Beslutet/domen har vunnit laga kraft.
Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning och pris i marknadsföring.
Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris. Frågan om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att lämna uppgifter om driftskostnader i objektsbeskrivningen av en tomträtt har också prövats.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.
Ärendet
I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in marknadsföringsmaterial.
NN har yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, två
objektsbeskrivningar, anbudsförteckningen och prisstatistik över bostäder sålda i det aktuella området.
Anmälan
Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.
Han anser att NN har använt sig av ett så kallat lockpris vid
marknadsföringen av en tomträtt. Objektet marknadsfördes med ett
utgångspris på 3 290 000 kronor. Priset angavs vara ett ”accepterat pris”.
Under en förhandsvisning av objektet sa NN att säljaren var beredd att släppa det för 4 600 000 kronor. En spekulant lämnade under
förhandsvisningen också ett bud på 4 600 000 kronor. Objektet såldes senare för 4 800 000 kronor. Han anser att det är klarlagt att det rör sig om ett så kallat lockpris eftersom säljaren inte var beredd att överlåta objektet för utgångspriset 3 290 000 kronor, som också angavs som ett accepterat pris.
Handlingarna
Vid granskningen av de handlingar som har getts in i ärendet har följande uppmärksammats.
Objektsbeskrivningen
Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att ge in objektsbeskrivningen av tomträtten. NN har gett in två dokument. Det ena tillhandahölls tilltänkta köpare vid visningen och det andra har parterna signerat på kontraktsdagen.
Inspektionen har vid sin granskning bedömt den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare vid visningen. Det innebär att inspektionen inte har bedömt den objektsbeskrivning som undertecknades av parterna på kontraktsdagen.
I den granskade objektbeskrivningen finns bland annat följande uppgifter.
Välkomna till denna välmående 2-plans villa med utmärkt läge och välskött trädgårdstomt i ostört läge! Helrenoverad med nytt kök och moderna vitvaror. Samtliga våtrum är nyrenoverade.
Varmt välkomna till denna totalrenoverade tvåplansvilla där samtliga renoveringar har gjorts med ytterst noggrannhet. Här erbjuds hela 132 väldisponerade kvm, klätt med smakfulla materialval och påkostade vitvaror. Utmärkt läge med lummig trädgårdstomt i ogenerat läge. […] Toppmodernt kök med generösa arbetsytor, god förvaring samt matplats för det större sällskapet.
EKONOMI
Driftskostnad: 10 500 kr/år
Övrigt: 10 500 kr
Kommentar Tomträttsavgäld: 10 500 kr
Prisstatistiken
Statistiken visar information om tio bostäder sålda i området, främst på samma gata som den aktuella fastigheten. Av försäljningarna skedde en av dem år 2015, två stycken år 2014, tre stycken år 2013 och fyra stycken år 2012.
Fastighetsmäklarens yttrande
NN har uppgett i huvudsak följande.Priset i marknadsföringen
Han bedömde objektets marknadsvärde till 3 300 000 kronor +/- 300 000 kronor. Han grundade sin värdering på statistik från tidigare försäljningar, på objektets skick, att objektet var en tomträtt samt på objektets läge. Tomträtter brukar säljas billigare än friköpta tomter. Tomträttens läge var bra, men det var inte något toppläge. Renoveringar hade gjorts men bostaden hade inte försetts med varken påkostade vitvaror eller påkostade material.
Utgångspriset sattes till 3 290 000 kronor. Priset angavs också som ett accepterat pris, eftersom det var ett pris som säljarna enligt uppdragsavtalet var beredda att överlåta fastigheten för.
När objektet lades ut till försäljning fick han omgående flera förfrågningar från personer som ville ha bostaden förhandsvisad för sig. Säljarna ville helst vänta till de ordinarie visningarna, men eftersom flera av spekulanterna också hade meddelat att de kunde tänka sig att betala riktigt bra för objektet godkände ändå säljarna en förhandsvisning. Han meddelade samtliga spekulanter att säljarna helst ville ha öppna visningar tills dess att ett eventuellt oemotståndligt bud skulle lämnas. En spekulant lämnade under förhandsvisningen ett anbud på 4 600 000 kronor. Han informerade de andra spekulanterna om anbudet. Han har inte sagt att säljarna var beredda att överlåta objektet för 4 600 000 kronor. Däremot informerade han övriga spekulanter under visningen om att en spekulant hade lämnat ett anbud på 4 600 000 kronor. Därefter lämnades ytterligare anbud upp till 4 800 000 kronor.
