Delårsrapport januari - juni 2004

AP Fastigheter Delårsrapport januari - juni 2004

Förbättrat drift- och fi nansnetto samt en ytterligare renodling av beståndet ger goda förutsättning för ett fortsatt gott resultat under 2004.

Delårsrapport januari - juni 2004

Periodens resultat efter fi nansiella poster: 1 005 Mkr (949 Mkr).

Periodens resultat efter fi nansiella poster exklusive resultat från fastighetsförsäljningar: 555 Mkr (265 Mkr).

Hyresintäkterna för perioden: 1 713 Mkr (1 689 Mkr).

Den ekonomiska uthyrningsgraden vid periodens utgång: 91,7 % (93,4 %).

Driftnettot för perioden: 1 090 Mkr (920 Mkr).

Under perioden har fastigheter avyttrats för sammantaget 2 356 Mkr (2 238 Mkr).

Investeringar i projekt och aktiverade lokalanpassningar uppgick under perioden till 180 Mkr (666 Mkr).

Soliditeten vid periodens utgång: 40 % (42 %).

Låneportföljen hade vid utgången av perioden en genomsnittlig räntebindningstid på 23 månader (24 månader) och en genomsnittlig ränta på 4,2 % (4,8 %).

AP Fastigheter i korthet

AP Fastigheter är ett av Sveriges största fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd värderat till 30,5 miljarder kronor vid halvårsskiftet 2004, efter avdrag för den fastig- hetsförsäljning på 1 825 Mkr som skedde per den 30 juni 2004 till Merrill Lynch m.fl . Bolaget är i första hand inriktat på kommersiella fastigheter och bostäder på ett fåtal expansiva orter i Sverige, nämligen Stockholm, Uppsala och Göteborg.

I Stockholm fi nns drygt 64 procent av fastighetsbeståndets värde, koncentrerat främst till city och andra välbelägna områden, bland annat Nacka Strand, Alviks Strand och Solna Strand. I Göteborg äger AP Fastigheter främst butiks- och kontorsfastigheter i cityområdet. Beståndet i Uppsala domineras av bostäder, till exempel Student- staden samt av centralt belägna kommersiella fastigheter, bland annat Uppsala Science Park.

EKONOMISK DATA (Belopp i Mkr)

Hyresintäkter

Driftsöverskottsmarginal, % Resultat efter fi nansiella poster Resultat från fastighetsförsäljningar

Resultat efter fi nansiella poster exkl. fastighetsförsäljningar

Investeringar Fastighetsförsäljningar

Marknadsvärde, på balansdagen, mdr Kassafl öde inklusive investeringsverksamhet Soliditet, %

Uthyrningsgrad, %

Jan-juni 2004

1 713 63,6 1 005 450 555

180 2 356 30,5 700 39,7 91,7

Jan-juni 2003

1 689 54,5 949 684 265

666 2 238 32,6 1 803 42,2 93,4

Helår 2003

3 378 56,2 1 592 1 067 525

1 274 3 126 32,5 2 595 44,2 93,2

Händelser efter periodens utgång

AP Fastigheter har efter periodens utgång frånträtt och erhållit likvid för den försäljning av fastigheter i Stockholm till Merrill Lynch m. fl . som genomfördes före periodens utgång. Köpeskilling för denna affär uppgick till 1 825 Mkr och erhållen likvid har använts till att lösa lån på drygt 800 Mkr och resterande del har placerats kortfristigt.

Resultat januari-juni 2004

Resultat efter fi nansiella poster för årets första halvår upp- gick till 1 005 Mkr (949 Mkr). I resultatet ingår realisationsre- sultat med 450 Mkr (684 Mkr), varav vinst vid försäljning av fastigheter till Merrill Lynch m.fl . svarade för 209 Mkr.

Resultatet efter fi nansiella poster för årets första halvår, exklusive realisationsresultat, uppgick således till 555 Mkr (265 Mkr). Realisationsresultatet i övrigt består främst av vinster som uppkommit vid försäljning av ett antal bostadsfastigheter i Stockholm.

Räntekostnaderna uppgick för årets första halvår till 344 Mkr, vilket kan ställas mot räntekostnaden för mot- svarande period föregående år på 426 Mkr. Den lägre löpande räntekostnaden förklaras främst av en minskad genomsnittlig räntekostnad.

