till bankfinansiering och finansie- ring på den svenska kapitalmarknaden bedöms som god. Kreditmarginalerna har allmänt sett varit relativt stabila under året.

…I Danmark har Cibor-räntan (3mån) handlats inom intervallet –0,05% till –0,25% och avslutade året på en nivå om knappt –0,25%.

Makroindikatorer, Sverige

Arbetslöshet 6,5% (december 2016)

Inflationstakt 1,7% (december 2016 jämfört med december 2015) BNP-tillväxt 0,5% (kv 3 2016 jämfört med kv 2 2016)

Export Totalt 971 mdr kr

Tyskland 104

Norge 100

USA 72

Danmark 68

Finland 66

Storbritannien 59

Import Totalt 978 mdr kr

Tyskland 185

Nederländerna 81

Norge 80

Danmark 75

Storbritannien 51

Kina 47

Källa: SCB

SVERIGES UTRIKESHANDEL JAN–OKT 2016 (10 MÅN)

18 ^:e

Vid årsskiftet var Castellum det 18:e största noterade fastighets- bolaget på europeisk fastighets- marknad sett till börsvärde.

6 ^%

Transaktionsvolymen på svensk fastighetsmarknad utgjorde ca 6% av den europeiska volymen.

Makroindikatorer Sverige

Källa: Konjunkturinstitutet Källa: Konjunkturinstitutet Källa: SCB

Makroindikatorer Danmark

Källa: Konjunkturinstitutet, Danmarks BNP tillväxt per år

Europeisk fastighetsmarknad

Transaktionsvolymen på europeisk fastighets- marknad uppgick till ca EUR 133 miljarder (138) för segmenten kontor samt lager och industri, vilket motsvarar en minskning om ca 4% jämfört mot föregående år.

…Svensk transaktionsmarknad växte starkt under 2016 och Sverige utgjorde ca 6% (5%) av den europeiska volymen för segmenten kontor samt lager och industri.

…Vid årsskiftet var Castellum det 18:e (20:e) största noterade fastighetsbolaget på europeisk fastighetsmarknad sett till börsvärde. Om fastig- hetsbolag med inriktning på bostäder och köp- centra exkluderas, är Castellum det 11:e största noterade fastighetsbolaget på europeisk fastig- hetsmarknad sett till börsvärde.

Svensk och dansk fastighetsmarknad

De 200 största fastighetsägarna i Sverige äger sammanlagt en taxerad yta om ca 91 miljoner kvadratmeter med avseende på kontor, butiker samt lager- och industrifastigheter. Castellum är ett av Sveriges största fastighetsbolag och repre- senterar ca 4% av den taxerade ytan bland de 200 största fastighetsägarna. De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offen- tligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver finns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner.

…2016 innebar ett nytt rekordår på svensk fastig-

hetsmarknad med en total transaktionsvolym om ca 197 miljarder kronor, hela 36% över föregående års notering samt ca 23% över den rekordnote- ringen från 2014. 2016 avslutades starkt och decembers volym var 31 miljarder kr fördelat på 83 stycken transaktioner.

…Castellums förvärv av Norrporten var den enskilt största affären och Castellums försäljning av Luleå, Umeå, Östersund och delar av Sundsvall var den fjärde största affären under året.

…Intresset var starkt för såväl kontors- och butiks- fastigheter som för lager- och logistikfastigheter och totalt utgjorde kommersiella fastigheter ca 73% (77%) av transaktionsvolymen. De utländska köparna stod för 19% (26%) av förvärvsvolymen.

Flertalet utländska aktörer var dock fortfarande synliga i flera större transaktioner inom kontor, handel såväl som logistik, särskilt i slutet av året då december månads transaktioner utgjordes av 27% utländska aktörer.

…Geografiskt ökade regionstäder relativt kraftigt i attraktivitet under 2016 och stod under året för 28% (22%) av transaktionsvolymen i Sverige.

Störst var volymen i Stockholm (32% av totalen).

…Dansk fastighetsmarknad fortsatte under 2016 att vara attraktiv i hela landet och inom samtliga segment för både inhemska och internationella aktörer. Den starka efterfrågan under året result- erade i lägre avkastningskrav med högre fastig- hetspriser som följd. Köpenhamnsregionen är tydligt den attraktivaste geografin för utländska investerare i Danmark.