Han anser att en förklaring till att det slutliga försäljningspriset blev så högt var ett stort intresse, att det genomfördes en förhandsvisning av objektet och att det fanns få indikatorer på vilken nivå andra budgivare var beredda att starta budgivningen på. Säljarna kände till följd av detta att de inte var beredda att överlåta objektet innan en ordinarie visning för det pris som i marknadsföringen hade valts som accepterat pris. Inte någon fastighet på samma gata som det aktuella objektet hade tidigare sålts i närheten av den här prisnivån. Efter försäljningen marknadsfördes liknande fastigheter i bättre skick än den aktuella bostaden och där lämnades anbud endast upp till 3 800 000 kronor. Det visar att försäljningen av det aktuella objektet utgjorde ett undantag där försäljningen överträffade marknaden.
Objektsbeskrivningen
Eftersom det blev en förhandsvisning med kort framförhållning saknades uppgifter om vissa driftskostnader i den objektsbeskrivning som delades ut till spekulanterna vid visningen. Uppdragsgivaren var ett dödsbo som hade svårt att få fram vissa uppgifter. Han informerade spekulanterna om att det fanns brister beträffande den angivna driftskostnaden. Efter visningen kompletterades objektsbeskrivningen med en samfällighetsavgift. Den signerades senare av parterna. Köparna fick tillgång till den
objektsbeskrivning som kompletterats via e-post och kunde i lugn och ro läsa igenom den före kontraktsskrivningen.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Mäklarens allmänna omsorgsplikt
Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta
uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Priset i marknadsföringen
Enligt 5 § marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att en
marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.
I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.
I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till
fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.
Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger
fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg
fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12). Förvaltningsrätten i Stockholm har i en dom den 30 april 2012 (mål nr 12298-11) uttalat att en avvikelse från utgångspriset med drygt 30 procent får anses utgöra en väsentlig avvikelse.
Det marknadsförda utgångspriset för den aktuella tomträtten har understigit det slutliga försäljningspriset med 1 510 000 kronor. Detta innebär en avvikelse mellan det marknadsförda priset och slutpriset på drygt 31 procent.
Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det marknadsförda priset väsentligen har understigit försäljningspriset.
NN har anfört att han bedömde marknadsvärdet till 3 300 000 +/-300 000
kronor bland annat utifrån prisstatistik för bostäder sålda i det aktuella området åren 2012, 2013, 2014 och 2015. Merparten av försäljningarna skedde under åren 2012 och 2013. Den aktuella tomträtten marknadsfördes emellertid först i september 2015.
Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN borde ha tagit hänsyn till mer relevant statistik i sin värdering av tomträtten.
Som skäl för sin bedömning har NN också anfört att fastighetens läge var bra, men att det inte var något toppläge. Han har även uppgett att
renoveringar hade gjorts, men att fastigheten inte hade försetts med varken påkostade vitvaror eller påkostade materialval. Detta stämmer inte med objektsbeskrivningen, där det anges att objektet är en 2-plansvilla med ett utmärkt läge och en välskött trädgårdstomt i ostört läge. Dessutom anges att villan är totalrenoverad och att samtliga renoveringar har gjorts med yttersta noggrannhet och med smakfulla materialval samt att villan har ett
toppmodernt kök med påkostade vitvaror. Tvärt emot vad NN har anfört i sitt yttrande talar detta snarare för ett högre marknadsvärde än det som NN har bedömt att fastigheten hade. Det finns betydande avvikelser mellan de uppgifter som har lämnats i objektsbeskrivningen av tomträtten och som NN redogör för i sitt yttrande i ärendet. Mäklaren har ett ansvar för att
marknadsföringen inte blir vilseledande. Mäklaren ska säkerställa att marknadsföringen beskriver objektet på ett rättvisande sätt. Ansvaret omfattar även den prisuppgift som mäklaren anger för ett objekt. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning innebär avvikelserna att NNs uppgifter om grunden för hans bedömning av marknadsvärdet saknar trovärdighet i den delen. NN har också anfört att han vid bedömningen av fastighetens marknadsvärde tog hänsyn till att tomträtter brukar vara billigare än friköpta tomter. Inspektionen kan inte tillbakavisa argumentet, men konstaterar att det inte ensamt kan anses motivera varför NN har
marknadsfört fastigheten till ett utgångspris som väsentligen understiger objektets slutliga pris med drygt 31 procent.
