16 20

(1)

16 20 MARKS BOSTADS AB ÅRSREDOVISNING

marks bostads ab

(2)

VD har ordet 5

Förvaltningsberättelse

Styrelse och organisation 6 Målet med verksamheten 7 Hyresgäster 8 Byggnation och underhåll 10 Miljö 12 Teknik och framtid 14 Personal och arbetsmiljö 16 Ekonomi 18

Flerårsöversikt 20

Resultaträkning 21

Balansräkning 22

Kassaflödesanalys 24

Noter 25

Styrelsens och revisorernas underskrifter 36 Revisionsberättelse 37

Våra fastigheter 40

Lokaler och bilplatser 41 Lägenhetsfördelning 42 Driftskostnader:

ÅRET I SIFFROR

tillsvidareanställda 58 20-tal

säsongsanställda under sommaren

Underhåll:

50,1

mkr

119,1

mkr

Marks Bostads AB finns på orter i kommunen

14 nya lägenhetskontrakt 465

har tecknats

16 3705 ^totalt _lägenheter

nya lägenheter på Risma i Fritsla

Årsredovisning 2016

Omslagsfoto: Anders Gustafsson

fastigheternas marknadsvärde

1561 mkr

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

(3)

VD HAR ORDET

Å

r 2016 har varit intensivt. Vi

har färdigställt ett flertal nya lägenheter, underhållit och standardhöjt rekordmånga, genomfört mycket yttre un- derhåll och infört ett nytt verktyg för att bättre kunna arbeta med kundnöjdhet.

Nyproduktion av hyresrätter är en av våra stora utmaningar de kommande åren. Vårt uppdrag från ägaren har fördubblats, från 30 till 60 lä- genheter per år och senast 2020 skall vi ha kommit upp i den större volymen av nyproducerade lägenheter. Det är ett högt uppsatt mål, med tanke på att planprocessen med tillhörande planändringar tar minst ett par år och eventuella överklaganden kan fördröja processen ytterligare något år eller leda till avslag. Vi arbetar sedan tidigare med planändringar i Skene, Sätila och Horred och i slutet av året har vi anmält vårt intresse av att påbörja planprocessen för byggnation av fler lägenheter i Kinna och Fotskäl.

I år har vi färdigställt 19 nya lägenheter. På området Ris- ma i Fritsla har vi byggt 16 radhuslägenheter, alla med egna uteplatser och vacker utsikt över dalgången. Lä- genheterna har varit populära och vi planerar att bygga ytterligare ett tjugotal lägenheter på samma område. I lokaler som tidigare fungerade som förskola på Kullabyn i Torestorp har vi också byggt tre nya lägenheter som hyrs ut som trygghetsboende.

En annan stor utmaning för oss är de många renoveringar vi just nu genomför, bla av husen på Snickaregatan i Kin- na. Det finns totalt 315 lägenheter på området och sedan renoveringen påbörjades under förra året har 79 lägenhe- ter renoverats klart. Projektet Snickaren löper parallellt med underhållsplanen av våra 60–70 tals hus och vi har totalt renoverat 83 lägenheter under året. Vårt uppdrag ligger på 50 lägenheter per år och under 2017 beräknar vi renovera 126 lägenheter. En stor del av renoveringen vi genomför är inte standardhöjande och läggs därför inte på hyran, vilket innebär att hyreshöjningarna är förhål- landevis låga jämfört med kostnaderna.

Vi har under året infört ett nytt arbetssätt och mätverktyg för att mäta hur nöjda våra hyresgäster är med oss som hyresvärd. Tidigare genomförde vi en hyresgästunder- sökning vartannat år. Från och med i år gör vi mätningar kontinuerligt, vilket innebär att vi får en snabbare åter- koppling om en införd åtgärd har gett önskat resultat.

Min bedömning är att det nya verktyget att mäta kund- nöjdhet i förlängningen kommer att förbättra servicen till våra hyresgäster.

Vi har genomfört en medarbetarundersökning under året. Överlag har vi förbättrat våra resultat, samtidigt som några värden visar på försämringar. Resultaten har bear- betats på våra personalmöten och kommer att resultera i handlingsplaner för en ännu bättre arbetsmiljö.

I slutet av året har några av våra hyresgäster kunnat koppla upp sig till ett öppet bredbandsnät. Vår kom-

munikationsoperatör för fiber är Marknet och ett flertal tjänsteoperatörer har anslutit sig eller kommer inom kort att ansluta sig till Marknet vilket gör att våra hyresgäster får ett bra utbud av bredbandstjänster. Tyvärr har den sista upphandlingen av fiberdragning inne i lägenhe- terna blivit överklagad. Detta innebär förseningar innan dessa hyresgäster kan ges möjlighet att koppla upp sig på det öppna bredbandsnätet. Vi hoppas kunna avsluta fiberdragningen i slutet av 2017, så att alla våra lägenhe- ter kan vara uppkopplade.

2016 var sista året med det sk Skåneinitiativet. Skåne- initiativet innebar att Marks Bostads AB, tillsammans med 107 bostadsbolag inom SABO, antog utmaningen att minska energiförbrukningen med 20 %, från 2007 till och med 2016. Vi har arbetat intensivt med att minska vår energiförbrukning och därmed också vår miljö- belastning. Fram till och med 2015 hade vi minskat vår energiförbrukning med 16,1 %. För att ytterligare kunna minska den med 4 procentenheter har vi installerat ett energibesparingssystem, som styr energiförbrukning- en för uppvärmning med hjälp av väderprognoser, i ett stort antal fastigheter. Vi har också fortsatt med installa- tion av individuella mätningar och debiteringar, såsom miljötvättstugor och kall- och varmvattenmätningar för varje lägenhet. Tyvärr räckte inte insatserna till för att nå målet, 20 %. Vi hamnade på en energibesparing på 16,5 % från 2007 till och med 2016. Med tanke på det högt ställda målet och att vi redan tidigare hade genom- fört många energibesparande åtgärder får vi ändå anse oss nöjda med vad vi uppnått. Utan det högt uppsatta målet hade vi inte kommit så långt som vi har gjort.

Den nya Bosättningslagen som trädde i kraft 1 mars 2016 innebar att alla kommuner från detta datum skulle kunna ta emot ett i förväg bestämt antal nyanlända som beviljats uppehållstillstånd. På Marks Bostads AB har vi inom ramen för vårt förturssystemet kunnat hyra ut lägenheter till nyanlända. Under året har cirka 10 % av de uppsagda lägenheterna hyrts ut till dem, vilket har motsvarat behovet.

Min bedömning är att Marks Bostads AB, trots kommande utmaningar, har goda framtidsutsikter. Vi kommer att ha en förhållandevis ansträngd ekonomi under de närmaste åren på grund av satsningarna på underhåll av våra byggnader och lägenheter men när vi väl har passerat den

”puckeln” kommer vi att stå väl rustade för framtiden.

Avslutningsvis vill jag tacka alla medarbetare och styrelse- medlemmar för mycket goda arbetsinsatser och för ett bra samarbete under året.

Magnus Hjelmgren VD Marks Bostads AB

På området Risma i Fritsla har

vi byggt 16 radhuslägenheter,

alla med egna uteplatser och

vacker utsikt över dalgången. ”

(4)

Målet med verksamheten

Bolagets uppdrag

Ägardirektiv i sammandrag. De fullständiga direktiven finns på www.marksbostadsab.se.

Marks Bostads AB ska på affärs- och miljömässiga princi- per och i allmännyttigt syfte äga, förvalta, utveckla, produ- cera, köpa och sälja hyresfastigheter för att främja bostads- försörjningen i kommunen.

Marks Bostads AB ska erbjuda ett varierat utbud av hy- resbostäder av god kvalitet i kommunen för att tillgodose olika bostadsbehov så att de boende har valmöjlighet avseende läge, bostadsstorlek, standard och pris. Bolaget bör också bidra till bostadsproduktion i kommunens mindre orter.

Marks Bostads AB ska aktivt verka för att även bygga och förvalta bostäder anpassade till särskilda behov och mål- grupper såsom äldre och funktionshindrade. Bolaget ska också göra särskilda insatser för att ungdomar ska komma in på bostadsmarknaden.

Bolaget ska verka för att äldre och funktionshindrade ska kunna bo kvar i sitt ordinära boende genom en god till- gänglighet.

Soliditeten i bolaget ska uppgå till 20 %.