”Svensk fastighets- marknad är fortsatt attraktiv med trans- aktionsvolymer på historiskt höga nivåer. ”

Årlig transaktionsvolym Sverige och direktavkastning storstäderna

Transaktionsvolym/år europeisk fastighetsmarknad Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag

Nyproduktion kontor Hyresnivåer och vakansgrad storstäderna

Transaktionsvolym – geografisk fördelning

Källa: CBRE Källa: Respektive bolags Q3 rapport 2016. Avser

bolag med ett fastighetsvärde > 3 000 Mkr.

Källa: Newsec och Forum Transaktionsvolym avseende affärer > 100 Mkr

Källa: Newsec Källa: Newsec Källa: Newsec

Källa: Newsec

Befolkning Befolkningsutveckling 2007-2016/år

Befolkningsutveckling 2007-2016

snitt personer/år Befolknings-

utveckling 2016 Studerande vid

universitet/högskola Tillväxt sysselsättning

2007-2016/år Arbetslöshet 2016

Tillväxt total lönesumma

2007-2016/år Tillväxt total lönesumma 2016

Tillväxt total lönesumma prognos 2016-2019/år

Riket 9 936 000 0,9% 83 700 0,9% 403 000 1,4% 7,6% 3,3% 4,8% 2,7%

REGION VÄST

Storgöteborg 1 159 000 1,1% 11 800 1,1% 48 000 1,2% 7,6% 3,2% 4,7% 2,5%

Borås 174 000 0,7% 1 200 0,8% 8 000 0,7% 7,9% 2,6% 4,1% 1,9%

Halmstad 122 000 0,9% 1 100 1,1% 8 000 0,8% 9,0% 2,8% 4,4% 2,2%

REGION ÖRESUND

Malmö 1 142 000 1,1% 12 100 1,0% 55 000 1,1% 12,1% 3,0% 4,6% 2,5%

varav Lund 119 000 1,3% 1 500 1,4% 36 000 0,8% 5,9% 2,6% 4,4% 2,2%

varav Helsingborg 140 000 1,2% 1 600 1,3% –* 1,0% 10,6% 3,0% 4,6% 2,5%

Köpenhamn 1 806 000 1,0% 17 800 1,0% 119 000 0,4% i.u 0,9% 2,8% i.u

REGION STOCKHOLM

Storstockholm 2 649 000 1,7% 39 300 1,5% 91 000 1,9% 6,0% 3,7% 5,2% 3,0%

REGION MITT

Örebro 241 000 0,9% 2 000 0,9% 13 000 0,8% 8,1% 2,8% 4,3% 2,2%

Uppsala 328 000 1,2% 3 700 1,1% 41 000 1,3% 5,8% 3,3% 4,7% 2,5%

Västerås 243 000 0,8% 1 400 0,8% 12 000 0,7% 8,9% 2,7% 4,1% 2,0%

Jönköping 221 000 0,7% 1 600 0,7% 11 000 0,7% 6,6% 2,5% 4,1% 1,9%

Linköping 264 000 0,7% 1 800 0,7% 23 000 0,9% 6,1% 2,9% 4,4% 2,2%

Norrköping 182 000 0,8% 1 400 0,8% –** 0,8% 12,3% 2,9% 4,4% 2,2%

Växjö 139 000 0,9% 1 200 0,9% 26 000 0,4% 8,1% 2,1% 3,7% 1,5%

REGION NORR

Sundsvall 150 000 0,2% 300 0,2% 14 000 0,2% 7,8% 1,9% 3,4% 1,2%

Gävle 163 000 0,6% 900 0,6% 14 000 0,3% 11,1% 2,2% 3,7% 1,6%

DATA PER REGION

Källa: Evidens och SCB * Campus Helsingborg ingår i Lunds Universitet. ** Campus Norrköping ingår i Linköpings Universitet.

STOR- STOCKHOLM UPPSALA

VÄSTERÅS ÖREBRO

NORRKÖPING LINKÖPING

JÖNKÖPING STORGÖTEBORG

BORÅS

HALMSTAD

LUND MALMÖ HELSINGBORG

KÖPENHAMN

GÄVLE SUNDSVALL

VÄXJÖ

Transaktionsvolymen i Danmark uppgick under 2016 till 63 miljarder danska kronor. Köpenhamns- regionen stod för 49 miljarder danska kronor (78%

av totala danska transaktionsvolymen). Intresset var starkt för såväl kontors- och butiksfastigheter som för lager- och logistikfastigheter och totalt utgjorde kommersiella fastigheter ca 54% av den danska transaktionsvolymen.

Svensk och dansk hyresmarknad

Generellt har hyresmarknaden varit stark, med hög efterfrågan på de flesta av Castellums del- marknader. På ett fåtal marknader börjar kontors- ytor bli en bristvara till följd av för låg nyproduk- tion, stark tillväxt och därmed fortsatt stark arbetsmarknad.

