Medlemmar och lägenhetsöverlåtelser

(1)

!

(2)

!

Brf!Tavasten!1!–!Årsredovisning!verksamhetsåret!2013! 2!

Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Tavasten 1, 769617-4718, avger härmed redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret den 1 januari 2013 till och med den 31 december 2013.

Föreningens fastighetsinnehav Föreningen består av två huskroppar samt en gård med grönområden bakom husen. Den sammanlagda lägenhetsytan i fastigheterna uppgår till 2809 kvm fördelade enligt nedan:

1 rum, kök, badrum 3 st.

Av de 43 lägenheterna är 8 stycken upplåtna som hyresrätter.

Fastighetsbeteckning

Fastighetsbeteckningen är Stockholm Tavasten 1 i Stockholms kommun.

Tomtarealen är på 4985 kvm.

Föreningens lokaler

Föreningen har förutom källarförråd cykelrum och barnvagnsrum ett antal lokaler i källar- och markplan som är uthyrda till både interna och externa hyresgäster.

Det finns även en stor tvättstugelokal innehållandes tre (3) separata tvättstugor varav en (1) är en grovtvättstuga.

Föreningen har även 5 st. garage.

Försäkringar

Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade hos försäkringsbolaget Nordeuropa

Medlemmar och lägenhetsöverlåtelser

Antalet medlemmar var den 31 december 2013, 43 st. Av föreningens 43 lägenheter har under året 05 st. lägenheter överlåtits och 1 st. upplåtits till bostadsrätter.

Föreningsfrågor

Föreningens ordinarie stämma hölls den 16 maj 2013 där stämman behandlade styrelsens förslag till årsredovisning. I övrigt förmedlades information från

styrelsen till stämman gällande pågående och planerade investeringar enligt den ekonomiska planen.

! !

(3)

!

Styrelse

Föreningens styrelse 2013-01-01–05-16 Annika Gustafsson Ordförande Kerstin Rickemo Ledamot Anett Nysköld Ledamot Ann-Katrine Brage Suppleant

!

Föreningens styrelse 2013-05-16–12-31 Annika Gustafsson Ordförande Kerstin Rickemo Ledamot Anett Nysköld Ledamot Ann-Katrine Brage Suppleant Styrelsens arbete

Styrelsens arbete har under det gångna året bestått i att förvalta medlemmarnas egendom och den investeringsplan som upprättats i den ekonomiska planen.

Detta arbete har till stor del innefattat att styrelsen medverkat vid många möten med bland annat konsulter och

entreprenörer.

Styrelsen har under året haft tio

protokollförda styrelsemöten. Styrelsen har också haft löpande projektmöten, byggmöten och medverkat vid

besiktningar.

Information

Styrelsen arbetar hela tiden med

kommunikation och information och har haft som målsättning att fortlöpande informera boende inom föreningen. En bra kommunikation mellan styrelsen och medlemmarna är en förutsättning för att styrelsen skall kunna fatta rätt beslut.

Fyra gånger om året är målet att skicka ut ett informationsblad till alla medlemmar och hyresgäster. Det beskriver kortfattat vad som behandlats på styrelsemöten och andra möten. Syftet är att involvera medlemmar i styrelsens arbete och informera om vad som är aktuellt.

Styrelsen har under året arbetat med föreningens hemsida, där man hela tiden försöker informera fortlöpande. Hemsidan innehåller även kontaktinformation till styrelse, förvaltning, Internetleverantör, kabel-TV-leverantör, stadgar,

ordningsregler och övrig information.

Valberedning

Anna Karinsdotter och Isabella Lundgren har av stämman fått i uppdrag att utgöra valberedningen fram till 2014-års

ordinarie stämma.

Revisorer

Ordinarie revisor har varit revisionsbyrån KPMG AB.

!

! !

(4)

!

Underhåll och större investeringar under 2013

Det har under verksamhetstiden 2013 genomförts investeringar enligt plan och en del mindre projekt som inte funnits med i planen.

Bergvärmeanläggning – Styrelsen har återupptagit planen gällande att installera och borra för bergvärme. Man kommer att använda befintlig undercentral med

kompletteringar och planen är att

bergvärmeanläggningen ska vara driftsatt till den kalla perioden under 2014.

Föreningen kommer göra en besparing på uppvärmningskostnaden med cirka 40

%.