Bolaget ska verka för goda och trygga boendemiljöer i kommunen samt arbeta för trygghetsskapande och brottsföre- byggande åtgärder i bostadsområdena.

Bolaget ska arbeta för integration, erbjuda boende som är tillgängligt för alla oavsett social, ekonomisk, etnisk eller annan bakgrund. Vi ska motverka boendesegregation och diskriminering.

Bolaget ska agera som föregångare och föredöme för håll- bar utveckling lokalt och globalt samt bidra till långsiktig hållbar utveckling ur miljömässigt perspektiv.

Bolaget ska premiera miljömedvetenhet och god resurs- hållning.

Bolaget skall bygga 30 lägenheter i snitt per år under en fyraårsperiod.

Bolaget skall renovera 50 lägenheter i snitt per år under en fyraårsperiod.

Verksamhetspolicy

Marks Bostads AB:s skall erbjuda goda bostäder till nuvarande och framtida kunder genom att:

• Ständigt förbättra verksamhetens alla grenar och ef- terfölja gällande lagstiftning.

• Vara en god arbetsplats genom att utbilda och stimule- ra personalen till engagemang, ansvar och delaktighet.

• Erbjuda kunder bra service, god inom- och utomhus- miljö samt informera och vara lyhörda för synpunkter och krav.

• Hushålla med resurserna på bästa sätt med hänsyn till ekonomi, kvalitet, arbetsmiljö och miljö.

Verksamhetscertifiering

Marks Bostads AB är verksamhetscertifierade sedan 2004. Vi är miljöcertifierade enligt ISO 14001:2004, kva- litetscertifierade enligt ISO 9001:2008 och arbetsmiljö- certifierade enligt AFS 2001:1. Vårt verksamhetssystem innehåller även ekonomimål och ekonomiriktlinjer.

21-23 mars 2016 genomfördes revision av vårt verksamhetssystem och Marks Bostads AB rekommenderades fortsatt certifiering. I oktober månad genomfördes också en intern revision av egna revisorer.

Verksamhetssystemet har, sedan det infördes, bidragit till att utveckla företaget både när det gäller att ge våra hyresgäster bättre kvalitet i sitt boende och våra anställ- da en bättre arbetsmiljö samt att utveckla arbetet med miljöfrågor. Genom att fortsätta ta fram tydliga mål och handlingsplaner kommer verksamhetssystemet även fortsättningsvis att vara ett stöd i utvecklingen av Marks Bostads AB.

Styrelse och organisation

Styrelse och revisorer

Styrelsen har haft följande sammansättning:

Ordinarie ledamöter Ersättare

utsedda av Marks kommun Erik Arnell, ordförande, Hyssna

Bror-Eric Johansson, vice ordförande, Kinna Henry Sandahl, Horred

Lars-Inge Andersson, Tostared Micael Carlsson, Hyssna Sylvide Persson, Kinnahult David Berglund, Skene

utsedda av Marks kommun Kerstin Weimman-Lindén, Hajom Laila Johansson, Kinna

Paul Brusk, Kinna Monica Armini, Fjärås Stefan Brunander, Rävlanda Kjell-Arne Lundin, Skene Björn Kärrhage, Hajom

Verkställande direktör Magnus Hjelmgren

Personalrepresentanter, ordinarie Personalrepresentanter, ersättare Susanne Carlsson, för tjänstemännen

Karl-Erik Eriksson, för fastighetsanställda

Mona Ronnemar, för tjänstemännen Viktoria Plogander, för fastighetsanställda

Revisor, ordinarie Revisor, ersättare

utsedd av årsstämman

Peter Sjöberg, auktoriserad revisor, Göteborg

utsedd av årsstämman

Tomas Johansson, auktoriserad revisor, Borås

Lekmannarevisor, ordinarie Lekmannarevisor, ersättare

utsedd av Marks kommun Kenneth Sölvebring, Örby

utsedd av Marks kommun Roger Fogelström, Kinna

Sammanträden

Ordinarie årsstämma hölls 2016-05-19.

Styrelsen har under året haft 9 sammanträden.

Organisationsanslutning

Bolaget är anslutet till Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, SABO samt Fastigo. Dessutom är företaget delägare i Husbyggnadsvaror HBV förening u.p.a.

Styrelsen och verkställande direktören för Marks Bostadsaktiebolag, organisationsnummer 556180-9319, får härmed avge följande förvaltningsberättelse för verksamhetsåret 2016, bolagets 43:e.

Samtliga aktier innehas av Spinnerskan i Mark AB.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Invigning av Assbergs Lekpark.

Marks Bostads AB:s vision Bostadsföretaget med 100 % nöjda hyresgäster.

Marks Bostads AB:s affärsidé

• Tryggt boende

• God service

• Rimligt pris

(5)

Marks Bostads AB har hyresgäststyrt lägenhetsunder- håll, HLU. Detta innebär att hyresgästen själv kan välja om man vill ha planerad renovering utförd eller om man vill vänta och istället få hyresrabatt. Hyresgäster får själv välja vilken tapet och matta man vill ha och from i år har vi ökat möjligheterna att få göra sin lägen- het mer personlig. Vi har utökat hyresgästernas tillval med spis med glaskeramikhäll, olika köksluckor och handtag samt olika bänkskivor. Dessutom finns möj- ligheten att få en praktisk källsorteringsinsats under diskbänken.

Kundnöjdhet

Under året har vi infört ett nytt mätverktyg för mätning av kundnöjdhet. Vår kundenkät skickades tidigare ut vartannat år, vid ett tillfälle, till alla hyresgäster. Med det nya mätverktyget mäter vi hela tiden, genom att skicka ut enkäter till hyresgäster under hela året, spritt över vårt lägenhetsbestånd. Alla hyresgäster får möjlig- het att besvara enkäten 1 gång per år. Detta sätt att mäta ger oss bättre möjligheter till uppföljning av åtgärder och det ger oss en möjlighet att snabbt kunna återkoppla till hyresgäster på eventuella synpunkter som lämnats.

Alla medarbetare på Marks Bostads AB arbetar i systemet vilket gör att de direkt kan se resultatet av sitt arbete och ta del av kommentarer och synpunkter. Mätverkty- get varit igång i ca 6 månader. Svarsfrekvensen har varit 43 %, och resultatet har landat på 37 % mycket nöjda kunder (som gett oss betyg 5 av 5).

Under våren 2016 genomförde Marks Bostads AB en kommunikationsundersökning för att ta reda på vilket sätt våra hyresgäster vill att vi kommunicerar med dem på. Då framkom att man önskar mer dialog med oss.

Vi arbetar därför med att i större utsträckning bjuda in till samtal och göra oss tillgängliga för våra hyresgäs- ter på olika sätt. Sedan tidigare har Marks Bostads AB återkommande bomöten där samtliga hyresgäster på de olika bostadsområdena bjuds in. Då diskuteras allt som

Hyresgäster

Bostaden - det egna hemmet - spelar en stor och viktig roll i varje människas liv. I Marks Bostads AB:s policy ingår att erbjuda våra kunder bra service, god inom- och utomhus- miljö samt informera och vara lyhörda för synpunkter och krav. Vår vision är 100 % nöjda hyresgäster.

Boendeinflytande och delaktighet

Det finns många kontaktytor mellan oss och våra hyres- gäster. Utöver kundenkät, mejl, telefon och via hemsi- dan träffar Marks Bostads AB:s medarbetare många av våra hyresgäster dagligen. Hyreskollektivet represen- teras av Hyresgästföreningen och varje år genomför vi olika aktiviteter tillsammans för att skapa trivsamma boenden och för att främja boendeinflytandet. Fyra gånger per år hålls möten med boinflytandekommittén, som består av både representanter från Hyresgästför- eningen centralt och de lokala hyresgästföreningarna.

Syftet är att ge hyresgästerna inflytande över förvalt- ningen av bostadsområdena och frågorna som diskuteras rör allt från företagets ekonomi till olika hyresgäs- tinitiativ.

På bostadsområden där det finns en lokal hyresgäst- förening anordnas också samrådsmöten med representanter från den lokala hyresgästföreningen och Marks Bostads AB och då diskuteras allt som rör det specifika bostadsområdet.

Inför den omfattande renoveringen av Snickarens bo- stadsområde provades ett nytt arbetssätt och en refe- rensgrupp bestående av boende på området bildades.