…Logistikmarknaden präglas av förändringen inom handel där e-handelns volymökning medför högre efterfrågan på centrumnära logistikanläggningar såväl som stora effektiva anläggningar i rätt läge.

…I Köpenhamnsregionen har hyrorna i CBD varit relativt stabila till svagt positiva under året, trots stark efterfrågan på moderna fastigheter. Detta beror framförallt på att det finns åtskilliga bygg- rätter tillgängliga, vilket har bidragit till balans i utbudet och begränsat de efterfrågedrivna hyres- höjningarna. Kontorshyresmarknaden i Köpen- hamn präglas i regel av låg volatilitet, vilket inne- bär att små förändringar i marknadshyrorna får en relativt marginell effekt även vid ökad ekono- misk osäkerhet.

Castellums marknader – tillväxtorter i fokus

Sverige kan delas in i ett antal lokala arbetsmark- nader där varje marknad har olika utvecklings- kraft. En lokal arbetsmarknad karaktäriseras av att den kan fungera självständigt gällande arbete och pendling. Vissa marknader är i kraft av sin storlek och branschstruktur mindre beroende av omvärldsförändringar än andra och har en egen inneboende tillväxtkraft, där storleken ger skal- fördelar. Sverige är inne i en stark urbaniserings- trend där tillväxten koncentreras till medelstora och större regioner samtidigt som antalet regio- ner blir färre.

Castelllums fastighetsbestånd är fokuserat kring tillväxtorter med goda framtidsutsikter.

Den största utvecklingskraften finns i Köpenhamn och Sveriges tre storstadsregioner vilket förklaras av att de, relaterat till övriga delar av landet har en större befolkning, vilket i sin tur skapar en större arbetsmarknad, en diversifierad närings- livsstruktur, möjligheter till forskning samt större utbud av handel, nöjen och kultur. Fram- gångsrika regioner präglas också av tolerans.

Städer som erbjuder möjligheter till god utbild- ning på universitet och högskolor och som dess- utom bejakar mångfald och öppenhet tillhör de mest attraktiva.

Kartan visar södra Sveriges lokala arbets- marknader med markering av de orter där Castellum bedriver verksamhet.

Den mörkaste blå färgen visar de lokala arbetsmarknader som i absoluta tal stått för den högsta ökningen av total löne- summa 2006–2015. Ljusare blå visar lägre ökning av lönesumman.

Castellums fastighetsbestånd och resultat 2016

Castellum är närvarande på landets främsta till- växtmarknader och av Sveriges drygt 9,9 miljoner invånare bor ca 75% inom Castellums regionala marknadsområden. Fastighetsbeståndet är kon- centrerat till utvalda delmarknader där regionerna har en stark ställning. Målsättningen är att Castellum ska vara ett av de tre största fastighets- bolagen på respektive affärsområde. Castellums geografiska delmarknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet finns på 17 orter i fem tillväxtregioner: Mitt, Väst, Öresund, Storstockholm och Norr. Tyngdpunkten med 65% av beståndet finns i de tre storstads- regionerna.

Det kommersiella beståndet består av 78%

kontors- och butiksfastigheter samt 18% lager- och logistikfastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Rest- erande 4% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 920 tkvm.

Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2016 omfattade 665 fastigheter (597) med ett sammanlagt hyresvärde om 5 499 Mkr (3 690) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 4 292 tkvm (3 392). För fastigheter ägda vid årets utgång upp- gick driftsöverskottet efter fastighetsadministra- tion på årsbasis till 3 376 Mkr (2 240).

Investeringar

Under året har investerats för totalt 31 491 Mkr (3 553) varav 29 372 Mkr (2 321) avsåg förvärv och 2 119 Mkr (1 232) ny-, till- och ombyggnation. Efter försäljningar om 6 754 Mkr (1 140) uppgick netto- investeringen till 24 737 Mkr (2 413).

…Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1,5 miljarder kr.

Under första kvartalet 2016 förvärvade Castellum resterande 50% av aktierna i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls) motsvarande ett fastighetsvärde om 2 083 Mkr. Under andra kvartalet förvärvade Castellum Norrporten med ett underliggande fastighetsvärde om 26 415 Mkr. Under sista kvar- talet 2015 ingicks avtal om förvärv av en nyprodu- cerad kontorsfastighet i Hagastaden i Stockholm för 1,6 miljarder kr med beräknat tillträde februari 2017. Fastigheten redovisas först vid tillträdet eftersom avtalet är villkorat av bland annat färdig- ställande.