Passersystem – Upphandling av ett nytt passersystem har skett men ingen

installation. Den stora anledningen till att man inte gått vidare och utfört

installationen var att man ansåg att kostnaden i nu läget blev för stor. Man kommer att på sikt titta på det igen, dock har man installerar nya slutbleck och så kallade klockor för tidsstyrning av

portarna.

Nybyggnation lägenheter – Enligt stämmobeslut 2013 så har styrelsen påbörjat att ta fram ritningar och ansöka om bygglov för föreningens lokaler. För att få ut optimalt av föreningens lokalytor kommer man att vänta med

bygglovsansökan till den 1 juli 2014.

Anledningen är att boverks ändrar vissa regler vilket möjliggör fler lägenheter.

Byggstart beräknas till hösten 2014.

Verksamhetsplan & underhållsplan – 5 år framåt

En av styrelsens viktigaste uppgifter är att planera för kommande underhållsbehov och investeringar för att garantera fastigheternas livslängd och bevarande.

Styrelsen måste både ha ett kort och ett långt perspektiv när det gäller större investeringar såsom tak, el, stammar, fasader, fönster, husgrunder, mark med mera.

Förbättringar och nyinvesteringar

beroende på komfort, trivsel, lagstiftning och bättre ekonomisk drift skall aktiveras som nyanläggning och skrivas av under relevant antal år. Dessa investeringar innebär en höjning av fastigheternas värde.

Kommande och pågående stora projekt som styrelsen utreder och/eller arbetar med är följande:

Fasadupprustning – Bygglov är sökt och godkänt. Tidplan för fasadupprustningen är ej fastställd.

Takvattensystem – Upprustning planeras i samband med fasader.

Balkong- och entréupprustning – Planeras i samband med upprustning av fasader.

Belysning trapphus, källare – Belysningen ska bytas mot LED och kommer att ske i samband med passersystem.

Passersystem portar och tvättstuga – Upphandlingen är klar. Tidplan för projektet är ej fastställd.

! !

(5)

!

Ekonomi

Styrelsen konstaterar att det även i år blev ett negativt resultat. Styrelsen kommer under året att fortsätta se över lån och räntebindningar. Man har även återupptagit installationen gällande bergvärme som kommer att ge en besparing på uppvärmningskostnaden från dag ett, man räknar med cirka 40 % mindre kostnad. Styrelsen har även påbörjat projekteringen för nybyggnation av lägenheter som kommer att ge både kapitalinbetalningar vid försäljning och årliga intäkter i form av avgifter.

Föreningen kommer även att i augusti återfå en lägenhet som man avser att upplåta till bostadsrätt.

Vid årsskiftet finns åtta återstående hyresrätter, dessa motsvarar ca 19 miljoner av lånen. Inbetalningarna är tänkta att användas för amortering av lån.

Inteckningar

Inteckningar har tagits ut i fastigheterna på totalt 23 500 000 kronor

Månadsavgifterna

Den genomsnittliga årsavgiften har under året varit 526 kr per kvadratmeter, vilket vid en jämförelse med grannföreningarna i Blackeberg kan anses relativt lågt.

Avgifterna kommer dock att behöva ökas i takt med övriga kostnadsökningar i samhället.

Förvaltning

AdEx Fastighetsutveckling AB har under året skött föreningens redovisning, administration, fastighetsskötsel,

markskötsel samt teknisk service av våra fastigheter.

Borbor flytt och städ har under året skött städningen av våra fastigheter.

Taxeringsvärde

Fastigheternas taxeringsvärde för 2013 är 34 404 000 kr

Resultatdisposition

Till föreningens förfogande står följande medel:

Balanserat resultat -1 998 752 Årets resultat -651 997 Avsättning till yttre

fond enligt stadgarna -120 000 Återstår till stämmans

förfogande -2 770 749

Styrelsen föreslår att medlen disponeras så:

Att i ny räkning

Överföres -2 770 749

Styrelsen framför sitt tack till förvaltningen, anlitade entreprenörer och

engagerade medlemmar.

!