Denna grupp har kontinuerligt träffat byggledare och ombyggnadssamordnare för att underlätta och förbättra arbetet runt renoveringen. Gruppen har kommit med förslag och synpunkter som också lett till konkreta åt- gärder, bland annat påpekades att man upplevde det mörkt på bostadsområdet och parkeringsplatsen vilket i sin tur ledde till en fördjupad översyn av belysningen på området och att man förbättrade den.

rör lägenheterna och det aktuella området. Ett nytt sätt att göra oss mer tillgängliga är att anordna enkla, informella mötesplatser på bostadsområdena. När etapp 2 av renoveringen på Snickaren startades upp ordnade Marks Bostads AB ”kaffehäng” på bostadsområdet och samtliga hyresgäs- ter bjöds in och fick möjlighet att ta del av information om den pågående renoveringen eller annat som rör boendet, lämna synpunkter och förslag samt ställa frågor.

Tillsammans med de lokala hyresgästföreningarna har vi under året arrangerat olika temadagar på de större bostadsområdena. Temat styrs utifrån identifierade behov på området och av önskemål från hyresgästerna. I juni invigdes Assbergs lekpark med fotboll och lek på den nya multisportarenan, ponnyridning, brandbil, tröjutdelning till alla barn samt glass och fika. Det var ett uppskattat arrangemang med cirka 200 besökande.

Vid arrangemanget medverkade den lokala hyresgäst- föreningen, Grannsamverkan på Assberg och FC Hedbo Futsal tillsammans med Marks Bostads AB.

I oktober genomfördes Hedbodagen med samtliga boende på Hedbo och temat var ”Håll Hedbo rent”. Tillsam- mans med den lokala hyresgästföreningen informerades besökande om sophantering, källsortering och återvin- ning. Bamses tidning om återvinning delades ut till alla barn och det bjöds på hopp i hoppborg, lekar och skräpplockartävling med priser för både stora och små.

Vi stödjer föreningar och ungdoms- verksamhet

Vi tror att orter och bostadsområden som kan erbjuda aktiviteter upplevs som mer levande och därmed också mer trygga. Vi stödjer därför föreningar och verksamheter i Marks kommun som kan bidra till ökat liv, rörelse och trivsel för våra hyresgäster. Under 2016 sponsrade vi på olika sätt ett 20-tal föreningar som spänner över sociala och kulturella projekt/verksamheter samt idrott och fritid. Ett av dessa var FC Hedbo Futsal som består av boende på Hedbo som startat upp streetfotbollslag.

De tränar på Hedbo och har också genomfört en turne- ring under året och vill uppmuntra till gemenskap och meningsfull fritid för ungdomarna i området. Marks Bostads AB har också under flera år tillsammans med Skene IF, Marbo Basket och Idrottslyftet anordnat Bas- ket- och Fotbollsskola för sommarlovslediga barn och ungdomar. Aktiviteterna är förlagda till Hedbo och Vävarevallen i Skene och inbjudan går ut till skolor i Kinna, Skene och Örby och till hyresgäster på våra bo- stadsområden.

Trygghet och tillgänglighet

Vi fortsätter arbetet för trygghet i våra bostadsområden och under 2016 har Grannsamverkan startat på Assberg.

Syftet med Grannsamverkan är att göra bostadsområden mindre attraktiva för brottslig verksamhet genom ökad uppmärksamhet från de boende samt kunskap om hur man skyddar sig, vilket avskräcker och försvårar för tju- ven. Tillsammans med Polisen har Marks Bostads AB bjudit in till två utbildningstillfällen och idag finns en Grannsamverkansgrupp med cirka 20 aktiva medlem-

mar som tillsammans arbetar för en ökad trygghet på Assberg. Medlemmarna kvälls- och nattvandrar, ser till varandras lägenheter och bidrar till en trygghetsskapande gemenskap för alla hyresgäster. De boende på områ- det upplever att antalet stölder har minskat och känner en större trygghet i sitt bostadsområde.

Under den mörka årstiden anordnas trygghetsvandringar tillsammans med de lokala

hyresgästföreningarna på de olika bostadsområdena. Vid vand- ringarna deltar boende och personal från Marks Bostads AB.

Platser och utrymmen som upplevs som otrygga eller riskerar att bli brottsplatser samt vilka konkreta fysiska omständighet- er som bidrar till detta noteras under vandringen. I processen ingår också att ta fram förslag på lösningar för både större och mindre åtgärder för att öka tryggheten. Under året genom- fördes trygghetsvandringar, på Hedbo och Assberg samt i Kin- na centrum tillsammans med Marks kommun och trygghetsrådet.

Under året har personal från Marks Bostads AB tillsammans med tillgänglighetssamordnare i Marks kommun också genomfört en tillgänglighetsvandring på Hedbo för att identifiera möjliga förbättringsåtgärder.

Lägenhetskö

Vårt kösystem är webbaserat och för varje dag kunden står i kö tillkommer en poäng. Vi har ett hårt söktryck och har därför inga lediga lägenheter men när en lägen- het sägs upp läggs den ut i vårt system för intressean- mälan. En kö bildas när kunder anmäler sitt intresse för lägenheten. De fem som har flest poäng när intressean- mälan stänger får ett erbjudande. Då är det möjligt att gå på visning och därefter lämnar kunden besked om man tackar ja eller nej. Den kund som har mest poäng av de som tackat ja får besked om att vi gör en kreditprövning och om den godkänns bokas en tid för kontraktsskriv- ning.

Kunder kan även söka förtur till lägenhet och det gäller i följande sammanhang:

Arbetsskäl, om den sökande har fått jobb i vår kommun och har lång resväg (minst tio mil alt. två timmar enkel väg). Förtur kan även sökas vid hot och våld i nära rela- tioner. Det tredje skälet gäller vid varaktigt rörelsehinder då hyresgästen har behov av att bo på första våning eller av att det finns hiss i fastigheten.

En nyhet under 2016 är att Sverige har fått en bosätt- ningslag för nyanlända, dvs nya medborgare som fått permanent uppehållstillstånd i Sverige, men bor kvar på anläggningsboenden. Dessa nya medborgare anvisas till Sveriges kommuner av Migrationsverket och under 2016 beräknades 107 personer komma till Marks kommun. Vi har gett förtur till bostad och beräknar att det motsvarar cirka 10 % av de lägenheter vi fördelar under ett år.

Grannsamverkan på Assberg i Skene.

Informationsmöte på Snickaren.

(6)

för fullt och den andra etappen är upphandlad och på- börjad. Under året har 61 lägenheter renoverats klart.

För 2016 blir det för dessa ombyggnadsprojekten totalt 83 lägenheter som renoverats att jämföra med vårt uppdrag att renovera 50 lägenheter per år. Från 2002 till 2016 har totalt 878 lägenheter renoverats i projektet ”Underhållsplan för 60–70-tals hus”.

Renoveringen på Sommar-/Vintergatan är relativt omfattande och vi har bytt avlopps- och vattenled- ningar samt all elinstallation till femledarsystem. Vi installerar ett nytt ventilationssystem med värme- återvinning, så kallat FTX-system. Kök och badrum totalrenoveras och i köket byts oftast hela köksin- redningen ut medan badrummen får nya ytskikt och nytt porslin. Vi installerar även individuell mätning och debitering av kall- och varmvatten.

Renoveringen av Snickaren har gått in på det andra året och andra etappen. Det finns totalt 315 lägenhe- ter på området och sedan starten har 79 lägenheter renoverats. Det görs inga större arbeten inne i lägen- heterna, eftersom de redan har en bra standard men däremot byts samtliga fönster, säkra lägenhetsdörrar och från- och tilluft med värmeåtervinning installeras. Ny elinstallation med femledarsystem samt individuell mätning och debitering av kall- och varmvatten installeras också. De stora underhållsarbetena på Snickaregatan görs främst på husens fasader och på utemiljön. Fasadteglet har i stor omfattning spruckit sönder och alla tegelfasader kommer att knackas ner och ersättas med ett nytt fasadmaterial av skivor i fibercement och trä samtidigt som husen tilläggsiso- leras. Utemiljön kommer att ändras helt och på varje gård byggs det en separat tvättstuga, för att förbättra tillgängligheten och säkerheten för hyresgästerna.

Båda projekten kommer att pågå under kommande år, vilket kommer innebära att vi renoverar 126 lägenheter 2017. Förutom nybyggnation och renovering av lägenheter har vi även utfört mycket un- derhåll. Under året har vi kostnadsfört underhåll för 50,1 mkr.