Fastighetsportföljen har under året förändrats enligt nedan.

Hållbart fastighetsbestånd

Miljöinventering ska genomföras i samtliga fast- igheter för att identifiera och åtgärda miljö- och hälsorisker, och är idag utfört i 89%. Inventering är planerad för resterande 11%. Vid förvärv analys- eras fastigheterna med tanke på såväl energi- användning som miljörisker och alla nybyggnationer och större ombyggnationer miljöcertifieras.

Castellums fastigheter är belägna från city- lägen till välbelägna arbetsområden med goda kommunika- tioner och utbyggd service.

75 ^%

Av Sveriges ca 10 miljoner invånare bor ca 75% inom Castellums regionala marknadsområden.

71 _{mdr kr}

Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2016 omfattade 665 fastigheter med ett sammanlagt värde om 71 miljarder kronor.

31 ^,5

mdr kr

Under 2016 har Castellum investerat för 31 491 Mkr varav 29 372 Mkr avsåg förvärv och 2 119 Mkr ny-, till- och ombyggnation.

Marknadens direktavkastning – Kontor Marknadens direktavkastning – Lager/logistik

Direktavkastning 2016 (staplar) enligt Forum Fastighetsekonomi (svenska orter) och CBRE (Köpenhamn)

för ett antal olika geografiska marknader och segment inom Castellums bestånd. Källa: Forum Fastighetsekonomi, CBRE

Förändring av fastighetsbeståndet

Verkligt värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2016 41 818 597

+ Förvärv 29 372 149

+ Ny-, till- och ombyggnation 2 119 – 1

– Försäljningar – 6 462 – 80

+/– Orealiserade värdeförändringar 3 793 –

+/– Valutakursomräkning 117 –

Fastighetsbestånd 31 december 2016 70 757 665

Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små och inga betydande böter till följd av miljöbrott har betalats ut.

…Ett sätt att framtidssäkra fastighetsbeståndet är att miljöcertifiera fastigheterna. Totalt är 24% av Castellums fastighetsbestånd miljöcertifierat en- ligt Green Building, Miljöbyggnad, BREEAM eller LEED. Dessutom pågår certifiering av ytterligare 479 tkvm motsvarande 11%.

…Syftet med certifieringen är att minska klimat- påverkan och riskerna i fastighetsbeståndet, sänka kostnaderna, skapa lokaler som är attraktiva för kunderna och deras verksamhet samt förbättra säkerheten och arbetsmiljön för kunderna.

Fastighetsvärde och värdeförändringar

Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet upp- gick till 70 757 Mkr (41 818), motsvarande 16 558 kr/kvm (12 282). Den genomsnittliga värderings- yielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 5,8% (6,5%). Av det totala fastighetsvärdet utgör 95% fastigheter med äganderätt och 5% tomträtter.

…Fastighetsmarknaden under 2016 känneteck- nades av hög aktivitet, stor efterfrågan och begränsat utbud med stigande priser som följd.

Prisökningen var främst hänförlig till centralt belägna kontorsfastigheter i tillväxtorter, fastig- heter med långa avtal och välbelägna lager- och logistikfastigheter.

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr

(exkl. projekt/mark och byggrätter) 2016 2015 Driftsöverskott fastigheter 3 699 2 443 + Indexjustering 2016, 1,2% (1%) 62 35 + Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 265 216 – Fastighetsadministration, 30 kr/kvm – 129 – 100 Normaliserat driftsöverskott 3 897 2 594 Värdering (exkl. byggrätter om 388 Mkr) 67 557 39 824 Genomsnittlig värderingsyield 5,8% 6,5%

Castellum har avspeglat denna prisuppgång i sin interna värdering genom sänkt avkastningskrav,

vilket på portföljnivå motsvarar ca 27 punkter.

Detta har tillsammans med främst projektvinster och ändrat kassaflöde medfört en värdeförändring under året om 3 793 Mkr, motsvarande 6%.

Avseende första halvårets värdeförändring i Norrporten om 638 Mkr, motsvarande 3%, ingår denna i förvärvsanalysen och påverkar därmed inte Castellums resultat. Vidare har 80 fastigheter sålts för 6 754 Mkr efter avdrag för bedömd upp- skjuten skatt och omkostnader om totalt 233 Mkr.