(6)

Resultaträkning

^Not ^2013-01-01

-2013-12-31

2012-01-01 -2012-12-31

Brf$Tavasten$1$–$Årsredovisning$verksamhetsåret$2013$$ $ ⁶

Årsavgifter och hyror 1 2 264 593 2 264 654

Övriga förvaltningsintäkter 2 164 704 140 480

2 429 297 2 405 134

Rörelsens kostnader

Löpande underhåll -209 137 -23 459

Fastighetsavgift och fastighetsskatt 3 -82 070 -100 865

Driftskostnader 4 -1 676 346 -1 794 277

Övriga kostnader -63 930 -53 623

Styrelse- och omkostnader 5 -83 814 -86 787

Avskrivningar anläggningstillgångar -155 954 -135 029

-2 271 251 -2 194 040

Rörelseresultat 158 046 211 094

Resultat från finansiella poster

Ränteintäkter 84 4 219

Räntekostnader -810 127 -874 637

-810 043 -870 418

Årets resultat -651 997 -659 324

(7)

Balansräkning

^Not ^2013-12-31 ^2012-12-31

Brf$Tavasten$1$–$Årsredovisning$verksamhetsåret$2013$$ $ 7$

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader 6 54 420 298 54 475 298

Standardförbättringar 7 1 347 654 958 798

Markanläggningar 8 204 292 81 964

Pågående byggnation 9 1 796 552 1 514 384

57 768 796 57 030 444

Summa anläggningstillgångar 57 768 796 57 030 444

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Avgifts- och hyresfordringar 21 902 25 157

Kundfordringar 8 426 440

Övriga fordringar 3 328 4 070

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 180 520 156 445

214 176 186 112

Kassa och bank 232 473 6 616

Summa omsättningstillgångar 446 649 192 728

SUMMA TILLGÅNGAR 58 215 445 57 223 172

(8)

Balansräkning

^Not ^2013-12-31 ^2012-12-31

Brf$Tavasten$1$–$Årsredovisning$verksamhetsåret$2013$$ $ 8$

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 10, 11

Bundet eget kapital

Inbetalda insatser 35 600 000 34 304 000

Upplåtelseavgifter 2 450 038 2 071 596

Underhållsfond 360 000 240 000

38 410 038 36 615 596

Fritt eget kapital

Balanserad vinst eller förlust -1 998 752 -1 219 428

Årets resultat -651 997 -659 324

-2 650 749 -1 878 752

Summa eget kapital 35 759 289 34 736 844

Långfristiga skulder 12

Övriga skulder till kreditinstitut 21 857 329 21 288 502

Kortfristiga skulder

Checkräkningskredit (beviljad kredit 2 000 000 kr) 0 476 404

Övriga skulder till kreditinstitut 31 172 60 858

Leverantörsskulder 104 006 102 601

Aktuella skatteskulder 6 044 10 881

Övriga skulder 19 273 19 055

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 438 332 528 027

Summa kortfristiga skulder 598 827 1 197 826

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 58 215 445 57 223 172

Ställda säkerheter

För egna skulder och avsättningar

Fastighetsinteckningar 23 500 000 23 500 000

23 500 000 23 500 000

Ansvarsförbindelser Inga Inga

(9)

Brf$Tavasten$1$–$Årsredovisning$verksamhetsåret$2013$$ $ $ 9$

Tilläggsupplysningar

Redovisnings- och värderingsprinciper

Allmänna upplysningar

Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och med tillämpande av allmänna råd, rekommendationer samt uttalanden från Bokföringsnämnden.

Tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges.

Intäktsredovisning

Intäkter redovisas i den period de avser.

Anläggningstillgångar

Anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar.

Ny- till- eller ombyggnad redovisas som pågående i balansräkningen till dess att arbetena färdigställts.

Byggnaden skrivs av enligt en progressiv avskrivningsplan på totalt 80 år.

Övriga avskrivningar sker linjärt över den förväntade nyttjandeperioden.

Fordringar

Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta.

Underhållsfond

Reservering till föreningens fond för yttre underhåll ingår i styrelsens förslag till

resultatdisposition. Efter att beslut tagits på föreningsstämma sker överföring från balanserat resultat till fond för yttre underhåll.

(10)

Noter

Not 1 Årsavgifter och hyror

2013 2012

Årsavgifter 1 172 184 1 113 892

Hyresintäkter bostäder 583 729 634 378

Hyresintäkter lokaler 475 320 488 026

Hyresintäkter garage 33 360 28 356

2 264 593 2 264 652

Not 2 Övriga intäkter

2013 2012

Värmeintäkter 98 814 99 100

Intäkter Tillägg Hyresrätt 17 163 17 377

Fakturerad fastighetsskatt 18 153 19 128

Bredband Abonnemang 4 321 4 815

Div övriga intäkter 26 253 60

164 704 140 480

Not 3 Fastighetsavgift och fastighetsskatt

Kommunal fastighetsavgift har varit 1 210 kr per lägenhet och fastighetsskatten på lokaler har uppgått till 1 % av taxeringsvärdet på lokaler.