Resultatet belastas med 303 Mkr (253 Mkr) i skatt. Efter skatt uppgick resultatet för årets första halvår till 702 Mkr (696 Mkr) eller 18 kr (17 kr) per aktie.

Resultat april-juni 2004

Resultat efter fi nansiella poster för andra kvartalet uppgick till 594 Mkr (489 Mkr). I resultatet ingår realisationsresul- tat med 332 Mkr (434 Mkr) samt nedskrivningar med 6 Mkr (50 Mkr). Resultatet efter fi nansiella poster för årets andra kvartal, exklusive realisationsresultat och nedskriv- ningar uppgick således till 268 Mkr (105 Mkr).

Hyresintäkter

AP Fastigheters hyresintäkter för årets första halvår upp- gick till 1 713 Mkr (1 689 Mkr), i stort sett oförändrade hyresintäkter jämfört med motsvarande period föregående år. I ett mellan åren jämförbart bestånd ökade hyresintäk- terna med 4 %, trots en fortsatt pressad hyresmarknad.

Totalt har kommersiella avtal för 55 Mkr omförhandlats under årets första halvår. Omförhandlingarna har resulte- rat i en ny utgående årshyra på totalt 52 Mkr. Under andra kvartalet har nya hyresavtal tecknats till ett hyresvärde av 84 Mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid periodens utgång till 91,7 % jämfört med 93,4 % mot- svarande period föregående år och 93,2 % per årsskiftet 2003/2004.

Hyresintäkterna för årets andra kvartal uppgick till 852 Mkr (826 Mkr).

Driftnetto

Driftnettot för årets första halvår uppgick till 1 090 Mkr (920 Mkr), det vill säga en förbättring med 18 % jämfört med motsvarande period föregående år.

I ett jämförbart bestånd ökade driftnettot med 15 % till största delen beroende på minskade kostnader för under- håll och drift, som till stor del ett resultat av de kostnads- reducerade åtgärder som inleddes under 2003 och som fortsätter under innevarande år.

Driftnettot för årets andra kvartal uppgick till 542 Mkr

Verksamhetsutfall

Under årets första halvår har AP Fastigheter avyttrat fastigheter för 2 356 Mkr (2 238 Mkr) och inga förvärv har genomförts. Investeringar i projekt och lokalanpassningar uppgick under perioden till 180 Mkr (666 Mkr). Netto- investeringen för perioden uppgick således till -2 176 Mkr jämfört med en nettoinvestering föregående period på -1 572 Mkr.

Investeringsverksamheten

Bostäder

Timmermannen 2, Solna Harpan 26, Östermalm Vattenborgen 10, Stadshagen Muttern 9, Södermalm Klippan 23, Sundbyberg Krokslätt 86:16, Göteborg Bondesonen 22, Södermalm Svanen 1, Sundbyberg Fjällnäset 7, Sundbyberg Krokslätt 85:4, Göteborg Timmermannen 1, Solna Masthugget 2:1, Göteborg Masthugget 2:2, Göteborg Bergamotträdet 9, Stockholm

Kontorsfastigheter Kvarngärdet 57:2, Uppsala Sundbyberg 2:17, Sundbyberg Häggen 2, Stockholm Magneten 25, Stockholm Magneten 32, Stockholm Vandenbergh 9, Stockholm Råsten 3, Sundbyberg Tygeln 2, Solna Gjutmästaren 3, Stockholm Induktorn 37, Stockholm Motståndet 7, Stockholm Motståndet 9, Stockholm Hällsätra 3, Stockholm Lillsätra 2, Stockholm Kilaberg 1, Stockholm Vreten 17, Stockholm Elektra 27, Stockholm Syllen 3, Stockholm Syllen 4, Stockholm Vreten 25, Stockholm Jägmästaren 11, Södertälje Årstaäng 1, Stockholm Skravelberget Större 14, Sthlm Skravelberget Större 19, Sthlm Skotten 8, Stockholm

Summa

Försäljnings- likvid

88 45 24 52 12 28 58 27 8 21 88 32 16 33 530

8 26 110 32 99 265 142 95 40 37 19 8 50 110 120 75 14 40 99 62 7 7 77 144 140 1 826 2 356

Försäljningar

Bokfört värde 04-03-31

43 23 15 16 7 13 43 14 3 9 40 20 10 21 277

5 27 125 33 65 168 106 86 38 31 13 4 58 118 73 56 16 48 141 69 8 5 91 136 106 1 626 1 903