Av utredningen i ärendet framgår att det marknadsförda priset på tomträtten var 3 290 000 kronor. Det första budet uppgick till 4 600 000 kronor och det sista till 4 800 000 kronor. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens mening är det anmärkningsvärt att det första budet lades på en nivå som översteg utgångspriset med mer än en miljon. Detta talar mycket starkt för att det har varit fråga om ett lockpris.
Vid en samlad bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att de förhållanden som NN har fäst avseende vid när han bedömde objektets marknadsvärde inte i det aktuella fallet är sådana att han kan anses ha saknat möjlighet att ange en mer korrekt prisuppgift vid marknadsföringen av den förmedlade fastigheten. Inspektionen anser att avvikelsen mellan det marknadsförda priset och det slutliga priset är väsentlig och att det är fråga om ett lockpris. Fastighetsmäklarinspektionen finner att utredningen visar att NN genom en vilseledande marknadsföring har åsidosatt sin omsorgsplikt på ett sätt som är varningsgrundande.
Objektsbeskrivningen
Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgifter om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Det som i fastighetsmäklarlagen föreskrivs om fastigheter gäller också vid en
fastighetsmäklares förmedling av en tomträtt. Detta följer av 2 § jämförd med 1 § samma lag.
Det framgår av förarbetena till fastighetsmäklarlagen att
objektsbeskrivningen ska lämnas till alla tilltänkta köpare (prop. 2010/11:15 s. 60). Med tilltänkta köpare avses personer som överväger att lägga bud på fastigheten och alltså inte enbart den slutliga köparen (samma prop. s. 55).
I förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 58) till 18 § fastighetsmäklarlagen uttalas bland annat följande om driftskostnader.
Det som avses är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp och för sotning. Andra exempel är tomträttsavgäld samt avgift till samfällighetsförening. Mäklaren måste göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har.
Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köpare kan
göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda
driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt. Däremot kan mäklaren redovisa enskilda kostnadsposter efter schablon.
Det är utrett att NN i objektsbeskrivningen har angett de sammanlagda driftskostnaderna, utan att dela upp dem på olika kostnadsposter. De obligatoriska uppgifterna i en objektsbeskrivning ska lämnas till alla tilltänkta köpare. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN i objektsbeskrivningen åtminstone borde ha lämnat schablonmässiga
kostnadsposter för fastighetens olika typiska driftskostnader. Tanken med att en objektsbeskrivning ska tillhandahållas alla tilltänkta köpare får bland annat anses vara att konsumenter ska ha tillgång till de obligatoriska uppgifterna inför beslutet om de ska lägga ett bud på en fastighet eller inte.
Bristen i objektsbeskrivningen medför att de tilltänkta köparna inte har fått information som har kunnat hjälpa dem att göra en bedömning av hur driftskostnaderna skulle kunna påverka deras ekonomi vid ett köp. NN kan därför inte anses ha lämnat uppgifter om driftskostnaderna i enlighet med vad lagstiftaren har avsett. Förseelsen är grund för en erinran.
Övrigt
Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.
Påföljden
Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN ska meddelas en varning för att han genom vilseledande marknadsföring har åsidosatt sin omsorgsplikt. I denna varning ingår en erinran för att han har lämnat bristfälliga uppgifter om driftskostnaderna i objektsbeskrivningen.