Bolagets uppdrag är att renovera 50 nya lägenheter i snitt per år under en fyraårsperiod. Under åren 2013- 2016 har vi renoverat 284 lägenheter, vilket är 84 lä- genheter mer än uppdraget.

Byggnation och underhåll

Nyproduktion

På kommunfullmäktigemötet i november besluta- des att Marks Bostads AB skall bygga 60 lägenheter per år mot tidigare 30 lägenheter per år. Senast 2020 skall vi nå den volymen, gärna tidigare. Under åren 2017 fram till och med 2019 skall vi bygga 45 lägen- heter per år. En tredjedel av dessa skall ligga utanför centralorterna Kinna, Skene och Örby.

För att kunna nå denna volym har vi begärt ytterligare ett par markanvisningsavtal under december må- nad. Sedan tidigare har vi fyra pågående detaljplane- ändringar samt ett antal bygglovsärenden.

En av planändringarna gäller Ängahagen i Skene där vi planerar för byggnation av 56 lägenheter i 14 tvåvåningshus. Byggstart är beräknad till våren 2017. Vi har påbörjat arbetet med planändringar för en fastighet i Horred samt två fastigheter i Sätila. På fastigheten i Horred har rester av en gammal bosätt- ning hittats, vilket innebär att en arkeologisk utgräv- ning måste genomföras innan det är aktuellt för ex- ploatering. Projektet kommer därför att försenas och med stor sannolikhet fördyras, beroende på om kost- naden för utgrävningen skall belasta exploatörerna.

Projektet i Sätila pågår dock för fullt och totalt kan det bli en byggnation på drygt 70 lägenheter på dessa två fastigheter med beräknad byggstart 2018.

Vi har också erhållit bygglov för 10 lägenheter i Björ- ketorp, vilka kommer att ligga i tre radhus utmed Lundavägen. Beräknad byggstart för dessa är våren 2017.

Under 2016 har Marks Bostads AB färdigställt 19 nya lägenheter och 16 av dessa lägenheter ligger på Risma i Fritsla. Lägenheterna ligger i fyra radhus och samtliga lägenheter har egen uteplats, med vid- sträckt utsikt över dalgången. Husen är så kallade lågenergihus med en total energiåtgång på maximalt 59 kWh/m2 och år. Lägenheterna har förhållandevis hög standard, med diskmaskin, mikrovågsugn samt induktionshäll. Inflyttning skedde i mitten av december och samtliga lägenheter är uthyrda.

De resterande 3 lägenheterna har byggts i lokaler som tidigare användes till förskoleverksamhet på Kullabyn i Torestorp. Dessa lägenheter hyrs nu ut som trygghetsboende för hyresgäster över 70 år.

Bolagets uppdrag är att bygga 30 nya lägenheter i snitt per år under en fyraårsperiod. Uppdraget utökades från 20 till 30 lägenheter 2015. Under åren 2014-2016 har vi färdigställt 78 lägenheter, vilket inte fullt ut motsvarar uppdraget. Anledningen har i huvudsak varit svårigheter med att hinna ta fram detaljplaner och att få dem antagna.

Ombyggnation och underhåll

Renovering av 60–70 tals husen har under 2016 följt de uppsatta målen. Ombyggnationen av 82 lägenhe- ter på Sommar-/Vintergatan påbörjades under augusti månad. Under året har 22 lägenheter färdigställts. Re- novering av området Snickaren i Kinna pågår också

16 nya lägenheter på Risma i Fritsla.

ROT-renovering på Sommar-/Vintergatan i Skene.

Vi förbättrar klimatskal – nya fönster på Förläggarevägen i Fritsla.

(7)

Miljö

Skåneinitiativet

2016 var det sista året med Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretags (SABO:s) Skåneinitiativ. Skåneinitia- tivet som sträckte sig från basåret 2007 till och med 2016 var ett upprop som har skrivits på av 107 allmän- nyttiga bostadsföretag med målet att sänka sin energi- användning med 20 %. Marks Bostads AB har genom åren följt genomsnittskurvan för deltagande bostadsbolag vad det gäller energibesparing. 2015 hamnade Marks Bostads AB på 16,1 % och det var med nyfiken- het som vi sammanställde 2016 års siffror. Resultatet för 2016 och således för Skåneinitiativet totalt blev en minskad energiförbrukning med 16,5 % jämfört med basåret 2007. Vi hade hoppats på en större sänkning det sista året då både fastighetsskötare och tjänstemän lagt ner stort arbete och engagemang på vårt energibe- sparingsarbete.

Under denna 10-årsperiod har Marks Bostads AB spa- rat 35 851 MWh jämfört med basåret 2007. Det är en mycket stor mängd energi som sparats och vi anser därför definitivt inte att 16,5 % är ett misslyckande. Vi bör också ha med i beräkningen att Marks Bostads AB redan innan Skåneinitiativet hade gjort betydande insatser för att minska sin energianvändning. Beroende på utgångsläge 2007 hade de deltagande bolagen olika förutsättningar att nå 20 % målet. Även om vi inte nådde målet så kan vi på Marks Bostads AB sträcka på oss. Vi vet hur målmedvetet det arbetats med energibesparing på alla nivåer och av all personal under denna tidsperiod.

158,3

152,0 149,1 147,3

140,8 143,7 140,4

135,2 132,9 132,2

100 110 120 130 140 150 160 170

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Under tiden Marks Bostads AB deltagit i Skåneinitiativet kan vi konstatera att nedgången varit konstant förutom åren 2012–

2013.

Värme, vatten och ventilation

Marks Bostads AB arbetar kontinuerligt med att instal- lera mätning av vattenförbrukning i lägenheterna för att påverka och premiera hyresgästers beteende mot minskad vatten- och energiförbrukning. Individuell mätning och debitering (IMD) för varmvatten samt från- och tilluftsventilation med värmeåtervinning (FTX) in- förs vid all reparation, ombyggnad, tillbyggnad (ROT) samt nybyggnation. Under 2016 har FTX installerats i samband med ombyggnationen på Snickaregatan 9, 11

och 13. Lindängs äldreboende i Skene har också fått tre utbytta FTX-aggregat i samband med renoveringen av storkök och tak.

Marks Bostads AB:s vattenförbrukning var under 2016 1,04 m³ per m² a-tempyta och år. För första gången på 10 år kan vi notera en ökning. Förklaringen kan vara en ökad trångboddhet eller andra levnadsmönster som innebär att varmvattenförbrukningen generellt ökat.

Vi är ändå inte oroade då vi ligger mycket lågt jämfört med SABO:s förbrukningsvärden.

Marks Bostads AB:s förbrukningsvärde 2016 på 1,04 kan jämfö- ras med SABO:s medianvärde på 1,13 från år 2015 (siffror från 2016 är ännu inte tillgängliga).

Vi strävar efter att hålla så jämn inomhustemperatur som möjligt och våra värmesystem behöver injusteras med vissa mellanrum. Det är ett omfattande arbete att besöka varje lägenhet och fixera rätt värde på radiato- rerna. Injusteringar har under året skett på två etapper på Assberg i Skene samt på Boråsvägen i Rydal.

2016 fanns det 1 244 installerade varmvattenmätare i lägenheter inom vårt bestånd. 766 av dessa lägenheter har också en separat mätare installerad för kallvattnet.

Även värmemätning med s.k. loggers som mäter lägen- hetstemperatur finns separat installerat i 660 av dessa 1 244 lägenheter. De byggnader som fått mätning installerad 2016 var Snickaregatan 9, 11 och 13 med 68 lägenheter.

Vi har även installerat prognosstyrning för drygt 140 000 kvadratmeter lägenhetsyta. Prognosstyrning innebär att det utförs beräkningar av en specifik byggnads energitekniska egenskaper med detaljerade prognoser för temperatur, sol, vind och nederbörd så att rätt mängd energi för uppvärmning kan tillföras vid rätt tidpunkt i byggnaden.

Miljötvättstugor har tillkommit under 2016. Införande har skett på Muraregatan för 72 lägenheter, på Snick- aregatan för 123 lägenheter samt på Radhusgatan för 87 lägenheter. Vi har totalt 7 miljötvättstugor som om- fattar 616 lägenheter. Miljötvättstuga innebär att varje lägenhet tilldelas ett antal tvättar per månad baserat på antal rum i lägenheten. Om man tvättar färre tvättar än vad som är tilldelat får man pengar tillbaka och tvättar man fler får man betala extra. Införande av miljötvätt- stugor kräver att 50 % av de hyresgäster som berörs godkänner det.