Realisa- tions- resultat

45 22 9 35 4 14 15 12 5 12 48 11 6 12 250

3 - -15 -1 34 96 36 9 2 6 6 4 -8 -8 47 19 -2 -8 -42 -7 -1 2 -14 8 34 200 450

Frånträdes- dag

2004-01-29 2004-03-02 2004-03-01 2004-03-15 2004-04-02 2004-04-01 2004-04-02 2004-04-21 2004-05-11 2004-06-01 2004-06-16 2004-07-01 2004-07-01 2004-07-08

2004-01-19 2004-02-01 2004-07-08 2004-07-08 2004-07-08 2004-07-08 2004-07-08 2004-07-08 2004-07-08 2004-07-08 2004-07-08 2004-07-08 2004-07-08 2004-07-08 2004-07-08 2004-07-08 2004-07-08 2004-07-08 2004-07-08 2004-07-08 2004-07-08 2004-07-08 2004-07-08 2004-07-08 2004-07-08

Verksamheten i moderbolaget AP Fastigheter AB (publ) består enbart av koncernsamordnande uppgifter och tillgångarna består huvudsakligen av aktier och andelar i fastighetsägande dotterföretag.

Resultatet efter fi nansiella poster uppgick för årets första halvår till 516 Mkr (853 Mkr). De likvida medlen uppgick på balansdagen till 133 Mkr (552 Mkr).

Moderbolaget

Antalet medarbetare i koncernen uppgick vid utgången av perioden till 314 personer (326 personer).

Medarbetare

5 november 2004 delårsrapport jan - sept 2004.

Stockholm den 23 augusti 2004

Per-Håkan Westin, verkställande direktör

Kommande

informationstillfällen

Resultatmålet för 2004, som tidigare aviserats och alltjämt står sig med god marginal, är att bibehålla 2003 års nivå före skatt och exklusive realisationsresultat samt eventuella nedskrivningar, det vill säga cirka 700 Mkr. Målet för 2004 baseras på ett oförändrat fastighetsbestånd, ett oförändrat konjunkturläge jämfört med situationen i slutet av 2003 och en genomsnittlig räntebärande skuld på 13,2 Mdkr.

Framtidsutsikter

Jag har översiktligt granskat denna halvårsrapport enlig den rekommendation som FAR utfärdat. En översikt- lig granskning är väsentligt begränsad jämfört med en revision. Det har inte framkommit något som tyder på att delårsrapporten inte uppfyller kraven enligt årsredovis- ningslagen.

Stockholm den 23 augusti 2004 KPMG Bohlins AB

Bernhard Öhrn Auktoriserad revisor Normportföljens ränte- och kapitalbindningsstruktur,

inklusive andel lån från Position Stockholm (420 Mkr) och effekten av kända fastighetstransaktioner uppgick per 2004-06-30 till följande:

Likvida medel uppgick vid utgången av perioden till 373 Mkr (654 Mkr).

Normportfölj

50 % 10 % 10 % 10 % 10 % 10 % 0 % 100 % Inom 1 år

Inom 2 år Inom 3 år Inom 4 år Inom 5 år Inom 6 år Över 6 år

Andel

50 % 11 % 10 % 11 % 10 % 8 % 0 % 100 %

Räntebindning

Avvikelsemandat

-6 % till +4 % -2 % till +2 % -2 % till +2 % -2 % till +2 % -2 % till +2 % -2 % till +2 % +10 %

Andel

39 % 23 % 10 % 7 % 10 % 8 % 3 % 100 %

Begränsning

max 40 % max 30 %

Kapitalbindning Det egna kapitalet uppgick per den 30 juni 2004 till 11 202 Mkr (12 117 Mkr). Detta motsvarar en soliditet på 40 % (42 %). Under perioden har utdelning lämnats med 2 000 Mkr (700 Mkr).

Koncernens låneskulder uppgick vid periodens utgång till 15 059 Mkr (14 821 Mkr). Den genomsnittliga räntekost- naden för låneportföljen vid periodens utgång uppgick till 4,2 % (4,8 %) och den genomsnittliga räntebindningsti- den, inklusive effekten av derivatinstrument, uppgick vid utgången av perioden till 23 månader (24 månader).

Den kassafl ödesmässiga räntetäckningsgraden, exklusive realisationsresultat, uppgick för årets första halvår till 3,1 ggr (2,3 ggr).