(11)

Not 4 Driftskostnader

2013 2012

El 102 960 114 528

Uppvärmning 517 341 615 613

Vatten och avlopp 76 525 75 266

Renhållning 46 254 61 546

Tomträttsavgäld 215 000 199 700

KabelTV 8 409 11 176

Bredband till lägenh/lokaler 116 400 105 538

Förvaltning 371 850 354 813

Markskötsel 17 573 29 701

Snöröjning 78 676 102 578

Jour, bevakning, utryckning 13 700 13 946

Städning 67 500 75 412

Försäkringar 44 158 34 459

1 676 346 1 794 276

Not 5 Styrelse- och omkostnader

2013 2012

Styrelsearvode 44 500 44 000

Sociala avgifter 13 981 13 824

Stämma, årsredovisning, medlemsinfo mm 25 333 28 963

83 814 86 787

Not 6 Byggnader

Föreningen skriver av byggnaderna enligt en progressiv avskrivningsplan. Enligt nya regler kommer progressiva avskrivningsplaner inte att vara tillåtna från år 2014. Effekten av det kommer att leda till högre avskrivningar i framtiden.

2013-12-31 2012-12-31

Ingående anskaffningsvärden 54 851 298 54 851 298

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 54 851 298 54 851 298

Ingående avskrivningar -376 000 -324 256

Årets avskrivningar -55 000 -51 744

Utgående ackumulerade avskrivningar -431 000 -376 000

Utgående redovisat värde 54 420 298 54 475 298

Taxeringsvärden byggnader 21 868 000 23 481 000

Taxeringsvärden mark 12 536 000 13 336 000

(12)

Not 7 Standardförbättringar Avskrivningstid 10-50 år.

2013-12-31 2012-12-31

Ingående anskaffningsvärden 1 105 224 1 105 224

Omfört från pågående byggnation (fönsterbyte m.m.) 474 991 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 580 215 1 105 224

Utgående redovisat värde 1 347 652 958 797

Not 8 Markanläggningar

2013-12-31 2012-12-31

Ingående anskaffningsvärden 102 456 102 456

Omfört från pågående byggnation (avfallshantering) 137 146 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 239 602 102 456

Utgående redovisat värde 204 293 81 965

Not 9 Pågående byggnation

2013-12-31 2012-12-31

Fastighetsdokumentation 0 35 000

Tvättstuga, soprum och förråd 0 13 901

Låssystem 65 060 19 888

Undercentral / bergvärme 222 715 220 642

Trapphus, källare belysning 948 062 158 070

Fönsterbyte 0 426 090

Ventilation 76 463 76 866

Ombyggnation lokaler / nybyggnation lägenheter 326 349 274 676

Fasad / balkong / entréer 57 990 41 742

Lägenhetsupprustning 45 486 92 837

Ny avfallshantering 0 137 146

Markförbättring, 54 427 17 527

1 796 552 1 514 385

(13)

Not 10 Förändring av eget kapital

Inbetalda Uppl.

Underhållsf

ond Fritt eget

insatser avgifter kapital

Belopp vid årets

ingång: 34 304 000 2 071 596 240 000 -1 878 752

Inbetalning av insatser 1 296 000 Inbetalning av

uppl.avgifter 378 442

Avsättn. t. yttre fond . 120 000 -120 000

Årets resultat: -651 997

Belopp vid årets

utgång: 35 600 000 2 450 038 360 000 -2 650 749

Not 11 Årets inbetalda upplåtelseavgifter

2013-12-31 2012-12-31

Inbetalda upplåtelseavgifter under året 1 174 000 0

Kostnader direkt hänförliga till lägenhetsupplåtelser -795 558 0

378 442 0

Not 12 Långfristiga skulder

2013-12-31 2012-12-31

Nordea 4,05 % bundet till 2015-02-18 6 510 817 6 529 429 Nordea 3,65 % bundet till 2014-02-19 6 510 817 6 529 429

Nordea 3,118% rörligt 6 510 817 6 529 429

Nordea 3,118 % rörligt 1 756 050 1 761 073

Nordea 3,034 % rörligt 600 000 0

Avgår: kortfristig del av lån -31 172 -60 858

21 857 329 21 288 502

(14)

(15)

(16)

!

! !

!

!!

!

Bostadsrättsföreningen/Tavasten/1/

Elias/Lönnrots/Väg/389/

Ibsengatan/45847/