1,15 1,12

1,10

1,06 1,05 1,04

1,03 1,02 1,02 1,04

0,95 1,00 1,05 1,10 1,15 1,20

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Elenergi

Under den sista 5-årsperioden har mycket arbete lagts på att minska mängden elenergi som används. Mer eller mindre all utomhusbelysning och trapphusbe- lysning har bytts ut mot mer energisnåla alternativ, främst LED-belysning och ett av de jobb som utfördes under året var att byta belysning på Österbyvägen i Björketorp. Alla våra motorvärmare är numera tempe- raturstyrda. Tvättmaskiner, torktumlare och torkskåp i våra tvättstugor byts ut kontinuerligt mot bättre ener- gisnåla alternativ, främst med nyare avfuktningsteknik och vi kan konstatera att elförbrukningen under 2016 har minskat med cirka 88 MWh jämfört med 2015.

Klimatskal

En av de allra viktigaste energibesparingsåtgärderna på en byggnad är åtgärder på dess klimatskal, d.v.s. husets ytterhölje; väggar, golv, tak, fönster och ytterdörrar. Vid nybyggnation, ROT-renoveringar och storrenoveringar utförs alltid energibesparande åtgärder. På Fältvägen i Örby har 112 fönster och även en del dörrar bytts.

Storrenoveringen av Lindängs äldreboende i Skene har också medfört att vi isolerat större takytor. På Rönnängs äldreboende har vi installerat ett nytt elektroniskt styr- system för fastighetsautomation s.k. dataundercentral (DUC) vilket medfört att vi fått en bättre övervakning och en central styrning av byggnadens energiförbruk- ning.

Avfall

I slutet av 2015 genomförde Marks kommun en ny upphandling gällande hämtning av hushållsavfall. Denna upphandling resulterade i både en ny entreprenör, AD Infinitum Recycling, och ett nytt sorteringssystem, tv- åkärlssystem. Tidigare har hushållen i Marks kommun sorterat komposterbart avfall i svart påse och brännbart avfall i vit påse och därefter har båda påsarna lagts i samma sopkärl. Det nya from 2016 är att enbart matav-

fallet sorteras ut (i kompost kunde växtdelar, jord mm ingå) och läggs i ett eget kärl för att bli biogas. Det bränn- bara materialet läggs i ett annat kärl för att bli fjärrvär- me. Båda kärlen töms samtidigt i en tvåfacks sopbil. För Marks Bostads AB:s del har detta inneburit mycket be- kymmer och en hel del kostnader.

Marks Bostads AB:s sophus är byggda för att rymma sopkärl för hushållssopor och återvinning av glas, tid- ningar, plast, metall och ibland även elektronik. När vi nu skulle få plats med ytterligare kärl för matavfall blev det mycket trångt i sophusen. Nya inkastluckor har köpts och monterats in, nya skyltar för brännbart och matavfall har beställts och satts upp vid inkasten. I både Kinna och Skene centrum har det funnits sopnedkast i trapphusen. Dessa har nu stängts eftersom man inte längre kan kasta alla soppåsar i samma kärl. Sopkärlen har ställts utomhus och hyresgästerna får gå ut med sina sopor. I Skene har tre nya sophus byggts under året och de stod klara kort före jul. I Kinna centrum finns också planer på att bygga sophus, förhoppningen är att detta kan påbörjas under 2017. Starten för den nya avfallsen- treprenören blev en mardröm för alla; entreprenör, kommun, Marks Bostads AB och inte minst – alla hushåll.

Det var missade tömningar, överfulla soprum, arga hy- resgäster, frustrerade fastighetsskötare mm. Krismötena avlöste varandra men framåt senvåren började det att fungera. Chaufförerna hittade rätt, alla kärl tömdes på rätt dag, och allt lugnade ner sig. Under hösten har det i stort sett varit problemfritt, vilket delvis kan bero på att några tidigare chaufförer med mångårig erfarenhet trätt i tjänst hos den nya entreprenören.

En del i kommunens upphandling var naturligtvis pri- set. Under våren sänktes också avfallstaxan med cirka 9 %, vilket också kommer våra hyresgäster till del i framtiden. För 2017 kommer taxan att sänkas ytterligare. Under 2016 har dock besparingarna med den lägre taxan med råge ätits upp av de ökade kostnaderna för att iordningställa sophusen för tvåkärlssystemets infö- rande.

Husen på Snickaren i Kinna får nytt klimatskal.

Vattenförbrukning i m³/m² (a-tempyta och år)

Total energiförbrukning i kWh/a-temp per a-tempyta och år

(8)

Teknik och framtid

Digitalisering och arbetsrutiner

2016, ett år då tidigare arbetssätt digitaliserades.

Marks Bostads AB har som många andra fastighets- bolag tidigare bockat av många av sina arbetsuppgifter med papper och penna. Med införandet av Arri- go (ett program för arbetsrutiner och felanmälan) blir dessa uppgifter nu avbockade med digitala kvittenser.

Arbetsuppgifter som numera kvitteras i Arrigo är ex- empelvis trappstädning, mätaravläsningar samt funk- tionskontroller. Arrigo fungerar även som en kunskaps- bank där det finns en mängd information, tex vilken typ av hiss som är installerad, besiktningsprotokoll på lekplatser och hissar, tvättstugeutrustning, vilken typ av ventilationsaggregat som finns i byggnaden mm.

Eftersom Marks Bostads AB fortfarande läser av många el-, vatten- och värmemätare manuellt, där mätarvärdet noteras på papper, gjordes ett första försök 2016 med att läsa in dessa mätarställningar digitalt med så kall- lade QR-koder (Quick Response code). I korthet funge-

rar systemet så att varje mätare förses med en QR-kod som sedan fastighetsskötare kan läsa av via en streck- kodsläsare i sin smartphone. Mätarställningen överförs digitalt till Arrigo där de ligger till grund för vår förbruk- ningsstatistik inom el, vatten och värme. Marks Bostads AB har flera tusen mätare som skall förses med QR- koder och uppmärkning av mätare kommer att fortlöpa under 2017.

Felanmälan

Felanmälan har också överflyttats till Arrigo från vår tidigare fristående ”Web-felanmälan”. För hyresgäs- ten märks ingen direkt skillnad då de fortfarande gör sin felanmälan över Internet via ett färdigt formulär.

Skillnaden är att felanmälan numera direkt dyker upp som en uppgift att utföra i fastighetsskötarens telefon.

Hyresgästen får även ett mottagningsbevis via ett au- tomatiskt mejl om att felanmälan är mottagen och re- gistrerad. När felanmälan är åtgärdad och kvitterad av fastighetsskötaren i Arrigo skickar systemet ut ett nytt mejl till hyresgästen att felet är åtgärdat. Med detta sys-

tem får vi en bättre kontroll på felanmälningarna samt en snabbare hantering och hyresgästen får fortlöpande notifieringar under felanmälans gång. Vi hoppas och tror att det nya felanmälanssystemet leder till en ökad kundnöjdhet hos våra hyresgäster.

Momentum PM vårt fastighetssystem

Momentum PM, systemet som innehåller samtliga lä- genhetsuppgifter och där vi idag bland annat registre- rar vårt lägenhetsunderhåll, har uppdaterats under året.

De främsta nyheterna är att hyresgästerna får tillgång till ”Mina Sidor” där de kan hitta uppgifter och information om sitt boende. Vi har också implementerat en SMS-tjänst i Momentum PM som gör att vi numera kan skicka ut sms till flera hyresgäster samtidigt. Detta är bra vid situationer då vi behöver meddela många hy- resgäster i ett speciellt område om något akut inträffar, t.ex. vid en vattenläcka. Vi undersöker också möjlighe- ten för våra hyresgäster att boka tvättider via Momen- tum PM:s app.

Fiber

Installationen av fiber för våra hyresgäster sker i två etapper. Etapp 1, bestående av 909 lägenheter, slutför- des i augusti. Kinna centrum, Snickaren, Örby, Hedbo och Assberg har fått fiber indragen samt en mediabox (CPE, Customerprovided Equipment) installerad. Nätet har kvalitetssäkrats under hösten av Marknet som är vår kommunikationsoperatör och den som tillhanda- håller leverantörer av digitala tjänster. Under december månad har delar av Assberg kunnat beställa digitala tjänster och under början av 2017 kommer resterande områden att kunna börja beställa tjänster. Marknet kommer att bredda sitt nuvarande tjänsteutbud under 2017 vilket säkerligen kommer att uppskattas av våra hyresgäster.