Finansiell ställning och likvida medel

Räntebindning

Inom 1 år Inom 2 år Inom 3 år Inom 4 år Inom 5 år Inom 6 år Över 6 år

Belopp i Mkr

7 418 1 671 1 492 1 700 1 578 1 200

15 059

Ränta i %

3,43 5,25 3,91 4,68 4,96 5,71

4,16

Granskningsrapport

Resultaträkning

Fastighetsrörelsen

Hyresintäkter

Fastighetskostnader Driftkostnader Underhåll

Förvaltningsadministration Fastighetsskatt

Tomträttsavgäld

Summa fastighetskostnader

Driftnetto

Avskrivningar och nedskrivningar Resultat fast ig hets rö rel sen

Bruttoresultat

Centraladministration

Försäljning av fastigheter och bolag Resultat från andel i joint ventures Rörelseresultat

Finansiella poster

Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat från fi nansiella poster

Resultat efter fi nansiella poster

Skatt

Periodens resultat

Resultat per aktie Antal aktier

Jan-juni 2004

1 713

-306 -103 -91 -96 -27 -623

1 090

-165 925

925

-30 450 -4 1 341

8 -344 -336

1 005

-303 702

17,55 40 000 000

April-juni 2003

826

-151 -134 -51 -54 -9 -399

427

-125 302

302

-15 434 - 721

3 -235 -232

489

-127 362

9,05 40 000 000

Helår 2003

3 378

-636 -391 -190 -217 -45 -1 479

1 899

-489 1 410

1 410

-59 1 067 -15 2 403

34 -845 -811

1 592

-513 1 079

26,98 40 000 000

Hyresintäkter per fastighetskategori

Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftnetto

Jan-juni 2004

1 392 -446 946

Helår 2003

3 378 -1 479 1 899 Jan-juni

2003

1 689 -769 920 Jan-juni

2004

1 713 -623 1 090 Helår

2003

706 -409 297 Jan-juni

2003

361 -211 150 Jan-juni

2004

321 -177 144 Helår

2003

2 672 -1 070 1 602 Jan-juni

2003

1 328 -558 770

Förvaltning Lokaler Förvaltning Bostäder Koncernen totalt

Redovisningsprinciper

Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR 20 Delårsrapportering. I övrigt tillämpas samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder som i senaste årsredovisningen. De nya rekommendationernas övergångsregler tillämpas, vilket innebär att vissa jämförelsetal har korrigerats. Bytet av redovisningsprinciper har inte medfört någon väsentlig effekt på

Jan-juni 2003

1 689

-335 -200 -107 -108 -19 -769

920

-202 718

718

-34 684 1 1 369

6 -426 -420

949

-253 696

17,40 40 000 000

April-juni 2004

852

-139 -71 -37 -50 -13 -310

542

-86 456

456

-16 332 -4 768

5 -179 -174

594

-187 407

10,18 40 000 000

Balansräkning

TILLGÅNGAR

Förvaltningsfastigheter

Pågående ny-, till eller ombyggnad Maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar

Kortfristiga fordringar Kassa och Bank

Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Bundet eget kapital Fritt eget kapital Summa eget kapital

Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder

Summa eget kapital och skulder

Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser

FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL

Vid periodens ingång Utdelning

Periodens resultat Vid periodens utgång

2004-06-30

24 395 1 114 34 175 25 718

2 144 373 2 517 28 235

8 537 2 665 11 202

869 9 247 6 917

28 235

4 835 Inga

12 500 -2 000 702 11 202

2003-12-31

26 383 1 013 35 196 27 627

306 375 681 28 308

8 543 3 957 12 500

784 9 239 5 785

28 308

5 032 Inga

12 121 -700 1 079 12 500 2003-06-30

25 844 1 737 35 214 27 830

259 654 913 28 743

8 326 3 791 12 117

640 8 656 7 330

28 743

5 293 Inga

12 121 -700 696 12 117

Nyckeltal

Fastighetsrelaterade uppgifter Hyresintäkter

Uthyrningsgrad, ekonomisk, på balansdagen, % Driftnetto

Driftsöverskottsmarginal, % Periodens resultat före skatt Area, Tkvm, på balansdagen Nettoinvesteringar