…Underliggande fastighetspris, som således upp- gick till 6 986 Mkr, översteg senaste värdering om 6 461 Mkr med 525 Mkr. Försäljningen i region Norr har medfört att den goodwill som uppstod i samband med förvärvet av Norrporten förändras med –373 Mkr. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 4 533 Mkr (3 299). För kontors- och butiksfastigheter upp- gick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighets- skatt, till 1 561 kr/kvm, medan den för lager- och logistikfastigheter uppgick till 818 kr/kvm. Hyres- nivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med ca 2%

mot föregående år, vilket bland annat är en effekt av index-uppräkningar (och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen – oktober till oktober – som uppgick till 0,1% för 2016) samt genomförda omförhandlingar. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontrakts- portföljen, vilket ger skydd mot låg inflation respektive deflation.

…Den genomsnittliga ekonomiska uthyrnings- graden uppgick till 91,3% (90,3%). Det totala hyres- värdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 550 Mkr (392). I årets hyresintäkter ingår engångsersättning om 20 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal.

…Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyr- ning) under året uppgick till 489 Mkr (316), varav 152 Mkr (55) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 311 Mkr (298), varav 17 Mkr (11) avsåg konkurser och 5 Mkr (18) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyr- ningen för året uppgick därmed till 178 Mkr (18), medan den för fjärde kvartalet isolerat gick upp till 84 Mkr (11).

…Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

MILJÖCERTIFIERINGSSYSTEM

Miljöbyggnad

Miljöbyggnad är ett svenskt system för att certifiera bygg- nader inom energi, inomhus- miljö och byggmaterial. I Miljö- byggnad ingår även hälso- och säkerhetsaspekter. Systemet ger utmärkelserna guld, silver eller brons och används både för bostäder och lokaler.

EU GreenBuilding EU GreenBuilding fokuserar på att effektivisera energi- användningen. Kravet är att effektivisera energianvänd- ningen 25% alternativt använda 25% mindre energi jämfört med nybyggnadskraven i Boverkets byggregler.

BREEAM

BREEAM från Storbritannien är tillsammans med LEED det mest använda miljö- certifieringssystemet i världen.

Systemet uvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan.

LEEDLEED från USA är tillsammans med BREEAM det mest använda miljöcertifieringssystemet i världen. Systemet uvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan.

Castellums miljöcertifierade fastigheter

Färdigställda fastigheter Pågående projekt

Antal tkvm Antal tkvm

EU Green Building 89 600 2 14

Miljöbyggnad 19 223 23 197

BREEAM 11 182 14 268

LEED 5 151 0 0

Totalt 117 1 037 39 479

22 ^%

Andel av fastighetsvärdet

7 ^%

Andel av fastighetsvärdet

22 ^%

Andel av fastighetsvärdet

28 ^%

Andel av fastighetsvärdet

21 ^%

Andel av fastighetsvärdet

REGION VÄST

2016 2015

Antal fastigheter 29 —

Yta, tkvm 259 —

Fastigheternas värde, Mkr 4 752 —

Hyresvärde, Mkr 389 —

Driftsöverskott, Mkr 238 —

Nettoinvesteringar, Mkr 4 112 —

Nettouthyrning, Mkr 3 —

Medarbetare 34 — Antal fastigheter ²⁰¹⁶111 ²⁰¹⁵106

Yta, tkvm 692 594

Fastigheternas värde, Mkr 15 181 8 607

Hyresvärde, Mkr 1 017 736

Driftsöverskott, Mkr 676 453 Nettoinvesteringar, Mkr 5 340 71

Nettouthyrning, Mkr 63 27

Medarbetare 44 47

REGION STOCKHOLM

2016 2015

Antal fastigheter 206 166

Yta, tkvm 1 320 904

Fastigheternas värde, Mkr 19 855 10 744

Hyresvärde, Mkr 1 622 977

Driftsöverskott, Mkr 963 577 Nettoinvesteringar, Mkr 7 666 1 061

Nettouthyrning, Mkr 38 23

Medarbetare 109 82

REGION MITT

2016 2015

Antal fastigheter 107 113

Yta, tkvm 803 696

Fastigheternas värde, Mkr 15 121 7 806

Hyresvärde, Mkr 1 238 757

Driftsöverskott, Mkr 728 404 Nettoinvesteringar, Mkr 6 969 521 Nettouthyrning, Mkr 17 – 34

Medarbetare 67 58

REGION ÖRESUND REGION NORR

Castellums delmarknader

2016 2015

Antal fastigheter 212 212

Yta, tkvm 1 218 1 198

Fastigheternas värde, Mkr 15 848 14 661 Hyresvärde, Mkr 1 233 1 220 Driftsöverskott, Mkr 771 806 Nettoinvesteringar, Mkr 650 760

Nettouthyrning, Mkr 57 2

Medarbetare 80 88