Fiberinstallationen av Etapp 2 skulle påbörjats 2016 men då upphandlingen blev överklagad innebär det att den istället kommer att påbörjas under 2017. Etapp 2 består av 1 216 lägenheter, dessa är fördelade i Kinna, Skene, Örby, Fritsla, Sätila, Hyssna, Björketorp, Hajom, Fotskäl, Berghem, Torestorp, Öxabäck samt Rydal.

Kontroll av nya ventilationsanläggningen på Snickaren.

Avläsning av elmätare med QR-kod.

Marks Bostads AB som app.

Teknikrum på Grovaliden.

(9)

Personal och arbetsmiljö

Vid årets slut var 58 personer tillsvidareanställda, för- delat på 20 tjänstemän och 38 fastighetsanställda.

Våra fastighetsskötare finns på totalt 14 orter över hela Marks kommun för att finnas till hands för hyresgäs- ter i bostadsområdena. De har en bred kunskap för att kunna arbeta självständigt på alla orter. Organisatio- nen är uppdelad i två distrikt, Öst och Väst, med en distriktschef för vardera.

Alla tjänstemän är placerade på huvudkontoret i centrala Kinna. Det skapar förutsättningar för ett gott samarbete kollegor emellan och det är smidigt för våra kunder att kunna få kontakt med samtliga tjänstemän på samma plats.

Anställningar

Under året som gått har vi rekryterat tre fastighetsskö- tare, som ersatt personal som slutat. Dessa tre har arbetat hos oss under tidsbegränsade perioder tidigare.

Som brukligt har vi haft ett 20-tal säsongsanställda fastighetsskötare under både längre och kortare perioder, baserat på behoven för olika områden. De har främst arbetat med uteskötsel och gräsklippning, men ersätter i viss mån även ordinarie fastighetsskötare under semesterperioden. Endast 6 av dessa var nya medarbetare och många som arbetat tidigare säsonger väljer att komma tillbaka till oss, vilket är mycket positivt för oss som arbetsgivare.

Kompetensutveckling

I april och i oktober genomfördes personaldagar för samtliga anställda. Innehållet handlade främst om nu- läget inom nybyggnad, ekonomi och teknik. Vi hade även besök från Polisen som bland annat presentera- de sitt arbetssätt i närområdet. Dessa dagar är även bra tillfällen för samtliga medarbetare att träffas, eftersom vi arbetar på olika platser.

De nyanställda har deltagit vid ett par externa utbild- ningar inom fastighetsskötsel för att komplettera sina kunskaper. Vi har även några fastighetsskötare som år- ligen förnyar sin licens inom heta arbeten. Alla som kör lastmaskiner har också fått utbildning på dessa.

Under 2016 har vi introducerat ett nytt verktyg för att mäta kundnöjdhet. Samtliga medarbetare har haft ge- nomgång av hur detta är upplagt och hur var och en kan följa upp det som berör dem i det dagliga arbetet.

Vår gemensamma arbetsmiljö

Vi arbetar aktivt för att förbättra arbetsmiljön för personalen. En stor del av arbetsmiljön är de maskiner och redskap som fastighetsskötarna använder i det dagliga arbetet och under 2016 har många små maskiner och även några större bytts ut.

Tidigt under våren inträffade ett tillbud när en fastig- hetsskötare slog huvudet i rutan i en lastmaskin när han körde. Just denna maskin har vi haft sedan 2009 och maskintypen har utvecklats sedan vi köpte den, med bl.a. en större och högre hytt. Vi tog beslutet att

byta ut den äldre maskinen mot en nyare, säkrare och med högre komfort i förarutrymmet. En traktor som verkat en längre tid i Kinna byttes ut mot en modern lastmaskin. Det innebär också mycket högre komfort i den nya hytten och sikten runt maskinen är mycket bra. Även en av servicebilarna har bytts ut under året och fastighetsskötarna i Sätila/Hyssna uppskattar sin nya servicebil.

Samarbetet med vår företagshälsovård, Hälsan & Ar- betslivet, fortsatte under året. 2016 genomfördes de återkommande hälsoprofilerna för att sätta fokus på hälsan för medarbetaren, vilket också ger företagsled- ningen en övergripande bild av det allmänna hälsolä- get inom organisationen. Vårt resultat ligger i nivå med genomsnittet enligt sammanställning från vår företags- hälsovård.

Medarbetarundersökning genomfördes under hösten och vi använde motsvarande upplägg som år 2014, vilket är viktigt för jämförbarheten och uppföljningen inom olika delar. Svarsfrekvensen var god, 48 personer, vilket är samma nivå som år 2014. Den 1 november levererades resultatet och därefter presenterades resultatet för samtliga intressenter. Personalen diskuterade runt ett antal frågeställningar i grupp. Om vi jämför mellan 2014 och 2016 har det gröna värdet ökat på 29 av 40 frågor, vilket är ett mycket bra resultat. Grönt vär- de motsvarar att svaret på en fråga är 4 eller 5 på en femgradig skala.

Vi kan se att resultaten för Nöjd med sin arbetsgivare som helhet samt synen på den psykosociala arbetsmil- jön har en tydlig ökning och är mycket nära målet. Den fysiska arbetsmiljön har nått över målet med en pro- centenhet.

Under slutet av året genomfördes en gemensam utbild- ningsdag gällande AFS 2015:4, Organisatorisk och So- cial Arbetsmiljö. Skyddskommittén och samtliga che- fer deltog vid ett gemensamt tillfälle och kursledaren kom från vår företagshälsovård.

Detaljerade mål MÅL RESULTAT

2016 RESULTAT 2014 Jag är som helhet nöjd

med min arbetsgivare: 80% 79% 75%

I min anställning har jag

en god fysisk arbetsmiljö: 80% 81% 67%

I min anställning har jag en god psykosocial arbetsmiljö:

80% 77% 71%

Frisktal 2016 2015

Totalt Män Kvinnor Totalt Män Kvinnor

Antal tillsvidareanställda 58 42 16 59 44 15

Friska 24 20 4 33 29 4

Långtidsfriska 17 13 4 17 13 4

Frisktal

De som har haft högst 5 sjukdagar 2016 räknas som friska i nedanstående sammanställning.

När det gäller frisktalen kan vi tyvärr se en tydlig minskning till 41,4 % (55,9), 24 av 58 tillsvidarean- ställda.

Antalet långtidsfriska är samma som förra året, 17 st.

Detta innebär att dessa har haft högst 5 sjukdagar/år både 2015 och 2016.

Övrig sjukfrånvaro finns redovisad under Not 5.

Nya servicebilen i Sätila-Hyssna.

(10)

Ekonomi

Resultat

Resultatet uppgår till 15,7 mkr (11,4) före skatt och bokslutsdispositioner. Direktavkastningen på det to- tala kapitalet uppgår till 4,9 %. Ägarens avkastnings- krav, sett över en fyraårsperiod, ligger på 5,0 %. Årets resultat innebär ett fyraårssnitt på 5,3 % vilket uppfyl- ler ägarens krav.

Redovisat årsresultat efter bokslutsdispositioner och skatt är 12,3 mkr (8,9).

Intäkter

Hyresintäkterna ökade med totalt 5,2 mkr till 244,7 mkr. Nybyggnationerna på Grovaliden och Malmsätersgatan 4 och 6 i Kinna står för cirka 3,4 mkr av ökningen. Resten av ökningen beror till största de- len på hyreshöjningen från 1 januari med 0,5 %. Hy- resbortfallet har minskat något och uppgår till 1,9 mkr (2,3) vilket motsvarar 0,8 %.

Övriga förvaltningsintäkter uppgår till 5,0 mkr (3,6).

Försäkringsersättningar har under året utbetalats med 0,8 mkr vilket påverkar jämförelsen mot föregående år.

Kostnader

Driftkostnaderna ökade med 6,4 mkr till 119,1 mkr. Vi kan framförallt se ökade reparations- och skötselkost- nader men även kostnaderna för VA har ökat markant beroende på höjda taxor.