Marknadsvärde, på balansdagen, mdr Bokfört värde fastigheter på balansdagen

Finansrelaterade uppgifter Eget kapital på balansdagen Soliditet på balansdagen, %

Skuldsättningsgrad på balansdagen, ggr Belåningsgrad på balansdagen, % Räntabilitet på eget kapital, inkl reares, % Räntetäckningsgrad, exkl reares, ggr

Jan-juni 2004

1 713 91,7 1 090 63,6 1 005 2 274 -2 176 30,5 25 509

11 202 39,7 1,3 59,0 5,9 3,1

Jan-juni 2003

1 689 93,4 920 54,5 949 2 446 -1 572 32,6 27 581

12 117 42,2 1,2 53,7 5,7 2,3

Helår 2003

3 378 93,2 1 899 56,2 1 592 2 404 -1 830 32,5 27 396

12 500 44,2 1,1 50,2 8,6 2,3

April-juni 2004

768 -240 5 -161

-247 47 172

-110 288 - - - 174

346

-2 000 647 -26 - -1 379

-1 033

1 406 -1 033

373

Kassafl ödesanalys

Den löpande verksamheten

Rörelseresultat

Justering för poster som inte ingår i kassafl ödet Erhållna räntor

Betalda räntor

Förändring av rörelsekapital

Ökning (-) / minskning (+) av rörelsefordringar Ökning (+) / minskning (-) av rörelseskulder Kassafl öde från den löpande verksamheten

Investeringsverksamheten

Investering fastigheter / pågående projekt Avyttring av fastigheter

Övriga materiella anläggningstillgångar netto Avyttring av nettotillgångar i koncernbolag Förvärv av fi nansiella anläggningstillgångar Kassafl öde från investeringsverksamheten

Kassafl öde efter investeringsverksamheten

Finansieringsverksamheten Utdelning

Upptagna långfristiga lån Amorteringar långfristiga lån

Övrig förändring av räntebärande och övriga skulder Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten

PERIODENS KASSAFLÖDE

Likvida medel vid periodens början Periodens förändring av likvida medel

Likvida medel vid periodens slut

Jan-juni 2004

1 341 -561 8 -348

-131 -90 219

-180 649 -4 - 16 481

700

-2 000 1 324 -26 - -702

-2

375 -2

373

Jan-juni 2003

1 369 -499 6 -561

-81 -4 238

-666 2 238 -2 - -5 1 565

1 803

-700 1 131 -750 -1 016 -1 335

468

186 468

654

Helår 2003

2 403 -774 40 -864

-135 84 754

-1 274 2 193 -8 933 -3 1 841

2 595

-700 4 051 -2 517 -3 240 -2 406

189

186 189

375

Defi nitioner

Area

Uthyrningsbar area, exklusive area för garage och parkeringsplatser.

Belåningsgrad

Summa fastighetsrelaterade lån i procent av fastigheternas bokförda värde.

Driftnetto

Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, regionernas administra- tionskostnader samt fastighetsskatt och tomträttsavgäld.

Driftöverskottsmarginal

Driftnetto i procent av hyresintäkter.

Hyresvärde

Kontrakterad hyra plus beräknad marknadshyra för outhyrda lokaler Jämförbart bestånd

De fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden.

Nettoinvesteringar

Summan av köp, inklusive stämpelskatt, och investeringar i projekt minus

Räntetäckningsgrad

Resultat för räntenetto justerat för avskrivningar och rearesultat i procent av räntenettot.

Räntabilitet på eget kapital

Resultat, inklusive rearesultat, efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande skulder dividerat med eget kapital vid periodens slut.

Soliditet

Eget kapital i procent av balansomslutningen vid periodens slut.

Uthyrningsgrad, ekonomisk

Hyresintäkter dividerat med hyresvärdet, uttryckt i procent.

April-juni 2003

723 -322 3 -378

-20 136 142

-335 -1 755 3 - -5 1 418

1 560

-700 1 131 -596 -1 016 -1 181

379

275 379

654

AP Fastigheter AB (publ) Huvudkontor

Regeringsgatan 20 Box 16292 103 25 Stockholm Telefon 08-566 20 500 Fax 08-566 20 501 Orgnr. 556061-4603

Styrelsens säte: Stockholm

Aktuell och ständigt uppdaterad information samt adresser och telefonnummer till regionkontoren

PRODUKTION: AP FASTIGHETER. TRYCKERI: CM GRUPPEN AUG 2004