Underhållsåtgärder utfördes under året för 50,1 mkr (57,1). Totalt utfördes underhåll för 4,7 mkr mer än budgeterat.

Av- och nedskrivningar inklusive utrangeringskostnader har ökat med 2,9 mkr till 34,6. Av ökningen står ROT-renoveringen på Snickaren i Kinna för 1,1 mkr samt nedskrivning av fastigheten Rydal 2:12 för 1,0 mkr.

Kostnaderna för den centrala administrationen ligger oförändrat på 9,1 mkr.

Räntekostnaderna uppgick under året till 17,7 mkr (18,0). Under året fortsatte marknadsräntorna sjunka.

De låga räntenivåerna innebar minskade räntekostna- der trots ökad låneskuld. Marks Bostads AB betalar en borgensavgift till kommunen på 0,3 %. Avgiften är oförändrad från föregående år och innebar en årskost- nad på 1,9 mkr.

Finansiering

För att uppnå en effektiv och flexibel hantering av ränterisken i skuldportföljen används finansiella de- rivatinstrument. Räntebindning och kapitalbindning frikopplas från varandra för de enskilda lånen. Det- ta ger möjligheter att, när som helst, förändra ränte- bindningstiden och bättre möta förändringar på ränte- marknaden utan att kapitalbindningen påverkas. Vid årsskiftet uppgår våra utestående ränteswapavtal till 520,0 mkr (520,0).

Upplåningen ökade under året med 40,0 mkr till 687,0 mkr. Vid årsskiftet var den genomsnittliga effek- tiva räntan 2,40 % (exklusive borgensavgift) och rän- tebindningstiden var 3,47 år.

Soliditet

Soliditeten har minskat till 20,8 % (21,1) men uppfyl- ler fortfarande ägarens krav på minst 20,0 %. Kravet kommer att sänkas till 15,0 % från 2017 p.g.a. ökade krav på nybyggnation.

Fastigheternas värde

Under året har styrelsen antagit följande riktlinjer för nedskrivning av fastigheter:

”Nedskrivningsprövning av bolagets fastigheter skall årligen göras i enlighet med K3. Vid bedömning av marknadsvärdet skall hänsyn tas till en felmarginal på mellan 5–10 % innan värdet jämförs med fastighe- tens bokförda värde. Är marknadsvärdet lägre än det bokförda värdet skall nedskrivning ske till det lägre värdet, det vill säga marknadsvärdet korrigerat med felmarginalen enligt ovan.”

Marknadsvärderingen utförs internt med hjälp av vär- deringsverktyget Datscha. Värderingsmodellen bygger på förväntade kassaflöden samt ett beräknat restvärde vid kalkylperiodens slut. Marknadsinformation i form av schabloniserade direktavkastningskrav och kalkyl- räntor kommer från fastighetskonsultbolaget Newsec.

Fastigheternas bedömda marknadsvärde vid utgången av året uppgick till 1 561 mkr (1 452). (Se not 14.) Under 2016 uppmärksammades nedskrivningsbehov för den nybyggda fastigheten på Risma i Fritsla (Frits- la 2:90). En extern värdering beställdes och denna vi- sade att nedskrivning inte var nödvändig. Däremot har fastigheten Rydal 2:12 skrivits ned med 1,0 mkr med anledning av att det bokförda värdet blev för högt i samband med aktivering av ett takbyte under året.

Möjligheter och risker

Framtida möjligheter ligger i att Marks kommun växer och att det därigenom finns en större efterfrågan på lägenheter. Närheten till Göteborg, Borås och Varberg innebär att man kan bo i Marks kommun och arbets- pendla till andra kommuner. Uthyrningsläget har varit bra under lång tid. De nyproducerade lägenheterna hyrs också ut ganska omgående.

De närmaste åren ser Marks Bostads AB en risk i den för tillfället höga renoveringstakten och den ökade ny- byggnationen. För 2017 beräknar bolaget renovera 126 lägenheter på Snickaren i Kinna och Sommar-Vinter- gatan i Skene, vilket påverkar möjligheterna att utföra underhåll på övriga fastigheter. Den ökade nybyggna- tionen kan innebära risker i form av outhyrt och/eller nedskrivningar. I långtidsbudgeten har hänsyn tagits till detta. Prognoser visar att soliditeten kommer att

sjunka till 15 % år 2020, men kommer därefter plana ut.

Bolagets största ekonomiska risk de kommande åren är om marknadsräntan går upp. Effekten av en sådan förändring bedöms dock som ganska begränsad på kort sikt. Marks Bostads AB:s räntebindning låg vid årsskiftet på 3,47 år.

Refinansieringsrisken bedöms som mycket liten. Inte ens under finanskrisens värsta läge förvägrades bolaget refinansiering av befintliga lån.

Risken för vakanser bedöms som liten. En viss risk fö- religger dock vid nybyggnation eftersom nybyggnads- hyrorna idag ligger på en relativt hög nivå.

De taxebundna kostnaderna utgör en stor del av bolagets driftkostnader och därför förekommer en risk vid kraftiga höjningar av t.ex. värme, el och VA-taxor. Där- för är det viktigt att Marks Bostads AB bevakar och i möjligaste mån försöker påverka taxehöjningar.

Förändringar av egna kapitalet

Aktiekapital Reservfond Fritt eget

kapital Summa

Eget kapital 31/12 2015 44 000 39 800 114 021 197 821

Utdelning -695 -695

Årets resultat 2016 12 252 12 252

Belopp vid årets utgång 44 000 39 800 125 578 209 358

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står:

Balanserade vinstmedel 113 325 703

Årets resultat 12 252 143

Totalt 125 577 846

Styrelsen och verkställande direktören föreslår 2017 års årsstämma att:

Till aktieägaren utdela, 1,34 per aktie, totalt 589 600

I ny räkning balansera 124 988 246

Totalt 125 577 846

Styrelsens yttrande över föreslagen vinstutdelning

Den föreslagna utdelningen reducerar bolagets soliditet till 20,7 procent. Soliditeten är mot bakgrund av att bolagets verksamhet fortsatt bedrivs med lönsam- het betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå.

Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 § 2–3 stycket. (försiktighetsregeln) och är förenlig med reglerna i Allvillagen (Lag (2010:879) om allmän- nyttiga kommunala bostadsaktiebolag).

Det ekonomiska resultatet samt bolagets ställning framgår i detalj av resultaträkningen för 1/1–31/12 2016 samt av balansräkningen per 2016-12-31.

(11)

FLERÅRSÖVERSIKT

RESULTATRÄKNING (tkr) 2016 2015 2014 2013 2012

Intäkter 249 688 243 025 233 497 231 828 222 746

Driftkostnader -119 079 -112 710 -108 060 -110 294 -107 954

Underhåll -50 084 -57 095 -51 722 -47 341 -45 313

Fastighetsskatt -4 135 -3 627 -3 888 -3 445 -4 349

Driftnetto 76 390 69 593 69 827 70 748 65 130

Av-/nedskrivningar -33 275 -30 580 -28 636 -27 703 -25 575

Central administration -9 195 -9 056 -8 274 -7 910 -6 873

Övriga kostnader -1 131 -1 004 -938 0 0

Resultat vid fastighetsförsäljning 524 348 0 1 321 1 095

Rörelseresultat 33 313 29 301 31 979 36 456 33 777

Övriga finansiella intäkter 89 139 202 229 228

Finansiella kostnader -17 673 -18 020 -18 476 -19 032 -19 115

Resultat efter finansiella poster 15 729 11 420 13 705 17 653 14 890

Bokslutsdispositioner 0 0 -9 085 -17 623 2 700

Skatt -3 477 -2 529 -1 023 -19 -5 346

Årets resultat 12 252 8 891 3 597 11 12 244

BALANSRÄKNING (tkr)

Anläggningstillgångar 1 003 464 928 436 854 515 745 024 749 940

Omsättningstillgångar 4 490 10 112 8 911 22 599 12 462

Summa tillgångar 1 007 954 938 548 863 426 767 623 762 402

Eget kapital 209 378 197 821 190 082 179 399 165 643

Avsättningar 3 504 27 0 0 0

Långfristiga skulder 687 000 647 000 587 000 520 000 536 000

Kortfristiga skulder 108 072 93 700 86 344 68 224 60 759

Summa eget kapital och skulder 1 007 954 938 548 863 426 767 623 762 402

NYCKELTAL

Hyresnivå kr/m² (exkl. äldreboende) 940 930 908

Hyresbortfall 0,8% 1,0% 0,8%

Fastigheternas marknadsvärde 1 561 178 1 452 462 1 261 413

Soliditet 20,8% 21,1% 22,0%

Skuldsättningsgrad 3,8 3,7 3,5

Räntabilitet på eget kapital 7,5% 5,8% 7,2%

Direktavkastning på totalt kapital 4,9% 4,8% 5,5%

Beloppen för år 2012 är ej omräknade efter K3-regelverket Begreppsförklaringar

Soliditet = Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen.

Skuldsättningsgrad = Avsättningar och skulder dividerat med eget kapital.

Räntabilitet på eget kapital = Resultat efter finansiella poster i procent av totalt eget kapital.

Direktavkastning på totalt kapita = Driftnetto i procent av fastigheternas marknadsvärde

RESULTATRÄKNING

Resultaträkning för verksamhetsåret 1/1 - 31/12 2016 (tkr)

Not 2016 2015

1, 27 Nettoomsättning

Hyresintäkter 2 244 696 239 471

Övriga förvaltningsintäkter 3 4 992 3 554

Summa nettoomsättning 249 688 243 025

Fastighetskostnader

Driftkostnader 5, 6, 7, 9, 10 -119 079 -112 710

Underhållskostnader 4 -50 084 -57 095

Fastighetsskatt -4 135 -3 627

Av- och nedskrivningar 11 -33 275 -30 580

Summa fastighetskostnader -206 573 -204 012

Bruttoresultat 43 115 39 013

Central administration 5, 6, 8, 9, 10, 11 -9 195 -9 056

Utrangeringskostnader vid utbyte av byggnads-

komponenter -1 131 -1 004

Resultat vid försäljning av fastigheter 524 348

Rörelseresultat 33 313 29 301

Finansiella poster 12

Ränteintäkter och liknande resultatposter 89 139

Räntekostnader och liknande resultatposter -17 673 -18 020

Summa finansiella poster -17 584 -17 881

Resultat efter finansiella poster 15 729 11 420

Bokslutsdispositioner 0 0

Skatt på årets resultat 13 -3 477 -2 529

Årets resultat 12 252 8 891

(12)

BALANSRÄKNING BALANSRÄKNING

Balansräkning per den 31 december 2016

Tillgångar (tkr) Not 2016-12-31 2015-12-31

1, 27 Anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar

- Hyresrätter och liknande rättigheter 1 484 1 547

Materiella anläggningstillgångar

- Byggnad och mark 14, 15 937 134 896 399

- Inventarier, verktyg och installationer 16 3 492 3 079

- Pågående ny- och ombyggnader 17 57 702 23 448

Summa materiella anläggningstillgångar 998 328 922 926

Finansiella anläggningstillgångar

- Långfristiga fordringar hos koncernbolag 18 3 441 3 792

- Långfristiga värdepappersinnehav 40 40

- Andra långfristiga fordringar 18 171 131

Summa finansiella anläggningstillgångar 3 652 3 963

Summa anläggningstillgångar 1 003 464 928 436

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

- Hyres- och kundfordringar 1 436 1 661

- Aktuella skattefordringar 0 0

- Marks kommun 675 0

- Övriga fordringar 151 139

- Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 2 087 4 068

Summa kortfristiga fordringar 4 349 5 868

Kortfristiga placeringar 0 0

Kassa och bank 20 141 4 244

Summa omsättningstillgångar 4 490 10 112

Summa tillgångar 1 007 954 938 548

Eget kapital och skulder (tkr) Not 2016-12-31 2015-12-31 1, 25, 26, 27

Eget kapital 21, 28

Bundet eget kapital

- Aktiekapital, 440 000 aktier à kvotvärde 100 kr 44 000 44 000

- Reservfond 39 800 39 800

Summa bundet eget kapital 83 800 83 800

Fritt eget kapital

- Balanserad vinst 113 326 105 130

- Årets resultat 12 252 8 891

Summa fritt eget kapital 125 578 114 021

Summa eget kapital 209 378 197 821

Avsättningar

Uppskjuten skatt 22 3 504 27

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 23 687 000 647 000

Kortfristiga skulder

Leverantörsskulder 27 355 26 297

Skulder till koncernbolag 29 569 26 744

Skulder till Marks kommun 0 4 910

Koncernkonto (Marks kommun) 13 835 0

Aktuella skatteskulder 583 538

Övriga kortfristiga skulder 8 480 8 964

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 28 250 26 247

Summa kortfristiga skulder 108 072 93 700

Summa eget kapital och skulder 1 007 954 938 548

(13)

KASSAFLÖDESANALYS

Kassaflödesanalys för verksamhetsåret 2016 (tkr)

2016 2015

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Inbetalningar från kunder 248 781 243 850

Utbetalningar till leverantörer och anställda -165 154 -176 773 Kassaflöde från den löpande verksamheten före

betalda räntor och inkomstskatter 83 627 67 077

Erhållen ränta 89 139

Erlagd ränta -17 587 -18 089

Betald inkomstskatt 45 968

Kassaflöde från den löpande verksamheten 66 174 50 095 INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Investeringar i immateriella anläggningstillgångar 0 -1 581 Investeringar i materiella anläggningstillgångar -110 057 -107 150

Sålda materiella anläggningstillgångar 164 171

Ökning/minskning av finansiella anläggningstillgångar 311 466 Ökning/minskning av kortfristiga finansiella placeringar 0 3 300 Kassflöde från investeringsverksamheten -109 582 -104 794 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Upptagna lån 40 000 60 000

Amortering av skuld 0 0

Minskning av kortfristiga finansiella skulder 0 0

Koncernbidrag 0 0

Utbetald utdelning -695 -1 153

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 39 305 58 847

Årets kassaflöde -4 103 4 148

Likvida medel vid årets början 4 244 96

Likvida medel vid årets slut 141 4 244

NOTER

Not 1 – Redovisnings- och värderingsprinciper

Allmänna redovisningsprinciper

Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen (ÅRL) med en funktionsindelad resultaträk- ning. Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1, Årsredovisning och koncernredovisning (K3).

Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med föregående år.

Efter det att företaget 1997-12-31 förvärvat i princip samtliga kommunala fastigheter för äldreboende, utgör dessa fastigheter en betydande andel av fastighetsbeståndet. Intäkten från bostäder och lokaler för äldreboende särredovisas därför särskilt (se not 2). Bokfört värde särredovisas också med fastighetsgrupp I för öppna marknaden och fastighetsgrupp II för äldreboende (se not 14).

Belopp i årsredovisningen redovisas som tkr.

Intäkter

Försäljning redovisas netto efter moms och rabatter. Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser.

För tjänsteuppdrag på löpande räkning redovisas inkomsten som är hänförlig till ett utfört tjänsteuppdrag som intäkt i takt med att arbete utförs och material levereras eller förbrukas.

Inkomstskatter

Aktuella skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som gäller på balansdagen. Uppskjutna skatter vär- deras utifrån de skattesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen.

Uppskjuten skatteskuld avseende temorära skillnader som hänför sig till investeringar i dotterföretag redovisas inte i koncernredovisningen då moderföretaget i samtliga fall kan styra tidpunkten för återföring av de temporära skillnaderna och det inte bedöms sannolikt att en återföring sker inom överskådlig framtid.

Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den ut- sträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. Fordringar och skulder nettoredovisas endast när det finns en legal rätt till kvittning.

Aktuell skatt, liksom förändring i uppskjuten skatt, redovisas i resultaträkningen om inte skatten är hänförlig till en händelse eller transaktion som redovisas direkt i eget kapital. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital.

(På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas inte den uppskjutna skatteskulden som är hänförlig till obeskattade reserver.)

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och nedskrivningar. I an- skaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången.

När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras.

Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte delas upp i komponenter läggs till anskaffningsvärdet om de beräknas ge bolaget framtida ekonomiska fördelar, till den del tillgångens prestanda ökar i förhållande till tillgångens värde vid anskaffningstidpunkten.

Utgifter för löpande reparation och underhåll redovisas som kostnader.

Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde. Bolagets mark har obegränsad nyttjandeperiod och skrivs inte av. Linjär avskrivningsmetod används för övriga typer av materiella tillgångar.

Byggnaderna delas in i olika komponentklasser. Avskrivningen av komponenter varierar mellan olika komponentklasser och efter komponentens bedömda nyttjandeperiod.